Siv.ing. Jan Sigurd Pettersen Liaveien 57 1430 ÅS Vår ref.: TPS/LANGEI Deres ref.: Arknr.: GNR 129/630 - Dato: 17.02.2012 Jnr.: 11/2612-3 3064/12 DISPENSASJON OG RAMMETILLATELSE iht. plan- og bygningsloven kap 19 og 20-1 jf 21-2, 5. ledd Det vises til søknad om rammetillatelse mottatt her den 09.12.2011 og revidert situasjonsplan mottatt 16.02.12. Tiltak: oppføring av enebolig med garasje i østre del av 1. etg. Byggested: Myrveien 50, Ski, gnr./bnr. 129/630. Tiltakshaver: Aud og Terje Smestad. Ansvarlig søker: Sivilingeniør Jan Sigurd Pettersen. Bruksareal: 343,0 m 2 av dette utgjør garasjen 31,0 m 2. Nærmere beskrivelse av tiltaket Det søkes om oppføring av enebolig i funkisstil med garasje i del av 1. etg. På grunn av at boligen ønskes oppført med flatt tak vil gesimshøyden overskride den maksimalt tillatte gesimshøyde i henhold til reguleringsbestemmelsene. Det søkes derfor om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene vedr. gesimshøyde. Anmeldelsestegningene viser kjellernedgang fra garasjen med dør inn til vindfang, som kan fungere som ventilert sluse før man går videre inn i kjelleren under boligdelen. Kjellernedgangen vil imidlertid være helt åpen og ligger inne i garasjen, den vil derfor kunne sammenlignes med en smøregrav og vil utløse samme krav til ventilasjon og sikring mot gassansamling nede i kjellernedgangen. Det må redegjøres for at dette problemet er løst ved innsendelse av igangsettingstilllatelse, alternativt må kjellernedgangen fjernes fra garasjen. Nabovarsling Søknaden er vedlagt dokumentasjon for varsling av naboer og gjenboere i samsvar med plan- og bygningsloven (pbl) 21-3. Det er ikke kommet inn nabomerknader i saken. Ski kommune som eier veigrunnen (Myrveien) og Granly boligsameie som representerer eierne av blokkene på østsiden av Myrveien er ikke varslet. Avstanden til nærmeste boligblokk i Granly boligsameie er så stor at oppføring av den omsøkte enebolig ikke anses å ville berøre disse beboerne på noen negativ måte. Siden det i dag er skog (høye trær) på eiendommen som søkes bebygget, er det ikke sannsynlig at beboerne i Granly boligsameie vil miste utsikt eller sollys som følge av det omsøkte tiltaket. Byggesaksavdelingen anser at disse naboene/gjenboerne ikke blir berørt av tiltaket og fritar i henhold til pbl 21-3 tiltakshaver fra plikten til å varsle Granly boligsameie og Ski kommune. Plan- og byggesak Postadresse: Postboks 3010, 1402 SKI Kontoradresse: Rådhuset Idrettsvegen 8 SKI Giro: 1602.44.88105 Telefon: 64 87 87 00 Telefaks: Kristian Larsen
- 2 - Avstand Tiltaket er plassert 4,5 meter fra nabogrense. Plasseringen tillates derfor. Dispensasjon Tiltaket krever dispensasjon fra plan, da det er i strid med reguleringsbestemmelsene 4c. 4c. Gesims- og mønehøyder Maksimal gesimshøyde er 6,00 m. Maksimal mønehøyde er 8,50 m. Takoppløft/ark tillates med inntil 1/3 av fasadelengden. Høyden på takoppløft/ark vil bare være begrenset av mønehøyde for den enkelte tomt. Gesimshøyde skal ikke gjelde for takoppløft/ark. For garasje og frittliggende bod er maks. gesimshøyde 3,00m og maks mønehøyde 5,00m. Ved garasjer tillates ikke knevegg mot yttervegg. I sterkt skrånende terreng kan større høyder for garasjer godkjennes. Høydene regnes fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygget. Reguleringsplaner og bestemmelser er utarbeidet gjennom en omfattende beslutningsprosess. Planen er kommunens styringsverktøy og skal blant annet ivareta utbyggingsmønster og forholdet til allmennheten. Etter pbl 19-2 kan dispensasjon fra plan gis etter grunngitt søknad, men bare dersom hensynene i lovens formålsbestemmelse og hensynene bak den aktuelle planbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Dette henspiller først og fremst på en interesseavveining av de allmenne hensynene som foreligger, ikke de individuelle fordelene tiltakshaveren har av dispensasjonen. Personlige hensyn vil bare unntaksvis være utslagsgivende der det gjør seg gjeldende allmenne mothensyn. Det vil derfor normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, jf Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) s. 242. Bestemmelsene vedr. gesims- og mønehøyde er tatt inn i reguleringsbestemmelsene for å hindre at bygninger vil virke ruvende i forhold til sine omgivelser. I dette tilfellet er det gesimshøyden på 6,0 m som overstiges med 2,5 m. Siden bygningen er prosjektert med flatt tak vil gesimshøyden bli lik største takhøyde som er 8,50 m. Dette gjelder en innebygget del av takterrassen som består av en loftstue på 24 m 2. Denne loftstuen er trukket inn på takflaten sett fra nabohus i syd. Det er kun en lengde på mindre enn en tredjedel av nordfasadens totale lengde som får høyde lik maksimal mønehøyde i henhold til reguleringsbestemmelsene. Nord for bygningen er det ingen nabobygg, kun veigrunn og skog. Det øvrige flate taket på eneboligen har en gesimshøyde på 5,9 m, og er dermed innenfor den maksimale gesimshøyde. Det forutsettes at rekkverk på takterrassen utføres med glass mellom rekkverkets stolper, slik det er vist på anmeldelsestegningene. Hensynet til at bygninger ikke skal virke ruvende i forhold til omgivelsene anses ikke å være vesentlig tilsidesatt. På denne bakgrunn finner kommunen at vilkårene for å gi dispensasjon fra planen er oppfylt, og gir dispensasjon. Denne dispensasjonsbehandlingen utløser gebyr, jf pbl 33-1. Tomteutnyttelse Gjeldende reguleringsplan sier at det tillatte bebygde arealet (%-BYA) av bygninger på eiendommen ikke skal overstige 24,0% av netto tomteareal. Terrasse som på sitt høyeste overstiger 0,5m skal innregnes i BYA. I dette tilfellet får eiendommen en tomteutnyttelse på 23,81 % som er innenfor tillatt utnyttelse.
- 3 - Estetikk Det omsøkte tiltaket har gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelsene, jf pbl 29-2. Vannforsyning, avløp og atkomst Det forutsettes at det foreligger nødvendige privatrettslige avtaler i forhold til pbl kap 27 slik at tilknytning til infrastruktur som vann og avløp samt atkomst til eiendommen er sikret. Andre myndigheter Sanitærabonnement Tilknytning til kommunalt vann- og avløpsnett tillates ikke før sanitærabonnementet er behandlet og godkjent av Virksomhet Kommunalteknikk. Tilknytningsgebyr Etter kommunens forskrifter om vann- og kloakkgebyr skal tilknytningsgebyr være betalt før tilknytning skjer. Etter forskriftenes pkt. 7 skal størrelsen på tilknytningsgebyr fastsettes etter de satser som gjelder på tilknytningstidspunktet. Dersom tilknytning ikke skjer innen ikrafttreden av nye gebyrsatser, vil de nye satser gjelde også for denne eiendommen. Tilleggsfaktura vil da bli utstedt. Vi gjør oppmerksom på at tilknytningsgebyr også gjelder ved til- og påbygging av eksisterende bygning som allerede er tilknyttet offentlig nett. Ved tilbygg eller påbygg mindre eller lik 30 m 2 bruksareal (BRA) beregnes ikke tilknytningsgebyr. Ved tilbygg eller påbygg over 30 m 2 betales tilknytningsgebyr fra første m 2 bruksareal. Egen faktura blir sendt fra Virksomhet Kommunalteknikk, eventuelle spørsmål om tilknytningsgebyret må rettes til samme virksomhet. Avkjørsel Avkjørsel må utformes i henhold til Ski kommunes krav til utforming av private avkjørsler. Det skal bl.a. tas hensyn til frisikt, overvann, stikkrenner, fall, høyder etc. Se vedlegg. Gravemelding Ved bygging og graving i kommunal vei, eiendom eller på annen eiendom hvor det ligger kommunale ledninger har tiltakshaver ansvar for at gravemelding innsendes til Ski kommune v/kommunalteknisk virksomhet. Foretak som har fått ansvarsrett for grave- og planeringsarbeider er ansvarlig for å påse at installasjoner i grunnen ikke blir skadet eller feilbehandlet. VEDTAK A. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 4c vedr. maksimal gesimshøyde. Dispensasjon gis slik at eneboligen kan oppføres som omsøkt. B. I henhold til plan- og bygningsloven kap 23 gis følgende sentralt godkjente foretak ansvarsrett innenfor de nødvendige funksjonene i forbindelse med tiltaket: Sivilingeniør Jan Sigurd Pettersen. SØK tkl.1: hele tiltaket. PRO tkl.1: arkitektur og planløsning.
- 4 - C. I henhold til plan- og bygningsloven 20-1 jf 21-2, 5. ledd gis det rammetillatelse for tiltaket i samsvar med innsendt søknad mottatt 09.12.2011 og utfyllende dokumentasjon mottatt 16.02.12. Rammetillatelse gis på følgende vilkår: Det må i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse redegjøres for ventilasjon av kjellernedgang fra garasje, slik at det hindres at brennbare/eksplosive gasser kan samles i bunn av kjellernedgangen. Alternativt må kjellernedgangen fjernes fra garasjen. D. Tiltakshaver plikter å betale slikt behandlingsgebyr: Tiltaket Kr 22.480,- Ansvarsrett Kr 760,- Sum Kr 23.240,- Dispensasjon Kr 5.440,- Sum Kr 28.680,- Faktura ettersendes og forfaller til betaling på angitt forfallsdato. Klageadgang Vedtakene kan påklages av en part eller andre med rettslig klageinteresse i henhold til forvaltningsloven (fvl) 28 jf plan- og bygningsloven 1-9. En eventuell klage må fremsettes innen 3 uker etter at underretning om vedtakene er kommet fram til den klageberettigede, jf fvl 29. Klagen rettes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus, men sendes til Ski kommune. Når det gjelder vedtak om gebyr, vil kommunen opplyse at beløpet er fastsatt i henhold til standard satser for gebyr ved byggesaksbehandling. Disse framgår av kommunens forskrift om gebyr for behandling av byggesaker, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 33-1. Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at det i forbindelse med framsetting av klage kan bes om utsatt iverksetting av vedtaket, jf fvl 42. Det er kommunen som etter fritt skjønn avgjør om utsatt iverksetting skal gis. For øvrig opplyses om følgende: Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelsen er gitt faller den bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9. Naturgitte forhold Ansvarlig prosjekterende skal kunne dokumentere at tiltaket er prosjektert i henhold til byggteknisk forskrift kap 7, sikkerhet mot naturpåkjenninger, og 13-5, radon. For mer informasjon om radon, se Statens stråleverns nettsider, www.nrpa.no. Ledningskart og foto I henhold til sanitærreglementets punkt 2.23.17 og svar på søknad om sanitærabonnement utarbeides målsatt ledningskart etter at tiltaket er utført. Det tas fargefoto av tilkoblingspunkt der dette tilkoples kommunalt ledningsanlegg. Ledningskart og fargefoto sendes Ski kommune v/ Virksomhet Kommunalteknikk.
- 5 - For øvrig vises til vedlagte informasjonsskriv fra Virksomhet Kommunalteknikk. Vi minner om at ansvarlig søker har ansvar for at tilstrekkelige og nødvendige opplysninger i henhold til tillatelsen kommer kommunen i hende. Ufullstendig eller manglende dokumentasjon kan få følger for lokal godkjenning og ansvarsrett i denne eller senere saker. BYGGESAKSAVDELINGEN Tore P. Stensrud avdelingsleder Geir W. Langård overingeniør Kopi: Aud og Terje Smestad, Heia, 1825 Tomter. Forkontoret i 4,etg. Rådhuset Geodata og oppmålingsavdelingen Avgiftskontoret Kommunalteknisk v/ Trond Henrik Hanssen Nordre Follo Brannvesen IKS, her Vedlegg: Skjema for byggeplassering Huskeliste for brukstillatelse Retningslinjer for husnummerskilt Kommuneingeniørens retningslinjer ved avkjørsler på kommunal vei Informasjonsskriv fra Virksomhet Kommunalteknikk.
- 6 - REGISTRERING AV DISPENSASJONER (skrives ut og leveres Kirsti) Gnr./bnr.: Adresse: 129/630 Myrveien 50 Saksnummer i esak : 11/2612 PBL Tiltak : Tiltak etter liste: 10. Arbeid som krever byggetillatelse 20. Nybygg/tilbygg/påbygg, anlegg x 21. Nybygg 22. Tilbygg 23. Påbygg 24. Underbygg 25. Konstruksjon 30. Fasadeendring, endring/reparasjon 31. Fasadeendring 32. Reparasjon 35. Bruksendring, utvidelse/endring drift 39. Riving av tiltak 40. Byggetekniske installasjoner 41. Heis, rulletrapp 42. Ventilasjonsanlegg 45. Sammenføying av bruksenheter i boliger 50. Innhegning, skilt, reklame og lignende 51. Gjerde Beskrivelse av tiltaket: Oppføring av enebolig i funkisstil. Vedtak x 1. Godkjent 2.Godkjent midlertidig 6. Trukket 7. Opphevet 8. Foreldet 9. Avslått Vedtaksdato: 17.02.12 Dispensasjon fra lov 10. PBL med tilhørende forskrift, vedtekt 11. PBL 12. Byggeforskrifter 13. Vedtekter til PBL 14. Arealbruk kommune(del)plan 15.Bestemmelser kommune(del)plan x 16. Regulerings- / bebyggelsesplan 20. Veglov 30. Jordlov 40. Arbeidsmiljølov Beskriv med kapittel/paragraf og tekst Reguleringsbestemmelsenes 4c om gesimshøyde. Beskrivelse av området: 1. LNF og Marka 2. LNF utenfor Marka 3. Sårbarhetsbeltet rundt Langen 4. 100-metersbelte fra annet vassdrag Annet. (Beskriv): Koordinater legges inn av reguleringsavdelingen Denne blanketten legges ved kopi av dispensasjonsbehandlingen til reguleringsavdelingen.
- 7 - MATRIKKELREGISTRERING FOR BYGNING Bygningens identifikasjon Saksnr. Gnr./bnr. Bygningsnr. Løpenr. Seksj.nr. Saksbeh. 11/2612 129/630 GWL Byggeplassadresse Gatekode Myrveien 50 6050 Datoer Rammetill. gitt 17.02.12 Igangsettingstill. gitt Till. 20-2 gitt Midl.brukstill. gitt Ferdigattest gitt Rivetill. gitt Bygning revet Bygging avlyst Bygn.nr. utgår Tatt i bruk Bygningstype og næringsgruppe Tiltak (nybygg, tilbygg etc.) Bygn.type Næringsgrupe Nybygg 111 X Tiltakshaver Rolle Type Navn E Smestad Terje Adresse Postnr. Poststed Heia 1825 Tomter Etasjer Etasje Antall boliger BRA bolig BRA annet BRA total K01 96 H01 96 H02 96 L03 24 SUM 312 Boligspesifikasjon Husnr. Bolignr. Seksj.nr. BRA bolig Ant.rom Kjøkkenk. Ant.bad Ant. WC Detaljer, kommunal tilleggsdel Energi Oppvarm. Vannfors. Avløp Fundament Renovasjon El. x El. x Off. x Off. x Gr.mur x Off. x Olje Sent.varm Priv. Priv. Såle Bio. Annen x Ingen Ingen Peler Priv. Sol Septik Annet Sommer Gass Ingen Varmepum. Priv.vann Rensing Annet Fjernvarm Borebrønn Innfiltr. Røykløp 1 Annen Vnl.brønn Lukket Heis: Sandfilter Annet BYA 164
- 8 -