Sameierettslige problemstillinger

Transkript

1 Sameierettslige problemstillinger Eierskifteseminaret 19. september 2017 Advokat Joachim Dahl Wogstad Skjelsbæk Advokat Anne-Lise Knoph- Birkeland

2 Tema Hva er fellesareal? Vedlikeholdsplikten for sameiet Konsekvens ved manglende oppfyllelse av vedlikeholdsplikten Mangelsvurderingen Utmåling av prisavslag Regress Noen særlige problemstillinger

3 Problemstilling Særlig problemer som oppstår ved skader på deler av eiendom der andre har vedlikeholdsplikt og skal bære kostnadene Eierseksjonsloven Borettslagsoven Mangelsvurdering utmåling prisavslag Praktiske problemer ved skadebehandling

4 Hva er fellesareal? Eierseksjonsloven Negativt avgrenset i 6 andre ledd «[ ]deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter. Deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen, eller som etter bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, skal være fellesareal. Ved opprettelsen av eierseksjonssameiet skal også vaktmesterbolig, felles garasje og liknende areal som skal tjene sameiernes felles bruk eller eiendommens drift, være fellesareal»

5 Hva tilhører en bruksenhet Hoveddel, jf. 6 første ledd «skal være klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på eiendommen» Tilleggsdel, jf. 6 første ledd fjerde pkt «Kan i tillegg omfatte andre deler av eiendommen» bod, garasjeplass, uteareal osv Er en bygning tilleggsdel gjelder det hele enheten (både utvendig/innvendig)

6 Bruksenheten Jf. 7 om seksjonsbegjæringen «På plantegningene skal grensene for bruksenhetene, forslag til seksjonsnummer og bruken av de enkelte rom tydelig angis» Avgrensingen er først og fremst bevisspørsmål Vurderes ut i fra seksjoneringsbegjæringen Alt som ikke er tydelig merket som del bruksenhet er fellesareal

7 Juridisk teori Kommentarutgaven til eierseksjonsloven (2008) «Tomten, alle utvendige fasader, taket, hele den bygningsmessige konstruksjonen med etasjeskillet og yttervegger og vegger mot andre bruksenheter og fellesarealer, er fellesarealer. Ikke gitt av hva som er det ene eller det andre er likt i enhver sammenheng, men samme vurdering når det gjelder vedlikeholdsplikten og kostnadsfordelingen

8 Sml. Definisjon i ny lov Definisjon i ny lov 4 b) bruksenhet: et avgrenset areal av en seksjonert eiendom som en seksjonseier har enerett til å bruke til bolig eller annet formål. En bruksenhet består av en hoveddel og kan også ha tilleggsdeler. Bruksenheten må ha innvendige arealer og kan også ha utvendige arealer. c) bruksenhetens hoveddel: en sammenhengende og klart avgrenset del av en bygning, med egen inngang. d) bruksenhetens tilleggsdel: de delene av bruksenheten som ikke er hoveddel. e) fellesareal: de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene.

9 Fellesareal borettslagsloven Ingen legaldefinisjon av fellesareal NOU 2000:17 burett (side 129) «Utkastet har ikkje nærare reglar om avgrensinga mellom bustader og fellesareal. I seksjonssameiger er ei slik avgrensing ein viktig del av seksjoneringa, men i burettslag har det ikkje vore vanleg med ei slik formell avgrensing» Brl og 5-17 om vedlikeholdsplikt

10 Vedlikeholdsplikt eierseksjonsloven 20.Vedlikehold «Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne.»

11 Vedlikeholdsplikt av fellesarealer Styret har ansvar for vedlikehold av fellesareal Eiersl. 40, jf. 20 andre ledd «Fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like.»

12 Grensespørsmål om vedlikeholdsplikten Bygningskroppen er fellesareal Balkonger, terrasser er fellesareal Invendige flater ikke Tekniske installasjoner Grensen mellom bruksenheter grense til fellesareal går i vegg Ansvar for sin del av veggen Ansvar utvendig fellesskapet Innvendig den enkelte seksjonseier Skader i vegg som følge av bygningsmessige mangler sameiets ansvar

13 Skille mellom vedlikehold og oppgradering Vedlikehold kan utføres av styret eller ved flertallsbeslutning på sameiermøte. «Ombygging, påbyggning eller andre endringer av bebyggelse» krever kvalifisert flertall 2/3, jf. 30 andre ledd bokstav a. Arbeid som innebærer standardheving betyr normalt noe mer enn alminnelig vedlikehold. Endring i pakt med tiden krav og bruk anses allikevel som vedlikehold

14 Kostnadsfordeling - eierseksjonsloven 23.Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter «Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.» Hva er særlig grunner?

15 Rt Heisdommen Spørsmål om dekning av vedlikeholdsutgifter til eksisterende heiser Kun 4 av 7 oppganger hadde heis. Første etasje brukte åpenbart ikke heis

16 Rt Heisdommen Avsnitt 30 «Jeg oppsummerer så langt med at unntaksbestemmelsen i 23 skal tolkes snevert, og at den i liten grad er aktuell for kostnader knyttet til eksisterende anlegg.» Hadde det vært tale om installering av nye heiser, ville det ha vært naturlig å anvende unntaksregelen»

17 Avsnitt 32 «[ ]kan bli en uthuling av det grunnleggende prinsippet om kostnadsfordeling etter sameiebrøk. Den restriktive forståelsen av unntaksregelen som forarbeidene legger opp til, motvirker en slik utvikling og ivaretar også hensynet til å forsøke å unngå konflikter, slik det legges opp til i forarbeidene»

18 Annen fordeling i vedtektene Annen fordeling kan vedtektsfestes F.eks fellesareal som en part har eksklusiv bruksrett til Enkelte seksjoner ansvarlig for sin inngang Eiersl. 28 andre ledd «Vedtektene kan, med unntak for opprinnelige vedtekter, jf. 7 første ledd bokstav d, bare vedtas eller endres på sameiermøtet. Om ikke loven stiller strengere krav, kan slike vedtak bare treffes med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer. 30 tredje ledd gjelder også her» Krever tilslutning fra den det gjelder, jf. 20

19 Manglende gjennomføring av vedlikeholdsplikten fra en seksjonseier Loven sier ingenting om konsekvensene av manglende vedlikehold De enkelte seksjonseier kan bli ansvarlig på culpa grunnlag for skader på andre enheter fellesareal Forutsetter skader som skyldes manglende vedlikehold Ikke grunnlag for verken kontrollansvar eller objektivt ansvar (kommentarutgaven 2008)

20 Hva hvis sameiet ikke gjennomfører sin vedlikeholdsplikt av fellesareal? Ingen direkte regler om dette i eierseksjonsloven Erstatningsansvar for styret på alminnelig culpa grunnlag Flere underrettsdommer taler for at sameiet må erstatte på objektivt grunnlag Ingen avklarende Høyesterettsavgjørelser LB , RG , LA Teori kommentarutgaven (2008)

21 Hva hvis sameiet ikke gjennomfører sin vedlikeholdsplikt av fellesareal? 20 andre ledd må forstås som en rett for hver enkelt seksjonseier til å ha tilfredsstillende vedlikehold av fellesarealer Flertallet kan ikke vedta mangelfullt vedlikehold Den enkelte seksjonseier kan i enkelte tilfeller utføre vedlikehold på egenhånd Sml. 23 fjerde ledd «En sameier som har båret større kostnader enn det som følger av første, annet eller tredje ledd, har krav på å få dekket det overskytende»

22 Borettslagsloven 5-12 vedlikeholdsplikt (1) Andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand. (2) Andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden. (3) Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar. (4) Vedlikehaldsplikta gjeld òg utbetring av tilfeldig skade. (5) I vedtektene2 kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen her. Ein andelseigar kan òg gjere avtale med laget om anna fastlegging av plikta.

23 Borettslaget vedlikeholdsplikt ) Laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane. Skade på bustad eller inventar som tilhøyrer laget, skal laget utbetre dersom skaden kjem av mishald frå ein annan andelseigar. (2) Felles røyr, leidningar, kanalar og andre felles installasjonar som går gjennom bustaden, skal laget halde ved like. Laget har rett til å føre nye slike installasjonar gjennom bustaden dersom det ikkje er til vesentleg ulempe for andelseigaren. (3) Andelseigaren skal gi tilgjenge til bustaden for utføring av arbeid som nemnt i første og andre leddet, og for ettersyn i høve til slikt vedlikehald, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomførast slik at det ikkje er til unødig ulempe for andelseigaren eller annan brukar av bustaden. (4) I vedtektene kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen her.

24 Erstatningsansvar for manglende vedlikehold 5-18.Skadebotansvar for laget og bakre ledd (1) Andelseigaren kan krevje skadebot for tap som følgje av at laget ikkje oppfyller pliktene sine etter Føresegnene i 5-13 første, andre, fjerde og femte ledd og 5-14 gjeld tilsvarande. (2) For indirekte tap kan andelseigaren berre krevje skadebot dersom mishaldet kjem av feil eller forsøming på lagets side.

25 Mangelsvurdering av fellesareal Ingen særlig bestemmelser i avhendingsloven som berører fellesareal De alminnelig regler gjelder

26 Rt Takterrasse-dommen Krav om prisavslag for feil ved takterrasse direkte tilknyttet en bruksenhet Presentert ved salget som del av enheten uten betydning Avsnitt 27 ikke noe krav om at feilen må knytte seg til bruksenhenten, nok at fellesareal er del av det som inngår i kjøpsavtalen

27 Rt Avsnitt 28 «I forhold til mangelsvurderingen er det derfor uten betydning om terrassen i sameierettslig forstand er fellesareal eller del av den overdratte bruksenhet, og hvem som eventuelt har ansvaret for det ytre vedlikehold. Det avgjørende må være om salgsgjenstanden er i samsvar med avtalen.»

28 Avsnitt 29 «Jeg er enig i at mangelsvurderingen ved fellesarealer ( ) vil kunne bli noe annerledes enn når det dreier seg om mangler ved selve bruksenheten. Forskjellen vil imidlertid normalt bare gi seg utslag i omfanget av et krav om privsavslag eller erstatning, ikke til spørsmålet om det foreligger en mangel. Mangler ved fellesareal berører normalt samtlige sameiere, slik at utgiftene til utbedring må bæres i fellesskap»

29 Avsnitt 30 «Det er ikke omstridt at seksjonen har en eksklusiv bruksrett til terrassen - noe som også fremgår av plasseringen med utgang fra stuen. Lagmannsrettens konklusjon er at terrassen er forbundet med leilighetens boareal på en slik måte at den - i forhold til avhendingslova - må anses som en del av bruksenheten. Jeg er enig i denne vurderingen. At disse skadene utgjør en mangel ved salgsgjenstanden kan ikke være tvilsomt»

30 Rt avvisningsrettsdommen Avsnitt 47 «vår sak kan jeg vanskelig se det annerledes enn at det må ha en viss betydning ved helhetsvurderingen av om det foreligger en mangel etter avhendingsloven 3-9, at det gjelder fellesareal og garantiarbeider. Når jeg likevel er kommet til at det foreligger en mangel etter bestemmelsen, skyldes det at det dreier seg om en nesten ny leilighet av høy standard, hvor det for kjøper må være en klar og sentral forutsetning at taket er tett.»

31 Ulike mangelssituasjoner Mangler ved bruksenheten vanlig måte Mangler ved fellesareal i nær tilknytning til bruksenheten vanlig måte Mangler ved fellesareal kan få betydning

32 Rt Rottedom Avsnitt 46 [ ] Førstvoterendes uttalelse i takterrassedommen avsnitt 30 må forstås slik at hva som er del av bruksenheten må bedømmen særskilt «i forhold til avhendingslova» Hvorfor?

33 Teori Benestad Andersen (2008) Ved fellesareal med fjernere tilknytning til bruksenheten må mangelsvurderingen vurderes ut fra sameierbrøken Bergsåker (4 utg) Ved fjerne tilknytning er det «mindre naturlig at kjøperen av seksjonen skal kunne gjøre gjeldende fullt ansvar mot selger» Grunnlaget for mangelsansvar, 3-7, 3-8 eller 3-9 annet pkt

34 Hvorfor skal avhendingsloven operere med egen definisjon av bruksenhet? Sml. LB «At terrasser og balkonger (med unntak av «innsiden») tilhører et sameies fellesarealer, er lagt til grunn i flere underrettsdommer, jf. RG , RG , LB og TOSLO Henviser til takterrasse dommen «Etter lagmannsrettens syn kan det vanskelig utledes av avgjørelsen hva Høyesterett ville mene i en sak som vår, som gjelder grensen mellom en seksjonseiers bruksenhet og sameiets fellesarealer etter eierseksjonsloven.» Hva er nært knyttet til og hva er fjernere?

35 Oppsummert mangelsvurderingen Antagelig liten betydning ved 3-7 eller 3-8 Et element i 3-9 annet punktum Dagens tilstand? LB «Sameiets eventuelle vedlikeholdsansvar for fellesareal er imidlertid uten betydning i forhold til mangelsvurderingen etter avhendingsloven.»

36 Utmåling av prisavslag Avhl Gjenopprette balansen Forholdsmessig Utbedringskostnader «med mindre noko anna vert godtgjort» Rt s. 199 «noe mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt» «verdireduksjonen beløpsmessig klart atskiller seg fra kostnadene ved utbedring»

37 Problemstilling balanse eller berikelse Kjøper ingen utbedringsplikt etter avh 4-12 Sameiets vedlikeholdsplikt består ved eierskifte Kjøper har sitt krav mot sameiet i behold også ved utbetalt prisavslag Eierseksjonsloven 20 jf 23 / ny lov 33 Bsrl 5-17 og 5-17 Rt 2003 s kjøpers valgrett, avhendingsloven ikke subsidiær

38 Utmåling i rettspraksis Rt 2003 s 387 Takterrasse Eksklusiv bruk Fellesareal var en del av bruksenheten i avhl forstand Prisavslag for hele utbedringskostnaden Fradrag for skattefradrag

39 Utmåling i rettspraksis Rt 2010 s 1395 ( Rotte II, rotte i underliggende etasjeskille) Fellesareal i nær tilknytning med bruksenheten Prisavslag for hele utbedringskostnaden «Etter min oppfatning må førstevoterendes uttalelse i avsn 29, lest i sammenheng med avsnitt 39, her forstås slik at mangler i fellesarealer som bare gir krav på prisavslag etter seksjonens sameiebrøk, er de mangler som berører samtlige sameiere; dette i motsetning til mangler i fellesareal som bare berører en enkelt seksjon»

40 Dommer LB , hussopp og råte Utbedring av etasjeskille leilighet under tilkjent fullt ut, uavhengig sameiets vedlikeholdsplikt Utbedring av vegger i leilighet under ikke tilkjent som prisavslag LB , hussopp fellesareal sidefløy, lekkasje yttertak Tapsbegrensningsplikt/ Kjøper må kreve fra sameie Utmålt etter sameiebrøk

41 LG Fukt, skader grunnmur, drenering, seksjon1 av 2 «Kjellerområdet er i sin helhet tillagt Ødegaards seksjon. Selv om grunnmuren i og for seg vil være en del av fellesarealet er det Ødegaards seksjon som i sin helhet er berørt av konstruksjonsfeilen, og som vil måtte bære kostnadene ved utbedring. Det foreligger således særlige grunner for å fordele kostnadene annerledes enn etter sameiebrøken, jf eierseksjonsloven 23 første ledd.»

42 LB Skiller mellom de forskjellige fellesarealene ved utmåling «utgifter til fuktsikring av yttervegg ved rom i underetasjen i seksjon 2 må anses som utbedring av fellesareal som er så nært forbundet med seksjon 1 at det må anses som en del av denne. Selgers ansvar gjelder de fulle utbedringskostnader» «Utbedring av fuktforholdene i felles gang i underetasjen berører derimot begge sameier på like fot, og selger kan bare holdes ansvarlig for den andel som faller på seksjon 1 etter sameiebrøken» Mangler ved fellesareal seksjon 2, ikke tilkjent siden seksjon 2 hadde fått disse dekket av egen selger.

43 FinKN FinKN : Vann i sameiets felles bodareal, ikke særlig tilknyttet bruksenheten, dreneringskostnader etter sameiebrøk FinKN : Konstruksjonsfeil i yttervegg og innvendig garasje; bygningens fasade og fellesareal, vurderes ut fra brøk FinKn : Opplysningssvikt mht drenering, men ikke påvist feil ved drenering og uansett vil bli dekket av borettslaget. Ikke innvirket. FinKN : Mangelfullt lydskille mellom to enheter, legger til grunn fulle utbedringskostnader, likevel ikke vesentlig kvantitativt FinKN : rømningsvei/ takterrasse, tilstrekkelig tilknytning, fulle utbedringskostnader

44 Betydning for videre praksis? HR A, fradrag for forsikringsutbetaling fra sameie HR A avsn. 41: «I det jeg her har pekt på ligger det at erstatning utmålt etter utbedringskostnadene, i et tilfelle som det foreliggende, også ville stå i et spenningsforhold både til kjøpers tapsbegrensningsplikt etter avhendingsloven 7-2 og til prinsippet om at en kjøper ikke skal tjene på selgers mislighold»

45 ASD-BORG/03 - ikke rettskraftig Leilighet 1. et bygård Oslo/ 14 seksjoner Ombygging av branntrapp og råkjeller til boligareal, innlemmet i seksjonen Større prosjekt, omfattet flere seksjoner Behov for brannsikring/ sprinkelanlegg og drenering Foreligger ikke tilstrekkelig «særlige grunner» etter eierseksjonsloven 23 til å fordele på annen måte enn brøk. Vedlikeholds og kostnadsfordelingen anses som rettslig begrunnet, viser til HR A om at det da skal gå til fradrag Drenering og brannsikring fordeles etter brøk Fuktskadet gulv dekkes fullt ut, ref fellesareal som berører en seksjon

46 Oppsummert rettspraksis Fellesareal knyttet til bruksenheten, særskilt bruk(takterrasse) dekkes fullt ut Fellesareal i nær tilknytning til bruksenheten ( Rotte II) dekkes fullt ut Fellesareal som berører flere bruksenheter. Utmåles etter brøk? Fellesareal som berører alle. Utmåles etter brøk Forholdsmessig avslag, sannsynlighetsovervekt Rt 2000 s 199 Savner bevisførsel for verdiminus

47 Utfordringer ved brøk/ forholdsmessig Forutsetter at kostnadene kan fordeles på sameiet, rettslig og faktisk eiersl 20 jf 23(4) «En sameier som har båret større kostnader enn det som følger av første, annet eller tredje ledd, har krav på å få dekket det overskytende.» Eiersl 30 kvalifisert flertall

48 Eiersl 20 «særlige grunner» Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken 1 med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Avtaletolkning Vedtekter/ seksjoneringsavtale Har etableringen kommet sameiet / flere i sameiet til gode Godkjent av sameiet Skal mye til for å fravike «særlig grunner» Bevisspørsmål

49 LB Seksjonseier som har etablert takterrassen Avtaletolkning fra etableringstidspunkt; seksjonseier hadde vedlikeholdsansvar og ansvar for skader på andre seksjoner Bevisvurdering; kjøper var kjent med at ansvaret lå på seksjonen Ny eier måtte selv utbedre Motsatt ASD-BORG/03 gjaldt flere seksjoner

50 Eiersl 30 Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om: a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter, c) salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap, d) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,

51 Eiersl 30 e) samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt, f) samtykke til reseksjonering som nevnt i 12 annet ledd annet punktum, g) tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere.

52 Beslutningsmyndighet Eiersl 23 ( 4) Kvalifisert flertall Eiersl 30/ kvalifisert flertall Hva med manglende vilje/ evne? Bevisførsel verdiminus

53 Regress / problemstilling Sameiets vedlikeholdsplikt består ved eierskifte Kjøper har sitt krav mot sameiet i behold også ved utbetalt prisavslag Eiersl. 20 jf 23 / ny lov 33 Brl 5-17 og 5-17 Rt 2003 s 387 : kjøpers valgrett, avhendingsloven er ikke subsidiær Kjøper ingen utbedringsplikt etter avh 4-12

54 Eierseksjonsloven 23 (4) «En sameier som har båret større kostnader enn det som følger av første, annet eller tredje ledd, har krav på å få dekket det overskytende.» Gjelder sameier ikke selger/ eierskifteforsikringsselskap

55 Regressadgang selger/ eierskifteforsikringsselskap? Rt 1997 s 1029 «Det følger av alminnelige rettsgrunnsetninger at den som har dekket en annens forpliktelse, normalt og som utgangspunkt har et regresskrav i behold. Det er avskjæring av regress som krever særskilt hjemmel» Selgers forpliktelse etter avhendingsloven som er dekket Subrogasjon tre inn i kjøpers krav mot sameie. Forutsetter utbedring. Ved utbedring; sameiet en tilfeldig fordel ( Rt 2008 s 1078, Rt 2015 s 556, HR A )

56 LB Regress fra Protector mot sameie for mangelskrav knyttet til skjeggkre Regresskrav avvist pga manglende rettslig interesse Begrunnelsen; Krav fra Protector ikke et regresskrav Eiersl 23(4) regulerer sameiers regresskrav. Ikke selger/protectors Prisavslag er ikke «felleskostnad» i eiersl 23(4) forstand «Sameiets eventuelle vedlikeholdsansvar for fellesareal er imidlertid uten betydning i forhold til mangelsvurderingen etter avhendingsloven. Det avgjørende i hovedsøksmålet er om leiligheten er i samsvar med avtalen. Selgernes ansvar etter avhendingslova er ikke subsidiært i forhold til sameiets eventuelle ansvar, jf. Rt og uttalelsene i avsnitt 28 30»

57 Kan selger stille krav om utbedring? Retting, avh 4-10 Eiersl 19 «Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet 1 og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. 2 Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere.» Lojalitet i kontraktsforhold Kjøper/ sameiets berikelse Tapsbegrensningsplikt Forsikringsvilkår

58 Krav fra sameie mot selger Utbetalt prisavslag tilsvarende fulle utbedringskostnader Kjøper utbedrer ikke Kjøper fremmer parallelt krav mot sameie om utbedring Sameie krever erstatning fra tidligere eier Uaktsomhetsgrunnlag

59 Krav fra sameie mot selger Ny eierseksjonslov 34 «Ved eierskifte er den nye eieren bare ansvarlig for den delen av tapet som skyldes mangelfullt vedlikehold i sin eiertid.» Samme skade dekkes to ganger Forskjellig rettslig grunnlag Kjøper dobbel erstatning, prisavslag og utbedring fra sameie

60 Krav fra sameie mot selger Eierskifteforsikring: utbetaler prisavslag til kjøper Selger: erstatning til sameiet for skade ( ikke dekket under forsikringen) Selger: regresskrav etter FAL? Kjøper akseptert ansvaret for skaden/ utbedring ved å fremme krav om prisavslag etter utbedringskostnader?

61 Oppsummert min vurdering Rettspraksis, vurderer fellesareal tilknytning til bruksenheten lite argumentasjon/ bevisførsel rundt forholdsmessig prisavslag Forholdsmessig når også kan få dekket av sameiet, mindre sannsynlig samme innvirkning på verdi Eiersl 20 jf 23(4) tilfredsstiller i utgangspunkt beviskravet Utfordre eksisterende rettspraksis, bevisførsel rundt verdiminus/ forholdsmessig fradrag

62 Særlige problemstillinger Selgers rett til å rette, jf. avhl Bare styret kan kreve fravikelse, eiersl. 27 Hva hvis selger tilbyr retting men sameiet ikke vil?