ULLENSVANG HERAD. Rammer og retningsliner for taksering i samband med eigedomsskatt.

Transkript

1 ULLENSVANG HERAD Rammer og retningsliner for taksering i samband med eigedomsskatt. Utkast av til Sakkunnig nemnd. Revidert av Sakkunnig nemnd Revidert av Sakkunnig nemnd etter møte med Geomatikk IKT AS Revidert etter møte i Sakkunnig nemnd Revidert etter møte i Sakkunnig nemnd Vedtatt av Sakkunnig nemnd Vedtatt av Klagenemnd Ny allmenn taksering av alle eigedomar så nær som kraftanlegg og bustadeigedomar i Ullensvang herad er vedteke av Heradsstyret

2 1. Om dokumentet Kva dokumentet omfattar Takseringsmetode Fakta om eigedomen Vurdering av eigedomen Handsaming av fakta og informasjon om den einskilde eigedom Ytre rammer Juridiske rammer Politiske rammer Teknologiske rammer: Sakkunnig nemnd sine hovudrammer for takseringa Eigedomar som skal takserast Element som inngår i omgrepet fast eigedom Gruppering av eigedomar Sjablonverdiar for å få fram gjennomsnittsverdi for ulike eigedomsgrupper Sonefaktorar: Rammer for enkelttakseringar: Overordna krav Arealstørrelse Bruk av faktorar Ytre faktor Indre faktor Spesielle bygningar protokolltakst Andre rammer for taksering Dokumentasjon av faktafeil Juridiske avklaringar Taksering av verk og bruk Informasjon til grunneigarane Open kommunikasjon Krav til kunnskap Kommunikasjonsåtferd Handtering av uføresette handingar Sakshandsaming Kvalitetssikring Rett sakshandsaming Opplegg for handsaming av klage på takst og feil Feil og retting av feil Handsaming av klage Milepælar i framdrifta

3 3 1. Om dokumentet. Eigedomsskatt vart innført for verk og bruk i Ullensvang herad i I samband med at det no er bestemt å utvida eigedomsskatten til å gjelda heile heradet fom. 2014, er det valt ei sakkunnig nemnd, i tillegg er det den kommunale klagenemnda som skal ta seg av eventuelle klager. Utgangspunktet for taksering er referert eigedomsskattelova 8A-2: verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal. Dette dokumentet ligg til grunn for takst i samsvar med Eigedomsskattelova 8. I tillegg vert også andre relevante lover og rettskjelder nytta som direkte eller indirekte får verknad for takseringsarbeidet. Målet er at takstnivået i størst mogeleg grad skal bli slik sakkunnig nemnd finn rimeleg med utgangspunkt i regelverk og med kunnskap om salsverdiar på eigedomar i Ullensvang herad. Det er og eit mål at framgangsmåten i takseringsarbeidet sikrar lik og rettferdig handsaming av eigedomar ved den gjennomgåande takseringa i 2013 og ved enkelttakseringar i etterfølgjande år. Rammene og retningslinene er formelt vedtekne av sakkunnig nemnd. 1.1 Kva dokumentet omfattar. Dette dokumentet om rammer og retningsliner for taksering tek stilling til fylgjande: Takseringsmetode: Val av takseringsmetode er eit viktig val som påverkar likebehandlinga, totalkostnadane i prosjektet og kostnadane i samband med dagleg drift i etterkant av prosjektet. Ytre rammevilkår: Det er tre ytre rammevilkår som prosjektet må retta seg etter. Dei juridiske rammene som ligg føre for takseringsarbeidet. Dei politiske rammene som heradsstyret i Ullensvang har trekt opp. Dei mogelegheitene og avgrensingane som teknologien gjev. Overordna rammer vedtekne av sakkunnig nemnd: Gjennom dette dokumentet trekkjer sakkunnig nemnd opp rammer som synfaringsmedarbeidarane skal halda seg innanfor ved synfaring. Slike rammer er: Gruppering av eigedomar. Gjennomsnittlege verdiar for eigedomsgrupper (sjablongar). Verdiskilnadar i ulike deler av skattesoner (sonefaktor). Vert rammene ikkje fylgde ved einskildtakseringar, skal dette grunngjevast særskilt når takstforslaget vert lagt fram for den sakkunnige nemnda.

4 4 Retningsliner for bruk av skjøn (standard på bygningane) og kommentarar ved synfaring av einskildeigedomar. Dette dokumentet trekkjer opp retningsliner for vurderingar av den einskilde eigedom. Dersom desse retningslinene vert sett bort frå, skal det grunngjevast særskilt. Retningsliner for bruk av skjøn og kommentarar ved synfaring av einskildeigedomar. Dette dokumentet trekkjer opp retningsliner for vurderingar av den einskilde eigedom. Dersom desse retningslinene vert set bort frå, skal det grunngjevast særskilt. Rammer for kommunikasjon med eigarane. Dette dokumentet tek stilling til opplegget for kommunikasjon med eigarane og andre eigedomsinteresser i heradet. Sakkunnig nemnd meiner at god kommunikasjon med eigarane kan medverka til rette takstar, lik handsaming, betre forståing for takseringsarbeidet og lågare samla kostnad for prosjektet. Kvalitetssikring: Ein viktig del av arbeidet ein står framfor er å hindra systemfeil eller einskildfeil i takseringsarbeidet. I dette dokumentet tek ein stilling til opplegg for kvalitetssikring av arbeidet. Praktiske handsaming i sakkunnig nemnd. I dokumentet vert det skissert opplegg for handsaming av forslag til einskildtakstar i sakkunnig nemnd. Arbeidsopplegget for klagenemnd tek ein stilling til når klager på takst er kome inn etter offentleg ettersyn. Handsaming av klager på takst og feil på takseringsgrunnlaget. Det vil koma inn klagar på grunn av usemje i takst som ei fylgje av feil eller som fylgje av usemje i vurderingane som er gjort. I dette dokumentet vert det skissert råmer og praktisk opplegg for handsaming av feil og handsaming av klagar på takst. Framdrift og milepælar. Dokumentet tek stilling til viktige milepælar i arbeidet. 2 Takseringsmetode. Ullensvang herad nyttar prinsippa frå ein takseringsmetode som er utvikla og nytta av fleire kommunar. Takstfastsetjing vil byggja på: Fakta om eigedomen Vurdering av eigedomen 2.1 Fakta om eigedomen. Fakta om eigedomen er: Eigartilhøve (type eigedom, eigedomsidentifikasjon, eigar og eigarrepresentant). Tomtestorleik Faste installasjonar (identifiserte installasjonar som skal vera med i taksten).

5 5 Bygningstypar og bygningsstorleik med areal for kvar etasje. Faktaopplysningar om tomt og bygningar vert henta frå Matrikkelregisteret som er eit offisielt register for grunneigedomar, adresser og bygningar. Registreringa i Matrikkelen skjer i samsvar med registreringsinstruksen utgjeven av Statens Kartverk. Når det gjeld areal i bygningar, tek ein utgangspunkt i bruksareal (BRA) som grovt sett er arealet innanfor ytterveggane på bygningen. Arealet vert målt for kvar etasje i bygningen. Etasjane er gruppert i: Kjellaretasje Underetasje/sokkeletasje Hovudetasje (H1,H2 osv.) Loftsetasje Dette er same grupperinga som Matrikkelregisteret nyttar. Dokumentet skal i tillegg gje ei forklaring på korleis synfaringspersonane skal ta mål av bygningar for å finna BRA i dei tilfella der dette ikkje er registrert i heradet sitt register. 2.2 Vurdering av eigedomen. Eigedomane skal vurderast gjennom dette rammedokumentet og ved synfaring. Gjennom dokumentet vurderer me og tek standpunkt til: Gjennomsnittsverdiar for eigedomsgrupper. Kombinasjon mellom arealstorleik fordelt på etasjar og valde sjablongverdiar gjev sjablongtakst for eigedomane. Synfaring. Gjennom synfaring utført av synfaringsmenn skal sakkunnig nemnd vurdera om det er tilhøve på eigedomen som medfører korreksjon av taksten. Vurderingane og oppmålingsresultata skal dokumenterast på registreringsskjema. Foto inngår i dokumentasjonen der det har vore synfaring. Vurderingar ved synfaringa skal fylgje dei rammer og retningsliner som nemnda har trekt opp. Vurderingar av eigedomar er vanskeleg. Ein legg difor tre hovudkriteria til grunn for vurderinga under synfaringa: Vera prinsipiell (lik handsaming). Vedtak gjort av sakkunnig nemnd fastset dei prinsippa som ein må fylgje i einskildsaker. Akseptera grove skjønnsvurderingar. Synfaring vil det vesentlege vera ei utvendig synfaring som gjev grovkorna vurderingar. Vera varsam. Utvendig synfaring gjev eit grovt avgjerdsgrunnlag som kan gje uvisse. Tvil bør koma eigaren til gode. Opplæring av medarbeidarar. For at alle i prosjektet skal vera samstemte med omsyn til vurderingar, ber sakkunnig nemnd om at administrasjonen syter for jamleg opplæring. Kvalifisering gjennom faste faglege møte der alle aktørar som arbeider med vurderingar er

6 6 med. Det vert lagt opp til eit systematisk takseringsopplegg der opplæring av medarbeidarar vert viktig for å sikra kvalitet i arbeidet. 2.3 Handsaming av fakta og informasjon om den einskilde eigedom. Heradet har skaffa seg eit fagsystem for handsaming av eigedomsskattefagleg informasjon (KOMTEK eigedomsskatt). I dette systemet vert alle fakta om den einskilde eigedom handsama og vurdert innanfor dei juridiske rammene som gjeld, og dei rammene som heradsstyret og nemnda set. I tillegg kjem dei opplysningane som har kome gjennom informasjon om eigedomen som eigar har gjeve. Programmet overfører data til heradet sitt faktureringsprogram slik at krav på utlikna eigedomsskatt kan verta utsend på ein rasjonell måte. 3 Ytre rammer. 3.1 Juridiske rammer. Med heimel i lov om eigedomsskatt til kommunane av 6. juni 1975 med endringar vedtekne av Stortinget våren 2006 og 2012, kan det skrivast ut eigedomsskatt på faste eigedomar i heile heradet. Lovverket, uttalar frå Finansdepartementet og rettsavgjerder trekker opp dei juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knytt til eigedomsskatten. 3.2 Politiske rammer. Heradsstyret sine rammevedtak påverkar takseringsarbeidet. Det gjeld: Skattesone: Heradsstyret har den gjort vedtak om å utvida eigedomsskatten til all fast eigedom i heile Ullensvang herad med verknad frå og med 01. januar Vedtekter: Ullensvang herad har i H-sak 005/2013 vedteke vedtekter som trekkjer opp rammer for arbeidet knytt til allmenn taksering og forvaltning av eigedomsskattelova. Vedtektene avklarar mellom anna at heradet skal nytta synfaringsmenn som legg fram forslag til takst på eigedomane til sakkunnig nemnd. Tidsrammer: Heradsstyret sitt vedtak om at nye takstar skal nyttast som grunnlag for utskriving av eigedomsskatten frå 1. januar 2014 medfører at taksering skal vera gjennomført innan 1. mars 2014 i samsvar med eigedomsskattelova 14. Fritak: Heradsstyret skal ta stilling til om eigedomsgrupper som er beskrive i 7 i eigedomsskattelova skal ha fritak frå eigedomsskatt. Dette vert normal gjort i samband med den årlege budsjetthandsaminga. Slike vedtak skal i etterkant fylgjast opp med liste over enkelteigedomar som skal ha fritak etter 5 og 7 i eigedomsskattelova. Administrasjonen og sakkunnig nemnd utarbeider lista, som vert formelt handsama av heradsstyret. Skattesats: Heradsstyret tek kvart år stilling til skattesats for eigedomsskatt, normalt skjer dette i samband med budsjetthandsaminga. Skattesatsen skal ikkje overstiga 7 promille.

7 7 3.3 Teknologiske rammer: Heradet nyttar KOMTEK eigedomsskatt, eit fagleg IT verkty for eigedomsskatt som tek utgangspunkt i Matrikkelregisteret, og som samspelar med andre system heradet nyttar (faktureringssystem, kartsystem, sakshandsamarsystem). I takseringsarbeidet må difor heradet ta utgangspunkt i eigedomsgrupperingane og arealmålingsmetodane i Matrikkelen. 4 Sakkunnig nemnd sine hovudrammer for takseringa. 4.1 Eigedomar som skal takserast. Alle faste eigedomar i Ullensvang herad så nær som bustadeigedomar og kraftverk skal takserast. Eigedomar som har fritak frå plikta til å betala eigedomsskatt etter eigedomsskattelova 5 vert heller ikkje takserte. 4.2 Element som inngår i omgrepet fast eigedom. Eigedomane som skal takserast kan ha fylgjande hovudelement i takstgrunnlaget: Tomt Bygningar Faste anlegg og installasjonar (for verk og bruk) Faste anlegg og installasjonar kan vera samansett av faste driftsmidlar i industrieigedomar og særskilte anlegg som kaiar, vegar, parkeringsplassar m.m. Desse anlegga må vurderast i kvar einskild tilfelle. Ved taksering skal alle elementa vurderast, men takstforslaget skal visa takst for eigedomen samla. 4.3 Gruppering av eigedomar. Utgangspunktet for gruppering av eigedomane som skal takserast er bygningstypane slik dei er definerte i Matrikkelen med viste talkodar: Einebustad, våningshus, tomannsbustad 110, 120 Rekkehus, terrassehus og andre småhus 130, 190 Blokker, bygning for bufellesskap 140, 150 Fritidshus 160, 170 Bustadgarasjar, uthus og naust 180 Industri 210, 220 Lagerbygning 230 Fiskeri og landbruksbygg 240 Kontor- og forretningsbygg 300 Samferdsels- og kommunikasjonsbygning 400 Hotell og restaurantbygg 500 Kultur og forskingsbygg 600 Helsebygg 700 Fengselsbygning, beredskapsbygning m.m. 800 Tomt, bustad Tomt, fritid

8 8 Tomt, næring Tomt, regulert til næring, med både bustad- og næringsbygg Fleire eigedomar i Ullensvang herad kan ha blanda bruk. I registeret vert slike eigedomar lagt til det bruksområdet som har størst arealdel i bygningen. Det betyr som eksempel at eit forretningsbygg der 49% av bruksarealet er bustad og 51% av arealet er forretning, vert gruppert under kategori kontor og forretning. Tilsvarande bygning med 51% bustad og 49% forretning vert gruppert under kategori bustad. Bygg med ulike bruksområde kan verta vurderte slik at kvart bruksområde vert taksert for seg. Eigedomar der det er registrert blanda bruk til dømes landbruk, våningshus og næringsbygg på same eigedom kan få ein differensiert skattesats. 4.4 Sjablongverdiar for å få fram gjennomsnittsverdi for ulike eigedomsgrupper. Sakkunnig takstnemnd vil fastsetja sjablongverdi for dei ulike eigedomsgruppene. Takstnemnda vil byggja på kunnskap om prisnivået ved omsetning av eigedomar i heradet. Kunnskap om kostnader ved nybygging vil i noko grad underbyggja sjablongverdiane. Det same gjeld kunnskap om leigenivået for aktuelle eigedomsgrupper. Sjablongverdi vil verta fastsett som kvadratmeterpris for ulike bygningstypar. Det er laga oppsett på korrigeringsfaktorar for ulike etasjegrupper og ulik standard på elementa som er ein del av eigedomen. Sakkunnig nemnd si endelege verdifastsetjing (sjablongverdi) vil koma fram i vedtak om eigedomsskatt for eigedomane. Vedtaka kan påklagast til klagenemnda for eigedomsskatt. Sjablongverdiar (gjennomsnittsverdiar) på tomter og bygningar (bruksareal på bygning (BRA)): Tomter og bygningar Eining Pris pr m² (kr)* Einebustad, tomannsbustad, rekkehus, andre bustadbygg Pr. m² Våningshus Pr. m² Fritidsbustader og hytter Pr. m² Garasjar, uthus, naust og carport Pr. m² 2000 Industri, verkstad, isolert lager Pr. m² 3000 Lagerbygg (kaldlager) / garasjehus Pr. m² 2000 Kontor og forretningsbygg Pr. m² 6000 Camping, utleigehytter, vandrarheim Pr. m² 5000 Hotell og restaurant Pr. m² 4000 Andre næringsbygg Pr. m² 4000 Tomt Pr. m² 150 Tomtepris er sett til kr 150 pr. m². Dette er pris på bustadtomter i regulert område der det er tilrettelagt for veg, vatn og kloakk. For råtomter som ikkje er tilrettelagt med veg, vatn og/eller kloakk, nyttar ein reduksjonsfaktor på 0,3. Desse vert ikkje synfarte.

9 9 Bustadhus nytta som fritidsbustad vert takserte etter sjablong kr pr. m². Etasjefaktorar: Ved hjelp av etasjefaktorar vert gjennomsnittsverdi for ulike delar av bygg fastsett, med utgangspunkt i vanleg bruk av aktuelle etasjar. Grunnlaget vil vera bruksareal (BRA) for kvar etasje. Etasjefaktor for alle bygg: Etasjar Etasjefaktor Hovudetasje 1,0 Underetasje (sokkel) 0,6 Kjellar 0,2 Loft 0,4 4.5 Sonefaktorar: På grunnlag av ei totalvurdering vel sakkunnig nemnd å nytta ei felles takstsone for alle eigedomar i Ullensvang herad med faktor 1. 5 Rammer for enkelttakseringar: For å sikra mest mogeleg likehandsaming, ynskjer sakkunnig nemnd å trekkja opp rammer og retningsliner for synfaring og taksering av enkelteigedomar. Alle eigedomar skal synfarast. Som hovudregel skal det gjennomførast utvendig synfaring. Det skal gjennomførast innvendig synfaring når det er openbart at utvendig synfaring ikkje gjev nok grunnlag saman med annan informasjon til å gjennomføra taksering, eller når eigar ber om det. 5.1 Overordna krav. Rammer. Dei politiske, juridiske og teknologiske rammene skal haldast. Metode. Metoden som sakkunnig nemnd har vedteke og som er beskriven i dette dokumentet, skal i hovudsak nyttast. Framdrift. Vedteken framdriftsplan skal haldast. Dersom ein får avvik her, skal sakkunnig nemnd verta orientert om det. 5.2 Arealstørrelse. Ved arealberekning skal bruksareal (BRA) på bygningen nyttast. Dette arealet vert henta frå heradet sitt matrikkelregister. Arealet på tomter vert henta frå heradet sitt matrikkelregister eventuelt frå heradet sitt digitale eigedomskart.

10 Bruk av faktorar. Sakkunnig nemnd nyttar skjøn for fastsetjing av faktorar i takseringsarbeidet Ytre faktor: Ved spesielt dokumenterte ytre tilhøve på eigedomen, kan ein nytta skjøn. Bruk av skjøn skal grunngjevast i registreringsskjema. Vurdering av ytre tilhøve Faktor Normale 1,0 Spesielle 0,5 1,5 Spesielle tilhøve kan vera mellom anna: Vegtilkomst / tilgjenge / infrastruktur Trafikksikring Alle landbrukseigedomar som kvalifiserer til produksjonstilskot vert handsama likt, uavhengig av konsesjonskrav og vert gjeve reduksjonsfaktor 0, Indre faktor: Synfarar nyttar indre faktor for å korrigera sjablongtaksten ut frå tilhøve på eigedommen. Ein vurderar funksjonalitet, standard og kvalitet som kan variera frå eigedom til eigedom. Eksempel på låg funksjonalitet kan vera store våningshus med lite hensiktsmessige arealløysingar i høve til dagens bruk. Eksempel på låg standard kan vera dårleg isolerte bygningar med enkle vindauge. Eksempel på låg kvalitet kan vera ròtne vindauge, drenering som ikkje fungerar, setningar i fundament. Retningsgjevande for bruk av indre faktor i høve til bygningen sin standard er: Bygningen sin alder (byggeår). Byggeåret vil i dei fleste tilfelle gje ein peikepinn med omsyn til bygningsmassen sin standard, og kan difor nyttast som utgangspunkt for den vidare skjønnsmessige vurderinga av eigedommen med tilhøyrande bygningsmasse. Retningsgjevande på bakgrunn av alder: Bygningar ferdigstilt etter 2000: 0,9-1,0 Bygningar ferdigstilt i tidsrommet : 0,8-0,9 Bygningar ferdigstilt før 1985: 0,6-0,8 Nemnda meiner at bygningar som vert nytta til bustad og produksjon i dag har ein standard og kvalitet som gjer at det berre er i heilt spesielle tilfeller ein går lågare i indre faktor. Er delar av bygningsmassen restaurert/renovert må ein sjå på kor stor del av bygningsmassen som er standard- eller kvalitetsheva i høve til totalmassen, og ut frå det foreta ei faktorjustering. I dei tilfella kor bygningsmassen har behov for openberre utbetringar og reperasjonar vert faktoren redusert i høve til kva det vil kosta å utbetra dei påpeikte manglar.

11 11 Bygningar som er totalrenovert kan hevast opp mot dagens standard. Framskrede forfall vert vurdert som renoveringsobjekt som får faktor frå 0,1-0,4. For rivingsobjekt vert bygningsverdi sett til 0. Dei fleste eigedommar har godkjende løysingar på vassforsyning, avlaup og straumforsyning. Enkelteigedommar kan ha løysingar som avvik frå dette. Desse får reduksjon i indre faktor slik: Utan innlagt vassforsyning og utan avlaup - 0,2 Utan straumforsyning - 0,2 Maksimalt fråtrekk - 0,3 Spesielle eigedomar: Spesielle eigedomar vert lagt fram for sakkunnig nemnd som enkeltsaker. Årsak til fråvik frå sjablongtakst skal alltid grunngjevast. 5.4 Spesielle bygningar protokolltakst. Bygningar som har spesiell utforming og spesiell bruk, og av den grunn ikkje høver inn i mal for sjablongtakst, kan vurderast spesielt. Det skal då lagast eigen protokoll i høve til dei vurderingar som er lagt til grunn. 5.5 Andre rammer for taksering Landbrukseigedomar: Eigedomar som vert drivne som gardsbruk eller skogbruk er fritekne for eigedomsskatt, jfr. eigedomsskattelova 5, bokstav h. Det er utan betyding om det er eigaren eller andre som driv landbruksverksemda på eigedomen. Vidare er det avklara vedkomande omgrepet drift at det skal leggjast vekt på om eigedomen vert halden i hevd ved ein driftsmåte som er i samsvar med det som er vanleg jord- og skogbruksdrift i området. Det er driftsdelen knytt til sjølve gardsbruk- og skogbruksverksemda som er friteken for eigedomsskatt. Landbrukseigedomar med fleire matrikkeleiningar (fleire gards og bruksnummer) vert oppfatta som ei eining dersom deling av eigedomane krev handsaming etter jordlova sine føresegner. Alle bygningar som er i bruk til bustad eller fritidsbustad på landbrukseigedomar i Ullensvang herad, vil verta takserte i medhald av sjablongtakst. Garasje for privatbil og tomt på 1 daa vert taksert saman med bustadhuset. Jord og skogbrukseigedom ut over dette vert ikkje omfatta av takseringa. Dette gjeld og stølshus knytt til drifta. Lovverket legg opp til særskild vurdering av konsesjonspliktige landbrukseigedomar, på grunn av dei avgrensingane som jord- og konsesjonslova legg på omsetnadsmogelegheitene. Dette vert løyst ved at bustadhus med tilhøyrande garasje/uthus og tomt på landbrukseigedomar får ein reduksjonsfaktor på 0,5. Likheitsprinsippet gjer at alle landbrukseigedomar som kvalifiserer til produksjonstilskot vert handsama likt, uavhengig av konsesjonskrav.

12 12 Eigedomar innanfor LNF-område (Landbruk, Natur og Friluftseigedomar): All bygningsmasse på slike eigedomar skal takserast ut frå funksjon (slik det vert gjort på andre bustad-, fritids- og næringseigedomar), medan tomtearealet utover 1 daa pr. bustad- /fritidsbygg vert vurdert som landbrukseigedomar. Seksjonerte eigedomar/burettslag / sameige. Seksjonerte eigedomar vert taksert kvar seksjon for seg. Felleseiga vert fordelt i høve til eigarbrøk. Burettslag / sameige sin eigedom vert taksert under eitt. Skattekravet vert retta mot styret i burettslaget / sameiget. Eigedomar med både bustad og næringsfunksjon (blanda bruk): For å kunna handtera eit eventuelt vedtak i heradsstyret om differensiert skattesats på bustad og næringseigedomar, fastset sakkunnig nemnd ulike takstar for bustad- og næringsdelen for dei eigedomar som har begge funksjonar (såkalla bland bruk). Verdien av tomta er i slike høve tillagt den delen som har størst del av bruksarealet på bygningane. Ikkje måleverdig areal i Matrikkelen som likevel har takseringsverdi. Det kan finnast tilfelle der bygningsdelar eller etasjar ikkje er definert som måleverdig i Matrikkelen, men som heilt klart har takseringsverdi. Slike tilfelle vert registrerte under synfaring, og så lagt fram for sakkunnig nemnd. Næringseigedomar. Næringsbygg som ikkje har oppmålt tomteareal i Matrikkelen, vert tillagt 1 da tomt. Sjablong på næringsareal som ikkje er i bruk, skal vurderast i kvart einskild tilfelle. Ved vesentleg bruksendring skal eigedomen takserast på nytt. 5.6 Dokumentasjon av faktafeil. Dersom den som gjennomfører synfaringa finn avvik i fakta i høve til takseringsgrunnlaget, skal synfarar måle inn rette arealverdiar slik at administrasjonen kan korrigere takseringsgrunnlaget. 5.7 Juridiske avklaringar. Lovverket, uttale frå Finansdepartementet og rettsavgjerder bestemmer dei juridiske rammene og taksering- og forvaltningsarbeidet som er knytt til eigedomsskatt. Nedanfor er det referert nokre viktige juridiske avklaringar som vil vera viktige for Ullensvang herad i samband med allmenn taksering og omtaksering. Taksten skal spegla gjeldande verdinivå. Sakkunnig nemnd skal taksera med dette som utgangspunkt. For å koma fram til rett takst, kan nemnda støtta seg til ulike berekningsmetodar: Sjablongtakst som speglar vurderte gjennomsnittsverdi for ulike bygningstypar Gjenskaffelsesverdi Avkastningsverdi

13 13 Likehandsaming. Metoden har sterkt fokus på likehandsaming gjennom utarbeiding av skriftlege rammer for takseringa, skjønsvurdering ved synfaring, systematisk kvalitetssikring og revisjon. Det er eigedomen som objekt som skal takserast. Det vert ikkje lagt vekt på eigedomen sitt potensiale. Det er eigedomen som objekt slik den føreligg ved synfaring som skal takserast. Sameiger med fellesbygg. Der det er fellesbygg registret på sameiger, vert fellesbygget tillagt det gnr./bnr. som har lågast gnr./bnr. av eigarane. Privatrettslege avtalar og hefte skal ikkje vektleggast ved taksering. Det er eigedomen som objekt som skal takserast. Kven som dreg nytte av eigedomen gjennom eksempelvis private avtalar, skal ikkje vurderast. Eksempelvis vil ein avtale om burett eller tilkomstrett over eigedomen ikkje påverke taksten. Festetomter. For avtale på mindre enn 30 år er bortfestar ansvarleg for eigedomsskatten på grunnen. For lengre festeavtalar (30 år eller meir) er festar ansvarleg for eigedomsskatten. Statlege og kommunalt eigde AS. Alle organisasjonar som før var del av heradet eller staten si verksemd, og som no er omdanna til offentleg eigde AS og dermed eigne, juridiske organisasjonar, skal betale eigedomsskatt på lik line med andre juridiske organisasjonar dersom lov eller forskrift til lov ikkje eintydig seier noko anna. Kva for eigedomar som skal fritakast etter eigedomsskattelova 5, er ikkje gjenstand for politisk vurdering. Administrasjonen set opp liste som sakkunnig nemnd vurderer. Etter 7 i eigedomsskattelova kan heradet sjølv gje heilt eller delvis fritak frå plikta til å betala eigedomsskatt for særskilde eigedomar. Dette kan vera: Bygning som har historisk verdi. Eigedomar åt stiftingar eller institusjonar som tek sikte på å gagna ein kommune, eit fylke eller staten. Eigedomar til frivillige lag og organisasjonar som er opne for alle og som har som mål å driva allmennyttig verksemd utan økonomisk vinning. Idrettslag, ungdomslag, bedehus m.m. vil koma inn under dette fritaket. Bygning som heilt eller i nokon mon vert nytta til husvære, kan få fritak i opptil 20 år frå den tida bygningen vart teken i bruk. 5.8 Taksering av verk og bruk. Det har vore eigedomsskatt på verk og bruk sidan Takst for slike eigedomar vart fastsett ved innføringa, og er seinare oppdatert ved behov, seinast i Desse eigedomane skal no takserast på nytt, etter retningsliner som skal gjera vurderinga så einsarta som mogeleg. Målet er å fastsetja skatteobjektet sin nøytrale salsverdi.

14 14 Til vanleg vil det vera rett både for bygningar og anlegg, samt eventuelle maskinar å fastsetja ein slik nøytral salsverdi ut frå substansverdiutrekning, med utgangspunkt i normalkostnader ved investeringa, og med korreksjonar for slit og elde, generell verdiendring av investeringsobjekta og liknande. Objekt for eigedomsskatt må, i heilt spesielle situasjonar, der det er openbart at ein ikkje kan rekna med lønsam drift, takserast etter avkastningsverdien, jfr. Hydrodommen innteken i R.1974 side 332 flg. Med unntak for anlegg for produksjon av elektrisk vasskraft, jfr. eigedomsskattelova 8B, og bustadeigedomar, jfr. eigedomsskattelova 8C-1 (fom. 2014) skal alle objekt for eigedomsskatt i Ullensvang herad takserast i høve til eigedomsskattelova 4 og 8A-2, dei felles retningslinene som er skrivne ovanfor og den rettspraksis som ligg føre. Eigedomsskattelova 8A-2 peikar på at det i taksten skal takast omsyn til eigedomen si innretning, brukseigenskap og lokalisering. Til taksering av verk og bruk engasjerer Ullensvang herad firma med spesialkompetanse, som kjem med framlegg til takst til sakkunnig nemnd. 6 Informasjon til grunneigarane. Sakkunnig nemnd er ansvarleg for takstane som vert lagde ut til offentleg ettersyn. Nemnda har difor interesse av at eigarane har kunnskap om korleis takseringa er lagt opp og kva rettar eigaren har i samband med takseringa. Nedanfor fylgjer strategi og konkrete tiltak når det gjeld kommunikasjon. 6.1 Open kommunikasjon Alle som ynskjer det får innsyn i takstgrunnlaget for sin eigen eigedom både når det gjeld metode for taksering, faktagrunnlag, sjablongar og vurderingar. Det skal informerast med sikte på å skapa forståing for takseringa. Det vert skilt mellom politisk og administrativ informasjon, men denne skal samordnast slik at informasjonen vert enkel å ta imot for eigarane. Det skal informerast om problemstilingar som ein av erfaring veit eigarane spør om. Dette skal gje eigarane den informasjonen dei etterspør, slik at prosjektet får mindre einskilde førespurnader. Det vert kravd skriftlege førespurnad frå eigarane når det gjeld førespurnad om faktafeil der dei dokumenterar feila. Det vert kravd skriftleg førespurnad når det gjeld førespurnad om å delta ved synfaring. Skriftlege førespurnader skal svarast på skriftleg (brev ved brev e-post ved e-post)

15 15 Munnlege førespurnad pr. telefon eller ved skranke vert handtert av eigedomsskattekontoret. Kan ikkje svar gjevast av eigedomsskattekontoret, skal det gjerast notat som vert sendt rette vedkomande. Det vert utarbeidd eit eige opplegg for kommunikasjon i samband med utlegging av takstar til offentleg ettersyn. Heradet vil informera innbyggjarane sine om 7 i lov om eigedomsskatt.. kan frita.. slik at innbyggjarane i størst mogeleg grad ha informasjon om kva lova seier og kva heradsstyret har vedteke om bruk av 7. Det skal gjevast informasjon om utrekningsmetode ved taksering i samband med utsending av brev om takst og skatt. 6.2 Krav til kunnskap. Alle som skal kommunisera med publikum skal lærast opp slik at dei kan informera om: Lovgrunnlaget og viktige element i lovgrunnlaget Politiske rammer for arbeidet Rammer som sakkunnig nemnd trekker opp, under dette - Takseringsmetode - Gruppering av eigedomar - Metode for arealutrekning - Sjablongar som vert nytta - Metode for vurdering av eigedomane Administrasjonen skal sjå til at alle som skal kommunisera med eigarane har kunnskap om takseringa slik den er spesifisert ovanfor. 6.3 Kommunikasjonsåtferd. Prosjektet vil få mange typar førespurnadar. Viktige rammer for åtferd er: Skil klårt mellom takseringsfaglege førespurnadar og politiske førespurnadar. Vis politiske førespurnadar til politisk leiing. Vær venleg, presis, imøtekomande og fast. Førespurnadar som avvik frå vanleg høflegheit, vert vist til prosjektleiar eller til rådmannen. Munnlege førespurnadar vert svart på munnleg. Skriftlege førespurnadar vert svart på skriftleg. 6.4 Handtering av uføresette handlingar. Prosjektet vil oppleva uføresette hendingar. Handtering av slike handlingar kan ikkje planleggjast, men ein kan trekkja opp råmer for handtering med sikte på å samordna og sikra at ho skjer på rett nivå i heradet (prosjektleiing, administrativ leiing, politiske leiing). Den som registrerer uføresette hendingar, melder frå slik at prosjektleiar, rådmann og leiar i den

16 16 sakkunnige nemnda får informasjon om hendingar. Rådmann og leiar av den sakkunnige nemnda vurderar om ordførar skal informerast. Leiinga avklarar handtering av uføresette hendingar i kvart einskild høve. 7 Sakshandsaming. Sakkunnig nemnd får tilsendt takstlister for kontroll. Takstlistene har informasjon om eigar, eigaradresse, sjablongtakst, bruk av skjøn for den einskilde eigedom og forslag til takst. Medlemmene i nemnda kjem med framlegg om dei eigedomane dei ynskjer spesiell gjennomgang av. Administrasjonen kan leggja fram einskildsaker for handsaming i sakkunnig nemnd. Sakkunnig nemnd går gjennom listene i fellesskap, der ein har høve til å undersøkja takseringsgrunnlaget for eigedomane. Nemnda tek stikkprøvar for å sjekka ut at rammene i dette dokumentet er fylgde. Administrasjonen legg fram temakart, som viser vurdering av den einskilde eigedomen. Desse karta vert nytta særskilt for å sikra likehandsaming av eigedomsinnehavarane. Enkeltsaker som er vanskelege å vurdera vert registrert av administrasjonen, og lagt fram for sakkunnig nemnd som enkeltsak. Grunneigarane får tilsendt informasjonsskriv om innføring av eigedomsskatt, gjennomføring av synfaring og taksering. Informasjon om retningsliner, rammer og gjennomføring vert publisert på heradet si nettside og i lokalavisa. Grunneigarane får tilsendt oppgåve over takst og ilikna eigedomsskatt innan fastsett frist. I 2014 er fristen 1. mars for fastsetjing og kunngjering av taksten og skatteoppgåva. Det er klagerett på vedtaket. Heradet vil kunngjera at skattelista er utlagd til offentleg ettersyn. Skriftlege merknader frå grunneigarane vil verta drøfta med sakkunnig nemnd før det vert gjeve svar. Kurante skriftlege attendemeldingar vil verta handsama av administrasjonen. 8 Kvalitetssikring. Det er viktig med dokumentasjon av arbeidet med grunnlaget for utskriving av eigedomsskatten. Kvalitetssikring av metode: Alle prosjektmedarbeidarane skal vera godt kjende med dei rammer og retningsliner som er utarbeidde for dette arbeidet i Ullensvang herad. Jamn kontakt mellom dei som arbeider med takstgrunnlaget skal sikra best mogeleg lik handsaming. Administrasjonen og sakkunnig nemnd skal så snart råd er ta opp mogelege avvik frå dei rammer og retningsliner som gjeld. Rett eigedomsregister: Heradet har eit godt digitalt eigedomskart. Kartet vert vaska mot Matrikkelregisteret for å sikra at alle eigedomar vert identifiserte.

17 17 Rett areal: Der måledata for bygning ikkje er oppgjevne, skal utvendig oppmåling finna stad i samband med synfaringa. Fakta om eigedomar og adresser vert sende eigar som vert gjeven høve til å melda eventuelle avvik. Dette vert gjort samstundes med utsendinga av skattesetel. Rett kommunikasjon: Administrasjonen skal sjå til at prosjektmedarbeidarane føl opp kommunikasjonen i høve til rammene gjevne i dette dokumentet. Gjennom jamlege møte skal prosjektleiing sjå til at administrasjon, politiske leiing og sakkunnig nemnd til ei kvar tid er oppdaterte med omsyn til kommunikasjon med eigarane og media. Rett vurdering: Det må leggjast stor innsats i oppdatering av vurderingane knytt til taksering. Dette gjeld spesielt synfaringsmedarbeidarane og medlemene i sakkunnig nemnd og klagenemnd. Dokumentet Rammer og retningsliner for taksering i samband med eigedomsskatt. Dette dokumentet skal hjelpa til rett taksering gjennom rett gruppering av eigedomar fastsetjing av gjennomsnittsverdiar op eigedomsgrupper (sjablongar) retningsliner for bruk av sjøn ved synfaring Synfaring og kommunikasjon med eigarane skal hjelpa til rett taksering gjennom kvalitetssikring og faktainformasjon og registrering av spesielle forhold på eigedomane. 8.1 Rett sakshandsaming Sakkunnig nemnd kan gjera førebels takstvedtak fram til alle takstframlegg er gjennomgått. Når det ligg føre førebels vedtak for alle eigedomar, kan nemnda vurdera grunnlaget for takstane, takstnivåa og skilnader i takstar samla. Finn nemnda etter ein slik gjennomgang grunnlag for justeringar, kan dei gjennomførast før endeleg takstvedtak vert fastsett. 9 Opplegg for handsaming av klage på takst og feil. Offentleg ettersyn og handsaming av klager på takst er viktige element i arbeidet med å sikra lik handsaming av eigarane. Handsaming av takstar vil få sterk kvalitetsfokus. Klagenemnda handsamar aktuelle klager. 9.1 Feil og retting av feil. Dersom handsaming av klage viser at det er feil i grunnlaget sakkunnig nemnd la til grunn for fastsetjing av takst, kan nemnda sjølv retta opp feila. Klagesaka går då ikkje til klagenemnda. Grunneigar får ny klagefrist på 6 veker etter resultatet av feilrettinga ligg føre. 9.2 Handsaming av klage. Handsaming av klager på takst er vedteke av heradsstyret, og er å finna i Ullensvang herad - vedtekter for eigedomsskatt ved bruk av sakkunnig nemnd. Det praktiske opplegget for

18 18 handsaming skal nemndene ta stilling til seinare i prosessen. Administrasjonen skal uavhengig av val av opplegg for klagehandsaminga: Journalføra alle klager og førespurnader om feil. Kategorisera klager og førespurnader om feil. Klagenemnda skal ha gjort seg kjend med dei prinsipp og hovudelement i takstfastsetjinga som sakkunnig nemnd har lagt til grunn før klagehandsaminga tek til. 10 Milepælar i framdrifta. Sakkunnig nemnd er ansvarleg for takseringa og at framdrifta i arbeidet skjer innan for rammene som lovverket og heradsstyret har trekt opp.