Til andelseierne i Leirskallen Borettslag

Transkript

1 Til andelseierne i Leirskallen Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Leirskallen Borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Leirskallen Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Leirskallen Borettslag avholdes onsdag 24. mai 2017 kl i varmestua i Leirskallen Turnhall. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2016 A) Årsberetning og regnskap for 2016 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Andre godtgjørelser 4. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 1 styremedlem for 2 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år D) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år E) Valg av valgkomité for 1 år Oslo, Styret i Leirskallen Borettslag Thor-Erik Stenberg /s/ Audun Øvrum /s/ Marit Evertsen Grimstad /s/ Linda Haagensen /s/

3 3 Leirskallen Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2016 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Thor-Erik Stenberg Leirskallen 18 Nestleder Marit Evertsen Grimstad Leirskallsvingen 25 Styremedlem Audun Øvrum Leirskallen 6 Styremedlem Linda Haagensen Leirskallbakken 23 Varamedlem Marianne Myrvoll Nystøyl Leirskallen 10 Varamedlem Vegard Ulsund Leirskallen 1 Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Thor-Erik Stenberg Leirskallen 18 Varadelegert Marit Evertsen Grimstad Leirskallen 6 Valgkomiteen Vidar Bjertnæs Leirskallbakken 11 Hilde Kolnes Leirskallen 7 Lars Neegaard Leirskallsvingen 13 Styrets medlemmer består i dag av 2 menn og 2 kvinner. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Leirskallen Borettslag Borettslaget består av 42 andelsleiligheter. Leirskallen Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 14 Nordstrand i Oslo kommune med følgende adresse: Leirskallbakken 1-15 Leirskallen Leirskallsvingen 1-27 Leirskallbakken Gårds- og bruksnummer : og 40 Første innflytting skjedde i Tomtene, kjøpt i 1986 er på m2. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.

4 4 Leirskallen Borettslag Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Leirskallen Borettslag har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2016 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2016 er satt opp under denne forutsetning. Borettslaget har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Inntekter Driftsinntekter i 2016 var til sammen kr Det er ingen vesentlige avvik i forhold til budsjett. Avviket skyldes at enkelte andeler har fått eiendomsskatt, og fordi dette er krevd inn via felleskostnadene. Andre inntekter består i hovedsak av viderefakturering for andel av Tv-avgift, samt inntekt for salg av garasje. Kostnader Driftskostnadene i 2016 var til sammen kr Dette er kr høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak: Drift og vedlikehold Kostnaden beløper seg til kr , mot budsjettert kr Avviket skyldes et kloakkbrudd i Leirskallsvingen. Kommunale avgifter Kostnaden beløper seg til kr , mot budsjettert kr Dette avviket skyldes at Oslo kommune innførte eiendomsskatt. Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital.

5 5 Leirskallen Borettslag Disponible midler Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var pr kr og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2017 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr til det generelle vedlikeholdet. Kommunale avgifter i Oslo kommune Oslo Kommune har ikke budsjettert med endring i de kommunale avgiftene for Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2017 har økt med kr Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 4,2 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Leirskallen Borettslag. Lån Leirskallen Borettslag har lån i Eika Boligkreditt AS. Ett lån til en flytende rentesats på 2,25%. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,65 % p.a Forretningsførerhonorar Fra vil forretningsførerhonoraret utgjøre kr eks mva. Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet.

6 6 Leirskallen Borettslag Felleskostnader Borettslagets styre har utarbeidet et budsjett som vil gi positive disponible midler i Budsjettet innebærer en økning av felleskostnadene på 3 % fra Neste års budsjett er nærmere omtalt under avsnittet «Kommentarer til budsjett for 2017». For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Leirskallen Borettslag Thor-Erik Stenberg /s/ Audun Øvrum /s/ Marit Evertsen Grimstad /s/ Linda Haagensen /s/

7 Til Generalforsamlingen i Leirskallen Borettslag Uavhengig revisors beretning Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet Konklusjon Vi har revidert Leirskallen Borettslags årsregnskap som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2016, resultatregnskap for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper. Etter vår mening er det medfølgende årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av borettslagets finansielle stilling per 31. desember 2016, og av dets resultater for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Grunnlag for konklusjonen Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av årsregnskapet. Vi er uavhengige av borettslaget slik det kreves i lov og forskrift, og har oppfylt våre øvrige etiske plikter i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Øvrig informasjon Ledelsen er ansvarlig for øvrig informasjon. Øvrig informasjon består av årsberetningen og budsjettallene, men inkluderer ikke årsregnskapet og revisjonsberetningen. Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke øvrig informasjon, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen. I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom øvrig informasjon og årsregnskapet, kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Dersom vi konkluderer med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feilinformasjon er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret (ledelsen) er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil. PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

8 Uavhengig revisors beretning Leirskallen Borettslag Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til borettslagets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet. Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på årsregnskapet. Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg: identifiserer og anslår vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i årsregnskapet, enten det skyldes misligheter eller utilsiktede feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes utilsiktede feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av intern kontroll. opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontroll som er relevant for revisjonen, for å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. evaluerer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige konkluderer vi på hensiktsmessigheten av ledelsens bruk av fortsatt drift-forutsetningen ved avleggelsen av årsregnskapet, basert på innhentede revisjonsbevis, og hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser eller forhold som kan skape tvil av betydning om borettslagets evne til fortsatt drift. Dersom vi konkluderer med at det eksisterer vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i årsregnskapet, eller, dersom slike tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, at vi modifiserer vår konklusjon om årsregnskapet og årsberetningen. Våre konklusjoner er basert på revisjonsbevis innhentet inntil datoen for revisjonsberetningen. Etterfølgende hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at borettslaget ikke fortsetter driften. evaluerer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet i årsregnskapet, inkludert tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet representerer de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde. Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen og til hvilken tid revisjonsarbeidet skal utføres. Vi utveksler også informasjon om forhold av betydning som vi har (2)

9 Uavhengig revisors beretning Leirskallen Borettslag avdekket i løpet av revisjonen, herunder om eventuelle svakheter av betydning i den interne kontrollen. Uttalelse om øvrige lovmessige krav Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 21. mars 2017 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern Statsautorisert revisor (3)

10 . 10 Leirskallen Borettslag 118 LEIRSKALLEN BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tilbakeføring av avskrivning Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

11 11 Leirskallen Borettslag RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note Innkrevde felleskostnader Innbetalinger Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Reduksjon udekket tap

12 12 Leirskallen Borettslag BALANSE EIENDELER ANLEGGSMIDLER Note Bygninger Tomt Andre varige driftsmidler Aksjer og andeler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer Driftskonto OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 42 * Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0 Oslo, , Styret i Leirskallen Borettslag Thor-Erik Stenberg /s/ Marit Evertsen Grimstad /s/ Linda Haagensen /s/ Audun Øvrum /s/

13 Leirskallen Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Leietillegg for påbygg Eiendomsskatt Alarm SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Salg av garasje Fakturert TV-avgift SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret.

14 14 Leirskallen Borettslag NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2015/2016, og er på kr NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold utvendig anlegg Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Eiendomsskatt Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Verktøy og redskaper -140 Snørydding/gressklipping Alarmanlegg Kontor- og datarekvisita (Domene) -688 Trykksaker Porto Bank- og kortgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER

15 15 Leirskallen Borettslag NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 666 Renter av sparekonto i OBOS-banken SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Eika Boligkreditt AS renter av pantegjeld Eika Boligkreditt AS gebyr -600 Andre rentekostnader -239 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 13 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Oppskrevet SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.180/bnr.39 M. flere Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 14 VARIGE DRIFTSMIDLER Alarmanlegg Kostpris Avskrevet tidligere Avskrevet i år Garasje Borettslaget Kostpris Tilgang Avskrevet i år SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER NOTE: 15 AKSJER OG ANDELER Selskapet eier aksjer i Leirskallen Skisenter. Denne investeringen er regnskapsført etter kostmetoden, dvs. kostmetoden. Det vil si at de er bokført til opprinnelig kjøpspris.

16 Leirskallen Borettslag NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2017) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2017, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i NOTE: 17 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av selskapets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i selskapet. NOTE: 18 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,25 %. Løpetiden er 29 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 19 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 20 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger Tomt TOTALT

17 17 Leirskallen Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 2 år foreslås: Thor-Erik Stenberg Leirskallen 18 B. Som styremedlem for 2 år foreslås: Marit Evertsen Grimstad Leirskallen 6 Styremedlemmer som ikke er på valg: Audun Øvrum Leirskallsvingen 25 Linda Haagensen Leirskallbakken 23 C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Vegard Ulsund Leirskallen 1 2. Marianne Myrvoll Nystøyl Leirskallen 10 D. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Thor-Erik Stenberg Leirskallen 18 Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Audun Øvrum Leirskallsvingen 25 E. Som valgkomité for 1 år foreslås: Lars Neegaard Leirskallsvingen 13 Vidar Bjertnæs Leirskallbakken 11 Hilde Kolnes Leirskallen 7 I valgkomiteen for Leirskallen Borettslag Vidar Bjertnæs Hilde Kolnes Lars Neegaard

18 18 Leirskallen Borettslag Orientering om borettslagets drift Styrets arbeid Det er i 2016 avholdt 10 styremøter og 59 saker er behandlet. I tillegg har styret hatt flere arbeidsmøter og det er gjennomført et stort antall befaringer i forbindelse med vedlikeholdsoppgaver i borettslaget. Renovering av vann og avløp. Borettslagets vann og avløpsnett er i hovedsak det samme som da borettslaget ble bygget i ( ). Det har tidvis vært behov for vedlikehold av dette blant annet er det skiftet reduksjonsventil i mange av boligene. De siste to årene har det vært problemer med tilbakeslag av kloakk i flere boliger, spesielt i Leirskallsvingen, og det har vært gjennomført flere runder med spyling og inspeksjon av rørnettet. Etter sommeren i år ble problemene så store at rehabilitering av rørene til Leirskallsvingen og ble besluttet gjennomført. Under arbeidet viste det seg at rørene var fullstendig oppsmuldret og ett av rørene kollapset helt inn til en av leilighetene. Dette medførte at rør måtte graves opp utvendig og gulv brytes opp innvendig, noe som medførte en omfattende og kostbar utbedring. Siden omfanget ble såpass stort valgte styret også å skifte ut to av kummene tilhørende kloakkanlegget slik at det nå fremstår «som nytt». Styret planlegger å gjøre en kartlegging av status på vann og kloakkrør i borettslaget i 2017 da det ikke eksisterer en god oversikt over hvilke deler av vårt anlegg som er rehabilitert, og hvilke som har behov for dette. Deretter vil det bli besluttet ytterligere tiltak om det avdekkes behov for dette. Parkering Leirskallenhallen har nå vært i drift i ett år og som forventet er det periodevis betydelige parkeringsutfordringer for borettslagets beboere. Styret har fulgt dette opp gjennom året med dialog med utbygger, turnhallen og kommunen. Det er stor forståelse for utfordringene med dette i alle instanser, men lite konkret hjelp å få til å løse problemene. Styret følger saken nøye og presser på for å finne best mulig løsninger for våre beboere. Drenering Det har vært gjennomført flere befaringer hos beboere i løpet av året i forbindelse med dreneringsutfordringer/fukt i kjellere. Styret understreker at våre kjellere ikke er bygget etter dagens standard og slik sett ikke automatisk er egnet som beboelsesrom. Som vedtektene sier er det viktig at det luftes og er varme på i kjellerne slik at de holder seg tørre. (se borettslagets vedtekter og husordensregler). Det har også flere ganger vist seg at boliger med påbygg har nedløp fra takrenner hvor vann ikke dreneres vekk fra husveggene. Styret ønsker derfor at beboere sjekker sine nedløp og ser til at dette fungerer som det skal. Radon Styret har gjennom året fulgt opp etterkontroller på radonundersøkelsene som ble gjort i 2015 og det er gjort tiltak i de boliger hvor dette har vært nødvendig.

19 19 Leirskallen Borettslag Utbygging i Vestre Leirskallen. OBOS Forretningsbygg har solgt eiendomsprosjektet i Vestre Leirskallen og ny eier har i forbindelse med detaljplanlegging av prosjektet forespurt om mulighet for tilkobling til borettslagets vann- og kloakkanlegg. Styret har behandlet dette og har innhentet råd fra ekstern kompetanse for å se hvilke muligheter som ligger i dette for våre andelshavere. Det ble deretter stilt krav om at all videre utredning skulle gjøres av nøytral part for ny eiers regning. Foreløpig har ny eier ikke ønsket å gå videre med dette. Eiendomsskatt Oslo kommune besluttet å innføre eiendomsskatt i Dette medførte et betydelig ekstraarbeid for styret. Mange av andelene i borettslaget var satt opp med boligverdier som var betydelig høyere enn de skulle være. All informasjon om eiendomsskatt ble sendt samlet for alle andelene fra Oslo Kommune direkte til styret i borettslaget. Arbeidet med å gi detaljinformasjon om eiendomsskatt og grunnlagene for skatt til andelseierne ble overlatt til oss. Styret fulgte opp dette med å sende ut informasjonsskriv og andelseiere som var ilagt eiendomsskatt fikk personlig besøk med info om og råd om hvilke klagemuligheter som fantes. Strøm til lekeplassen Det er gjennomført el-kontroll på borettslagets anlegg som blant annet styrer belysning på lekeplassen. Der ble det avdekket feil på anlegget og det medfører en del gravearbeid å få utbedret dette. Siden sikringsskap og ledningsnett er uhensiktsmessig plassert på veggen hos en av beboerne har styret besluttet å finne en mer hensiktsmessig løsning på dette. Avtale med entreprenør er inngått og arbeidet vil bli gjennomført våren Annet vedlikehold Skandinavisk Utemiljø har også dette året vært leid inn for å utføre snøbrøyting og gressklipping i borettslaget og styret er godt fornøyd med arbeidet som gjøres. Vårdugnaden ble gjennomført i god tradisjon og som vanlig var det bra frammøte. Styret er veldig takknemlig for at beboerne stiller opp og tar i et tak til beste for oss alle. Julegranen i borettslaget ble som vanlig tent første søndag i advent. Det var godt frammøte og god stemning rundt juletreet. Oppsummering Styret vurderer at 2016 har vært et godt driftsår. Det har vært mange og til dels omfattende saker til behandling. Vi mener borettslaget har en solid økonomi, og god kontroll på inntekter og kostnader slik at vi kan håndtere de utfordringer som oppstår underveis over driften. Styret mener laget er godt posisjonert for å håndtere kommende vedlikeholdsoppgaver i borettslaget. Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger.

20 20 Leirskallen Borettslag Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i IF SKADEFORSIKRING (35704) med polisenummer Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebygging skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler i hver etasje, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. Alarm Borettslagets alarmanlegg er tilknyttet Sikkerhetsgruppen AS. Ved spørsmål om alarmanlegg ta kontakt på tlf: Borettslaget dekker basisabonnement. Ytterligere produkter/tjenester kan bestilles og dekkes av den enkelte andelseier. HMS Helse, miljø og sikkerhet Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å vurdere risiko, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS.

21 21 Leirskallen Borettslag Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Kabel-TV Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Canal Digital på telefon eller besøke deres nettside Større vedlikehold og rehabilitering 2016 Rehabilitering av kloakkledning, Leirskallsvingen 13,15,17 og Malt alle hus utvendig. Gjennomført radonmåling og utført nødvendige tiltak Sluttført dreneringsarbeid i Leirskallen 4 og På begynt dreneringsarbeid i Leirskallen 4 og /2009 Rehabilitering av borettslagets fasader. Utskifting av dører og vinduer. Tilleggs- og etterisolering. Ny utvendig kledning Rehabilitering av alle pipene; etablering av ny lekeplass i henhold til krav i nye forskrifter; drenering i Leirskallsvingen 17/19 og Leirskallbakken 13/ Drenering av Leirskallsvingen 25/ Alle hus ble malt Rehabilitert alle spillvannsledninger og noen vanninntak Skiftet alle tak. Skiftet nødvendig utvendig panel, malt alle hus, skiftet renner og nedløp