Til andelseierne i Haugenstua Borettslag

Transkript

1 1 Haugenstua Borettslag Til andelseierne i Haugenstua Borettslag Velkommen til generalforsamling Onsdag 27. mai kl på Stasjonsfjellet Ungdomsskole Adresse: Stigenga 310, 0979 Oslo Registering fra kl Det er viktig at alle andelseiere er tilstede på Generalforsamlingen slik at de vedtak som gjøres er godt diskutert og bestemt av alle eiere. Har du ikke anledning til å delta kan du gi fullmakt til en stedfortreder. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Haugenstua Borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Haugenstua Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Haugenstua Borettslag avholdes onsdag 27. mai 2015 kl på Stasjonsfjellet Ungdomsskole Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2014 A) Årsberetning og regnskap for 2014 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. INNKOMNE FORSLAG A) Oppbevaring av vogner under trappene B) Viderefakturering for utgifter til enkelte andelseiere (Securitas, forsøpling m.m.) C) Installering av kameraovervåkning i borettslaget D) Oppgradering av uteområder og lekeplasser E) Rehabilitering av garasjeanlegg F) Rehabilitering av rør og bad G) Omgjøring av fellesareal til leiligheter H) Rehabilitering av balkonger og fasadeendring Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. Se side VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år C) Valg av 2 delegert(e) med vara til OBOS generalforsamling for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av trafikkutvalg Oslo Styret i Haugenstua Borettslag Mariann Munthe /s/ Besim Zekiri /s/ Olav Martin Bjørnsen /s/ Rashid Abdul Saleemi /s/ Hans J Steen /s/

3 3 Haugenstua Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2014 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Mariann Munthe Ole Brumms Vei 24 Nestleder Besim Zekiri Garver Ytteborgs Vei 117 Styremedlem Olav Martin Bjørnsen Ole Brumms Vei 28 Styremedlem Rashid Abdul Saleemi Ole Brumms Vei 26 Styremedlem Hans J Steen Ole Brumms Vei 12 Varamedlem Robert Berge Frugård Ole Brumms Vei 42 Varamedlem Wajid Hussain Garver Ytteborgs Vei 123 Varamedlem Faisal Javed Ole Brumms Vei 2 Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Mariann Munthe Ole Brumms Vei 24 Besim Zekiri Garver Ytteborgs Vei 117 Varadelegert Olav Martin Bjørnsen Ole Brumms Vei 28 Hans J Steen Ole Brumms Vei 12 Valgkomiteen Per Blomquist Ole Brumms Vei 42 Bente Brunell Ole Brumms Vei 14 Dorota Gorski Ole Brumms Vei 38 Tajamul Rauf Garver Ytteborgs Vei 129 Trafikkutvalg Faisal Javed Ole Brumms Vei 2 Malcolm Bolton Kongsvingerveien 10 Sayed Abbas Nasir Ole Brumms Vei 40 Bahary Dukuray Garver Ytteborgs Vei 123 Styrets medlemmer består i dag av 4 menn og 1 kvinne. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Haugenstua Borettslag Borettslaget består av 882 andelsleiligheter. Haugenstua Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 11 Stovner i Oslo kommune med følgende adresse: Garver Ytteborgs V og Ole Brumms Vei Gårds- og bruksnummer 102 / Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986 er på m2.

4 4 Haugenstua Borettslag Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Haugenstua Borettslag har 1 ansatt i 100 % stilling. Det er ikke meldt om arbeidsskader eller -ulykker i Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS.Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2014 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2015.Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr ,-. Dette er kr ,- lavere enn planlagt i budsjettet og skyldes i hovedsak at inntekt fra salg av tjenesteleilighet på kr , er ført i regnskapet som inntekt i balansen, se note 27. Kostnader Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr ,-. Dette er kr ,- lavere enn planlagt i budsjettet. Investeringer Haugenstua borettslag har påbegynt utskiftning av heiser og kostnadsfører investeringen løpende. Dette gir store regnskapsmessige kostnader i dag og reflekterer ikke kostnadsnivået som relaterer seg til den løpende driften av borettslaget. For nærmere beskrivelse av de totale kostnadene, så henvises det til resultatoppstillingen og note 8 og note 12. Resultat Årets resultat på kr ,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført fra annen egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler er en vesentlig størrelse knyttet til borettslagets økonomi og utgjorde pr kr ,-. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

5 5 Haugenstua Borettslag KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2015 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, mens renovasjonsavgiften øker med 12,5 %. Energikostnader Energikostnadene er vanskelige å anslå. Etter innspill fra Tokerud Varmesentral AS har styret satt budsjettert kostnad til et gjennomsnitt ift siste års forbruk. Forsikring Premie for 2015 er noe redusert i forhold til Bransjens indeks er økt med 6,6 %, og skadehistorikken i Haugenstua Borettslag har påvirket prissettilbudet. Lån Haugenstua Borettslag har to lån i Eika. Begge lånene har flytende rente på 2,60 % per d.d. Det største lånet er nedbetalt i Det minste lånet har en kredittramme på kr ,- og her har vi foreløpig tatt ut kr ,-. Dette lånet er ferdig nedbetalt i Lånet er avdragsfritt frem til april For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note 21. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,35 % Sparekonto 2,40 % Forretningsførerhonorar Forretningsførerhonoraret for 2015 er redusert fra kr ,- eks. mva til kr ,- eks. mva. Regjeringen har imidlertid innført merverdiavgift på forvaltningstjenester fra 2015, og det fører til at forretningsførerhonoraret for 2015 blir kr ,-. OBOS Medlemskontingenten er kr 200 pr. andelsleilighet. Til sammen blir dette kr ,- for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til prisendringer knyttet til produkter og tjenester. Dette er grunnlaget for fastsettelse av felleskostnader for Styret har vedtatt en økning i felleskostnadene på 4 % fra For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet SAMEIET TOKERUD VARMESENTRAL Borettslaget er medeier i Tokerud Varmesentral. De som ønsker ytterligere informasjon om sameiet, kan henvende seg til forretningsfører for å få utlevert sameiets årsberetning og regnskap. Oslo Styret i Haugenstua Borettslag Mariann Munthe /s/ Besim Zekiri /s/ Olav Martin Bjørnsen /s/ Rashid Abdul Saleemi /s/ Hans J Steen /s/

6 Til generalforsamlingen i Haugenstua Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Haugenstua Borettslag, som viser et underskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2014, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Haugenstua Borettslag per 31. desember 2014, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

7 Revisors beretning Haugenstua Borettslag, side 2 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til dekning av tap er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 30. april 2015 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern Statsautorisert revisor (2)

8 . 8 Haugenstua Borettslag INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Salg av tjenesteleilighet Tilbakeføring av avskrivning Fradrag kjøpesum anl.midler Tillegg for nye langsiktige lån Fradrag for avdrag på langs. lån Red. annen langs. gjeld Tilleggsinnb. borettsinnskudd Innsk. øremerk. bankkto Uttak øremerk. bankkto Fradrag for redusert depositum Utlån langsiktig fordring Reduksjon langsiktig fordring Reduksjon egenkapital i fellesanlegg Investering i aksjer/andeler B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

9 9 Haugenstua Borettslag HAUGENSTUA BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note Innkrevde felleskostnader Garasjer Parkeringsplasser Antenneanlegg Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Garasjer Parkeringsplasser Kostnader sameie Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Fra opptjent egenkapital

10 10 Haugenstua Borettslag HAUGENSTUA BORETTSLAG BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Bygninger Rehabilitering Tomt Andel egenkapital i fellesanlegg Andre varige driftsmidler Aksjer og andeler Øremerkede bankinnskudd Langsiktige fordringer SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken Sparekonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 882 * Annen innskutt egenkapital Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD

11 11 Haugenstua Borettslag KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Note Pantstillelse Garantiansvar Oslo Styret i Haugenstua Borettslag Mariann Munthe /s/ Besim Zekiri /s/ Olav Martin Bjørnsen /s/ Rashid Abdul Saleemi /s/ Hans J Steen /s/

12 Haugenstua Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Leie tidl.år Trappevask SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Felleskostnader Trappevask -246 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER

13 13 Haugenstua Borettslag NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Oppgjør gamle skadesaker berkley Forsikring Leie av lokale og utstyr Radiatorventiler Brikke 50 Balkonghåndtak Søppeldunker Nøkler Oppgjør Hammersborg Inkasso Oslo Kommune, oppgjør skade Oppgjør skadesak rettshjelp, Balco As Oppgjør Tokerud Service Sentral Innbetaling fra Thyssen Krupp SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Overtid Lønn rengjøringshjelp Påløpte feriepenger Bompenger -93 Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader AFP-pensjon Yrkesskadeforsikring Kantinekostnader -398 Personalopplæring, kurs Bedriftshelsetjeneste -188 Arbeidsklær SUM PERSONALKOSTNADER Det har vært sysselsatt 1 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2013/2014, og er på kr I tillegg har styret fått dekket bevertning for kr , jf. note 13. Kr 8459,- er bevertning til oppgangstillitsvalgte. Kr ,- er bevertning til styret. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr

14 14 Haugenstua Borettslag NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS OBOS Prosjekt AS Andre konsulenthonorarer SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Utearealer Heiser Balkonger Utskiftning lamper Maling oppganger SUM INVESTERINGER (SUM STØRRE VEDLIKEHOLD) Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold fellesanlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold vaskerianlegg Drift/vedlikehold ventilasjonsanlegg Drift/vedlikehold parkeringsanlegg Drift/vedlikehold garasjeanlegg Drift/vedlikehold søppelbrønner Annet vedlikehold Egenandel forsikring Kostnader dugnader LØPENDE DRIFT OG VEDLIKEHOLD SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER

15 15 Haugenstua Borettslag NOTE: 10 GARASJER Leieinntekter KOSTNADER GARASJER Forsikring Rep./vedlikehold Elektrisk energi Reduksjon leieforhold Diverse kostnader SUM KOSTNADER GARASJER SUM GARASJER NOTE: 11 PARKERINGSPLASSER Leieinntekter UTGIFTER PARKERINGSPLASSER Rep./vedlikehold Reduksjon leie -155 SUM KOSTNADER PARKERINGSPLASS SUM PARKERINGSPLASSER NOTE: 12 ENERGI/FYRING Elektrisk energi (LOS) Varmesentralen SUM ENERGI / FYRING NOTE: 13 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Storsøppel Skadedyrarbeid/soppkontroll Telefon-/kontormaskiner Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Ekstra vaktmestertjenester Renhold ved firmaer trappevask Trefelling Vektertjenester/Securitas Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell Trykksaker Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -490

16 16 Haugenstua Borettslag Møter, kurs, oppdateringer mv Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Telefon, annet Porto Drivstoff -100 Bilgodtgjørelse Reisekostnader Bank- og kortgebyr Velferdskostnader Stig skolekor SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 14 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken Renter oppgjør salg av tjenesteleilighet SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 15 FINANSKOSTNADER Renter lån EIKA Renter lån EIKA SUM RENTEKOSTNAD Gebyr lån EIKA2-794 Gebyr lån EIKA Renter leverandørfakturaer -691 SUM GEBYRER SUM FINANSKOSTNADER NOTE 16 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Kostpris/Bokf.verdi Tilleggsbebyggelse (Garasjehus) SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.102/bnr.651 M. flere Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.

17 17 Haugenstua Borettslag NOTE: 17 REHABILITERING Balkonger Uteområde Heiser Konsulenthonorar Kostnadsføring prosjekt BALANSEFØRT VERDI 0 Kostnadsført Kostnadsført NOTE: 18 VARIGE DRIFTSMIDLER Pallegaffel (TSS) Tilgang Stein skuffe (TSS) Tilgang Vaskemaskiner (3 stk) og tørketrommel Tilgang Avskrevet i år EDB-anlegg Tilgang Tilgang Avskrevet tidligere Feiebil (TSS) Tilgang InternTV Tilgang Avskrevet tidligere Kopimaskin Tilgang Avskrevet i år Kopieringsmaskin Tilgang Avskrevet tidligere Kubota (TSS) Tilgang

18 18 Haugenstua Borettslag Kubota 3560 (TSS) Tilgang Mediautstyr Tilgang Avskrevet tidligere PC med utstyr Kostpris Tilgang Avskrevet tidligere Sandstrøer (TSS) Tilgang Snøskuffe (TSS) Tilgang Snøskuffe (TSS) Tilgang Tørketrommel (2 stk) Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Tørkeskap Tilgang Avskrevet i år Tørketrommel (2 stk) Tilgang Avskrevet i år Tørkeskap Kostpris Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Tørketrommel (5 stk) Kostpris Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Tørketrommel (2 stk)

19 19 Haugenstua Borettslag Tilgang Avskrevet i år Vaskemaskin Tilgang Avskrevet i år Vaskemaskin Kostpris Avskrevet tidligere Vaskemaskin (2 stk) Tilgang Avskrevet tidligere Vaskemaskin (3 stk) Kostpris Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Vaskemaskin (5 stk) Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Vaskemaskin (3 stk) Tilgang Avskrevet i år Wille Gammel (TSS) Tilgang SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER NOTE: 19 AKSJER OG ANDELER Selskapet eier aksjer i Tokerud Varmesentral, tilsvarende 40 %. Denne investeringen er regnskapsført etter kostmetoden, dvs. at de er bokført til opprinnelig kjøpspris. Antall aksjer: 398 Pålydende: kr 100,- Balanseført verdi: kr ,-. Den samlede aksjekapital i Tokerud Varmesentral AS er på kr ,-.

20 20 Haugenstua Borettslag NOTE: 20 KORTSIKTIGE FORDRINGER Utlegg skadesaker Skattetrekk overført OBOS Tokerud Varmesentral Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2015) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2015, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i NOTE: 21 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS (inngangspartier og søppelbrønner) Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,65%. Løpetiden er 20 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år Eika Boligkreditt AS (heiser) Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,65%. Løpetiden er 30 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN AVDRAGSFRIHET PÅ LÅN Selskapet har 1 lån med avdragsfrihet. I tabellen nedenfor er det estimert både hva lånekostnadene for den enkelte andel vil øke med pr. måned når selskapet begynner å betale avdrag, og fra hvilket tidspunkt avdragene begynner å løpe. Estimatet forutsetter at avdrags- og rentebetingelsene pr beholdes uendret. Da fremtidige endringer i lånebetingelsene vil kunne medføre endringer i den informasjon som fremkommer av tabellen, må man utvise forsiktighet med å bruke beregningene som grunnlag for økonomisk planlegging eller investeringer. Det understrekes at felleskostnadene i et borettslag ikke nødvendigvis vil øke fra det tidspunkt avdragene begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om felleskostnadene skal økes og fra hvilket tidspunkt. Dersom avdragsfriheten gjelder lån hvor det er inngått avtale om mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning), vil de månedlige felleskostnadene økes med kr 50,- for alle leiligheter. Alle tall er avrundet til nærmeste 50 kr. Leilighetsnr Eika Boligkreditt AS Første avdrag er 28/ Potensiell endring i felleskostnader fra 01/

21 Haugenstua Borettslag NOTE: 22 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig i år Opprinnelig Tilgang SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 23 ANNEN LANGSIKTIG GJELD Depositum garasjer Depositum parkeringsplasser SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD NOTE: 24 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 25 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 26 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger Tomt TOTALT NOTE: 27 ANNEN INNSKUTT EGENKAPITAL Salgsinntekt SUM ANNEN INNSKUTT EGENKAPITAL

22 22 Haugenstua Borettslag Styrets arbeid og drift av borettslaget i 2014 Styret har avholdt 15 styremøter og behandlet 177 saker i Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Samtlige av styrets medlemmer har signert taushetsplikterklæring. De ulike styremedlemmene og varamedlemmene har fått tildelt arbeidsområder. Arbeidet i styret er organisert i 4 hovedområder: 1. Daglig drift og prosjekter 2. Økonomi og oppfølging av kontrakter 3. Informasjoner og oppfølging av beboere 4. Blokkansvar og oppfølging av eiendom 1. Daglig drift og prosjekter Rør og bad Det er inngått prosjektkontrakt fase 1, rør og bad. Obos Prosjekt AS (OPAS) ved VVS ingeniør Bjørnar Hansen fungerer som prosjektleder og rådgiver. Bjørnar har kartlagt 31 bad, og samtlige rør i kjellerrom. I tillegg har alle andelseiere fått et spørreskjema om eget bad. Totalt har 572 besvart spørreskjemaet (64 % av totalt 882 andelseiere). Denne kartleggingen har påvist at 67 % av badene har utfordringer med soilrør og fuktighet i gulvene. 50 % av badene er ikke pusset opp etter år Også oppussede bad har fuktige gulv. Borettslaget hadde 23 vannskader i 2014, og 10 av disse skadene var lekkasje fra badet over. Prosjektleder anbefaler at oppstart med utskifting av rør starter innen Det vil ta 5 år å skifte alle rørene. Det er gjennomført kartlegging av tilstanden på utvendige rør (vann og avløpsrør til kommunalt anlegg) ved hjelp av kamera gjennom Aktiv Rørinspeksjon AS i blokk 2 og 3. Disse utvendige rørene fremstår som solide, men trenger innvendig vedlikehold spyling. Uteområder og lekeplasser Det er innhentet tilbud på oppgradering av lekeplassene fra 3 aktører; Lek og Trivsel AS, Claussen og Heyerdahl AS og Kompan Norge AS. I samarbeid med Obos Prosjekt AS, ved fagansvarlig for utemiljø Lars Myhrbraaten, er det gjennomført fase null. Fase null betyr en mulighetsstudie for uteområdet i forkant av en helhetlig plan. Det er videre igangsatt fase 1: helhetlig plan for uteområdet og lekeplassene. Blå landskapsarkitektkontor vil utarbeide en skisse for uteområdet, og de vil legge frem forslag til materialvalg og utstyr. Styret har søkt Husbanken om midler, og Haugenstua borrettslag har fått tildelt kr ,-. Dette forutsetter at prosjektet igangsettes og ferdigstilles innen Styret har i samarbeid med Obos Prosjekt AS, ved koordinator Tahle Scheie, hatt tett dialog med Statens Vegvesen, ved Karl Otto Vehus og Jostein Aaslund. Formålet har vært å øke sikkerheten på den kommende sykkelveien gjennom borettslagets uteområde som ferdigstilles mai Haugenstua borettslag sine lekeplasser er pålagt årlig kontroll. I 2014 gjennomførte Lekeplass Inspektøren AS kontroll av våre lekeplasser. Farlige og skadelige apparater eller områder ble utbedret og apparater fjernet. Omgjøring av fellesareal til leiligheter Det er utarbeidet kostnadsoverslag som viser hva det vil koste å bygge om fellesareal til nye leiligheter. Obos Prosjekt AS antar at ombygging vil koste pr. kvadratmeter. Det er opprettet kontakt med meglere for å fastslå markedsverdi av slike leiligheter og i dagens marked selges leiligheter på Stovner for pr kvadratmeter. Det er kartlagt at til sammen 2500 kvadratmeter kan avses til nye leiligheter i Borettslaget. Enerhaugen Arkitekter har fått oppdrag med å lage forslag til hvordan leilighetene kan utformes. De nye leilighetene kan variere i størrelse fra 47 til 90 kvadratmeter (dvs fra 2 roms til 5 roms leiligheter)

23 23 Haugenstua Borettslag Fjerne fukt i krypkjellere Det er utfordringer med fukt i samtlige krypkjellere. Styret har vedtatt å gjennomføre et pilotprosjekt med industri-avfukter i blokk 3. Prosjektleder Geir Iver Tvedt i Obos Prosjekt AS leder pilotprosjektet. Krypdøren vil bli erstattet av en ståldør og A-team er leid inn til å utføre monteringen. Etter 3 måneders drift vil borettslaget få avklart om tiltaket har fjernet fuktigheten og vanndråpene. Er pilotprosjektet en suksess så vil oppdraget legges ut på anbud, og samtlige blokker vil få installert en industri-avfukter. Utnytte arealet i bomberommene Det er gjort et arbeid for å frigjøre bomberom til fellesareal. I kontakt med Sivilforsvaret er det avklart at bomberommene må bestå i beredskap, men borettslaget kan benytte arealet slik vi ønsker i fredstid. Kravet fra Sivilforsvaret er at bomberommene skal kunne stilles til disposisjon innen 72 timer i tilfelle krig. Styret har startet arbeidet med å rydde samtlige bomberom for søppel. Rehabilitering av garasjen Det ble utarbeidet en tilstandsrapport av betongen i garasjen i 2012 gjennom Ødegård og Lund AS. I 2014 inngikk styret en avtale med Obos Prosjekt AS, ved prosjektleder og byggeleder Bjørn Hansen, for fase 1. Fase 1 innebærer prosjektering og kontrahering, inkludert miljøkartlegging og saneringsbeskrivelse. Her skal det avklares hvilken av betongrehabiliteringsalternativene som anbefales gjennomført. Parallelt med rehabilitering av betongen, vil garasjens utseende og andre funksjoner vurderes oppgradert. Nye balkonger Det er gjennomført flere møter med byantikvaren, ved antikvar Maria S. Lytomt, for å avklare hva som er bevaringsverdig ved bygningene til borettslaget. Enerhaugen Arkitekter, ved arkitekt Lars Gammelager, er engasjert for å utarbeide forslag til nye balkonger. Obos prosjekt ved sivilarkitekt og prosjektleder Thale Scheie har utarbeidet kostnadsoverslag på 3 ulike typer balkonger. Forslagene med kostnadsoverslag er oversendt byantikvaren for uttalelse og Byantikvaren har uttalt at de fortsatt ønsker at borettslaget rehabiliterer eksisterende brystninger og lameller. Men Byantikvaren kan mulig anbefale en utvidelse på ½ meter og at brystningene erstattes av nyere betongelementer. Styret mener at det fortsatt er en del punkter som må avklares før endelige forslag kan fremlegges Generalforsamlingen. Utskiftning av heiser Prosjektet er halvveis, og i november 2014 ble det montert 4 heiser. Nå er 22 av 42 heiser satt i drift. Arbeidene utføres i henhold til avtalte fremdriftsplaner og hver enkelt oppgang er kun uten heis i de avsatte 8 ukene. Thyssen utfører sine arbeider til beboernes beste og det er kommet få klager under, og etter ferdigstillelse av heisene. Byggemøtene avholdes hver 14. dag sammen med daglig leder og prosjektleder. Prosjektleder har god kontroll på alle detaljer samt økonomien i prosjektet. Heisene med flest driftsproblemer er byttet først; dette er heiser med ustabil drift og høye reparasjonskostnader. Det er i tillegg foretatt noen endringer i rekkefølgen grunnet enkelte av heisene har hatt mange driftsstans og reparasjonsbehov. Hver heis er spesialtilpasset målene i den enkelte oppgangsheissjakt. Gjennom 2015 skal det leveres 13 heiser, før endelig ferdigstillelse med de siste 9 heisene sommeren Oppvarming og varmtvann I samarbeid med Tokerud Varmesentral AS har styret jobbet med hvordan vi kan effektivisere energiforbruket og få ned energikostnadene. Haugenstua borettslag får levert fjernvarme (radiatorene) og varmtvann fra Varmesentralen AS. Haugenstua borettslag eier 40 % av Tokerud Varmesentral AS. Rørene (sekundærnettet) som frakter fjernvarme og varmtvann er ikke byttet ut siden borettslaget ble bygd i Dette betyr at tilstanden på rørene er dårlig, noe som gir et betydelig varmetap. Kostnaden ved varmetapet må dekkes av Varmesentralens eiere. Totalt varmetap for varmesentralen utgjør nesten 2 millioner kwh per år. Haugenstua sin andel av varmetapet er tilnærmet 1,5 millioner kwh. Når prisen per kwh er 70 øre, så utgjør dette varmetapet over 1

24 24 Haugenstua Borettslag million kroner årlig som Haugenstua borettslag må betale. Styret jobber med å kartlegge kostnader for utbedring av rørledningene. Styret vurderer også om borettslaget bør montere varme- og vannmålere i leilighetene EL-bil parkering Styret har jobbet med å finne best mulig ordning for EL-bil parkering og ladestasjoner. De som ønsker plasser som er tilrettelagt for EL-biler bes om å henvende seg til daglig leder på Haugenstua. Når styret er ferdig med å kartlegge behovet, så vil kostnadene bli presentert for de som ønsker disse plassene. En må regne med at en EL-bil parkeringsplass vil koste mer enn en vanlig parkeringsplass. Vaktmestertjenester Haugenstua borettslag har inngått avtale med Bygårdsservice AS for leveranse av vaktmestertjeneste. Vaktmester kan kontaktes på telefon Daglig leder holder ukentlige møter med Marius Svardal fra Bygårdsservice, og har daglig oppdatering per mail/telefon. Beboere kan kontakte daglig leder for å avtale befaring eller melde inn utbedringsbehov. Bomiljø Borettslaget har avtale med Securitas AS vedrørende sikkerhetsutrykning. Securitas er også ansvarlige for å åpne og lukke samtlige bommer alle dager. Henvendelser til Securitas kan gjøres på telefon Stovner politikammer har egen forebyggende enhet som patruljerer boområdet på Haugenstua. Styret har i 2014 hatt ett samarbeidsmøtet med leder for enheten, og enheten har orientert om sitt arbeide på en samling for tillitsvalgte. Renhold Borettslaget har avtale med Det Norske Renholdsbyrå. Ole Brumms vei vaskes på mandager og Garver Ytteborgsvei på tirsdager. Styret håper at samtlige beboere tar inn matter og andre gjenstander dagen før din oppgang skal vaskes. På torsdager er det kun vask i underetasjen og heiser i begge gatene. Vask av vinduer i oppganger og fellesområder vil bli gjennomført i mai måned av Det Norske Renholdsbyrå. I mai og november feies bod-områdene av vaktmesteren. Beboerne vasker vaskeriene etter bruk, og oppgangstillitsvalgte har tilsyn med at fellesarealene er rene. Det gjennomføres dugnad før 17.mai hvor beboerne vasker vegger, lister og andre flater etter behov. Parkering Borettslaget har parkeringsplasser ute og garasjeplasser inne i garasjehuset som leies ut til beboerne. Det er totalt 805 parkeringsplasser inkludert gjesteparkeringsplasser. Dersom en ønsker parkeringsplass, kan daglig leder kontaktes i kontortiden eller parkeringsutvalget i åpningstiden på tirsdager kl. 18:00-19:00. Hver leilighet kan leie en utvendig parkeringsplass og en garasjeplass. I spesielle tilfeller kan man søke om å leie en ekstra utvendig parkeringsplass. I 2014 har styret jobbet mye med å gjøre systemet for utleie bedre og det er satt opp nye lysmaster i Ole Brumms vei. Skadedyr Borettslaget har avtale med Proff Service AS vedrørende løpende kontroll og forebyggende tiltak knyttet til skadedyr. Markiser I borettslaget kan en andelseier montere markise på sin balkong. Markisen må være i gule og hvite striper. Det er andelseier sitt ansvar å påse at markisen er i orden og ikke til fare for andre. I 2014 har styret kartlagt hvem som har markiser som bør repareres og tilskrevet eierne av disse. Parabol Det er lov å ha egen parabol inne på egen balkong. Borettslaget har også montert egne paraboler på taket av blokk 7, med hovedsakelige TV-kanaler fra Asia og Afrika. Kanalene er valgt ut med bakgrunn i spørreundersøkelse som ble sendt ut til beboerne. Anlegget koster drøyt kr ,- å

25 25 Haugenstua Borettslag drifte i året. Styre vurderer om en annen løsning vil være mer hensiktsmessig, da hver andel sponser et slikt anlegg med kr 75 per år og kun brukes av kun noen få andelseierne. Storsøppel Firmaet Kompisen Transport kjører bort storsøppel som hensettes i våre 42 søppelrom. Borettslaget bruker kr ,- i året på bortkjøring og deponi av storsøppel. Denne kostnaden kommer i tillegg til den vanlige kommunale renovasjonsavgiften på kr ,-. Haugenstua borettslag brukte totalt kr ,- på søppel i 2014, hvorav storsøppel utgjør 17 prosent. Stor-søppelrommet blir tømt en gang per måned. Det er kun oppgangstillitsvalgt som har nøkkel til søppelrommet i sin oppgang og beboere må henvende seg til oppgangstillitsvalgte for å sette søppel i storsøppelrommet. Oppgangstillitsvalgte passer på at beboere ikke setter inn farlig søppel (elektrisk, maling osv). Styret og oppgangstillitsvalgte har jobbet mye med å få beboere til å følge søppel-reglene. Feilplasserte gjenstander fjernes og kastes fortløpende. Oslo kommune henter farlig avfall i april måned. Nøkler/skilt Nøkler kan bestilles hos vaktmester på telefon og faktura sendes til beboer av Obos. Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos vaktmester, og denne tjenesten er gratis. Styret har påbegynt et arbeid med å forenkle systemet med nøkler. Vaskeri Det er fellesvaskeri i hver oppgang som beboerne i oppgangen kan benytte. Beboer bruker en vaskelås på tavlen i vaskeriet for å bestille vasketid. Lås fås kjøpt hos vaktmester. Styret har fått fjernet låser uten leilighetsnummer fordi der er viktig at beboere i oppgangen kan avtale/avklare med den som har eller har hatt vasketid i vaskerommet. Forsikringer Borettslagets eiendommer er forsikret i Tryg med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal, leiligheter med veggfast utstyr og bygningsmessige tilleggs-innredninger/ forbedringer. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget, kartlegge årsaken, og melde skaden til daglig leder eller Bygårdsservice. Daglig leder melder skaden videre til forsikringsavdelingen i OBOS. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet som bestiller håndverker for reparasjon. Daglig leder sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. I de tilfeller at skaden ligger innenfor borettslagets ansvar kan andelseier belastes hele eller deler av kostnaden. Se vedtekter bak i dette heftet for mere informasjon om hva som er andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må ha egen innboforsikring som dekker innbo og løsøre i egen leilighet. Brannforebygging I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle leiligheter ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt er det andelseiers plikt å melde dette til daglig leder. Styret benyttet Norsk Brannvern i 2014 for å kontrollere utstyr og rømningsveier i hver enkelt leilighet. Samtlige pulverapparater ble byttet ut og det ble gjennomført brannøvelser i uke 40. I forbindelse med utskifting av heiser vil det bli montert nytt brannvarslingssystem i oppgangens fellesareal. Dette systemet sikrer at heisen returnerer til inngangspartiet og automatisk åpner døren ved brannvarsling. Brannvarsling gir også lydsignal som varsel og skal føre til at beboere i samarbeid kan evakuere bygningen. Brannsikkerhet er også tatt inn i balkongprosjektet ved at en egen tekniker har laget en rapport om en alternativ glassplate mellom balkongene. Glassplaten vil erstatte dagens treplate. Denne

26 26 Haugenstua Borettslag glassplaten vil være lettere å bruke ved behov for rømning via balkongene. Styret vil skifte platen samtidig med rehabilitering av balkongen. Helse Miljø og Sikkerhet Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Siden borettslaget har en ansatt må borettslaget også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakerens helse og sikkerhet. Ved kjøp av tjenester, rehabiliteringsprosjekter og i dugnaden er det spesielle rutiner for HMS. Garanti for betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS som garanterer betaling av felleskostnader. Dette betyr at ingen betaler en annen andelseiers andel av felleskostnadene. OBOS garanterer for overførsel av all husleie til vår konto hver måned, og Obos factoring as overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling fra en andelseier. Obos factoring as følger opp manglende innbetalinger med inkasso, rettsak og styret iverksetter i siste instans tvangssalg av leiligheten. Utleie av egen bolig (Bruksoverlating) En andelseier må søke styret om godkjennelse før leiligheten leies ut til andre. Søknadsskjema fås hos OBOS eller daglig leder. Det kan leies ut i et år av gangen i maks 3 år. Ved mislighold eller ikke søkt utleie i forkant vil retten til utleie bli inndratt. Å låne/leie ut et rom når andelseier selv fortsatt bor i leiligheten trenger ikke å søkes om. Elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene. Borettslaget er tilsluttet denne avtalen med kraftleveranse til borettslagenes fellesanlegg. Ved salg av leilighet eller eierskifte må eierskifteskjema/flytteskjema fylles ut. (Skjema fås ved henvendelse til LOS AS på telefon eller internett Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. I 2014 har styret påbegynt et arbeid med å effektivisere strømforbruket i fellesarealene. Westby Lås - Bygninger Styret samarbeider med Westby Lås som reparerer vinduer, balkongdører, postkasser, låser og inngangsdører i borettslaget. Borettslaget har byttet ut mange vinduer i 2014, og styret minner om at det er viktig å ha riktig luftutveksling i leiligheten. Dette forebygger fuktskader på vindusrammer. Det er viktig at beboere bruker vinduene på riktig måte, spesielt ved lufting. Vinduer skal ikke stå vannrett ut fra vegg ved lufting. DSI - Vaskeri Styret har en rammeavtale med DSI om reparasjoner av vaskemaskiner og tørketromler/ tørkeskap. Utstyret blir byttet etter anbefaling av leverandøren, eller byttet dersom utstyret er over 10 år gammel og reparasjon overstiger kr ,-. Borettslag har forhandlet frem store rabatter hos DSI. I 2014 har borettslaget kjøpt inn 8 nye vaskemaskiner og 8 nye tørketromler/tørkeskap. Dasic - Ringeklokker Dasic reparerer callingssystemet, dørtelefonene i borettslaget. Dersom feilen til døråpneren er inne i leiligheten, blir beboer belastet med kr 2 500,- for reparasjon. Dersom feilen skyldes feil på hovedsystemet, blir kostnaden dekket av borettslaget. Dasic gjennomfører årlig service i august måned på hovedsystemet i alle oppgangene. Beboer er pålagt å ha velfungerende callingssystem i sin egen leilighet. Vask av søppelbrønner Firmaet NIWI vasker alle søppelbrønnene i april måned. Borettslaget har 26 søppelbrønner, 18 papirbrønner, 2 glass/metall konteinere, 2 kleskonteinere.

27 27 Haugenstua Borettslag Spyling av spillvannskummer I løpet av april spyles alle spillvannskummer i borettslaget. Det er 36 kummer i borettslaget. Borettslaget har avtale med Høytrykksvakten vedrørende spyling av spillvannskummer. Høsten 2014 slo kloakken tilbake i avløpsledningene for blokk 3 og fylte bomberommet med kloakk. Vaktmester kontaktet Aqua Power som tømte bomberommet for kloakk og Polygon gjennomførte sanering/ desinfisering av bomberommet. Med bekgrunn i dette, måtte all treverket i fjernes. Maling av oppgangene Maling av oppgangene gjøres i takt med utskiftningen av heisene. I 2014 er oppgangene i blokk 2, 3, 4, 7, malt. Nye lamper i oppgangene I takt med utskifting av heiser blir det byttet til strømsparende lamper i oppgangene. Det er bevegelsessensor på lampene. Lamper monteres også utvendig på blokken. I 2014 fikk 4 blokker nye lamper. Leverandøren har hatt noen tekniske problemer med de leverte lampene, og har bestilt nye. Nå de nye lampene er mottatt vil leverandøren bytte de defekte lampene. 2. Økonomi og oppfølging av kontrakter Kostnadene i Borettslaget kan grupperes slik: 1. Administrasjon 2. Drift og vedlikehold av tjenester, bygninger og tomt 3. Renter og lån 4. investeringer og økonomisk buffer ift uforutsette hendelser Kostnader Styret har i 2014 jobbet aktivt med å kutte kostnader og effektivisere innkjøp av varer og tjenester. Styre har gjennom 2014 vist god kostnadsdisiplin med kontroll på kostnader og drift. Energiforbruk og offentlige avgifter er vanskelig å regulere, men kostnader knyttet til drift og vedlikehold har styret jobbet for å effektivisere. Lave driftskostnader er viktig for å kunne betjene kommende utgifter til rehabilitering. Styret har sett på hvordan kostnadene har utviklet seg de siste 10 årene og kommet frem til at når alt vi må betale er betalt, så har vi drøyt 5 millioner kroner hvert år til nye investeringer og rehabiliteringstiltak (buffer). Inntekter Hovedinntektene til Haugenstua borettslag er innbetaling av felleskostnader. I tillegg har borettslaget inntekter gjennom utleie av garasjeplasser/parkeringsplasser og et årlig beløp fra Telenor for leie av plass til antenneanlegg. Andre inntekter i 2014 består i hovedsak av en utleieavtale til Bygårdsservice (vaktmester) hvor utstyr og lokaler fra tidligere Tokerud Service Sentral leies ut. I det økonomiske oppgjøret mellom de tidligere eierne i Tokerud Service Sentral (Haugenstua, Smedstua og Smedvollen borettslag) fikk Haugenstua Borettslag utbetalt kr Styret har i 2014 solgt vaktmesterboligen for kr , og økt antall andeler fra 881 til 882. Netto innbetaling for salget er kr Vaktmester Haugenstua borettslag og de andre eierne i Tokerud Service Sentral (TSS) besluttet å legge ned TSS i februar Haugenstua borettslag inngikk avtale med Bygårdsservice AS som totalleverandør av vaktmestertjenester på borettslagets eiendom. Denne avtalen gir en årlig besparelsen på drøyt 1 million kroner billigere enn kostnad for vaktmestre tidligere år.

28 28 Haugenstua Borettslag Heisutrykning Tokerud Service Sentral (TSS) hadde tidligere en vaktordning som innebar at de rykket ut ved heisstans. Etter at TSS ble lagt ned tegnet borettslaget en avtale med Bygårdsservice om utrykning i vanlig arbeidstid, og det er inngått en avtale med Securitas om fastpris per utrykning på kvelder og i helgene. Disse ordningene er langt billigere enn avtalen som tidligere var med TSS, uten at dette går på bekostning av tryggheten til den enkelte beboer i borettslaget. Securitas Vi hadde en dyr avtale med Securitas som innebar låsing og åpning av bommer samt utrykninger og bomiljøtilsyn. Avtalen er reforhandlet og vil gi besparelser på kroner. Nytt i kontrakten er at styret vurderer å fakturere den enkelte beboer for utrykning der beboer selv er skyld i utrykningen (grunnet støy, bråk eller bil bak låst bom). Banklån Styre har reforhandlet rentenivået med OBOS banken flere ganger gjennom 2014 og renten per dags dato er renten 2,6 %. Denne lave renten betyr reduserte renteutgifter i en periode der vi er nødt til å trekke opp lån til rehabiliteringsprosjekter. Renten ved utgangen av 2013 var 3,45 %. Styret har fått redusert renten med 0,85 % Med dagens gjeldsnivå betyr dette en årlig besparelse på nesten kroner. Forsikring Styret reforhandler kontrakten hvert år. Det ble innhentet tilbud fra fire leverandører og styret valgte Tryg Forsikring, ut fra best pris og best skadedekning. Kontrakten gjelder fra 1. januar 2015 og den reduserte prisen bidrar til å redusere borettslagets totale kostnader i Trappevask Styre inngikk et samarbeid med Centrum Renhold for vask av trapper og oppganger i begynnelsen av 2014, men byttet til Det Norske Renholdsbyrå etter at en rekke beboere klaget på vaskekvaliteten. Fra 2015 blir trappevasken fakturert i sin helhet direkte til andelseierne som egen kostnad. Parkering Styre oppdaget i 2014 en feil i parkeringssystemet. Feilen har gjort at enkelte beboere har fått parkeringsplass uten å betale. Feilen er rettet og styret har inngått samarbeidsavtale med A1 Security for kontroll av parkeringsplassene og garasjehuset. Feil parkering vil bli bøtelagt i Canal Digital Styre har i 2014 hatt flere møter med Canal Digital for å få riktig fakturering. Det er nå inngått en kontrakt som sikrer at borettslaget får en rimeligere pris enn de øvrige kundene til Canal Digital. Borettslaget vi få tilbakebetalt i Heis-reparasjoner Styret har forhandlet med heisleverandør Thyssen Krupp Elevator, og blitt enig om hvordan ekstra arbeid skal beregnes. Borettslaget har fått tilbakebetalt kr etter denne oppryddingen. Drift Borettslaget har hatt en dyr leasingavtale på kopimaskinen. Denne er nå avviklet og vi har gått over til en rimeligere maskin som er 50 % billigere og har etablert en kontrakt med Lindbak på 5 år. Videre har vi sagt opp unødvendige telefonabonnement i Telenor og byttet ut heisalarmene der dette har vært mulig. Niwi vasker våre søppelbrønner, og her har vi redusert fra 2 til 1 årlig vask. Storsøppel er redusert fra 2 ganger i måneden til månedlig tømming. Det er påbegynt et arbeid for å redusere våre utgifter til fjernvarme fra Hafslund og måleravlesningen med tanke på å redusere strømforbruket. Daglig leder i samarbeid med styre har systematisk arbeidet med å avvikle dyre avtaler, hente inn anbud og innspill til ytterligere besparelser knyttet til drift.

29 29 Haugenstua Borettslag 3. Styrets arbeid med informasjon og oppfølging av beboere Hjemmesiden Styret har i 2014 opprettet nettsiden som hovedinformasjonskanal til beboerne. Denne oppdateres jevnlig. Styret har valgt å benytte standard nettside i Obos systemet. For nye andelseiere fra andre borettslag i OBOS vil siden være gjenkjennelig. Nettsideansvarlig i styret har hatt fokus på at det skal være så enkelt som mulig å finne informasjon. Nettsiden benytter nettadresse Parkeringsutvalget har egne nettsider. Nyhetsbrev Styret sender ut Nyhetsbrevet Herolden 4-6 ganger per år. I tillegg lages informasjonsark. I 2014 ble Herolden distribuert fire ganger: I januar, juni, september og desember. Tidligere utgaver av Herolden (fra 2013) er tilgjengelige på nettsiden. Beboer-råd Styret har opprettet et råd som møter ca.hver 3 måned. I rådet er det samlet beboere med ulik bakgrunn og interesser. Medlemmene får presentert styrets tanker om de kommende prosjekter. Rådets oppgave er å gi tilbakemelding på disse planene. Spesielt hvordan planene kan fungere. Canal Digital Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Haugenstua Borettslag inngikk en 3-års avtale med Canal Digital på levering av TV-kanaler og internettilgang i Fellestilbudet er en grunnpakke. De som ønsker å utvide tjenestene fra Canal Digital står fritt til å kjøpe oppgradering av denne tjenesten. Mer informasjon om hvilke muligheter finner du på deres nettside Nye andelseiere bør registrere seg som nye kunder hos Canal Digital på tlf Dekoder tilhørende Canal Digital følger med ved salg av leiligheten. Alle leiligheter fikk TV og internett via fiber i Dette har gjort det mulig for våre beboere å bestille de nyeste tjenestetilbudene som krever fibernett. Samarbeid med tillitsvalgte Det gjennomføres tillitsvalgt samlinger hver 3 måned. Styret har hatt egne samtaler med alle tillitsvalgte. I 2014 har styret samlet de tillitsvalgte til 2 informasjonsmøter. Møtene har over 50 % oppmøte. Det er 42 oppgangstillitsvalgte i borettslaget (se liste bakerst i rapporten). Styret har deltatt på mange oppgangsmøter i Styret har samarbeidet med oppgangstillitsvalgte om følgende saker i 2014; Brannvern; sikring av rømningsveier og brannøvelse uke 40 Dugnaden Kartlegging av markiser og parabolantenner Søppelordninger Pågående og kommende prosjekter I tillegg har styret i samarbeid med oppgangstillitsvalgte tatt tak i enkelte konflikter i noen av oppgangene. Samarbeid med nærmiljø; I 2014 gjennomførte borettslaget HAUGENSTUA HAGEPARTY i samarbeid med Stig Gårds venneforening og bydelen. Styret deltar også i Groruddalsforum, hvor det drøftes nærmiljøtiltak og generell utvikling av områdene i Groruddalen.

30 30 Haugenstua Borettslag Saker til behandling på Generalforsamlingen A) Oppbevaring av vogner under trappene Saksinformasjon Fra Abdullah Calis, Ole Brumms vei 14, 0979 Oslo, leilighetsnummer 4021 «Hei! Jeg synes det bør være tillat å sette barnevogner under trappa i under etasjen til oppgangen. Det er mange steder som jeg har sett folk setter barnevogner ved inngangen selv om det er veldig trangt der. Vi har god plass ved trappa og derfor det skal ikke være noe problem å sette barnevogner der. Det blir trangt å sette barnevognen i inngangen i leiligheten når vi setter barnevognen inn og det blir tungt å bære den til balkongen hele tiden. Når oppgangen skal vaskes så kan vi flytte barnevognen dagen før slik at det blir vasket.» Abdullah Calis, Ole Brumms vei 14 Styrets innstilling Styret har behandlet forslaget og vurderer det slik at forslaget vil føre til at mange barnevogner blir stående i inngangspartiet. Borettslaget har allerede i dag problemer med at gjenstander blir plassert og glemt under trappa i enkelte oppganger. Forslag til vedtak Forbudet mot plassering av barnevogner i fellesområdene opprettholdes. B) Viderefakturering for utgifter til enkelte andelseiere (Securitas, forsøpling m.m.) Saksinformasjon Styret opplever at enkelte beboere påfører fellesskapet unødvendige kostnader og ber Generalforsamlingen åpne for at disse unødvendige kostnadene kan viderefaktureres til den enkelte andelseier når borettslaget bevislig kan dokumentere uaktsomhet, mislighold eller at det er gjort en bestilling fra en beboer uten godkjenning fra styret eller daglig leder. Forslag til vedtak Borettslaget kan viderefakturere utgifter som bevislig kan dokumenteres at er påført borettslaget unødvendig i henhold til vedtekter eller bo-regler. C) Installering av kamera-overvåkning i borettslaget Saksinformasjon Basert på en rekke innbruddsforsøk og innbrudd de senere år samt enkelte ranstilfeller, så ønsker styret å utrede muligheten for installering av kameraovervåkning. For at en skal kunne iverksette kameraovervåkning på borettslagets eiendom, så krever dette en vedtektsendring. Styret tror at kamer-overvåkning kan virke avskrekkende på tyver og kriminelle, samtidig som våre beboere kan føle seg mer trygge. Styre ønsker derfor å fremme forslag for at det åpnes opp for kameraovervåkning på tomten til Haugenstua borettslag. Styret har ansvar for at kameraovervåkning foregår i henhold til Datatilsynets regelverk, og pålegges å sørge for at de deler av personopplysningslovens regler som omhandler kameraovervåkning følges.

31 31 Haugenstua Borettslag 1. Det tillates kameraovervåkning på sameiets fellesområder.forslaget krever 2/3 flertall. 2. Vedtektsendring i forbindelse med kameraovervåkning forutsetter at forslag 1 blir godkjent. Styret gis fullmakt til å velge leverandør og installere kameraer basert på en anbudsrunde med minst 3 tilbydere. D) Oppgradering av uteområder og lekeplasser Saksinformasjon Borettslagets uteområde er betydelig slitt og mange av lekeplassene er falleferdige. Det er nødvendig med en oppgradering. Borettslaget har over 3 år kartlagt de bruksbehov beboere har i forhold til uteområde, og styre har utarbeidet en helhetlig plan. Dette innebærer at 7 lekeplasser oppgraderes med tilhørende sittegrupper/grillplasser. Styret har fått tildelt midler fra Husbanken på kr ,-. Totalt vil dette prosjektet ha en kostnadsramme på kr ,-, hvor Borettslaget betaler kr ,-, for oppgradering av utvendig fellesområder. Oppgraderingen fører ikke til økt husleie. Forslag til vedtak Generalforsamlingen godkjenner oppgradering av borettslagets uteområde med en kostnadsramme på inntil kr ,-. E) Rehabilitering av garasjeanlegg Saksinformasjon Betongen i garasjeanlegget er i såpass dårlig forfatning at styret anser det som nødvendig å rehabilitere anlegget. Parallelt med det nødvendige rehabiliteringsbehovet, ønsker styret at garasjeanlegget males utvendig og at metallplatene byttes ut. Dette er med bakgrunn i å øke den antatte levetiden på utført rehabilitering samtidig som garasjeanlegget vil få et estetisk løft. Utskiftningen av plater vil tilføre garasjeanlegget mer lys samtidig som styret ønske å skifte ut dagens belysning med mer strømsparende og sterkere belysning. Fra et sikkehetsståsted ønsker styret å se garasjeanlegget i en helhetsplan vedrørende kameraovervåkning (gitt at sak F godkjennes). Videre ønsker vi å se på et utskiftning av dagens garasjeporter og et mer brukervennlig kodebrikkesystem. Kostnadene knyttet til disse tiltakene vil dekkes gjennom leieinntektene borettslaget har fått og får gjennom garasjeplassutleie. Bidraget fra garasjeutleie var i 2014 kr Investeringen vedrørende garasjeprosjektet har en total kostnadsramme i underkant av kr Prosjektet vil i sin helhet finansieres gjennom dagens leieinntekter fra garasjeutleie og har en antatt nedbetalingstid på 10 år og får ingen husleiekonsekvens for øvrige andelseiere. Forslag til vedtak Generalforsamlingen godkjenner en rehabilitering av garasjen med nødvendig betongrehabilitering og oppgradering av det estetiske utseende og bruksverdi med inntil totalt kr ,-.

32 32 Haugenstua Borettslag F) Rehabilitering av rør og bad Saksinformasjon Borettslagets avløpsrør og vannrør er 47 år gamle, og nærmer seg den forventede levetiden på 50 år. Det er kartlagt at en rehabilitering er nødvendig, og dette bør starte innen Styret foreslår å starte rehabilitering høsten 2016 og gjennomføre rehabiliteringen innen Arbeidene vil føre til en husleieøkning på inntil 10% innen utgangen av Hvilket byggeår som husleieøkningen kommer vil avhenge av hvordan borettslagets øvrige økonomi er. Per dags dato vil det bli satt av 5 millioner av dagens husleie til prosjektet og dette vil kunne dekke mye av de økte kostnadene i byggeperioden. Det er påvist at gamle sluk og innvendige rør i baderommets gulv er hovedårsaken til mange av våre vannskader. Basert på vår rådgiver i OBOS Prosjekt AS vil en eventuell rehabilitering ved bruk av «strømpe» medføre at 3 roms leiligheten og 4 roms leilighetene vil sitte igjen med gamle bad, mens 1 roms leilighetene vil få nye bad. Dette kombinert med at enkelte av våre rør er for små for strømpeteknologi (slik som vannrørene og avløpsrørene fra servant til sluk), og at overgangsmuligheten fra rør til sluk har store mangler og usikker tetning; gjør at styret har valgt «stømpe» alternativet bort. Styret har 2 forslag til vedtak; - Grunnpakken til en rammekostnad på 175 millioner. - Grunnpakken pluss med en rammekostnad på 190 millioner. Grunnpakken inkluderer oppgradering av baderom i henhold til gjeldende våtromsnorm. Samtlige andelseiere vil få nye og tette rør, nytt vegghengt toalett, varmekabler og opplegg for vaskemaskin. I tillegg vil alle soilrør skiftes ut og rørene ut til kommunale anlegget rengjøres. Grunnpakken pluss inkluderer i tillegg til det i grunnpakken; 4 downlights innebygd i himlingen, at den vegghengte doen har innebygget sisterne, i tillegg til støvsuging av avtrekksluker på bad, wc og kjøkken så gjennomføres en mekanisk rens av ventilasjonskanalene. Forslag til vedtak Godkjenner rehabilitering av våtrom og rør. Alternativet grunnpakke pluss med en kostnadsramme på kr godkjennes. G) Omgjøring av fellesareal til leiligheter Saksinformasjon Styret fikk i oppdrag på generalforsamlingen 2015 å utrede mulighetene for å omgjøre fellesareal som står ubrukt til etablering av nye leiligheter. Utredningen har påvist at borettslaget har ca 2500 kvadratmeter fellesareal som kan benyttes inn i nye leiligheter. Dette består i hovedsak av lekerommene, lager (blokk 1,7,9,10) og ubrukte områder ved bodene. I tillegg har styret sett på om oppgangen kan klare seg med et mindre vaskerom. Om det trange sykkelrommet kan flyttes ut i et sykkelskur utenfor oppgangen og om storsøppelrommet bør avvikles og erstattet med en annen måte å hente storsøppel på.

33 33 Haugenstua Borettslag Styret har i samarbeid med Enerhaugen Arkitekter kommet frem til at det er mulig å etablere nye leiligheter med varierende størrelse. De minste leilighetene på 47 kvadratmeter og de største på 90 kvadratmeter. I samarbeid med eiendomsmegler og obos prosjekt har styret regnet seg frem til at ombygging vil kunne gi en gevinst på mellom 20 og 30 millioner totalt. Styret ønsker å utrede enda litt mer før saken fremmes til endelig vedtak på generalforsamlingen i Forslag til vedtak Generalforsamlingen støtter intensjonen med ombygging av fellesareal og gir styret tid til å utrede saken videre. Endelig forslag legges frem på GF 2016 H) Rehabilitering av balkonger og fasadeendring Saksinformasjon Balkongene i borettslaget har slitt betong som må impregneres og arbeidet er anbefalt å startet innen Styret ønsker i tillegg til selve betongrehabiliteringen å gjøre balkongene mer brukervennlige og lettere å vedlikeholde. Det er også ønskelig med et utseende som er tiltalende i lang tid fremover. Dessuten ønskes det innglassing. Styret har i samarbeid med Obos prosjekt jobbet opp mot byantikvaren i forhold til hva som er mulig å gjennomføre av slik fasadeendring i og med at vår bygningsmasse står på byantikvarens gule liste. Byantikvaren har så langt gått med på en utvidelse av balkongene med 50 centimeter (0,5 meter) og kan muligens godta annen type betongbrystninger enn de vi har i dag. Styret mener at det er mange sider ved en slik rehabilitering som ikke pr. i dag er godt nok utredet til at saken kan fremmes til endelig vedtak på generalforsamlingen og ber derfor om mer tid til å utrede. Forslag til vedtak Generalforsamlingen støtter intensjonen med mer brukervennlige balkonger i tillegg til ren rehabilitering av betongen, og gir styret mer tid til å utrede ulike alternativer. Endelig forslag legges frem for generalforsamlingen 2016.

34 34 Haugenstua Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Besim Zekiri Garver Ytterborgs Vei 117 Birthe Bredesen Ole Brumms Vei 42 Styremedlemmer som ikke er på valg: Mariann Munthe Ole Brumms Vei 28 Olav Martin Bjørnsen Ole Brumms Vei 28 Rashid Abdul Saleemi Ole Brumms Vei 26 B. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: Naeem Mozaffar Garver Ytterborgs Vei 123 Ali Jan Soofi Ole Brumms Vei 30 Marita Jensen Garver Ytterborgs Vei 129 Nosherwan Afzal Ole Brumms Vei 8 C. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Mariann Munthe Ole Brumms Vei 24 Besim Zekiri Garver Ytterborgs Vei 117 Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Birthe Bredesen Ole Brumms Vei 42 Abdul Rashid Saleemi Ole Brumms Vei 26 D. Som valgkomité for 1 år foreslås: Bente Brunell Ole Brumms Vei 14 Dorota Gorski Ole Brumms Vei 38 Raja Tajamul Rauf Ole Brumms Vei 6 Syed Nadeem Abbas Garver Ytterborgs Vei 127 E. Som trafikkutvalg foreslås: Faisal Javed Ole Brumms Vei 2 Syed Nasir Abbas Garver Ytterborgs Vei 127 Bahary Dukuray Garver Ytterborgs Vei 123 I valgkomiteen for Haugenstua Borettslag Per Blomquist Bente Brunell Dorota Gorski Tajamul Rauf

35 35 Haugenstua Borettslag VEDLEGG 1. Vedtekter for Haugenstua borettslag org nr vedtatt på ordinær generalforsamling den , endret Innledende bestemmelser 1-1 Formål Haugenstua borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom(borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. 1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold (1) Borettslaget har forretningskontor i Oslo kommune. (2) Borettslaget er tilknyttet OBOS som er forretningsfører. 2. Andeler og andelseiere 2-1 Andeler og andelseiere (1) Andelene skal være på kroner 100,-. (2) Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare fysiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen. (3) Følgende juridiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget, kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til minst èn bolig og opp til ti prosent av boligene i laget: 1. stat, 2. fylkeskommune, 3. kommune, 4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir leid og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, 5. stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune, 6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte. (4) En kreditor kan eie èn eller flere andeler i opp til to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene. (5) Juridiske personer og kreditorer kan bare erverve andel i borettslaget dersom de eier andel i boligbyggelaget som det ikke er knyttet bolig til fra før. (6) En andelseier skal ved forespørsel få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter. 2-2 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier (1) En andelseier har rett til å overdra sin andel. (2) Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. (3) Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap 2 i disse vedtektene.

36 36 Haugenstua Borettslag (4) Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. (5) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen. (6) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med èn eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er godkjent, eller til det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen. 3. Forkjøpsrett 3-1 Forkjøpsberettigede (1) Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget utpekt av OBOS forkjøpsrett. (2) Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg, utpeker OBOS hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen. 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen 3-3 Behandlingsregler og frister (1) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i pkt 3-1 får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i pkt 3-3(2), jf borettslagslovens 4-15 første ledd. (2) Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til borettslaget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier. (3) Ved forhåndsvarsel har borettslaget rett til å kreve et vederlag på opp til 5 x Rettsgebyret. Blir forkjøpsretten gjort gjeldende, betales vederlaget tilbake. (4) Forkjøpsretten skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet, på boligbyggelagets nettsider eller på annen lignende måte.

37 37 Haugenstua Borettslag (5) Borettslagets krav om å gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av forkjøpsberettigede skal settes frem skriftlig for avhenderen og erververen av andelen, eller for eiendomsmegler eller eventuelt fullmektig som har hatt ansvaret for salget. 3-4 Rettsovergang til nærstående Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren, til person som har leid boligen i kraft av å være arbeidstaker hos andelseier eller til person som har leid den bolig andelen nå er knyttet til av borettslaget. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens Borett og overlating av bruk 4-1 Boretten (1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. (2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. (3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere. (4) Generalforsamlingen kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. 4-2 Overlating av bruk (1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom: - andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens 5-6 første ledd har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år, - andelseieren er en juridisk person, - andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, - et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, - det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens 68 eller husstandsfellesskapsloven. Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. (2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent. (3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. (4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis èn eller flere av sameierne ikke bor i boligen. (5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.

38 38 Haugenstua Borettslag (6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1 (3). 4-3 Bygningsmessige arbeider (1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. (2) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser, er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser mv. - er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke. 5. Vedlikehold 5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende. (4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter. (5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra muntlig og skriftlig til borettslaget. (6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (8) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv om det skulle vært utført av den forrige andelseieren. 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer. (2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag,

39 39 Haugenstua Borettslag bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. (4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen. 5-3 Utbedringsansvar og erstatning (1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget. 2) Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier. Borettslaget hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre. (3) Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren misligholder sine plikter, jf borettslagslovens 5-13 og (4) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens Felleskostnader og pantesikkerhet 6-1 Felleskostnader (1) Den enkelte andelseier er ansvarlig for felleskostnadene etter en nøkkel fastsatt ved stiftelsen av borettslaget. Nøkkelen ligger fast og kan bare endres etter borettslagslovens (2) Når særlige grunner taler for det, skal en kostnad likevel fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk. (3) Borettslagets kostnader til behandling og eventuell oppfølging av søknad om overlating av bruk betales av den andelseier som har søkt, se pkt. 4-2 (6). 6-2 Betaling av felleskostnader (1) Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med èn måneds skriftlig varsel. (2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr Borettslagets pantesikkerhet For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. 7. Mislighold, salgspålegg og fravikelse 7-1 Mislighold Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler. 7-2 Pålegg om salg (1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir borettslaget rett til å kreve andelen solgt. (2) Borettslaget kan kreve andelen solgt dersom andelseier melder seg ut av boligbyggelaget.

40 40 Haugenstua Borettslag 7-3 Fravikelse Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Fravikelse kan tidligst kreves samtidig med pålegg om salg. 8. Styret og dets vedtak 8-1 Styret (1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og 4 andre medlemmer med 3 varamedlemmer. (2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. (3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret skal velge nestleder blant sine medlemmer. 8-2 Styrets oppgaver (1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. (2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles. (3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene. 8-3 Styrets vedtak (1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene. (2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om: 1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, 2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens 3-2 andre ledd, 3. salg eller kjøp av fast eiendom, eller av andelsbolig i borettslaget 4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene, 5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, 6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for borettslaget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. 8-4 Representasjon og fullmakt Styrets leder og ett styremedlem representerer i fellesskap borettslaget utad og tegner dets navn. 9. Generalforsamlingen 9-1 Myndighet Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget. 9-2 Tidspunkt for generalforsamling (1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni.

41 41 Haugenstua Borettslag (2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. 9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling (1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. (2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til boligbyggelaget. (3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt disse skriftlig innen fristen i 1.ledd. 9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling - Godkjenning av årsberetning fra styret - Godkjenning av årsregnskap - Valg av styremedlemmer og varamedlemmer - Eventuelt valg av revisor - Fastsetting av godtgjørelse til styret - Andre saker som er nevnt i innkallingen 9-5 Møterett Alle andelseiere har rett til å møte på generalforsamlingen med forslags, - tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand og eventuelle leiere har rett til å være til stede og til å uttale seg. 9-6 Møteledelse og protokoll Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen. 9-7 Stemmerett og fullmakt Hver andel gir rett til èn stemme på generalforsamlingen. Andelseier som eier mer enn èn andel har likevel bare èn stemme. For en andel med flere eiere kan det bare avgis èn stemme. Andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn èn andelseier. 9-8 Vedtak på generalforsamlingen (1) Foruten saker som nevnt i pkt. 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen. (2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer, skal regnes som valgt. (3) Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning. 10. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern 10-1 Inhabilitet (1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse.

42 42 Haugenstua Borettslag (2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til borettslaget. Det samme gjelder avstemning om salgspålegg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens 5-22 og Taushetsplikt Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i borettslaget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet Mindretallsvern Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andelseiere eller borettslaget. 11. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene 11-1 Vedtektsendringer (1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. (2) Følgende endringer av vedtektene kan ikke skje uten samtykke fra OBOS, jf borettslagslovens 7-12: - vilkår for å være andelseier i borettslaget - bestemmelse om forkjøpsrett til andel i borettslaget - denne bestemmelse om godkjenning av vedtektsendringer 11-2 Forholdet til borettslovene For så vidt ikke annet følger av vedtektene, gjelder reglene i lov om borettslag av nr 39, jf lov om boligbyggelag av samme dato.

43 43 Haugenstua Borettslag VEDLEGG 2. Husordensregler for Haugenstua Borettslag Vedtatt på generalforsamlingen den 1.juni 1978 med endringer vedtatt 10. desember 1980, 9. desember 1981, 5. juni 1985, 30. mai 1989, 25. mai 1993, 23. mai 1995, 28.mai.1997, 29. mai 2001, 29. mai 2002, 5.juni 2003, 27. mai 2004 og 1. juni 2006

44 44 Haugenstua Borettslag Innledning Haugenstua Borettslag er et andelslag hvor beboerne i fellesskap - IKKE OBOS - er ansvarlig for at eiendommen blir holdt i førsteklasses stand. Alle utgifter som påføres borettslaget må dekkes av felleskostnadene. Husordensreglene inngår som en del av vedtektene for borettslaget. Det vil si at brudd på husordensreglene er brudd på den inngåtte avtale mellom andelseier og borettslaget. Slikt brudd kan føre til pålegg om tvangssalg av andelseiers leilighet. Du er også ansvarlig for at husordensreglene blir overholdt av din husstand og av dine gjester. Betrakt ikke dette som en rekke forpliktelser og forbud, men regler som skal sikre deg selv orden, ro og hygge i hjemmet og på borettslagets område. Bruk av leiligheter og andre rom Ingen leilighet, eller andre rom, må brukes slik at man sjenerer andre leieboere. Det skal i alminnelighet være ro i leiligheten fra kl til kl Sang- og musikkøvelser, banking og boring, er ikke tillatt i tidsrommet man- fredag fra kl til kl , og ikke etter kl på lørdager. På søn- og helligdager skal det være ro. Sang- og musikkundervisning kan bare foregå etter styrets tillatelse og med samtykke fra leieboere som kan sjeneres. God bokultur er at: man varsler naboer hvis man skal ha en festlig sammenkomst som kan medføre noe mer støy enn alminnelig, og som kan vare ut over det tidspunkt som er fastsatt for ro i borettslaget at man utviser mest mulig hensyn ved banking, boring, hamring o.l. ved oppussing, vedlikehold etc. Balkonger, vinduer og markiser Balkonger, vindusrammer o.l. inngår som en del av fasaden og kan derfor ikke males eller forandres uten tillatelse. Balkongen kan males innvendig hvitt eller perlegrått. Vinduskarmer skal være i lyseblått. Markiser kan settes opp i godkjente farger med stripemønster. Den enkelte andelseier setter opp markisen på eget ansvar. Markisen skal ikke føre til noen økonomisk belastning for borettslaget. Andelseier er selv ansvarlig for å holde markisen ved like, samtidig som det må påses at disse ikke innebærer en fare for borettslaget, for eksempel ved at de faller ned. Ved skader på markisen må andelseier selv bære tapet. Andelseier som på vinterstid har markisen ute, gjør dette på eget ansvar. Styret vil informere, med oppslag, ved snømåking av tak. Blomsterkasser kan bare henges opp INNVENDIG på balkongen.

45 45 Haugenstua Borettslag Vinduer må ikke brukes til lufting av tøy, dyner, tepper o.l. Risting av tøy i trappeoppgangen eller på utsiden av balkongen er heller ikke tillatt. Grilling på balkongen er bare sjenerende matos. Bruk av engangsgrill er ikke brannsikkert underlag. tillatt med elektrisk grill, og bare når det ikke blir tillatt på utearealene/grøntarealene uten Radio og fjernsyn Feil ved fellesanlegget meldes snarest til CANAL DIGITAL, grønn linje , som utbedrer feilen uten omkostninger for borettslaget, i.h.t. serviceavtalen. DET MÅ IKKE GJØRES INNGREP I BORETTSLAGETS ANTENNEKONTAKTER. Oppsetting av utendørs antenner, parabol etc., kan ikke skje uten tillatelse fra styret. Se retningslinjer for oppsett av parabolantenner bakerst i husordensreglene. Ro i og utenfor leilighetene Beboerne bør unngå å forårsake unødvendig og urimelig støy. Særlig bør det i sommerhalvåret utvises rimelighet ved bruk av TV, radio og stereoanlegg. Med åpne vinduer er lydisolasjonen dårlig. Bruk av kjeller/inngangsparti Inngangsdørene skal holdes låst hele døgnet. Dører til kjeller skal alltid holdes låst. Barn må ikke overlates nøkler til borettslagets eiendom. Det er ikke tillatt å la barn være alene i kjelleren, vaskeriet, eller tilfluktsrom. På grunn av brannfare og eventuell rømning, er det ikke tillatt å hensette ting utenfor bodene,eller i kjellergangen. Det er ikke tillatt å bruke bart lys i kjellerbodene. Det skal ikke tennes mere lys enn nødvendig på disse steder og LYSET SKAL SLUKKES ETTER BRUK. Lufting, behandling av teknisk utstyr Montering av avtrekksvifter til luftekanalene er forbudt. Det er ikke tillatt å lufte gjennom entredøren. Dette for å unngå at eventuell matlukt kommer ut i trapperommet. Alle rom må holdes så oppvarmet at vannledninger og radiatorer ikke fryser. Kjellerboder må ikke luftes slik at dette medfører ulemper og unormale temperaturforhold i huset. Kast ikke uvedkommende ting i klosettet, da dette kan medføre at rørene går tett! Trapper - trapperom Vask av trapper og underetasje er satt bort til et rengjøringsfirma. Gjenstander, som f.eks. sykler, barnevogner, sko, skostativ, ski, akebrett og kjelker, må ikke hensettes i trapperommene, da dette er til hinder for de som vasker. Dette hindrer også rømning ved en eventuell brann! Unødig opphold og støyende lek er ikke tillatt. Alle dørmatter må tas inn den dagen det er vasking i oppgangen, slik at de ikke er til hinder for de som vasker