Rettleiing til RF-1098 Formue av næringseigedom 2018 Fastsett av Skattedirektoratet

Transkript

1 Rettleiing til RF-1098 Formue av 2018 Fastsett av Skattedirektoratet Kven skal levere RF-1098? Skattytar eller selskap med deltakarfastsetting som eig som skal verdsetjast etter forskrift av 19. november 1999 nr , skal levere skjemaet RF Skjema skal ikkje leverast for eigedom som (fullt ut) er eigd av ikkje-børsnotert selskap som direkte eller indirekte fullt ut er eigd av eit børsnotert selskap, eller av personar/institusjonar som er fritekne frå skatteplikt etter skattelova Eig de utleigd skal de, med dei unntak nemnd i avsnittet over, levere RF Eig de ikkje-utleigd skal de normalt også levere RF-1098, men det er nokre unntak. Har de motteke RF-1030 Skattemelding for næringsdrivande eller Skattemelding for lønnstakarar og pensjonistar er formuesverdien for ikkje-utleigd eigedom forhandsutfylt, basert på dei opplysningane som blei levert i RF-1098 førre år. Er dei forhandsutfylte opplysningane og formuesverdien riktig, treng de ikkje fylle ut RF For å kontrollere formuesverdien kan de nytte kalkulatoren som de finn på skatteetaten.no/naeringseiendom. Om de skal korrigere opplysningane iskattemeldinga eller formuesverdien, må de fylle ut RF De skal ikkje levere skjema for ikkjeutleigd i utlandet. I staden verdset de slik eigedom etter Skattedirektoratets takseringsreglar. De skal og levere RF-1098 for som er under oppføring. Merk at de skal levere eit skjema per eigedom. Eig de eigedomen saman med andre (sameige), skal kvar sameigar levere eit skjema. Sjå nærare nedanfor under post 118. Skjemaet er delt inn i fire delar: Alle skal fylle ut del I og IV. I tillegg skal de anten fylle ut del II eller del III avhengig av om en reknast som utleigd eller ikkje-utleigd. Næringseigedom RF-1099N under oppføring skal de føre i del I, III og IV (merk òg post 283). Kva slags eigedomar skal de rekna som? Omgrepet omfattar alle typar, til dømes kontorlokale, butikkar, lager, produksjonslokale/ fabrikkar, tomter, parkeringshus, verkstader og anna. Det same gjeld eigedom i utlandet om eigedomen er utleigd. Er eigedomen i utlandet ikkjeutleigd, skal de verdsetja eigedomen etter takseringsreglane og de skal ikkje levera RF Om eigaren av en driv verksemd eller ikkje, har ingen innverknad, det er bygningen sin karakter som avgjer. De skal rekna fritidseigedom som vert leigd ut i næringsverksemd som. Bustad som vert leigd ut i næringsverksemd skal de ikkje rekna som. Verdset i staden bustaden etter bustadreglane. De leverer ikkje RF-1098 for bustad. Forskrifta gjer unntak for jordbrukseigedom skog som de verdset etter skattelova 4-11 kraftanlegg som de verdset etter skattelova 18-5 De skal ikkje levere RF-1098 for slik eigedom. Omgrepa matrikkeleining og matrikkelnummer Alle eigedomar i Noreg vert registrert i samsvar med føresegnene i lov om eigedomsregistrering (lov av 17. juni 2005 nr. 101). Kvar matrikkeleining har eit matrikkelnummer som er den offisielle nemninga på kvar einskilt matrikkeleining. Matrikkelnummeret består av kommunenummer gardsnummer bruksnummer festenummer seksjonsnummer Eitt eller fleire skjema I utgangspunktet skal det fastsetjast ein formueverdi per matrikkeleining. Normalt skal de difor levera eitt skjema per matrikkeleining. For skatteføremål har ein i nokre tilfelle samla to eller fleire matrikkeleiningar og handsama dei som ein eigedom. Dette gjeld dersom to eller fleire matrikkeleiningar har same eigar, er same type eigedom og skal handsamast likt både ved fastsetjing av formuesverdi og ved inntektsfastsetjinga. Dersom en etter tidlegare likningspraksis har vore samla for skatteføremål, og vilkåra som er nemnde over framleis er til stades, kan de fylle ut skjemaet for fleire matrikkeleiningar under eitt. I post 116 skal de føre matrikkelnummer for det som de reknar som hovuddelen av eigedomen. De må fylle ut post 117 dersom andre matrikkelnummer skal handsamast saman med det matrikkelnummeret som er oppgjeve i post 116. Vilkåra som er nemnde over må då vere oppfylde. Det er viktig at de innrapporterar same matrikkelnummeret som hovuddel av eigedomen òg for seinare inntektsår, og at de ikkje vekslar mellom kva matrikkelnummer de gjev opp som hovuddel og tilknytte delar frå år til år. Ved slik samla fastsetjing av formueverdien må beløpa som de rapporterar i skjemaet omfatte alle matrikkeleiningane. Del I Opplysningar om en Rettleiing til dei einskilde postane Post 101 til 117 I postane 101 til 117 gjev de nærare opplysningar som identifiserer eigedomen. For eigedom i utlandet fyllar de ikkje ut post 116 og 117. Post 117 skal de berre fylle ut dersom det etter praksis skal fastsetjast ein felles formuesverdi for eigedom som omfattar fleire matrikkeleiningar, sjå meir informasjon over.

2 Post 118 Eigedom i sameige Om eigedomen eigast av fleire i sameige, skal de krysse av i denne posten. Kvar sameigar skal levere eige skjema. Opplysningane de gjev i skjemaet skal gjelda heile eigedomen (til dømes utleigeinntekter og areal) og i post 284 skal de fordele formuesverdien for heile eigedomen forholdsmessig etter eigardel. Eigardel førast i prosent. Post 119 Eigedom under oppføring Eig de som er under oppføring ved utgangen av inntektsåret, skal de krysse av i denne posten. Det er eigne reglar for verdsetjing av eigedom under oppføring i forskrifta. Formuesverdien setjast til ein forholdsmessig del av anslått formuesverdi av ferdigstilt eigedom, fastsett ut frå reglane om ikkje-utleigd. De skal difor fylle ut del III i skjemaet ut frå opplysningar om ferdigstilt eigedom, og så i post 283 berekne formuesverdien. Finansdepartementet har gjeve føringar for korleis denne regelen skal nyttast i eit brev av 18. januar Det slås fast at de ikkje berre kan leggja til grunn kor stor del av arealet som er ferdigstilt ved årsskiftet, men at verdsetjinga skal skje ut frå ei heilskapsvurdering, der de òg skal taka omsyn til estimert totalomfang og investeringsprofil. Kor mykje innsats som gjenstår på bygget i høve til samla innsats vil vere viktige parametrar. Post 120 Utleigeeigedom? De skal krysse av ja eller nei for om eigedomen var ein utleigeeigedom ved utløpet av inntektsåret. Sjå nedanfor om kva som er utleigeeigedom og ikkje. Svarar de ja på spørsmålet skal de i tillegg til del I fylle ut del II og del IV. Svarer de nei på spørsmålet skal de i tillegg til del I fylle ut del III og IV. I forskrift 19. november 1999 nr (FSFIN) 4-10 flg. er det angjeve to metodar for verdsetjing avhengig av om en klassifiserast som utleigd eller ikkje-utleigd. Skjemaet er bygd opp slik at del II gjeld utleigd mens del III gjeld ikkjeutleigd. Utleigeeigedom - utleigd For å avgjera om eigedomen er utleigd eller ikkje-utleigd ser de i utgangspunktet på eigedomens verkelege status ved utløpet av inntektsåret. Er eigedomen utleigd per 31.12, anten heile eigedomen eller størsteparten av den (meir enn 50 prosent, sjå nedanfor), reknar de den som ein utleigeeigedom og de skal krysse av i rubrikken ja. Nyttar eigaren eigedomen sjølv, eller eigaren leigar ut mindre enn 50 prosent (sjå nedanfor), skal de ikkje rekna eigedomen som ein utleigeeigedom, og de skal krysse av nei i rubrikken. Er deler av eigedomen utleigd, reknast den som utleigd dersom den utleigde delen av eigedomen (inkludert ein forholdsmessig del av fellesområda) overstig 50 prosent av det samla arealet til eigedomen. (Sjå bort frå tomt dersom bygningane utgjer hovudfunksjonen til eigedomen.) Døme a Eigaren leigde ut eigedomen frå og med januar til og med oktober, men eigaren tok sjølv eigedomen i bruk innan årets utgang. Eigaren skal verdsetje eigedomen etter reglane for ikkje-utleigd, og kryssar nei i rubrikken. Døme b Eigaren leigde ut eigedomen frå og med januar til og med oktober, men eigedomen sto tom i november og desember, og eigaren har ikkje har teke eigedomen i bruk. Eigaren skal som tidlegare verdsetja etter reglane for utleigd, og kryssar av ja i rubrikken. Del II Utleigeverdi for utleigd Post 131 I post 131 skal de kryssa av for om de har levert RF-1098 og fylt ut del II for denne eigedomen både for inntektsåret 2016 og De skal berre kryssa av for kva de sjølv som eigar har levert. Dersom tidlegare eiger har levert RF skal de ikkje taka omsyn til dette når de svarar på spørsmålet. Døme c De kjøpte eigedomen i juli Førre eigar leverte RF-1098 for inntektsåret 2016, mens de sjølve leverte RF-1098 for inntektsåret De skal da kryssa av i rubrikken nei. Post 132 I post 132 skal de kryssa av for eitt av dei tre alternativa. Leigde de ut heile eigedomen i 2018 (anten heile året eller delar av året) skal de kryssa av for alternativ a. Side 2 Dersom de leigde ut delar av eigedomen (men over 50 prosent som er nemnd over) anten heile eller delar av året, skal de kryssa av for alternativ b. Dersom eigaren i inntektsåret 2018 korkje har leigd ut eigedomen (inntektsbortfall) eller nytta eigedomen sjølv, skal de kryssa av for alternativ c (ikkje brukt). I slike tilfelle skal de nytta siste innrapporterte utleigeinntekt når de reknar ut formuesverdien. Opplysningar om siste innrapporterte utleigeinntekt finn de på RF-1098 for det aktuelle år. Kryssar de av alternativ c skal de fylle ut post 147. Post 135 De skal kryssa av for kva eigedomen i hovudsak vert nytta til (type eigedom). Dersom eigedomen vert nytta til fleire av alternativa, set det kryss ved det alternativ eigedomen i hovudsak vert nytta til (rekna ut frå største del av samla areal). Post 136 Dersom tomta og ikkje bygningane utgjer eigedomens hovudfunksjon skal de kryssa av for kva slags eigedom dette er. Omrekning til årleg utleigeinntekt Post 145 Faktisk utleigeinntekt omrekna til årleg utleigeinntekt Heile eigedomens utleigeinntekt for 2018 skal de summera og føre som ei samla sum i post 145. I post 145 kolonne I førar de talet på utleigde kvadratmeter. Del av fellesområde reknar de med som utleigd del dersom tilgang til slikt areal inngår i avtalt leige. I post 145 kolonne II fører de faktisk brutto utleigeinntekt i inntektsåret. I post 145 kolonne III fører de utleigebeløpet for eit heilt år med utleige. Dersom de har leigd ut eigedomen heile året, fører de same beløpet i kolonne II og III. Har de leigd ut eigedomen i mindre enn eitt år (til dømes ved nybygg som vert teke i bruk, vedlikehald/ombygging eller dersom lokalet står tomt), skal de omrekne. De omreknar ved å dividera samla utleigeinntekt med talet på månader som de har leigd ut eigedomen, og multipliserar med 12. Når de reknar ut skal de leggja heile månader til grunn. Ein påbegynt månad reknar de som ein heil månad. Har de til

3 dømes motteke utleigeinntekter for 6 og ein halv månad, reknar de dette som 7 månader når de omreknar til årleg utleigeinntekt. Døme d De leigde ut eigedomen 8 månader i inntektsåret. I januar og februar for kr per månad og juli til og med desember for kr per månad. Faktisk brutto utleigeinntekt i året er (2 x ) + (6 x ) = Såleis omreknar de til årleg utleigeinntekt: / 8 md. x 12 md. = som de fører i kolonne III. Døme e Eigedomen består av ein bygning med fire utleigde einingar (A, B, C og D). Eining A har de leigd ut heile året (12 månader) for kr , dvs. kr per månad. Eining B har vore leigd ut i 6 månader for kr , dvs. kr per månad. Faktisk utleigeinntekt for eining B må de rekna om til utleigeinntekt for heile året såleis: / 6 md. x 12 md. = Eining C har de leigd ut i 10 månader for kr , dvs. kr per månad. Faktisk utleigeinntekt for eining C må de rekna om til utleigeinntekt for heile året såleis: / 10 md. x 12 md. = Eining D har de leigd ut i 2 månader for kr , dvs. kr per månad. Faktisk utleigeinntekt for eining D må de rekna om til utleigeinntekt for heile året såleis: / 2 md. x 12 md. = Sum omregna utleigeinntekt for heile året for eigedomen er: Eining A kr Eining B kr Eining C kr Eining D kr Sum kr Ved sesongavhengige utleigeforhold (dvs. der eigedomen er av ein slik karakter at de ikkje kan leige den ut i delar av året) nyttar de faktisk utleigeinntekt i den perioden de leigde ut, dvs. de omreknar ikkje til årleg utleigeinntekt. I slike tilfeller fører de same beløp i kolonne II og III. Er eigedomen overdrege i inntektsåret skal ein verdsetja på grunnlag av den overtakande eigaren si utleigeinntekt. Er eigedomen delt i inntektsåret, skal de verdsetja matrikkeleining som de leigar ut på grunnlag av utleigeinntekta frå og med tidspunktet for registrering i matrikkelen. Eigedom der tomt/grunnareal utgjer eigedomen sin hovudfunksjon: Kolonne I Utleigd areal I desse tilfella gjev de opplysningar om talet på utleigde kvadratmeter (tomteareal). De ser her bort frå eventuelle bygningar på eigedomen når de oppgjev areal. Kolonne II Faktisk brutto utleigeinntekt I kolonne II fører de faktisk brutto utleigeinntekt i inntektsåret, inkludert eventuell utleigeinntekt som representerer tilgang til heile eller delar av bygningane på eigedomen. Kolonne III Omrekna utleigeinntekt I kolonne III fører de beløpet for eit heilt inntektsår med utleige. Dersom de har leig ut eigedomen heile året, fører de same beløpet i kolonne II og III. Har de leigd ut i mindre enn eit år skal de omrekne. De omreknar ved å dividera t samla utleigeinntekt med talet på månader som de leigde ut eigedomen, og multipliserar med 12. Når de reknar ut skal de leggja heile månader til grunn. Ein påbegynt månad reknar de som ein heil månad. Har de til dømes motteke utleigeinntekter for 6 og ein halv månad, reknar det dette som 7 månader når de omreknar til årleg utleigeinntekt. Inntektsbortfall i heile 2018 Post 147 Siste innrapporterte utleigeinntekt Denne posten skal de berre fylle ut dersom: eigedomen ikkje har vore utleigd i inntektsåret 2018 og eigaren ikkje har nytta eigedomen sjølv og de har rapportert inn utleigeinntekt for eigedomen på RF-1098 eit tidlegare inntektsår. I slike tilfelle skal de rekne ut formuesverdien med utgangspunkt i utleigeinntekta de sist innrapporterte. Denne finn de på skjemaet RF-1098 for det aktuelle inntektsår. Side 3 Inntekt ved utleige av delar av eigedomen (fyllast ikkje ut dersom heile eigedomen har vore utleigd) Post 150 Stipulert utleigeinntekt for eigedomen Dersom ikkje heile, men berre delar av eigedomen har vore utleigd, skal de i post 150 stipulera ei utleigeinntekt for heile eigedomen med grunnlag i utleigeinntektene for den utleigde delen. Dette gjer de ved å dividere brutto leigeinntekt for inntektsåret med utleigd areal og multiplisere med samla areal for eigedomen. Del av fellesområde skal de rekna med som utleigd del, der tilgang til slikt areal inngår i leiga som er avtalt. De ser bort frå grunnareal (tomt) der bygningen utgjer eigedomen sin hovudfunksjon. Døme f Eigedomen består av ein bygning med tre einingar. To av einingane er utleigde. Den tredje eininga på 80 kvadratmeter nyttar eigaren sjølv. Bygningen er ikkje seksjonert. Samla areal for eigedomen er 300 kvadratmeter: 120 kvadratmeter er utleigd heile året, og faktisk brutto utleigeinntekt er kr per år. 100 kvadratmeter er utleigd 7 månader og faktisk brutto utleigeinntekt for desse 7 månadane er kr Omregna til utleige heile året blir brutto utleigeinntekt kr kvadratmeter er ikkje utleigd, men vert nytta av eigaren. Brutto utleigeinntekt på utleigd areal utgjer (kr kr ) = kr Såleis stipulerar de utleigeinntekta for eigedomen: kr m² x 300 m² = kr Gjennomsnittleg utleigeinntekt Postane Som hovudregel nyttar ein gjennomsnittet av samla brutto utleigeinntekt i inntektsåret og dei to føregåande åra når ein reknar ut formuesverdien. Har eigaren leigd ut eigedomen i mindre enn tre år, reknar ein ut formuesverdien med utgangspunkt i inntektsårets brutto utleigeinntekt, og ein fyllar ikkje ut postane 160 til 167.

4 De finn gjennomsnittet ved å leggje saman utleigeinntekta de innrapporterte for dei tre åra, og dividere med 3. Post 161 Her fører de brutto utleigeinntekt som de finn i skjema RF-1098 for inntektsåret Kor de skal hente beløpet frå avheng av kva de svara i post 132 for 2017: Svara de a (heile eigedomen var leigd ut i 2017), hentar de beløpet frå post 145 kolonne III Svara de b (deler av eigedomen var leigd i 2017), hentar de beløpet frå post 150 høgre felt Svara de c (eigedomen var ikkje brukt i 2017), bruker de utleigeinntekta som de sist rapporterte inn frå 2016 eller eventuelt tidlegare år. Post 162 Her fører du brutto utleigeinntekt som du finn i skjema RF-1098 for inntektsåret Kor de skal hente beløpet frå avheng av kva de svara i post 132 for 2016: Svara de a (heile eigedomen var leigd ut i 2016), hentar de beløpet frå post 145 kolonne III Svara de b (deler av eigedomen var leigd i 2016), hentar de beløpet frå post 150 høgre felt Svara de c (eigedomen var ikkje brukt i 2016), bruker de utleigeinntekta som de sist rapporterte inn frå 2015 eller eventuelt tidlegare år. Utrekna utleigeverdi Post 176 Utrekna utleigeverdi for utleigd Utrekna utleigeverdi kjem fram ved at ein trekk eigarkostnader frå brutto utleigeinntekt og dividerar med ein kalkulasjonsfaktor. I utrekninga får de eit standardfrådrag for eigarkostnader. Satsen for frådraget er fastsett av Finansdepartementet i forskrift FSFIN , og er 10 prosent av brutto utleigeinntekt. Skjemaet tek omsyn til dette ved å multiplisera brutto utleigeinntekt med 0,9. Kalkulasjonsfaktoren vert fastsett og kunngjort av Skattedirektoratet kvart år på skatteetaten.no. Talet i post 176 nyttar de vidare i utrekninga av formuesverdi beløpet nyttast vidare i post 280. Del III Utleigeverdi for ikkje-utleigd norsk Post 273 Eigedomstype De skal kryssa av for kva eigedomen i hovudsak vert nytta til (type eigedom). Dersom eigedomen vert nytta til fleire av alternativa skal de gjeve opp kva den i hovudsak vert nytta til (rekna ut frå størst del av samla areal). Post 276 Utrekna utleigeverdi for ikkje-utleigd Eigedomen sitt areal Utgjer bygning eigedomens hovudfunksjon skal de gi opp bygningsarealet. De vel sjølv om de vil nytta bygningens bruttoareal (BTA) eller bruksareal (BRA): BTA utgjer bruttoareal inklusiv yttervegger (utside av utvendig kledning). BRA utgjer bruttoarealet minus arealet som ytterveggane opptek. Utgjer tomt/grunnareal eigedomens hovudfunksjon skal de gje opp summen av tomtearealet og bygningsarealet. Utrekna kvadratmeterleige Utrekna kvadratmeterleige finn de på skatteetaten.no. i form av ein hjelpekalkulator kor de må gje opp eigedomens areal og adresse. Kvadratmeterleiga avheng av eigedomstype, areal og geografisk sone. Utrekna kvadratmeterleige byggjer på innrapporterte data om utleigde ar og modellen forsøker å finne det beste matematiske uttrykket for samanhengen mellom kvadratmeterleige og eigedomens areal, type og geografiske plassering. Modellen nyttar både logaritmen (ln) og kvadratet av logaritmen til arealet for å rekne seg fram til endeleg kvadratmeterleige. Utrekna utleigeverdi utgjer produktet av eigedomens areal og utrekna kvadratmeterleige multiplisert med faktoren 0,9 (for å redusere grunnlaget med 10 prosent eigarkostnader). Del IV Formuesverdi for en Post 280 Utrekna utleigeverdi Her skal heile den utrekna utleigeverdien frå anten post 176 eller post 276 førast.. Post 283 Utrekna utleigeverdi for eigedom under oppføring I denne posten skal du rekna ut den forholdsmessige parten av den utrekna Side 4 utleigeverdien som er knytt til ferdigstilt eigedom. Sjå rettleiinga til post 119. Post 284 Utrekna utleigeverdi frå post 280 eller post 283 høgre felt Her skal ein føre anten beløpet frå post 280 eller post 283 høgre felt. Viss eigedomen er eid i sameige, skal ein rekne ut sin part av den utrekna utleigeverdien her. Er eigedomen eid aleine skal ein føre 100 % som eigarpart. 286 Frådrag for 20 % verdsettingsrabatt Denne posten er det berre personlege skattepliktige og selskap og innretningar med formueskatteplikt som skal fylle ut. Her skal ein føre rabatten på 20 % på den utrekna utleiegeverdien frå post 284. Merk at ikkje-børsnoterte aksjeselskap ikkje skal fylle ut denne posten. Post 288 Utrekna verdi av For personlege skattepliktige og selskap og innretning med plikt til å betale formuesskatt skal verdien av setjast til 80 % av utrekna utleigeverdi. Dette følgjer av skatteloven 4-10 (4). I skatteloven 4-12 (7) følgjer det at ein ved fastsetjing av eit ikkje-børsnotert aksjeselskap sin skattemessige formuesverdi skal medrekna næringseigendom til full verdi (100%). Det inneber at verdien i post 288 skal være lik verdien i post 284. Det same gjeld NOKUS-selskap som ikkje er børsnotert. Post 290 Maksimalgrense for verdi av en (tryggingsventil) Etter skattelova 4-10 (1) siste punktum skal verdien setjast ned dersom skattytaren krev det og dokumenterer at verdien som er utrekna i post 288 er høgare enn 96 prosent av omsetjingsverdien på eigedomen. For å få satt ned verdien må de ha tilstrekkeleg dokumentasjon på marknadsverdien på eigedomen, som de kan leggja fram om skattekontoret ber om det. Til dømes kan de dokumentera marknadsverdien med takst eller verdivurdering. Post 295 Formuesverdi for personlege skattepliktige Her fører de anten beløpet frå post 288, eller makismalgrensa i post 290 høgre

5 felt. Beløpet skal overførast til post eller post i RF-1030 Skattemelding for formues- og inntektsskatt for lønnstakarar og pensjonistar eller personleg næringsdrivande o.a. For selskap som skal levere RF-1028 Skattemelding for formues- og inntektsskatt aksjeselskapar o.a. Dersom ein har dokumentert marknadsverdien, skal verdien i post 288 sammenliknas med verdien i post 290 høgre felt. Er verdien i post 290 høgre felt minst, skal ikkje-børsnoterte aksjeselskap overføre denne verdien til skattemeldingen (96 %). Selskaper og innretninger som er formuesskattepliktige skal i disse tilfellene overføre verdien i post 290 venstre felt (dvs 100 % av verdien korrigert for eierandelen) til skattemeldingen. Ellers fører du verdien fra post 284 høgre felt i post 401A eller 401E i skattemeldingen. For selskap som skal levere RF-1215 Selskapsmeldinga for selskap med deltakarfastsetting. Dersom ein har dokumentert marknadsverdien, skal verdien i post 288 samanliknas med verdien i post 290 høgre felt. Er verdien i post 290 høgrefelt minst, skal denne verdien førast over i selskapsmeldinga. Er verdien i post 288 minst skal ein føre verdien i post 288 i post 510 A eller post 510 E i selskapsmeldinga. Side 5