Romania Invest AS og konsern

Transkript

1 og konsern Årsrapport for 2010 Årsberetning Årsregnskap - Resultatregnskap - Balanse - Noteopplysninger Revisjonsberetning

2 Årsberetning 2010 for og konsern Beretning for perioden 1. Januar til 31. Desember Driften med datterselskaper. er et norskregistrert selskap med hovedkontor i Oslo. ets formål er kjøp av leiligheter/boliger for videresalg i ferdig regulerte boligprosjekter i Bucuresti, Romania. eier 100 % av aksjene i ti rumenske datterselskaper. Av disse har Bear Project SRL, med virksomhet og forretningskontor i Bucuresti, Romania, det operative ansvar for oppfølging av konsernets investeringer i Bucuresti. De øvrige ni datterselskapene i Bucuresti (såkalte utviklingsselskaper) har det formål å eie hvert sitt investeringsprosjekt. Pr hadde selskapet 2 ansatte i Norge, 9 ansatte i Romania samt 2 ytterligere tilknyttede årsverk på kontrakt. 8 av ressursene i Romania var tilknyttet salg. Ved årsskifte utredet administrasjonen muligheten for å flytte salgsfunksjonen ut av selskapet. Dette for å videreføre et sterkt salgsmiljø og tilrettelegge for en lavere salgskostnad pr enhet. Salgsfunksjon og merkenavnet Be Igloo ble besluttet solgt til en investorgruppe med vekstplaner innen salg og markedsføring. Sentrale nøkkelmedarbeidere i gammel salgsorganisasjon ble medeiere i det nye salgsselskapet. Fremforhandlede samarbeidsavtaler vil sikre Romania Invest en god salgskanal i årene som kommer. Investeringer / historikk I perioden fra mars 2007 til våren 2008 ble det ervervet i alt 726 leiligheter i 7 prosjekter. Gjennom 2009 ble det initiert reforhandlinger i fem av syv prosjekter og totalt antall leiligheter ble redusert til 642. For to av prosjektene førte forhandlingene til lavere priser, forskjøvet overtakelse og en mer optimal finansieringsløsning. Selskapet fremforhandlet også opsjoner på kjøp av leiligheter i fremtiden. Disse opsjonene er i My Dream prosjektet fortsatt gyldige. Rammebetingelsene Prisnivået har gjennom 2010 ligget på eller noe under det nivået som ble registrert i 2009,- dvs. priser pr. kvm rundt % lavere enn toppnoteringene i Markedet har vært preget av en forventning om rabatter og tilleggsytelser ved kjøp. Den generelle økonomiske situasjonen har gjennom 2009 og 2010 svekket flere utbyggere og entreprenører finansielt. Kreditinstitusjonene har til tross for en oppmykning gjennom 2010 fortsatt ført en til dels restriktiv kreditpolitikk. Dette har selskapet fått merke gjennom konkursbegjæringer hos tre av våre samarbeidspartnere. Dette er i stor grad fremprovosert av store forsinkelser mht. ferdigstillelse av leiligheter grunnet manglende sluttfinansiering av utbygger.

3 På samme måte som entreprenører og utbyggere har vært igjennom og fortsatt opplever tøffe tider ble også kjøpere av boliger rammet da muligheten for å få banklån ble innskrenket. Resultatet av dette har vært at salget av leiligheter har falt betydelig fra toppåret i Vårt eget salg gjennom 2010, målt opp mot foregående år, vitner likevel om at myndighetenes tiltak mot markedet har fungert og at bankene igjen låner ut penger til boligformål. Etableringen av First home program høsten 2009 har nå virket en tid og myndighetene har gjort flere forbedringer og tilrettelagt for økt utlåning gjennom programmet. Tilbakemeldingene fra banker og lånetakere er at programmet nå fungerer slik det var tiltenkt. Nasjonalbanken har gjennom 2010 senket styringsrenten 5 ganger fra 8,00 % til 6,25 %. Siste endring ble foretatt i juni og fravær av ytterligere senkninger oppfattes som et sunnhetstegn i markedet. Nasjonalbanken senket nylig kravene til reservekapital for banksektoren i Romania og derigjennom frigjorde de estimerte 1 mrd Euro for ytterlige utlån. Dette er tiltak som næringen og kundene ønsker velkommen. Oppstart av nye leilighetsprosjekter har vært lavt i 2010, slik det også var i 2009 og antall ferdigstilte leiligheter som forventes levert i 2011 og 2012 er klart lavere enn normalt. Dette forventes å bli til selskapets fordel i fortsettelsen. Salg I 2010 ble det solgt 27 leiligheter fra egen portefølje. I tillegg til dette ble det solgt 10 leiligheter fra en portefølje av leiligheter som selskapet kontraktsmessig skal overta innen juli I regnskapet vil inntekten fra de 27 solgte leilighetene fra egen portefølje fremgå, mens salgsinntekter fra de resterende 10 vil bli avregnet mot fremtidige betalingsforpliktelser selskapet har ovenfor utbygger. Leilighetene som ble solgt tilhørte hovedsakelig prosjektene Ten Blocks og Armonia/Optima. Verdijustering av porteføljen Grunnet betydelige forsinkelser i fremdriften i Planorama prosjektet begjærte en gruppe kjøpere utbyggeren konkurs i Den rettslige prosess og arbeidet med å få til en restart i prosjektet pågår og vil ta tid. Innbetalt egenkapital i prosjektet er på 8.0 MEURO. På grunn av den usikre situasjonen er egenkapitalinvesteringene i dette prosjektet nedskrevet med 50 % for regnskapsåret Vårt innskudd samt strafferenter er innmeldt som krav i boet og utgjør total 12,9 MEURO. En tilsvarende situasjon har oppstått i Vitan Platinum Towers prosjektet i januar Innskutt egenkapital i dette prosjektet er på 2.2 MEUR. Selskapet har besluttet å nedskrive 25 % av innskutt EK i dette prosjektet for regnskapsåret Selskapets likviditet Selskapets likviditet ved årsskifte var stram men tilfredsstillende. Det er gjennomført opptak av 2 rentebærende lån i året som gikk. Det ene lånet på 1,1 MEURO er tatt opp i forbindelse med overtakelsen av de 25 leilighetene i My Dream prosjektet. Det andre lånet, et aksjonærlån, er tatt opp i forbindelse med overtakelsen av 50 leiligheter i Armonia prosjektet. Likviditeten vil fortsette å være stram gjennom hele 2011 og positiv likviditet forutsetter budsjettert salg, momsrefusjon, samt opptak av et nytt lån på 2,5 MEUR i forbindelse med overtakelsen av de siste 78 leilighetene i Armonia og Optima prosjektet.

4 Selskapets strategi og fokus fremover Selskapets strategi innebærer å selge ut overtatte leiligheter og realisere de tilhørende verdier, fortrinnsvis innen utgangen av Dette krever en balansegang mellom ønsket om salgsvolum og ønsket om høyere priser. Samtidig skal kortsiktig likviditet sikres og lånebehovet for våre avsluttende forpliktelser inngås. Lykkes vi med dette skal organisasjonen tilpasses et lavere aktivitetsnivå som f.o.m. slutten av 2012 innebærer å følge opp og sikre våre interesser i de tre prosjektene som er under reorganisering. Utskillelsen av salgsapparatet fra driftsorganisasjonen var i så måte et første skritt mot en slik tilpasset organisasjon. 2 Årsregnskap Regnskapet viser et underskudd på kr for og et underskudd på kr for konsernet. Underskuddet i konsernet skyldes i hovedsak nedskrivninger på enkelte av våre prosjekter grunnet konkursbegjæringer, prispress i markedet og påløpte driftskostnader i konsernet. Styret foreslår at årets underskudd dekkes av annen egenkapital Reduksjon i annen egenkapital kr Styret kjenner ikke til noe når det gjelder avsetningsforhold som har betydning for bedømmelsen av det fremlagte årsregnskap. Styret mener at resultatregnskapet og balansen med tilhørende noter gir god informasjon om periodens virksomhet og selskapets stilling ved regnskapsårets avslutning. 3 Fortsatt drift Styret bekrefter at forutsetningen om fortsatt drift legges til grunn ved avleggelsen av årsregnskapet i samsvar med bestemmelsen i regnskapslovens 3-3a. 4 Øvrige forhold Selskapet forurenser ikke det ytre miljø. Arbeidsmiljøet er godt. Det er en naturlig del av selskapets drift å sørge for tiltak som forhindrer forskjellsbehandling av kvinner og menn. Det har ikke vært rapportert skader eller ulykker i konsernet. Vi har ikke hatt sykefravær i perioden. Selskapet har gjennom store deler av året sikret seg mot valutasvingninger i forholdet mellom NOK og EURO. Disse sikringskontraktene ble avsluttet høsten 2010 da de påførte selskapet en likviditetsmessig usikkerhetsfaktor som ikke var forenelig med god likviditetsstyring.

5 Det foreslås følgende godtgjørelse til styrets medlemmer; Styreformann Rolf Hansteen kr ,- Styremedlem Bjørn Erling Husa kr ,- Styremedlem Pål Hansen kr ,- Styremedlem Ivar Tollefsen kr ,- Styremedlem Hans Gulseth kr ,- Samlet godtgjørelse til styret utgjør kr ,- Revisors godtgjørelse oppgjøres etter regning.

6 ROMANIA INVEST AS OG KONSERN RESULTAT I NOK Note DRIFTSINNTEKTER Inntekter Andre inntekter Totale inntekter Varekostnader DRIFTSKOSTNADER Lønn og andre personalkostnader Avskrivning på driftsmidler Nedskrivning prosjekt Andre driftskostnader Totale driftskostnader Driftsresultat FINANSINNTEKTER OG FINANSKOST Annen finansinntekt Realisert Agio Urealisert agio Annen finanskostnad Netto finansposter Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad ÅRSRESULTAT

7 ROMANIA INVEST AS OG KONSERN BALANSE I NOK EIENDELER Note Anleggsmidler Prosjektinvesteringer Varige driftsmidler Investeringer i annet foretak Lån til nærstående Sum anleggsmidler Omløpsmidler Finansielle omløpsmidler Fordringer Derivater Bankinnskudd 12, Sum omløpsmidler SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD Note Egenkapital Aksjekapital 3, Overkursfond 3, Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Omregningsdifferanse 10, Sum egenkapital Gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Påløpte kostnader Derivater Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Lån Sum langsiktig gjeld Sum Gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD

8 Noter Alle tall i NOK der hvor ikke annet er spesifisert. Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak. 1-1 Renteinntekter og andre inntekter Annen renteinntekt består i hovedsak av renter på lån til prosjekter i Romania. Andre inntekter inntektsføres etter hvert som de er opptjent. 1-2 Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. 1-3 Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. 1-4 Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. 1-5 Pensjonsordninger Selskapet har tegnet innskuddsbasert pensjonsordning for ansatte i selskapet. Denne ordningen oppfyller lov om OTP. 1-6 Aksjer i datterselskap Aksjer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden da konsernet samlet ikke overstiger grensen for små foretak. 1-7 Valutarisiko Selskapets funksjonelle valuta er NOK, mens lånene gitt til investeringer er i EUR. Valutarisiko oppstår på fremtidige transaksjoner og balanseførte lån eksponert i EUR. Eventuelle valutaterminkontrakter og valutaopsjoner vurderes individuelt løpende til virkelig verdi. 1-8 Anleggsmidler Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. 1-9 Terminkontrakter Terminkontrakter er bokført til virkelig verdi Konsolideringsprinsipper regnskapet omfatter morselskapet og de rumenske datterselskapene Bear Project SRL, Bear Project Doi SRL, Bear Project Trei SRL, Bear Project Patru SRL, Bear Project Cinci SRL, Bear Project Sase SRL, Bear Project Sapte SRL, Bear Project Opt SRL og Bear Project Green SRL og Bear Project Blue. regnskapet utarbeides som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet elimineres. regnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Selskaper som eies for en kortere periode er unntatt fra konsolidering Behandling av valuta i konsolideringen Datterselskapenes regnskapsmessige valuta er Rumenske Leu (RON). Dette medfører at datterselskapenes lån til morselskapet er eksponert mot Euro. Etter god regnskapsskikk resultatføres valutakursdifferanser i konsernregnskapet som oppstår som følge av omregning av mellomværender mellom konsernselskaper i annen valuta enn konsernselskapenes funksjonelle valuta. Videre er valutareguleringer knyttet til ikke monetære poster innregnet i egenkapitalen. Valutakursdifferanser som er oppstått ved bruk av gjennomsnittskurser i resultatet og balansedagens kurs for monetære poster i balansen, samt historisk kurs for ikke-monetære poster, er ført som omregningsdifferanse mot egenkapitalen.

9 Note 2 Ansatte, godtgjørelser m. v hadde to ansatte i Bear Project SRL hadde ni ansatte og to ytterligere årsverk tilknyttet seg på kontrakt i Romania Invest Lønninger, honorarer Pensjonskostnader (innskuddsbasert) Andre ytelser (forsikring med mer.) Sosiale kostnader (arb.giveravgif, feriepenger) Sum Ytelser til ledende personer Ledelse Styre Ledelse Styre Lønninger, honorarer Pensjonskostnader Annen godtgjørelse Godtgjørelse til revisor Revisor har i 2010 mottatt kr eks mva for lovpålagt revisjon og kr eks mva for andre tjenester. Honorar til revisor i Romania beløper seg til kr eks mva. Note 3 Antall aksjer, aksjeeiere, investering i annet foretak Antall Pålydende Balanseført Aksjer Aksjonærer Aksjer Eierandel FREDENSBORG AS ,51 % CHRISTINEDAL AS ,15 % HAUGEN, JAKOB ,66 % STRATEGIC INVESTMENT AS ,24 % HODNE HOLDING AS ,00 % CONTI AS ,93 % FUSA KRAFTLAG ,92 % INGENIØR CHR F GRØNERS STIFTELSE ,87 % THERMOTECH INVEST AS ,78 % MULLAARD INVEST AS ,78 % ANDRE AKSJONÆRER ,18 % Totalt % Aksjer i datterselskap NOK Selskap Kontor Antall aksjer Pålydende Balanseført Eierandel Romania Invest V Oslo NOK % Bear Project Bucuresti RON , % Bear Project Doi Bucuresti RON , % Bear Project Trei Bucuresti RON 1 823, % Bear Project Patru Bucuresti RON 1 823, % Bear Project Cinci Bucuresti RON 1 823, % Bear Project Sase Bucuresti RON 1 823, % Bear Project Sapte Bucuresti RON 1 823, % Bear Project Opt Bucuresti RON 1 823, % Bear Project Green Bucuresti RON 1 823, % Bear Project Blue Bucuresti RON 1 823, % Sum Som følge av et kortsiktig eierperspektiv er Romania Invest V AS ikke konsolidert inn i konsernregnskapet jf. regnskapslovens 3-8.

10 Note 4 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel og endring i utsatt skatt/utsatt skattefordel Midlertidige forskjeller som inngår i grunnlaget for utsatt skatt/skattefordel Driftsmidler Akkumulert underskudd Fordringer Netto midlertidige forskjeller Underskudd og godtgjørelse til fremføring Grunnlag for utsatt skatt/skattefordel i balansen Utsatt skattefordel/utsatt skatt Ikke oppført utsatt skattefordel Utsatt skatt/ skattefordel i regnskapet 0 0 Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt Resultat før skattekostnad Endring i forskjeller som ikke skal inngå i grunnlag for utsatt skatt/skattefordel Permanente forskjeller Grunnlag for årets skattekostnad Endring i forskjeller som inngår i grunnlag for utsatt skatt/skattefordel - Endring i underskudd og godtgjørelse til fremføring - Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) Fordeling av skattekostnaden Betalbar skatt (28 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet) For mye, for lite avsatt i fjor - - Sum betalbar skatt Endring i utsatt skatt/skattefordel - 0 Skattekostnad (28 % av grunnlag for årets skattekostnad) Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt i skattekostnaden Til gode skatt, tiltakspakke Skattevirkning av konsernbidrag, stiftelses-/emisjonskostnader - - Betalbar skatt i balansen 0 - Note 5 Bankinnskudd har kr. Bear Project SRL har kr i bundne bankinnskudd (skatt). 0 i bundne bankinnskudd (skatt). Note 6 Andre driftskostnader Forvaltningshonorar Reiser Avskrivning fordring datterselskap Annen driftskostnad Sum driftskostnader

11 Note 7 Driftsmidler IB Tilgang Avgang Kostpris Akk.avskr. Ord.avskr. Akk. avskr. Akk. avskr. Bokført Beskrivelse avgang verdi Varig driftsmidler TOTAL IB Tilgang Avgang Kostpris Akk.avskr. Ord.avskr. Akk. avskr. Akk. avskr. Bokført Beskrivelse avgang verdi Varig driftsmidler TOTAL Note 8 Agio og omregningsdifferanser Det er i hovedsak tre forhold som skaper større valutaeffekter i det konsolidert regnskapet. Dette er: 1) Låneavtaler mellom mor og datterselskaper i EURO. 2) Valutasikringskontrakter knyttet til eurolånene (avsluttet 2010). 3) At bokføring i datterselskaper foretas i den lokale valutaen RON og må omregnes til konsernvaluta NOK. Lånene fra til datterselskapene betraktes som egenkapitalfinansiering av prosjektinvesteringene. Note 9 Transaksjoner med nærstående parter har inngått avtale om å avslutte samarbeidet med forvaltningsselskapet Romania Invest Forvaltning AS pr Avtalen ble godkjent i ekstraordinær generalforsamling den Avtalen innebar at et sluttvederlag skulle utbetales forvaltningsselskapet fordelt på to utbetalingstidspunkt. Første del av slutthonoraret ble utbetalt uavkortet etter godkjennelse av avtale i generalforsamling. Den andre delen forfalt til betaling Det ble tatt forbehold om et eventuelt mindre beløp enn opprinnelig avtalt som et resultat av en avtalefestet gjennomgang av alle disposisjoner og utbetalinger utført av og til forvaltningsselskapet og deres nærstående. Etter endt gjennomgang og på basis av funn i denne har satt opp et motkrav mot forvaltningsselskapet og deres nærstående som i størrelse overgår sluttvederlag del to. Hoveddelen av dette motkravet består etter selskapets oppfatning av flere uberettigede utbetalinger gjort til nærstående av forvaltningsselskapet i tidsrommet 2006/2007. Selskapene har pr utsendelse av dette regnskapet ikke kommet til enighet i saken. Det vil ikke bli avsatt noen kostnad i regnskapet for å dekke sluttvederlag del to. har inngått en toårig låneavtale hvor lånegiver er styremedlem og aksjonær i selskapet. Lånet vil bli redegjort for og behandlet på generalforsamling. Note 10 Egenkapital MOR Aksjekapital Overkurs Annen Ek Totalt Egenkapital pr Periodens resultat EK pr KONSERN Aksjekapital Overkurs Annen Ek Omregn.diff. Totalt Egenkapital pr Periodens resultat Endring omregningsdifferanse Egenkapitaljustering EK pr Note 11 Finansiell markedsrisiko Renterisiko Renterisikoen i selskapet er av begrenset karakter da selskapet pr har et mindre lån med flytende rente, og et lån som er basert på fastrenteavtale. Lån gitt til datterselskap beregnes til rente fastsatt til 3 mnd EURIBOR. Rente på arbeidskapital og andre bankinnskudd fastsettes av DnB NOR på løpende basis. Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Selskapet har pr ingen valutasikringskontrakter. Lån til datterselskaper inkluderer akkumulerte renter utgjorde pr EUR En betydelig del av våre potensielle kunder har sine inntekter beregnet i Euro som er valutaen våre leiligheter er priset i. For de av våre kunder som har sine inntekter i RON vil valutaforhold være av betydning. En del av våre løpende kostnader påløpt i Romania vil være i RON, det er ikke gjort noen sikring av disse postene.

12 Note 12 Finansielle omløpsmidler Finansielle omløpsmidler består av: Opptjente renter DnB NOR Rentefond DnB NOR Tidsinnskudd DnB NOR Sum finansielle omløpsmidler Bankinnskudd DnB NOR Sum finansielle omløpsmidler og bank Note 13 Mellomværende med selskaper i samme konsern, andre fordringer og annen gjeld Fordringer (+)/ gjeld (-) netto fordring/gjeld med forfall > 1 år netto fordring/gjeld med forfall < 1 år Kortsiktige fordringer/ gjeld med forfall under ett år Bear Project SRL Andre fordringer/gjeld Totalt Netto langsiktig fordring er i hovedsak lån og akkumulerte renter mellom mor og datterselskaper, nedskrevet fra pålydende kr til kr (note 15). Netto kortsiktige fordringer består i hovedsak av forskuddsbetalt rente. Netto langsiktig gjeld i konsernet består av et låneopptak i Norge (20 MNOK) og et låneopptak i Romania (0,96 M ). Netto kortsiktig fordring i konsernet består i hoved sak av utestående moms og kundefordringer. Note 14 Prosjektinvesteringer m/ nedskrivning Balanseført YE 2010 Investering e/ Nedskrivning Resultateffekt Selskap Prosjekt inv. f/nedskr. nedskriv. nedskrivning i % BP DOI Residenz % BP TREI My Dream % BP PATRU Vitan I&II % BP CINCI Blue Tower % BP SASE Planorama % BP SAPTE Ten Blocks % BP OPT Armonia/Optima % BP Green Armonia/Optima % Totalt % vektet snitt

13 Note 15 Finanskostnad/ Finansinntekt Verdi av lån gitt fra morselskapet til datterselskaper nedskrives til verdi lik balanseverdier i datterselskapene (note 14). Verdi lån og renter før nedskrivning (lån til investering og drift) Verdi prosjektinv. etter nedskrivning Andre verdier balanse døtre Annen gjeld/ skyldig døtre Sum verdi balanse Differanse (Diff. verdi lån/renter og balanse) Totalt behov for nedskrivning lån Allerede nedskrevet YE Nedskrivningsbehov lån Finansinntekt Bankrente Rente på lån datterselskap Rente på sikringsinstrument Div. finansinntekter Sum Annen finanskostnad Nedskrivning lån Nedskrivning prosjektinvestering Div. finanskostnader Sum

14

15