Til andelseierne i Galgeberg Borettslag

Transkript

1 Til andelseierne i Galgeberg Borettslag Velkommen til generalforsamling tirsdag 4. april 2017 kl i Vålerenga Bydelshus. MERK TIDEN! Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Galgeberg Borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Galgeberg Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Galgeberg Borettslag avholdes tirsdag 4. april 2017 kl i Vålerenga Bydelshus. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2016 A) Årsberetning og regnskap for 2016 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Andre godtgjørelser 4. INNKOMNE FORSLAG A) Endring av husordensreglene Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år D) Valg av 1 delegert(e) med vara til OBOS generalforsamling for 1 år E) Valg av valgkomité for 1 år Oslo, Styret i Galgeberg Borettslag Hans-Petter Pedersen /s/ Eskil Muan Sæther /s/ Leif Øyvind Hagen /s/ Marita Nakken /s/ Thea Michelle Torp Rivas /s/

3 3 Galgeberg Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2016 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Hans-Petter Pedersen Lørenveien 41 C Nestleder Eskil Muan Sæther Galgeberg 3 M Styremedlem Leif Øyvind Hagen Galgeberg 3 M Styremedlem Marita Nakken Galgeberg 3 A Styremedlem Thea Michelle Torp Rivas Galgeberg 3 C Varamedlem Aksel Jensen Galgeberg 3 A Varamedlem Kristina Storeng Galgeberg 3 D Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Eskil Muan Sæther Varadelegert Leif Øyvind Hagen Valgkomiteen Mona Hjelvik Egil Juul Trine Schønberg Galgeberg 3 M Galgeberg 3 M Galgeberg 3 C Galgeberg 3 J Galgeberg 3 M Styrets medlemmer består i dag av 3 menn og 2 kvinner. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Galgeberg Borettslag Borettslaget består av 175 andelsleiligheter. I tillegg kommer 3 tjenesteleiligheter. Galgeberg Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 1 Gamle Oslo i Oslo kommune med følgende adresse: Galgeberg 3 Gårds- og bruksnummer: Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986 er på m2. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad.

4 4 Galgeberg Borettslag Galgeberg Borettslag har en ansatt. I tillegg er en ansatt på timebasis. Det har ikke vært skader eller ulykker i Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2016 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2016 er satt opp under denne forutsetning. Borettslaget har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Inntekter Driftsinntekter i 2016 var til sammen kr Andre inntekter, se note3. Kostnader Driftskostnadene i 2016 var til sammen kr Dette er kr høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak restarbeid på tak og vedlikehold vinduer. Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) I løpet av 2016 ble det innbetalt kr 0 på IN-ordningen. Disponible midler Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var pr kr og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2017 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet.

5 5 Galgeberg Borettslag Kommunale avgifter i Oslo kommune Oslo Kommune har ikke budsjettert med endring i de kommunale avgiftene for Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2017 har økt med kr Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 4,2 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Galgeberg Borettslag. Lån Borettslaget har et lån i Eika til en flytende rentesats på 2,25 % som i henhold til nedbetalingsplanen vil være nedbetalt Borettslaget har et lån i OBOS til en rentesats på 2,25 % som planlegges å være nedbetalt i Borettslaget har et lån i Eika til en flytende rentesats på 2,25 % som planlegges å være nedbetalt i For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,65 % p.a Forretningsførerhonorar Forretningsførerhonoraret økte med kr for 2017 Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Driften i 2017 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene. Nåværende felleskostnader vil ifølge budsjettet øke borettslagets disponible midler. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Galgeberg Borettslag Hans-Petter Pedersen /s/ Eskil Muan Sæther /s/ Leif Øyvind Hagen /s/ Marita Nakken /s/ Thea Michelle Torp Rivas /s/

6 Til Generalforsamlingen i Galgeberg Borettslag Uavhengig revisors beretning Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet Konklusjon Vi har revidert Galgeberg Borettslags årsregnskap som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2016, resultatregnskap for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper. Etter vår mening er det medfølgende årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av borettslagets finansielle stilling per 31. desember 2016, og av dets resultater for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Grunnlag for konklusjonen Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av årsregnskapet. Vi er uavhengige av borettslaget slik det kreves i lov og forskrift, og har oppfylt våre øvrige etiske plikter i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Øvrig informasjon Ledelsen er ansvarlig for øvrig informasjon. Øvrig informasjon består av årsberetningen og budsjettallene, men inkluderer ikke årsregnskapet og revisjonsberetningen. Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke øvrig informasjon, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen. I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom øvrig informasjon og årsregnskapet, kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Dersom vi konkluderer med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feilinformasjon er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret (ledelsen) er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil. PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

7 Uavhengig revisors beretning Galgeberg Borettslag Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til borettslagets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet. Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på årsregnskapet. Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg: identifiserer og anslår vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i årsregnskapet, enten det skyldes misligheter eller utilsiktede feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes utilsiktede feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av intern kontroll. opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontroll som er relevant for revisjonen, for å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. evaluerer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige konkluderer vi på hensiktsmessigheten av ledelsens bruk av fortsatt drift-forutsetningen ved avleggelsen av årsregnskapet, basert på innhentede revisjonsbevis, og hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser eller forhold som kan skape tvil av betydning om borettslagets evne til fortsatt drift. Dersom vi konkluderer med at det eksisterer vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i årsregnskapet, eller, dersom slike tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, at vi modifiserer vår konklusjon om årsregnskapet og årsberetningen. Våre konklusjoner er basert på revisjonsbevis innhentet inntil datoen for revisjonsberetningen. Etterfølgende hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at borettslaget ikke fortsetter driften. evaluerer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet i årsregnskapet, inkludert tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet representerer de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde. Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen og til hvilken tid revisjonsarbeidet skal utføres. Vi utveksler også informasjon om forhold av betydning som vi har (2)

8 Uavhengig revisors beretning Galgeberg Borettslag avdekket i løpet av revisjonen, herunder om eventuelle svakheter av betydning i den interne kontrollen. Uttalelse om øvrige lovmessige krav Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 3. mars 2017 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern Statsautorisert revisor (3)

9 . 9 Galgeberg Borettslag 005 GALGEBERG BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tilbakeføring av avskrivning Tillegg for nye langsiktige lån Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

10 10 Galgeberg Borettslag 5 - GALGEBERG BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Kapitalkostnader Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Andre honorar Avskrivninger Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FØR IN: DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til annen egenkapital

11 11 Galgeberg Borettslag 5 - GALGEBERG BORETTSLAG BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Andre varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto OBOS-banken Skattetrekk OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 177 * Annen egenkapital 17/ SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Påløpte renter Påløpte avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

12 12 Galgeberg Borettslag Pantstillelse Garantiansvar 0 0 Oslo, , STYRET I GALGEBERG BORETTSLAG Hans-Petter Pedersen /s/ Eskil Muan Sæther /s/ Leif Øyvind Hagen /s/ Marita Nakken /s/ Thea Michelle Torp Rivas /s/

13 Galgeberg Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har etablert en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av borettslagets fellesgjeld. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne er behandlet etter egenkapitalløsningen. Egenkapitalløsningen innebærer at individuelle nedbetalinger fra andelseiernes side inntektføres i selskapet det året nedbetalingen finner sted, og føres via balansen som egenkapital. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne går direkte videre til borettslagets lånegiver via en klientkonto, og påvirker ikke borettslagets likviditet. Nedbetalingene gir de andelseiere som har nedbetalt, reduksjon i rente- og avdragsdelen av fremtidige felleskostnader. Andelseierne som har nedbetalt ekstraordinært, har fått sikkerhet ved inntrederett i pantobligasjonen som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Borettslagets beregnede forpliktelse overfor andelseiere som har nedbetalt, fremgår som egenkapital fra IN, under noten for annen egenkapital.

14 14 Galgeberg Borettslag NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Lokaler Diverse Framleietillegg Reg.kapitalkostnader (IN) Kapitalkostnader (IN) Fratrekk kapitalkostnader (IN) SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Felleskostnader Kapitalkostnader (IN) SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Utleie - leil Strømforsyning bysykkelstativ SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Overtid Lønn rengjøringshjelp Påløpte feriepenger Fri bolig Naturalytelser speilkonto Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader AFP-pensjon Yrkesskadeforsikring Gaver til ansatte SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 1,5 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2015/2016, og er på kr I tillegg har styret fått dekket servering og julebord for kr , jf. note 11.

15 15 Galgeberg Borettslag NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS OBOS Prosjekt AS Styrearbeid (takprosjekt) SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Prosjektmester AS (rehab. tak) Spikern Bygg AS (bytting vinduer) SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold fyringsanlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold vaskerianlegg Kostnader leiligheter, lokaler Egenandel forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift -255 Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ENERGI/FYRING Elektrisk energi Fjernvarme SUM ENERGI / FYRING

16 16 Galgeberg Borettslag NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -700 Container Telefon-/kontormaskiner -150 Driftsmateriell -953 Lyspærer og sikringer Renhold ved firmaer Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell Trykksaker Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Telefon, annet Porto Drivstoff biler, maskiner osv Vedlikehold biler/maskiner osv Bank- og kortgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER OBOS-Banken Renter Eika Boligkreditt AS lån1 Renter Eika Boligkreditt AS lån 2 Renter OBOS Boligkreditt AS Renter OBOS-Banken Gebyr -50 Eika Boligkreditt AS lån 1 Gebyr -600 Eika Boligkreditt AS lån 2 Gebyr -600 OBOS Boligkreditt AS Gebyr -50 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Oppskrevet SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i 1986.

17 17 Galgeberg Borettslag Gnr.232/bnr.137 M. flere Tjenesteleilighet hvor innskudd ikke er beregnet: nr. 4, 122 og 123. Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Snøfreser nr. 1 Tilgang Avskrevet tidligere Vaskemaskin nr. 2 Kostpris Avskrevet tidligere Avskrevet i år Vaskemaskin nr. 3 Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Vaskemaskin nr. 4 Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Vaskemaskin nr. 5 Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Utlegg skadesaker Avregningskonto Fordringer/håndkasse for ansatte/tillitsvalgte SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER

18 . 18 Galgeberg Borettslag NOTE: 17 ANNEN EGENKAPITAL Opptjent egenkapital Egenkapital fra IN tidligere Egenkapital fra IN Reduksjon EK fra IN SUM ANNEN EGENKAPITAL Egenkapital fra IN er spesifisert for å vise at opparbeidelsen av deler av egenkapitalen skyldes at andelseiere ekstraordinært har nedbetalt på sin andel av fellesgjelden. Tallet er beregnet med utgangspunkt i summen av samtlige ekstraordinære nedbetalinger som er foretatt over årenes løp, korrigert slik at egenkapitalen fra IN reduseres i samme takt som pantelånet. Linjen "Reduksjon EK fra IN" er beregnet ut fra at egenkapitalen fra IN skal reduseres i samme takt som pantelånet nedbetales. NOTE: 18 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av selskapets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i selskapet. NOTE: 19 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,25 %. Løpetiden er 30 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år EIKA Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,25 %. Løpetiden er 30 år. Opprinnelig Økning i år Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år

19 Galgeberg Borettslag OBOS Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,25 %. Løpetiden er 30 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere, ordinære avdrag Nedbetalt i år, ordinære avdrag Nedbetalt tidligere, IN Nedbetalt i år, IN SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN For ytterligere informasjon om individuell nedbetaling av fellesgjeld, se note 1. NOTE: 20 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig Nedbetalt tidligere SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 21 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 22 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 23 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån Påløpte avdrag Beregnede IN forpliktelser TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger Tomt TOTALT

20 20 Galgeberg Borettslag Forslag til generalforsamlingen fra styret: Forslag 1: Innledning i husordensreglene til borettslaget: Husordensreglene inneholder bestemmelser om bruk av leiligheter og fellesareal, og er til å fremme miljø og trivsel i borettslaget. Vi kan si at husordensreglene er borettslagets kjøreregler. Så lenge alle følger disse greie reglene, får vi alle en god og hyggelig plass å bo. Vi minner om at andelseier/-e er ansvarlig/-e for at reglene følges av alle i husstanden. Husk også at husordensreglene er en del av leiekontrakten, slik at brudd på disse reglene er å anse som mislighold av leiekontrakten. Hvis du har spørsmål til hvordan reglene skal forstås, så ta gjerne kontakt med styret. Husk at husleien avhenger for en stor del av hvordan du og dine behandler vår felles eiendom, bygninger, maskiner og grøntanlegg. Styrets innstilling: I innledning ønsker styret å endre innledningsteksten til husordensreglene til å inkludere at andelseier er pliktig til å holde leiligheten og annet areal som hører leiligheten til i en slik stand at den ikke forringes. Det samme gjelder for fellesarealene. Vi ønsker også å henvise til vedtektene for borettslaget i husordensreglene. Innledningen til husordensreglene endres til: husordensreglene inneholder bestemmelser om bruk av leilighet og fellesarealer. Disse er til for å fremme miljø og trivsel i borettslaget. Andelseier er pliktig til å holde leiligheten og annet areal som hører leiligheten til i en slik stand at den ikke forringes utover normal slitasje. Det samme gjelder for fellesarealene. Andelseier er ansvarlig for at husordensreglene følges av alle i husstanden. Reglene er en del av leiekontrakten og brudd på disse er å anse som mislighold av leiekontrakten. Andelseier er også pliktig til å gjøre seg kjent med og følge vedtektene for borettslaget. Hvis du har spørsmål til hvordan reglene skal forstås, ta gjerne kontakt med styret. Husk at husleien påvirkes av hvordan du og dine behandler vår felles eiendom, bygninger, maskiner og grøntanlegg. Styrets forslag til vedtak: Styret går inn for endring av tekst til innledningen i husordensreglene.

21 21 Galgeberg Borettslag Forslag 2: Styrets innstilling: Styret foreslår at setningen sykling i gården er ikke tillatt fjernes fra punk 1 i husordensreglene siden dette er en regel fra lang tid tilbake. Styrets forslag til vedtak: Setningen sykling i gården er ikke tillatt fjernes fra husordensreglene punkt 1. Forslag 3: Punkt 6 i husordensreglene: Vaskerier, rulle og tørkebåser Hver leilighet har fått, eller kan få, -en lås med leilighetsnummer inngravert. Låsen brukes til å reservere vaskedag på vaskeritavlen. Ta evt. kontakt med vaktmester. Vasketidene gjelder som følger: Mandag til lørdag: Søndag: Dag før helligdag regnes som søndag. Helligdager er vaskeriet stengt. De samme tidene gjelder for private vaskemaskiner i leilighetene. Husk å hente ferdig tørket tøy tidsnok, slik at siste vasker også får tørket tøy. Stativet i gårdsrommet kan brukes til lufting av sengetøy og banking av tepper og ryer mandag-lørdag kl Ikke helligdager. Husk: Kun andelseier har adgang til vaskerier/ruller. Det er strengt forbudt å slippe uvedkommende ned i vaskeriene, eller å vaske tøy for andre (i næringsøyemed). Er du i tvil om bruk av vaskemaskin/ruller, kontakt vaktmester. Styrets innstilling: Reglene for vaskeriet er gamle og trenger en fornyelse. Styret foreslår følgende endringer under punkt 6. Vaskerier, rulle og tørkebåser. Styret går inn for å endre hele punk 6 til: Regler for vaskekjeller: Alle hengelåser må merkes med leilighetsnummer. Det bare tillatt med én hengelås per leilighet Det er kun tillatt å vaske innenfor oppsatte vasketider, se tavle i vaskekjeller Vi ber alle respektere andres vasketider og rydde etter seg Husk å ta ned hengelåsen etter du er ferdig å vaske Vasketidene i vaskeriet gjelder også for private vaskemaskiner i leilighetene For øvrig vises det til reglene ved tavla i vaskekjelleren.

22 22 Galgeberg Borettslag Husk: Kun andelseiere har adgang til vaskerier/ruller. Det er strengt forbudt å slippe uvedkommende ned i vaskeriene, eller å vaske tøy for andre (i næringsøyemed). Er du i tvil om bruk av vaskemaskin/ruller, kontakt vaktmester. Styrets forsalg til vedtak: Styret går inn for å endre teksten i punkt 6 i husordensreglene. Forslag 4: Styret og vaktmester har vært plaget av oppringinger om husbråk kveldstid. Styret og vaktmester skal ikke følge opp slike hendelser. Styrets innstiling: Styret ønsker derfor å legge inn en setning i husordensreglene punkt 9: Musikk, stereoanlegg, støy etc. om at vaktmester eller styret tar seg ikke av husbråk om kveld/natt, men kan kontaktes med en skriftlig klage i etterkant. Styrets forslag til vedtak: Husordensreglene punkt 9 endres i tråd med forslaget ovenfor.

23 23 Galgeberg Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 2 år foreslås: Hans Petter Pedersen Lørenveien 41 C B. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Axel Jensen Eskil Muan Sæther Galgeberg 3 A Galgeberg 3 M Styremedlemmer som ikke er på valg: Marita Nakken Thea Michelle Torp Rivas Galgeberg 3 A Galgeberg 3 C C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Kristina Storeng Galgeberg 3 D 2. Mattis Laskemoen Galgeberg 3 J D. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Marita Nakken Galgeberg 3 A Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Axel Jensen Galgeberg 3 A E. Som valgkomité for 1 år foreslås: Egil Juul Mona Hjelvik Trine Schønberg Galgeberg 3 J Galgeberg 3 C Galgeberg 3 M I valgkomiteen for Galgeberg Borettslag Mona Hjelvik Egil Juul Trine Schønberg

24 24 Galgeberg Borettslag Orientering om borettslagets drift Styrets arbeid Styret i Galgeberg borettslag vil ønske alle nye beboere velkommen, og takke for sist til allerede etablerte andelseiere. Styret har i løpet av året avholdt 13 styremøter og ett regnskapsmøte. Galgeberg Borettslag har seks forretningslokaler til utleie. Disse er ved hjørnet Trappa/ St. Halvards gate, St. Halvards gate (oppg. F), hjørnet St. Halvardsgate/Åkebergveien (oppg. A), samt alle leielokalene som naturlig tilgrenset oss langs Åkebergveien. Til informasjon er leietakerne Galgeberg Sushi, Eiendomsmegler1, Dr. Pizza & Times Bar (begge under Lincoln Pub), Sporveisbussene og Raian Dagligvare. Vi leier i tillegg ut plass til antenner for ICE Network på tak og til JCDecaux Norge for reklame ned mot Jordal. Galgeberg borettslag har en egen hjemmeside på internett. Du kan finne oss på Her vil vi legge ut relevant informasjon om vårt borettslag. Viktig informasjon vil også komme opp på våre oppslagstavler som tidligere. Mens arbeidet i 2015 i vesentlig grad var dreiet rundt rehabilitering av taket, har styret i 2016 konsentrert seg om forefallende arbeid og planlegging av kommende års vedlikeholdsarbeid. Det ble i 2016 utarbeidet en tilstandsrapport for alle vinduene i borettslaget. Disse ble sist byttet ut i 1982, og flere av dem er nå klare for utskiftning. Dette gjelder hovedsakelig vinduene ut mot Strømsveien, samt enkelte av vinduene ut mot Trappa på vestsiden av bygningen. Arbeidet med utskiftning begynner våren 2017, og samtidig vil alle vinduskarmene i borettslaget bli malt. Etter innspill fra generalforsamlingen ble det i 2016 utredet muligheter for å forbedre reservasjonssystemet for vaskekjellerne. Dessverre har det vist seg at en del av hengelåsene på vasketablåene er gjenglemt av tidligere beboere, og disse er nå fjernet. Resultatet av opprydningen har øyensynlig fungert bra, og følgelig vil det i fremtiden foretas hyppigere kontroller av vasketablåene slik at borettslagets beboere skal oppleve mer tilgjengelighet og større fleksibilitet. Etter innspill fra generalforsamlingen ble det i 2016 foretatt en opprydning i syklene i bakgården. Det er et tilbakevennende problem at gamle, ubrukte og gjenglemte sykler tar opp plassen for sykler som er i bruk, og opprydningen har ført til noe høyere kapasitet. Det vil imidlertid bli foretatt tilsvarende opprydninger i årene fremover for å sikre at alle som har behov for sykkelparkering, får det. Galgeberg borettslag inngikk i 2015 avtale med Norsk Brannvern om årlig kontroll av alle andelene. Første inspeksjon fant sted i 2016, og i mai fikk alle andelene installert nye røykvarslere og slukkere. Styret ønsker vel møtt til årets generalforsamling, og håper å se så mange som mulig. Til slutt vil vi rette en stor takk til vår vaktmester Henning Nordby, som med sin kompetanse og inngående kjennskap til borettslagets drift utgjør en uvurderlig ressurs som vi alle nyter godt av.

25 25 Galgeberg Borettslag Styret Styret har postkasse ved kjellernedgangen, oppgang M. Se ellers oppslag i oppgangene. Styret kan også nåes per e-post: galgeberg@styrerommet.net. Borettslagets hjemmeside er Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmester Borettslagets egen vaktmester, Henning Nordby, ivaretar den daglig driften og vedlikeholdet i borettslaget. Henning Nordby jobber full stilling som vaktmester, mens hjelpevaktmester Stian Nyseth Moen er ansatt på timebasis. Vaktmesteren har verksted i kjelleren ved oppgang H, og kan treffes på Det er installert telefonsvarer som kan ta imot beskjeder. Unngå å ringe utenom ordinær arbeidstid. Parkering Borettslaget har ikke egne parkeringsplasser. Det er forbudt å parkere på fellesområdene, se for øvrig skilting. Styret har avtale med Falk om borttauing av feilparkerte biler. Nøkler/skilt Nøkler samt skilt til ringeklokke/postkasse bestilles hos vaktmester. Vaskeri Borettslaget har fellesvaskerier i oppgangene C, D, G, H, J og K. Renhold Borettslaget har avtale med Nino Pareglio om ukentlig trappevask. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i IF SKADEFORSIKRING(35704) med polisenummer Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebygging skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler i hver etasje, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret.

26 26 Galgeberg Borettslag HMS Helse, miljø og sikkerhet Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å vurdere risiko, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Individuell nedbetaling av fellesgjeld Borettslaget har lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin del av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget. Ved henvendelse til OBOS Avdeling medlemslag vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 30. mai og 30. november på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Innbetalingen må være kreditert OBOS klientkonto senest 10 dager før terminforfall. Dersom fristen ikke overholdes vil nedbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir returnert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr pr. gang. Andelseieren vil da få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Fjernvarme Galgeberg Borettslag får levert fjernvarme fra Hafslund Fjernvarme AS. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig.

27 27 Galgeberg Borettslag Større vedlikehold og rehabilitering 2015 Takrehabilitering Komplett rehabilitering av tak og nedløpsrør 2013 Fyrhuset Isolering av rør 2012 Ventilasjonsrens 2011 Høytrykkspyling av soilrør kjøkken 2010 Utbedring av støttemur/drenering/tak Utbedring av støttemur, samt drenering og nytt tak på forretningsbygg Inngjerding av parkeringsplasser Inngjerding av parkeringsplasser for moped/mc Tilstandsrapport/vedlikeholdsplan Tilstandsrapport/vedlikeholdsplan samt ENØK-analyse utarbeidet Inngjerding av sykkelstativ 2006 Oppdatering av brannsikringsutstyr 2005 Utvendig maling av vinduene Våtromsrehabilitering Rehabilitert utomhusanlegget Nye vaskemaskiner og tørketromler Ny oljekjele installert Oppussing av oppganger Fyringsanlegget er rehabilitert Diverse Skiftet dører, kjellervinduer og vinduer i oppgangene. Samt nye takrenner, beslag og nedløp montert Det elektriske anlegget ble Ny elektrisk fyrkjele montert. rehabilitert Brannbalkonger og balkonger ble totalrenovert Soilrør og stigeledninger. Soilrør samt stigeledninger for vann ble skiftet og installert på kjøkken Nye vinduer ble satt inn.