Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst

Transkript

1 Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst SERTIFISERT TAKSTMANN Telefon: E-post: ingol-ni@online.no Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: Dato befaring: Utskriftsdato: Oppdrag nr: 821

2 Forutsetninger BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges TakseringsForbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Side: 2 av 16

3 LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se 'Tilstandsgrader' under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Arealberegning Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Side: 3 av 16

4 Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Markedsverdi (normal salgsverdi) Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): LANGEVÅG, Telefon: Side: 4 av 16

5 Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Per Gunnar Strømsheim Takstmann: Ingolf Nilsen Befaring/tilstede:. - Ingolf Nilsen. Tlf Per Gunnar Strømsheim. Tlf Eiendomsopplysninger Hjemmelsovergang: Type: Fritt salg Beliggenhet: Eiendom med sentral beliggenhet ca 1 km rett syd for Spjelkavik sentrum. Ålesund Kommune. Gangavstand til: Dagligvare - Skoler - Barnehage. Ca 2 km til Moa butikksenter og ca 14 km sydøst for Ålesund sentrum. Gode solforhold og sjøutsikt. Noe trafikkstøy er påregnelig da hovedvei går langs sydøstre tomtegrense. Bebyggelsen: Enebolig fra Det er foretatt ombygging på tallet. Seksjonert med 2 boenheter på 90 tallet. Hoveddel med 168 m/2 fordelt på 2 etasjer og 2 soverom - 2 bad. Boenhet i underetasje med BRA 128 m/2 og 3 soverom. Konstruksjoner ved bolig er: Støpt plate på grunn. Grunnmur i betong med sparestein/ hovedbygg. Armert betong ved tilbygg. Yttervegg i liggende tømmer/ hoveddel og bindingsverk i treverk ved tilbygg. Liggende bordkledning. Mansardtak i treverk og undertak i taktro/ hovedbygg. Kaldtloft. Valmtak i treverk med undertak i taktro/ tilbygg.yttertak i Skifer. Uthus fra 1940 er utvidet med garasjedel på 38 m/2 i Hems med målbart areal 21 m/2. Totalt golvareal/ Hems med 44 m/2. Standard: Hovedbygg fra Tilbygg som utvidelse av hoveddel, samt oppføring av egen boenhet i underetasje. Foretatt i periode på tallet. Teknisk anlegg for: Vann- avløp og E-anlegg fra denne perioden. Bolig framstår som helhetlig med god standard. Yttertak i skifer for hovedtak er uforandret siden Her er omlegging påregnelig det neste 5 år pga elde. Om tomten: Nordvest vent skrående tomt på 2024,6 m/2. Gruslagt tilkomst fra sydvestre side. Gnr 22 Bnr 84 har felles tilkomst rett mot felles vedlikeholdsplikt. Det er registrert slitasje ved vei her på befaringsdag. Tomt er flott opparbeidet med plen og beplantning.støyskjerming i betong langs sydøstre tomtegrense. Her går hovedvei. Noe trafikkstøy er påregnelig av denne grunn. Tomt har gode solforhold og flott utsikt over sjø. Gruslagt gårdsplass med oppstilling for ca 5 biler. Muligheter for framtidig utskilling at tomt ved sydøstre del på m/2. Adkomstvei: Gruslagt tilkomst med 3 brukere.gnr 22 Bnr 221 har veirett mot felles vedlikeholdsplikt. Det er registrert slitasje ved vei på befaringsdag, anbefaler asfaltering for videre bruk. Tilknytning vann: Kommunalt tilknyttet. Tilknytning avløp: Kommunalt tilknyttet. Matrikkeldata 1504 Gnr: 22 Bnr: 20 Eiet/festet: Eiet Areal: 2 024,6 m² Hjemmelshaver: Per Gunnar Strømsheim Side: 5 av 16

6 Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Egenerklæring Innhentet Forsikringsavtale Innhentet Situasjonskart Innhentet Infoland.no Fremvist Sider Vedlagt Andre forhold Forsikring: Selskap: Gjensidige. Avtalenr: Type: Fullverdi. Forsikringssum: Årlig premie: Bygninger på eiendommen Enebolig Bygningsdata Byggeår: 1932 Kilde: Tillbygg fra 90 tallet. Arealer Bruttoareal Etasje BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær P-ROM Underetasje etasje Loft Sum bygning: Sekundær S-ROM Kommentar 13 6 Tillegg er Altan med 27 m/2. 19 Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Underetasje Stue, spisestue, kjøkken, bad, vaskerom, gang, entré, 3 soverom Bod 1. etasje Stue, spisestue, kjøkken, bad, vaskerom, hall m/trapp Bod 1, bod 2 Loft Bad, hall m/trapp, 2 soverom Side: 6 av 16

7 Uthus - Garasje Bygningsdata Byggeår: 1940 Arealer Bruttoareal Etasje BTA m² 1. etasje Hems Sum bygning: Bruksareal BRA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 61 Garasje med 38 m/2 - Uthus med 23 m/2. 21 Målbart areal med 21 m/ Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Kommentar areal Tidligere uthus fra Utvidet med garasjedel i Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Hems Konstruksjoner Enebolig Bygning generelt - Enebolig Overflater, generelt Loft: Tak har Malte plater. Vegg har Malt panel - Malt strie. Golv har Laminat. Hovedetasje: Tak har Malte plater/struktur. Vegg har Tapet - Malt strie.golv har Parkett Flis. Underetasje: Tak har Malte plater/ struktur. Vegg har Malt panel - Malt strie- Tapet. Golv har Belegg - Klinkerflis - Laminat - Flis. Innvendige overflater framstår som helhetlig med god standard. Side: 7 av 16

8 Grunn og fundamenter - Enebolig Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Direkte fundamentering Grunn er ukjent og kommenteres derfor ikke. Gulv på grunn Utskifting/vedlikehold: Støpt plate på grunn. Varmekabler ved alle rom i kjeller med unntak fra vaskerom. Golv i underetasje på flere nivå. Her er fuktsøk foretatt, fullt utslag er registrert. Det er registrert skade ved malt betonggolv. Trolig årsak er manglende fuktsperre i grunn. Støpt betongplate med varmekabler er i hovedsak støpt på tallet. Normal tid før reparasjon av plasstøpt betonggulv på lastbærende isolasjon er år. Grunnmur - Enebolig Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Vegger mot grunn Utskifting/vedlikehold: Grunn mur i betong med sparestein for hovedbygg. Armert betong ved tilbygg. Pusset utvendig, stedvist mindre sprekkdannelse er registrert. Grunnmur ved hovedbygg er forsterket i forbindelse med ut graving for bedre takhøyde i kjeller. Normal tid før utbedring av betongvegg eller murt vegg av blokker er år. Drenering - Enebolig Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Utskifting/vedlikehold: I forbindelse ombygging/ tilbygg er oppgradering av drenering fortatt. 90 tallet. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er år. Veggkonstruksjon og utvendige fasader - Enebolig Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Utskifting/vedlikehold: Yttervegg i liggende tømmer ved hovedbygg. Yttervegg i bindingsverk med 15 cm isolasjon ved tilbygg. Eier opplyser om etterisolering med 10 cm ved tømmervegger. Liggende bordkledning. Anbefaler behandling av fasader det neste 5 år. Det er ikke registrert skade ved konstruksjoner. Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er år. Side: 8 av 16

9 Utvendige overflater Vinduer og dører - Enebolig Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Utskifting/vedlikehold: Vindu i treverk med 3 lags isolerglass fra Normal tid før utskifting av trevindu er år. Ytterdører og porter Utskifting/vedlikehold: Ytterdører i treverk med glass fra 1992 ved begge etasjer. Dobbel altandør i treverk med 3 lags glass fra 1992 ved hovedetasje. Skyvedør i treverk med glass for underetasje. Innerdører i furu med fyllinger, malt utførelse. Stedvist dører fra 1993 og 90 tallet. Det er ikke registrert skade ved dører, normal slitasje. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er år. Takkonstruksjon - Enebolig Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Mansardtak i treverk ved hovedbygg. Innredet loft. Undertak i taktro. Kaldtloft med tilkomst fra luke i gang. Golvbord er montert. Konstruksjoner her er uforandret siden Det er registrert stedvist fuktmerke ved undertak, uisolert konstruksjon. Trolig årsak er tidvist inndrev av ved kombinasjon, sterk vind/regn. Anbefaler derfor omlegging av skifer med tett undertak og opplekting for skifer ved overtakelse. Bjelkelag mot kaldtloft er isolert. Tilkomst til kaldtloft på tilbygg fra luke i trappegang. Golv er montert. Det er ikke registrert skade ved konstruksjoner her. Tilbygg fra 90 tallet. Taktekking - Enebolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekking og membraner Utskifting/vedlikehold: Yttertak i skifer. Hovedbygg med skifer fra Skifer er spikret rett i undertak. Anbefaler omlegging med tett undertak og opplekting for skifer det neste 5 år her. Det er montert takluke i jern med glass fra 1932, anbefales utskiftet pga elde. Minste anbefalt takfall for skifer er 22 %. Tilbygg har skifer fra 90 tallet. Takrenner i kobber. 2" nedløp ved karnapp, her anbefales jevnlig rengjøring for å hindre skade. Normal tid før omlegging av skifer er år. Side: 9 av 16

10 Overlys, takluker - Enebolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering. Overlys og takluker Terrasse, balkonger, trapper ol - Enebolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Profilert, malt tretrapp til loft. Muligheter for åpning i bjelkelag mot underetasje for direkte innvendig tilkomst. Balkonger, terrasser ol. Altan på 27 m/2 med tilkomst fra stue og trapp til terreng. Delvist overbygget. Gode solforhold og sjøutsikt. Betonggolv med flis. Avløp ved overgang golv/ rekkverk ved begge hjørner med utvendig nedløp,samt utspainger til balkongkasse. Her er jevnlig rengjøring påregnelig for å hindre vannskade/ isdannelse. Areal under altan utgjør hovedstue i underetasje. Dette er erfaringsmessig en risikokonstruksjon hvor det er påregnelig med skader. Ofte pga kondensproblem eller lekkasje. Det er montert 3-4 lufteventiler for luftesjikt. Det er ikke registrert skade ved konstruksjoner på befaringsdag. Piper og ildsteder - Enebolig Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Tegelpipe fra bygge år. Deler av topp er fornyet i senere tid. Det er montert nytt røykløp i pipe, foretatt på 90 tallet.feieluke er montert i vaskekjeller. Vedovn på spisestue/ underetasje. Klebersteinsovn er montert ved hovedstue. Vedovn på spisestue. Det er montert utvendig stige til pipe fra, tilkomst fra loftvindu.ikke fullgod løsning. Anbefaler montering av feieluke på kaldtloft som løsning her. Etasjeskillere - Enebolig Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Frittbærende dekker Utskifting/vedlikehold: Bjelkelag i treverk for hovedbygg. Støpt betongplate for tilbygg. Det er montert Essva som golvvarme for hovedetasje. Gjelder stue mot syd, samt spisestue/ kjøkken. Etasjehøyder er: Underetasje( cm) Hovedetasje( 240 cm) Loft( 240 cm, samt skråhimling) Det er ikke registrert skade ved konstruksjoner. Stedvist mindre knirk er registrert. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre eller I-bjelker er år. Side: 10 av 16

11 Bad - Enebolig Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Overflater, generelt - Underetasje / Bad Bad på 6 m/2 innehar: Wc - Vask med innredning - Veggmontert dusj/ dusjvegger Mekanisk avtrekk. Flislagt golv med varmekabler og flislagte vegger. Areal med glassbyggerstein mot soverom. Fuktsøk er utført i golv og vegger, det er registrert fukt i veggflis ved yttervegg, gjelder nedre del ved dusjsone. Trolig kun fukt i flissjikt. Anbefaler montering av dusjkabinett med direkte avløp til sluk, da dette vil forlenge badets levetid betraktelig. Det er registrert bom i 1 stk golvflis ved dusj( flis er ikke fast i underlag. Badet er oppført i Overflater, generelt - 1. etasje / Bad Bad på 4 m/2 innehar: Wc - Vask med innredning - Dusjnisje - Mekanisk avtrekk. Flislagt golv med varmekabler. Flislagt vegg. Fuktsøk er utført i golv og vegger, ingen bemerkninger. Oppkant for dusjnisje hindrer kontrollert avrenning til sluk for hele golvareal, ikke anbefalt løsning. Det er registrert slitasje ved flisfuger i dusjnisje. Anbefaler fjerning av dusjnisje og montering av dusjkabinett med direkte avløp til sluk ved overtakelse. Overflater, generelt - Loft / Bad Bad på 12 m/2 innehar: 2 vasker med innredning - Wc - Hjørnekar med dyser - Dusjnisje. Betonggolv med varmekabler. Flislagt golv og vegger. Sluk under badekar og i dusjnisje. Elastisk fuge er fornyet i hjørner og overgang golv/ vegg ved dusjnisje i senere tid. Fuktsøk er utført i golv og vegger, utslag er registrert i golvflis for dusjnisje. Trolig kun fukt i flissjikt. 3" avløp i plast under vask, her er ikke mansjett for tett utførelse montert. Usikkerhet om tett utførelse for bad. Badet er oppført på 90 tallet. Anbefaler montering av dusjkabinett med direkte avløp til sluk, da dette vil forlenge badets levetid betraktelig. Vaskerom - Enebolig Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Overflater, generelt - Underetasje / Vaskerom Vaskerom på 6 m/2 innehar: Utslagsvask - Feieluke for pipe -Opplegg for vaskemaskin/ tørketrommel - Varmtvannstank på 198 liter fra Hovedstoppekran for vann med reduksjonsventil og vannmåler - Brannslange. Avtrekk ved takventil. Malt betonggolv med plastsluk. Det er registrert skade ved overflate/ golv. Fuktsøk er utført i golv og vegger, det er registrert fullt utslag i golv, samt ved nedre del, bakvegg. Trolig årsak er manglende fuktsperre i grunn for golv og kondens fra inntak ved bakvegg. Vaskerom er i hovedsak uforandret siden bygge år. Side: 11 av 16

12 Overflater, generelt - 1. etasje / Vaskerom Vaskerom på 6 m/2 innehar: Utslagsvask - Opplegg for vaskemaskin/ tørketrommel. Flislagt betonggolv med sokkelflis og sluk i plast. Malt strie på vegg. Fuktsøk er utført i golv og vegger, ingen bemerkninger. Kjøkken - Enebolig Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Overflater, generelt - Underetasje / Kjøkken Kjøkken på 10 m/2 som åpen løsning mot spisestue. Innredning med finert furu og benkeplate i furu. Kjøkken innehar: 2 vasker - Komfyr - Kjøl/ Frys - Ventilator. Oppvaskmaskin er montert i benkeskap, her anbefales autolock montert ved overtakelse. Fuktsøk er utført i benkeskap og golv, ingen bemerkninger. Kjøkken trolig fra 80 tallet har normal slitasje. Overflater, generelt - 1. etasje / Kjøkken Kjøkken på ca 8 m/2 som åpen løsning mot spisestue. Flislagt golv. Innredning med fronter i eik med fyllinger og finert benkeplate. Kjøkken innehar: 2 vasker - Komfyrtopp Ovn - Kjøleskap - Oppvaskmaskin - Ventilator. Fuktsøk er utført i benkeskap og golv, ingen bemerkninger. Det er registrert mindre skade ved skjøt/ benkeplate, samt stedvist slitasje ved fronter. Innredning fra 90 tallet. Stedvist oppgradering er påregnelig ved overtakelse. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) - Enebolig Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. VVS-installasjoner, generelt Anlegg for vann i kobber. Hovedstoppekran for vann med reduksjonsventil og vannmåler er montert i vaskekjeller. Felles for begge boenheter. Anlegg er i hovedsak fra tallet, Varmtvannstank på 198 liter fra 1972 i vaskekjeller. Felles tank for begge boenheter. Normal levetid for anlegg i kobber er år. Anbefaler montering av egen hovedstoppekran, samt egen varmtvannstank for begge boenheter ved overtakelse. Utskifting av varmtvannstank anbefales pga elde. Bolig har tilgang til tidligere brønn, Ikke i drift. Utvendig stoppekran for vann i gruslagt tilkomst. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Anlegg for avløp i plast. I hovedsak fornyet på tallet. Anlegg er kommunalt tilknyttet. Normal levetid er år. Side: 12 av 16

13 Utstyr for sanitærinstallasjoner Varme, generelt Brannslokking, generelt Elektriske anlegg - Enebolig Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Felles El - skap med automatsikringer er montert i gang/ underetasje. Minusmåler for underetasje er montert. Varmekabler er montert i alle golv ved underetasje med unntak fra vaskerom. Essva som golvvarme for deler av hovedstue, samt kjøkken og spisestue. Anlegg fra tallet samt El-skap er montert i gang/ hovedetasje. Anlegg er ikke kontrollert av undertegnede, da jeg ikke innehar nødvendig autorisasjon. Kontakt for mekanisk avtrekk/ underetasje er montert i våtsone. Uthus - Garasje Bygning generelt - Uthus - Garasje Overflater, generelt - 1. etasje Uthus fra 1940 med grunnflate 23 m/2 er ombygget/ utvidet med garasjedel på 38 m/2 i Garasje har: Støpt plate på grunn, det er registrert skade ved golvflis her. 2 stk vippeporter i treverk, samt utvendig sidedør i treverk er montert. Yttervegg i Lecablokk ved garasje. Uthus på 23 m/2. Ringmur i betong med bjelkelag i treverk. Luke i golv til krypkjeller. Yttervegg i treverk med liggende kledning. Trapp til hems. Golvflate på 58 m/2 på hems. Målbart areal med 21 m/2 pga lav takhøyde. Tak i treverk med undertak i taktro. 2 stk takvindu. Her er fuktmerke i undertak registrert. Tidligere lekkasje far vindusglass. Yttertak i skifer. Stedvist oppgradering er påregnelig ved overtakelse. Tg 2 er gitt av denne grunn. Side: 13 av 16

14 Beregninger Årlige kostnader Forsikring Sum årlige kostnader Teknisk verdi bygninger Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Enebolig Uthus - Garasje Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Uthus - Garasje Sum teknisk verdi bygninger Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Side: 14 av 16

15 Andre bilder Andre bilder for oppdraget Side: 15 av 16

16 Side: 16 av 16