AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Arkoconsult AS Postboks VALESTRANDSFOSSEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /17 EBYGG GOPE AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 177 Bnr 206 Tiltakets adresse : Salhusvegen 247 Tiltakets art Tiltakshaver : Bruksendring naust : Asle Hjelmaas Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om rammetillatelse til bruksendring av naust til boligformål, med areal på 254 m 2 BRA. Tiltaket består av en boenhet på tre etasjer, med integrert garasje i første etasje. Det er søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan pkt vedrørende byggegrense langs strandlinjen på 25 m. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf. reguleringsplan R Reguleringsplan for Salhus, vern av eldre bebyggelse Byggegrense langs sjø. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, vesentlig tilsidesatt. Tiltaket: Med hjemmel i pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf. reguleringsplan R Reguleringsplan for Salhus, vern av eldre bebyggelse Byggegrense langs sjø, samt pbl

2 28-1 Byggegrunn, miljøforhold m.v. avslås søknad om tillatelse til bruksendring av naust til boligformål. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten og tilleggsdokumentasjon mottatt , , , , , og SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr Reguleringsplan for Salhus, vern av eldre bebyggelse, stadfestet , og er regulert til boliger med tilhørende anlegg. Den er i kommuneplanens arealdel vist som sentrumsformål, hensynsone bevaring kulturmiljø. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med reguleringsplanens bestemmelse pkt vedrørende byggegrense langs sjø. Det er 25 m byggegrense langs strandlinjen innenfor planområdet, byggegrensen omfatter også bruksendring. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelsen om byggegrense langs sjø er hensynet til kvaliteter knyttet biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. I den konkrete saken skal et eksisterende naust bruksendres til boligformål. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved å gi dispensasjon er at naustet ligger i et område som er regulert til bolig, det ikke medfører nytt byggetiltak, bare bruksendring av eksisterende bygning, det vil ikke bli gjort vesentlige fasadeendringer, det er et positivt bidrag til Salhus som levende bygd, da det etableres ny boenhet, det ikke skal brukes til utleie, den eksisterende bygningen blir utnyttet, andre bygninger, som Salhus Væverier og gnr 177 bnr 290 er blitt bruksendret til boliger og at tiltaket ikke fører til ytterligere privatisering av strandlinjen. Ulempene vil være at naustmiljø med tilhørende kaianlegg ikke er egnet til boligformål, da blant annet med hensyn til uteareal. Utearealet ved omsøkte tiltak er ikke i tråd med kommuneplanens krav til uteareal, jf. kommuneplanens bestemmelser pkt. 10. Kaianlegget som skal benyttes til uteareal ligger for det meste mot nord, nedenfor en bratt skrent. Det settes tvil med om dette området har tilstrekkelige solforhold i henhold til pkt. 5 Lokalklima i kommuneplanens bestemmelse pkt. 10. I tillegg kommer hensyn knyttet til sikkerhet mht. fall i sjøen, da hele utearealet befinner seg på en kai. Tiltaket vil føre til en økt privatisering av strandlinjen, da utomhus område knyttet til en bolig er mer privatisering av området enn om dette hadde vært en kai knyttet til naust eller industri. Dette gjelder forhold knyttet til innsyn fra sjøen. Hensyn knyttet til forsvarlighet og skader som kan oppstå som følge av stormflo, bølgepåvirkning og havnivåstigning, taler heller ikke for at det kan innvilges dispensasjon fra byggeforbudet. Dette er videre drøftet nedenfor. Side 2 av 7

3 Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering ikke fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, med videre henvisning til reguleringsplan nr vedrørende Byggegrense langs sjø. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Museumsenteret i Hordaland og Salhus Båtlag. Merknadene fra Museumsenteret i Hordaland, går i hovedsak på detaljer knyttet til sprosser, midt stolper, lister etc. i vinduer og dører. Merknaden fra Salhus Båtlag går på forhold knyttet til veirett og bruksendring av naust til bolig står i «klart motsetning til båtlagets interesser om å bevare stedets miljø og egenart». Når det gjelder forhold knyttet til veirett, er dette vurdert nedenfor under adkomst/avkjørsel. Videre er det ikke gitt dispensasjon fra byggegrense mot sjø, så bygningsmyndighetene har delvis tatt merknaden til følge. Imidlertid har Byantikvaren ikke byantikvaren gitt direkte negative innspill til tiltaket, men er viktig at tiltaket fremstår som et naust og ikke bolighus, jf. referat fra møte Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Saken er sendt på høring til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune, og det er ikke kommet tilbakemelding innen gitte frist. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Grønn etat har følgende tilbakemelding datert : Side 3 av 7

4 Atkomst/avkjørsel: Trafikketaten har følgende uttalelse datert vedrørende avkjørsel: Videre har Salhus Båtlag merknad vedrørende vegrett på den private vegen, da den eksisterende vegretten over Båtlagets eiendom gjaldt tilkomst til naust, og ikke bolig. Bygningsmyndighetene anser imidlertid at dokumentert vegrett er tilstrekkelig jf. pbl Vi presiserer imidlertid at bygningsmyndighetene ikke har myndigheter til å avgjøre privatrettslige forhold mellom partene, knyttet til detaljer i vegretten. Vannforsyning og avløp: Etter pbl 27-1 og 27-2 skal eiendommen være sikret lovlig vann og avløpsordning før rammetillatelse kan gis. Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig vannforsyning og avløp, jf. pbl 27-1 og Vann og avløpsetaten har avslått søknad om utslippstillatelse, i vedtak datert Naturrisiko: Plan- og bygningsloven 28-1, første ledd, har følgende ordlyd: Grunn kan bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det omsøkte tiltaket befinner seg på en kai, som er omtrent 1 m over havnivå/kartnull. Det ble i 2006 gjennomført en kartlegging av ekstremverdier av vannstand og bølgehøyder i Bergen kommune, utført av meteorologisk institutt. Kartleggingen viser at det for området er en ekstremvannstand (Hvm) mellom 4,2 til 4,7 m over dagens havnivå. Dette tallet består av summen av høyeste astronomiske vannstand med ekstrem stormflo (2,0 m), generell vannstandsøkning (0,5 m) og den delen av maksimal bølgehøyde som ligger over vannspeilet (Hb). Hb for området er beregnet til å være 1,7 til 2,2 m, jf. rapport datert Denne rapporten er basert på en generell vannstandsøkning på 0,5 m. I veiledningen «Håndtering av havnivåstigning i kommunal planlegning», utarbeidet av Direktoratet for samfunnsikkerhet og Side 4 av 7

5 beredskap (DSBD) desember 2011, opereres det med en høyere havnivåstigning for Bergen, mellom 53 og 108 cm for år Dersom en legger beregningen som DSBD har utarbeidet i veiledningen fra desember 2011, vil kotehøyde for sårbare områder bli mellom 4,7 og 5,2, dvs. enda høyere enn beregnet av Meteorologisk institutt i Dette er ekstremverdier, men dokumenterer at det omsøkte tiltaket er svært sårbart i forhold til naturskader knyttet til stormflo, bølgepåvirkning og havnivåstigning. I tillegg er det strengere krav i forhold til sikkerhet mot flom og stormflo mot bolig, i forhold til naust, jf. TEK Største nominelle årlige sannsynlighet for flom og stormflo som tillates for naust er på 1/20, mens tilsvarende for bolig er med årlig sannsynlighet på 1/200. Etter bygningsmyndighetens vurdering kan det ikke oppnås tilstrekkelig sikkerhet mot naturfare for det aktuelle tiltaket. Med hjemmel i pbl 28-1 avslår bygningsmyndigheten søknad om tillatelse til bruksendring av naust til boligformål. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det foreligger ikke en formell uttalelse fra byantikvaren, bare et møtereferat skrevet av ansvarlig søker. Dersom vedtaket påklages, må det påregnes at bygningsmyndighetene vil sende saken på høring til Byantikvaren. I tillegg må det foreligge forhåndsuttalelse fra Vannog avløpsetaten. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: gunn.petersen@bergen.kommune.no Side 5 av 7

6 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Gunn Østvik Petersen - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: Asle Hjelmaas, Salhusvegen 247 B, 5107 SALHUS SALHUS BÅTLAG, Båthavnen, 5107 SALHUS Museumsenteret i Hordaland v/arild Sætre, Salhusvegen 201, 5107 SALHUS Side 6 av 7

7 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 7 av 7