AVSLAG PÅ ANMODNING OM MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE. AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Senter Hus As Osvegen NESTTUN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /26 EBYGG KBTH AVSLAG PÅ ANMODNING OM MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE. AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON. Jf plan- og bygningslovens (pbl) Eiendom : Gnr 57 Bnr 62 Tiltakets adresse Tiltakets art Tiltakshaver : Totlandsveien : Nybygg bolig : Senter Hus As Historikk: Med bakgrunn i at det fremkom opplysninger om at rekkefølgekrav i gjeldende reguleringsplan for området ikke var ferdigstilt før det kan gis midlertidig brukstillatelse, foretok bygningsmyndigheten en befaring av uteområdene for eiendommen og planområdet den Opplysningene ble bekreftet på befaring datert med påfølgende notat som gav grunnlag for behandling av søknaden. Søknad om dispensasjon fra rekkefølgekrav ble påkrevd nabovarslet. Nabovarsel ble sendt ut den Frist for berørte naboer å komme med merknader var 2 uker fra mottatt varsel. Bekreftelse på ferdigstillelse av gjenstående arbeid ble etterspurt siden dette ikke var oppgitt i søknaden av ansvarlig søker. Ferdigstillelse av arbeidene ble av ansvarlig søker satt til , mottatt i nytt vedlegg den I søknaden skrives det at trykktank for slukkevann i reguleringsbestemmelse ventes ferdig innen uke 42. Tillatelse til utvidelse av vei er behandlet i sak den Bygningsmyndighetene mottok merknad fra nabo som ble oversendt til ansvarlig søker for tilsvar. Tilsvar ble mottatt

2 Saksgrunnlaget: Bygningsmyndighetene har den mottatt Deres anmodning om midlertidig brukstillatelse for hele tiltaket. Det søkes også om dispensasjon fra rekkefølgebestemmelser i gjeldende reguleringsplan. VEDTAK: Dispensasjon: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 12-4, Rettsvirkninger av reguleringsplan, hva gjelder reguleringsplan R vedrørende rekkefølgekrav. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Tiltaket: Med hjemmel i pbl avslås anmodning om midlertidig brukstillatelse. BEGRUNNELSE DISPENSASJON: Tiltaket kommer i strid med vedrørende rekkefølgekrav i reguleringsplan. Etter regelen skal flere veier, felles lekeareal, og sti være opparbeidet og klargjort før beboerne midlertidig kan flytte inn. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Følgende tiltak må være utført før det kan gis midlertidig brukstillatelse for nye boliger i feltene B1-B5: Opparbeidelse av Veg 1, Veg 2 og Veg 3. Ferdigstillelse av felles lekeareal Fe1 og Fe2. Opparbeidelse av sti, Fe3. Hovedhensynet bak bestemmelsene om rekkefølgekrav er hensynet til å istandsette felles infrastruktur innenfor planens avgrensning slik at hver enkelt eiendom kan ha tilstrekkelig tilkomst, vannforsyning, og planlagte fellesarealer ferdigstilt før innflytting. I den konkrete saken er fellesarealer ikke opparbeidet. I fellesområde FE1 ligger det store steinmasser fra sprengstein som ikke er sikret. Det er ikke vedlagt sluttdokumentasjon fra VA- etaten som bekreftelse at sluttdokumentasjonen er tilfredsstillende. Veiene er Side 2 av 9

3 opparbeidet, men det kommer ikke klart frem om disse er opparbeidet i samsvar med reguleringsplan. Oppgradering av veg 1 (tilkomstvei) er ikke utført. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved å gi dispensasjon er at familien som har kjøpt huset kan flytte eiendelene sine inn som planlagt. Ulempene er å overta en bolig som ikke har tilfredsstillende infrastruktur. Ulempene vil være fare for sikkerhet under sprengte fjellskjæringer på vestsiden av gnr 57 bnr 62. Det er også områder med i planområdet med betydelige steinmasser, blant annet i område FE1, som er usikret og utgjør en risiko for skade om barn eller voksne beveger seg inn dit. Ved brann er det også en ulempe at opparbeidede veier i planområdet ikke er i tråd med plan, og tilkomst for brannbil er begrenset. Ved brann er det også en ulempe at det ikke foreligger nok vann til å gi tilstrekkelig med slukkevann for hver enkelt eiendom. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 12-4, Rettsvirkninger av reguleringsplan, hva gjelder reguleringsplan R vedrørende rekkefølgekrav. BEGRUNNELSE TILTAK: Krav i gjeldende reguleringsplan og vilkår gitt i tillatelse er ikke ivaretatt. Følgende observasjoner ble gjort under befaring den : 1. Rekkefølgekrav i reguleringsplan pkt er ikke ferdigstilt. Det må søkes om og gis dispensasjon fra planbestemmelsenes pkt før det kan utstedes midlertidig brukstillatelse. 2. Flere steder i planområdet ligger det betydelig mengder med sprengstein som ikke er sikret. Disse utgjør en risiko for skade om barn eller voksne beveger seg inn i de områdene. Må sikres. 3. Angjeldende eiendom er sikret gjerde. Flere steder er det åpninger hvor barn kan falle ut eller komme igjennom. Det er også en del løse store steiner som ligger i skjæringen. Må sikres. 4. I henhold til tillatelsen skal VA-rammeplan skal være ferdig utført og godkjent av vann og avløpsetaten før det gis MB/FA. Vann- og avløp er ikke ferdig utbygd og følgelig heller ikke godkjent av Vann- og avløpsetaten. Konklusjon: Overnevnte feil og mangler på eiendommene og planområde er så alvorlige at det ikke bør gis midlertidig brukstillatelse til boligene før overnevnte feil og mangler er rettet. Side 3 av 9

4 Avslag etter krav i vedtak datert : Vann og avløp: Vannforsyning og avløp: Eiendommen anses å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med pbl 27-1 og 27-2, jf. forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert Krav i forhåndsuttalelse skal etterkommes. Ved søknad om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for tiltaket, skal det vedlegges bekreftelse på at Vann- og avløpsetaten har funnet sluttdokumentasjonen tilfredsstillende. Videre står det i forhåndsuttalelsen fra VA etaten datert blant annet: Bygningsmyndighetene har ikke mottatt bekreftelse fra VA- etaten på at sluttdokumentasjonen er tilfredsstillende. Avslag gitt etter rekkefølgekrav i reguleringsplan: Under punkt 2.2 er det gitt rekkefølgebestemmelser i gjeldende reguleringsplan , med endringsnummer , saksnummer Rekkefølgebestemmelse lyder: Følgende tiltak må være utført før det kan gies midlertidig brukstillatelse for nye boliger i feltene B1-B5: A) Opparbeidelse av Veg 1, Veg 2 og Veg 3. Side 4 av 9

5 B) Ferdigstillelse av felles lekeareal Fe1og Fe2. C) Opparbeidelse av sti, Fe3. A): På befaringen ble det kjørt på veg 1 og veg 2. Veg 1 er tilkomstvei som skal utvides i henhold til godkjent prosjektering og krav fra Trafikketaten. Veg 2 er internvei og er opparbeidet som tilfredsstillende anleggsvei. Tidsfrist for endelig ferdigstillelse av veier er beskrevet i etterfølgende dokumentasjon satt til B): Bygningsmyndighetene kan ikke se på befaringen at felles lekeareal Fe1var ferdigstilt. Ansvarlig søker beskriver situasjonen slik: Ferdigstillelse av felles lekeareal: Lekeplassen som skal opparbeides er foreløpig benyttet som depot for stein, hvis hensikt er ment benyttet til å utvide veien. Det er uklart om FE 2 er ferdigstilt siden dette områdene ikke ble gjennomgått på befaringen. Det må redegjøres mer for om forholdet er ivaretatt. C): Opparbeidelse av sti(fe 3): Sti mellom tomt 10, 11 og 12 etableres etter ny oppmåling gjort og sti til lekeplass mellom tomt 8 og 9 er planlagt etablert etter at tomt 9 er utskutt og ferdig opparbeidet. Det kommer ikke helt klart frem når dato for ferdigstillelse av rekkefølgebestemmelse FE 3. Det bes herved om en klargjøring av dato for når FE 3 skal ferdigstilles. Nabomerknader med tilsvar: Bygningsmyndighetene mottok merknad fra Jan Erik og Mona A. Rognaldsen på nabovarsel om dispensasjon fra rekkefølgebestemmelser den I merknaden står det: Side 5 av 9

6 Tilsvar på merknaden ble mottatt Ansvarlig søker skriver følgende: Saksnr /9 Gnr. 57 Bnr.62 Tilsvar på klage om midlertidig innflytting for familien Sætersdal på Nedre Totland. Vi deler frustrasjonen til Rognaldsen da vi har fått store økonomiske problemer på grunn av at Bygg i Bergen AS ikke har oppfylt rekkefølgebestemmelsene iht reguleringsplanen. Vi har også liten forståelse for at Bygg i Bergen AS ikke har fullført denne for lengesiden. Men å hindre familien Sætersdal å flytte inn er å straffe en uskyldig tredjepart som har like mye rett til å bo der som Rognaldsen. Huset til Rognaldsen har stått der lenge før dette område ble regulert slik det er i dag. Det var således ingen sted for brannvesenet å hente vann tidligere så vidt oss bekjent. Veien ville vært i den stand den er i dag hvis det ikke hadde kommet nye boliger i området, så slik vi ser det er det feil mann som klager, men som sagt forstår vi hans frustrasjon. Vi skjønner også at kommunen er kommet i en vanskelig situasjon pga brannsikkerhet, men da det kun er 2 tomter igjen inklusiv Sæterdals sin kan vi ikke skjønne at det skal ha noen betydning fra eller til da alle de andre beboerne har fått brukstillatelse eller midlertidig brukstillatelse. Side 6 av 9

7 Klager nevner: Klager på usikret skrent etter opparbeidelse av byggefeltet. Denne veien er laget for flere år siden av forrige eier av området som gikk konkurs. Veien inn til byggefeltet er søkt om, og de venter bare på godkjennelse av kommunen. Da vil veien inntil området og veien inne i selve byggefeltet til ferdigstilt i følge Bygg i Bergen AS De klager på en strømkabel. Slik vi ser det burde beboerne i området rekvirert en elektriker til å sikre den, og sendt regningen til Bygg i Bergen AS. Vi har selv ikke sett på den kabelen, men hvis den virkelig er farlig skjønner vi ikke hvorfor beboerne ikke har gjort tiltak for lengesiden. Strøm kabel inn til Rognaldsen har verken vi som ansvarligsøker for Sætersdal eller Sætersdal selv noe som helst ansvar for. Stemmer svaret som Glenn Olsen har gitt er jo det graverende, men det har ingenting med Sætersdal sin midlertidige brukstillatelse å gjøre. Kan heller ikke se hva Sæterdal har å gjøre med Rognaldsen sin uferdige vegskulder å gjøre. Nevner igjen at Rognaldsen sitt hus sto der lenge før område ble regulert. Det er nevnt en svær og ikke bygge søkt steinfylling nord for tomten til Rognaldsen. Etter de opplysninger vi har fått er dette kun for midlertidig lagring da massene skal brukes ifb med vei inn til området. Kan heller ikke se hva dette har med Sætersdal som tiltakshaver på sin tomt og vi som søker har med dette å gjøre. Han nevner hovedvei inn til byggefeltet. Denne er som sagt søkt om av eksternt søkerfirma og de venter på godkjennelse. Trykkvannstank. Dette arbeidet er påbegynt og regnes ferdig om noen uker. Tankene er godkjent av Bergen Brannvesen. Han viser til antall borehull, men han har vel en egen brønn pr i dag? Det er uansett kun kort tid før dette er i orden i følge Bygg i Bergen AS og entreprenøren som holder på med arbeidet. Han stiller seg tvilende til at Bygg i Bergen AS har vilje og evner til å fullføre prosjektet. Slik vi har sjekket opp selskapet er ikke dette tilfelle. Til tross for at vi overhodet ikke har noe som helst med brutte rekefølgebestemmelser å gjøre har vi også sørget for, i full forståelse og aksept fra Glenn Olsen i Bygg i Bergen AS, at oppgjør for siste tomten går gjennom advokat og at alle utbetalinger utelukkende skal gå til å fullføre gjenstående arbeider på området. Dette gjorde vi for å være sikker på å ikke komme i en slik situasjon en gang til. Vi vil presisere at det blir fullstendig feil og direkte ufint av Rognaldsen å bruke Sætersdal sin søknad om midlertidig brukstillatelse som pressmiddel mot Bygg i Bergen å fullføre området. Sætersdal er en uskyldig tredjepart. På bakgrunn av dette håper vi kommunen behandler og innvilger midlertidig brukstillatelse for familien Sætersdal som i dag må betale for 2 boplasser, så snart som mulig. Kommunen har vært konstruktiv og prøvd å ta hensyn til alle parter tidligere i tilsvarende saker for området. Håper også nå på en god løsning. Nå er tross alt arbeidene i gang for å fullføre området Håper på et positivt svar. Oppsummering vedtak: Etter en helhetlig vurdering vil det ikke kunne gis midlertidig brukstillatelsen for det omsøkte tiltaket. Krav i tillatelsen og reguleringsbestemmelser er ikke tilstrekkelig ivaretatt. Det må også vektlegges at Terrengbehandling ikke er tilfredsstillende. Etter skal ubebygde områder gis en estetisk tiltalende form og behandling. Slik området er utbygd pr har ikke området disse kvalitetene. Side 7 av 9

8 Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Kristoffer.Thorsen@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Kristoffer Brosvik Thorsen - saksbehandler Glenn M. Kristensen - fungerende gruppeleder Kopi: Michael Andre Sætersdal, Furubakken 6, 5057 Bergen Jan Erik Rognaldsen/Mona A. Rognaldsen, Totlandsvegen 468, 5226 NESTTUN Side 8 av 9

9 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 9 av 9