Praktisk Husleierett 2018 IFRS 16 Ny internasjonal regnskapsstandard fra 2019 Ina Wikborg Todal og Andreas Schwaderlapp 6. mars 2018
IFRS 16 Ny internasjonal regnskapsstandard fra 2019 Hva er IFRS og hvem må forholde seg til IFRS? Oversikt over endringene for leietaker Leie av kontorbygg: eksempel Unntak som forenkler regnskapsføring Hva endrer seg for utleieren? 2
Hva er IFRS og hvem bruker det? IFRS = International Financial Reporting Standards Hvem må forholde seg til IFRS? Børsnoterte foretak er pliktet til å utarbeide konsernregnskap etter IFRS Også foretak som ikke er børsnotert, men som har notert gjeldspapirer på Oslo Børs Formålet med IFRS er å regulere de regnskapsopplysningene som internasjonale selskaper legger fram IFRS overstyrer regnskapsloven Dvs. foretak som avlegger regnskap etter IFRS ikke er bundet av regnskapslovens regler på områder som er regulert av IFRS 3
I hvilke områder kommer det nye IFRS standarder? Her er vi i dag! 2016 1. januar 2017 1. januar 2018 1. januar 2019 1. januar 2021 IFRS 9 Finansielle Instrumenter Endre sammenlignbar informasjon (valg) Ikrafttredelse IFRS 15 Inntekter fra Kontrakter med Kunder Endre sammenlignbar informasjon (valg) Ikrafttredelse IFRS 16 Leieavataler Endre sammenlignbar informasjon (valg) Ikrafttredelse IFRS 17 Forsikringskontrakter Ikrafttredelse 4
Hvordan regnskapsføres leieavtaler under dagens standard (IAS 17)? (operasjonell leie forenklet) UTLEIER Eiendeler Egenkapital og Gjeld Eiendom LEIETAKER Eiendeler Egenkapital og Gjeld I/A I/A Leietaker har ikke noen eiendel eller forpliktelse i balansen. Resultatregnskap NOK 5 Leiekostnad (driftskostnad) xxx Leietaker fører leiebetalingene som driftskostnad. 5
Hvordan regnskapsføres leieavtaler under ny standard (IFRS 16)? ( forenklet) UTLEIER Eiendeler Egenkapital og Gjeld Eiendom LEIETAKER Eiendeler Egenkapital og Gjeld Rett-til-bruk eiendel (right-of-use) Leieforpliktelse Økt forpliktelse? -> lavere EK-andel! Resultatregnskap Avskrivning 6 Rentekostnad NOK xxx xxx Leiekostnad flyttet ned fra driftskostnad til avskrivning og finans! 6
Hvorfor påvirker IFRS 16 leietakers EK-andel (gearing?) ( forenklet) LEIETAKER Eiendeler Egenkapital og Gjeld Div. eiendeler NOK 2.000 Egenkapital NOK 1.000 Rett-til-bruk eiendel (right-of-use) Andre forpliktelser NOK 1.000 + Rett-til-bruk eiendel NOK 5.000 + Leieforpliktelse NOK 5.000 Leieforpliktelse Egenkapital-andel før IFRS 16: NOK 1.000 / NOK 2.000 = 50% Egenkapital-andel etter IFRS 16: NOK 1.000 / NOK 7.000 = 14%! 7
Endrer seg også nøkkeltall som EBITDA, EBIT, selv om leietaker betaler det samme som før? ( forenklet) LEIETAKER 8
Betyr det at rett-til-bruk eiendelen måles til markedsverdi av eiendommen? Nei. Ved leieperiodens begynnelse: Innregne en rett-til-bruk eiendel og en leieforpliktelse Leieforpliktelse Rett-til-bruk eiendel Nåverdi av leiebetalingene Leieavtalens implisitte rente eller leietakters inkrementelle lånerente Kost Jo høyere de (faste) leiebetalingene, jo større blir forpliktelsen for leietaker! 2016 Deloitte Touche Tohmatsu Limited. All rights reserved. 9
Er det andre ting som inngår i målingen? Relevant for mange leieavtaler: variabel leie Hoteller Variabel leie knyttet til utleie av rom? Butikker Variabel leie knyttet til omsetning? Økt andel variabel leie? -> lavere forpliktelse, men høyere driftskostnad -> økt fokus i leieavtaler? -> viktig å forstå hva leietaker fokuserer på Kontorlokaler Leie regulert iht. inflasjon eller KPI? LEIETAKER Eiendeler Egenkapital og Gjeld Rett-til-bruk eiendel (right-of-use) Leieforpliktelse Resultatregnskap NOK 10 Driftskostnad xxx 10 2016 Deloitte Touche Tohmatsu Limited. All rights reserved. 10
Er det andre ting som inngår i målingen? Hvordan behandles felleskostnader? Relevant for mange leieavtaler: kun leie av eiendom i avtalen eller også tjenester? Rengjøring og renovasjon Leietaker kan velge om tjenester inkluderes i eiendel og forpliktelse eller separeres og kostnadsføres -> trenger mer detaljert oppstilling fra utleier? Leie av kontorlokaler Eiendeler LEIETAKER Egenkapital og Gjeld Rett-til-bruk eiendel (right-of-use) Resepsjonstjenester Vakttjenester Leieforpliktelse Valg for leietaker! 11 11 Resultatregnskap Driftskostnad NOK xxx 2016 Deloitte Touche Tohmatsu Limited. All rights reserved. 11
Hva hvis leieperioden er usikker, f.eks. pga. opsjoner? rimelig sikkert? Uoppsigelig leieperiode Opsjon på forlengelse Opsjon på terminering Vurderingen baseres på fakta og forhold som påvirker leietakers økonomiske insentiver til å utøve, eller ikke å utøve opsjonen Opsjoner blir svært relevant for leieforpliktelsen -> lengre leieperiode = høyere forpliktelse! -> økt fokus i leieavtaler? 5 år? 7 år? 9 år? 2016 Deloitte Touche Tohmatsu Limited. All rights reserved. 12
Da skal vi illustrere prinsippene i et eksempel Måling av eiendel og forpliktelse Fakta Leietaker inngår en 10-års leiekontrakt for kontorlokaler på 1. januar 2017 Leiebetalingene er NOK 50 000 p.a. (fast) Leiebetalingene forfaller ved slutten av hvert år Leietakers inkrementelle lånerente er 5% 13
Måling av eiendel og forpliktelse Eksempel Dette er forpliktelsen og eiendelen som kommer inn i leietakers balanse! 14
Ganske komplisert er det noen forenklinger? Unntak Valg av regnskapsprinsipp: Bruk av IFRS 16 eller løpende kostnadsføring? Kortsiktige avtaler (varighet inntil 12 måneder) Eiendeler med lav verdi Leieavtale med en kjøpsopsjon for leietaker kan ikke kvalifisere som kortvarig avtale Absolutt vurdering som ikke skal påvirkes av størrelsen på foretaket Anvendes konsistent for hver gruppe av underliggende eiendeler Kan anvendes separat for hver leieavtale Det kan være fristende å designe leieavtaler slik at de kommer under 12 måneder. Men husk opsjoner og substansen! 15
Er det like mye som endrer seg for utleier? Nei Leietaker mest påvirket av IFRS 16, men utleier må forstå endringene! Leietaker regnskapsføring Ikrafttredelse: 1. januar 2019 Begrensede endringer i virkeområdet Mer omfattende veiledning på identifisering av leieavtaler Utleier regnskapsføring IAS 17 IFRS 16 ~ IAS 17 IFRS 16 Operasjonell vs. finansiell leie Rett-til-bruk eiendel og leieforpliktelse Operasjonell vs. finansiell leie 16
Men hva er endringene på utleiersiden? IFRS 16 vs. IAS 17 Kun små endringer ved regnskapsføring for utleiere Det er lite som endrer seg for regnskapsføringen hos utleier. Fremleie og salg-med-tilbakeleie diskuteres ikke i dag. De viktigste endringene er Definisjon av en leieavtale og andre små endringer i 1definisjonene Ytterlige veiledning på fremleie ( lease-in 3 lease-out ) Mer omfattende 2opplysningskrav 17
Og når må dette implementeres? og hva skjer med fjorårets tall? - det finnes noen valgmuligheter. Overgangsregler Med tilbakevirkende kraft Modifiserte metoder Børsnoterte selskaper må implementere denne standarden (senest) 1. januar 2019! Fjorårets tall skal ikke omarbeides Spesifikke opplysningskrav 18
Spørsmål? Ina Wikborg Todal Director Advokat Tax & Legal Deloitte Advokatfirma AS Dronning Eufemias gate 14 Postboks 221 Sentrum 0191 Oslo Mobil: 934 25 238 iwikborg@deloitte.no Andreas Schwaderlapp Senior Manager Audit & Advisory Deloitte AS Dronning Eufemias gate 14 Postboks 221 Sentrum 0191 Oslo Mobil: 908 52 365 aschwaderlapp@deloitte.no Member of Deloitte Touche Tohmatsu Member of Deloitte Touche Tohmatsu 19
Deloitte AS and Deloitte Advokatfirma AS are the Norwegian affiliates of Deloitte NWE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited ("DTTL"), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as "Deloitte Global") does not provide services to clients. Please see www.deloitte.no for a more detailed description of DTTL and its member firms. Deloitte Norway conducts business through two legally separate and independent limited liability companies; Deloitte AS, providing audit, consulting, financial advisory and risk management services, and Deloitte Advokatfirma AS, providing tax and legal services. Deloitte provides audit, consulting, financial advisory, risk management, tax and related services to public and private clients spanning multiple industries. Deloitte serves four out of five Fortune Global 500 companies through a globally connected network of member firms in more than 150 countries bringing world-class capabilities, insights, and high-quality service to address clients most complex business challenges. To learn more about how Deloitte s approximately 245,000 professionals make an impact that matters, please connect with us on Facebook, LinkedIn, or Twitter. This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the "Deloitte Network") is, by means of this communication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication.