Teknisk verdiberegning og arealmåling av leilighet

Transkript

1 Teknisk verdiberegning og arealmåling av leilighet Matrikkel: Gnr 43: Bnr 775 (snr: 3) Kommune: 1201 BERGEN KOMMUNE Betegnelse: Selveierleilighet med garasjeplass og takterrasse Adresse: Midtunhaugen 141 A, 5224 NESTTUN Dato befaring: Utskriftsdato: Oppdrag nr: 6863 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Byggmester Olav Flagtvedt Limited Åstveitskogen 25, 5113 TERTNES Telefon: Sertifisert takstmann: Olav Flagtvedt Telefon: E-post: olavflagtvedt@gmail.com Rolle: Uavhengig takstmann

2 Forutsetninger Dokumentet er bygget opp på basis av NTFs instrukser og regelverk. Dokumentets innhold er skrevet i fritekst og alle kvalitets- og kontrollfunksjoner er ivaretatt gjennom takstmannens egne rutiner. Egne forutsetninger Oppdraget mitt er begrenset til å enkelt beskrive bygningskomponenter, måle areal og enkelt kontrollere badet. Å sette markedsverdi er ikke inkludert i dette oppdraget. Jeg har ikke sett samsvarserklæringer, arbeidsbeskrivelser eller kontrollerklæringer fra utførende håndverkere. Beskrivelsen er basert på en visuell gjennomgang supplert med enkle målinger. Ved boligomsetning gir ikke en befaringsrapport fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges Takserings Forbund anbefaler derfor på ett generelt grunnlag at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport. Rapportdata Kunde: Takstmann: Knut Arne Bjørndal Olav Flagtvedt Befaring/tilstede: Befaringsdato: Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt. Tlf Knut Arne Bjørndal. Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Matrikkeldata Selveierleilighet med garasjeplass og takterrasse Matrikkel: Kommune: 1201 BERGEN Gnr: 43 Bnr: 775 Seksjon: 3 Eiet/festet: Areal: Eiet Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 3/11 Hjemmelshaver: Adresse: 283 m² Arealkilde: Arealet er fra hentet fra EDR (elektronisk eiendomsregister) og gjelder sameiet Knut Arne Bjørndal Midtunhaugen 141 A, 5224 NESTTUN Kommentar: Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål. Plan id: Kommuneplanen fastsetter bruken av området til å være byggeområde, planen gjelder foran reguleringsplaner, bebyggelsesplaner og kommunedelplaner hvis disse strider mot kommuneplanens innhold Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Eier Eier har gitt generelle opplysninger om eiendommen. Situasjonskart Innhentet Norges Eiendommer Opplysninger er innhentet fra Norges Eiendommer. Forretningsfører Forretningsfører har gitt generelle opplysninger om sameiet. Innhentet Innhentet Oppdr. nr: 6863 Befaringsdato: Side: 2 av 8

3 Sammenfattet beskrivelse: Eiendommen har en god beliggenhet i et et etablert, barnevennlig boområde i Fana og har gode sol/utsiktsforhold. Gangavstand til barnehage, skoler, bussholdeplass og Nesttun sentrum/bybane. Kort kjøreavstand til Lagunen Storsenter og ca. 10 min. til Sandsli/ Flesland. Ca min. til Bergen sentrum. Parkering i felles garasjeanlegg under blokken. Fellestomten er opparbeidet med forstøtningsmurer, belegningsstein, asfalt, trapper og noe beplantning. Området er utbygd med tilsvarende rekkehusbebyggelse. Leiligheten er beliggende i 2. etasje i et rekkehus som ble oppført av bindingsverk på betong fundamenter i ca Huset fremstår som normalt bra utvendig vedlikeholdt. Innvendig er leiligheten er holdt i lyse farger og fremstår primært som en lys og trivelig leilighet med lett bruksslitasje. Forøvrig henvises det til rapportens enkelte punkter. Arealer og anvendelse: AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. AREALER Leilighet 1. etasje: Bta m² Bra m² P-rom m² S-rom m² Entre, bad/wc, soverom, stue, kjøkken og bod Romfordeling P rom: Entre, bad/wc, soverom, stue og kjøkken/spisestue. 1 umåleverdig bod med gulvflate på ca 9 kvm (boden er ikke måleverdig pga lav takhøyde) Mønehøyden i stuen er ca 3,8 meter (Vanlig nybyggstandard i 2016 er 2,4 meter) Tilleggsareal: Garasjeplass for 1 bil i felles garasjeanlegg under blokken. Leiligheten har litt vinkler, krinker og kroker. Jeg har etter beste evne målt arealet med laser men pga overnevnte kan det forekomme små avvik. Bruttoareal (utvendige mål) er sjønnsmessig beregnet utifra veggenes tykkelse. Oppdr. nr: 6863 Befaringsdato: Side: 3 av 8

4 FORENKLET LETTFATTELIG BESKRIVELSE AV FELLES BYGNINGSMASSE: Boligblokken ble ifølge statens kartverk oppført i Befaringsrapporten gjelder primært leiligheten, bygg ellers er bare enkelt kommentert. Vann og avløp Blokken er tilknyttet kommunalt vann og avløp via private stikkledninger Grunn og fundamenter, generelt: Man må kunne anta at bygningen står på fjell og faste masser. Grunnmuren er oppført i betong. Frittbærende dekker: Blokken har etasjeskillere av tre og betong/kudekke. Yttervegger: Ytterveggene er oppført av isolert bindingsverk, på innsiden er bindingsverket påmontert aldringsbestandig diffusjonstett plast som er klemt med 13 mm bygningsplater. På utsiden er bindingsverket kledd med 9 mm vindtette bygningsplater, utlektet med 22 mm lekter. Fasade av malt dobbeltfalset liggende trekledning. Fasaden er partivis slitt. Takkonstruksjoner: Saltak, bærekonstruksjon av prefabrikerte takstoler. Taket er tekket med betongtakstein. Renner og nedløp i plast. Opprinnelig. Utvendige trapper Utvendig trapp av tre Alderslitasje på trapper (trappen trenger olje). Utvendig bod Bod i fellesrekke. Yttervegger av bindingsverk på ringmur av betong. Saltak av takstoler. Undertak av plater. Taket er tekket med betongtakstein. Renner og nedløp i plast. Støpt dekke. Malt tredør. Boden har innlagt strøm. Bta m² Bra m² P-rom m² S-rom m² Bod på 4,4 kvm Innvendige arealer er oppmålt med laser. Bruttoarealer (utvendige mål) er beregnet. Oppdr. nr: 6863 Befaringsdato: Side: 4 av 8

5 FORENKLET LETTFATTELIG BESKRIVELSE AV LEILIGHETEN:. Vinduer: 2 lags isolerglass i hvitmalte trekarmer. 1 vindu fra 2015 Vinduene er fra ca 1992 og har normal alderslitasje på karmer og glass. Ingen synlige punkteringer på befaringsdagen. Overlys og takluker Velux takvindu Vindusforingene er ikke utført i tråd med produsentens anvisning. (Dette gjelder innvendig karm/belistning). Ytterdører: Inngangsdør i teak. Terrassedør med isolerglass. Inngangsdøren er litt værslitt Gulvoverflater: Gulvene har overflater av 3 stavs merbauparkett. Laminat på soverom. Fliser på bad og entre. Vinyl i bod. Lett bruksslitasje Innvendige dører: Hvite formpressede dører. Glassdør til kjøkken. Nyere dører Innvendige veggoverflater: Innerveggene har overflater av malte bygningsplater og tapet. Nyere overflater. Oppdr. nr: 6863 Befaringsdato: Side: 5 av 8

6 Overflater på innvendig himling: Himlingene er kledd med malte bygningsplater. Skråtak, mønehøyde i stue 3,8 meter (vanlig takhøyde er 2,4 meter). Balkonger Privat takterrassepå ca 13 kvm, utgang fra stue. Slitt dekke Rekkverk og håndlister Takterrassen har rekkverk av malt tre Pipe. Pusset/malt lecapipe. Monteringsferdige ildsteder: Vedovn med glassfelt i stue. Kjøkkeninnredning: Grå kjøkkeninnredning med ventilator, kjøkkenfliser og steinmønstret benkeplate. Barløsningen har ende-detalj av teglstein og heltre benkeplate. Opplegg for oppvaskmaskin. Nyere kjøkkeninnredning. Lett bruksslitasje. Det er foretatt kontroll med fuktindikator og det ble ikke registrert unormale fuktverdier i kjøkkenbenken eller på gulv foran denne på befaringsdagen Enkel beskrivelse av bad: inneholder baderomsinnredning, wc og dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin Dører fra entre og soverom. Nyere dusjkabinett Badet er sannsynligvis fra 1990 tallet og har opprinnelig sluk, dersom sluket ikke blir regelmessig rengjort (2 ganger årlig), kan det oppstå lekkasje i overgang sluk/betonggulv.(fordi vannet da kan stige til over sluk og belaste det svakeste punktet i tetningssjiktet under flisene.) Det er ikke opplyst om problemer, relatert til badet og jeg har foretatt kontroll på utsatte punkter med protimeter (fuktindikator). Det ble ikke registrert unormale fuktverdier på befaringsdagen Oppdr. nr: 6863 Befaringsdato: Side: 6 av 8

7 Skap og reoler Hvite folierte garderobeskap Lett bruksslitasje Sanitærinstallasjoner, generelt Privat ledning til offentlig nett. Vannrør i kobber og avløp i plast. 116 liters varmtvannsbereder. Antatt opprinnelig rørføring Brannslokking, generelt Pulveraparater. Luftbehandling og ventilasjon: Ventilator på kjøkken Nåværende eier bruker den umålevedige boden som server-rom (data-rom). Grunnet denne bruken har han montert kanalvifter i dette rommet, dette skal fjernes før salg. (det er ingenting galt med dette, det er bare mindre pent) Elkraft, generelt hovedsikring og måler. Opprinnelig. Jeg så ingen feil/mangler på el anlegget og registrerte ikke varmgang i noen sikringer på befaringsdagen. På et generelt grunnlag anbefaler jeg at alle el anlegg blir jevnlig kontrollert av autorisert elektriker. Jeg har ikke formell autorisasjon til å vurdere el anlegg. Lys, generelt Downlight og faste punkter i himling Elvarme, generelt Termostatstyrte varmekabler på bad Nyere termostat. Alarm og signalanlegg: Innlagt bredbånd. Garasjeanlegg: Denne leiligheten har 1 plass i felles garasjeanlegg under blokken. Asfaltert dekke, støpte vegger og leddport med el åpner Påforingsveggen i front av garasjeplassen er skadet (noen har kjørt på den). Oppdr. nr: 6863 Befaringsdato: Side: 7 av 8

8 Beregning Ligningsverdi: Ligningsverdien fastsettes av skattetaten. Ligningsverdien for boligen du bor i blir satt til ca 25 prosent av antatt markedsverdi. For sekundærboliger blir ligningsverdien satt til ca 40 prosent Kommunale avgifter Fellesutgifter: Velforening: Normale byggekostnader for tilsvarende nybygg: Fradrag for utidsmessighet/av-vik fra nybygg: Kr Ca beløp satt av takstmann. Kr 224,- PR mnd, Dekker felles byggforsikring og drift av sameiet Det betales Kr 2100 årlig til velforeningen Dagens byggekostnad er beregnet utifra standard og Holtes prisbank. Fradrag er rundsum beregnet utifra slitasje og alder på leiligheten og felles bygningsmasse Teknisk verdi leilighet: Tomteverdi: Vedrørende markedsverdi: Oppdraget mitt er å regne ut teknisk verdi for eiendommen. (Teknisk verdi er hvor mye selve eiendomsmassen er verd). Tomteverdien er i et velfungerende boligmarked differansen mellom markedsverdi og teknisk verdi. (Markedsverdi-teknisk verdi =tomteverdi/interesse-faktor). TERTNES, Olav Flagtvedt Telefon: Oppdr. nr: 6863 Befaringsdato: Side: 8 av 8