Borettslagenes Sikringsfond Årsrapport 2007 1
Innholdsfortegnelse Urolige tider? 3 Norske Boligbyggelag 4 Nøkkeltall 5 Årsberetning 6 Årsregnskap 8 Balanse 9 Kontantstrøm 10 Noter 11 revisjonsberetning 13 boligbyggelagsoversikt 14 2
Urolige tider? I Norge har vi hatt en eventyrlig økonomisk vekst de siste 12-14 årene. Mange prognoser tilsier, selv etter en del korrigeringer nedover i de siste månedene, at vi fortsatt vil ha en rimelig god økonomi i landet. Det er lav ledighet, og i enkelte sektorer er det kompetanseproblemer. Oljeprisen ser ut til å holde seg høy, til dels fordi at de nye og ekspansive økonomiene i Asia (Kina og India) er blitt storforbrukere. Det er store investeringer i olje- og gasssektoren, både på norsk sokkel og på fastlandet. Selv om rentenivået har steget jevnt i 2007, har det nå et nivå som nærmest må kunne sies å være normalt og som de fleste kan leve med. Det er lite som sier at rentenivået vil komme til å gå mye opp i nærmeste framtid. Misligholdet mellom etterspørsel og tilbud i boligsektoren er redusert, et forhold som ikke bare er negativt. En mulighet er at prisene i alle ledd i boligsektoren kan bli noe dempet og dermed også prisen til sluttbruker. På den annen side vil en brå nedtur i boligproduksjon og boligomsetning kunne få betydelig skadevirkninger for oss alle. Til tross for urolige tider er det liten grunn til uro for andelseiere i borettslag som er sikret i Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond. Til tross for urolige tider er det liten grunn til uro for andelseiere i borettslag som er sikret i Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond. Dersom det skulle oppstå betalingsproblemer for enkelte andelseiere, kan borettslaget søke stiftelsen om dekning av tapet. Potensielle kjøpere av borettslagsleiligheter bør av den grunn alltid sjekke om borettslaget er med i Sikringsfondet. Stiftelsen har tidligere advart mot en del aktører som har bygget borettslag med relativ stor fortjeneste, høy fellesgjeld og høye kvadratmeterpriser. Aggressiv markedsføring har gjort det vanskelig for andelseier å få full oversikt over felleskostnadene når avdragene skal betales og renten stiger. Dessverre ser man nå tegn på at noen av disse borettslagene er i ferd med å få økonomiske problemer. Dette kan være med på å gi borettslagsmodellen et negativt omdømme, selv om dette neppe dreier seg om borettslag tilknyttet Norske Boligbyggelag. 2007 har vært et godt år for Borettslagenes Sikringsfond, med lave tap og sterk økning i antall sikrede borettslag. Uansett hva som venter i form av økonomisk usikkerhet, har ordningen aldri vært bedre rustet for det som måtte komme. Ralph Norberg Adm. direktør 3
Norske Boligbyggelag Norske Boligbyggelag er den største gruppen av profesjonelle aktører i det norske boligmarkedet. De 86 boligbyggelagene som er med i NBBL (Norske Boligbyggelags Landsforbund) har 772 000 medlemmer. Samlet sett er vi landets fjerde største medlemsorganisasjon og har mer enn dobbelt så mange medlemmer som de politiske partiene til sammen. NBBL har som formål å samle boligbyggelag i Norge og arbeide for deres felles interesser. Datterselskapet NBBL Partner AS står blant annet for den operative driften av Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond. I tillegg har selskapet spesialkompetanse på boligbyggelag som målgruppe, særlig innenfor fagområdene forsikring, finans, tele og markedsføring. Boligbyggelagene forvalter 378 000 boliger i over 8 300 boligselskaper, hvorav 5 100 er tilknyttede borettslag. I 2007 igangsatte boligbyggelagene bygging av over 4 000 boliger. 4
Nøkkeltall Antall boliger i Borettslagenes Sikringsfond Totalt er 137 498 boliger sikret mot tap på innbetalte felleskostnader. 140 000 130 000 120 000 110 000 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Antall borettslag i Borettslagenes Sikringsfond Antall borettslag i fondet nådde 3 591 i 2007. 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Egenkapital i fondet Fondet tar sikte på en årviss relativ beskjeden, men langsiktig kapitaloppbygging. 40 000 000 35 000 000 30 000 000 25 000 000 20 000 000 15 000 000 10 000 000 5 000 000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 5
Styrets årsberetning 2007 Virksomhetens art Borettslagenes Sikringsfond har til formål å forestå utbetalinger til borettslag som lider tap ved mangelfull oppfyllelse av andel av felleskostnader i henhold til vedtekter. I tillegg skal fondet bygge opp under borettslagsmodellen som boform. Virksomheten ble startet i 1993 og kom i operativ drift fra 1994. Stiftelsen er lokalisert i Oslo. Etter avtale med Oslo Kommune ble det i 1995 opprettet en egen avdeling for frittstående borettslag i den offentlig vedtatte byfornyelsen i Oslo. I 2007 ble denne avdelingen sammenslått med stiftelsens andre avdeling NBBL. Mange boligbyggelag bruker stiftelsen i sin markedsføring. For boligbyggelaget inngår sikringen som et element i det totale tilbudet til borettslagene. Blant annet av den grunn, har borettslag opplevd en sterk bedring i omdømmet sammenlignet med andre eierformer. Dette har resultert i en rekke synergieffekter som gunstigere finansieringsordninger, større etterspørsel og bedre prisutvikling. Stiftelsens styre i 2007 Jan Morten Røkaas Inger Moe Ragnar Vermedal Jens Veiteberg Alf-Erik Vollen Grethe Grøvdal Styreleder Styremedlem Styremedlem Varamedlem Varamedlem Varamedlem Administrerende direktør er Ralph Norberg. Det har vært avholdt fire styremøter. Rammebetingelser i 2007 Den vestlige verden har de siste årene vært i en situasjon der man har prøvd å stimulere økonomien ved lave styringsrenter. Ved inngangen til 2007 var styringsrenten i Norge på 3,50 % og inflasjonen relativt lav. I løpet av året så man tegn til bedring i økonomien og risiko for inflasjon og styringsrenten ble hevet til 5,25 %. Eksperter tror styringsrenten er i ferd med å nå toppen for denne gang. Ved årets slutt er stemningen usikker. Rentenivået har steget, etterspørselen etter boliger er fallende, investorene er mer pessimistiske og verdipapirmarkedene opplever en nedgang. Alle disse momentene har ført til en sterk vekst i antall medlemmer. Risiko og usikkerhetsmomenter Stiftelsen har i løpet av året behandlet 7 skadesaker. Det økte rentenivået, sterkere belåning og eventuell reduksjon i boligpriser kan medføre at folk med store lån får ytterligere betalingsproblemer. I tillegg ser man i Norge tegn på stadig nedbygging av sekundær industri. Når gamle hjørnestensbedrifter, i 6
Mange boligbyggelag bruker stiftelsen i sin markedsføring. områder der borettslagsmodellen er utbredt, nedlegges kan dette bety store utfordringer for Borettslagenes Sikringsfond dersom nye arbeidsplasser ikke etableres. Stiftelsen ser også tegn på at enkelte borettslag som er bygget av nye aktører med relativ høy fortjeneste nå er i ferd med å få økonomiske problemer. Dette kan gi borettslagsmodellen et negativt omdømme. Utvikling i 2007 Borettslagenes Sikringsfond hadde i 2007 tilslutning fra 3 591 borettslag med 137 498 boliger. Oppslutningen har de siste årene vært stigende, og i 2007 var det en betydelig økning på 7 301 boliger som hovedsakelig gjaldt frittstående borettslag. Premieinntektene utgjorde kr 4,37 millioner. Erstatningskostnader utgjorde kr 1,26 millioner. I tillegg var endringene i konjunkturavsetningene kr 0,39 millioner. Stiftelsen har i 2007 hatt en gjennomsnittlig forvaltningskapital på ca kr 51,5 millioner som forvaltes etter en forsiktig investeringsstrategi der eiendelene fordeles i aksje, rentemarkedet, hedgefond og bank. Selskapets premiesatser er basert på løpende risikovurdering og langsiktig kapitaloppbygging for å møte et større fremtidig tilbakeslag i norsk økonomi og ønsket om en bred oppslutning. Virksomheten er etter styrets oppfatning i stor grad avhengig av utviklingen i de generelle økonomiske konjunkturer, særlig på rentesiden. Arbeidsmiljø, personale og ytre miljø Stiftelsen er en selveiende institusjon uten eget økonomisk formål. Borettslagenes Sikringsfond har forretningsføreravtale med Norske Boligbyggelag som etter avtale har overlatt daglige drift til datterselskapet NBBL Partner AS. Administrerende direktør, som var eneste ansatt, ble i sin helhet lønnet av Norske Boligbyggelag som også var ansvarlig for alle pensjonsforpliktelser. Av stiftelsens tre styremedlemmer er det en kvinne, tilsvarende gjelder varamedlemmene. Opplysninger om godtgjørelse til tillitsmenn, ansatte m.v. er gitt i noter til regnskapet. Det er ikke blitt drevet virksomhet som i nevneverdig grad forurenser det ytre miljø. Årsresultat og disponeringer Årets overskudd på kr 4 009 901 foreslås overført til annen egenkapital. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskap og balanse et riktig bilde av drift og stilling pr 31.12.2007. Det har ikke inntrådt spesielle forhold etter årets utgang som kan antas å få særlig betydning for vurderingen av stiftelsen. Annen egenkapital utgjør pr 31.12.07 kr 29 941 689. Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond har etter skatteloven fritak for inntekts- og formuesskatt. Fortsatt drift Årsregnskap er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Til grunn ligger mål for virksomheten, strategi og budsjett for 2008. Stiftelsen tror på en positiv utvikling i norsk økonomi, og at tapene vil være begrenset. Oslo, den 12. mars 2008 Ragnar Vermedal Inger Moe Jan Morten Røkaas Ralph Norberg Styremedlem Styremedlem Styreleder Adm. direktør 7
Årsregnskap Note 2007 2006 Premieinntekter Forfalt brutto premie 1 4 368 862 3 289 205 Sum premieinntekter 4 368 862 3 289 205 Erstatningskostnader Betalte brutto erstatninger 6-294 512-314 570 Endring brutto erstatningsavsetning 6-971 230-426 430 Sum erstatningskostnader -1 265 742-741 000 Konjunkturavsetning Konjunkturavsetning 6-388 491-170 573 Sum endring konjunkturavsetning -388 491-170 573 Driftskostnader Administrasjonshonorar -937 502-843 752 Andre honorarer 5-245 441-257 363 Kontorkostnader -9 928-16 529 Markedsføring -221 279-84 257 Reise og møtekostnader -16 715-17 006 Forsikringer -4 937-14 494 Sum driftskostnader -1 435 801-1 233 400 Driftsresultat 1 278 829 1 144 232 Inntekter og kostnader fra finansielle eiendeler Inntekter fra finansielle eiendeler 2 102 790 1 377 894 Verdiregulering 520 220-11 720 Gevinst/tap ved realisasjon av finansielle eiendeler 108 062 1 729 572 Sum inntekter og kostnader fra finansielle eiendeler 2 731 072 3 095 746 Årsoverskudd 4 009 901 4 239 977 Overføringer og disponeringer Overført til annen egenkapital 7 4 009 901 4 239 977 Sum overføringer og disponeringer 4 009 901 4 239 977 8
Balanse Note 2007 2006 eiendeler Omløpsmidler Fordringer Fordringer direkte forretninger 96 224 2 502 Andre fordringer 279 121 181 348 Investeringer Aksjer og andeler 3 10 310 380 11 387 887 Hedgefond 4 2 278 977 2 374 223 Obligasjoner 2 32 964 829 29 209 200 Bank 8 235 232 5 613 695 Sum omløpsmidler 54 164 762 48 768 855 Sum eiendeler 54 164 762 48 768 855 Egenkapital og gjeld Egenkapital Innskutt egenkapital Grunnkapital 7 200 000 200 000 Grunnkapitalfond 7 8 000 000 8 000 000 Opptjent egenkapital Annen egenkapital 7 29 941 689 25 931 788 Sum egenkapital 7 38 141 689 34 131 788 Avsetninger Erstatningsavsetning 6 11 394 313 10 423 083 Konjunkturavsetning 6 4 557 725 4 169 234 Sum avsetninger 15 952 038 14 592 317 Gjeld Annen gjeld 71 035 44 750 Sum gjeld 71 035 44 750 Sum egenkapital og gjeld 54 164 762 48 768 855 9
Kontantstrømoppstilling 2007 2006 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Innbetaling av premier 4 362 466 3 287 741 Utbetaling av erstatninger -294 512-314 570 Utbetaling til andre leverandører for varer og tjenester -1 409 516-1 295 859 Innbetalinger av renter, utbytte og finanskostnader 1 917 692 1 311 506 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 4 576 130 2 988 819 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Utbetalinger ved kjøp av verdipapirer -1 954 594-2 226 791 Netto kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter -1 954 594-2 226 791 Netto kontantstrøm for perioden 2 621 537 762 028 Beholdning av kontanter ved periodens begynnelse 5 613 695 4 851 668 Beholdning av kontanter ved periodens slutt 8 235 232 5 613 695 10
Noter til regnskapet 1. Regnskapsprinsipper Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond følger regnskapslovens regler for små foretak. Stiftelsen er i henhold til skattelovens 2-30 punkt m fritatt for skatt. Premieinntektene opptjenes lineært over dekningsperioden. Prinsipper for avsetninger fremgår av note 6. Obligasjoner, aksjefond og hedgefond er i balansen oppført til markedsverdi etter porteføljeprinsippet. Endringer i kursreserve er resultatført. For tilordning av anskaffelseskost for finansielle omløpsmidler benyttes FIFO prinsippet. 2. Obligasjoner Obligasjon pålydende Kostpris Markedsverdi Kursreserve 31.12.2007 Sparebanken Rogaland 03/08 F % 5 000 000 5 019 500 5 000 500-19 000 Sparebanen Møre 04/09 F % 2 500 000 2 505 935 2 503 000-2 935 BN Bank 05/15 F % 2 000 000 2 000 000 1 969 800-30 200 ABG Sunndal Collier 06/11 F % 2 500 000 2 500 000 2 441 250-58 750 Norgesgruppen 04/09 F % 2 500 000 2 509 000 2 512 750 3 750 Hafslund ASA 04/09 F % 5 000 000 5 011 500 5 032 000 20 500 Norske Skog 04/09 F % 2 500 000 2 500 000 2 456 000-44 000 Statkraft 04/14 F % 2 500 000 2 506 500 2 525 250 18 750 Umoe 06/11 F% 2 000 000 2 006 400 1 985 000-21 400 Nera 06/11 F% 1 500 000 1 537 500 1 503 750-33 750 Eitzen Chemicals 06/11 F% 1 000 000 1 016 000 1 000 000-16 000 Norwegian Property 07/10 2 000 000 2 000 000 1 998 200-1 800 Sum 31 000 000 31 112 335 30 927 500-184 835 Sum pålydende verdi av obligasjonsporteføljen var pr 31.12.2006 kr 29.000.000. Rentefond pålydende Kostpris Markedsverdi Kursreserve 31.12.07 Storebrand rente + 2 062 656 2 062 656 2 037 328-20 328 3. Aksjer og andeler Aksjer og andeler totalt antall Kurs Kostpris Markedsverdi Kursreserve andeler 31.12.07 Holberg Norge 8 122 323,71 2 500 000 2 842 680 342 680 Pluss OBX-Indeks (Norge) 858 5375,69 1 800 000 5 208 534 3 408 534 Skagen Global 2 796 750,49 2 000 000 2 259 165 259 165 Sum 8 300 000 10 310 380 4 010 379 4. Hedgefond Selskap Beholdning Kostpris Markedsverdi Kursreserve 31.12.07 WarrenWicklund Nordic Hedge I 2 060 2 122 510 2 278 977 156 466 Sum 2 122 510 2 278 977 156 466 11
Noter til regnskapet 5. Kostnadsførte honorarer til styre, revisor og adm. direktør Andre honorarer utgjør kr 245.441. Av dette utgjør honorar til: Styre: 68 500 Revisor (revisjon) inklusiv mva: 15 750 Andre honorarer: 161 191 Sum honorarer 245 441 Administrerende direktør blir i sin helhet lønnet av A/L NBBL som også er ansvarlig for alle pensjonsforpliktelser. Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond har i 2007 betalt kr 60.000 til A/L NBBL for leie av administrerende direktør. 6. Avsetninger Erstatningsavsetning: Erstatningsavsetning avsettes lineært over forsikringsperioden. Krav som ikke er innkommet innen tre år etter at tap kan anses konstatert, er å anse som foreldet. Betalte brutto erstatninger 31.12.07 Betalte brutto erstatninger 294 512 Sum betalte brutto erstatninger 294 512 Endring brutto erstatningsavsetning 31.12.07 Endring brutto erstatningsavsetning. Tilbakeført fra 2001-1 301 791 Endring brutto erstatningsavsetning. Tilbakeført fra 2002 0 Endring brutto erstatningsavsetning. Tilbakeført fra 2003-19 123 Endring brutto erstatningsavsetning. Tilbakeført fra 2004-196 987 Endring brutto erstatningsavsetning. Tilbakeført fra 2005-78 402 Endring brutto erstatningsavsetning. Tilbakeført fra 2006 0 Endring brutto erstatningsavsetning. Avsatt i 2007 2 567 533 Sum endring brutto erstatningsavsetning 971 230 Balansekontoer Brutto Endring brutto Brutto Betalte brutto erstatnings- erstatnings erstatnings- erstatning avsetning avsetning avsetning i 2007 Avsetningsårgang pr 31.12.06 i 2007 pr 31.12.07 2001 1 301 791-1 301 791 0 0 2002 1 590 221 0 1 590 221 0 2003 1 797 115-19 123 1 777 992-19 123 2004 1 729 862-196 987 1 532 875-196 987 2005 1 841 266-78 402 1 762 864-78 402 2006 2 162 828 0 2 162 828 0 2007 0 2 567 533 2 567 533 0 Sum 10 423 083 971 230 11 394 313 294 512 Konjunkturavsetning: Avsetning for å dekke unormale skadeår. Denne utgjør 40 % av summen av erstatningsavsetning. 7. Endring i egenkapital Egenkapitalbevegelse 2007: grunnkapital Grunnkapitalfond Annen EK Sum EK Egenkapital 31.12.06 200 000 8 000 000 25 931 788 34 131 788 Årsoverskudd 3 922 575 3 922 575 Egenkapital 31.12.07 200 000 8 000 000 29 854 364 38 054 364 12
Revisjonsberetning PricewaterhouseCoopers AS Postboks 748 NO-0106 Oslo Telefon 02316 Telefaks 23 16 10 00 Til styret i Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond Revisjonsberetning for 2007 Vi har revidert årsregnskapet for Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond for regnskapsåret 2007, som viser et overskudd på kr 4 009 901. Vi har også revidert opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet. Årsregnskapet består av resultatregnskap, balanse, kontantstrømoppstilling og noteopplysninger. Regnskapslovens regler og god regnskapskikk i Norge er anvendt ved utarbeidelsen av regnskapet. Årsregnskapet og årsberetningen er avgitt av selskapets styre. Vår oppgave er å uttale oss om årsregnskapet og øvrige forhold i henhold til revisorlovens og stiftelsenslovens krav. Vi har utført revisjonen i samsvar med lov, forskrift, god revisjonsskikk i Norge, herunder revisjonsstandarder vedtatt av Den norske Revisorforening. Revisjonsstandardene krever at vi planlegger og utfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. Revisjon omfatter kontroll av utvalgte deler av materialet som underbygger informasjonen i årsregnskapet, vurdering av de benyttede regnskapsprinsipper og vesentlige regnskapsestimater, samt vurdering av innholdet i og presentasjonen av årsregnskapet. I den grad det følger av god revisjonsskikk, omfatter revisjon også en gjennomgåelse av stiftelsens formuesforvaltning og regnskaps- og internkontroll-systemer. Vi mener at vår revisjon gir et forsvarlig grunnlag for vår uttalelse. Vi mener at årsregnskapet er avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av stiftelsens økonomiske stilling 31. desember 2007 og av resultatet og kontantstrømmene i regnskapsåret i overensstemmelse med god regnskapsskikk i Norge ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av over skuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Vi har ikke fått kjennskap til noe forhold som tilsier at stiftelsens forvaltning og utdelinger ikke er foretatt i samsvar med lov, stiftelsens formål og vedtektene for øvrig. Oslo 12. april 2008 PricewaterhouseCoopers AS Magne Sem Statsautorisert revisor 13
Boligbyggelag med borettslag i Sikringsfondet Agder Boligbyggelag Alta Boligbyggelag Arendal Boligbyggelag Bergen og Omegn Boligbyggelag Bodø Boligbyggelag Boligbyggelaget Romerike Boligbyggelaget Usbl Borgestad Boligbyggelag Elverum og Omegn Boligbyggelag Florø Boligbyggelag Fredrikstad og Omegn Boligbyggelag Follo Boligbyggelag Gjøvik og Omegn Boligbyggelag Halden Boligbyggelag Hamar og Omegn Boligbyggelag Hammerfest og Omegn Boligbyggelag Harstad Boligbyggelag Haugesund Boligbyggelag Haugalandet Boligbyggelag Hetland Boligbyggelag Holmestrand og Omegn Boligbyggelag Horten Boligbyggelag Indre Salten Boligbyggelag Indre Østfold Boligbyggelag Innherred Boligbyggelag Jæren Boligbyggelag Karmøy Boligbyggelag Kongsberg Boligbyggelag Kongsvinger og Omegns Boligbyggelag Kristiansand og Omegn Boligbyggelag Kragerø Bolig- og Byggelag Kristiansund Boligbyggelag Levanger Boligbyggelag LHL Bygg AS Lier Boligbyggelag Melhus Boligbyggelag Midt Buskerud Boligbyggelag Mo og Omegn Boligbyggelag Mosjøen og Omegn Boligbyggelag Moss Boligbyggelag Møre og Romsdal Boligbyggelag Namsos Boligbyggelag Namsskogan Boligbyggelag 14
Nannestad Boligbyggelag Narvik Boligbyggelag Nedre Buskerud Boligbyggelag Nordkapp Boligbyggelag Notodden Boligbyggelag OBOS Eiendomsforvaltning AS Orkdal Boligbyggelag Porsanger Boligbyggelag Porsgrunn og Bamble Boligbyggelag Ringbo BBL Rjukan og Tinn Boligbyggelag Rygge Boligbyggelag Sandefjord Boligbyggelag Sandnes Boligbyggelag Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag Skaun Boligbyggelag Skien Boligbyggelag Sogn og Fjordane Bustadbyggelag Stor-Bergen Boligbyggelag Stord Boligbyggelag Sunndal Boligbyggelag Sør-Varanger Boligbyggelag Trondheim og Omegn Boligbyggelag Tromsø Boligbyggelag Tønsberg - Nøtterøy Boligbyggelag Ullensaker Boligbyggelag Vestlandske Boligbyggelag For mer informasjon og lenke til boligbyggelagenes websider, se www.nbbl.no 15
Design: barebirgitte Foto: Kjell Inge Søreide, nyebilder.no (Thomas Bjørnflaten), Ole Walter Jacobsen, Hanne Isdal, Guri Dahl Prod: Kulseth & Co 16 Øvre Vollgate 11 Pb. 452 Sentrum, 0104 Oslo Tlf: 22 40 38 50 Faks: 22 33 36 40 e-post: partner@nbbl.no Org. nr: 866 806 632 www.nbbl.no