HÅLOGALAND LAGMANNSRETT DOM Avsagt: 25.10.2019 Saksnr.: Dommere: 19-057160ASD-HALO Førstelagmann Lagdommer Ekstraordinær lagdommer Monica Hansen Nylund Tonje Fisknes Synnøve Nordnes Ankende part Staten v/ forsvarsdepartementet Advokat Anders Blakstvedt Ankemotpart Opplysningsvesenets Fond Advokat Liv Stølen Advokat Carina Orge Borchgrevink Næss Ingen begrensninger i adgangen til offentlig gjengivelse
DOM Saken gjelder regulering av festeavgift. Spørsmålet er om statens feste av tomt til bolighus for forsvarsansatte omfattes av vilkåret «tomt til bustadhus» i tomtefesteloven 15 første ledd. Om sakens bakgrunn gjengis følgende uomstridte faktum fra tingrettens dom: Opplysningsvesenets Fond er eier av eiendommen gnr. 64, gnr. 1, fnr. 28 i Harstad kommune. Eiendommen som i dag er festet av Forsvarsbygg er 11 360 m 2, og bebygget med fire tomannsboliger og to garasjebygg. Hver boenhet er 111 m 2. Festekontrakten ble inngått 9. juni 1967, med virkning i 99 år fra 1. juli 1967. Boligene på eiendommen har vært brukt til bolig for forsvarsansatte siden oppføringen som fant sted året etter kontraktsinngåelsen. Festekontrakten pkt. 2 inneholder blant annet en bestemmelse om regulering av festeavgiften og lyder slik: «For feste betales en årlig avgift av kr. 1883,- som betales til den, som av departementet måtte bli bemyndiget til å innkreve avgiften innen (ikke utfylt). Etter forfall regnes 4 % renter. Når 25, 50 og 75 år av festeavtalen er gått, kan det offentlige eller festeren innen to år hvis forholdet ikke ordnes ved overenskomst som godkjennes av Kirkedepartementet kreve holdt skjønn til bestemmelse om og i tilfelle til hvilket beløp den årlige festeavgift bør forhøyes eller nedsettes under hensyn til rentenivået og til endringer i parsellens verdi som ikke skyldes festerens egne foranstaltninger [ ].» Siden 1994 har festeren betalt en årlig festeavgift med kr. 36 722,-. Høsten 2016 fremsatte bortfesteren krav om regulering av festeavgiften basert på eiendommens verdi på reguleringstidspunktet, og en avkastning i prosent av tomteverdien frem til neste reguleringstidspunkt. Festeavgiften som ble krevd med virkning fra 2017 utgjorde kr. 233 046,-. Festeren bestred kravet og viste til at reguleringen er i strid med tomtefestelovens preseptoriske regler om oppregulering av festeavgift. Festekontrakten i vår sak har ingen eksplisitt formålsbestemmelse. Det er imidlertid uomtvistet at formålet ved avtaletidspunktet var å dekke et boligbehov for forsvarsansatte. Videre er det uomtvistet at festetomten har blitt brukt til bolig for forsvarsansatte siden 1967 og frem til i dag. - 2-19-057160ASD-HALO
Festetomten er regulert til boligformål og ligger i et boligområde som grenser til en militærleir. Boligene kan bare tilbys forsvarsansatte og deres familie, og benyttes på samme måte som privatpersoner benytter vanlige boliger. Forsvarsbygg v/ Andreas Haugseth har forklart for retten at leietakerne betaler ca. kr. 4 500,- pr. måned i form av trekk i lønn, og at leiesummen er den samme for tilsvarende forsvarsboliger uavhengig av hvor i landet boligen ligger. Opplysningsvesenets fond tok ut stevning for Trondenes tingrett 23. april 2018, med påstand om at festeavgiften reguleres i henhold til festekontrakten pkt. 2, jf. tomtefesteloven 15 andre ledd. Staten v/forsvarsdepartementet tok til motmæle, anførte at festeforholdet gjelder «tomt til bustadhus», og påsto seg frifunnet. Trondenes tingrett avsa 12. februar 2019 dom med slik slutning: 1. Festeavgift for gnr. 64, bnr. 1, fnr. 28 i Harstad kommune reguleres i henhold til festekontrakten pkt. 2. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke. Staten v/forsvarsdepartementet har anket over rettsanvendelsen. Opplysningsvesenets fond har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble holdt i Tromsø 15. oktober 2019. Partene møtte med sine prosessfullmektiger. Om forhandlingene for øvrig vises til rettsboken. Staten v/forsvarsdepartementet har i hovedsak anført: Ordlyden i tomtefesteloven 15 første ledd innebærer at det avgjørende for anvendelsen av bestemmelsen er hva som er festerens formål på reguleringstidspunktet, det vil si hva tomten brukes til. Det er ikke avgjørende i hvilken grad forbrukerhensyn og boligpolitiske hensyn gjør seg gjeldende, eller hvem som er fester. Den eneste avgrensningen som er trukket opp i rettspraksis er der festeren først og fremst har et kommersielt formål med bruken av eiendommen, jf. Rt-2013-504 og HR-2017-1780-A. En slik avgrensning av begrepet «bustadhus», gir en hensiktsmessig og praktikabel regel. Det er intet rettslig grunnlag for at bestemmelsen skal tolkes innskrenkende bare fordi det er staten, eller en annen offentlig etat, som fester grunn til boliger. Loven legger ikke opp til noen rimelighetsvurdering, for eksempel basert på partenes økonomiske forhold eller måten festeavtalen kom i stand på. I dette tilfellet er det ikke omtvistet at tomten brukes til boliger for ansatte i forsvaret og fyller et reelt boligbehov. Forsvarets utleie gir ikke, og har heller ikke som formål å gi, økonomisk utbytte. Tomten er regulert til boligformål. Regulering av festeavgiften etter tomtefesteloven 15 første ledd vil i dette tilfelle ikke være i strid med eiendomsvernet i EMK P1-1. For det første er det tvilsomt om - 3-19-057160ASD-HALO
Opplysningsvesenets fond er beskyttet av EMK. For det andre vil adgangen til å få et engangsløft etter endringslov av 19. juni 2015 nr. 63 II nr. 5 uansett innebære at det ikke foreligger motstrid, jf. Rt-2015-421. Det er ingen grunn for at dette ikke skulle gjelde også når staten fester boligtomter. Det er nedlagt slik påstand: 1. Staten v/forsvarsdepartementet frifinnes. 2. Staten v/forsvarsdepartementet tilkjennes sakskostnader for tingretten og lagmannsretten. Opplysningsvesenets fond har i hovedsak anført: Festeformålet i denne saken er drift av forsvarets offentlige virksomhet, hvilket er noe annet enn «tomt til bustadhus». Festeforholdet er dermed ikke beskyttet av vernereglene i tomtefesteloven 15 første ledd. Rettspraksis på området er ikke direkte anvendelig på denne saken. Her er det ikke snakk om et formål om å drive næring, men et formål om å oppfylle et samfunnsoppdrag. Rettspraksis viser imidlertid at bruken av tomten ikke i seg selv er avgjørende, jf. Rt-2013-504. Det har ingen betydning at tomten er regulert til boligformål. Reguleringsplanen gjelder for hele forsvarets område på Trondenes, og omhandler både boliger og andre bygninger. De boligsosiale hensyn som begrunner reglene i tomtefesteloven til vern av festere av boligtomt, slår ikke til i dette tilfellet. Vernereglene i loven er ikke laget for å beskytte offentlig virksomhet. Dette fremgår klart av forarbeidene. Boligene på festetomta er en nødvendig forutsetning for forsvarets aktivitet på stedet, og festekontrakten ble inngått i en situasjon hvor prestegårdskontoret risikerte at eiendommen ble ekspropriert. Boligene kan bare leies ut til forsvarsansatte, leieprisen påvirkes ikke av endringer i festeavgiften og beboerne gjør ingen egne investeringer eller vedlikehold på boligene. Opplysningsvesenets fond er beskyttet av EMK. Tomtefesteloven 15 første ledd er et inngrep i eiendomsvernet etter EMK P1-1. Staten kan ikke påberope seg et boligsosialt vern på bekostning av en grunneier, like lite som staten er beskyttet av EMK. Tingrettens sakskostnadsavgjørelse er uriktig. Det foreligger ikke tungtveiende grunner som gjør det rimelig å gjøre unntak fra hovedregelen om sakskostnadsansvar. Subsidiært kreves sakskostnader dekket etter tvisteloven 20-4 bokstav c. Det er nedlagt slik påstand: 1. Anken over tingrettens dom slutningen punkt 1 forkastes. - 4-19-057160ASD-HALO
2. Opplysningsvesenets fond tilkjennes sakskostnader for tingretten og lagmannsretten. Lagmannsretten bemerker: Tomtefesteloven 15 første og andre ledd lyder slik: Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus kan kvar av partane krevje at festeavgifta blir regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan festeavtala vart inngått. Har festeavgifta vorte regulert, er det den avgifta som lovleg vart innkrevd etter forrige regulering, som kan bli regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan det tidspunktet. Har partane tvillaust avtalt at festeavgifta skal stå uendra, eller har dei avtalt ei lågare regulering enn det som fylgjer av endringa i pengeverdien, gjeld denne avtala istaden. For andre festehøve enn tomt til bustadhus og fritidshus kan kvar av partane krevje den avtalte festeavgifta regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan festeavtala vart inngått, om dei ikkje tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra eller dei har avtalt regulering på anna måte. Spørsmålet i saken er om festeavtalen gjelder «tomt til bustadhus» som omhandlet i første ledd, eller «andre festehøve», som omhandlet i andre ledd. Isolert sett taler ordlyden for at det er hva tomten skal brukes til, og ikke festerens formål med festekontrakten, som er avgjørende for subsumsjonen, jf. Rt-2013-504 avsnitt 33 og HR-2017-1780-A avsnitt 27. Med dette som utgangspunkt, kom Høyesterett i Rt-2013-504 likevel til at et selskap som i næringsøyemed hadde ført opp ei boligblokk på festet tomt, ikke var beskyttet av 15 første ledd. Det var da ikke naturlig å anse festetomten som «tomt til bustadhus». Avgjørelsen beror i hovedsak på at formålet med bestemmelsen de hensyn beskyttelsesregelen skal ivareta ikke gjør seg gjeldende i tilfeller hvor fester er et selskap, som utelukkende har et økonomisk formål med festeavtalen. Uttalelsene i forarbeidene til bestemmelsen, hvor de legislative hensynene er grundig redegjort for, var særlig viktig for Høyesteretts tolkning av begrepet. Fra avsnitt 42 i dommen gjengis følgende: Det er som det fremgår av det jeg her har gjengitt på det rene at det er boligpolitiske og forbrukerpolitiske hensyn som har vært begrunnelsen for vernereglene blant annet 15 første ledd i tomtefesteloven. Bildet fremstår her som entydig. Det er illustrerende at diskusjonen i stor utstrekning dreide seg om fritidsbolig skulle likestilles med vanlig bolig. Motsetningen til festeavtaler med slike formål er festeavtaler med næringsformål. Det er ikke uttalelser i lovforarbeidene hvor beskyttelseshensynet direkte eller indirekte har vært trukket frem for så vidt - 5-19-057160ASD-HALO
gjelder bestemte former for næringsformål. Det er således ingen uttalelser i forarbeidene hvor det fremgår at feste til slikt formål som denne saken gjelder, er forutsatt vernet etter bestemmelsene. Høyesteretts avgjørelse er i tråd med en tolkningsuttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling av 28. oktober 2004, hvor det blant annet fremgår at det ikke vil være «naturlig å si at det er tale om en «tomt til bustadhus» hvis formålet med festet på avtaletidspunktet er å sikre tomtegrunn for å skaffe festeren økonomisk utbytte, eller det samme for festerens andelshavere hvis festeren er et selskap som har som formål å skaffe andelshaverne økonomisk utbytte». Høyesterett uttaler i avsnitt 47 i dommen at lovavdelingens avgrensning av uttrykket «tomt til bustadhus», er hensiktsmessig. Spørsmålet er i det følgende om begrepet «tomt til bustadhus» skal tolkes innskrenkende i et tilfelle som vårt. Det er ikke et vilkår at det er festeren selv, eller noen i hans nærmeste familie, som bruker boligen eller fritidshuset. Det vises til HR-2017-1780-A avsnitt 37 og 38, hvor Høyesterett kom til at festeavtalen gjaldt «tomt til fritidshus» i et tilfelle hvor festeren var ei forening, og hvor det var de ca. 200 medlemmene av foreningen som brukte fritidshusene på tomten. Tilsvarende vil det bli ansett å være «tomt til bustadhus» også der det er et borettslag eller et boligsameie som fester tomt til boliger for deres andelshavere. Lagmannsretten legger til grunn at Forsvarsdepartementet ikke har et økonomisk formål med å etablere bolighus for sine ansatte i tilknytning til militærleiren på Trondenes. Boligene er en hensiktsmessig ordning for forsvarets tilstedeværelse og kan sånn sett sies å være en del av deres virksomhet i området. Festetomten benyttes likefullt bare til bolighus, og den dekker et reelt behov for husvære for de ansatte. Forskjellen mellom festerens formål med festeavtalen og den faktiske bruken av tomta, er etter lagmannsrettens syn adskillig mindre enn tilfelle var i Rt-2013-504. På den annen side er boligene bygd for utleie, og fraværet av økonomisk vinning skyldes forsvarets egne ordninger for sine ansatte, muligens begrunnet i rekrutterings- og beordringshensyn. Leieprisen er standardisert, og betydelig lavere enn markedsprisen i området. Beboerne investerer ikke i boligen, driver ikke vedlikehold og har neppe en følelsesmessig tilknytning til den. Leien vil ikke påvirkes av endring i festeavgiften. Opplysningsvesenets fond har for lagmannsretten fremhevet at eneste formål med den preseptoriske regelen i tomtefesteloven 15 første ledd er hensynet til forbrukervernet hva gjelder festere av tomt til bolig og fritidshus, og at bestemmelsens rekkevidde må avgrenses mot tilfeller der statens utnyttelse av tomta i realiteten inngår i driften av en større offentlig virksomhet. - 6-19-057160ASD-HALO
Som nevnt fant Høyesterett i Rt-2013-504 støtte for avgrensningen av begrepet «tomt til bustadhus» i forarbeidene til tomtefesteloven. Det vises til det refererte i avsnitt 38-41 i den dommen. I tillegg fremgår følgende av Ot.prp. nr. 28 (1995-1996) side 14: Ved vurderinga av om det bør vere ulike føresegner for ulike typar festehøve, vil departementet peike på at tomtefestelova har som eit av sine sentrale føremål å vareta festarens interesser; framfor alt ut i frå den synsvinkelen at festaren har ein vesentleg interesse i tomta i og med dei ofte store investeringane som festaren har gjort i bygningar og andre faste tilskipingar. Ikkje alle festarar treng eit like sterkt lovvern. Ved til dømes feste til næringsføremål kan det seiast at festaren sjølv (gjennom festeavtala) er nærast til å sikre interessene sine. Når det derimot gjeld feste til typisk «forbrukarføremål», kan det vere trong for at lovgjevinga i større grad legg opp til eit vern for festaren. I forarbeidene til endringslov 7. juli 2000 nr. 70, fremgår følgende av Ot.prp. nr. 29 (1999-2000) side 8 om den grunnleggende interesseavveiningen i tomtefesteloven 15: I saka må ein vege omsynet til ulike verdiar mot kvarandre. På den eine sida står ønskjet om å la bortfestaren få auke sine innkomster i tråd med det denne har ei avtalebasert forventing om. På den andre sida står omsynet til festarens butryggleik og omsynet til ikkje å bryte for sterkt med festna tilhøve som folk har innretta seg etter. Di sterkare inngrep ein gjer i festna tilhøve, di større uønskte sosiale følgjer kan avgjerda få. Særleg når det gjeld bustadfeste, må sosiale omsyn ha stor vekt. På bakgrunn av disse uttalelsene er det etter lagmannsrettens syn mye som taler for å likestille tomtefeste for næringsformål med tomtefeste for forsvarets virksomhet, slik det fremstår i denne saken. Det er hensynet til effektiv drift av forsvaret som er begrunnelsen for å etablere boliger nært det militære område, ikke forbrukerhensyn. Staten er heller ikke en fester som det er grunn til å beskytte fra det som måtte være avtalt om avgiftsregulering ved inngåelsen av festeavtalen. I tillegg kommer at boligene åpenbart er egnet til å gi økonomisk gevinst dersom Forsvarsdepartementet som de fleste andre eiere av åtte boenheter hadde valgt å leie ut til markedspris. I et slikt tilfelle ville ikke en privat fester nytt godt av den beskyttelse som 15 første ledd gir. Lagmannsretten mener at det ligger utenfor lovens formål at en tilfeldig bortfester på grunn av en preseptorisk lovregel skal bidra til å finansiere statens virksomhet på en slik måte. Opplysningsvesenets fond har anført at anvendelse av tomtefesteloven 15 første ledd i et tilfelle hvor staten fester tomt for bygging av utleieboliger uansett vil være i strid med EMK P1-1. Staten har bestridt dette, og for øvrig reist tvil om hvorvidt Opplysningsvesenets fond er beskyttet av EMK. Lagmannsretten legger til grunn at tomtefestelovens bestemmelser skal tolkes i samsvar med EMK, jf. Grunnloven 92, menneskerettsloven 3, jf. 2 nr. 1 og Rt-2015-421. Konvensjonen oppstiller som et - 7-19-057160ASD-HALO
grunnleggende vilkår at det må være forholdsmessighet mellom de samfunnsinteresser som begrunner et inngrep og borgernes rettigheter. I vårt tilfelle er det særlig et spørsmål om proporsjonalitetsvilkåret i EMK P1-1 er oppfylt, jf. Rt-2015-421 avsnitt 56 flg. med videre henvisninger. Hensett til lagmannsrettens drøftelse ovenfor, anses det ikke nødvendig å ta stilling til anførselen. Det bemerkes imidlertid at forarbeidene til tomtefesteloven 15 første ledd viser at interesseavveiningen knyttet til beskyttelsesregelen utelukkende bygger på forbrukerhensyn og boligsosiale hensyn, og at lovgiver ikke synes å ha vurdert hvordan tilsvarende avveining måtte falle ut i et tilfelle hvor festeren er staten og formålet med festeavtalen er drift av en av statens viktigste og mest kostnadskrevende oppgaver. Lagmannsretten er etter dette kommet til at begrepet «tomt til bustadhus» i tomtefesteloven 15 første ledd ikke omfatter et tilfelle hvor staten fester tomt til utleieboliger for sine forsvarsansatte. Festeavgiften kan dermed reguleres etter reglene i 15 andre ledd. Konklusjonen blir at anken over tingrettens dom slutningen punkt 1 forkastes. Sakskostnadsansvar: Opplysningsvesenets fond har vunnet saken og staten v/forsvarsdepartementet skal etter hovedregelen i tvisteloven 20-2 første ledd dømmes til å erstatte deres sakskostnader for tingretten og lagmannsretten. Lagmannsretten har vurdert, men ikke funnet at det samlet sett foreligger tungtveiende grunner som gjør det rimelig å frita staten for sakskostnadsansvaret, jf. 20-2 tredje ledd. Opplysningsvesenets fond fremsatte for tingretten kostnadskrav på 139 820 kroner, hvorav 133 400 kroner utgjør salær for til sammen 92 timer arbeid med saken. Kostnadene tilkjennes som rimelige og nødvendige for sakens behandling for tingretten, jf. 20-5 første ledd. Opplysningsvesenets fond har for lagmannsretten fremsatt kostnadskrav på til sammen 131 087 kroner, hvorav 123 250 kroner utgjør salær for 85 timer arbeid med saken. Staten v/forsvarsdepartementet har innsigelse til tidsbruken til saksforberedelse for lagmannsretten. Lagmannsretten er enig i at denne del av kravet går utover hva som kan anses rimelig og nødvendig, idet saken står i samme stilling som for tingretten og uenigheten begrenser seg til rettsanvendelsen, jf. 20-5 første ledd. Salæret settes passende til 90 000 kroner. Kostnader til kopiering av utdrag etc. på 2 250 kroner er uforklarlig høyt, idet saken ble behandlet digitalt og det var ankende part som laget faktisk ankeutdrag. I tillegg kommer kostnader til reise og overnatting for én prosessfullmektig med 5 587 kroner. Samlede sakskostnader for lagmannsretten fastsettes skjønnsmessig til 96 000 kroner. - 8-19-057160ASD-HALO
Dommen er enstemmig. DOMSSLUTNING 1. Anken over tingrettens dom slutningen punkt 1 forkastes. 2. Staten v/forsvarsdepartementet dømmes til, innen 2 to uker fra dommens forkynnelse, å erstatte Opplysningsvesenets fond sine sakskostnader for tingretten med 139 820 etthundreogtrettinitusenåttehundreogtjue kroner. 3. Staten v/forsvarsdepartementet dømmes til, innen 2 to uker fra dommens forkynnelse, å erstatte Opplysningsvesenets fond sine sakskostnader for lagmannsretten med 96 000 nittisekstusen kroner. Monica Hansen Nylund Tonje Fisknes Synnøve Nordnes Dokument i samsvar med undertegnet original Cathrine Friberg Moe (elektronisk signert) - 9-19-057160ASD-HALO