SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg teknisk, miljø og naturforvaltning

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg teknisk, miljø og naturforvaltning Arkivsaksnr: 2016/3768 Klassering: V62/&13 Saksbehandler: Gry Lillevestre FORSLAG TIL LOV OM ENDRING AV LOV OM KONSESJON VED ERVERV AV FAST EIENDOM (KONSESJONSLOVEN), LOV OM JORD (JORDLOVEN), LOV OM ODELS- OG ÅSETESRETT (ODELSLOVEN) M.V - HØRING Trykte vedlegg: Høringsbrev, vedlegg 1 Høringsnotat, vedlegg 2 Klargjøringsbrev, vedlegg 3 Jordloven, vedlegg 4 Konsesjonsloven, vedlegg 5 Odelsloven, vedlegg 6 Rådmannens forslag til vedtak: Konsesjonsloven er et viktig redskap for å sikre at tilgjengelige matjordressurser brukes til matproduksjon. Den er også et viktig virkemiddel for et aktivt og attraktivt landbruk i hele landet. Landbruks- og distriktspolitikken er i stor grad bygget på den norske landbruksmodellen som vi mener må opprettholdes. Vi forutsetter at det skal være mulig å drive et variert og lønnsomt landbruk i hele landet. Steinkjer kommune ser ikke at regjeringens nye forslag til endringer i konsesjonsloven, jordloven og odelsloven verken er nødvendig eller ønsket, sett ut fra de tidligere vedtak og høringer som er gjort siden Steinkjer kommune fraråder at konsesjonslovens nåværende bestemmelser om priskontroll avvikles, at det åpnes for å unnta priskontroll på skog, og at det åpnes for unntak fra konsesjonsplikt ved kjøp av naboeiendom og/eller leiejord som er leid mer enn 5 år.

2 Forslaget begrunnes med følgende: Bestemmelsen i konsesjonsloven om priskontroll legger føringer for det prisnivå landbrukseiendommer omsettes for. Avvikling av priskontroll vil føre til et høyere prisnivå. Dyrere landbrukseiendommer vil svekke rekrutteringen til næringa, og da spesielt for yngre som ønsker seg inn i landbruket. Unntak for priskontroll på skog vil kunne føre til at det blir press for å få splitte jord og skog for å unngå priskontroll på skogen. Dette er uheldig for ressursgrunnlaget til den enkelte eiendom. Forslaget om unntak fra konsesjonsplikt ved kjøp av naboeiendom og/eller leiejord som har vært leid i mer enn 5 år vil undergrave hele konsesjonsloven. Torunn Austheim rådmann Gunvor Aursjø utviklingssjef

3 Saksopplysninger: Regjeringen la i 2013 fram et lovforslag om endringer i konsesjonsloven og tvangsfullbyrdelsesloven (Prop.124 L, ). Forslaget innebar at konsesjonsplikten (og derav også priskontrollen) samt boplikten ble foreslått opphevet uten å bli erstattet av andre regler. Høringsrunden i tilknytning til lovforslaget gav mange tilbakemeldinger, og de fleste avviste behovet for å fjerne konsesjonslovens bestemmelser om priskontroll og boplikt. Steinkjer kommunes høringssvar av 25/ la sterk vekt på å fraråde at konsesjonsloven oppheves, og at bopliktbestemmelsen i odelsloven ble avviklet. Stortinget behandlet 16. februar 2016 innstillingen fra Næringskomiteen som gjaldt lovforslaget fra (Prop. 124 L), om opphevelse av priskontrollen. Stortinget vedtok å sende lovforslaget tilbake til regjeringen. Stortinget ba regjeringen om å utrede og legge fram for Stortinget en rekke ulike forslag til endringer i konsesjonsloven, odelsloven og jordloven. Stortinget ber i sine vedtak regjeringen om å utrede: Vedtak nr. 483: Stortinget ber regjeringen legge frem en ny proposisjon om endringer i Konsesjonsloven og tvangsfullbyrdelsesloven. Vedtak nr. 485: Stortinget ber regjeringen foreta en vurdering av om avgrensningen av beløpsgrenser og arealgrenser for praktisering av priskontroll bør fastsettes i en forskrift, og ber i tilfelle regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag om å innføre en slik forskriftshjemmel i konsesjonsloven. Vedtak nr. 486: Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag om nødvendig lovendring om å heve arealgrensene for konsesjonsplikt ved erverv av bebygd eiendom og lovbestemt boplikt til 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord. Vedtak nr. 487: Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag om at arealgrensen endres tilsvarende for odlingsjord etter odelsloven 2. Vedtak nr. 488: Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag til hvordan priskontrollen på rene skogeiendommer kan oppheves. Vedtak nr. 489: Stortinget ber regjeringen vurdere hvordan produktive jord- og skogbruksarealer på en eiendom kan overdras som tilleggsjord til eiendommer som har tilstøtende grenser, ligger i nærheten av, og/eller forpaktes, uten at det skal være nødvendig å søke samtykke til deling eller konsesjon. Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag om en slik endring. Vedtak nr. 490: Stortinget ber regjeringen utrede regler som gjør at skogen på kombinerte jord- og skogbrukseiendommer kan unntas fra priskontroll, og komme tilbake til Stortinget med forslag til endrede regler. Landbruks- og matdepartementet sendte deretter 27/ på høring forslag til endringer i konsesjonsloven, jordloven og odelsloven. Høringsfristen er satt til 26/

4 Saksvurderinger: Konsesjonslovgivningen omfatter erverv og utnytting av fast eiendom, vassdrag, naturforekomster o.l. De første lovgivningstiltakene på dette området skriver seg fra tiden like før 1900 og var opprinnelig vesentlig bestemt av nasjonale synspunkter. Det gjaldt å verne mot utenlandsk kapital som truet med å legge under seg landets naturherligheter, særlig vannfall, mineraler og skog. Senere kom hensynet til alminnelig samfunnsmessig regulering og kontroll mer i forgrunnen, slik at også norske borgere og norske selskaper i stor utstrekning trenger konsesjon. Det kan settes vilkår for en konsesjonsmeddelelse, og til regelverket er det også blitt knyttet bestemmelser om forkjøpsrett for det offentlige. Kommunene fikk fra 1. januar 2004 myndighet til å avgjøre alle konsesjonssøknader. Kommunen skal forvalte virkemidlene i loven slik at lokale samfunnsbehov ivaretas innenfor rammene av nasjonal politikk. Fylkesmannen er klageinstans. Hvorvidt en konsesjonssøknad skal innvilges eller ikke beror på en individuell og konkret vurdering. Ingen har krav på å få konsesjon, men konsesjon skal gis med mindre det er saklig grunn til å avslå. Konsesjonsloven er ingen spesifikk landbrukslov som ensidig skal tilgodese landbruksnæringens interesser. Hensynet til landbruksnæringen er en del av helheten, og hensynet må veies mot andre hensyn. Hovedregelen er at bebygd eiendom som ikke er større enn totalt 100 dekar og heller ikke har mer enn 25 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord, kan erverves uten konsesjonssøknad. Erverv av tomt som kommunen har lagt ut til bolig- eller fritidsformål, og erverv av ubebygd areal som i kommune- eller reguleringsplan er lagt ut til annet enn landbruksformål, er også som regel konsesjonsfritt. Konsesjonsloven har virkemidler som gjør det mulig å verne areal i forbindelse med omsetning av fast eiendom. Det kan for eksempel gjøres ved å sette som vilkår for konsesjon at eiendommens dyrka jord ikke blir brukt til annet enn landbruksformål, eller vilkår som tar sikte på å holde dyrka jord i hevd. Samfunnsinteressene skal ses i et langsiktig perspektiv. Dette har bl.a. praktisk betydning når virkemidlene i loven brukes for å sikre et langsiktig ressursvern, herunder jord som produksjonsfaktor. Det er å bemerke at også jordloven og plan- og bygningslovens bestemmelser vurderes å ivareta vernet av de produktive arealene. Dagens konsesjonslov har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om bl.a. landbrukets produksjonsarealer, og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behov for utbyggingsgrunn, hensyn til miljø, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser, samt hensyn til bosetting. Momenter det skal legges særlig vekt på ved konsesjonsbehandlingen er: hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, hensynet til bosettingen i området, hvorvidt ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, om erverver anses skikket til å drive eiendommen, og om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjonsmyndighetene må ta stilling til i hvilken grad de ulike hensynene gjør seg gjeldende, dvs. om de er relevante i saken, og med hvilken vekt de opptrer i saken. Priskontrollen ble drøftet i Landbruksmelding nr 19 ( ). I meldingen står det bl.a følgende: Sett på bakgrunn av at samfunnet setter rammevilkår som bidrar til å sikre inntjeningen, herunder overfører store beløp til næringen for å legge til rette for produksjon av mat, trevirke og fellesgoder, mener departementet at det bør være et mål å beholde et samfunnsmessig forsvarlig prisnivå ved omsetning av landbrukseiendom. Oppheves priskontrollen vil næringsutøverne, særlig i tettstedsnære områder, binde opp større kapital. Oppheving vil også gi skjevere inntektsfordeling over generasjonsintervallene. Departementet kan ikke se at dette er i samsvar med ønsket om å bedre landbrukets inntektsmuligheter. Departementet mener etter dette at samfunnsgevinsten ved å beholde priskontrollen ved erverv av landbrukseiendom er større enn eventuelle fordeler ved å oppheve den. En viser til at samspillet mellom odelsloven og konsesjonslovens regler bidrar til et prisnivå som favoriserer den som overtar landbrukseiendom. Etter departementets syn bør hensynet til den som skal overta eiendommen og bruke den som bolig og arbeidsplass dannegrunnlaget for hva som er ønskelig prisnivå. "Skal landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere

5 enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital." Konsesjonslovens viktigste bestemmelser vurderes å være priskontroll, boplikt og at ervervet gir en god driftsmessig løsning. Som nevnt ovenfor blir vern av arealene også ivaretatt av jordloven og plan- og bygningsloven. Priskontrollen vurderes å ha vært dempende for prisutviklingen på landbrukseiendommer. Pris som reflekterer eiendommens avkastningsverdi og verdi som bosted har vært viktig grunnprinsipp ved overdragelser av landbrukseiendommer. Dette har gitt folk som primært vil ha landbruk som yrke og ønsker å utnytte ressursene til produksjon av mat og andre fellesgoder, et mye bedre økonomisk utgangspunkt. Uten priskontroll kan rekrutteringen til næringa bli dårligere og det kan svekke matproduksjon. Høge eiendomspriser vil kunne hindre nødvendige investeringer i produksjonsapparatet. Interessene til den som skal inn i næringa bør tillegges mer vekt mer enn til den som skal ut av næringa. Det må legges til rette for at arealressursene og andre ressurser blir nyttet til beste for samfunnet. Konsesjonssaker som behandles i Steinkjer kommune blir i regelen innvilget som omsøkt. Det er settes vilkår om boplikt i samsvar med loven. Selv om loven ikke har medført andre løsninger enn frivillige løsninger, eller vært til hinder ved omsetning av konsesjonspliktig eiendomsoverdragelser, legger konsesjonsloven viktige føringer vedr. pris, boplikt og eiendomsstruktur for å oppnå driftsmessige gode løsninger. Departementet foreslår nå at priskontroll på rene skogeiendommer oppheves, og for bebygde eiendommer som består av både jord og skog skal det bare være bare være priskontroll hvis eiendommen har mer enn 35 daa fulldyrka/overflate dyrka jord. Departementet har selv regnet ut at de to forslagene innebærer at ca eiendommer unntas fra priskontroll. Det er grunn til å tro at dette vil medføre at det blir press for å splitte eiendommene i jord og skog, for å unngå priskontroll. Bortfall av priskontrollen på skogeiendommer kan endre eiendomsforholdene ved at investorer kjøper opp eiendommer. Det åpnes derved opp for uønskede oppkjøp, med konsentrering av eiendommer på få hender som resultat. Departementet foreslår også regler om unntak fra delingsbestemmelsen og unntak fra konsesjonsplikt ved erverv av landbruksareal som har vært leiejord i minst 5 år, eller areal som grenser inntil kjøpers arealer. Dette er betinget av at eier deler fra tun på ikke mer enn 5 daa, og selger resten av eiendommen til en som erverver den som tilleggsareal til egen eiendom. Det er grunn til å tro at konsesjonsfritt kjøp etter 5 års leie vil kunne undergrave hele konsesjonsloven. Fiktive leieavtaler som viser at arealet er drevet av kjøper i 5 år vil bli en måte å omgå konsesjonsbehandling på. Departementet foreslår en regel om unntak fra søknadsplikten etter delingsbestemmelsen i jordloven 12 for ubebygde tomter ikke over 2 daa, til bolig, fritidshus eller naust. Unntaket gjelder kun på areal som ikke er jordbruksareal (fulldyrka, overflatedyrka eller innmarksbeite). Det blir fortsatt plikt til å søke deling etter plan og bygningsloven. Delingsbestemmelsen i jordlovens 12 skal ivareta bruksstruktur, vern av arealressursene, driftsmessige løsninger, samt sørge for at det ikke blir drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Om delingsbestemmelsen i jordlovens 12 ikke lenger skal gjelde for ubebygde tomter under 2 daa, vil det kunne føre til at det bygges boliger, hytter og naust som gir både driftsmessige og miljømessige ulemper for landbruket. Departementet foreslår også endringer i jordlovens 8 som omhandler driveplikt av jordbruksareal. Departementet foreslår å oppheve kravet om at leieavtalen skal vare i minst 10 år. Et lovbestemt vilkår om varighet i 10 år kan være gunstig for enkelte husdyrprodusenter som har behov for en langsiktig tidshorisont for eksempel ved bygging av driftsbygninger. Vilkåret er imidlertid en uheldig binding av avtalefriheten ved andre produksjoner, for eksempel grønnsaksproduksjon der produksjonen er avhengig av vekstskifte.

6 Videre foreslår departementet å oppheve kravet om at leiejord skal være tilleggsjord til annen landbrukseiendom, og dermed også at avtalen skal føre til driftsmessig gode løsninger. Kravet om at leieavtalen skal være skriftlig, opprettholdes. Departementet foreslår også å oppheve departementets (kommunens) myndighet til å inngå avtale om bortleie av jord når pålegg om bortleie, tilplanting eller andre tiltak ikke etterkommes. Vi mener det er greit at det åpnes for større fleksibilitet i leieavtalene, men at det er uheldig hvis det går over til å bli bare kortsiktige avtaler. Det vil medføre stor usikkerhet for leietakerne, og kraftig prispress på leiejorda. Dette vil ikke være til hjelp for andre enn dem som skal leie ut jord. Dagens regelverk har fungert greit, i og med at det har kunnet gis dispensasjon fra kravet om ti års kontrakter, nettopp i slike tilfeller som grønnsaksproduksjon som krever vekstskifte. Departementet foreslår å oppheve kommunens myndighet til å inngå avtale om bortleie av jord når pålegg om bortleie, tilplanting eller andre tiltak ikke etterkommes. I og med at brudd på kravet om driveplikt kan føre til at den ansvarlige kan pålegges å betale tvangsgebyr (jordlovens 20), ser heller ikke vi at det er nødvendig med flere virkemidler for å gjennomføre lovens formål. På dette punktet bifalles departementets forslag.