Realkapital Aktiv Europa status per 31. desember 2014

Transkript

1 Oslo, 11. juni 2015 Realkapital Aktiv Europa status per 31. desember 2014 Dette skrivet er en oppdatering for for 2014, samt status for de fem første månedene av Selskapet hentet inn kapital gjennom en emisjon i 2014 for å dekke selskapets kapitalbehov relatert til oppgradering av lokalene. Bakgrunnen for oppgraderingen av lokalene var at eneste leietaker i bygget, OBS, valgte å fraflytte eiendommen ved utløp av leiekontrakten. Långiver Société Générale satt også som krav for en eventuell forlengelse av lånet at aksjonærene måtte bidra med egenkapital. Låneavtalen ble formelt signert februar 2015 og renoveringen av lokalene ventes ferdigstilt juli Lokal forvalter melder om god interesse for eiendommen og selskapet har flere pågående salgsprosesser. Man er nå i konkrete forhandlinger med flere potensielle interessenter vedørende utleie og salg for hele bygget. Verdijustert egenkapital per 31. desember 2014 var NOK 1,72 per aksje. Verdijustert egenkapital Verdijustert egenkapital per aksje per 31. desember 2014 er NOK 1,72. Siden 31. desember 2014 har kronen styrket seg mot euro og hensyntatt dagens valutakurs* vil verdijustert egenkapital per aksje per 31. desember 2014 være NOK 1,62. *NOK/EUR 8,778 per 9. juni 2015, Finansiering/Mandat ad Hoc Selskapet har gjennom 2014 forhandlet med banken om en utvidet låneavtale. Etter en lang og krevende prosess er finansieringen med Société Générale endelig formelt på plass. Avtalen ble signert februar 2015 og løper nå til desember 2016 med mulighet for ett år forlengelse. Den legale prosessen Mandat ad Hoc ble avsluttet når låneavtalen ble signert. Renovering Renoveringsarbeidet er godt i gang, og de to øverste etasjene er mer eller mindre ferdigstilt. Disse etasjene vil bli brukt som showroom og ventes å gi en positiv effekt på salgsprosessen ved at potensielle nye leietakere/sluttbrukere kan se sluttresultatet. Se oppdaterte bilder på neste side. Utleie/Salg Selskapet er nå i sluttfasen av forhandlingene med en kjøper av hele bygget. Den potensielle kjøperen har en rekke forbehold og det jobbes nå aktivt med å løse disse forbeholdene. På bakgrunn av forbeholdene er det fortsatt usikkert om dette fører frem, men dersom man kommer til enighet vil man sannsynligvis ha solgt bygget allerede i september. Den potensielle kjøperen av de to øverste etasjene er fortsatt interessert og to nye sluttbrukere har vist interesse for en etasje hver. Forvalter vil sende ut informasjon når man har fått en avklaring på ovennevnte salgsprosesser. Som følge av langtkommende forhandlinger på hele bygget vil det ikke bli publisert ny VEK per 1. kvartal. REALKAPITAL AKTIV EUROPA AS Bolette Brygge 1. Postal address: c/o Obligo Investment Management AS, P.O. Box 1753 Vika, 0122 Oslo Phone: Telefax: Corporate registration: NO

2 Bilder fra medio mai I tråd med plantegningene har man revet vegger som gir en åpen og moderne planløsning. REALKAPITAL AKTIV EUROPA AS Bolette Brygge 1. Postal address: c/o Obligo Investment Management AS, P.O. Box 1753 Vika, 0122 Oslo Phone: Telefax: Corporate registration: NO

3 Realkapit,:il Aktiv Europa AS ÅRSBERETNING 2014 Konsern og Selskap Virksomhetens art Realkapital Aktiv Europa ("Selskapet") ble stiftet 19. desember Selskapet driver opportunistiske eiendomsinvesteringer gjennom det Luxembourg baserte datterselskapet Realkapital Aktiv Europa Luxembourg Sarl ("RAE Lux"). Ved årsslutt 2014 har Selskapet gjennom sitt datterselskap i Luxembourg investeringer i en eiendom i Frankrike. Selskapet er lokalisert i Oslo. Utvikling og Resultat Konsernet har nå en gjenværende eiendom, kontoreiendommen Lyon Bercy i Paris. Likviditetssituasjonen rundt Lyon Bercy har vært svært utfordrende gjennom 2014, men i februar 2015 kom man til enighet om utvidelse av den eksisterende låneavtalen. Ny forfallsdato er 26. desember 2016 med mulighet for ett års forlengelse. Den legale prosessen "Mandat ad Hoc" som selskapet har vært involvert i er avsluttet etter at selskapet har fått på plass tilfredsstillende finansiering. Orange Business Systems (Tidligere France Telecom) flyttet ut av lokalene i Lyon Bercy 31. oktober Det ble besluttet å oppgradere arealene ettersom standarden var umoderne og bar preg av slitasje over flere år. Oppgraderingen anses å være viktig for å tiltrekke kjøpere/leietakere, selv til samme prisnivå som før oppgraderingen. Renoveringsarbeidet ventes ferdigstilt juli 2015 og det jobbes parallelt med utleie/salg. Ved tidspunktet for regnskapsavleggelsen er det flere langtkommende prosesser på salg av hele/deler av eiendommen og en avklaring på disse prosessene ventes før sommeren. Gjennom 2014 jobbet forvalter med å innhente kapital som følge av anstrengt likviditet i selskapet. Långiver til Lyon Bercy hadde krav om at aksjonærene måtte inn med ytterligere kapital før en refinansiering av lånet skulle bli gjennomført. I tillegg oppsto det et ytterligere kapitalbehov under renoveringsperioden da bygget vil stå ledig. Emisjonen for tilførsel av ekstra kapital ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 2. september Per dato virker forutsetningene som lå til grunn ved emisjonen å være tilstede. Ekstern verdivurdering per 31. desember 2014 reflekterer omtrent de nivåene man diskuterer med potensielle kjøpere og styret er således komfortabel med denne. Morselskapet har ingen driftsinntekter. Selskapet hadde i 2014 andre finansinntekter på NOK 22,6 mill der NOK 18,5 mill relaterer seg til reversering av tidligere nedskriving av fordring til datter. Denne reverseringen er foretatt ved en omklassifisering der nedskrivinger av den underliggende eiendommen nå er gjennomført som nedskriving av aksjer i datter. Annen finanskostnad er belastet med en nedskriving av aksjer i datter på NOK 58,3 mill. Ved å hensynta reversering av nedskriving av fordring som nevnt ovenfor er årets netto nedskriving på NOK 39,8 mill. Årsresultatet for morselskapet ble minus NOK 37,2 mill. Konsernet hadde i 2014 leieinntekter for 10 måneder fra Orange Business Systems, i tillegg til at det det ble inntektsført NOK 7,4 mill (EUR 0,9 mill) som en engangsbetaling for at lokalene ikke var i avtalemessig stand ved utflytting. Resultatet for konsernet ble et overskudd på NOK 6,4 mill. Per hadde konsernet en egenkapitalandel på 36% mens morselskapet hadde en egenkapitalandel på 99%. Finansielle risiko Etter refinansiering av eksternt lån vurderer styret konsernets kredittrisiko som akseptabel. Belåningsgraden for konsernet var per på 64% og hovedstolen på banklånet NOK 153 mill. Styret vurderer likviditeten i konsernet som akseptabel, men grunnet høye eierkostnader er det sentralt å få solgt bygget eller å få leietaker på plass tidligst mulig. Eksponeringen mot markedsrisiko er også til stede ettersom bygget for tiden står ledig. Imidlertid er det som nevnt flere gode prosesser på salg/delsalg av eiendommen slik at markedsrisikoen vurderes som akseptabel. Selskapets kommittering og eksponering i datterselskapet i Luxembourg er i euro. Det er ingen valutasikring mot norske kroner. Fortsatt drift og årsregnskapets rettvisende bilde Styret bekrefter at forutsetningen for fortsatt drift er til stede. Selskapets og konsernets økonomiske og finansielle stilling anses som akseptabel.

4 Etter styrets oppfatning gir årsregnskapet med tilhørende noter et rettvisende bilde av selskapets og konsernets utvikling og stilling samt resultatet av virksomheten. Det har ikke inntruffet forhold etter regnskapsårets utgang som er av betydning ved bedømmelse av selskapets og konsernets stilling, utover nevnte forhold. Konsernets eiendomsportefølje per 31. desember 2014 Land Eiendom Eiendomstype Overtagelsesdato Kjøpesum Frankrike Lyon Bercy Kontor Fremtidsutsikter Utsiktene til Selskapet vil avgjøres av forhold relatert til utleie og salg av eiendommen Lyon Bercy i Paris. Med et positivt utfall av de pågående prosesser forventes fremtidsutsiktene som akseptable. Dersom ingen av disse sporene lykkes, er utfallet med tanke på verdi for aksjonærene usikker. Arbeidsmiljø og personale Forvaltning og daglig ledelse er utkontraktert til Obligo Investment Management AS (tidligere Obligo Partners AS) i henhold til kontrakt (Advisory Agreement). For å bistå håndteringen av konsernets europeiske investeringer er det ansatt to medarbeidere på deltid i Luxembourg. Konsernet har dermed to ansatte per , tilsvarende 0,15 årsverk. Lønn til ansatte i konsernet utlignes mot forvaltningshonoraret til Obligo Investment Management slik at selskapet ikke belastes med ekstra kostnader for disse ansettelsene. Konsernet har ikke drevet forsknings- og utviklingsaktiviteter i Miljørapport Gjennom investeringer i og utvikling av eiendom forurenser konsernet i liten grad direkte det ytre miljø med sin virksomhet. Likestilling Det er ansatt en mann og en kvinne i konsernet, begge deltidsansatte. Selskapets styre består av to menn. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår at selskapets resultat på NOK overføres til udekket tap. Oslo, 3. juni 2015 Christian Vennerød Styremedlem Roald Albrigtsen Styremedlem

5 Alle tall i NOK Morselskap Resultatregnskap DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Konsern Noter Driftsinntekter Inntekter fra utleie av eiendom Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter Driftskostnader 0 0 Lønnskostnad Avskrivninger Nedskrivninger Annen driftskostnad Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Renteinntekt fra konsernselskap Annen renteinntekt a Annen finansinntekt a Sum finansinntekter Annen rentekostnad Annen finanskostnad Sum finanskostnader NETTO FINANSPOSTER RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad RESULTAT

6 Alle tall/nok Morselskap Balanse Noter Konsern EIENDELER ANLEGGSMIDLER 0 0 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 1, Investeringer i datterselskap 2 0 o o Lån til foretak i samme konsern o o SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Fordringer 0 0 Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd 10, SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Udekket tap Sum opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD 0 0 Lån fra banker og finansinstitusjoner o 0 SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD 0 0 Lån fra banker og finansinstitusjoner o 0 Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD \O O, 0 juni 2015 Christian Venne ød Styremedlem Roald Albrigtsen Styremedlem

7 Morselskap Kontantstrømanalyse Noter 2014 Alle tall i NOK Konsern 2013 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Periodens betalte skatt Ordinære avskrivninger Nedskrivning anleggsmidler 2,3, Endring i kundefordringer og leverandørgjeld Effekt av valutakursendringer 3, Endringer i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Utbetaling - fordring mot datter Utbetaling ved investering i eiendom Innbetalinger ved salg av eiendom Effekt av valutakursendringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 0 0 Nedbetaling av lang -og kortsiktig gjeld Innbetalinger ved opptak av ny lang -og kortsiktig gjeld Innbetalinger ved emisjon Avsetning - tap på fordring til datter 2, Utbetaling - fordring mot datter Effekt av valutakursendringer Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter

8 Regnskapsprinsipper Regnskapet er avlagt etter regnskapsloven og god regnskapsskikk. Valuta Årsregnskapet for selskapet og konsernet er presentert i Norske Kroner (NOK). Alle tall i notene er presentert i NOK dersom annet ikke er oppgitt. Ved omregning av de deler av konsernet som har annen valuta enn NOK som funksjonell valuta er eiendeler og gjeld omregnet etter valutakurs pr 31. desember. Resultatposter i annen valuta enn NOK er omregnet etter kvartalsvise gjennomsnittskurser. Omregningsdifferanser er ført direkte mot egenkapitalen. Konsolidering av konsernet I konsernregnskapet er investeringer i datterselskap konsolidert brutto etter oppkjøpsmetoden, hvilket innebærer at kostpris for aksjene er eliminert mot konsernets andel av selskapets egenkapital på ervervstidspunktet. Merverdier i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital er henført til eiendommer og avskrevet over eiendelens resterende økonomiske levetid, I selskapsregnskapet er aksjer i datterselskap vurdert etter kostmetoden. Anleggsmidler Aksjer og øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris med individuell nedskrivning når virkelig verdi er lavere enn bokført verdi. Kostpris for eiendommer inkluderer anskaffelseskostnader direkte knyttet til anskaffelsen slik som notar- og meglerhonorarer, juridisk bistand og skatt direkte knyttet til anskaffelsen. Nedskrivninger kan reverseres i etterfølgende perioder dersom virkelig verdi er lik eller høyere enn bokført verdi. Anleggsmidler med en virkelig verdi høyere enn bokført verdi blir ikke oppskrevet. Eiendom avskrives utfra forventet økonomisk levetid. Eiendom under utvikling og tomter avskrives ikke. Virkelig verdi på konsernets eiendommer settes til takstverdi i henhold til eksterne verdivurderinger foretatt av anerkjente internasjonale takseringsselskap per 31. desember hvert år. Finansielle anleggsmidler i annen valuta enn NOK blir omregnet etter valutakurs pr 31. desember. Omløpsmidler og kortsiktig qield Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen et år etter siste dag i regnskapsåret. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Det ble i 2010 innført cash pool i konsernet. Selskapene er solidarisk ansvarlige for hverandres utestående gjeld og mellomværende poster renteberegnes og bokføres månedlig. Ved rapportering omklassifiseres de respektive selskapers saldo som fordring eller gjeld og elimineres i konsernregnskapet. Pengeposter i annen valuta enn NOK blir omregnet til balansedagens kurs. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i selskapsregnskapet er beregnet med 27% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til framføring ved utgangen av regnskapsåret. I konsernregnskapet er tilsvarende beregnet med et gjennomsnitt av de respektive lands skattesatser. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at den blir nyttegjort. Konsernet omfattes av fritaksmetoden. Da det er overveiende sannsynlig at konsernet vil selge aksjeselskaper i stedet for eiendommer, er det ikke beregnet utsatt skatt knyttet til forskjellen mellom konsernets anskaffelseskost og skattemessig verdi av eiendommene. Inntekter og kostnader Leieinntekter resultatføres når de er opptjente. Direkte utgifter knyttet til emisjoner er ført direkte mot overkursfond. Finansielle instrumenter Realisert og urealisert gevinst/tap på finansielle instrumenter (sikringer/terminkontrakter) blir ført som annen finansinntekt/-kostnad i resultatregnskapet. Forpliktelser eller fordringer i forbindelse med slike poster blir ført som kortsiktig gjeld/fordring i balansen. Kontantstrømanalyse Kontantstrømanalysen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige likvide plasseringer.

9 Note 1 - Konsernets eiendommer Gj.snittlig Potensiell Faktiske Faktiske Eiendom Beliggenhet Segment Utleieareal gjenv. brutto årsleie inntekter i 2014 inntekter i 2013 (m2) leietid (år) (NOK) (NOK) (NOK) Lyon Bercy Paris, Frankrike Kontor, arkiv,. Park.pl Lyon Bercy er et kontorbygg beliggende sentralt i Paris, Frankrike. Eiendommen har tilknyttet 83 parkeringsplasser i tillegg til overnevnte utleiearial på m2 og som er inkludert i "Potensiell brutto årsleie" samt "faktiske inntekter". Orange Business Services, som var eiendommens eneste leietaker, flyttet ut av bygget høsten Siden har bygget stått ledig som følge av rehabilitering av eiendomsmassen, med unntak av noen utleide p. plasser og arkiv med kortidsleie. NOK (EUR ) under "annen driftsinntekt" er en kompensasjon fra tidligere leietaket for kostnader ved utflytting. Eiendommen hadde en anskaffelseskost på MEUR 27 (MNOK 245 ved EUR/NOK kurs per ). Årets påkostning (rehabilitering) på MEUR 0,5 (MNOK 4,5) legges til anskaffelseskost. Bokført verdi per er på MEUR 22,3 (MNOK 202). Bygget ble per taksert til MEUR 26.3 (MNOK 238). Selskapet mottok to ulike eksterne verdivurderinger avhengig av salgsstrategi. Tradisjonell verdivurdering utgjorde MEUR 24,2 og sluttbruker-strategi utgjorde MEUR ca. 28. Sistnevnte strategi er den mest sannsynlige, men ettersom selskapet har hatt pågående prosesser på nivå MEUR 26,3 er det besluttet å benytte denne verdien. Disse verdiene er ekskludert investeringer og ved ferdigstillelse vil verdien justeres krone-for-krone. Bokført verdi er ikke justert som følge av verdivurderingen. Note 2 - Datterselskap Aksjer i datterselskap eid av morselskapet Stemmerett/ Aksjekapital Overkurs Bokført Valuta eierandel (%) 100% (EUR) EUR verdi (NOK) Realkapital Aktiv Europa Lux sarl EUR Innskutt kapital i datter (RAE AS's investering i RAE Lux San) er per MNOK 107,1. I tillegg er det gitt et langsiktig lån til REO Il (Lyon Bercy) på MEUR 3,5 (MNOK 31.6 ved omregning per 31.12) samt kortsiktig finansiering gjennom cash pool på MEUR 2,8 (MNOK 25,3 ved omregning per 31.12). Innskutt kapital og lån er sammen vurdert mot verdijustert egenkapital i datter (RAE Lux sari) og nedskrevet med MNOK 95,6 hvorav MNOK 58,3 er årets nedskrivning. Det er kun innskutt kapital som er nedskrevet da lån(fordring) vil bli tilbakebetalt før innskutt kapital. Per har langsiktig lån en bokført verdi på MNOK 31,9 inkludert renter, kortsiktig fordring gjennom cash pool har bokført verdi på MNOK 25,3 mens investeringen har en bokført verdi på MNOK 11,6. Bokført egenkapital i datter er per MNOK 33 mens verdijustert egenkapital er MNOK 68,8. Merverdien skyldes forskjell mellom bokført verdi og markedsverdi av eiendommen Lyon Bercy. Årets resultat er MNOK 6,4. Aksjer i datterselskap eid av andre konsernselskaper Annen innsk. Stemmerett Aksjekap. Egenkapital Valuta (eierandel) 100% (EUR) (EUR Annen egenkapital (EUR) Årets resultat (EUR) RAE Invest sarl EUR RAE Angers sarl EUR Realkapital European Opportunity Il sarl EUR REO 2 Invest sarl EUR 100 * REO 2 Lyon Bercy sarl EUR 100* SCI RKEO Lyon Bercy EUR 100 * *) Selskapene eies gjennom det Luxembourgbaserte selskapet Realkapital European Opportunity II sari som eies 100% av Realkapital Aktiv Europa Lux sarl. Note 3 - Varige driftsmidler Morselskap Morselskapet har ingen varige driftsmidler Konsern Utleieeiendommer Tomter Totalt Anskaffelseskost pr Tilgang i året Avgang i året Omregningsdifferanse Anskaffelseskost pr Akk. ordinære avskrivninger Akk. nedskrivninger Omregningsdifferanse Bokført verdi Årets ordinære avskrivninger Årets ordinære nedskrivninger Arets reversering av nedskrivninger Økonomisk levetid i år 33 Avskrives ikke Konsernets eiendommer avskrives i.f.h.t. forventet økonomisk levetid. Det foretas eksterne verdivurderinger av konsernets eiendommer per 31. desember hvert år. Dersom markedsverdien i.h.h.t verdivurderingene er lavere enn bokført verdi blir eiendommene nedskrevet til markedsverdi. Eiendommene kan ikke skrives opp men tidligere nedskrivninger kan reverseres dersom markedsverdien er høyere enn nedskrevet verdi. Omregningsdifferanse i driftsmiddelnoten er justert mot anskaffelseskost og akkumulerte avskrivninger. Gjennomsnittskurs samt kurs per siste balansedag (NOK/EUR) er h.h.v. 8,35 og 9,04. Omregningsdifferanse per tilsvarer en endring i valutakurs på ca 7,8% og samsvarer med den reelle valutakursendringen i perioden.

10 Note 4 - Egenkapital Morselskap Aksjekapital Overkurs Annen innsk. egenkapital Annen egenkapital Sum Inng. bal Kapitaløkning Emisjonskostnader Årets resultat Sum EK Konsern Inng. bal Kapitaløkning Emisjonskostnader Omregningsdiff. valuta Årets resultat Sum EK Selskapene i Realkapital Aktiv Europa Lux Sari avlegger sitt regnskap i euro og blir konsolidert inn i RAE konsernet ved omregning til NOK. Det gir forskjellig verdi på EK fra en periode til en annen i takt med kursendring. I resultatregnskapet omregnes valuta etter kvartalsvis gjennomsnittskurs mens balansen rapporteres etter kursen siste dag i perioden. Dette gir avvik mellom periodens resultat og endring i EK og rapporteres i balansen under "omr.diff.valuta". Gjennomsnittskurs for året og kurs per.siste balansedag (NOK/EUR) er h.h.v 8,35 og 9,04. Omregningsdifferanse per tilsvarer en endring i valutakurs på h.h.v. 7% og 7,8% Note 5 - Gjeld til banker og finansinstitusjoner Kortsiktig gjeld Selskap Eiendom finansiert Rente type Forfall Covenant Lån per Lån per SCI Lyon Bercy Lyon Bercy, Fr. Flytende Se nedenfor Div Totalt Lånet i SCI RKEO Lyon Bercy er et 1. prioritets pantelån med flytende rente (3 mnd. Euribor + 2,85 %). Lånet løp opprinnelig til 26.september 2013, men ble forlenget først 3 måneder og deretter 1 måned rullerende ettersom selskapet innledet en legal prosess "mandat ad hoc" hvor domstolen opprettet en megler som deltok i alle møter mellom banken og selskapet for å få en mer forutsigbar prosess. Etter en meget lang prosess ble låneavtalen formelt signert februar Som følge av dette er lånet omklassifisert til langsiktig lån. Informasjon om lånet er redegjort for under "langsiktig lån" Langsiktig lån Selskap SCI Lyon Bercy Totalt Eiendom finansiert Lyon Bercy, Fr. Rente type Flytende Forfall Covenant Lån per Lån per Div Lån i SCI Lyon Bercy - flytende rente (3 mnd. Euribor + 2,2%). Dette er et langsiktig lån vedrørende forretningsbygg i Paris, Frankrike. Det er i tillegg en avtale om en kredittfasilitet tilknyttet rehabiliteringsprosjektet i bygget som blir tilgjengelig etter at 2,55 millioner euro er brukt av selskapets egne midler. Kredittfasiliteten har en øvre ramme på 2,4 millioner euro, og har en flytende rente (3 mnd. Euribor + 3 %) Låneavtalen har en klausul om tilbakebetaling. Ved eventuelle delsalg har banken fortrinnsrett til å kreve nedbetaling av lånet. Låneavtalen har tidligere hatt krav om DSCR* > 115%, men etter at ny låneavtale ble signert i februar gjelder ikke denne så lenge selskapet har mindre en MEUR l i leieinntekter. Således er alle lånebetingelser oppfylt. Lånet har i tillegg påløpte renter på MNOK 3,8 og er klassifisert som kortsiktig gjeld. Under prosessen "mandat ad hoc" ble alle betalinger vedrørende lånet "fryst" og rentene ble ikke betalt ved forfall. Rentene ble lagt til lånet etter refinansiering og er per dato ( ved signert årsregnskap) betalt. * DSCR - Debt Service Coverage Ratio Note 6 - Cash Pool 7/årjElk,,,,&;«=.52=jirtZLWRii li, ZEZYMIMIn MF,x,ww,,M1r3m, Konsernets totale "cash pool" utgjør MNOK -10,1 (MEUR -1,1) og er sum av selskapenes respektive saldoer i oversikten nedenfor. Selskapene er solidarisk ansvarlig for utestående beløp. Mellomværende - Cash Pool EUR NOK RAE AS RAE Lux sart RAE Invest sarl RAE Angers sart RAE Total Cash Pool CJ Mellomværende mellom og datterselskap er per klassifisert som kortsiktig fordring i mor og gjeld i datter.totalt mellomværende er MNOK 25,3 (MEUR 2,8).

11 Note 7 - Lønninger, honorarer m.m. Morselskap og konsern Morselskapets daglige drift er utkontraktert til Obligo Investment Management AS. Selskapet har ikke og er ikke pliktig til å ha tjenestepensjons-ordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det finnes ikke avtaler om bonus eller aksjebasert avlønning. Det er ikke utbetalt styrehonorar i Morselskap Konsern Lønn Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Andre ytelser Sum lønnskostnader ,00 0, ,00 Antall ansatte ,00 Antall årsverk Revisors revisjonshonorar (inkl. MVA) 0 Revisors rådgivningshonorar (inkl. MVA) 780 2,00 0, ,00 0, I forbindelse med emisjonen i ble det utført en forenklet revisjonskontroll. Honorarer for denne kontrollen utgjør kr av overnevnte revisjonshonorar. Note 8 - Finansposter Selskap Selskap Annen finansinntekt Konsern Konsern Agio - omregning Agio - omregning av lån til REO Il Gevinst på urealisert sikring Årets resultat i FCP før likvidering Reversering - nedskr. aksjer i datter Reversering - nedskr. fordring til datter Annen finanskostnad 0 0 Disagio - omregning av valuta Tap på realisert sikring Nedskrivning av fordring/aksjer i datter Totalt Selskap Selskap Renteinntekter Konsern Konsern Cash pool (lån til datter) Lån til datter (Lyon Bercy) Bank Annen rentekostnad Bank - kreditt og langsiktig lån Totalt

12 Note 9 - Skatt Morselskap Konsern Grunnlag Betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Konsemposter Anvendt fremførbart underskudd fra tidligere år Skattepliktig inntekt Betalbar skatt Endring i utsatt skattefordel Skattekostnad 0 0 Spesifikasjon av utsatt skattefordel i balansen Midlertidige forskjeller Skattemessig fremførbart underskudd Grunnlag utsatt skattefordel Utsatt skattefordel bokført 0 0 Utsatt skattefordel er kun balanseført med den verdien som selskapet er vurdert til å kunne utnytte. Balanseført i mor er NOK 0, - ikke balanseført i mor er NOK Balanseført i konsernet er totalt NOK 0 - ikke balanseført i konsern er NOK Da det er overveiende sannsynlig at konsernet vil selge aksjeselskaper i stedet for eiendommer, er det ikke beregnet utsatt skatt knyttet til forskjellen mellom konsernets anskaffelseskost og skattemessig verdi av eiendommene (jfr. konsernets regnskapsprinsipper). Note 10 - Bundne bankmidler Morselskapet har per ingen bundne bankmidler. Per hadde morselskapet MNOK 4,0 i bundne bankmidler. Dette var en depositumskonto vedrørende valutasikring og kontoen ble oppløst når avtalen om valutasikring ikke ble forlenget. Ingen av morselskapets døtre har bundne bankmidler. Datterselskapet REO Il Lyon Bercy San har bundne bankmidler per på MEUR 3. Dette er i forbindelse med refinansiering av banklånet knyttet til eiendommen Lyon Bercy. Note 11 - Aksjonærforhold i morselskapet Det ble i september 2014 gjennomført en emisjon i morselskapet med tegning av totalt aksjer hver pålydende NOK 0,10. Etter emisjonen har morselskapet aksjer hver pålydende NOK 0,10. Samlet aksjekapital utgjør NOK Selskapets aksjekapital er ikke inndelt i aksjeklasser. Selskapet har 430 aksjonærer hvorav 23 aksjonærer eier 1% eller mer av aksjekapitalen. Ingen av selskapets tillitsmenn har eierandeler eller rettigheter til eierandeler i selskapet. Aksjonærer i selskapet som eier 1% eller mer av selskapets aksjer; Aksjonær Antall aksjer Eierandel (%) FELLESFORLAGET AS ,8 % POLLEN INVEST AS ,8 A) ALF HALLEN AS ,9% OBLIGO RE SECONDARIES Il AS ,5% BREI 11 AS ,2% MÅLSNES INVEST AS ,7 % TANERA AS ,5% OBLIGO RE SECONDARIES III AS ,3% HELLESYLT MAGNUS ,1 k AM KNUT ,0 % HEL ØKONOMI AS ,6% UTBYGGING VEST AS ,6% JEWA AS ,5% SVEIN SALVESEN AS ,5% FLING AS ,5% JEVCO AS ,4% SA KAASA HOLDING AS ,3% LIMEN ARNE ,3% LUNDE SOLVEIG ,2% VADHEIM ROAR INGE ,1% BJØRHUSDAL BJØRN IDAR ,1 % OKR EIENDOM AS ,1 % WATZ JEPPE ,0%

13 Note 12- Forpliktelser, garantier Morselskapet eller konsernet har ingen leieforpliktelser eller andre garantier. Note 13- Andre driftskostnader Morselskapets spesifisering av honorarer til fondsforvalter og andre nærstående parter: Honorartype Fast rådgivningshonorar Variabelt rådgivningshonorar * Regnskap og rapportering Porteføljehonorar Mottaker Obligo Partners AS Obligo Partners AS Obligo Investment Management Distributører Andel av innsk. kapital 0,09 % 0,44 % 0,23 % 0,41 % 1,17% Beløp Konsernets spesifikasjon av honorarer til eiendoms-/fondsforvaltere og andre nærstående parter (i tillegg til honorarenei tabellen over): Honorartype RAE Management honorar Regnskap selskaper i Luxembourg Facilities management honorar Mottaker Obligo Partners AS GT Fiduciaires Ginger Norton Rose Arendt Beløp REO li Management honorar Eiendomsforvaltning Eiendomsforvaltning Regnskap franske eiendommer Regnskap selskaper i Luxembourg Verdivurdering av eiendom Realkapital Partners Luxembourg S.A. DTZ Asset Mgt DTZ Commercial Fees Denjean GT Fiduciaires CBRE Norton Rose Simon & Associås FHB Altea Artelia Manexi Konsernets totale honorarer til eiendoms-/fondsforvaltere og andre nærstående parter: Alle honorarene i tabellene over er inkludert i annen driftskostnad i regnskapet. *) For å sikre tilfredsstillende ledelse av konsernets pan-europeiske virksomhet er to medarbeidere fra selskapets rådgivere i Obligo deltidsansatte i ett av konsernets Luxembourg-baserte selskaper. Lønn utbetalt direkte til medarbeidere fra Obligo er trukket fra i rådgivningshonoraret til Obligo Investment Management AS.

14

15