0rnulf Hagen, Kare Lilleholt og Christian Fr Wyller EIERSEKSJONSLOVEN Kommentarutgave UNIVERSITETSFORLAGET OSLO
Forord V Bakgrunnen for loven 1 Kapittell Innledende bestemmelser 5 1 Virkeomräde; definisjoner 6 1 Lovens virkeomräde 6 2 Eldre eierseksjoner av den danske typen 8 3 Definisjonen av eierseksjon 8 4 Helärsboliger og fritidsboliger 9 5 Irregulaere seksjoner 9 6 Forholdet til sameieloven 11 2 Andre sameieformer 12 1 Hovedinnhold 13 2 Begrunnelsen 13 3 Forbudet mot langvarige bruksretter for sameiere 14 4 Forbudet mot pantsettelse av sameieandel hvor sameieren harbruksrett 16 5 Bortfallavpanterettfordisameierfärbruksrett 18 6 Erverv av pantobligasjon 22 7 Ansvarlig selskap m m 23 8 Overgangsregler 23 9 Saerlig om tomannsboliger o 1 26 10 Forholdet mellom sameierne i tidligere etablerte sameieforhold 27 11 Andre sameieformer for annet enn bolig 28 12 Fritidsboliger 29 13 Landbrukseiendommer 29 14 Sameie i eierseksjon 30 3 Saerskilt eiendomsrett til del av bygning 31 4 Fravikelighet 33
VIII INNHOLD Kapittelll Seksjonering 35 Hovedinnholdet i kapittel II 35 5 Seksjonering 36 6 Hva seksjoneringen kan gä ut pä 37 1 Oversikt 38 2 Sammenknytningen mellom sameieandel og bruksrett 38 3 Bruksenhetene 39 3.1 Inndelingen 39 3.2 Naermere om bruksenhetenes hoveddel 41 3.3 Naermere om bruksenhetenes tilleggsdeler 42 4 Fellesarealene 44 4.1 Arealer som alltid skal vasre fellesareal 45 4.2 Fellesarealer som senere kan omgj0res til seksjoner 46 4.3 Midlertidig enerett til ä bruke deler av fellesarealene - leie 46 4.4 Vaktmesterboligen og feiles garasjeanlegg 47 4.5 Boder, garasjeplasser, deler av tomten i oppdelinger tinglystf0r 1983-loven 48 5 Seksjoneringen skal omfatte bare ett bruksnummer 49 6 Seksjoneringen mä omfatte hele eiendommen 49 7 Samleseksjoner 50 8 Seksjonering av planlagt ny bebyggelse 51 9 Seksjonering av planlagte bruksenheter i bestäende bygning... 52 10 Formal ogbruk 53 11 Minimumskrav til Standard 54 12 Fastsettelse av sameiebr0ker 55 7 Seksjoneringsbegjaering 57 1 Begjaering til kommunen om tillatelse til ä seksjonere 58 2 Vedtekter 59 3 Tegningene 60 4 Egenerklaering og liste over leiere av bohg 62 5 Gebyrerogdokumentavgift 63 8 Kommunens behandling av seksjoneringsbegjaeringen 65 1 Offentlige vedtak som hinder for seksjonering 65 2 När kan kommunen nekte seksjonering? 66 3 Hjemmelshaveren skal fäanledning til ä endreeller rette 68 4 Samtykke til at seksjoneringen omfatter mer enn ett bruksnummer 68
IX 9 Seksjoneringsstillatelse 70 1 Kommunen utarbeider de endelige tegningene og fastsetter seksjonsnumrene 70 2 Uteareal som tilleggsdel 71 3 Orientering til leiere av bolig 72 4 Forskrifter 72 10 Klage 73 1 Klagerett for hjemmelshaveren, leierne og andre 73 2 BegjseringensendestiItinglysingetterkIagefristensutl0p 74 3 Kjaeremäl mot tinglysingsdommerens beslutning om ä tinglyse begjaeringen 75 11 Registrering og tinglysing 76 1 Kommunen sender begjaeringen til tinglysing og melding til GAB-registeret 76 2 Grunnboken 77 3 Kommunens forkj0psrett opph0rer 78 4 Registrering i Foretaksregisteret 78 12 Deling og sammensläing av seksjoner 80 1 Innledning 80 2 Framgangsmäten 80 3 När samtykke fra styret eller sameierm0tet er n0dvendig 82 4 Sameiebr0kene 83 5 Samtykke fra panthaverne 83 6 Klagerett ved reseksjonering 84 7 Reseksjonering som f0rer til ulemper for andre sameiere 85 13 Reseksjonering i andre tilfelle 86 1 Innledning 86 2 Framgangsmäten 87 3 Styrets eller sameierm0tets godkjenning - samtykke fra ektefelle/registrert partner 88 4 Sameiebr0kene 89 5 Endring av formälet 90 6 Samtykke fra panthaverne 91 7 Klagerett 92 KapittelHI KjOperett for leier av bolig 94 14 Kj0perett 96 1 Hvem som har kj0perett 97 2 Kj0peretten kan ikke frafalles 99
3 Kj0peretten utl0ses 100 4 Unntak ved overtakelse av leiegärd og ved oppl0sning avborettslag 100 5 Forholdet til andre I0sningsretter 102 6 Fritidsboliger 103 15 Tilbudomkj0p 104 16 Kj0pesum 106 1 Innledning 107 2 Kj0pesummens st0rrelse 107 3 Forholdet til heftelser 109 4 Takstnemnd 111 5 Overpr0ving av verdsettelsen 113 6 Kostnadsansvaret 115 7 Forfall 116 8 Oppgj0ret 117 9 Litt om rettsforholdet mellom eier og kj0per 117 17 Frister. Bortfall av kj0peretten 121 1 Fristen 121 2 Rettsvern 123 18 Leier som ikke kj0per seksjon 125 KapittellV Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform 127 19 Retttilbruk 128 1 Faktisk rädighet over bruksenheten 129 1.1 Hovedregelen: Enerett til bruk 129 1.2 Bruken mä vaere i samsvar med formälet 130 1.3 Generalklausulen 131 1.4 Ordensregler 132 1.5 Bruk av boligseksjoner 133 1.5.1 Hvem kan bruke boligen? 133 1.5.2 Saerlig om dyrehold 133 1.5.3 Saerlig om naeringsvirksomhet 135 1.6 Bruk av naeringsseksjoner 136 1.7 Saerlig om bruk av tilleggsdeler 137 2 Faktisk rädighet over fellesarealer 138 2.1 Utgangspunktet: Ordinaer sameierett 138 2.2 Hvormyefellesareal kan den enkelte bruke? 139 2.3 Hva kan fellesarealer brukes til? 139 2.4 Fastsettelse av bruksreglement (bruksdeling) 140
XI 20 Vedlikehold 142 1 Vedlikehold av egen bruksenhet 142 1.1 Hovedregel: Vedlikeholdet pähviler seksjonseieren 142 1.2 Litt om grensen mellom bruksenhet og fellesareal 143 1.3 Vedlikehold av utvendige tilleggsdeler 144 1.4 Erstatningsansvar for manglende vedlikehold? 145 2 Vedlikehold av bygning og andre fellesarealer 146 2.1 Hovedregel: Sameierne avgj0r vedlikehold av bygning og fellesarealer 146 2.2 Selvhjelpsvedlikehold? 147 2.3 Finansiering vedlikeholdsfond 147 2.4 Vedtekter om plikt for enkelte til ä vedlikeholde fellesarealer 148 2.5 Erstatningsansvar for manglende vedlikehold og hendelige skader 148 21 Installasjoner m.m 151 1 Fellesskapets rett til faktiske tiltak innenfor bruksenheten 151 2 Sameierens rett til faktiske tiltak pä fellesareal 152 22 Rettslig rädighet 154 1 Oversikt - tidligere rett 155 2 Hovedregelen: En eiers rettslige rädighet 156 2.1 Salg og pantsettelse 156 2.2 Utleie 157 2.3 Andre rettslige disposisjoner 158 3 Vedtekter som begrenser den rettslige räderett 158 3.1 Utgangspunkt: Vedtektene kan begrense rädigheten 158 3.2 Hva slags rädighetsbegrensninger kan innf0res? 159 3.3 Kravet om tilslutning fra dem det gjelder 160 3.4 Saerlig om godkjenningsordninger 160 3.5 Saerlig om offentlige organers rett til ä erverve boligseksjoner 161 3.6 Unntaket for den som bruker kj0peretten 164 3.7 Overgangssp0rsmäl 164 4 Forbudet mot ä erverve mer enn to boligseksjoner 165 4.1 Forbudet retter seg mot ä erverve - ikke mot ä eie 165 4.2 Forbudet gjelder bare boligseksjoner 166 4.3 Unntak for visse ervervsmäter 166 4.4 Unntak for visse erververe 167
XII INNHOLD 23 Fordelingavfelleskostnaderogfellesinntekter 169 1 Oversikt-tidligere rett 169 2 Hvaerfelleskostnader? 170 3 Ulike typer felleskostnader-ulikefordelingsn0kler 172 4 Hovedregelen om fordeling av felleskostnader 174 5 Fordeling etternytte eller forbruk 174 6 Annen fordelingsn0kkel fastsatt ved stifteisen 176 7 Endring av fordelingsn0kkelen senere? 177 8 Innkreving av bidrag til ä dekke felleskostnader 179 9 Ansvaret for felleskostnader ved overf0ring av seksjonen 179 9.1 Forholdet mellom partene 180 9.2 Forholdet til sameierne 182 10 Opparbeidelse av fond 182 11 Avvikende vedtekter i gamle sameier - overgangsregler 184 12 Regress for den som har betalt for meget 185 13 Felles inntekter 186 24 Heftelsesform 187 1 Oversikt - tidligere lov 187 2 Hvilke krav omfattes av prorata-ansvaret 187 3 Ansvaret ved eierskifte 188 4 Naermere om innholdet i prorata-ansvaret 188 25 Panterett for sameiernes forpliktelser 190 1 Oversikt-tidligere rett 190 2 Hvilke krav er sikret gjennom legalpanteretten? 191 3 Hvem kan gj0re legalpanteretten gjeldende? 192 4 Bel0psbegrensningen 193 5 Foreidelse av legalpanteretten 194 6 Legalpanteretten brukes-litt omdekningen 195 7 Avtalt panterett utover legalpanteretten 196 8 Legalpanterett i eldre sameier 197 26 Pälegg om salg 199 1 Oversikt - tidligere rett 199 2 Kravet om advarsel - form og innhold 200 3 Kravet om vesentlig mislighold 201 4 Salgspäleggets form og innhold 204 5 Närersalgspäleggetetterkommet? 205 6 Gjennomf0ring av salgspälegget ved namsretten 205 6.1 Forholdet til tvangslovens kapittel 11 205 6.2 Kravet om tvangssalg gjennom namsmyndighetene 206 6.3 Forel0pig pr0ving og videre behandling av kravet 207
XIII 6.4 Ingen eller klart grunnl0se innvendinger 208 6.5 Innvendinger som ikke er klart grunnl0se 210 6.6 Naermere om gjennomf0ringen av tvangssalget 210 27 Fravikelse 212 1 Oversikt-tidligere rett 212 2 Hvem kan kreves utkastet? 213 3 Hvilke misligholdstyper kan begrunne krav om fravikelse? 214 4 Styrets behandling av fravikelsessaken 215 5 Behandlingen i namsretten 216 5.1 Kravet behandles etter reglene i tvangslovens kapittel 13 216 5.2 Framsettelseav kravet-verneting-forel0pigpr0ving... 216 5.3 Ingen eller klart grunnl0se innvendinger 217 5.4 Innvendinger som ikke er klart grunnl0se 218 5.5 Naermere om gjennomf0ringen av fravikelsen 218 6 Fravikelse i andre tilfeller 219 28 Vedtekter 220 1 Oversikt-tidligere rett 220 2 Ulike typer vedtekter 221 2.1 Innledning 221 2.2 Vedtekter fastsatt med flertall pä sameierm0tet 222 2.3 Vedtekter som krever tilslutning fra de ber0rte 223 2.4 Vedtekter som krever tilslutning fra alle 225 2.5 Fastsettelse og endring av vedtekter 226 3 Plikten til ä ha vedtekter 226 4 Registrering i Foretaksregisteret 227 4.1 Registreringsplikt og registreringsrett 227 4.2 Registrerte vedtekter har rettsvern uten tinglysing 228 Kapittel V Beslutningsmyndighet 230 29 Sameierm0tets myndighet 231 1 Innledning 231 2 Sameierm0tets adgang til ä omgj0re styrets og egne vedtak 232 3 Fordeling av avgj0relsesmyndighet mellom styret og sameierm0tet 233 4 Saerlig om läneopptak 234 5 Delegasjon av avgj0relsesmyndighet 235 30 Flertallskrav og saerlige begrensninger i sameierm0tets myndighet. 237 1 Oversikt over kravene til gyldig vedtak 238 1.1 Hovedregel: Vanlig flertall 238 1.2 Minst to tredjedels flertall 239
XIV INNHOLD 1.3 Tilslutning fra ber0rte sameiere - eventuelt alle sameierne 239 1.3.1 När kreves tilslutning fra de sameiere vedtaket «gjelder» eller alle sameierne? 239 1.3.2 Pähvilkenmätemätilslutningenskje? 240 2 Er det adgang til ä fravike lovens flertallskrav? 243 3 Naermere om beslutninger som treffes med vanlig flertall 245 4 Naermere om beslutninger som skal treffes med to tredjedels flertall 246 4.1 Generelle merknader 246 4.2 Annetleddbokstava 247 4.3 Annet ledd bokstav b 249 4.4 Annet ledd bokstav c 249 4.5 Annet ledd bokstav d 251 4.6 Annet ledd bokstav e 251 4.7 Annet ledd bokstav f 251 4.8 Annet ledd bokstav g 251 5 Beslutninger etter tredje ledd 252 5.1 Innledning 252 5.2 Salg og bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen 253 5.3 Vesentlige endringer i sameiets karakter 253 5.4 Deling av sameiet 254 5.5 Oppl0sning av sameiet 255 31 Styrets beslutningsmyndighet 257 Oversikt over hvilke saker styret kan avgj0re 257 32 Mindretallsvern 259 1 Innledning 259 2 Hvilke beslutninger rammesav 32? 260 3 Gjelder ogsä for vedtekter fastsatt ved opprettelsen av eierseksjonssameiet 262 4 Beslutninger truffet f0r 1997-loven trädte i kraft 263 Kapittel VI Sameiermote 264 33 Sameierm0te 265 1 Rett og plikt til ä delta 265 2 Fullmektig ; 266 3 Rädgiver 267 4 Ordinaert sameierm0te 268 5 Ekstraordinasrt sameierm0te 269
XV 34 Innkalling til sameierm0te 271 1 Plikten til innkalling päligger styret 271 2 Innkallingen b0r skje skriftlig 272 3 Skifteretten skal innkalle til sameierm0te hvis ikke styret gj0rdet 273 4 Innholdet i innkallingen 274 35 Om hvilke saker sameierm0tet skal og kan behandle 275 36 M0teledelse. Protokoll 277 1 M0teledelse 277 2 Protokoll 277 37 Sameierm0tets vedtak 279 1 Beregningen av Stemmer 279 2 Flertallet regnes alltid etter avgitte stemmer 280 3 Ugildhet 282 Kapittel VII Styre og forretningsf0rer 283 38 Styre 284 1 Plikt til ä ha styre: Hovedregel og unntak 284 2 Styrets sammensetning - valgbarhet - varamedlemmer 285 3 Valg av styreleder og nestleder 286 4 Funksjonstid - tilbaketreden og fjerning 287 5 Saerregel i smä sameier: Vedtekt om at alle er med i styret 287 39 Styrem0ter 289 1 Innkalling 289 2 Gjennomf0ring - vedtaksf0rhet - protokollasjon - taushetsplikt 290 3 Avstemninger - flertallskrav 291 4 Saerregler for smä sameier der alle er med i styret 291 40 Styrets oppgaver 293 1 Oversikt over styrets oppgaver 293 2 Forholdet til sameierm0tet 294 41 Forretningsf0rer o.a 295 1 Oversikt - adligere rett 295 2 Ansettelse-instruksjonsmyndighet-kompetanse 296 3 Begrenset adgang til uoppsigelig forretningsf0rsel 297 42 Ugildhet 298 1 Hvem gjelder habilitetsreglene for? 298 2 Naermere om habilitetskravet 299 43 Representasjon 301 1 Innledning - tidligere rett 301
XVI INNHOLD 2 Styrets rett til ä representere sameierne 302 2.1 Styret kan binde sameierne i saker om feiles rettigheter og plikter 302 2.2 Styret kan undertegne dokumenter til tinglysing - tingl 13 sjette ledd 303 2.3 Signaturrett for to ellerflerestyremedlemmer 304 3 Forretningsf0rerens representasjonsrett 304 4 Styreleders prosessuelle kompetanse 305 4.1 Innledning - rettspraksis etter 1983-loven 305 4.2 Hovedregelen: Styrets leder kan saks0ke og saks0kes pä alles vegne 306 4.3 En dorn er bindende og tvangsgrunnlag overfor alle sameierne 307 5 Virkningen av at kompetansen overskrides 309 Kapittel Vm Regnskap og revisjon 310 44 Regnskap 311 1 Bakgrunn 311 2 Regler for alle seksjonssameier 311 3 Regnskap etter regnskapsloven 312 45 Revisjon 314 1 Bakgrunn 314 2 Sameier som skal ha godkjent revisor 314 3 Sameier som har plikt til ä ha revisor, men ikke plikt til ä ha godkjent revisor 315 4 Sameier uten plikt til ä ha revisor 315 5 Generelt 315 Kapittel IX Ikrafttredelse, overgangsbestemmelser, oppheving og endring av andre lover 316 46 Ikrafttredelse 317 47 Overgangsbestemmelser 318 48 Endring i andre lover 321 Eksempel (huskeliste) ved utarbeidelse av sameievedtekter 322 Litteratur 331 Forkortelser 334 Lover 336 Rettsavgj0relser 344 Stikkord 347