Grensedragning mellom Bustadoppføringsloven og Avhendingsloven

Transkript

1 Grensedragning mellom Bustadoppføringsloven og Avhendingsloven Son- Seminaret 18.september 2017 v/advokat Ninja Roede og Linn Hinkel Østensjø Codex Advokat Oslo AS

2 Tema Fire hovedbolker: 1) Likheter og ulikheter 2) Skjæringstidspunkt/ avtaletidspunkt 3) Megleransvar/ konsekvenser 4) Typetilfeller

3

4 Risikovillig, kreative løsninger og positiv innfallsvinkel

5 Bekymret, utålmodig, kontrollfreak og lite risikovillig

6 Likheter Begge lovene inneholder ufravikelige bestemmelser til gunst for forbruker. Begge lovene selges objektet «som den er», men ulik betydning. Begge lovene gir forbruker/ kjøper sanksjoner som prisavslag, heving og erstatning. Begge lovene gir selger/entreprenør rettingsadgang, heving og erstatning.

7 Ulikheter Personkrets loven omhandler Anvendelsesområdet fritidsbolig, eierseksjon, andelsbolig Skjæringstidspunktet Avtaletidspunktet Buofl. gir forbruker rettigheter utover det som følger av avhl. Eksempler Garantiforpliktelser forut og etter overtakelse Endrings- og tilleggsarbeider Forsinket ferdigstillelse, dagmulkt

8 Hvilken lov som gjelder vil kunne ha stor betydning både for selger/ entreprenøren og kjøper + = Sant

9 Salgsobjektet overtas i «den stand den er» Bustadoppføringsloven Loven gjelder ved avtale mellom forbruker og entreprenør ved oppføring av ny bolig, jf. buofl. 1. To tilfeller: a) Tradisjonell / forbrukerentreprise, oppføring av bygg på forbrukerens eie- eller festetomt b) Salg av bolig under oppføring, rett til tomt og bolig. ( Det er kun denne gruppen eiendomsmeklere kan mekle) Avtalen må gjelde ny bustad. Avtale om rett til grunn og bustad som har vore i bruk som bustad, sjølv om det berre er for kortare tid, er ikkje omfatta av lova her, men av avhendingslova (Ot.prp. nr. 21 ( ) s. 44).

10 Partene, buofl. 2 Personlig bruk Det fremgår videre av forarbeidene, at boligen hovedsakelig må være til bruk for oppdragsgiveren med familie, husstand eller omgangskrets, jf. Ot.prp.nr.21 ( ) s.45. Synlighet Krav om at det gjøres synlig for entreprenøren på avtaletidspunktet at kjøpere skal bruke boligen til personlig bruk, jf. LB

11 Avhendingslova Det er typetilfellene b) avgrensningen skaper problemer i forhold til Avhendingsloven Avhl. gjelder i realiteten kun ved salg av brukte boliger og tomter. Avhl. har ansvarsfraskrivelsen «som den er», «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse» eller lignende. Rommet for å innskrenke selgers mangelsansvar ved avtale er langt større enn etter buofl.

12 Skjæringstidspunktet Avhl. kommer til anvendelse ved salg av ny bolig dersom boligen er ferdigstilt på avtaletidspunktet, jf.avhl. 1-1a Dersom det gjenstår arbeider på boligen ved avtaleinngåelsen er det buofl. regler som gjelder. Begrepet «fullført» skal tolkes bokstavelig Hva med ombygging? Omfattende arbeider Totalrenovering

13 «Full ombygging skal reknast likt med oppføring», jf. buofl. 1 siste ledd Ombygging som er så omfattende at det praktisk sett gjelder en ny bolig, og der kun «skallet» av den gamle bygningen gjenstår (Nou 1993:20 s.16 og 44, Ot.prp.nr ,s.45)

14 Arbeidene anses normalt som ferdigstilt selv om det gjenstår rydding, rengjøring ol., jf. forarbeidene. Dersom det gjenstår arbeider av håndverksmessig karakter er utgangspunktet at arbeidene ikke anse som ferdigstilt. Forutsetning: Det er entreprenørens arbeider som gjenstår. Arbeid som forbrukeren selv skal utføre av avsluttende arbeider faller dermed utenfor.

15 LE Boligen var ikke fullt ferdigstilt ved avtaleinngåelsen: Det manglet montering av vask, WC, armatur på baderom og indre overflatearbeid. Salget falt da inn under boligoppføringsloven og ikke avhendingsloven slik som angitt i prospektet. Selger måtte av denne grunn bære risikoen for den del av tapet som fulgte av at dekningssalget ble forsinket. Da boligen var markedsført under henvisning til feil lov og det dessuten var en del andre uheldige sider ved gjennomføringen av salget, var kjøper heller ikke fullt ut ansvarlig for megleromkostningene. Lagmannsretten stadfestet tingrettens dom som tilkjente selger erstatning med kr av et opprinnelig krav på ca. kr

16 Gjenstående arbeider på tomten Dersom det står igjen arbeid på tomten (området som er omfattet av eierens enerett til bruk), bør bostedet ikke regnes som ferdig. Derimot bør bostedet regnes som ferdig selv om det gjenstår arbeider på fellesområdet, slik som stikkveier, lekeplasser, parkeringsplasser mv. (motsatt Bergsåker: Kjøp av ny bolig, med kommentarer til bustadoppføringslova (2000) s. 27, jf. s og ). Hvorvidt det foreligger brukstillatelse eller ferdigattest er ikke avgjørende- men moment i en totalvurdering.

17 Avtaletidspunktet Datoen på kjøpekontrakten ikke nødvendigvis avgjørende. Partene har på et tidligere tidspunkt vært enige om avtalens hovedinnhold - tilsier at en avtale om salg anses som inngått på dette tidspunktet Utgangspunkter: Dersom kontrakten med forbruker A ble inngått før boligen er fullført = Buofl. Dersom kontrakten med kjøper B blir inngått etter ferdigstillelsen = Avhl.

18 Avhendingsloven 1-2 (2) første punktum «Lova kan ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd.» Innebærer at det ved slike salg ikke er adgang til å fravike lovens 3-9 En generell ansvarsfraskrivelse kan ikke settes til side som ugyldig alene ved at det er inntatt i en avtale om salg av en nyoppført bolig til en forbruker Et særlig ansvar for eiendomsmegleren

19 Eksempel Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester (Klage nr ) Saken gjelder spørsmål om avhendingslova eller bustadoppføringslova kom til anvendelse ved salg av seksjonen. Eiendommen ble markedsført som «Nøkkelferdig» i prospektet Eiendommen ble solgt etter avhendingsloven Nemnda legger til grunn: Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk Det avgjørende er om entreprenørens arbeid var fullført på avtaletiden. Seksjonen på avtaletidspunktet verken hadde ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, og det var heller ikke søkt om det. Nemnda finner dette avgjørende, og at forholdet derfor faller inn under bustadoppføringslova.

20 Hva blir konsekvensen for kjøper? Det ble ikke stilt 12-garanti, jf. bustadoppføringslova 12. Nemnda bemerker imidlertid at klageren har i behold sine rettigheter etter bustadoppføringslova, som er ufravikelig, selv om innklagede anvendte avhendingslova. Innklagedes handling er strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingslova

21 Eksempel Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester (Klage nr. 47/05) Overtakelse av uferdig tomannsbolig Boligen ble i prospektet beskrevet som «2 nyoppførte leiligheter.» Under kontraktsinngåelsen i mars 2004 var den under oppføring, uten vinduer, gulv, terrasse eller innvendige vegger. Eiendommen ble solgt etter Avhl. Nemnda legger til grunn: Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk

22 Konsekvens for kjøper: Entreprenør skulle ha stilt garanti for oppfylling av avtalen, jf. bustadoppføringslova 12. Konsekvensen i dette tilfellet var at det ble etablert kontrakt etter avhendingsloven i stedet for bustadoppføringsloven slik at kjøperen ikke fikk de garantier han hadde krav på. Innklagede må derfor i dette tilfellet være ansvarlig for de manglende garantiene. Når selger ikke har stilt garantier, kan dette for eksempel ordnes gjennom å deponere et beløp tilsvarende garantiens størrelse ved oppgjøret, eventuelt ved en bankgaranti. Garantien blir først aktuell dersom et krav mot utbygger ikke fører frem.

23 Typetilfeller Hva er rett lovanvendelse i disse tilfellene? Salget av tomten og oppføringen av boligen er delt opp i to forskjellige kontrakter Tomten = avhl. Byggekontrakten = buofl. Tomten er solgt med byggeklausul Buofl.hevingsregler gjelder både for tomtekjøpet og byggekontrakten. Grensedragningen medfører at kjøpekontrakter i samme leilighetskompleks kan være regulert av forskjellige lovene.

24 Eksempel Det kan derfor tenkes at et i et nytt leilighetsbygg med 100 enheter, vil 95 være omfattet av bustadoppføringslova, fordi avtalene ble inngått før eller mens bygget var under oppføring. De siste 5 leilighetene kan være ferdigstilt av utbygger, og solgt «som de er» / «as is» iht. avhendingslova. Noen utbyggere velger bevisst å gå frem på denne måten fordi de foretrekker å selge eiendommer etter avhendingslova, og dermed unngå administrasjon av bustadoppføringsavtalen samt anskaffelse av sikkerhet / garanti.

25 Typetilfeller Videresalg av kontrakter av boliger som ikke er ferdigstilt Avhl. 1-1(3) Ved samansett avtale som gjeld avhending av fast eigedom saman med oppføring av bygning eller anna yting frå seljaren, gjeld lova berre for avhendingsdelen. Dersom tillegget til avhendinga utgjer ein uvesentleg del, gjeld lova så langt ho høver likevel for heile avtala. Gjelder videresalget boligen eller kontrakten? Betydningen av skillet

26 Ved avgjørelsen hvorvidt det er en avhending eller entrepriseavtale: (Ot.prp. nr. 66 ( ) s. 63): "...Når ein skal avgjere om ein har for seg ei avhendingsavtale eller ikkje (t.d. ei entrepriseavtale), eventuelt om avtala er meir enn ei rein avhendingsavtale, er det eit vesentleg moment kor stort høve kjøparen har til å ta avgjerder om utføringa av det som skal gjerast.

27 Typetilfeller Kan bestemmelser etter buofl. få betydning under salg etter avhl.? Eksempel fra sak : 4 eneboliger oppført på Snarøya. Selger av eiendommen benyttet seg av entreprenør for oppføringtotalentreprise. Entreprenør gikk konkurs like før ferdigstillelse i Selger overtok rollen frem til ferdigattest i desember av eneboligene ble bebodd av selger/selgers barn for videresalg 2 av boligene direkte videresolgt ved ferdigstillelse.

28 I prospektet fremgikk følgende : «Selger har benyttet Momenta Byggepartner AS som entreprenør, de gikk konkurs i begynnelsen av Den norske fabrikk Husvik i Latvia samt arkitekt og alle underleverandører eksisterer i dag, bortsett fra Aas og Haukanes As som leverte ventilasjonsanlegget. Se vedlagte adresseliste med navn / tlf på de ulike firmaene som har utført og levert til Langoddveien 108. Alle garantier som normalt følger ved utførte arbeider foreligger. Når det gjelder reklamasjoner og garantier i dette tilfellet, skal ny eier forholde seg til selger som administrerer videre til underleverandører."

29 Eierskifteselskapet standpunkt var at mangelsansvaret kunne falle inn under både buofl. og avhl. sett i lys av formuleringen i prospektet og sakens karakter. Garantistillelse etter buofl. 12 vs. selgerforpliktelse/garanti ( vilkår) Konklusjon: Alle forholdene falt inn under avhendingsloven a) Skjæringstidspunktet b) Ingen selgerforpliktelse/garanti

30 Takk for oss