OLIGSALGSRAPPORT. Bygningsteknisk gjennomgang med. - arealmåling - verdi- og lånetakst ASPNESVEIEN SØRLI

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst ASPNESVEIEN SØRLI Gnr 25 Bnr 56 Kommune: 1738 LIERNE Befaringsdato: Rapportdato: RAPPORTANSVARLIG: ABC-takst as Inge Rygg Åsvegen 86, 7715 STEINKJER Tel: abctakst@gmailcom Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Gnr:25Bnr:56 OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Side1av

3 Gnr:25Bnr:56 Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres Egne premisser -Det er ikke foretatt noen form for dokumentkontroll på eiendommen og heller ikke foretatt noen kontroll om innredede utførelser er byggeanmeldt og godkjent -El-anlegg, vann og avløp samt piper og ildsteder er ikke funksjonstestet eller faglig vurdert -Det er ikke rekvirert utskrift fra tinglyst grunnbok og andre tinglyste servitutter - som forutsettes innhentet og vurdert før eventuelt salg av eiendom -Eventuelle målt arealer er beregnet på stedet og i fra forelagte tegninger hvis de finnes DET FORUTSETTES AT SELGER/KUNDEN/REKVIRENTEN KONTROLL LESER DOKUMENTET FØR BRUK OG GIR TILBAKEMELDING TIL TAKSTMANNEN HVIS DET FINNES FEIL/MANGLER SOM BØR RETTES OPP, DETTE GJELDER OGSÅ I DE TILFELLER DET BENYTTES EIENDOMSMEGLER Side2av

4 Gnr:25Bnr:56 Befaring Rekvirent: Lisbeth Kristine Halvorsen Takstingeniør: Inge Rygg NITO Takst Inge Rygg Befaringsdato: Tilstede: Lisbeth Kristine Halvorsen Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): Lisbeth Kristine Halvorsen Tomteareal: 2054m 2 Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 25 Bnr 56 Adresse: ASPNESVEIEN SØRLI abctakst@gmailcom Dokumentkontroll Eier var tilstede og ga opplysninger som er brukt i rapport Hjemmelshaver har ikke opplyst om eventuelle (ikke tinglyste) heftelser på eiendommen Det er foretatt begrenset form for dokumentkontroll av eiendommen Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Registrerte avvik fra eiers egenerklæring: Det finnes bemerkninger i takstrapport som er ikke beskrevet i egenerklæring Andre opplysninger Opplysninger om årstidenes påvirkning på boligen er ikke opplyst og heller ikke vurdert Boligens hovedkonstruksjon er ikke isolert etter dagens krav og spesifikasjoner Opplyst at dels bygningsmessige arbeid bla bad og taktekking er utført på egeninnsats/ufaglært Eventuelle krav til ventilasjon i bygning er ikke hensyntatt eller vurdert i rapport Eventuelle opplysninger gitt i takstrapport om årstall på bygningsdeler/konstruksjoner samt opplysninger om innbygde konstruksjonsdeler som ikke kan kontrolleres, er opplyst av selger Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Enebolig fra 1995 som består av 1etasje + loft etasje Opprinnelig drenering Betongplate anlagt på terreng, ringmur av betong Utvendig fasader av opprinnelig stående villmarkskledning og opprinnelige vinduer med isolerglass - normal vedlikehold Saltak som er utvendig tekt med beiset opprinnelig bordkledning, takrenner/beslag/nedløp av stål -bemerkede forhold Kjøkkeninnredning er opprinnelig med profilerte bjørkefronter Bad/wc/vaskerom er opprinnelige -bemerkede forhold Innvendig overflater er hovedsaklig oppusset i nyere tid -bemerkede forhold på gulv Det henvises videre til rapport Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Enebolig/fritidsbolig 1995 Garasje 1995 Uthus År ikke kjent Side3av

5 Gnr:25Bnr:56 Bygg : Enebolig Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S- ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Enebolig/fritidsbolig - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM 2etasje etasje Sum bygning Bygg A: Enebolig/fritidsbolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 2etasje Loftstue, 2 soverom, trapperom 1etasje abctakst@gmailcom Stue, kjøkken, soverom, bad/wc/vaskerom, kjølerom, entre'/trapperom, wc, vindfang Side4av

6 Gnr:25Bnr:56 Bygg C: Dobbel garasje - Garasje/hensettingsplass - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM Loft - Hensettingsplass Underetasje - Dobbel garasje Sum bygning Bygg C: Dobbel garasje - Garasje/hensettingsplass - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Loft - Hensettingsplass Underetasje - Dobbel garasje Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Det er loft med skråhimling og således er ikke hele arealet tatt med i arealberegningen Det er bruken av rommene ved befaring som blir hensyntatt og avgjør om det blir P-rom eller S-rom Grunn og fundamenter av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt TG ikke vurdert På grunn av manglende besiktigelsesmuligheter er grunn og fundamentering ikke vurdert Synlige fundamenter består av betongplate m/ringmur av betong anlagt på terreng Synlig terreng rundt bolig består av en god del fjell Side5av

7 Gnr:25Bnr:56 Drenering ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle Byggeår drenering: 1995 Type kjeller: Ingen kjeller Påvist synlig fuktsikring på utvendig side av ringmur: Nei Takvann ført kontrollert med rør ned i grunn: Ja abctakst@gmailcom Av naturlige årsaker er kontroll av drenering og drenerende masser begrenset Type materiale drenering er ikke kjent, det gjelder også drenerende masser TG 1 er satt ut i fra alder Levetid Antatt normal levetid for drenasje år Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå Veggkonstruksjonen er bindingsverk, forutsatt oppsatt på byggemåte/byggeskikk fra byggeår Utvendige fasader består av beiset villmarkskledning fra 1995, upusset ringmur Det ble tatt tilfeldige stikkprøver på kledning Normale fuktpåkjenninger/normal vedlikehold TG 1 er satt ut i fra alder Levetid Antatt normal levetid for trepanel år Antatt normal levetid for trepanel Reparasjon år Antatt normal reparasjon/utskifting av ødelagte deler i bindingsverk er 40 til 80 år Antatt normal levetid for mur m/ overflatebehandling, slemming år Antatt normal levetid for puss Ompussing år Side6av

8 Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet Vinduer ASPNESVEIEN600 Gnr:25Bnr:56 Produsert år: 1994 Materiale: Trevinduer m/løse sprosser Type glass: Isolerglass Sålbenkbeslag under/forran bunnkarm: Nei TG : 1 På funksjonstest er vinduene vurdert som normale ifht alder Det er ikke registeret eller opplyst om punkterte glass på vindu/dører ved besiktigelsen, punkteringer av eldre isolerglass er påregnelig som følge av vanlig slitasje/vedlikehold Normal vedlikehold TG 1 er satt ut fra alder Normal levetid for trevinduer år Normal intervall med kontroll og justering 2-8 år Normal garantitid for isolerglass er 5-10 år Dører TG : 1 Innedører består av opprinnelige malte trefyllingsdører - normal standard/funksjon Balkongdør av malt tre/glass fra normal standard/funksjon Terrassedør av malt tre/glass fra normal standard/funksjon, utvendig litt fuktpåkjent Ytterdører av hvit/tredører m/glass, normal standard/funksjon TG 1 er satt ut fra alder Normal levetid for ytterdører år Normal levetid for trevinduer Kontroll og justering 2-8 år Levetid Side7av

9 Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende ASPNESVEIEN600 Gnr:25Bnr:56 Materiale: Tre Konstruksjonsmetode: Sperrer/tredrager med skråhimling Etablert år: 1995 Grad av kontrollerbarhet: Begrenset pga skjult konstruksjon Besiktiget på kaldloft: Nei, ingen adkomst fra utvendig bakkenivå: Ja Takform: Saltak Synlig undertak: Ikke synlig Yttertaktekking: Beiset bordkledning Synlig ventilasjon: Ingen spesiell, åpne kasser under takutstikk TG ikke vurdert Takkonstruksjon av skråhimling med begrenset kontrollmuligheter og som krever god ventilasjon og tett fuktsperre og som ikke er kontrollerbar Kaldloft over hanebjelke har ikke adkomst og derfor ikke inspisert Pr i dag er det ingen visuelle tegn til skade under himling i 2etasje Begrenset kontrollerbarhet og derfor ikke gitt TG Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser Type taktekke: Beiset bordkledning Etableringsår: 1995 Foretatt stikkprøvekontroll under yttertaktekking: Nei Besiktiget fra bakkenivå: Ja Type undertak: Ikke synlig, antas forenklet undertak abctakst@gmailcom Kun synlige takflater fra bakkeplan er utvendig inspisert Taktekke er nybeiset og således begrenset kontrollerbart TG 2 er satt ut i fra alder på bordkledd tak Levetid Antatt normal levetid for vindski / vannbord i tre år TG: 2 Side8av

10 Gnr:25Bnr:56 Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust mm Materialtype på renner/beslag/nedløp: Metall Etableringsår: 1995 Nedløp ført med rør ned i grunnavløp: Ja Nedbør ved besiktigelse: Nei abctakst@gmailcom Ikke registrert eller opplyst om problemer Finnes nedløp med frostskader som gis TG 2 TG 1 er satt ut i fra alder Levetid Antatt normal levetid for takrenner i sink eller plastbelagt stål inkludert kroker og beslag år Antatt normal levetid for luftelyrer, ventilasjonshetter år Antatt normal levetid for beslag Overgang tak/vegg beslag/skottrenne år Antatt normal levetid for snøfangerutstyr år Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres Terrasse m/takoverbygg ved stue Betongplate anlagt på terreng Registrert sprekker Bemerkede forhold gis TG 2 Luftebalkong i 2etasje m/takoverbygg består av trebjelkelag med trespaltegulv og rekkverk av tre Fundamentert på utkraget trebjelkelag m/tredrager Normal standard/vedlikehold ifht alder Utvendig trapp m/takoverbygg består av betongplattå som er forblendet med skifer, trinn av trepaller Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale Elementpipe fra etableringsår Pipe er i hovedsak innvendig pusset Pipe er murt i spiral i 2 etasje, noe uvanlig På kaldloft er pipe ikke inspisert Utvendig er pipe av helbeslått stålbeslag Feieluke er i 1 etasje Ildsted er en vedovn på stue og komfyrovn på kjøkken Funksjonstesting og lovlighetskontroll på pipe og ildsted er ikke utført og ved mer nøye kontroll anbefales å kontakte brannvesenet TG 1 er satt ut i fra alder Normal levetid for upusset teglsteinspipe er 20 til 40 år Normal levetid for pusset pipe, ompussing er 10 til 30 år Side9av

11 Gnr:25Bnr:56 Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik Etasjeskillere består av trebjelkelag fra etableringsårene Det ble ikke nivellert eller opploddet for å finne eventuelle avvik på retning og overflater på etasjeskillere/vegger og heller ikke opplyst om spesielle skjevheter/avvik På visuelt grunnlag vurderes etasjeskillere til være normale ifht alder Bad, Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Etablert år: 1995 Varme: Varmekabler Overflatemateriale på gulv: Fliser Gulvkonstruksjon: Betongdekke Overflatemateriale på vegg: Malt panel/sokkelfliser og fliser inne i dusjnisje Veggkonstruksjon: Trevegg Overflatemateriale i himling: Panel Type ventilasjon: Mekanisk vifte på vegg m/stikkontakt Tilluft i dørterskel: Mangler Sluktype: Plast Fall til sluk: Ja, lokalt fall i dusjsonen -ellers begrenset fall Sanitær/utstyr: Hvit profilert innredning m/vask, dusjnisje m/forheng, vegghengt klosett, vvbereder innebygd og opplegg for vaskemaskin TG: 2 Badet er kombinert bad/wc/vaskerom Registrert noe utslag på fuktsøk på gulv i dusjsone Ikke registrert membran under klemring i sluk, ikke dokumentert vanntett våtromsutførelse iht dagens krav Registrert sprekker/riss på gulvfliser/fuger -årsak kan være bevegelse i konstruksjon eller annet Åpen konstruksjon inn til kjøleaggregat Bemerkede forhold gis tilstandsgrad 2 Levetid Normal levetid for fliser m/ /tettesjikt 10 til 20 år Normal levetid for blandeventil er 10 til 25 år Normal levetid for utslagsvask, servant, klosett, badekar er 20 til 50 Side10av

12 Gnr:25Bnr:56 Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet Etablert år: 1995 Overflatemateriale på gulv: Fliser Overflatemateriale på vegger: Malt panel Overflatemateriale i himling: Malt panel Sanitærutstyr: Klosett og vask Type ventilasjon: Mangler Tilluft i dørterskel: Mangler abctakst@gmailcom Ingen utslag på fuktsøk i utsatte områder Mangel av ventilasjon gis TG 2 TG 1 er satt ut i fra alder Kjølerom / andre rom Visuell observasjon spesielt med hensyn til overflater og ventilering Videre gjøres fuktvurderinger rettet mot kondensproblematikk, som kan medføre råteskader Kjølerommet er plassert ved siden av kjøkken Består av malt elementplater på vegger/himling og fliser på gulv Kjølerom er ikke bygget som rom i rommet Ikke registrert ventilasjon og ikke kontrollert avrenning Det er brukt fuktindikator på de mest utsatte stedene, ingen tegn til fukt på de kontrollerte stedene Dørene har utett pakninger Kjøleaggregat er ikke faglig vurdert Bemerkede forhold gis TG 2 Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Overflater på gulv: Fliser Overflater på vegg: Malt panel/fliser Overflater i himling: Malt panel Ventilasjon: Ventilator over komfyr Kjøkkeninnredning som er av opprinnelig profilerte bjørkefronter, normal funksjon Innebygd keramisk topp/komfyr Benkeplater av skifer og malt plater Ingen utslag på fuktsøk i utsatte områder Kjøleromsdør manlger pakning Bemerkede forhold gis TG 2 TG 1 er satt ut i fra alder Side11av

13 Gnr:25Bnr:56 Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert Overflater gulv: Parkett, fliser, lakkert tregulv, malt spongulv Overflater vegger: Panel, plater Overflater himling: Panel, plater Overflatene er hovedsaklig oppusset/oppgradert, normal standard Registrert sprekker/bom i fliser i trapp på stue Bemerkede forhold gis TG 2 TG 1 er satt ut i fra alder på oppusset/oppgraderte overflater Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk Rekkverkshøyder er også vurdert TG 1-2 Trapp fra 1etasje til 2etasje består av rett malt tretrapp-trapp, rekkverk har større lys åpning enn iht dagens krav Bemerkede forhold gis TG 2 Side12av

14 VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Vannrør ASPNESVEIEN600 Gnr:25Bnr:56 Byggeår: 1995 Materialtype på synlige vannrør: Kobber Stikkledning: Plastrør Offentlig vanntilførsel: Nei, det er felles privat borret brønn TG : 1 Det er ikke foretatt noen form for funksjonstesting av vannrør mm Ikke registrert eller opplyst om driftsproblemer TG 1 er satt ut i fra alder Antatt normal levetid for blandeventil er 10 til 25 år Antatt normal levetid for vannledning av kobber er 25 til 75 år Antatt normal levetid for vannledning av plast er 25 til 75 år Avløpsrør Materialtype på synlige avløpsdeler: Plastrør Offentlig avløpstilkobling: Nei, det er felles privat septik-kum med nabo Type materiale i sluker: Plast Det er ikke foretatt noen form for funksjonstesting/kontroll av avløpsledninger/septik mm Deler av innvendig vann- og avløpsanlegg er innbygd, og er av naturlige årsaker ikke kontrollert Det er heller ikke foretatt kamerakontroll eller lignende, av bunnledninger (ledningsanlegg under bolig), eller utvendig ledningsanlegg Det gjøres oppmerksom på at huseier ved offentlig vann- og avløpstilkobling, selv har ansvar for drift og vedlikehold av ledningsanlegg fra husvegg og frem tom tilknytningspunkt på offentlig ledning Det anbefales på generelt grunnlag å rekvirere en rørlegger med egnet kontrollutstyr, dersom korrekt tilstand for ledningsnett for vann og avløp ønskes TG 1 er satt ut ifra alder på plast avløpsledninger/deler Antatt normal levetid for utslagsvask/wc, badekar er 20 til 50 år Antatt normal levetid for avløpsledninger av plast år Varmtvannsbereder TG : 2 Fabrikkår: antas 1995 Volum: ca 200 liter Plassering (sted): Innebygd på bad Påvist kontrollert avrenning fra ekspansjonskrane: Nei Det er ikke foretatt noen form for funksjonstesting av varmtvannsbereder Forventet levetid på vvbereder er på hell TG 2 er satt ut i fra alder Antatt normal levetid for vvberedere elektrisk er 15 til 25 år Side13av

15 Gnr:25Bnr:56 Levetid Elektrisk anlegg El-anlegg TG ikke vurdert Opprinnelig el-anlegg, el-skap med automatsikringer plassert i gang Undertegnede har ikke elektrokompetanse, og det elektriske anlegget er derfor ikke faglig vurdert På generelt grunnlag anbefales det bestilt / utført en Elsjekk fra uhildet eltakstmann for å kontrollere anlegget dersom det ønskes korrekt vurdering av det elektriske anlegget Antatt normal levetid for elanlegg er 20 til 40 år Elvarme TG: Ikke vurdert Opplyst varmekabler på bad og hele 1etasje med unntak wc Ikke funksjonstestet eller faglig vurdert Antatt normal levetid for panelovner er 20 til 40 år Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget ene er basert på visuelle observasjoner -2 Terrenget er hellende Hellingsgrad fra grunnmur og utover er vurdert som stedvis svak/feil på øvre side Det optimale er at det heller fra grunnmur og utover for å unngå tilsig av vann Bemerkede forhold gis TG 2 Side14av

16 ASPNESVEIEN600 Gnr:25Bnr:56 Bygg : Garasje abctakst@gmailcom Dobbel garasje Frittstående dobbel garasje med loft Består av betongdekke på grunn -registrert sprekker Grunnmur av murt lettklinkerblokk -registrert vesentlige synlige sprekker/setninger/skjevheter, påregnelige oppgraderinger Reisverk med stående kledning -dels uferdigheter med åpen konstruksjon pga dels manglende kledning og synlige fuktpåkjenninger og skadet asfaltplater, påregnelige oppgraderinger Dels innvendige vegger og himling er kledd med panel Saltak av sperrer, undertak av Ranitt papp - synlig fuktpåkjent undertak Utvendig tekt med bordkledning -synlig fuktpåkjent taktekke, påregnelig med oppgraderinger Mangler takrenner/nedløp Etasjeskille av trebjelkelag, overflate på gulv er gulvsponplater Det mangler garasjeporter Panelt sponfyllingsdør/vinduer -varierende fuktpåkjenninger Bygning i generelt varierende forfatning og manglende vedlikehold dobbel garasje er ikke nærmere vurdert Bemerkede forhold gis TG 3 Antatt normal levetid for plasstøpt betongoverflate er 15 til 40 år Antatt normalt med utbedring av sår og overflatebehandling utvendig for plasstøpt betongoverflate/murt blokk er 20 til 60 år Antatt normal levetid for trepanel år Antatt normal levetid for trepanel Reparasjon år Antatt normal levetid for ytterdører/porter år Antatt normal levetid for trevinduer år Antatt normal levetid for trevinduer Kontroll og justering 2-8 år Antatt normal levetid for betongtakstein er 30 til 60 år Antatt normal levetid for aluminiumsplater er 25 til 45 år Antatt normal levetid for stålplater m/ plastbelegg 10 til 45 år Antatt normal levetid for asbestsementplater er 10 til 30 år Antatt normal levetid for taksikringsutstyr / takstige 20 til 40 år Antatt normal levetid for takrenner i sink eller plastbelagt stål inkludert kroker og beslag år Antatt normal levetid for takrenner i plast inkludert beslag og kroker år Antatt normal levetid for beslag Overgang tak/vegg beslag/skottrenne år Antatt normal levetid for snøfangerutstyr år TG: 3 Side15av

17 Bygg : Uthus Anneks/uthus ASPNESVEIEN600 Gnr:25Bnr:56 abctakst@gmailcom -2 Frittliggende anneks av 1 etasje i enkel standard Fundamentert på telefonstolper -noe svak fundamentering Byggekonstruksjonen trebjelkelag/stubb innvendig tregulv Utvendig fasader av stående kledning og vinduer med isolerglass Malt panelt tredør Innvendig overflater på vegger og himling er panel Takkonstruksjonen er saltak med sperrer med ukjent undertak og utvendig tekt med papp fra ukjent år Mangler takrenne/nedløp Tretrapp som ikke var festet Anneks er ikke nærmere vurdert Bemerkede forhold gis TG 2 TG 1-2 er satt ut i fra antatt alder Normal levetid for papptekking er 20 til 30 år Normal levetid for trepanel år Normal levetid for trepanel Reparasjon år Normal levetid for takrenner i sink eller plastbelagt stål inkludert kroker og beslag år Normal levetid for luftelyrer, ventilasjonshetter år Normal levetid for beslag Overgang tak/vegg beslag/skottrenne år Normal levetid for ytterdører år Normal levetid for trevinduer år Side16av

18 Gnr:25Bnr:56 Verdi- og lånetakst Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen Ja Nei livsløpsstandard Reguleringsmessige forhold Området ved tomt er ikke regulert Tomt ligger i LNF-område 3 med spredt bolig-, ervervs- og fritidsbebyggels Iflg eier er det regulert for uttak av stein ca 800 m unna, "Botnberget steinbrudd" Kommentarer til grunnboksblad (evt sameiekontrakt) -Servitutter i grunn pr felles avkjørsel, vann og kloakkavløp -Hjemmelshaver har ikke opplyst om eventuelle (ikke tinglyste) heftelser på eiendommen Tomt / område / miljø abctakst@gmailcom Tomteareal (m 2 ) Type tomt 2054 Festet Punktfestet Eiet Beskrivelse Tomten har hellende terreng Tomtens beliggende er på Aspneset like ved Botnvika ca 12,5 km nord for Sørli sentrum Avstand ca 16 mil fra Steinkjer og ca 14,6 mil fra Namsos Tomt består av noe gårdsplass og innpåkjørsel, øvrige områder er naturtomt Sørvendt område, utsikt i retning sør mot Botnvika og innsjøen Lenglingen Området er et etablert mindre boligområde Grenser til naboer og utmark Mye fint friluftsområde/jaktområder i tilknytning området og nære innsjø Opplysninger om adkomst, vann og avløp Noe hellende adkomst fra offentlig vei og opp til gårdsplass Garasje har tinglyst adkomst gjennom naboeiendom Eiendom har privat felles borret vann med pumpe og felles privat avløp med septikkum med nabo Side17av

19 Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr Verdireduksjon -Hovedbygg 10 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Beregnede byggekostnader, Bygg B kr Verdireduksjon -Bygg B 90 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Beregnede byggekostnader, Bygg C kr Verdireduksjon -Bygg C 45 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Samlet sum beregnede byggekostnader = kr Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr Sum beregnet teknisk verdi = kr Markedsanalyse Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Underskrifter Steinkjer, ASPNESVEIEN600 Gnr:25Bnr:56 Takstingeniør abctakst@gmailcom Inge Rygg ABC-takst AS Side18av