1 (10) Rammer for forvaltning av eiendomsskatteloven Bjugn kommune Taksering av eiendommer Vedtatt av sakkyndig nemnd i møte 17. februar 2016 1
2 Innhold 1 Orientering 3 2 Ytre rammevilkår 4 2.1 Juridiske rammer 4 2.1.1 Takseringsmessige konsekvenser av å kunne differensiere skattesatsene 4 2.1.2 Landbrukseiendommer 4 2.2 Festeeiendommer og punktfeste 5 2.3 Takseringsnivå og taksering av boliger og fritidseiendommer 5 2.4 Juridiske avklaringer 5 2.4.1 Det er eiendommen som objekt som skal takseres 5 2.4.2 Privatrettslige avtaler og heftelser skal ikke vektlegges i særlig grad ved taksering 5 2.4.3 Statlige og kommunalt eide AS 6 3 Kommunens takseringsmetode 7 3.1 Fakta om eiendommen 7 3.2 Vurdering av eiendommen 7 4 Sakkyndig nemnd sine generelle retningslinjer for takseringen 9 4.1 Hovedretningslinjer 9 4.2 Kommunikasjon 9 5 Klagebehandling 10
3 1 Orientering Sakkyndig nemnd har vedtatt Rammer og Retningslinjer for taksering av eiendommer i Bjugn kommune. Retningslinjene er dokumentert i dokumentet «Retningslinjer for besiktigelse og taksering» og vedtatt av sakkyndig nemnd i møte 17. februar 2016. Dette dokumentet beskriver de rammene som legges til grunn for takseringen. Bjugn kommune skal utvide området for eiendomsskatt i henhold til kommunestyrets vedtak som lyder slik: I medhold av eiendomsskatteloven 2 og 3 skal følgende utskrivingsalternativ benyttes for skatteåret 2015. Den generelle skattesatsen som skal gjelde for de skattepliktige eiendommer settes til 7 promille I medhold av eiendomsskatteloven 12 bokstav d differensieres satsene ved at den skattesats som skal gjelde for boliger og fritidseiendommer settes til 4 promille. I medhold av eiendomsskattelovens 7 bokstav b fritas bygning som har historisk verdi for eiendomsskatt. For skatteåret 2016 skal det gis fritak for eiendommer iht. eiendomsskattelovens 7 bokstav a og 5 bokstav c. Se vedlegg. Eiendom tilhørende andre stiftelser/organisasjoner vil bli vurdert fritatt av kommunestyret på grunnlag av søknad. Ved taksering og utskriving av eiendomsskatt benytter kommunen tidligere vedtatte skattevedtekter. Kommunestyret har besluttet å benytte formuesgrunnlaget til Skatteetaten som grunnlag for takseringen. Kommunen vil kun taksere næringseiendommer som ikke er verk og bruk, fritidseiendommer, boligdelen på landbrukseiendommer og boligeiendommer hvor Skatteetaten ikke legger fram noe formuesgrunnlag. Kommunen ved sakkyndig nemnd vil gjennomføre sin taksering i samsvar med Eiendomsskatteloven og retningslinjene i dette dokumentet. Takstene danner grunnlaget for kommunestyret sin utskriving av eiendomsskatt. Grunnlaget for takseringen av de eiendommene kommunen takserer er referert til i Eiendomsskattelovens 8A-2. Verdet: (1) Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal. (2) Ved taksering av fabrikkar og andre industrielle anlegg, skal ein ta med maskiner og anna som høyrer til anlegget og er nødvendig for å oppfylle formålet med anlegget. Arbeidsmaskiner med tilhøyrsle og liknande, som ikkje er ein integrert del av anlegget, skal ein ikkje ta med.
4 2 Ytre rammevilkår Skatteetaten har fastsatt grunnlaget for beskatning av de fleste boligeiendommer i kommunen. Grunnlaget beregnes som i tabellen under: Eksempel Ligningsverdi fra selvangivelse 20xx kr 500 000 Boligverdi (formuesgrunnlag): kr 500 000,- x 4 kr 2 000 000 Grunnlag for eiendomsskatt: kr 2000 000,- x 0,8 kr 1 600 000 2.1 Juridiske rammer Lovverket, uttalelser fra Finansdepartementet, andre juridiske miljø og rettsavgjørelser trekker opp de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til lov om eiendomsskatt. Juridiske problemstillinger som spesielt er vurdert i forbindelse med utarbeidelse av dette dokumentet samt kommunens retningslinjer for eiendomstaksering er: Takseringsmessige konsekvenser av differensiering av skattesatser Landbrukseiendommer Festeeiendommer og punktfeste Takseringsnivå og taksering av boliger og fritidseiendommer 2.1.1 Takseringsmessige konsekvenser av å kunne differensiere skattesatsene Kommunestyret kan vedta å innføre differensierte skattesatser der en har ulik skattesats for næringseiendommer og andre eiendommer. Dette tar kommunestyret stilling til hvert år i forbindelse med budsjettprosessen. 2.1.2. Landbrukseiendommer Eiendomsskatteloven 5 gir oversikt over eiendommer som skal ha fritak fra eiendomsskatt. Aktive jordbruks- og skogbrukseiendommer skal ha fritak fra eiendomsskatt. Det kan være vanskelig å avklare hvilke eiendommer som skal komme inn under denne delparagrafen. Det er ingen rettspraksis å støtte seg til her. For å sikre ei ordning som er rettferdig, og som det er mulig å forvalte effektivt, trekker sakkyndig nemnd opp slike rammer for utvelgelse av eiendommer som kommer inn under 5 h i Eiendomsskatteloven: Alle eiendommer som ligger i kommuneplanens LNF-område (Landbruk-, natur- og friluftsområde) blir vurdert som landbruksområde med unntak av boliger, fritidseiendommer og næringsvirksomhet som klart ikke er en del av landbruksvirksomhet. For boligeiendommer, fritidseiendommer og næringsvirksomhet som ikke er en del av landbruksvirksomheten, blir en avgrenset del av eiendommens tomt taksert etter samme retningslinjer som for boligdelen på landbrukseiendommer. 2.1.1.1 Boligdelen på landbrukseiendommer Boligdelen med tilhørende garasje og naturlig begrenset tomt på landbrukseiendommer takseres. Deler av landbrukseiendommen som blir benyttet til fritidsformål (fritidsbolig til eget bruk eller til utleie) blir taksert som fritidsbolig. Spesielle tilfeller blir lagt fram for sakkyndig nemnd som enkeltsaker. Landbrukseiendommer er i hovedsak konsesjonsbelagte eiendommer som ikke kan deles, og derfor i sjelden grad omsettes ved «fritt sal» som Eiendomsskatteloven legger til grunn for verdsettingen. Finansdepartementet har derfor i brev til Norges Bondelag av 10. mars 2006 gitt innspill til at de eiendommer som kommer inn under konsesjonsbestemmelsene skal ha
5 et redusert skattegrunnlag. 2.1.1.2 Næringsdelen på landbrukseiendommer Landbruksvirksomhetene er i sterk utvikling. I dag finner en mange eksempel på delaktiviteter som tidligere ikke var en del av ordinær landbruksvirksomhet. Eksempel her er meierivirksomhet, slakterivirksomhet, sagbruksvirksomhet og pelsdyrvirksomhet. I utgangspunktet vurderer nemnda slike virksomheter som en del av landbruksvirksomheten. Eiendom tilknyttet til slik virksomhet får fritak. Spesielle saker i forbindelse med landbrukseiendommer blir lagt fram for nemnda som enkeltsaker. 2.1.1.3 Regulerte utbyggingsområde på landbrukseiendommer Det finns i dag regulerte områder for framtidig utbygging der utbygginga ikke er gjennomført. Områdene har i dag funksjon som LNF-område. Nemnda velger å vurdere disse områdene ut fra området sin funksjon, og fritar disse fra eiendomsskatt etter 5 h fram til det er gitt igangsettingstillatelse for bolig-, fritids- eller næringsbygg. 2.2 Festeeiendommer og punktfeste Gjennom rettsavgjørelser er det avklart at festeeiendommer og punktfeste skal takseres som vanlige eiendommer så lenge det er langsiktige festekontrakter eller festekontrakten kan fornyes. I praksis gjelder dette alle festeeiendommer for boliger og fritidsboliger. For festeeiendommer i LNF-område, benyttes de samme retningslinjene for vurdering av tilhørende tomt som for boligdelen på landbrukseiendom. 2.3 Takseringsnivå og taksering av boliger og fritidseiendommer Sakkyndig nemnd bestemmer takseringsnivå innenfor rammene loven trekker opp. Det er vanlig for kommuner å sette ett takstnivå på boligeiendommer og ett takstnivå for fritidseiendommer. I 2008 ble dette vært grundig vurdert av juridiske miljø etter innspill fra hjemmelshavere. Råd fra juristene er nå slik: Det er helt grunnleggende for taksering av fritids- og boligeiendommer om kommunen har innført boplikt eller ikke, da eiendommene skal takseres blant annet ut fra sin bruksverdi. Dersom kommunen har boplikt, kan en boligeiendom ikke ha bruksverdi som fritidseiendom. Det kan dermed skilles mellom fritidseiendommer og boligeiendommer med utgangspunkt i markedsverdiene på disse to gruppene av eiendommer. Dersom kommunen ikke har boplikt, kan en bolig omsettes som fritidseiendom. Den kan dermed ha bruksmåte både som bolig og som fritidseiendom. Dette må en ta høyde for når en velger takstnivå for disse eiendommene. 2.4 Juridiske avklaringer Lovverket, uttalelser fra Finansdepartementet og rettsavgjørelser trekker opp de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til lov om eiendomsskatt. Nedenfor gjennomgås noen viktige juridiske avklaringer som vil være viktig for Bjugn kommune i forbindelse med alminnelig taksering. 2.4.1 Det er eiendommen som objekt som skal takseres Det blir ikke lagt vesentlig vekt på eiendommens potensiale. Det er eiendommen som objekt slik den framstår per 1. januar det aktuelle år, som takseres. 2.4.2 Privatrettslige avtaler og heftelser skal ikke vektlegges i særlig grad ved taksering Det er eiendommen som objekt som skal takseres. Hvem som benytter eiendommen gjennom eksempelvis private avtaler, skal ikke vurderes. Eksempelvis vil en avtale om borett ikke påvirke taksten.
2.4.3 Statlige og kommunalt eide AS Alle organisasjoner som før var del av kommunen eller staten sin virksomhet, og som nå er omdannet til offentlige eide AS og dermed egne, juridiske organisasjoner, skal betale eiendomsskatt på lik line med andre juridiske organisasjoner dersom lovverk eller forskrift til lovverket ikke entydig sier noe annet. 6
7 3 Kommunens takseringsmetode Taksten bygger på: Fakta om eiendommen Vurderinger av eiendommen Det er i løpet av de siste 12-13 årene blitt utviklet en metode som de fleste kommuner benytter og som er anbefalt av KS Eiendomsskatteforum og av fagmiljø som arbeider innenfor området. Denne metoden beskrives nedenfor. 3.1 Fakta om eiendommen Fakta om eiendommen er: Type eiendom Eiendomsadresse Tomtestørrelse Faste installasjoner Bygningstyper og bygningsstørrelse med arealet for hver etasje Faktaopplysninger om tomt og bygninger blir hentet fra Matrikkelen, som er eiendomsregisteret i Norge. Bygningsarealet tar utgangspunkt i bruksareal (BRA) som grovt sett er arealet innenfor ytterveggene på bygningen. Arealet blir målt for hver etasje i bygningen. Etasjene er inndelt i: Kjelleretasje /-r Underetasje /-r Hovedetasje /-r Loftsetasje /-r Nærmere beskrivelse av etasjedefinisjoner og arealmåling finnes i Statens Kartverk sin Føringsinstruks for matrikkelen. 3.2 Vurdering av eiendommen Takstene bygger på: Generelle vurderinger som blir gjort i dette dokumentet Spesielle vurderinger som blir gjort ved besiktigelse av eiendommen Generelle vurderinger fastslår: Hensiktsmessig gruppering av bygningene Sjablongverdier for grunneiendommer og bygninger. Arealstørrelse på grunneiendom og bygninger fordelt på etasjer og valgte sjablongverdier gir sjablongtakster Spesielle vurderinger: Gjennom besiktigelse av hver enkelt eiendom vurderer besiktiger om det er: Lokale forhold rundt eiendommen som medfører korreksjon av taksten. (Ytre faktor) Forhold på eiendommen som medfører korreksjon av taksten. (Indre faktor)
Vurderingene ved besiktigelse skal følge de Rammer og Retningslinjer sakkyndig nemnd trekker opp. 8
9 4 Sakkyndig nemnd sine generelle retningslinjer for takseringen 4.1 Hovedretningslinjer Sakkyndig nemnd i Bjugn kommune legger fire viktige retningslinjer til grunn for alle vurderingene ved besiktigelsen: Vær prinsipiell (likebehandling). Rammedokumentet trekker opp prinsipper som en må være lojale mot i forslag til enkelttakster Aksepter at en må være grovkornet. Besiktigelse vil i hovedsak være en utvendig besiktigelse som gir grovkornete vurderinger Vær forsiktig. Utvendig befaring gir et grovkornet avgjørelsesgrunnlag som kan gi usikkerhet. Tvil bør komme hjemmelshaver til gode Kalibrer medarbeiderne. For at alle i prosjektet skal være samstemte med hensyn til vurderinger, ber sakkyndig nemnd om at administrasjonen sørger for løpende kalibrering og kvalitetssikring gjennom faste faglige møter der alle aktørene som arbeider med vurderinger, deltar 4.2 Kommunikasjon Økonomisjefen er takseringsprosjektets ansikt utad. Økonomisjefen uttaler seg til media, særinteresser og til kommunens organer. Besiktigere vil møte hjemmelshavere og brukere av eiendommer i forbindelse med besiktigelse. Det kan da gis informasjon om takseringsmetode og om adresse for eventuelle henvendelser. Det skal ikke gis informasjon om skjønnsmessige vurderinger som gjøres i forbindelse med besiktigelsen. Administrasjonen vil møte hjemmelshavere i forbindelse med offentlig ettersyn og perioden hvor hjemmelshaver kan sende inn klage på takst. Hjemmelshaver skal da kunne få informasjon (fakta og skjønn) om taksten på egen eiendom. For andres eiendommer gis kun informasjon om takst.
10 5 Klagebehandling Prosessen er beskrevet i Bjugn kommune sine vedtekter for eiendomsskatt, samt at den er underlagt de lover som forvaltning av eiendomsskatten kommer under. Eksempler: Eigedomsskattelova Forvaltningsloven Offentleglova Personopplysningsloven