FEBRUAR 2016 Eiendom Norges boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Volum - antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Usolgte boliger 10 Boligtyper, prisutvikling 11 Datagrunnlag og metode 12 Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens 1 flg., samt 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde.
HOVEDPUNKTER Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i februar 2016 var: > 0,2 prosent høyere enn forrige måned. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene ned 0,2% fra forrige måned. > 4,4 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i 2016 var 3,0% høyere enn de var i 2015. Uendrete priser ut året gir en årsendring på 3,1%. FIGUR 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger. FEBRUAR 2,0% 1,9% 1,8% 1,6% 1,4% 1,6% 1,5% 1,2% 1,0% 0,9% 1,0% 0,9% 1,1% 0,8% 0,6% 0,5% 0,6% 0,4% 0,2% 0,2% 0,0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 70% av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2
FIGUR 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. Endring siste måned Endring siste år (m/m) 8,0% 8,1% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% 0,9% -0,2% 0,0% -1,1% -0,5% -0,4% 3,6% 2,8% 1,6% 3,1% -4,0% -6,0% -8,0% -7,4% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø TABELL 1 Oppsummering prisendringer. Område Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 10 år (m/m) Oslo 0,9% 8,1% 40,5% 85,0 % Bergen -0,2% 3,6% 32,4% 73,3 % Trondheim 0,0% 2,8% 35,2% 75,3 % Stavanger -1,1% -7,4% 7,7% 85,6 % Kristiansand -0,5% 1,6% 6,2% 63,7 % Tromsø -0,4% 3,1% 46,7% 66,3 % Norge 0,2% 4,4% 29,5% 75,6 % Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3
PRISUTVIKLINGEN FIGUR 3 Prisutvikling gjennom året. 2016 Indeks (Jan 2003=1) 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 2015 2014 2012 2013 2011 2010 2009 2007 2008 1,2 1,0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. FIGUR 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 240 220 200 Indeks (Jan 2003 = 100) 180 160 140 120 100 80 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
FIGUR 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall. Prosent. 10% 5% 0% -5% 2004 2005 Nominell prisendring %15% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall. Prosent. 30% Nominell prisendring % 20% 10% 0% -10% 30% 20% 10% 0% -10% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Oslo Bergen Trondheim Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
TABELL 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. Område 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Oslo -6 % 1 % 8 % 10 % 10 % 5 % 1 % 11 % 4,9 % Bergen -7 % -2 % 11 % 11 % 6 % 5 % 4 % 9 % 2,0 % Trondheim -6 % 2 % 11 % 12 % 9 % 7 % 2 % 7 % 2,1 % Stavanger 2 % 2 % 12 % 13 % 8 % 4 % -2 % -1 % -4,0 % Kristiansand 5 % 2 % 7 % 6 % 1 % -2 % -1 % 6 % 1,3 % Tromsø -6 % -2 % 5 % 4 % 6 % 10 % 11 % 11 % 1,8 % Norge -2 % 2 % 8 % 9 % 7 % 5 % 2 % 7 % 3,0 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. TABELL 3 Fordeling av kvadratmeterpris. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 38 743 49 254 59 487 60 394 69 763 80 335 Bergen 28 274 32 487 37 397 40 109 46 703 55 920 Trondheim 25 950 32 721 40 161 40 929 49 229 56 308 Stavanger 23 758 27 799 35 348 34 707 40 390 46 540 Kristiansand 18 581 21 371 25 122 28 299 34 626 40 546 Tromsø 30 670 33 665 40 731 41 944 49 438 54 723 Norge 16 363 23 122 33 057 37 021 48 046 63 919 TABELL 4 Fordeling av totalpriser for boliger. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 2 459 542 2 771 403 3 336 500 4 001 967 4 500 480 6 402 588 Bergen 2 013 040 2 309 857 2 745 019 3 163 435 3 660 000 4 882 000 Trondheim 2 138 697 2 413 365 2 907 500 3 276 555 3 715 400 5 015 000 Stavanger 2 190 000 2 400 000 2 854 613 3 271 286 3 740 314 4 800 000 Kristiansand 1 427 121 1 782 768 2 281 719 2 627 911 2 835 000 3 747 500 Tromsø 2 114 000 2 616 774 3 339 109 3 696 656 4 500 000 5 665 000 Norge 1 590 000 2 106 862 2 750 000 3 147 643 3 660 000 5 149 104 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 10% av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25% av boligene. Dette gjør vi for 50%- (median), 75%- og 90%-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
VOLUM // ANTALL SOLGTE BOLIGER FIGUR 7 Registrerte omsetninger. Månedlig. 7 000 6 000 5 970 5 416 5 610 5 000 1 482 5 144 1 359 1 450 1 394 4 000 1 010 864 884 870 3 000 februar FEBRUAR 6 065 6 216 1 504 1 579 966 1 011 6 063 1 543 998 5 878 1 548 993 6 698 1 670 1 110 6 401 1 594 1 034 2 000 1 000 3 918 3 478 3 595 3 626 3 522 3 773 3 193 3 276 3 337 2 880 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Eneboliger FIGUR 8 Delt bolig Leiligheter Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. 14 000 februar FEBRUAR 13 163 12 000 10 000 8 000 6 000 10 988 10 970 2 657 2 657 1 674 1 822 9 515 2 536 1 660 10 298 2 510 1 665 11 217 2 742 1 819 12 014 12 049 11 949 3 095 3 018 3 139 1 947 1 987 2 028 3 305 2 226 12 028 2 961 1 969 4 000 2 000 6 657 6 491 5 319 6 123 6 656 6 972 7 044 6 782 7 632 7 098 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 7
OMSETNINGSTID FIGUR 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 70 60 50 Antall dager 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 10 Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk. 70 65 60 februar FEBRUAR 50 49 46 48 Antall dager 40 30 29 42 40 41 36 33 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 8
TABELL 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. Sortert etter omsetningstid siste måned. 2016 2015 feb. jan des. nov. okt. sept. aug. juli juni mai april mars feb. OSLO 15 19 24 17 17 16 16 21 16 16 16 15 17 TRONDHEIM 24 28 33 25 27 22 26 27 23 21 21 26 31 BERGEN 25 32 29 22 18 20 17 21 13 13 13 13 19 HAMAR 26 39 56 23 30 27 24 49 22 30 34 24 44 Akershus 26 32 40 27 26 24 28 47 25 21 25 23 34 BODØ 28 33 46 24 18 17 19 31 18 19 22 20 29 DRAMMEN 31 22 39 18 21 24 22 22 16 27 19 22 29 TØNSBERG 36 47 51 25 23 26 27 29 26 27 25 46 38 Østfold utenom Fredrikstad 37 54 40 42 31 29 37 43 36 28 37 43 44 FREDRIKSTAD 40 40 40 29 37 27 44 44 25 22 38 44 33 Buskerud utenom Drammen 41 54 45 38 30 31 33 47 28 30 37 37 48 ÅLESUND 44 66 37 49 30 27 31 27 35 23 32 35 60 SKIEN 47 59 58 56 50 45 41 40 40 46 43 53 52 LILLEHAMMER 49 61 54 44 42 35 38 63 19 21 41 50 55 Hordaland utenom Bergen 50 69 69 47 35 40 44 60 33 26 35 49 60 TROMSØ 50 45 36 42 39 26 29 35 24 18 21 25 26 Sogn og Fjordane 51 86 77 40 36 71 59 120 49 30 113 94 64 Nordland utenom Bodø 53 114 64 52 50 53 60 79 46 71 52 91 78 Vestfold utenom Tønsberg 55 62 65 39 40 38 38 62 28 33 39 43 63 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 58 51 63 44 55 45 45 82 46 43 45 56 50 Nord-Trøndelag 66 54 87 60 57 44 52 69 46 50 50 68 78 KRISTIANSAND 67 57 70 53 53 45 57 70 37 40 49 40 63 Oppland utenom Lillehammer 69 67 69 42 39 27 28 67 26 29 45 39 52 Hedmark utenom Hamar 72 64 60 54 32 40 53 53 40 50 70 56 84 ALTA 74 101 98 67 128 64 60 49 99 32 74 66 81 STAVANGER 77 90 68 59 54 53 57 58 40 41 38 44 50 Møre og Romsdal utenom Ålesund 79 84 122 69 67 55 56 67 49 63 58 61 74 Finnmark utenom Alta 79 128 116 27 54 43 85 47 38 61 82 72 78 Rogaland utenom Stavanger 82 78 82 59 60 54 65 73 50 48 53 48 57 Telemark utenom Skien 84 78 115 56 55 48 54 62 54 43 49 70 70 Vest-Agder utenom Kristiansand 86 86 91 89 93 77 64 52 57 78 85 101 96 Troms utenom Tromsø 96 72 45 105 62 44 54 47 48 82 43 64 72 Aust-Agder 119 159 119 101 98 84 120 98 67 73 97 117 107 NORGE 41 47 54 37 34 31 33 47 29 29 32 35 42 9
USOLGTE BOLIGER FIGUR 11 Antall boliger til salgs. 16 000 februar FEBRUAR 15 000 14 000 2014 13 000 12 000 11 000 10 000 2013 2016 9 000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 12 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. Median Age Unsold Stock (Days) 110 100 90 80 70 60 50 40 30 95 93 89 102 92 87 73 50 64 47 45 73 69 64 50 46 44 39 40 34 FEBRUAR 52 48 63 89 20 10 0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 2012 2013 2014 2015 2016 10
BOLIGTYPER PRISUTVIKLING FIGUR 13 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. februar 2016 4,5% 4,0% 4,0% 4,2% 4,6% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Enebolig Delt bolig Leilighet Enebolig Delt bolig Leilighet FIGUR 14 Utvikling pr. boligtype. 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Indeks (Jan 2003=1) Enebolig Delt bolig Leilighet 11
DATAGRUNNLAG OG METODE OM STATISTIKKEN Eiendom Norges boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 2014 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. DATAGRUNNLAG Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. METODE Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjons-modellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. SESONGJUSTERING Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 2003 2013 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 2014 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER Fra og med 2014 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 12