Leilighetsrapport. Dato befaring: Utskriftsdato: Oppdrag nr: 6938

Transkript

1 Leilighetsrapport Matrikkel: Gnr 157: Bnr 34 (snr: 85) Kommune: 1201 BERGEN KOMMUNE Betegnelse: Selveierleilighet Adresse: Carl Konows Gate 36, 5162 LAKSEVÅG Dato befaring: Utskriftsdato: Oppdrag nr: 6938 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Byggmester Olav Flagtvedt Limited Åstveitskogen 25, 5113 TERTNES Telefon: Sertifisert takstmann: Olav Flagtvedt Telefon: E-post: olavflagtvedt@gmail.com Rolle: Uavhengig takstmann

2 Forutsetninger Dokumentet er bygget opp på basis av NTFs instrukser og regelverk. Dokumentets innhold er skrevet i fritekst og alle kvalitets- og kontrollfunksjoner er ivaretatt gjennom takstmannens egne rutiner. Egne forutsetninger Oppdraget mitt er begrenset til å enkelt beskrive bygningskomponenter, måle areal og enkelt kontrollere badet. Å sette markedsverdi er ikke inkludert i dette oppdraget. Jeg har ikke sett samsvarserklæringer, arbeidsbeskrivelser eller kontrollerklæringer fra utførende håndverkere. Beskrivelsen er basert på en visuell gjennomgang supplert med enkle målinger. Ved boligomsetning gir ikke en befaringsrapport fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges Takserings Forbund anbefaler derfor på ett generelt grunnlag at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport. Rapportdata Kunde: Takstmann: Olav Johannes Nilssen Olav Flagtvedt Befaring/tilstede: Befaringsdato: Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt. Tlf Takstmannen alene. Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Matrikkeldata Selveierleilighet Matrikkel: Kommune: 1201 BERGEN Gnr: 157 Bnr: 34 Seksjon: 85 Eiet/festet: Areal: Eiet Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 41/6790 Forretningsfører: Hjemmelshaver: Adresse: Kommentar: m² Arealkilde: Arealet er fra hentet fra EDR (elektronisk eiendomsregister) og gjelder sameiet Vestbo Olav Johannes Nilssen Carl Konows Gate 36, 5162 BERGEN Eiendommen ligger i et område regulert til bolig og næring. Kommuneplanen fastsetter bruken av området til å være byggeområde, planen gjelder foran reguleringsplaner, bebyggelsesplaner og kommunedelplaner hvis disse strider mot kommuneplanens innhold Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Eier Eier har gitt generelle opplysninger om eiendommen. Situasjonskart Innhentet Norges Eiendommer Opplysninger er innhentet fra Norges Eiendommer. Forretningsfører Forretningsfører har gitt generelle opplysninger om sameiet. Innhentet Innhentet Oppdr. nr: 6938 Befaringsdato: Side: 2 av 7

3 Sammenfattet beskrivelse: Eiendommen har en sentral beliggenhet på laksevåg og har bra lys/utsiktsforhold. Kort avstand til busstopp, skoler og butikk. Ca 15 minutters gange til universitetets institutter på Nygårdshøyden og Bergen sentrum. Fellestomten er opparbeidet med asfalt og noe beplantning. Eiendommen er beliggende i et område med blandet bebyggelse og grenser til hovedvei. Leiligheten er beliggende i 8. etasje i en boligblokk som ble oppført av betongkonstruksjoner i ca 1967, huset fremstår som bra vedlikeholdt. Innvendig er leiligheten holdt i lyse farger og fremstår primært som en lys og trivelig leilighet med lett bruksslitasje. Forøvrig henvises det til rapportens enkelte punkter. Arealer og anvendelse: AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. AREALER Leilighet : Bta m² Bra m² P-rom m² S-rom m² Gang, kjøkken, bad/wc og stue Romfordeling P rom: Gang, kjøkken, bad/wc og stue Tilleggsareal: 1 bod på ca 1,2 kvm tilhørende leiligheten. Felles vaskeri Eksterne boder kommer i tillegg til oppgitt areal (BTA er utvendig mål på leiligheten og har altså ingenting med arealet på eksterne boder å gjøre. Innvendige arealer er oppmålt med laser. Bruttoarealer er beregnet Oppdr. nr: 6938 Befaringsdato: Side: 3 av 7

4 FORENKLET BESKRIVELSE AV FELLES BYGNINGSMASSE: Boligblokken ble ifølge statens kartverk oppført i Befaringsrapporten gjelder primært leiligheten, bygg ellers er bare enkelt kommentert. Vann og avløp Blokken er tilknyttet kommunalt vann og avløp via eldre private stikkledninger Grunn og fundamenter, generelt: Huset står på komprimert sprengsteinsfylling. Grunnmuren er oppført i betong. Frittbærende dekker: Blokken har etasjeskillere av betong. Blokken har litt skjevheter i gulv. Dette er normale skjevheter med hensyn til husets alder vekt og konstruksjonstype. Yttervegger: Ytterveggene er oppført i betongkonstruksjoner. Fasader av malt betong og steniplater. Takkonstruksjoner: Flatt tak, tekket med papp. Jeg har ikke vært på taket. Taket blir ettersett i henhold til sameiets vedlikeholdsrutiner Trapper og ramper Felles opprinnelig trapp av betong med terrazzo overflate. Utvendige trapper og forstøtningsmurer av betong. Heiser Eldre personheis i fellesarealer. Oppdr. nr: 6938 Befaringsdato: Side: 4 av 7

5 UNDER DENNE LINJEN FINNER MAN EN FORENKLET BESKRIVELSE AV LEILIGHETEN. Vinduer: Vinduer med koblede glass i hvitmalte trekarmer. Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Vinduene er fra byggeår og har alderslitasje. Ytterdører: Finert branndør mot fellesareal. (B30) Gulvoverflater: Gulvene har overflater av laminat. Noen mindre gode skjøter i laminatgulv. Innvendige dører: Glatt malt badedør. Innvendige veggoverflater: Innerveggene har glatte malte overflater Overflater på innvendig himling: Himlinger av malt betong Himlingskassen på badet bør ettersees Kjøkkeninnredning: Takhøy kjøkkeninnredning med hvite profilerte fronter steinmønstret benkeplate, ventilator og kjøkkenfliser. Nyere kjøkken med lett bruksslitasje. Det er foretatt kontroll med fuktindikator og det ble ikke registrert unormale fuktverdier i kjøkkenbenken eller på gulv foran denne på befaringsdagen. Enkel beskrivelse av bad: Badet er helfliset og inneholder servantmøbel, dusj og speilskap. Sluket er langt fra dusjen. Opprinnelig støpejernssluk uten klemring for membran, dersom sluket ikke blir regelmessig rengjort, kan det oppstå lekkasje i overgang sluk/betonggulv.(fordi vannet da kan stige til over sluk og belaste det svakeste punktet i tetningssjiktet under flisene.) Det er ikke opplyst om problemer, relatert til badet og jeg har foretatt kontroll på utsatte punkter med protimeter (fuktindikator). Det ble ikke registrert unormale fuktverdier på befaringsdagen. Det er fuktig i kassen med felles rør i kassen ved himling, vaktmester er blitt informert. Oppdr. nr: 6938 Befaringsdato: Side: 5 av 7

6 Skap og reoler Opprinnelige plassbygde garderobeskap med lett slitasje. Sanitærinstallasjoner, generelt Privat ledning til offentlig nett. Vannrør i kobber og avløp i plast. Varmt vann er inkludert i leie. Dels opprinnelig rørføring. Uavklart omfang. Brannslokking, generelt Pulveraparater. Luftbehandling og ventilasjon: Avtrekk fra bad og kjøkken. Det er ikke luftespalte under badedør. Det er montert elektrisk vifte på felles ventilasjonsanlegg Elkraft, generelt Sikringsskap med opprinnelige skrusikringer. Hovedsikring på 35 AMP. Eldre ledningsnett. Utover manglende jordfeilbryter så jeg ingen feil/mangler på el anlegget og registrerte ikke varmgang i noen sikringer på befaringsdagen. (Det var ikke krav til jordfeilbryter til varmekabler på oppføringstidspunktet) På et generelt grunnlag anbefaler jeg at alle el anlegg blir jevnlig kontrollert av autorisert elektriker. Jeg har ikke formell autorisasjon til å vurdere el anlegg. Lys, generelt Faste lampepunkter i himling Elvarme, generelt Sentralvarme. Termostatstyrte varmekabler på bad. Alarm og signalanlegg: Innlagt bredbånd. Oppdr. nr: 6938 Befaringsdato: Side: 6 av 7

7 Fellesutgifter til sameiet pr mnd. Kr 1350,- Dekker felles byggforsikring, a konto radiatorvarme, kabel-tv, felles strøm, trappevask, vaktmestertjenester og drift av sameiet. Årlige kostnader, beløpet må betraktes som ca og inkluderer ikke innboforsikring. Komunale avgifter: Ca. 5000,- Andel felleskostnader: Sum kostnader Kr: 21200,- Ligningsverdi Ligningsverdien fastsettes av skattetaten. Ligningsverdien for boligen du bor i blir satt til ca 25 prosent av antatt markedsverdi. For sekundærboliger blir ligningsverdien satt til ca 80 prosent Beregning Normale byggekostnader for tilsvarende nybygg: Fradrag for utidsmessighet/av-vik fra nybygg: Dagens byggekostnad er beregnet utifra standard og Holtes prisbank. Fradrag er rundsum beregnet utifra slitasje og alder på leiligheten og felles bygningsmasse Teknisk verdi bygninger: Tomteverdi: Vedrørende markedsverdi: Oppdraget mitt er å regne ut teknisk verdi for eiendommen. (Teknisk verdi er hvor mye selve eiendomsmassen er verd). Tomteverdien er i et velfungerende boligmarked differansen mellom markedsverdi og teknisk verdi. (Markedsverdi-teknisk verdi-fellesgjeld=tomteverdi/interesse-faktor). TERTNES, Olav Flagtvedt Telefon: Oppdr. nr: 6938 Befaringsdato: Side: 7 av 7