Eiendomspolitikk. Erlend Stabell Daling Juridisk sjef/advokat

Transkript

1 Eiendomspolitikk Erlend Stabell Daling Juridisk sjef/advokat

2

3 Konsesjon Konsesjon: Tillatelses til kjøp av fast eiendom. Omfatter i realiteten bare landbrukseiendommer av en viss størrelse. Formål: verne landbruksareal og opprettholde landbruksproduksjon.

4 Priskontroll Sikre en forsvarlig prisutvikling. Prisen skal kunne forsvares sett i lys av inntjeningsmulighetene ved drift av eiendommen. Et eget vurderingsmoment for om konsesjon skal gis.

5 Boplikt Vilkår for konsesjon, eller vilkår for fritak fra konsesjonsplikten. Må være bosatt på eiendommen innen ett år, i en periode for fem år.

6

7 ABC Nyheter den 8. juni 2016 «vi har mye ugjort. Vi har fortsatt muligheter til liberalisering på kjøp og salg av landbrukseiendommer. Det kommer snart et forslag på høring om priskontroll og konsesjonskrav i landbruksmarkedet. Jeg mener markedsrettinga av jordbruket er avgjørende for å øke matproduksjonen og produktivitet». (Landbruksminister Jon Georg Dale)

8 Situasjonen i dag: Økt press mot begrensningene i adgangen til fri handel med landbrukseiendom. Hva er resultatet av avregulering?

9 Vilkår for et velfungerende marked (EU) Begrensninger for velfungerende eiendomsmarked og effektiv arealutnyttelse: Mangelfull tilgang på kreditt Pengeplassering for å sikre mot inflasjon, særlig ved mangel på andre sikre investeringsobjekter Så høye eiendomspriser at det går ut over investeringer i teknologi, maskiner og produktkvalitet Salgspris på jordbruksareal som overstiger arealets produktive verdi Kjøp av landbrukseiendom til andre formål som beboelse, fritid og familietradisjon Akkumulering av store eiendommer i få, men kapitalsterke familier

10 Jordleie Vedtatt: Leiejord behøver ikke å være tilleggsjord. Eneste begrensning at det skal drives jordbruk på eiendommen. Påstand: Vil gjøre det enklere for unge som vil inn i næringa. Realitet: Forpakting vanlig slik at unge får en fot innenfor i næringa. Økte leiejordpriser vanskeligere for ungdom å leie. Legger til rette for store driftsselskaper som baserer seg utelukkende på leiejord.

11 Konsesjon, boplikt og odel Vedtatt: Økning av arealgrensen for odelsrett og konsesjon/boplikt ved kjøp av bebygd eiendom fra 25 til 35 dekar full- og overflatedyrka jord Konsesjonspliktige eiendommer ned 3 % fra til Bopliktige eiendommer ned 15 % fra til Odelseiendommer ned 15 % fra til

12 Påstand: Styrke bondens råderett over egen eiendom Bedre samsvar mellom eier og bruker Konsesjonsplikt kan begrense selgers vilje til å legge eiendommen ut på salg Boplikt kan medføre at noen kjøpere vegrer seg mot å kjøpe eiendom Odelsretten begrenser muligheten for ikke odelsberettigede til å komme inn i næringa. Realitet: Flere eiendommer vil falle utenfor priskontrollen Større antall fritidseiendommer - Mindre omsetning, vanskeligere å skaffe tilleggsjord Gjengroing

13 Økt rekruttering og familiebruk? Utkonkurreres av rikinger (NRK, 28. februar 2014) Remi Aas Hansen store drøm er å kjøpe og drive en gård. Men han har ingen sjanse når han møter konkurransen fra mangemillionærer som kjøper opp de fleste landbrukseiendommene som er til salgs.

14 eller selskapsjordbruk? Recent surveys on rural demographics in the US, Japan and the European Union reveal an ever-aging farmer population. The average age of farmers in the US is now 58 years, and 67 years in Japan. More than one third of European farmers are older than 65 technically retired, whereas less than 5% of farmers in analyzed countries are younger than 35-years-old! All OECD countries show similar trends. Consequently, this question begs to be asked: who will grow our food?

15

16

17

18 Priskontroll vedtatt: avvikling av priskontroll på rene skogeiendommer Påstand: Økt omsetning økt avvirkning og økte investeringer Ønsker større skogarealer for å sikre mer effektiv skogdrift Realitet: Økte priser på skogeiendom Øke avgangen av jordbruksareal Økt gjengroing Fradeling av innmarkatapper landbrukseiendom for verdifulle ressurser

19 Land remains a hot investment, and America's wealthiest individuals are snapping up property at breakneck speed.

20 John Malone 8,9 mill dekar Ted Turner 8,09 mill dekar Red Emmerson 7,53 mill dekar

21 Andrew Pearce, head of the estate agents rural arm, predicts that farmland values will increase by 30 per cent over the next five years and explained: investors view the growing population, rising food demand and limited supply of land as a solid long-term investment opportunity. While demand for conventional property in many areas outside the South East remains subdued, estate agents report a backlog of cash waiting to be invested in agricultural property. Ian Bailey, head of rural research at Savills, said the estate agent has 6 billion of buyers funds registered to invest in land and farms. He added: We forecast growth of 40 per cent over the next five years for average farmland values across Great Britain. A trend that is likely to mirror the prime central London residential market. Both markets are regarded as safe havens for cash.

22 Aftenposten, søndag

23 Aftenposten, søndag

24

25

26 «Food is the New Oil and Land the New Gold» The term 'food unrest' will become part of our daily vocabulary. It reflects the imbalance between the supply of food and demand for food globally. Lester Brown World Watch Institute Socialism failed because it couldn't tell the economic truth; capitalism may fail because it couldn't tell the ecological truth

27