VEDTEKTER for Ekebergskråningen Sameie vedtatt ved seksjoneringen i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31 Endret på ordinært Sameiermøte 23.04.2007 Endret på ordinært Sameiermøte 23.04.2008 Endret på ordinært Sameiermøte 10.03.2010 Endret på ordinært Sameiermøte 26.04.2011 Endret på ordinært Sameiermøte 03.05.2012 Endret på ordinært sameiermøte 25.03.2014 Sist endret på ordinært sameiermøte 28.04.2016 1. EIENDOMMEN - FORMÅL Eierseksjonssameiet (heretter sameiet) omfatter gnr 236 bnr 135 i Oslo med påstående bygninger. Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendommen med fellesanlegg av enhver art. 2. ORGANISERING AV SAMEIET Sameiet består av 29 boligseksjoner. Til hver seksjon er knyttet enerett til bruk av en bruksenhet med eventuelt tilleggsareal som fremgår av seksjoneringen. Sameiebrøkene bygger på bruksenhetenes areal (BRA) 3. RETTSLIG RÅDERETT Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder rett til salg, pantsettelse og utleie, jfr dog 4 om forkjøpsrett. De andre sameierne har likevel panterett i seksjonen for krav mot sameieren for et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jfr eierseksjonsloven 25. Erverver eller leier av seksjonen skal likevel godkjennes av styret. Godkjenning kan bare nektes der det foreligger saklig grunn. Loftsareal over hver bolig er fellesareal og i hver husrekke er det bare én loftsluke. Ved behov for adkomst til loftet har sameiet rett til å benytte loftslukene. x:\04 oef\05 vedtekter\gjeldende vedtekter i word\7090 ekebergskråningen sameie.doc
4. FORKJØPSRETT Forkjøpsretten er tinglyst på den enkelte seksjon og kan ikke slettes uten etter samtykke fra OBOS. 5. RETT TIL BRUK Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til. Bruksenheten og fellesarealene kan bare brukes i samsvar med formålet og må ikke benyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner. Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter eierseksjonsloven 13 annet ledd. 6. HUSORDENSREGLER Sameiermøtet kan med alminneli flertall fastsette vanlige ordensregler for eiendommen.. Selv om det fastsettes forbud mot dyrehold, skal dispensasjon likevel gis hvis gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen. Sameiermøtet kan med kvalifisert flertall vedta en plan for bruk, kostnadsfordeling mv av sameiets fellesarealer ("Utomhusplan"). Eventuelle endringer av en Utomhusplan må vedtas med kvalifisert flertall 7. BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av utvendige farger etc, skal godkjennes av styret, og skal som hovedregel følge retningslinjene i sameiets til enhver tid gjeldende plan for tiltak på sameiets felles uteområde ("Utomhusplan"). Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer av ikke uvesentlig betydning for de øvrige sameiere, skal styret forelegge spørsmålet på sameiermøtet til avgjørelse. Bebyggelsen er regulert til spesialområde bevaring og det er derfor sterke restriksjoner på hvilke bygningsmessige endringer som kan gjøres. Bygningsmessige arbeider og andre endringer på eiendommen skal utføres i samsvar med vernereglene og med nødvendige offentlige tillatelser.
Ledning, rør o l nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene. En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. 8. FELLESKOSTNADER Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet (felleskostnader) fordeles på sameierne etter sameiebrøken. Der særlige grunner taler for det kan en kostnad fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Dersom sameierne har vedtatt en samlet plan for tiltak eller endringer i sameiets felles uteområder ("Utomhusplan") kan denne med bindende virkning for sameierne fastsette fordelingen av kostnadene for slike tiltak Den enkelte sameier betaler akontobeløp fastsatt av sameiermøtet eller styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet skal også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. 9. VEDLIKEHOLD Den enkelte sameier skal fullt ut og for egen regning vedlikeholde egen bruksenhet slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Innvendige vannog avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgreningspunktet inn til seksjonen, og de elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks. I de tilfelle felles rørledninger eller andre felles anlegg er ført gjennom en seksjon, er vedlikeholdet sameiets ansvar også innenfor seksjonen frem til eventuelt forgreningspunkt til seksjonen. Hver enkelt enhet har vedlikeholdsansvaret for vinduer og dører tilknyttet sin enhet. Om ikke vedlikeholdet blir overholdt kan styret tre inn og vedlikeholde vinduer og dører for sameiers regning. Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder inngangsdører og trapper til hver seksjons hovedinngang er sameiets ansvar. Drift og vedlikehold av uteoppholdsarealer, serviceadkomst og internt veinett skal skje i samarbeid med eier av naboeiendommen. Kostnadene fordeles i henhold til særskilt avtale.
10.MISLIGHOLD. PÅLEGG OM SALG OG KRAV OM FRAVIKELSE Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf eierseksjonsloven 26. Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene tvangsfullbyrdelsesloven, jf eierseksjonsloven 27. 11.STYRET Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder og fire andre medlemmer. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. I felles anliggender forplikter styreleder og ett styremedlem i fellesskap sameiet og tegner dets navn. Styret kan gi prokura. 12.SAMEIERMØTET Sameiets øverste myndighet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som tilsammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Innkalling til sameiermøte skjer skriftlig og skal bestemt angi de saker som skal behandles på møtet. Uavhengig av om det er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet alltid behandle: styrets årsberetning styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning valg av styremedlemmer. I sameiermøtet har sameierne stemmerett med én stemme for hver seksjon de eier. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt, og fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Sameieren har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse.
Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. 13.FORRETNINGSFØRER Sameiet skal ha forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer i samsvar med lov om eierseksjoner 41. 14.MINDRETALLSVERN Sameiermøtet, styret eller andre som representere sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 15.ENDRINGER I VEDTEKTENE Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer om ikke lov om eierseksjoner stiller strengere krav. 16.GENERELLE PLIKTER Sameierne plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt ordensregler fastsatt av sameiermøtet. 17. BRUKSRETT TIL LOFT OG BODER Loft: Følgende seksjoner har midlertidig bruksrett til loftsareal direkte over seksjonen; Seksjon 1 (Valhallveien 14), seksjon 2 (Valhallveien 16), seksjon 4 (Valhallveien 20), seksjon 5 (Valhallveien 22), seksjon 7 (Valhallveien 24B), seksjon 8 (Valhallveien 24C), seksjon 9 (Valhallveien 26), seksjon 10 (Valhallveien 28), seksjon 11 (Valhallveien 30), seksjon 12 (Valhallveien 32), seksjon 13 (Valhallveien 34), seksjon 14 (Valhallveien 36), seksjon 17 (Valhallveien 42), seksjon 19 (Valhallveien 46), seksjon 20 (Valhallveien 48), seksjon 22 (Valhallveien 52), seksjon 23 (Valhallveien 54), seksjon 24 (Valhallveien 56), seksjon 25 (Valhallveien 58), seksjon 26 (Valhallveien 60), seksjon 27 (Valhallveien 62), seksjon 28 (Valhallveien 64) og seksjon 29 (Valhallveien 66. Loftsarealet kan kun disponeres som kaldtlager/bod. Øvrig bruk skal godkjennes av sameiemøtet. Alle disposisjoner som foretas i forbindelse med bruk av loftsrom bekostes av de enkelte rettighetshavere selv. Dette gjelder blant annet montering av loftstrapp, elektrisk opplegg og gulv. Alle arbeider skal gjennomføres av autoriserte håndverkere og dokumentasjon på dette fremlegges styret før arbeidene iverksettes. Loftsrommene skal skilles med hønsenetting e. l, men det er ikke tillatt å bygge andre fysiske skiller eller montere andre faste installasjoner enn over nevnt. Seksjonseier har ansvar for indre vedlikehold for sin del av loftet. Bruksrettigheten kan ikke overdras til andre seksjonseiere.
Styret i sameiet har adgang til inspeksjon av loftsrom samt gjennomføre nødvendig Vedlikehold av vifteanlegg, takkonstruksjon samt annet vedlikehold som vurderes som nødvendig. Boder Følgende seksjoner har midlertidig eksklusiv bruksrett til bodarealer i kjeller; seksjon 3 (Valhallveien 18), seksjon 6 (Valhallveien 24A), seksjon 15 (Valhallveien 38), seksjon 16 (Valhallveien 40), seksjon 18(Valhallveien 44), og seksjon 21 (Valhallveien 50), Enhetene som i dag ikke har loft over egen leilighet skal ha førsterett på tilgjengelig bodplass i sameiet. Sameiet skal strekke seg etter å gjøre min. 6 kvm bodareal tilgjengelig til hver av de nevnte enhetene. Sameierne må skriftlig melde interesse til styret om de ønsker bod. Er det ikke nok boder til alle, sørger styret for å sette opp venteliste. Hvis flere skulle melde interesse samtidig blir bodene fordelt etter ansiennitet. Ved eierskifte skal må ny eier søke om bod på nytt. Seksjonseier må selv bekoste bygging og vedlikehold av bodene.