RAMMER OG RETNINGSLINER FOR TAKSERING AV BUSTAD- OG FRITIDSEIGEDOMMAR NAUSTDAL KOMMUNE

Transkript

1 NAUSTDAL KOMMUNE RÅDMANNEN RAMMER OG RETNINGSLINER FOR TAKSERING AV BUSTAD- OG FRITIDSEIGEDOMMAR NAUSTDAL KOMMUNE Jfr. K-sak 067/13 Utgangspunktet for taksering av eigedomane er referert i byskattelova 5: Ved taksering ansettes eiendommens taktsverdi til det beløp, som eiendommen efter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antages at kunne avhændes for under sedvanlige omsætningsforhold ved frit salg" Dette dokument, skal omtale kva for hjelpemidlar som skal nyttast for å kome fram til ein takst som samsvarer med byskattelova 5. Retningslinene skal bidra til at takstnivåa bli i samsvar med skattenemnda sine vurderingar. 1. Takseringsmetode Kommunen har valt å taksere etter ein metode utvikla av Geoservice A/S. Dette er ein metode som vert nytta av fleire kommunar. Taksten bygger på: Fakta om eigedomen Vurdering av eigedomen 1.1. Fakta om eigedomen. Fakta om eigedomen er: Eigarforhold (type eigedom, eigedomsidentifikasjon, eigar og eigarrepresentant) Tomtestorleik, m2 Faste installasjonar (identifiserer installasjonar som skal takast med i taksten) Bygningstypar og bygningsstorleik med areal for kvar etasje. Faktaopplysningar om tomt og bygningar vert henta frå GAB- registret som er eit offisielt register over Grunneigedom, Adresser og Bygningar. Registreringa i GAB skjer i samsvar med registreringsinstruksen utgjeve av Statens Kartverk. Når det gjeld areal på bygningar, tek ein utgangspunkt i bruksareal (BRA) som grovt sett er arealet innafor ytterveggene på bygningen. Arealet vert målt for kvar etasje i bygningen. Etasjane er gruppert i: Kjeller etasje Underetasje/sokkeletasje Hovudetasje Loftsetasje Dette er same gruppering som GAB registret nyttar. I tillegg til bruksarealet nyttar ein også opent areal (OPA) Areal som ikkje er omslutta av vegger.

2 1.2. Vurdering av eigedomen. Eigedomane skal vurderast gjennom dette rammedokument og ved synfaring. Gjennom dette dokument vurderer vi og tek stode til: Ei fornuftig gruppering av eigedomar i skattesonen Gjennomsnittsverdiar for eigedomsgrupper. Kombinasjonen mellom arealstorleik fordelt på etasjar og valde sjablonverdiar gir sjablontakster for eigedomane. Eventuelle sonevise forskjellar på verdinivået for eigedomsgruppene. Vald sonefaktor korrigerer sjablontaksten saman med faktor for tilhøve rundt eigedomen (ytre faktor) og faktor for tilhøve på eigedomen (indre faktor) Synfaring: Gjennom synfaring skal takstnemnda vurdere om det er : Lokale tilhøve rundt eigedomen som medfører korreksjon av taksten Tilhøve på eigedomen som medfører korreksjon av taksten Vurderingar ved synfaringa skal følgje dei rammer og retningsliner som nemnda har trekt opp. Vurdering av eigedomar er vanskeleg. vurderinga ved synfaringa. Ein legg difor fire retningsliner til grunn for. Være prinsipiell (lik handsaming) Dokumentet trekk opp dei prinsipp som ein må følgje i høve einskild saker. Akseptere grovkorna vurdering. Synfaringa vil i det vesentlege vere ei utvendig synfaring som gir grovkorna vurderingar. Vere varsam. Utvendig synfaring gir eit grovkorna avgjerdsgrunnlag som kan vere noko usikkert. Tvil bør kome eigar til gode Handsaming av fakta og informasjon om den einskilde eigedom. Kommunen har skaffa seg eit fagsystem for handtering av eigedomsskattefagleg informasjon (KomTek Eskatt) I dette systemet vert alle fakta om den einskilde eigedom handsama og vurdert innafor dei juridiske rammene som finnes, samt dei rammene som kommunestyret og takstnemnda trekk opp. Vidare i samsvar med eigar sin informasjon om eigedomen. 2. Ytre rammer 2.1. Juridiske rammer Med heimel i Lov om eigedomsskatt til kommunane av 6. juni 1975 nr kan det skrivast ut eigedomsskatt på faste eigedomar i heile Naustdal kommune. Når det gjeld grunnlaget for eigedomsskatten og klage vert det vist til eigedomsskattelova, 33 andre ledd om overgangsreglar som er føresett å gjelde inntil 8 9, 17 andre ledd og i eigedomsskattelova tek til å gjelde (jfr. reglane i skattelova av 18. august 1911nr.8 4,5 og 9)

3 2.2. Politiske rammer Kommunane kan frå 2007 velje å skrive ut eigedomsskatt på eigedom i heile kommunen. Unntatt er eigedom som vert nytta til jord- og skogbruk (driftsdelen, ikkje bustaddelen), ein del statlege eigedomar m.m. Regjeringa har foreslått ein overgangsregel for 2007 som gjev kommunen frist til 1. juni 2007 med å skrive ut skatten.. Vedtekter. Naustdal kommunestyret har i sak 58/06 (jfr. 42/06) vedteke vedtekter som trekk opp rammer for arbeidet knytt til alminneleg taksering og forvaltning av lova om eigedomsskatt. Vedtektene avklårar mellom anna at kommunen skal nytte eiga takstnemnd til å gjennomføre verdsetjing av fast eigedom i Naustdal kommune i samsvar med eigedomsskattelova. Nemnda er samansett av 3 medlemmer, med personlege varamedlemmer. Skattesatsen: Det følgjer av eigedomsskattelova 10 at kommunen årleg kan fastsetje satsar og gje reglar for utskriving av eigedomsskatt i kommunen. Lova gir høve til minimumsgrenser og maksimumsgrenser for eigedomsskattesatsen. Som hovudregel skal skattesatsen ligg mellom 2 og 7 promille. jfr. 11 første ledd første punktum. I tillegg har kommunen heimel for å gjere vedtak om botnfrådrag for bustad- og fritidseigedommar som ikkje vert nytta i næringsverksemd. Teknologiske rammer: Kommunen nyttar KomTek eigedomsskatt, eit fagler IT- verktøy for eigedomsskatt som tek utgangspunkt i GAB registret. I takseringsarbeidet må difor kommunen ta utgangspunkt i eigedomsgrupperingane og arealmålemetoden i GAB. 3. Hovudrammer for takseringa. Sjablon verdiar som gjenspeglar gjennomsnittsverdiar for eigedomsgruppene. Sjablon verdiane for eigedomsgrupper er valt etter at ein har innhenta omsetningstall for bustadeigedommar i 2004/05/ Taktspliktig areal. Bruksareal i samsvar med NS 3940 (BRA) er det areal som skal takserast. 3.2.Pris pr. m2 Bustader kr Blokk / terrasse leilegheiter.. kr Våningshus i landbruket.. kr Hytter. kr Frittståande garasje/karport og uthus kr Tomteareal, netto tomt i regulert område... kr. 70 Tomteareal, netto tomt utanom regulert område... kr. 35 For bustader/hytter utanfor områder regulert til utbyggingsføremål vert det registrert maksimalt eit areal på 1,0 da. For einskilde tomter (råtomt) utanfor regulert område blir verdien sett til 20% (14 kr. m2)

4 3.3. Etasjefaktor Det vert nytta følgjande korreksjonsfaktor for dei forskjellige arealtypar: Hovudetasje (bustaddelen) 1,0 Leilegheit i underetasjen. 0,6 Kjeller. 0,2 Loft. 0,5 3.4.Skjønnsmessig faktor: Det skal i utgangspunktet mykje til for at takstane skal fråvikast pga bygningen og eigedomen sin standard. Ved særleg høg eller låg standard, kan ein gjere ei skjønnsmessig påplussing/reduksjon av taksten 3.5. Område faktor (sjå eige kart og notat dagsett ) Tettstaden Naustdal: Sæla/Mallasvik/Naustdal vest fram til tunnelen/ Vegkryss Helsgåsvegen- Klettenvegen / Stileverpet. 1,0 Naustdal ytre: Nord og vestover t.o.m. Nybø / Helle / Einevollen / Skitnestølen 0,7 Vatne / Russenes / Redal / Vevring / Kvellestad 0,6 Naustdal indre: Nord og østover t.o.m. Slettheia / Herstad / Stehoggestølen / Blåfjell 0,7 Espeland / Savland / Nes / Vona.. 0, Botnfrådrag: Sjølvstendige bueiningar får eit botnfrådrag i eigedomsskatten etter eigedomslova 11 med den sum som til ein kvar tid vert fastsett av kommunestyret Jord og skogbrukseigedomar Bygningar på eigedom som blir driven som jord- og eller skogbrukseigedom skal verdsetjast på same måte som bustadhus elles i kommunen. Kvart våningshus skal få tillagt 1000 m2 tomt. Av omsyn til konsesjons- og buplikt på landbrukseigedomar vert verdsetjinga av våningshus / tomt sett til 50 % av bustadhus / tomt elles i kommunen. Som jord- og skogbrukseigedom vert rekna eigedomar som i GAB-registeret er registrerte som landbrukseigedomar Andre reguleringsfaktorar: Bygningar på eigedom som ikkje blir driven som jord- og eller skogbrukseigedom skal verdsetjast på same måte som bustadhus elles i kommunen. Kvart våningshus skal få tillagt 1000 m2 tomt. Slike eigedommar med store driftsbygningar/uthus betaler berre for 30 m2 av desse bygningane. Dette gjeld ikkje nybygg og bygningar som er vesentleg oppgradert og tilpassa anna funksjon som aukar omsetningsverdien. Garasje plass i driftsbygning er friteke for eigedomsskatt Sel er friteke for eigedomsskatt * Naust er fritake for eigedomsskatt. (i og utanfor landbrukseigedomar) *Stølshus/sel er friteken for eigedomsskatt sjølv om denne er modernisert og bygd ut. Gardsbruk har rett til ei stølseining skattefritt der stølshus/sel ligg til garden.

5 4. Rammer for den einskilde takseringa. For å sikre mest mogleg lik handsaming, legg ein følgjande rammer og retningsliner for synfaring og taksering av den einskilde eigedom. Ein skal synfare alle eigedomane. Som hovudregel skal ein gjennomføre utvendig synfaring. Det vert berre gjennomført innvendig synfaring når det er openbart at ei utvendig synfaring ikkje gir grunnlag saman med annan inforasjon til å gjennomføre takseringa, eller når eigar ber om det Overordna krav Rammer Dei politiske, juridiske og teknologiske ramme må haldast. Metode Metoden som ligg føre i dette dokument, skal nyttast Areal Ved arealberekningar skal bruksareal (BRA) på bygningen nyttast. Dette arealet vert henta frå kommunen sitt GAB - register. Arealet elles vert også henta frå kommunen sitt GAB - register 4.3. Bruk av faktorar Takstnemnda kan nytte ytre og indre faktorar i takstarbeidet. Det bør då ligge føre vesentlege avvik frå det som er normalt i området. - Bruk frå 0,8 til 1,2 skal grunngjevast. Ytre faktorar: Takstnemnda kan nytte seg av ytre faktorar dersom einskilde eigedomar sin verdi av spesielle lokale tilhøve rundt eigedomen. Som døme kan vere: Tilkomst / tilgjengeleg Trafikk sikkerheit Spesielle sol og vindtilhøve Spesiell utsikt Indre faktorar: Indre faktorar vert nytta for å korrigere sjablontaksten ut frå tilhøve på eigedomen. Som t.d. kan vere: Lav standard kan vere dårleg isolert bygning med enkle vinduer Lav kvalitet kan vere rotne vinduer, drenering som ikkje fungerer, setning i fundament. Bygningsmessig faktor: Høg standard - t.d. Nytt / nyoppussa: Faktor 1,0 Vanleg standard - i området: Faktor 0,9 Under vanleg standard - t.d. alder / vedlikehald: Faktor 0,8 Framkredet forfall vurderast som restaureringsprosjekt kan få faktor 0,4 Rivingsobjekt der vatn og straum er kopla frå, kan setjast til faktor 0 Tomta skal likevel setjast til 20% (indre faktor 0,2) utanfor regulert område Hytter:

6 Hytter høg standard: Faktor 1,1 til 1,2 Hytter vanleg standard: Faktor 1,0 Hytter låg standard: Faktor 0,8 til 0,9 RETNINGSLINER FOR TAKSERING AV NÆRINGSEIGEDOMAR OG VERK OG BRUK - EIGEDOMSSKATTETAKST Næringseigedomar. 1. Taksering Ved taksering av næringseigedommar og verk og bruk vil dette bli gjennomført av sakkunnig takseringfirma. Takstane lir fastsett til omsetnadsverdi. Næringseigedomar som har eit årsverk eller mindre er friteken for eigedomsskatt Endringar: Desse retningslinene kan endrast av takstnemnda sjølv, dersom den i det vidare arbeidet finn at dei rammer som ligg føre ikkje vil gje den takst som samsvarer med byskattelova 5. Sist endra. Naustdal