Til andelseierne i Galgeberg Borettslag

Transkript

1 1 Galgeberg Borettslag Til andelseierne i Galgeberg Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Galgeberg Borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Galgeberg Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Galgeberg Borettslag avholdes torsdag 16. april 2015 kl i Vålerenga Velhus. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2014 A) Årsberetning og regnskap for 2014 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 1 styremedlem for 1 år D) Valg av 1 varamedlem for 1 år E) Valg av 1 delegert(e) med vara til OBOS generalforsamling for 1 år F) Valg av valgkomité for 1 år Oslo Styret i Galgeberg Borettslag Hans-Petter Pedersen /s/ Randi Skarstein /s/ Johannes Hafsahl /s/ Ragnhild Løseth /s/ Lene Sørensen /s/

3 3 Galgeberg Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2014 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Hans-Petter Pedersen Ensjøveien 6 B Nestleder Randi Skarstein Hans Nordahls Gate 84 Styremedlem Johannes Hafsahl Dælenenggata 36 Styremedlem Ragnhild Løseth Galgeberg 3 M Styremedlem Lene Sørensen Galgeberg 3 D Varamedlem Asbjørn Aas Galgeberg 3 C Varamedlem Helene Hem Halum Galgeberg 3 E Varamedlem Marita Nakken Galgeberg 3 A Varamedlem Nino Pareglio Galgeberg 3 D Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Randi Skarstein Hans Nordahls Gate 84 Varadelegert Johannes Hafsahl Dælenenggata 36 Valgkomiteen Martine Gjørtz Howden Egil Juul Trine Schønberg Galgeberg 3 H Galgeberg 3 J Galgeberg 3 M Styrets medlemmer består i dag av 2 menn og 3 kvinner. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Galgeberg Borettslag Borettslaget består av 175 andelsleiligheter. I tillegg kommer 3 tjenesteleiligheter. Galgeberg Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 1 Gamle Oslo i Oslo kommune med følgende adresse: Galgeberg 3 Gårds- og bruksnummer: Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986 er på m2.

4 4 Galgeberg Borettslag Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Galgeberg Borettslag har 1 ansatt. Det har ikke vært skader eller ulykker i 2014 Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2014 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Borettslaget har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr Andre inntekter, se note 3. Kostnader Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr Dette er kr lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak to ting, mild vinter med lavere energiforbruk og en periodisert kostnad som er ført i Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) I løpet av 2014 ble det innbetalt kr 0 på IN-ordningen. Disponible midler Borettslagets disponible midler er en vesentlig størrelse knyttet til borettslagets økonomi og utgjorde pr kr

5 5 Galgeberg Borettslag For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2015 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, mens renovasjonsavgiften øker med 12,5 %. Feieravgiften forblir uendret. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Byggekostnadsindeksen som har økt med 6,6 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har et lån i Eika til en flytende rentesats på 3,35% som i henhold til nedbetalingsplanen vil være nedbetalt Borettslaget har i tillegg et lån i OBOS til en rentesats på 3,95% som planlegges å være nedbetalt i For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,35 % Sparekonto 2,40 % Forretningsførerhonorar Fra ble alle tjenester momspliktige og mva er nå tillagt forretningsførerhonoraret. Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Forestående renovering av taket gjør at driften i 2015 forutsetter en økning av felleskostnadene med virkning fra 1. juni eller 1. september.

6 6 Galgeberg Borettslag For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo Styret i Galgeberg Borettslag Hans-Petter Pedersen /s/ Randi Skarstein /s/ Johannes Hafsahl /s/ Ragnhild Løseth /s/ Lene Sørensen /s/

7 Til generalforsamlingen i Galgeberg Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Galgeberg Borettslag, som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2014, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Galgeberg Borettslag per 31. desember 2014, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

8 Revisors beretning Galgeberg Borettslag, side 2 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 17. mars 2015 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern Statsautorisert revisor (2)

9 . 9 Galgeberg Borettslag 005 GALGEBERG BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tilbakeføring av avskrivning Fradrag kjøpesum anl.midler Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

10 10 Galgeberg Borettslag 5 - GALGEBERG BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note Kapitalkostnader Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FØR IN: DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til annen egenkapital

11 11 Galgeberg Borettslag 5 - GALGEBERG BORETTSLAG BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Andre varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken Sparekonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 177 * Annen egenkapital/udekket tap 17/ SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Påløpte renter Påløpte avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

12 12 Galgeberg Borettslag Pantstillelse Garantiansvar 0 0 OSLO, , STYRET FOR GALGEBERG BORETTSLAG Hans-Petter Pedersen /s/ Randi Skarstein /s/ Johannes Hafsahl /s/ Ragnhild Løseth /s/ Lene Sørensen /s/

13 Galgeberg Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har etablert en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av borettslagets fellesgjeld. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne er behandlet etter egenkapitalløsningen. Egenkapitalløsningen innebærer at individuelle nedbetalinger fra andelseiernes side inntektføres i selskapet det året nedbetalingen finner sted, og føres via balansen som egenkapital. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne går direkte videre til borettslagets lånegiver via en klientkonto, og påvirker ikke borettslagets likviditet. Nedbetalingene gir de andelseiere som har nedbetalt, reduksjon i rente- og avdragsdelen av fremtidige felleskostnader. Andelseierne som har nedbetalt ekstraordinært, har fått sikkerhet ved inntrederett i pantobligasjonen som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Borettslagets beregnede forpliktelse overfor andelseiere som har nedbetalt, fremgår som egenkapital fra IN, under noten for annen egenkapital.

14 14 Galgeberg Borettslag NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Lokaler Diverse Framleietillegg Reg.kapitalkostnader (IN) Kapitalkostnader (IN) Fratrekk kapitalkostnader (IN) SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Felleskostnader Framleietillegg Reg.kapitalkostnader (IN) 72 Kapitalkostnader (IN) SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Utleie andel SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Overtid Lønn rengjøringshjelp Påløpte feriepenger Fri bolig Naturalytelser speilkonto Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader AFP-pensjon Yrkesskadeforsikring SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 1,5 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2013/2014, og er på kr ,- I tillegg har styret / valgkomite og ansatte fått dekket servering og julebord for kr ,-, jf. note 11.

15 15 Galgeberg Borettslag NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 6 625,- NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold vaskerianlegg Kostnader leiligheter, lokaler Erstatning v/vannskader Kostnader dugnader -695 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ENERGI/FYRING Elektrisk energi Fjernvarme Andre fyringskostnader SUM ENERGI / FYRING NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Verktøy og redskaper Driftsmateriell -970 Lyspærer og sikringer Renhold ved firmaer Andre fremmede tjenester

16 16 Galgeberg Borettslag Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell -214 Trykksaker Møter, kurs, oppdateringer mv Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader -78 Telefon/bredbånd Telefon, annet Porto Drivstoff biler, maskiner osv Vedlikehold biler/maskiner osv Bank- og kortgebyr -838 Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Obos banken Eika Obos banken termingebyr -100 Eika termingebyr -600 Renter på leverandørgjeld -7 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Oppskrevet SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i 1986 Gnr.232/bnr.137 Tjenesteleilighet hvor innskudd ikke er beregnet: nr. 4, 122 og 123. Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.

17 17 Galgeberg Borettslag NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Snøfreser nr.1 Tilgang Avskrevet tidligere Vaskemaskin Kostpris Avskrevet tidligere Avskrevet i år -1 0 Vaskemaskin nr. 2 Kostpris Avskrevet tidligere Avskrevet i år Vaskemaskin nr. 3 Tilgang Avskrevet i år Vaskemaskin nr. 4 Tilgang Avskrevet i år Vaskemaskin nr. 5 Tilgang SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Utlegg skadesaker Avregningskonto Fordringer/håndkasse for ansatte/tillitsvalgte Avsatt utleie - leil Skattetrekk overført OBOS Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2015) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER

18 . 18 Galgeberg Borettslag NOTE: 17 ANNEN EGENKAPITAL Opptjent egenkapital Egenkapital fra IN tidligere Egenkapital fra IN Reduksjon EK fra IN SUM ANNEN EGENKAPITAL Egenkapital fra IN er spesifisert for å vise at opparbeidelsen av deler av egenkapitalen skyldes at andelseiere ekstraordinært har nedbetalt på sin andel av fellesgjelden. Tallet er beregnet med utgangspunkt i summen av samtlige ekstraordinære nedbetalinger som er foretatt over årenes løp, korrigert slik at egenkapitalen fra IN reduseres i samme takt som pantelånet. Linjen "Reduksjon EK fra IN" er beregnet ut fra at egenkapitalen fra IN skal reduseres i samme takt som pantelånet nedbetales. NOTE: 18 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av selskapets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i selskapet. NOTE: 19 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Terra Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 3,35%. Løpetiden er 30 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år OBOS Renter : 3,95%, løpetid 30 år Opprinnelig, Nedbetalt tidligere, ordinære avdrag Nedbetalt i år, ordinære avdrag Nedbetalt tidligere, IN Nedbetalt i år, IN Lånet er et annuitetslån. For ytterligere informasjon om individuell nedbetaling av fellesgjeld, se note 1. SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN

19 Galgeberg Borettslag NOTE: 20 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig Nedbetalt tidligere SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 21 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 22 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 23 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån Påløpte avdrag Beregnede IN forpliktelser TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger Tomt TOTALT

20 20 Galgeberg Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 2 år foreslås: Hans-Petter Pedersen Ensjøveien 6 B B. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Lene Sørensen Eskil Muan Sæther Galgeberg 3 D Galgeberg 3 H Som styremedlem for 1 år foreslås: Leif Ø Hagen Galgeberg 3 M Styremedlemmer som ikke er på valg: Ragnhild Løseth Galgeberg 3 M Som varamedlemmer for 1 år foreslås: Marita Nakken Elisif Svendsen Kristina Storeng Galgeberg 3 A Galgeberg 3 D Galgeberg 3 D C. Som valgkomité for 1 år foreslås: Martine Howden Egil Juul Trine Schønberg Galgeberg 3 H Galgeberg 3 J Galgeberg 3 M D. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Både delegert og varadelegert velges på generalforsamlingen. I valgkomiteen for Galgeberg Borettslag Martine Howden Egil Juul Trine Schønberg

21 21 Galgeberg Borettslag Orientering om borettslagets drift Styrets arbeid Styret i Galgeberg borettslag vil ønske alle nye beboere velkommen, og takke for sist til alle allerede etablerte andelseiere. Styret har i løpet av året avholdt 14 styremøter, et regnskapsmøte, og et informasjonsmøte for styret valgt på forrige generalforsamling. Galgeberg Borettslag har 6 forretningslokaler til utleie. Disse er ved hjørnet Trappa/ St. Halvards gate, St. Halvards gate (oppg F), hjørnet St. Halvardsgate/Åkebergveien (oppg A), samt alle leielokalene som naturlig tilgrenset oss langs Åkebergveien. Til informasjon er leietakerne: Galgeberg Café, Eiendomsmegler1, Dr.Pizza & Times Bar (begge under Lincoln Pub), Sporveisbussene og Raian Dagligvare. Vi leier i tillegg ut plass til antenner for Network Norway på tak og til JCDecaux Norge for reklame ned mot Jordal. Galgeberg borettslag har en egen hjemmeside på internett. Du kan finne oss på Her vil vi legge ut relevant informasjon om vårt borettslag. Viktig informasjon vil også komme opp på våre oppslagstavler som tidligere, da ikke alle har tilgang til internett. I høst startet styret arbeidet med taket. Vi har valgt OBOS Prosjekt til å hjelpe oss med prosjektet. Det er lagt ned et godt stykke arbeid med å utarbeide hva som måtte gjøres. Konklusjonen er at hele taket vil bli byttet ut. Gesimsen rundt taket vil også bli reparert. Det har ikke blitt gjort noe med taket siden gården var ny, så dette er en absolutt nødvendig renovering. I skrivende stund er prisforespørsel ute. Styret vet derfor ikke hva kostnadene blir ennå, og kan således ikke kommentere dette. Styret har også reforhandlet kontrakten med Canal Digital. Alle våre leiligheter vil nå få en HD PVR dekoder. (dekoder med mulighet for opptak) I disse dager holder Relacom med å installere disse. Relacom er leid inn for å gjøre jobben for Canal Digital. Styret vil minne om at disse dekoderne er Canal Digital sin eiendom. Disse skal således stå igjen i leiligheten ved en eventuell utflytting. De som mangler dekoder eller modem, bes ta kontakt med styret. I året som er gått har vi reforhandlet leiekontraktene med 2 av våre forretningslokaler. Disse er Galgeberg Café og Eiendomsmegler 1. Sist nevnte holder nå på med en stor oppussing av lokalene. Det har også i år vært noen klager på støy. Styret ber våre beboere ta hensyn til at vi bor i en blokk hvor lyd lett høres hos naboen, og respektere husordensreglene. Vi vil alle ha et hyggelig borettslag. Respekter dine naboer og ta vare på hverandre. Ingen vil bo i et borettslag hvor det er mye støy og uro.

22 22 Galgeberg Borettslag Styret minner om at brannsikringsutstyr som tilhører leiligheten er som følger: 2 røykvarslere/brannvarslere, 1 brannteppe og 1 brannslukningsapparat. Vil også minne om at brannslukningsapparater må snus på hode 2 ganger i året. De som ikke har dette i sin leilighet, bes ta kontakt med vaktmester. Det har nå blitt en tradisjon i Galgeberg Borettslag at vi avholder et loppemarked med påfølgende sommerfest. Denne vil i år bli avholdt 13. Juni. Det blir da avholdes loppemarked på dagen og sommerfest på kvelden. Følg med på oppslagstavlen i din oppgang. Det er alltid hyggelig å bli bedre kjent med naboen. Styret ønsker vel møtt til årets generalforsamling, og håper selvfølgelig å se så mange som mulig. Helt til slutt vil vi gjerne benytte anledningen til å takke vår vaktmester Henning Nordby, for nok et år med god service, tjenestevillighet og ansvarsfølelse som vi alle nyter godt av. Styret Styret har postkasse ved kjellernedgangen, oppgang M. Se ellers oppslag i oppgangene. Styret kan også nåes per e-post: galgeberg@styrerommet.net. Borettslagets hjemmeside er Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmestertjeneste Borettslagets egen vaktmester, Henning Nordby, ivaretar den daglig driften og vedlikeholdet i borettslaget. Henning Nordby jobber full stilling som vaktmester, mens hjelpevaktmester Stian Nyseth Moen er ansatt på timebasis. Vaktmesteren har verksted i kjelleren ved oppgang H, og kan treffes på Det er installert telefonsvarer som kan ta imot beskjeder. Unngå å ringe utenom ordinær arbeidstid. Parkering Borettslaget har ikke egne parkeringsplasser. Det er forbudt å parkere på fellesområdene, se for øvrig skilting. Styret har avtale med Falk om borttauing av feilparkerte biler. Nøkler/skilt Nøkler samt skilt til ringeklokke/postkasse bestilles hos vaktmester. Vaskeri Borettslaget har fellesvaskerier i oppgangene C, D, G, H, J og K. Renhold Borettslaget har avtale med Nino Pareglio om ukentlig trappevask. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast

23 23 Galgeberg Borettslag utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Individuell nedbetaling av fellesgjeld Borettslaget har lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin del av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget. Ved henvendelse til OBOS Avdeling medlemslag vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 30. mai og 30. novmber på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Innbetalingen må være kreditert OBOS klientkonto senest 10 dager før terminforfall. Dersom fristen ikke overholdes vil nedbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir returnert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr pr. gang. Andelseieren vil da få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS.

24 24 Galgeberg Borettslag Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Fjernvarme Galgeberg Borettslag får levert fjernvarme fra Hafslund Fjernvarme AS. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Telefoni og bredbånd OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se Større vedlikehold og rehabilitering 2013 Fyrhuset Isolering av rør 2012 Ventilasjonsrens 2011 Høytrykkspyling av soilrør kjøkken 2010 Utbedring av støttemur/drenering/tak Utbedring av støttemur, samt drenering og nytt tak på forretningsbygg Inngjerding av parkeringsplasser Inngjerding av parkeringsplasser for moped/mc Tilstandsrapport/vedlikeholdsplan Tilstandsrapport/vedlikeholdsplan samt ENØK-analyse utarbeidet Inngjerding av sykkelstativ 2006 Oppdatering av brannsikringsutstyr 2005 Utvendig maling av vinduene Våtromsrehabilitering Rehabilitert utomhusanlegget Nye vaskemaskiner og tørketromler Ny oljekjele installert Oppussing av oppganger Fyringsanlegget er rehabilitert Diverse Skiftet dører, kjellervinduer og vinduer i oppgangene. Samt nye takrenner, beslag og nedløp montert Det elektriske anlegget ble Ny elektrisk fyrkjele montert. rehabilitert Brannbalkonger og balkonger ble totalrenovert Soilrør og stigeledninger. Soilrør samt stigeledninger for vann ble skiftet og installert på kjøkken.

25 25 Galgeberg Borettslag Nye vinduer ble satt inn.