AUGUST 215 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Antall aktive annonser 1 Boligtyper, prisutvikling 12 Datagrunnlag og metode 13 Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens 1 flg., samt 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde.
HOVEDPUNKTER Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i august 215 var: > 2,5 prosent høyere enn forrige måned. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene opp 1,1% fra forrige måned. > 7,7 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i 215 er 7,1 % høyere enn de var i 214. Uendrete priser ut året gir en årsendring på 7,8 % FIGUR 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger. 3,5% 3,3% AUGUST 3,% 2,5% 2,5% 2,5% 2,% 2,% 1,8% 2,2% 1,9% 1,6% 1,5% 1,4% 1,2% 1,%,5%,% 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 7% av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 =,3 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2
FIGUR 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. Endring siste måned Endring siste år (m/m) 12,% 12,2% 1,% 9,8% 1,4% 8,% 6,% 6,9% 6,7% 4,% 2,% 1,7% 2,% 1,6% 1,3% 2,3% 2,4%,% -2,% -1,2% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø TABELL 1 Oppsummering prisendringer. Område Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 1 år (m/m) Oslo 1,7% 12,2% 44,5% 9,98 % Bergen 2,% 9,8% 41,7% 84,4 % Trondheim 1,6% 6,9% 42,8% 83,97 % Stavanger 1,3% -1,2% 22,% 17,92 % Kristiansand 2,3% 6,7% 11,7% 77,76 % Tromsø 2,4% 1,4% 51,9% 77,45 % Norge 2,5% 7,7% 34,6% 83,7 % Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3
PRISUTVIKLINGEN FIGUR 3 Prisutvikling gjennom året. 215 2,2 214 Indeks (Jan 23=1) 2, 1,8 1,6 1,4 212 213 211 21 29 27 28 1,2 1, jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. FIGUR 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 24 22 2 Indeks (Jan 23 = 1) 18 16 14 12 1 8 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
FIGUR 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall. Prosent. 1% 5% % -5% 24 25 Nominell prisendring %15% 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 FIGUR 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall. Prosent. 3% Nominell prisendring % 2% 1% % -1% 3% 2% 1% % -1% 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Oslo Bergen Trondheim Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
TABELL 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. Område 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Oslo 11 % -6 % 1 % 8 % 1 % 1 % 5 % 1 % 1,1 % Bergen 12 % -7 % -2 % 11 % 11 % 6 % 5 % 4 % 8,8 % Trondheim 8 % -6 % 2 % 11 % 12 % 9 % 7 % 2 % 6,7 % Stavanger 22 % 2 % 2 % 12 % 13 % 8 % 4 % -2 % 1,1 % Kristiansand 18 % 5 % 2 % 7 % 6 % 1 % -2 % -1 % 6,2 % Tromsø 8 % -6 % -2 % 5 % 4 % 6 % 1 % 11 % 11,2 % Norge 12 % -2 % 2 % 8 % 9 % 7 % 5 % 2 % 7,1 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. TABELL 3 Fordeling av kvadratmeterpris. Område 1% 25% 5% (median) gjennomsnitt 75% 9% Oslo 39 472 48 86 58 265 58 66 67 619 77 83 Bergen 28 625 32 982 4 149 41 972 49 26 58 472 Trondheim 26 321 33 662 41 61 41 685 48 896 57 372 Stavanger 26 148 3 233 36 364 38 29 44 73 53 Kristiansand 17 124 2 242 27 5 28 427 34 641 41 7 Tromsø 29 34 34 576 44 544 42 92 49 443 56 258 Norge 16 152 22 778 33 571 37 14 49 23 63 372 TABELL 4 Fordeling av totalpriser for boliger. Område 1% 25% 5% (median) gjennomsnitt 75% 9% Oslo 2 293 145 2 638 3 2 3 863 854 4 328 848 6 238 111 Bergen 2 5 894 2 395 435 2 878 815 3 265 387 3 8 4 997 Trondheim 1 972 36 2 287 867 2 75 3 121 37 3 56 717 4 935 Stavanger 2 276 661 2 6 3 1 3 571 441 3 9 5 79 Kristiansand 1 631 1 1 875 2 346 51 2 818 79 3 12 4 765 Tromsø 2 117 764 2 548 641 3 95 3 437 245 3 937 5 5 3 Norge 1 6 2 1 2 75 3 134 865 3 65 5 58 319 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 1% av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25% av boligene. Dette gjør vi for 5%- (median), 75%- og 9%-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
ANTALL SOLGTE BOLIGER FIGUR 7 Registrerte omsetninger. Månedlig. 8 7 6 5 4 3 AUGUST 7 884 8 68 8 177 7 826 8 11 2 25 7 375 7 135 2 35 2 456 6 349 2 63 1 967 2 283 2 266 1 157 5 39 1 814 1 263 1 225 1 53 1 582 1 19 1 185 1 257 927 897 7 899 2 138 1 2 2 1 4 522 4 115 2 911 3 68 4 23 4 387 4 69 4 358 4 578 4 561 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 FIGUR 8 Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. Eneboliger Delt bolig Leiligheter 6 AUGUST 56 269 57 22 55 874 57 14 61 198 5 4 3 51 49 51 239 14 32 14 124 8 65 8 151 48 793 13 967 8 32 46 456 13 392 7 71 51 429 14 229 8 239 16 274 8 98 16 337 15 811 16 287 9 219 9 93 9 34 16 73 9 811 2 1 29 123 28 964 26 524 25 354 28 961 31 87 31 646 3 97 31 387 34 657 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 7
OMSETNINGSTID FIGUR 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 7 6 5 Antall dager 4 3 2 1 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 FIGUR 1 Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk. 55 5 5 48 AUGUST 45 4 38 42 41 Antall dager 35 3 25 2 34 33 32 33 31 15 1 5 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 8
TABELL 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. Sortert etter omsetningstid siste måned. 215 214 aug. juli juni mai april mars feb. jan. des. nov. okt. sept. aug. OSLO 16 21 16 16 16 15 17 21 25 21 2 21 24 BODØ 17 31 18 18 21 2 3 45 18 24 19 25 27 BERGEN 18 22 13 12 13 13 19 19 2 15 16 19 21 DRAMMEN 22 22 16 27 19 22 29 35 35 26 27 35 39 HAMAR 24 49 22 31 34 24 44 35 58 39 3 29 35 TRONDHEIM 26 26 23 21 22 26 32 3 35 25 2 26 28 TØNSBERG 27 29 26 25 24 46 37 27 38 36 37 28 42 Oppland utenom Lillehammer 27 61 25 29 45 49 52 62 69 39 4 49 63 Akershus 28 47 25 21 24 23 34 36 44 28 31 36 41 ÅLESUND 29 27 35 23 32 32 6 53 56 45 35 42 56 TROMSØ 3 35 24 18 21 25 26 29 17 31 25 24 2 Buskerud utenom Drammen 32 47 27 31 37 38 48 47 38 35 42 42 44 Østfold utenom Fredrikstad 37 43 37 28 36 43 44 66 44 43 41 38 44 Vestfold utenom Tønsberg 38 62 27 33 39 45 62 63 64 45 45 49 56 LILLEHAMMER 38 63 19 3 41 5 55 57 85 56 29 44 32 SKIEN 42 4 39 47 43 53 52 81 49 4 51 55 67 FREDRIKSTAD 44 44 25 22 38 47 33 37 27 41 28 44 44 Hordaland utenom Bergen 44 6 33 26 35 49 6 62 68 43 4 43 45 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 45 73 47 41 45 56 49 62 46 39 34 42 6 Hedmark utenom Hamar 49 53 4 49 7 56 81 63 67 62 51 48 54 Nord-Trøndelag 49 69 45 51 5 68 79 66 91 51 42 37 65 Troms utenom Tromsø 5 47 48 82 43 56 72 118 55 73 54 69 53 Telemark utenom Skien 53 61 53 45 63 7 86 85 61 61 5 52 61 KRISTIANSAND 56 7 37 4 49 4 61 66 84 66 68 56 64 Møre og Romsdal utenom Ålesund 57 69 48 63 58 61 76 68 8 66 52 54 55 STAVANGER 57 58 4 4 38 44 51 54 53 34 35 29 38 Sogn og fjordane 59 12 49 3 113 94 65 119 86 44 44 62 52 ALTA 6 51 99 32 74 66 81 12 54 89 126 7 68 Nordland utenom Bodø 61 74 5 71 52 93 79 72 73 56 56 51 5 Vest-Agder utenom Kristiansand 63 71 57 78 84 1 96 11 99 88 98 65 94 Rogaland utenom Stavanger 66 72 5 48 54 48 58 68 56 42 45 48 6 Finnmark utenom Alta 85 47 38 61 82 76 78 128 6 51 59 57 49 Aust-Agder 117 96 67 73 95 118 17 137 114 96 11 73 96 NORGE 33 47 29 3 32 35 42 46 48 36 36 36 41 9
ANTALL AKTIVE ANNONSER FIGUR 11 Antall aktive boligannonser. Månedlig. 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 FIGUR 12 Antall aktive boligannonser. Månedlig. 2 2 63 AUGUST 18 16 14 13 64 16 564 16 586 15 234 14 44 13 554 15 314 14 572 13 913 12 1 11 839 1 95 9 94 8 6 4 2 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 1
FIGUR 13 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. 7 71 71 7 75 74 71 Median Liggetid 6 5 4 3 2 55 54 44 38 33 41 38 31 24 36 28 31 27 25 23 45 41 33 28 64 47 38 26 23 39 33 28 42 4 31 55 49 42 1 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 212 213 214 215 Note: Alder/liggetid defineres som tiden fra annonsen blir registrert første gang til dags dato. 11
BOLIGTYPER PRISUTVIKLING FIGUR 14 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. 1,% 9,6% 9,% 8,7% 8,% 7,9% 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 6,5% 6,1% 1,%,% Enebolig Delt bolig Leilighet Selveierleilighet Andelsleilighet FIGUR 15 Utvikling pr. boligtype. 2,2 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1,,8 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Indeks (Jan 23=1) Enebolig Delt bolig Leilighet 12
DATAGRUNNLAG OG METODE OM STATISTIKKEN Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 211 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 211 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 214 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. DATAGRUNNLAG Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. METODE Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 =,3 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjons-modellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. SESONGJUSTERING Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 23 213 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 214 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER Fra og med 214 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 13