Årsmelding og regnskap 2011

Transkript

1 Årsmelding og regnskap 2011

2 I desember 2011 stod Stavanger Boligbyggelags etablererboliger på Goastemmen i Randaberg klar. foto: minna suojoki

3 Smart, enkelt og greit! Et verdifullt medlemskap I 2011 fikk vi over 2000 nye medlemmer, og økte vår medlemsmasse med rundt seks prosent. Det aller viktigste for de fleste av dem er å sikre seg forkjøpsretten ved kjøp av en av de rundt 700 boligene som hvert år legges ut for salg i Stavanger-området. Flere og flere får også øynene opp for fordelene som ligger i selve medlemskortet. At medlemskapet gjelder ved boligkjøp i Oslo, Bergen, Trondheim og Tromsø er også et gode mange setter pris på. Ikke minst når barn og barnebarn skal ut og studere. Alt dette er vi stolte av. Ikke mange kan tilby et så verdifullt medlemskap. Vi brukte mye tid på å utvikle verdien av medlemskapet i året som gikk og vi skal jobbe enda hardere i Vårt medlemskap skal bli så bra at nesten alle som bor i Stavanger-regionen skal være medlem hos oss. Det er vårt mål, intet mindre! I 2011 bygget vi ferdig og leverte 130 nye boliger og startet byggingen av 130 til. Vi har også kjøpt nye tomter. Det sikrer full byggeaktivitet ut Fjoråret gav oss et resultat på nesten 60 millioner kroner. Det er det beste resultatet noensinne og betyr at vi kan påta oss nye, store oppgaver og prosjekter fremover. Utenom å ta vare på medlemmene og sørge for at det stadig kommer flere boliger i markedet, er vår viktigste oppgave å ta vare på boliger som er bygget. Vi tar vare på boliger. Det vil si at vi drifter, vedlikeholder og sørger for at alt fungerer i mange borettslag og boligselskap. 30 nye boligselskap med 1000 boliger overlot driften til oss i fjor. økt lønnsomhet og mer synlighet i Stavanger-regionen. Allerede nå ser vi at medlemstallene øker videre. Vi vet at hovedårsaken til det er forkjøpsretten. Til syvende og sist er det viktigst for den enkelte å ha råd til egen bolig. SBBL jobber målbevisst for å bedre rammebetingelsene for våre medlemmer slik at alle som trenger bolig klarer å realisere boligdrømmen. I dagens boligmarked og med dagens krav til egenkapital og byggestandard er det blitt utfordrende. Gjennom Norges Boligbyggelag og vårt gode samarbeid med omkringliggende kommuner jobber vi med spennende løsninger som våre medlemmer vil dra nytte av på sikt. Vi takker deg for din støtte og lover at vi skal gjøre vårt ytterste for å øke verdien på ditt medlemskap ytterligere. Et smart valg, enkelt å bruke og veldig greit å ha! Beste hilsen Paul A. Boxill Adm. dir ble et godt år som har gitt oss et enda sterkere fundament å bygge videre på. Våre mål for 2012 er klare; flere medlemmer,

4 Interiørskisse fra rekkehusene i Tastarustå borettslag. illustrasjon: ensign ÅRSBERETNING 2011 Stavanger Boligbyggelag (SBBL) er organisert som et medlemseid andelslag. Formålet med vår virksomhet er å skaffe medlemmene boliger, forvalte boligene, tilby tjenester knyttet til det å bo, samt å utvikle medlemsfordeler og andre tjenester for våre medlemmer. Vi driver vår virksomhet i hele Stavanger-regionen. For tiden bygger vi i kommunene Stavanger, Randaberg, Sola og Sandnes. I tillegg har vi forvaltningsoppdrag i nærliggende kommuner som Hjelmeland, Gjesdal, Strand, Sirdal, Time og Odda. De siste årene har Stavanger-regionen utviklet seg til å bli et felles arbeids- og boligmarked. Stavanger Boligbyggelag, med over medlemmer, er blant de største medlemsorganisasjonene på Sør-Vestlandet. Vi er en av regionens ledende boligbyggere og den klart største boligforvalteren. Deler av SBBLs virksomhet er organisert og utskilt i egne datterselskaper. Datterselskaper som inngår i det konsoliderte konsernregnskapet er: - BBL Bygg AS - Real Prosjektutvikling AS - Tastatomter AS Styret i Stavanger Boligbyggelag: Fra venstre: Inger Amdal, Paul Aakre (styreleder), Torunn Nicolaisen (ansattrepresentant), Berit Aasland, Helga Skjeie, Paul A. Boxill, Hege Mathisen, Terje Eidsmo. Ikke til stede: ansattrepresentant Ragnhild Auglænd. foto: minna suojoki / 4

5 I Rustabakken borettslag på Tasta tilbyr Stavanger Boligbyggelag leiligheter fra m 2, fordelt på tre boligblokker. illustrasjon: 3dpro - Stavanger Boligbyggelags Bo- og Eiendomservice AS I tillegg omfatter virksomheten følgende fire felleskontrollerte selskaper: - Hovemarka Utbygningselskap AS - Vindhagen AS - Austråtthagen Blokk AS - Austrått Hageby 20 Hus AS Driftsorganisasjonen består av ulike virksomhetsområder og utgjør for tiden: - Medlemstjenester - Nybygg - Forvaltning administrativ og økonomisk rådgivning - Tekniske tjenester - Bo- og Eiendomservice Styrets oppfatning er at årsregnskapet med noter og beretning gir et riktig bilde av driften og situasjonen i konsernet ved årsskiftet. Etter regnskapsårets avslutning er det ikke inntruffet forhold som er av betydning ved bedømmelsen av virksomheten utover det som er redegjort for i denne årsberetningen. Ledergruppen i Stavanger Boligbyggelag: Fra venstre: Rein Olav Hansen (utbyggingssjef), Cecilie Wathne (kommunikasjonssjef), Njål Nessa (forvaltnings sjef), Line Nyberg (økonomisjef), Connie S. Adsem (HR/administrasjonssjef), Paul A. Boxill (adm. direktør), Morten Johnsen (daglig leder Bo- og eiendomservice), Jostein Hauge (teknisk sjef). foto: minna suojoki / 5

6 Illustrasjon: Kristin Roskifte. Foto: Tom Haga VIRKSOMHET MEDLEMSTJENESTER Kommunikasjon med medlemmene Medlemsbladet «BoInform» kom i 2011 ut i fire nummer. Magasinet blir distribuert til våre medlemmer, og har et opplag på rundt Rundt av medlemmene har valgt å få bladet elektronisk. Vår nettside er vår viktigste kommunikasjonskanal, hvor vi løpende publiserer nyheter, og orienterer generelt om SBBLs virksomhet. Vi er i tillegg etablert med egen Facebook-side hvor vi har et par hundre personer som følger oss. Arbeidet med en strategi for sosiale medier, inkludert bl.a. LinkedIn og Twitter, ble i 2011 påbegynt og ferdigstilles i Ferdigstilte boliger Vi har i 2011 ferdigstilt følgende boliger: Myklaberget, Sola Vistestraen Borettslag, Randaberg Myklaberget Panorama Borettslag, Sola Goastemmen Borettslag, Randaberg Austrått Hageby, Sandnes Sum 10 rekkehus 71 blokkleiligheter 26 terrasseblokkleiligheter 20 leiligheter 13 eneboliger 140 boenheter Boliger under bygging Vi har i 2011 følgende boliger under bygging: Medlemmene Det er nå registrert medlemmer i Stavanger Boligbyggelag, noe som er en økning i løpet av året på over Vi har i dag rundt «ikke boende» medlemmer. Det er en prioritert oppgave for SBBL å arbeide aktivt for å dekke våre medlemmers behov for boliger. Myklabergtoppen Borettslag, Sola Myklaberget, Sola Austrått Hageby, Sandnes Austråtthagen Borettslag, Sandnes Tastagården trinn I, Stavanger Tastagården trinn II, Stavanger Sum 45 blokkleiligheter 16 rekkehus 21 eneboliger 24 leiligheter 36 rekkehus 40 rekkehus 182 boenheter Medlemsfordeler Medlemskap i SBBL byr på en rekke fordeler med forkjøpsretten som den klart viktigste. Forkjøpsretten blir benyttet i rundt 30 prosent av den totale omsetningen av boliger i tilknyttede borettslag. Gjennom samarbeidet i Storbybolig (Oslo, Bergen, Trondheim, Tromsø og Stavanger) har vi gjennomført felles ansiennitet og forkjøpsrett for våre medlemmer. Ansiennitetsreglene er nærmere beskrevet i brosjyren «Utfyllende regler for medlemskap i Stavanger Boligbyggelag» som er distribuert til samtlige medlemmer, og i tillegg tilgjengelig på våre nettsider Vi har gjennom mange år arbeidet aktivt med å forhandle frem gunstige avtaler med våre leverandører. Disse avtalene kommer medlemmer til gode, og gjelder blant annet forsikring, finansiering, telefoni, strøm samt diverse varer og tjenester. NYBYGG Utvikling, salg og oppføring av nye boliger er lagt til SBBLs datterselskap Real Prosjektutvikling AS. Real selger de ferdige boligene til fast pris. All risiko ved tomtekjøp, utvikling, salg og gjennomføring ligger i Real, men med avgrensede garantier fra SBBL. Det tegnes fulltegningsforsikring for prosjektene gjennom NBBL Fulltegningsforsikring AS, noe som reduserer risikoen ytterligere. Boliger under planlegging Det er full aktivitet i boligbyggingen og underskudd på nye boliger i markedet. Etterspørselen etter flere nye boliger vil vedvare på grunn av at det er for lav tilgang på nye boliger i markedet. Boligmarkedet har gjennom 2011 vært bra, og med et prisnivå som vi mener gjenspeiler markedet. Alle våre prosjekter under bygging oppnådde tilfredsstillende salg. For å lykkes med våre prosjekter er noen valg avgjørende. Det gjelder blant annet valg av type bebyggelse, utbyggingsområder, pris- og kvalitetsnivå for å treffe våre ulike målgrupper. Vår portefølje av prosjekter under planlegging er: Område Antall Planlagt Boligtype boliger bygging Myklaberget, Sola 9 Eneboliger Jåtten Øst, Stavanger 82 Blokk/rekke Hove, Sandnes 50 Rekke Rustabakken, Stavanger 120 Blokk Goa Vest BL3 60 Blokk Goa Vest BL2 60 Blokk Sum 381 Vi har nå en tomtebank som sikrer oss god aktivitet i årene fremover. Samtidig må vi ha fokus på å finne frem til nye attraktive tomter for våre medlemmer. Vi legger vekt på å drive frem prosjektene i et tempo og en rekkefølge som tar hensyn til vår kapasitet, risikoeksponering og markedssituasjonen. / 6

7 FORVALTNING Forretningsførsel Forretningsførsel med teknisk, økonomisk, administrativ forvaltning og regnskapsførsel er en viktig del av SBBLs virksomhet og et strategisk satsingsområde for videre vekst. SBBL forvalter boligselskapenes økonomi på en trygg måte og har et nært samarbeid med styrene i de enkelte selskapene. Hvert boligselskap er en egen juridisk enhet med eget styre og med rådighet over egen økonomi og drift. Den samlede bygnings- og eiendomsmasse som SBBL forvalter, har en brannforsikringssum på ca. kr. 25 milliarder. Det er stor etterspørsel etter våre tjenester for teknisk og økonomisk planlegging og oppfølging, både når det gjelder vedlikehold, rehabilitering og ordinær drift. Styrene i boligselskapene står overfor stadig økte krav og etterspør derfor i større grad våre tjenester for å ha et best mulig beslutningsgrunnlag og effektiv drift. Ved utgangen av 2011 har vi forretningsførsel for i alt boliger i ordinær drift med følgende fordeling: Antall Kundegruppe Antall boliger 141 Tilknyttede borettslag Andre boligselskaper Til sammen Internkontroll/HMS SBBL er opptatt av sikkerhet og trygge miljøer i boligselskapene. «Internkontrollforskriften» legger ansvaret for dette på boligselskapene og krever dokumentasjon av rutiner og oppfølging innenfor helse, miljø og sikkerhet (HMS). Sammen med Storbybolig leverer vi vårt nettbaserte HMSsystem BevarHMS, et produkt som er spesielt laget for å hjelpe boligselskapene til å få et godt tilpasset HMS-system, samt gjøre dette arbeidet effektivt. Innkreving av fellesutgifter I 2011 ble det, på vegne av kundene, innkrevd ca. 614 mill. kr til dekning av boligselskapenes fellesutgifter. Restansen er 1,3 prosent, noe som er litt lavere enn året før. Regnskapsførsel SBBL har i 2011 stått for en betalingsstrøm på ca mill. kr for den totale virksomheten. Vi har behandlet ca regnskapsbilag mot ca året før. På vegne av våre kunder administrerer vi bankinnskudd, som ved årsskiftet utgjorde ca. kr 277 millioner og lån som utgjorde ca. kr millioner. Opplæring og styreportal Vi driver utstrakt opplæring av styrene i boligselskapene gjennom kurs. Sentrale tema er vedlikeholdsansvar for boligselskap og eier, skadeforebygging, samt opplæring i styrearbeid og styreportal. Styreportalen er en nettbasert løsning som gjør det enklere for styrene i boligselskapene å kommunisere både internt i boligselskapet og med SBBL. Portalen inneholder en løsning for elektronisk godkjenning av faktura til betaling. 264 boligselskaper er nå tilknyttet styreportalen og vår målsetting er at de resterende knytter seg til i TEKNISKE TJENESTER Rehabilitering og vedlikehold I tråd med generell samfunnsutvikling øker kravene til styrene i boligselskapene når det gjelder ansvar for planlegging og gjennomføring av rehabiliteringsoppdrag. Dette har medført økt etterspørsel etter bistand fra vår tekniske avdeling. I 2011 har boligselskapene gjennomført bygningsmessig vedlikehold og rehabilitering for ca kr. 101 mill. Vårt konsept for planlagt periodisk vedlikehold gjør det lettere for boligselskapene å kunne forutsi vedlikeholdsbehovet og kostnadene i et 10-års perspektiv. Teknisk bistand er et satsingsområde for oss og en integrert del av vårt forvaltningskonsept. Koordinering av forsikringssaker Vi har i 2011 lagt ned mye arbeid i å utvikle et godt forsikringstilbud for boligselskapene. I samarbeid med Boligbyggelagenes Partner AS og Storbybolig har vi fått på plass gode forsikringstilbud for kundene våre. Vi administrerer skadeutbedring og skadeoppgjør for de av våre kunder som har valgt å knytte seg til våre fremforhandlede avtaler. Dette gjelder rundt 90 prosent av kundene. BO- OG EIENDOMSERVICE SBBLs Bo- og Eiendomservice AS har i 2011 hatt høy aktivitet, ansatt en ny medarbeider og etablert seg med flere kundeforhold i Sandnes. Vi vil fortsette å bygge opp kapasiteten for å kunne imøtekomme en økende etterspørsel etter våre tjenester i Stavangerog Sandnes-regionen. Ved årsskiftet var det registrert 59 boligselskaper med fast avtale og selskapet har 13 fast ansatte. I 2012 vil det bli fokusert på styrking av kompetansen til alle ansatte, samt å etablere selskapet sterkere i Sandnes-området. / 7

8 Den viktigste fordelen ved medlemskap i Stavanger Boligbyggelag er forkjøpsretten. illustrasjon: 3dpro foto: Ole Egaas ØKONOMI OG RESULTAT Regnskapet er gjort opp i henhold til regnskapsloven. I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene for fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for år 2012 og konsernets planer for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Regnskapet viser et resultat før skatt på kr for SBBL og for konsernet kr SBBL fikk ett overskudd etter skatt på kr Styret foreslår at resultatet overføres slik: Avgitt konsernbidrag: kr Overføring til annen egenkapital: kr Total overføring: kr Konsernets overskudd etter skatt utgjør kr Bokført egenkapital i SBBL pr er kr , og for konsernet kr Likviditeten har vært tilfredsstillende gjennom hele året. Driften er finansiert ved egenkapital og byggelån. Konsernets egenkapital er på 28 prosent av totalkapitalen. I forhold til fremtidig kapitalbinding og risikoeksponering vil det fortsatt være nødvendig å styrke egenkapitalen. Etter styrets oppfatning er det gjort tilstrekkelige avsetninger for påløpte og eventuelle fremtidige forpliktelser. Styret er meget tilfreds med det økonomiske resultatet og driften for øvrig. Lønnsomhet er avgjørende for å ha en tilfredsstillende egenkapital og dermed styrke til å gå inn i nye og krevende prosjekter til fordel for medlemmene. ORGANISASJON Ordinær generalforsamling ble avholdt 26. mai Styret har hatt ni ordinære møter og behandlet 54 saker. Videre utvikling av organisasjonen med sikte på kundetilfredshet, kvalitet og kompetanse vil fortsatt stå sentralt i arbeidet med å møte morgendagens utfordringer. PERSONALFORHOLD OG ARBEIDSMILJØ Gjennomsnittlig antall årsverk var: SBBL Konsern Antall årsverk De ansatte har i henhold til SBBLs vedtekter hatt en representant og en vararepresentant i styret. Arbeidsmiljøutvalget (AMU) fortsetter sin virksomhet med tre medlemmer fra arbeidsgiversiden og tre medlemmer fra arbeidstakerne. Bedriften er tilsluttet Handels- og Servicenæringens Hoved organisa sjon (HSH) og har gjennom HSH tariffavtale for bolig bygge lag med Fagforbundet. Det er registrert 1 ulykke uten skade og fravær, samt 1 uønsket hendelse. Arbeidet for et godt arbeidsmiljø er en kontinuerlig prosess. Arbeidsmiljøkartlegging er foretatt og følges opp med tiltak. Sykefraværet i 2011 er på 4.9 prosent, en svak økning fra Fraværet fordeler seg slik: 1 3 dager 4 dager 2 uker Mer enn 2 uker 0,94 prosent 0,93 prosent 3,04 prosent Bedriften er tilsluttet avtale om Inkluderende Arbeidsliv. / 8

9 Hver femte bolig i Stavanger-regionen er bygget av Stavanger Boligbyggelag. foto: Ole Egaas I forbindelse med medarbeidersamtalene ved utgangen av 2011, ble det iverksatt utarbeidelse av kompetanseplaner for samtlige ansatte. Disse vil bli gjennomført i Diskriminering Diskrimineringslovens formål er å fremme likestilling, sikre like muligheter og rettigheter og hindre diskriminering på grunn av etnisitet, nasjonal opprinnelse, avstamning, hudfarge, språk, religion og livssyn. Konsernet arbeider aktivt, målrettet og planmessig for å fremme lovens formål innenfor vår virksomhet. Aktivitetene omfatter blant annet rekruttering, lønns- og arbeidsvilkår, forfremmelse, utviklingsmuligheter og beskyttelse mot trakassering. I SBBL med datterselskaper er det ansatt 33 kvinner (52 prosent). I ledende stillinger er kvinneandelen nær 40 prosent. Vår bedriftstankegang tar sikte på likestilling mellom kjønnene og på at forskjellsbehandling på grunn av kjønn ikke skal forekomme. STIFTELSEN STAVANGER BOLIGBYGGELAGS SIKRINGSFOND Stiftelsen Stavanger Boligbyggelags Sikringsfond ble opprettet i 1994 med en grunnkapital på kr Stiftelsens formål er å erstatte eventuelle tap et borettslag måtte få som følge av en beboers mislighold i forhold til betaling av andel felleskostnader. Alle borettslag tilknyttet SBBL har rett til å bli medlemmer. Medlemskapet er fortsatt gratis, men det betales en innmeldingsavgift. Også frittstående borettslag kan søke om å bli opptatt som medlemmer i fondet, men da i henhold til egne retningslinjer. Fondet har i 2011 ikke hatt utbetalinger. Kapitalen utgjør ved årsskiftet kr Lov om borettslag er endret slik at nåværende sikringsordning mot tap av felleskostnader i borettslag ikke kan opprettholdes etter Det vil da ikke lenger være adgang til å ha en sikringsordning organisert i en stiftelse. I boligsamvirket arbeides det med å etablere en sikringsordning som vil tilfredsstille lovens krav. Det forutsettes at det vil foreligge et tilbud til borettslagene innen dette tidspunkt. SAMARBEID MED ANDRE BOLIGBYGGELAG Stavanger Boligbyggelag er en sentral eier av av Boligbyggelagenes Partner AS og benytter i stor grad de medlemsfordeler som er fremforhandlet. Boligbyggelagenes Partner AS skal ytterligere styrke boligbyggelagene forretningsmessig. 1. juni 2011 inngikk Stavanger Boligbyggelag og Sandnes Boligbygge lag avtale om strategisk og operativt samarbeid. Målet er å styrke vår posisjon i markedet på Nord-Jæren og forventningene til samarbeidet er at dette skal gi et grunnlag for frem tidig sammenslåing av de to lagene. Det er nedsatt fem sam arbeidsområder i avtalen; tomteakkvisisjon, gjennomgående medlemskap, profilering og kommunikasjon, erfaringsutveksling på økonomi, Boog Eiendomservice AS og felles kundesamlinger. Det er iverksatt og fullført tiltaksplaner på samtlige samarbeidsområder i løpet av året. Storbybolig er et samarbeidsprosjekt mellom Tromsø Boligbyggelag, Trondheim og Omegn Boligbyggelag, Vestbo i Bergen, Usbl i Oslo og Stavanger Boligbyggelag. Samarbeidet startet med gjennomgående ansiennitet og forkjøpsrett, men har utviklet seg videre med bedre felles medlemsfordeler og utvikling av felles driftskonsepter. Etter styrets oppfatning har samarbeidet hittil vært fruktbart og lover det beste for fortsatt utvikling. MILJØ Virksomheten har ikke påvirket det ytre miljø utover det som er normalt for en kontorbedrift. Vi følger opp at alle våre entreprenører overholder forskriftene innenfor helse, miljø og sikkerhet. Forholdet til det ytre miljø er i stadig sterkere fokus. SBBL er sertifisert som en miljøfyrtårn bedrift. Vi oppfordrer alle boligselskapene til å ha en bevisst holdning til miljøspørsmål og til å vurdere miljøsertifisering. / 9

10 Vi har en egen kontaktperson for denne type spørsmål. Vi forvalter flere boligselskaper som er sertifisert som miljøfyrtårn, og flere er i prosess. UTSIKTENE FREMOVER Våre viktigste fokusområder fremover er tomteakkvisisjon, kom petan se, lønnsom vekst, kundepleie og våre kvalitetstyringssystemer. Vi har fortløpende ressurser fokusert på nye mulige ut byg ningsområder for tomteakkvisisjon i hele Stavanger-regionen. Vi har prosjekter i kommunene Stavanger, Randaberg, Sandnes og Sola, og i tillegg har vi en tomtebank som sikrer god aktivitet i de nærmeste årene fremover. Før nye prosjekter iverksettes gjør vi grundige markedsførings- og lønnsomhetsvurderinger. Markedsutsiktene for nybyggvirksomheten i 2012 vurderes som gode. Salgstakten på nye prosjekter vil ligge på tilsvarende nivå som i Totalt sett regner vi med at 2012 blir et år der konsernets økonomiske resultat er på linje med det vi oppnådde i Vårt strategiske samarbeid med Sandnes Boligbyggelag har utviklet seg positivt i 2011, og på en måte som gjør at vi har dratt nytte av hverandres ressurser og styrker. Vi har en klar målsetting om å videreutvikle samarbeidet ytterligere på flere områder i For å nå vår visjon og mål i et marked som hele tiden er i endring er utviklingen av mennesker en viktig strategi for selskapet. Det betyr utvikling av våre eksisterende medarbeidere, ansettelse av nye medarbeidere samt utvikling av våre kunders styreledere og styremedlemmer. Vi har en klar ambisjon om å være en av regionens mest attraktive arbeidsplasser. Styret og administrasjonen arbeider aktivt med å fortsette oppbyggingen av egenkapitalen i konsernet gjennom sterkt fokus på lønnsomhet og risikostyring. For selskapet blir det viktig at vi styrker lønnsomheten innenfor våre kjerneområder slik at vi er bedre rustet til også å møte en eventuell fremtid med lavere nybyggvirksomhet. Konkurransen i markedet tilspisses og vi må hele tiden påse at vi forstår våre kunders behov slik at vi imøtekommer deres forventninger. Vi vil arbeide aktivt for å opprettholde og øke kundetilfredsheten gjennom nært samarbeid med kundene hva angår både tjenestenes omfang, servicegrad og kvalitet. I tillegg vil et økende krav til effektivitet, fleksibilitet og kvalitet medføre at vi fortløpende må styrke våre kvalitetstyringssystemer. Utviklingen av Storbybolig og Boligbyggelagenes Partner AS er viktig for oss. Samarbeidet med dem styrker vår konkurransekraft ytterligere, og fordelene tilfaller våre medlemmer. Styrets oppfatning er at Stavanger Boligbyggelag er godt rustet til å møte de fremtidige oppgaver og utfordringer. Stavanger, 31. desember 2011 / 29. mars 2012 Paul Aakre Inger Amdal Berit Aasland styreleder styremedlem styremedlem Terje Eidsmo Helga Skjeie Ragnhild Auglænd styremedlem styremedlem styremedlem Paul A. Boxill adm. direktør / 10

11 Medlemskap i Stavanger Boligbyggelag smart, enkelt og greit Illustrasjon: Kristin Roskifte. Foto: Tom Haga

12 RESULTATREGNSKAP Stavanger Boligbyggelag Konsern Note Driftsinntekter Medlemskontingenter Salg av fast eiendom Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Varekostnader ,4 Lønnskostnad Avskrivning Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Renteinntekt fra foretak i samme konsern Annen renteinntekt Andel resultat tilknyttet selskap Annen rentekostnad Netto finansposter Resultat før skattekostnad Skattekostnad Årets skattekostnad Årets resultat Overføringer Avgitt konsernbidrag Overført EK / 12

13 Balanse per 31. desember Stavanger Boligbyggelag Konsern Noter Anleggsmidler Immatrielle eiendeler Utsatt skattefordel Varige driftsmidler ,12 Tomter,bygninger og annen fast eiendom Biler, inventar og kontorutstyr Sum varige driftsmidler Finansielle eiendeler Inv. i datterselskap Inv i tilknyttet selskap Lån til foretak i samme konsern Inv. i aksjer og andeler Pensjonsmidler Ansvarlig lån Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Varelager ,12 Aktiverte tomte- og prosjektkostnader Kortsiktige fordringer Kundefordringer Utført, ikke fakturert prosjektkostnad Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler Sum eiendeler / 13

14 Balanse per 31. desember Stavanger Boligbyggelag Konsern Note Egenkapital Innskutt egenkapital Selskapskapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum egenkapital Gjeld Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Pensjonsforpliktelser Sum forpliktelser Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Betalbar skatt Byggelån ,13 Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld / 14

15 Kontantstrømoppstilling Stavanger Boligbyggelag (Alle tall i hele 1000) Konsern Resultat før skattekostnad Gevinst ved salg av anleggsmidler Periodens betalte skatt Ordinære avskrivninger Endring i fordringer Endring i leverandørgjeld Konsernbidrag Endring prosjektkostnader lagerført Resultatandel tilknyttet selskap Endring i varelager Endring andre tidsavgrensinger Forskjell kostnadsført pensjon og innbetalinger til pensjonsordninger Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Utbetalt ved kjøp av varige driftsmidler Utbetalt ved kjøp av aksjer Innbetalt ved salg av aksjer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Endringer kortsiktige lån/byggelån Innbetalinger fra utlån (+)/ Utlån(-) Endring ansvarlig lån Innbetalt andelskapital Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring av kontanter og bankinnskudd Kontanter og bankinnskudd Kontanter og bankinnskudd / 15

16 Noter til årsregnskapet 2011 Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestem melser og god regnskapsskikk. Konsernregnskap Regnskapet viser konsernets resultat når mor- og datterselskaper betraktes som en regnskapsmessig enhet. Med datterselskap menes selskaper hvor morselskapet, direkte eller indirekte, eier mer en 50% av aksjene eller gjennom avtale har bestemmende innflytelse i selskapet. Følgende datterselskaper inngår i konsernregnskapet: BBL-Bygg AS, Real Prosjektutvikling AS, SBBLs Bo & Eiendomservice AS og Tastatomter AS. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning for forventet tap. Avsetning for tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Inntektsføring Inntektsføring ved salg av utførte tjenester skjer på leverings tidspunktet. Inntektsføring av medlemskontingenter inntektsføres over den perioden disse vedrører. Inntekter fra salg av tjenester og langsiktige tilvirkingsprosjekter resultatføres i takt med prosjektets fullføringsgrad, når utfallet av transaksjonen kan estimeres på en pålitelig måte. Fremdriften måles som påløpte timer i forhold til totalt estimerte timer. Når transaksjonens utfall ikke kan estimeres pålitelig, vil kun inntekter tilsvarende påløpte prosjektkostnader inntektsføres. Prosjekter Akvisisjonskostnader utgiftsføres fortløpende. Det benyttes løpende avregning etter fullføringsgrad for pågående anleggskontrakter. For kontrakter som forventes å gi tap, resultatføres tapet i sin helhet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid og har en kostpris som overstiger kr Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstilling er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige verdier, samt skatte messig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttiggjort. Pensjoner Pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser beregnes etter lineær opptjening basert på forventet sluttlønn. Beregningene er basert på en rekke forutsetninger herunder diskonteringsrente, fremtidig regulering av lønn, pensjoner og ytelser fra folketrygden, fremtidig avkastning på pensjonsmidler samt aktuarmessige forutsetninger om dødelighet og frivillig avgang. Pensjonsmidler er vurdert til virkelig verdi. Endringer i forpliktelsen som skyldes endringer i pensjonsplaner og fordeles over antatt gjenværende opptjeningstid. Endringer i forpliktelsen og midlene som skyldes endringer i og avvik i beregningsforutsetningene (estimatendringer) fordeles over antatt gjennomsnittlig gjenværende opptjeningstid hvis avvikene ved årets begynnelse overstiger 10% av det største av brutto pensjonsforpliktelser og pensjonsmidler. Selskapet deltar i LO/NHO-ordningen som innebærer at alle ansatte kan velge å gå av med førtidspensjon fra og med 62 år. Denne ordningen ble i februar 2010 vedtatt avviklet og det var kun mulig å gå av med førtidspensjon etter den gamle ordningen fram til Gevinsten ved avviklingen av ordningen er inntektsført i 2010, og presentert som en reduksjon av lønnskostnader. En gjenværende avsetning gjelder selskapets egenandel for personer som er førtidspensjonister i den gamle ordningen. Ved avviklingen av den gamle AFP-ordningen viste det seg å være en betydelig underdekning i ordningen. Denne underdekningen må medlemsbedriftene dekke opp gjennom fortsatt innbetaling av premier for de kommende fem årene. Selskapets andel av denne underdekningen er estimert og avsatt for i regnskapet. Som erstatning for den gamle AFP-ordningen er det etablert en ny AFPordning. Den nye AFP-ordningen er, i motsetning til den gamle, ikke en førtidspensjonsordning, men en ordning som gir et livslangt tillegg på den ordinære pensjonen. De ansatte kan velge å ta ut den nye AFPordningen fra og med fylte 62 år, også ved siden av å stå i jobb, og den gir ytterligere opptjening ved arbeid fram til 67 år. Den nye AFP-ordningen er en ytelsesbasert flerforetakspensjonsordning, og finansieres gjennom premier som fastsettes som en prosent av lønn. Foreløpig foreligger ingen pålitelig måling og allokering av forpliktelse og midler i ordningen. Regnskapsmessig blir ordningen behandlet som en innskuddsbasert pensjonsordning hvor premiebetalinger kostnadsføres løpende, og ingen avsetninger foretas i regnskapet. Det ble ikke betalt premie i den nye ordningen før i 2011, og da er premien fastsatt til 1,4 % av samlede utbetalinger mellom 1 G og 7,1 G til bedriftens arbeidstakere. Det er ikke fondsoppbygging i ordningen og det forventes at premienivået vil øke for de kommende årene. Investering i datterselskap og tilknyttede selskap Datterselskapene vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringene er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resul tat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbake betaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket inves te ring ens verdi i balansen. Tilknyttede selskaper er vurdert etter kostmetoden i selskaps regn skapet. I konsernregnskapet brukes egenkapital metoden for til knyt tede selskaper. Andelen av resultatet er basert på resultatet etter skatt i det selskapet hvor man har investert med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger på merverdi som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede an delen av balanseført egenkapital. I resultatregnskapet er resultat andelen vist under finansposter. / 16

17 Note 2 Poster som er sammenslått Stavanger Boligbyggelag Konsern Andre driftsinntekter Forretningsførsel og administrasjon av tilknyttede borettslag Forretningsførsel for andre Prosjektadministrasjon og byggeledelse Inntekter fra boligomsetning Andre salgs- og provisjonsinntekter Leieinntekter Honorarinntekt Vaktmestertjenester Varesalg Sum andre driftsinntekter Andre driftskostnader Innkjøpt på vegne av kunder (annonser etc.) Andre personalkostnader Innleid arbeidskraft Revisjon og konsulenthonorarer Eiendomskostnader Kontorholdskostnader Salgs- og markedsføringskostnader Avsetninger vedr. prosjekter Andre driftskostnader Sum andre driftskostnader Note 3 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser Stavanger Boligbyggelag Konsern Lønnskostnader Lønninger Folketrygdavgift Pensjonskostnader ytelsesbasert Pensjonskostnader AFP Andre ytelser Sum lønnskostnader Gjennomsnittlig antall årsverk SBBL kommer inn under OTP ordningen. Selskapet har tegnet egen ytelsesbasert pensjonsforsikring som tilfredsstiller lovens krav. Se note 4. Driftsselskapene i konsernet kommer inn under OTP ordningen. Selskapene har tegnet egne pensjonsforsikringer som tilfredsstiller lovens krav, hvorav ett selskap har innskuddsbasert ordning Lønn til daglig leder Daglig leder er med i selskapets kollektive ytelsespensjonsordning. I tillegg er nedfelt en avtale om tilleggspensjon og forsikring fra fylte 65 år. Egen driftspensjon som tar høyde for lønn utover 12 G. Styremedlemmer: SBBL Konsern Styrehonorarer for 2011 er kostnadsført med kr Revisor: SBBL Konsern Revisjonshonorar er kostnadsført med I tillegg kommer andre tjenester med / 17

18 Note 4 Pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser Selskapet (konsernet) har pensjonsordninger som omfatter 48 (50) ansatte og 8(8) pensjonister. Ordningene gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsene fra folke trygden. Selskapet har både sikrede og usikrede pensjonsordninger. Sikrede ordninger er dekket gjennom forsikringsselskap. I tillegg til AFP-ordningen gjennom LO/NHO ytes en tilleggspensjon over driften. Stavanger Boligbyggelag Konsern Årets opptjente pensjonsrettigheter Rentekostnad på pensjonsforpliktelsene Avkastning på pensjonsmidler Administrasjonskostnader Resultatført planendring Resultatført estimatavvik Arbeidsgiveravgift Netto pensjonskostnad Opptjente pensjonsforpliktelser Pensjonsmidler Estimatavvik Arbeidsgiveravgift Netto pesjonsmidler /forpliktelse Brutto Pensjonsforpliktelser Brutto Pensjonsmidler Netto pesjonsmidler /forpliktelse Økonomiske forutsetninger: Diskonteringsrente 3,8 % 4,4 % 3,8 % 4,4 % Forventet lønnsregulering 3,5 % 4,0 % 3,5 % 4,0 % Forventet pensjonsøkning 1,8 % 2,0 % 1,8 % 2,0 % Forventet G-regulering 3,3 % 3,8 % 3,3 % 3,75% Forventet avkastning på fondsmidler 4,1 % 5,2 % 4,1 % 5,2 % Note 5 Varige driftsmidler Stavanger Boligbyggelag Bygninger, tomt og annen fast eiendom Biler, inventar og kontorutstyr Totalt Bygninger, tomt og annen fast eiendom Konsern Biler, inventar og kontorutstyr Anskaffelseskost Avgang Tilgang Anskaffelseskost Akk. avskrivninger Bokført verdi Totalt Årets avskrivninger Økonomisk levetid år 3 5 år år 3-5 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Lineær Lineær Kostnadsført leasingleie / 18

19 Note 6 Datterselskap og tilknyttede selskap Selskapet administreres av Stavanger Boligbyggelag som også eier alle aksjene og har 100 % stemmeandel i selskapet. Datterselskap Tilknyttede selskap AS BBL Bygg Vindhagen AS med døtre Hovemarka AS Bokført verdi Resultatandel Bokført verdi Egenkapital Årets resultat Stemmeandel 100% 50% 50% Eierandel 100% 50% 50% Forretningskontor Stavanger Stavanger Stavanger Anskaffelsestidspunkt AS BBL Bygg eier alle aksjene i Real Prosjektutvikling AS, Tastatomter ASog SBBLs Bo & Eiendom service AS. Selskapene er konsolidert inn i konsernregnskapet. Cascada Eiendom AS ble solgt i 2011 til bokført verdi kr Vindhagen AS med døtre og Hovemarka AS er felles kontrollert virksomhet og er 50% eiet av Real Prosjektutvikling AS. Selskapene er regnskapsført i henhold til egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Note 7 Aksjer og andeler i andre foretak m.v. Stavanger Boligbyggelag Konsern Anskaffelses kost Balanseført verdi Anskaffelses kost Balanseført verdi Aksjer og andeler i andre selskaper Storby AS BBL-Partner AS BBL-Datakompetanse AS Sum aksjer og andeler i andre selskaper Note 8 Pantstillelser og garantier m.v. Pantstillelser: Bokført verdi av pant Pantsatt eiendel Kassekreditt, ramme kr Kontorbygg med tomt Garantiforpliktelser som ikke er regnskapsført: SBBL er medlåntaker for datterselskapenes lån med til sammen kr som utbygger i forbindelse med selskapenes prosjekter. I tillegg er det i konsernet stilt kausjon for kr Lån i konsernet er sikret ved pant i konsernets eiendeler med kr Note 9 Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Stavanger Boligbyggelag Lån Andre fordringer Foretak i samme konsern Det er gitt lån til datterselskap kr i forbindelse med utbyggings prosjekt. Lånet forfaller ved prosjektets ferdigstillelse, planlagt til Det beregnes renter i henhold til låneavtale. Kortsiktig gjeld Foretak i samme konsern / 19

20 Note 10 Skatt Årets skattekostnad fremkommer slik: SBBL 2011 Konsern 2011 Ordinært resultat før skatt Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Årets skattegrunnlag Betalbar skatt på årets resultat For lite avsatt skatt tidligere år Formueskatt SBBL Endring utsatt skatt Årets totale skattekostnad på ordinært resultat Avstemming skattekostnad mot ordinært resultat før skatt: Årets totale skattekostnad For lite avsatt skatt tidligere år % av resultat før skatt Differanse pga permanente forskjeller og formueskatt Betalbar skatt i balansen: Formueskatt Betalbar skatt på årets resultat Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag Betalbar skatt i balansen Spesifikasjon av grunnlag utsatt skatt, forskjeller som utlignes: SBBL 2011 SBBL 2010 Konsern 2011 Konsern 2010 Driftsmidler Tilvirkningskontrakter Pensjonsmidler (+) -forpliktelse (-) Prosjektutviklingskostnader Påløpte kostnader Påløpte inntekter 0 Kundefordringer Sum Balanseført utsatt skattefordel Note 11 Egenkapital Stavanger Boligbyggelag Årets endring i egenkapital Andelskapital Annen egenkapital Sum Egenkapital Ny andelskapital Avgitt konsernbidrag etter skatt Årets resultat Egenkapital Konsern Årets endring i egenkapital Andelskapital Annen egenkapital Sum Egenkapital Ny andelskapital Årets resultat Egenkapital / 20