Verdi- og lånetakst. over. Gnr. 78 Bnr. 103 med enebolig og garasje 8432 ALSVÅG ØKSNES KOMMUNE

Transkript

1 Verdi- og lånetakst over Gnr. 78 Bnr. 103 med enebolig og garasje 8432 ALSVÅG ØKSNES KOMMUNE Ing Dag Daae Johansen TAKSTTEAM VESTERÅLEN AS Tlf Dag : E-post Dag : dag@ttv.as Tlf. kontor : Org.nr: Utført av: Dag Daae Johansen Takstmann MNTF Tlf dag@ttv.as TakstTeam Vesterålen as Befaringsdato:

2 Verdi- og lånetakst over Gnr. 78 Bnr. 103 med enebolig og garasje 8432 ALSVÅG ØKSNES KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse BELIGGENHET : Eiendommen har beliggenhet på flat tomt i landlige og naturskjønne omgivelser i Sørvågen, med spredt bebyggelse og god utsikt i flere retninger. Ca. 3 km. til Alsvåg hvor det bl.a. er skole, barnehage og butikk. Ca. 6 km. til Kommunesenteret Myre hvor det er div. service- og forretningstilbud, skoletilbud samt kommunikasjoner med buss og båt. Myre er også distriktets største fiskerihavn med flere fiskemottak og foredlingsbedrifter. TOMT / OPPARBEIDELSE EIENDOM : Opparbeidet tomt med plen, beplantninger, busker og trær. Deler av eiendommen er å anse som naturtomt. Innkjørsel/ gårdsplass med grus/ singel. BEBYGGELSEN : Eiendommen er bebygget med enebolig, byggeår 1997, og garasje, byggeår BYGNING ; STANDARD - VEDLIKEHOLD - GJENSTÅENDE ARBEIDER Eiendommen er vurdert i den stand den var på besiktigelsesdagen. Bygningens generelle tilstand, elde, slitasje og synlige tekniske feil er registrert og tatt hensyn til. Bygninger forutsettes (generelt) godkjente. Bygninger bør generelt kontrolleres nærmere enn som gjøres ved verditakst (f. eks. tilstandsrapport). Se punktene nedenfor (under "Konstruksjoner og innvendige forhold") for gjenstående arbeider og evt. behov for tiltak/ utbedringer). BYGNING ; PÅKOSTNINGER : Foruten generelt vedlikehold er det ikke foretatt påkostninger av vesentlig betydning de senere år. SPESIELLE - / ANDRE FORHOLD : Grunnbokutskrift ikke fremlagt (bør generelt kontrolleres ved overdragelse). Eiendommens areal av bnr 103 iht. Eiendomsdata, og forutsettes korrekt. I tillegg er det iht. opplysninger innvilget søknad om tilleggstomt, ca 200 kvm., slik at totalt tomteareal blir ca 1240 kvm. Kfr. målebrev, situasjonskart og evt kommunen for evt. ytterligere informasjon vedr. eiendommens grenser og areal. Iht. opplysninger ved befaring er det ikke er registrert spesielle forhold, eller skjulte tekniske feil, ut over de som evt. er nevnt i takstdokument. Iht. opplysninger ved befaring foreligger det ingen påbud fra (offentlige) myndigheter. Ing Dag Daae Johansen Org.nr DDJ av 10

3 Markeds- og låneverdi Eiendom med enebolig og garasje i landlige omgivelser med spredt bebyggelse i Sørvågen. God og fri utsikt i flere retninger. Bolig gir generelt ett tilfredsstillende helhetsinntrykk, hensyntatt alder. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr Sortland, Dag Daae Johansen Takstmann MNTF Tlf dag@ttv.as (sign) Ing Dag Daae Johansen Org.nr DDJ av 10

4 Oppdrag og forutsetninger Verdi- og lånetakst av eiendommen Gnr. 78 Bnr. 103, Øksnes. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Informasjon/ opplysninger/ andre forutsetninger Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil eller mangler som han ikke kunne oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Det er ikke fremkommet opplsyninger om heftelser el.l. som kan ha innvirkning på eiendommens verdi, dersom dette ikke er spesielt bemerket. Areal er beregnet i samsvar med "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger ". Bruken av rommene kan være i strid med bygningslovgivningen selv om de er måleverdige etter nevnte retningslinjer. Ved besiktigelse er det ikke flyttet på møbler, inventar, utstyr el.l.. Ved evt. innredning av loft eller kjeller etter byggeår er det ikke undersøkt om det foreligger bruksendringstillatelse dersom dette ikke er nevnt spesielt. Rapporten er utelukkende basert på informasjon fra eier/ eiers represenant mht. skjulte konstruksjoner og bygningsdeler med mindre det i takst ikke er særskilt vist til annen dokumentasjon. Rekvirent Rekvirert av: Geir Lind Besiktigelse, tilstede Dato: Geir Lind - Dag Daae Johansen Takstmann Tlf.: Dokumentkontroll Andre dok./kilder: Eier Eiendomsdata Dato SE Eiendom Dato Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse Ant. sider 1 Eiendomsdata 2 2 SE Eiendom 1 Ing Dag Daae Johansen Org.nr DDJ av 10

5 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 78 Bnr. 103 med enebolig og garasje Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Offentl. avg. pr. år: Forsikringsforhold Skjalvor Lind Eiet tomt. Areal m² Eiendommens areal iht. "Eiendomsdata.no", forutsettes korrekt, supplert med avtalt tilleggsareal. Nei. Offentlig. Eiendommen grenser mot offentlig veg, som også eiendommen har grei adkomst fra. Offentlig. Privat. Avløp føres til septiktank (forutsettes godkjent). Kr Iht eier. Forsikringsselskap: Sparebank1. Avtalenummer: Forsikringstype: Fullverdi Forsikringssum: Kr Premiebeløp: Kr Skattetakst Skattetakst: År 0 Bygninger på eiendommen Enebolig Byggeår: Garasje Byggeår: Anvendelse: Iht. eier Iht. eier Garasje Ing Dag Daae Johansen Org.nr DDJ av 10

6 Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje Entré, stue, kjøkken, bad/vaskerom, soverom, soverom 2, bod, bod 2 Kjeller Kjellerrom Sum bygning Enebolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Entré, stue, kjøkken, bad/vaskerom, soverom, Bod, bod 2 soverom 2 Kjeller Kjellerrom Garasje - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje Garasje Sum bygning Garasje - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Garasje Ing Dag Daae Johansen Org.nr DDJ av 10

7 KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Enebolig Lokalisering Enebolig Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Generell bygnings- og vedlikeholdsmessig tilstand/standard betegnes som tilfredsstillende, hensyntatt bygningens alder. Bygningens elde, slitasje og synlige tekniske feil er registrert og hensyntatt. Påkostninger: Det er utført noen påkostninger de senere år. Se sammendrag side 2 og hvert enkelt punkt nedenfor. Vedlikehold ol: Det bør (generelt) påregnes vedlikehold/utbedringer inn- og utvendig. Generelt bør bygninger gjennomgåes grundigere enn som normalt gjøres ved befaring ved verditakst, med tanke på utbedringsbehov, feil og mangler (f.eks. tilstandsrapport). 210 Grunn og fundamenter, generelt Murt grunnmur, i tidsmessig utførelse (hensyntatt alder). 212 Drenering Drenering fra byggeår, sans. / forutsettes i tidsmessig utførelse (hensyntatt byggeår). 221 Gulv på grunn Gulv i kjeller er utført i betong. 227 Takkonstruksjoner Tre, saltak, prefabrikerte takstoler, utførelse som normalt iht. byggeår, isolasjon på flat del, undertak. Loftsrom/ kaldloft er utnyttbart til lagring el.l., og er tilfredsstillende ventilert. Loftsrom/ takkonstruksjonen er befart fra loftsluke. 231 Primærkonstruksjoner yttervegg Tre, bindingsverk, standard/ vanlig isolasjonsmengde og - utførelse iht. byggeår. Utvendig stående bordkledning. 232 Taktekning og membraner Taktekking med betongtakstein (fra byggeår). Takrenner i stål. 233 Vinduer Vinduer med 2- lags glass. 235 Ytterdører og porter Ytterdører tre (hovedinngangsdør, terrassedør fra stue, kjellerytterdør). 242 Gulvsystemer Tre, tradisjonelt tre-bjelkelag iht. byggeår (mht. isolasjon og utførelse) mellom etasjene. 245 Himlinger inklusive taklister Malte himlingsplater i fleste rom. Ing Dag Daae Johansen Org.nr DDJ av 10

8 254 Dekker - Gulv og overflate Våtromsbelegg på bad/ vaskerom. Parkett og vinylbelegg på fleste øvrige rom. 254 Overflater på innvendige vegger Brsytningspanel i entre. Malt strie på fleste øvrige rom/ vegger. 261 Trapper og ramper Tratrapp ved hovedinngang, overbygget. Innvendig enkel tretrapp m/ belegg mellom etasjene. Adkomst til kaldt loft gjennom luke med stige. 262 Balkonger, terrasser ol. Utgang fra stue til stor terrasse, langs 2 fasader, utført i trekonstruksjon m/ spaltegulv. 265 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Murt elementpipe, standard/vanlig pipe, fra byggeår. Forutsettes tilfredsstillende. 272 Kjøkkeninnredning Innredning fra byggeår, bestående av 4,8 lm. benkeflate inkl. stålbeslag m/ kummer, overskap, underskap. Ventilator. 273 Innredning og garnityr for våtrom Bad/ vaskerom : 1,2 lm. hvit, profilert innredning. 274 Skap og reoler Garderobeskap på begge soverom. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Bad/ vaskerom : toalett, dusjhjørne, servantbeslag på innredning, opplegg for vaskemaskin. Kjeller : varmtvannsbereder. Vann- og avløpsanlegget fungerer iht. opplysninger tilfredsstillende. 320 Varme, generelt Varmepumpe, luft-til-luft (plassert i stue). Vedovn i stue. Varme i gulv på bad. Oppvarming forøvrig ved elektrisitet. Påkostninger: Varmepumpe ny ca Luftbehandling, generelt Sentralt avtrekksanlegg for våtrom og kjøkken. Styres fra kjøkken. 400 Elkraft, generelt Ordinær/normal installasjon etter intallasjonsårets standard, mht. kapasitet, antall kurser osv.. Automatsikringer. Vedlikehold ol: El.installasjoner bør (generelt) kontrolleres nærmere enn som gjøres ved verditakst. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Røykvarslere. 550 Lyd- og bildesystemer, generelt TV signaler fra parabol. Ing Dag Daae Johansen Org.nr DDJ av 10

9 652 Sentralstøvsuger Sentralstøvsuger, type Flexit. Sentralenhet plassert i kjeller. Garasje Lokalisering Garasje Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Garasje i standard/vanlig utførelse (iht. byggeår) som generelt gir ett tilfredsstillende helhetsinntrykk, hensyntatt alder. Garasjen er utført med bl.a. betonggulv, murt ringmur, vegger i uisolert bindingsverk med utvendig stående bordkledning, saltak med aluminiumsplater som taktekke (med undertak), plast takrenner, leddport, gangdør, innlagt strøm. Bygningens elde, slitasje og synlige tekniske feil er registrert og hensyntatt. Ing Dag Daae Johansen Org.nr DDJ av 10

10 VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: Kapitalisert verdi Kommentar: Kapitalisering foretas ikke på boliger/ fritidsboliger til eget bruk. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Enebolig Garasje Sum normale byggekostnader: Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: Ing Dag Daae Johansen Org.nr DDJ av 10