MAI Eiendom Norges boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Volum - antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Usolgte boliger 10 Boligtyper, prisutvikling 11 Datagrunnlag og metode 12 Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens 1 flg., samt 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde.
HOVEDPUNKTER Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i mai var: > 1,1 prosent høyere enn forrige måned. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene opp 1,2 prosent fra forrige måned. > 7,3 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i var 5,0 prosent høyere enn de var i. Uendrete priser ut året gir en årsendring på 6,6 prosent. FIGUR 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger. 1,4% 1,3% 1,2% 1,0% MAI 1,1% 0,8% 0,7% 0,6% 0,4% 0,2% 0,2% 0,3% 0,4% 0,3% 0,1% 0,0% -0,2% -0,4% -0,4% -0,3% 2007 2008 2009 2010 2011 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 70 prosent av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2
FIGUR 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. Endring siste måned Endring siste år (m/m) 14,0% 12,0% 12,8% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2,2% 0,4% 1,1% 0,2% 0,6% 3,7% 5,6% 2,8% 4,4% -2,0% -1,0% -4,0% -6,0% -8,0% -7,0% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø TABELL 1 Oppsummering prisendringer. Område Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 10 år (m/m) Oslo 2,2% 12,8% 45,6% 87,40 % Bergen 0,4% 3,7% 31,4% 68,93 % Trondheim 1,1% 5,6% 35,7% 74,61 % Stavanger -1,0% -7,0% 3,3% 72,56 % Kristiansand 0,2% 2,8% 7,0% 58,68 % Tromsø 0,6% 4,4% 49,3% 66,56 % Norge 1,1% 7,3% 31,6% 75,01 % Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3
PRISUTVIKLINGEN FIGUR 3 Prisutvikling gjennom året. 2,4 Indeks (Jan 2003=1) 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 2011 2010 2009 2007 2008 1,2 1,0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. FIGUR 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 240 220 Indeks (Jan 2003 = 100) 200 180 160 140 120 100 80 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2017 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
FIGUR 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall. Prosent. 10% 5% 0% -5% 2004 2005 Nominell prisendring %15% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 FIGUR 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall. Prosent. 30% Nominell prisendring % 20% 10% 0% -10% 30% 20% 10% 0% -10% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Oslo Bergen Trondheim Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
TABELL 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. Område 2008 2009 2010 2011 Oslo -6 % 1 % 8 % 10 % 10 % 5 % 1 % 11 % 8,0 % Bergen -7 % -2 % 11 % 11 % 6 % 5 % 4 % 9 % 3,0 % Trondheim -6 % 2 % 11 % 12 % 9 % 7 % 2 % 7 % 3,9 % Stavanger 2 % 2 % 12 % 13 % 8 % 4 % -2 % -1 % -4,3 % Kristiansand 5 % 2 % 7 % 6 % 1 % -2 % -1 % 6 % 2,4 % Tromsø -6 % -2 % 5 % 4 % 6 % 10 % 11 % 11 % 3,3 % Norge -2 % 2 % 8 % 9 % 7 % 5 % 2 % 7 % 5,0 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. TABELL 3 Fordeling av kvadratmeterpris. Område 10% 25% % (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 40 948 52 031 62 776 63 413 73 660 84 375 Bergen 26 488 31 6 38 029 40 699 47 925 58 282 Trondheim 27 254 33 016 40 300 41 961 49 999 57 4 Stavanger 24 740 29 122 34 101 35 661 40 916 48 583 Kristiansand 17 114 20 306 28 240 29 635 35 818 42 814 Tromsø 28 871 34 428 40 968 41 338 49 318 53 676 Norge 16 576 23 469 33 571 38 286 000 67 011 TABELL 4 Fordeling av totalpriser for boliger. Område 10% 25% % (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 2 619 7 3 024 000 3 700 000 4 496 386 5 067 617 7 372 358 Bergen 2 122 622 2 421 904 2 900 000 3 399 063 3 924 995 5 1 000 Trondheim 2 182 227 2 493 572 3 058 585 3 457 316 4 056 018 5 300 000 Stavanger 2 127 360 2 419 690 3 029 152 3 589 637 4 092 0 5 591 000 Kristiansand 1 672 000 2 000 000 2 515 000 2 940 764 3 6 000 4 880 000 Tromsø 2 208 680 2 638 7 3 526 0 3 907 353 4 900 000 6 142 0 Norge 1 700 000 2 260 000 2 983 940 3 451 474 4 0 000 5 667 855 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 10 prosent av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25 prosent av boligene. Dette gjør vi for prosent- (median), 75 prosent - og 90 proent-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
VOLUM // ANTALL SOLGTE BOLIGER FIGUR 7 Registrerte omsetninger. Månedlig. mai MAI 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 7 879 2 330 1 242 7 132 6 617 2 245 1 939 1 273 1 163 7 421 2 1 1 252 9 826 3 003 1 526 8 985 2 726 1 492 8 206 2 464 1 394 9 200 9 242 8 822 2 808 2 585 2 848 1 498 1 495 1 398 3 000 2 000 1 000 0 5 297 4 767 4 894 4 307 4 348 4 742 4 996 3 614 4 019 3 515 2007 2008 2009 2010 2011 Eneboliger FIGUR 8 Delt bolig Leiligheter Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. 40 000 35 000 32 237 31 174 30 190 30 000 8 832 27 639 8 245 7 851 25 000 7 610 20 000 5 065 5 524 5 006 4 783 mai MAI 34 606 35 305 34 794 9 402 9 725 9 294 5 565 5 848 5 851 35 545 9 949 5 963 38 853 10 248 6 461 36 782 9 877 5 898 15 000 10 000 17 864 17 881 15 246 17 333 19 639 19 732 19 649 19 633 22 144 21 007 5 000 0 2007 2008 2009 2010 2011 7
OMSETNINGSTID FIGUR 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 70 60 Antall dager 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 FIGUR 10 Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk. mai 45 46 MAI Antall dager 40 35 30 25 20 23 36 33 29 28 28 36 30 32 15 10 5 0 2007 2008 2009 2010 2011 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 8
TABELL 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. Sortert etter omsetningstid siste måned. mai april mars feb. jan des. nov. okt. sept. aug. juli juni mai OSLO 14 15 15 15 19 24 17 17 16 16 21 16 16 DRAMMEN 15 22 22 31 22 39 18 21 24 22 22 16 27 TRONDHEIM 20 24 25 24 29 33 25 27 22 26 27 23 21 Akershus 21 20 19 26 32 40 27 26 24 28 47 25 21 BERGEN 22 20 22 25 32 29 22 18 20 17 21 13 13 FREDRIKSTAD 23 30 32 40 40 40 29 37 27 45 44 25 22 TØNSBERG 23 16 40 36 47 51 25 23 26 27 29 26 27 Buskerud utenom Drammen 27 29 60 41 53 44 38 30 31 34 47 30 31 Østfold utenom Fredrikstad 28 33 32 37 54 40 42 31 29 37 43 36 28 Vestfold utenom Tønsberg 29 39 34 55 62 65 39 40 38 38 62 28 34 BODØ 30 20 22 27 33 46 24 18 17 19 31 18 19 HAMAR 31 25 40 26 39 56 23 30 27 24 49 22 30 TROMSØ 32 38 40 52 45 36 42 39 26 29 35 24 18 Oppland utenom Lillehammer 33 55 52 69 67 71 42 39 28 28 67 26 29 LILLEHAMMER 35 71 65 49 61 54 44 42 35 38 63 19 21 Sogn og fjordane 37 59 71 51 86 77 40 36 71 59 120 49 30 ALTA 37 33 15 74 101 98 67 128 64 79 49 99 32 Hordaland utenom Bergen 41 44 54 70 69 47 34 40 44 60 33 26 Nordland utenom Bodø 44 55 54 114 64 52 53 60 79 46 71 SKIEN 45 69 55 47 59 55 56 45 41 40 40 46 ÅLESUND 46 56 45 43 65 36 49 30 27 31 27 35 23 Telemark utenom Skien 48 59 64 83 78 115 56 55 48 54 62 54 43 Hedmark utenom Hamar 48 56 71 72 64 60 54 32 40 53 53 40 KRISTIANSAND 66 72 67 57 70 53 53 45 57 72 37 40 Nord-Trøndelag 80 65 67 54 87 60 57 44 52 69 46 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 51 43 58 57 51 63 44 55 45 45 82 46 43 Troms utenom Tromsø 62 70 87 96 72 45 105 62 44 54 47 48 82 Rogaland utenom Stavanger 68 75 80 82 78 82 59 60 54 65 73 49 Møre og Romsdal utenom Ålesund 74 80 67 78 84 122 69 67 55 54 69 49 63 Vest-Agder utenom Kristiansand 79 83 85 84 87 91 89 93 76 65 52 58 78 Finnmark utenom Alta 80 108 79 128 116 40 54 43 85 47 38 61 STAVANGER 86 76 74 77 90 67 59 53 53 57 58 40 41 Aust-Agder 101 111 107 119 159 119 101 98 84 120 97 67 73 NORGE 32 36 37 41 47 54 37 34 31 33 47 29 30 9
USOLGTE BOLIGER FIGUR 11 Antall boliger til salgs. mai MAI 16 000 15 000 14 000 13 000 12 000 11 000 10 000 9 000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 FIGUR 12 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. 110 110 102 102 100 100 95 95 93 93 92 92 90 90 89 89 87 87 80 80 73 73 73 73 70 70 69 69 70 70 60 60 64 64 64 64 54 54 57 57 53 53 44 44 45 45 40 40 39 39 39 39 40 40 30 30 34 34 Median liggetid usolgte boliger MAI 52 52 48 48 63 63 89 89 20 20 10 10 0 jan. jan. feb. feb. mars mars apr. apr. mai mai juni juni juli juli aug. aug. sep. sep. okt. okt. nov. nov. des. des. 10
BOLIGTYPER PRISUTVIKLING FIGUR 13 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. 9,0% 8,0% mai 8,3% 7,0% 6,0% 6,1% 5,0% 5,1% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Enebolig Delt bolig Leilighet Enebolig Delt bolig Leilighet FIGUR 14 Utvikling pr. boligtype. 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2017 Indeks (Jan 2003=1) Enebolig Delt bolig Leilighet 11
DATAGRUNNLAG OG METODE OM STATISTIKKEN Eiendom Norges boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. DATAGRUNNLAG Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. METODE Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjons-modellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. SESONGJUSTERING Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 2003 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER Fra og med presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 12