PLANBESKRIVELSE. Reguleringsplan for Løkkevika, Hvaler kommune. Dato: Sist revidert:

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan for Løkkevika, Hvaler kommune Dato: Sist revidert: Bakgrunn for planarbeidet. Planområdet er i kommuneplanen i hovedsak anvist som boligområde. To av grunneierne som har ledig byggegrunn i planområdet ønsker nå å legge til rette for boligbygging med frittliggende eneboligbebyggelse og har derfor gått sammen om å utarbeide et felles planforslag. De to eiendommene er 49/53 og 49/ Beliggenhet Planområdet ligger mot Vauerkilen vest for fv473 sør for Hauge på Vesterøy i Hvaler kommune. Planområdets beliggenhet fremgår av kartet nedenfor: Ødegården Papperhavn PLANOMRÅDE Hauge Skjelsbu Utgård Fig. 1. Planområdets beliggenhet. Planområdet er vist med blå sirkel.

2 2.0. Overordnet planstatus og eiendomsgrenser. 2.1 Kommuneplanen. I utgangspunktet ble det varslet igangsetting av planarbeid på nøyaktig samme areal som anvist område i kommuneplanens arealdel. I løpet av prosessen har imidlertid kommuneplanen blitt rullert, slik at det anviste byggeområdet har blitt redusert. Det har også framkommet et par forhold som har medført justeringer i forhold til det som første ble varslet. Det største avviket er på eiendommen 49/370. Denne eiendommen er gitt dispensasjon for oppføring av bolig. For øvrig omfatter planforslaget kun eksisterende bebyggelse utenfor boligområdet i kommuneplanen. Det åpnes med andre ord ikke for nye boligtomter utenfor det gule området. Fig. 2. Utsnitt med kommuneplanens arealdel. Planområdet er vist med blå strek. Planforslaget anses å være i samsvar med kommuneplanens arealdel. 2.2 Eksisterende reguleringsplaner. Planforslaget grenser inntil vedtatt reguleringsplan for Hauge, vedtatt Planforslaget medfører ikke endringer i eksisterende plan. 2.3 Eiendomsgrenser. Reguleringsplanen legger opp til justering av eksisterende grenser (makeskifte) ved tomt 1 for å få mer rasjonell form på eiendommene. For øvrig tar reguleringsplanen utgangspunkt i eksisterende grenser. Det har i løpet av varslingsprosessen kommet innspill på noen eiendomsgrenser. Disse er forsøkt innlemmet i kartgrunnlaget. Nye eiendomsgrenser må måles inn etter at planen er vedtatt. Side 2 av 20

3 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Løkkevika 3.0. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 3.1 Beliggenhet og omfang. Planområdet ligger vest for fylkesvei 473, ca. 350 m sør for Hauge. Det er gjort en justering i forhold til kommuneplanens avgrensning i nord. Se nærmere beskrivelse i kap Planområdets beliggenhet og omfang fremgår av kart 3 nedenfor: Fig. 3. Kart som viser planområdet. Planområdet er vist med grå skravur. 3.2 Landskap. Planområdet kan i hovedsak deles inn i tre nivåer. Dette er strandsonen, sentralområdet og oppe på fjellet. Mellom disse nivåene er det i større eller mindre grad markerte skrenter som definerer de ulike nivåene. Se figur nedenfor: Side 3 av 20

4 Fig. 4. Enkel landskapsanalyse. Området kan deles inn i 3 nivåer; strandsone, sentralområde og oppe på fjellet. Strandsonen er til dels opparbeidet som del av hage og dels naturområder med opprinnelig terreng og naturlig vegetasjon. Det ligger en del brygger og et par uthus/naust innenfor området. I sentralområdet har det for en stor del vært tidligere dyrka mark. Denne ligger til dels brakk og er i noen områder gjengrodd med løvtrevegetasjon. Oppe på fjellet er det skrint jordsmonn og en del fjell i dagen. Se kart med flyfoto nedenfor: Side 4 av 20

5 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Løkkevika Fig. 5. Planområdet er preget av fjellkoller og høyereliggende områder med skrint jordsmonn/fjell i dagen som omgir et sentralområde med tidligere dyrka mark. Bebyggelsen innenfor planområdet er en blanding av fritidsboliger og helårsboliger. 3.3 Skoleveg. Planområdet ligger langs fylkesveg 473 mot Papperhavn. Åttekanten skole ligger på Hauge, nordover fra planområdet. Det er ikke opparbeidet fortau eller gang-/sykkelveg langs fv 473. Dette er imidlertid en lite trafikkert veg. I følge tall fra Nasjonal vegdatabank er det en årsdøgnstrafikk (ÅDT) på 491 i området. Skolebarn må uansett følge fv 473 opp til Båsvika. Herfra er det flere mulige ruter opp til Åttekanten skole, se kart neste side. Den røde ruta går via Båsvika og Enghagen før den går over i en enkel sti opp til Stormmusbrinken. Den blå ruta går via et nyregulert område som er under opparbeidelse og som har gangvegforbindelse ut til Enghagen før den følger samme rute som den røde. Både den røde og den blå ruta fra Båsvika (krysset med fv 473) til Åttekanten skole er ca. 500 meter. Et annet alternativ er å følge fv 473 helt ut til fv 472 (Utgårdsveien). Det er nylig bygd fortau/gang-/sykkelveg langs Utgårdsveien. Da må man imidlertid gå/sykle 150 meter lenger langs fv 473 uten fortau/gang/sykkelveg. Det blir også 150 meter lenger enn rød og blå rute. Strekningen fra eksisterende kryss ved Løkkevika og krysset ved Båsvika er ca. 430 meter. Reguleringsplanen legger imidlertid til rette for en ny adkomst lenger nord på Løkkevika. Samtidig legges det opp til at det blir interne gangforbindelser i reguleringsplanen, slik at alle beboerne på Løkkevika kan benytte den nye adkomsten. Avstanden fra den nye vegen (V5) til Båsvika er ca. 250 meter. Både strekningen fra eksisterende og ny adkomst til Båsvika er i hovedsak rette og oversiktlige strekninger. Kombinert med svært begrenset trafikkmengde og alternative traséer mener vi at skolevegen har tilfredsstillende trafikksikkerhet. Side 5 av 20

6 Åttekanten skole Båsvika Damenga Fv. 473 Løkkevika Fig. 6. Alternative ruter til Åttekanten skole. 3.4 Biologisk mangfold. Området er sjekket ut i forhold til kjente registreringer i naturbasen og artsdatabanken. Nedenfor er kartutsnitt fra naturbase. Det er ingen kjente registreringer innenfor planområdet. Det skraverte området ute i sjøen er en forekomst av ålegress. Dette blir ikke berørt av utbyggingen. Side 6 av 20

7 Fig. 7. Utsnitt fra naturbase. Planområdet er vist med blå strek. Vurdering av området med hensyn på naturmangfoldlovens 8-12: 8: Det er ikke registrerte verneverdige naturområder eller objekter innenfor området i følge naturbasen/artsdatabanken hos Direktoratet for naturforvaltning. 9: Vi mener virkningene av tiltaket er tilstrekkelig kjent, at tiltaket er begrenset, og at det ikke foreligger risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet. 10: Så langt vi har brakt på det rene er det ikke registrert rødlistede eller særlig hensynskrevende arter innenfor det arealet som berøres av tiltaket. Vi anser at arealet ikke har stor betydning for samlet utbredelse av de artene som finnes der. 11: Tiltaket er begrenset og representerer etter vår oppfatning ingen betydelig skade på naturmangfoldet. Bestemmelsen vurderes ikke å være relevant. 12: Tiltaket er forsøkt tilpasset eksisterende landskap og inngrep vil bli begrenset til det som er nødvendig for gjennomføring. 4.0 Beskrivelse av planen. 4.1 Planens utstrekning og arealer. Arealfordelingen mellom ulike arealformål i planen følger under: Bebyggelse og anlegg frittliggende småhusbebyggelse m 2 Bebyggelse og anlegg fritidsbebyggelse 441 m 2 Bebyggelse og anlegg lekeplass 624 m 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur kjøreveg m 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur annen veggrunn 21 m 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur parkering 544 m 2 Grønnstruktur grønnstruktur m 2 Grønnstruktur turveg 649 m 2 Side 7 av 20

8 Hensynssone frisiktsone. Arealet inngår i andre formål Totalt omfatter reguleringsplanen et areal på ca. 45,9 daa. 4.2 Ny bebyggelse. Den nye bebyggelsen vil omfatte til sammen 6 nye tomter for frittliggende eneboliger. Den nye bebyggelsen er forsøkt innordnet slik at den bygger mest mulig på eksisterende bebyggelsesstruktur og infrastruktur i området. Nesten alle de nye tomtene ligger med adkomst direkte til eksisterende adkomstveger. Det er kun to nye tomter (5 og 6) som betinger opparbeidelse av ny veg (V5). Dette er en strekning på ca. 80 meter. Til sammen er dette ment å kunne sikre at eksisterende bebyggelsesstruktur opprettholdes og videreføres. Det er derfor foreslått å legge til rette for bygging av eneboliger på relativt store tomter (de 6 nye tomtene er i gjennomsnitt ca. 910 m 2 store). Planområdet omfatter tre eksisterende boligeiendommer som ligger i 100-metersbeltet langs sjøen. I denne sonen er det i utgangspunktet byggeforbud. Etter ønske fra regionale myndigheter er derfor muligheten for utbygging begrenset i bestemmelsene. Bestemmelsene er nå utformet slik at de gir mulighet for å oppføre en garasje på disse eiendommene i tillegg til boligen. Med unntak av en eiendom (49/14/212), er all eksisterende fritidsbebyggelse vist som boligbebyggelse. Eier av 49/14/212 har gitt uttrykk for at det ikke er ønskelig å bruksendre hytta til bolig. Øvrig fritidsbebyggelse kan omdisponeres til helårsboliger. Før eventuell bruksendring kan eksisterende fritidsboliger benyttes for fritidsformål så lenge eieren selv ønsker det. Fritidsbebyggelse som er omdisponert til helårsbolig kan ikke bruksendres tilbake til fritidsbebyggelse. Egne bestemmelser for fritidsbebyggelse gjelder inntil en evt. bruksendring. Et vanskelig tema er hva som skal tillates av bygningsformer i et etablert, men dog fortsatt ganske spredt bygningsmiljø som Løkkevika. Skal det bare tillates bygg i tradisjonell stil, eller skal det tillates en blanding av gammel og ny stil? Vi mener det er vanskelig å forsvare at man på et slikt sted kun skal få tillatelse til å bygge kopier av boliger fra slutten av tallet, som uansett ikke vil bli like. De fleste vil bli vesentlig større, uten granittmurer, men med brede dobbeltgarasjer på stenlagte gårdsplasser i stedet for langsmale uthus som danner avgrensing av tun med gress, grusgang og tuntre. I bestemmelsene er det stilt krav om bebyggelsen i form, farge og materialbruk skal ha et uttrykk som harmonerer med eldre, lokal byggeskikk uten krav til ren stilkopiering. Dette innebærer blant annet at bebyggelsen skal ha en småskalastruktur med små volumer og eventuell sammenstilling av mindre volumer. Det er i tillegg gitt føringer og intensjoner for tilpasning til terreng. Det er blant annet gitt til dels strengere byggegrenser for å forhindre bygging i bratte skrenter, områdene nærmest sjøen, de mest eksponerte områdene osv. Noen av de eksisterende eiendommene er store. En utnyttelsesgrad på 25 % på disse eiendommene ville gitt et svært stort utbyggingspotensial. Av hensyn til disse eiendommene er det gitt en tilleggsbegrensning på maks. 300 m 2 BYA. 4.3 Grønnstruktur og lekeplasser. Som beskrevet i kap. 3, ligger terrenget innenfor planområdet på tre forskjellige nivåer. I planforslaget er det lagt vekt på å knytte de ulike nivåene sammen med en sammenhengende grønnstrukturakse helt fra sjøen, opp på fjellet og ned til fylkesvegen igjen. Se utsnitt av planforslaget nedenfor: Side 8 av 20

9 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Løkkevika Fig. 8. Sammenhengende grønnstrukturakse gjennom planområdet. I planforslaget er det lagt én lekeplass (FL1) omtrent midt i sentralområdet og én (FL2) midt oppe på fjellet, slik at begge nivåene har tilbud om lekeplass. Begge lekeplassene ligger med god tilknytning til grønnstrukturaksen. Lekeplassen FL1 ligger i et område hvor det ligger godt til rette for å opparbeide med lekeapparater, gressflater osv, mens lekeplassen FL2 ligger i et område med mye fjell i dagen, noen småfuruer osv, hvor det ligger godt til rette for naturtilpasset lek uten stor grad av tilrettelegging. Slik vil planområdet få et variert leketilbud. For øvrig vil det selvsagt være romslige boligtomter med muligheter for lek på egen tomt, strandsonen og omkringliggende utmark med muligheter for lek og utfoldelse. Turvegene (T1-3) følger til dels gamle tråkk gjennom området. Turvegene ligger i stor grad på fjell, slik at det ikke vil være behov for særlig grad av opparbeidelse. De er ikke forutsatt brøytet eller belyst, og er ikke forutsatt overtatt av kommunen eiermessig eller driftsmessig. Turvegene vil være ett av flere virkemidler for å opprettholde en småskalapreget Hvalerstandard på bomiljøet. T2-3 vil kunne bli benyttet noe som skoleveg i tillegg til intern forbindelse. Det er stilt krav om at denne skal opparbeides med en bredde på 1,5 meter og best mulig opparbeides med universell utforming. På grunn av terrengforhold vil det imidlertid ikke være mulig å tilfredsstille krav til maksimal stigning hele strekningen. Dette gjelder i første rekke den østligste delen av traséen i tillegg til at V4 (vegen som turvegen munner ut i) er brattere enn kravet. Vi har forsøkt å plassere turvegen best mulig i forhold til terreng og eiendomsstruktur. Grønnstrukturaksen består av en kombinasjon av lekeområder, turveg og generell grønnstruktur. I tillegg til viste grønnstruktur er det vist byggegrenser som forhindrer utbygging i overgangssonene/skrentene mellom sentralområdet og oppe på fjellet. 4.4 Samferdsel og infrastruktur. Fylkesvegen (V1) er regulert med samme bredder som i dag med tilhørende møteplasser osv. Byggegrense mot vegen er i henhold til vegvesenets uttalelse satt til 15 meter. Planforslaget legger opp til ett nytt kryss med fylkesvegen nord i planområdet. Dette for å gi adkomst til den nordøstre delen av planområdet. Fylkesvegen er den eneste vegen i planen som skal være offentlig. Alle øvrige veger vil være private veger. Begrunnelsen er todelt: For det første er det et viktig forhold i planen at vegene skal være smale for å holde hastigheten nede og opprettholde dagens småkalapreg ( typisk Hvaler ). Ved regulering til offentlig veg ville hensynet til kommunal drift neppe gjøre dette Side 9 av 20

10 mulig. En annen ting er at de private vegene til dels er brattere enn vegnormalens generelle stigningskrav på maks. 1:10. Særlig gjelder dette V4, som er vesentlig brattere enn kravet. De private vegene er regulert med kjørebanebredde 3,5 meter og 1 meter grøft på hver side. Total bredde 5,5 meter. Dette tilsvarer en énfelts veg. Det er vist tre møteplasser. Biler vil for øvrig kunne møtes i kryss og avkjørsler. V5 er den eneste nye vegen i planforslaget. V5 følger et søkk opp til eksisterende tomt samt tomt 5 og 6. Det er lagt vekt på at vegen skal ligge naturlig i terrenget. Parkeringsplassene P1-3 er i stor grad et tilbud til hytteeiere både innenfor og utenfor planområdet. Parkeringsplassene vil i hovedsak få en enkel tilrettelegging. P1 er en eksisterende parkeringsplass. P2 vil bli opparbeidet som erstatning for eksisterende parkering innenfor tomt 2, og skal dekke behovet for fritidsbebyggelsen på 49/171. På eiendommen 49/10 er det 7 andre eiendommer som har tinglyst rett til båtplass og parkering. P3 er i første rekke tenkt å dekke dette behovet. P3 tillates også benyttet til vinteropplag av båter. Når det gjelder eventuelle busslommer, anses det ikke nødvendig at det opparbeides busslommer i en slik utstrekning at bussen kan kjøre til siden. På grunn av vanskelige terrengforhold og svært begrenset trafikkmengde kan bussen stoppe i vegbanen. Det viktigste vil derfor være at passasjerene har et trygt sted å vente på bussen. Det er i dag to møteplasser på fylkesvegen forbi planområdet. For sørgående trafikk er den møteplass ved krysset med V5. For nordgående er det en tilsvarende møteplass ved krysset med V2 (ved renovasjon). Her vil passasjerene kunne stå trygt i forhold til trafikken på fylkesvegen Risiko- og sårbarhetsanalyse 5.1 Naturbasert sårbarhet - Ras: Store deler av planområdet ligger på fjell. Det er ikke kjent at det skal være dårlig byggegrunn for øvrig i området heller. - Flom: Det renner ikke større bekker eller elver i området. Flom er ikke en fare i området. - Isgang: I og med at det ikke er vesentlig vannføring gjennom området vil det vanskelig bli isgang. - Radonstråling: Ny byggeteknisk forskrift, med ikrafttredelse 1. juli 2010 stiller krav om radonforebyggende tiltak. Tiltak mot eventuell stråling vil bli gjort i byggefasen. Det er ikke kjente målinger av radonstråling, men tiltakene vil uansett være enkle og av byggeteknisk art for å hindre inntrenging fra undergrunn og omfyllingsmasser. 5.2 Virksomhetsbasert sårbarhet - Farlige stoffer, brann/eksplosjon, forurensning, transport av farlig gods: Området har vært brukt til jordbruk i lang tid, og det er ikke kjent at det har vært annen virksomhet eller hendelser som skulle tilsi at det er uvanlig forurensning i grunnen. Ny virksomhet i området vil heller ikke være utsatt for særlig farlige stoffer eller farlig gods. 5.3 Viktig infrastruktur - Strømforsyning: Muligheter for oppkobling finnes i umiddelbar nærhet. - Kommunikasjoner: Planområdet ligger med god tilgjengelighet til fv 473. Side 10 av 20

11 - Bygg og anlegg med betydning for sikkerhet og beredskap: Det er ikke bygg eller anlegg med spesiell betydning for sikkerhet og beredskap i området. 5.4 Drikkevann og avløp - Drikkevanns- og avløpsanlegg vil koble seg opp mot offentlig nettverk. 5.5 Terrorisme og sabotasje - Vi kan ikke se at det er spesielle sabotasjemål i området. 5.6 Biologisk mangfold - Det er ikke registrert viktige områder for biologisk mangfold på landarealene. Det er imidlertid registrert ålegressenger ute i Vauerkilen. Langs planområdet ligger et såkalt C-område i henhold til Direktoratet for Naturforvaltnings (DN) temakart. Dette er en lokalt viktig forekomst. 6.0 Tekniske anlegg, renovasjon, utbyggingsavtale m.m. Det forutsettes inngått utbyggingsavtale mellom forslagstiller og kommunen før utbygging skjer som omhandler standard på kommunaltekniske anlegg, vilkår for eventuell overtagelse av disse, utbyggingstakt m.m. Søppel skal håndteres i h.h.t. det til enhver tid gjeldende reglement i kommunen - herunder hvor søppelbeholdere skal plasseres. Dagens ordning med felles renovasjon oppe ved fylkesvegen er tenkt opprettholdt. Kommunen kan likevel stå fritt om det på et senere tidspunkt velges andre løsninger for renovasjon. 7.0 Planprosess. Planarbeidet er varslet på ordinær måte med annonser i lokalavisene og brev til berørte parter samt offentlige etater med interesse i planarbeidet. Varslingsdato (utgående brev fra konsulent) var Sammendrag av varslingsuttalelser m/planleggerens kommentarer. Oppstart av reguleringsplanarbeidet ble varslet Følgende har avgitt foreløpig uttalelse: 1. Østfold fylkeskommune, kulturminneseksjonen, datert Kopi av fylkeskonservators oversendelse av varselet til Norsk sjøfartsmuseum for vurdering av de deler av planområdet som omfatter arealer i sjø. 2. Fredrikstad EnergiNett AS (FEN), datert FEN har anlegg i området. Anleggene må oppgraderes dersom det er behov for mer strøm. Evt. tomt for ny nettstasjon skal på forhånd godkjennes av FEN. Alle anleggsarbeider bekostes av tiltakshaver. Side 11 av 20

12 Opplysninger om omfang av utbygging er oversendt FEN med forespørsel om behov for evt. ny nettstasjon. Svar på dette er foreløpig ikke mottatt. Eventuell nettstasjon kan innlemmes i reguleringsplanen ved en senere anledning. 3. Fylkesmannen i Østfold, datert Uttalelsen gis på vegne av miljøvern- og landbruksavdelingen. Bemerker at størrelsen på arealbruksformålene må framgå av planbeskrivelsen. Vauerkilen har store naturverdier som bør tas vare på. Bl.a er det registret ålegressenger i sjøen innenfor planområdet. Det bør ikke legges opp til mer båttrafikk/brygger i kilen. Bruk/inngrep i landarealene rundt kilen vil kunne påvirke denne, noe som må hensyntas. Videre må følgende forhold ivaretas: 1. Strandsonen/100m-beltet: Det bør ikke legges opp til nye bygninger i 100-m belte langs sjøen. Bedring av allmennhetens ferdselsmuligheter i strandsonen bør vurderes. Ny bebyggelse bak 100-m beltet må tilpasses landskapet. 2. Grønnstruktur: Kvaliteter i landskapet og vern av naturmiljø og biologisk mangfold skal hensyntas. 3. Barn og unge: Planen må vise hvordan barn og unges interesser er ivaretatt jfr. Pbl 3-3 og Estetisk utforming: Viser til veileder KAD/MD 1997 vedr. estetikk i plan- og byggesaker og påpeker at estetikk må ivaretas i bestemmelser og i de fysiske rammene som settes for bebyggelsen i planen. 5. Universell utforming: Alle områder, ute og inne, skal kunne brukes av alle grupper. Dette må ivaretas i planen. 6. Samfunnssikkerhet: Grunnforhold, kvikkleire, radon eller andre farer må vurderes. ROS-analyse kan være aktuelt for å vurdere risikonivå og evt. tiltak. 7. Støy: Gjeldende grenseverdier må overholdes (jfr. T-1442). Påpeker at støyeksponering under grenseverdiene også kan være viktig for helse, trivsel og friluftsliv i et større område. 8. Klima og energi: Det skal tas klimahensyn gjennom gode løsninger for energiforsyning og transport. Det vises til lokal klimaplan og RPR for areal- og transportplanlegging. Ad 1: Det er foreslått 1 ny tomt innenfor 100-metersbeltet. Landskapsanalysen viser imidlertid at denne tomten hører naturlig med til sentralområdet, og ligger godt skjermet i forhold til sjøen. Byggegrenser samt reguleringsbestemmelser er med på å sikre at bebyggelsen tilpasses landskapet. Ad 2: Se eget kap. om grønnstruktur/lek (kap. 4.3). Det er lagt vekt på å skape en sammenhengende grønnstruktur gjennom området. Ad 3: Anses ivaretatt i plan og bestemmelser. Se bl.a. kap Ad 4: Anses ivaretatt i plan og bestemmelser. Ad 5: Se bestemmelsenes 2.2 og 2.3. Ad 6: Se ROS-analyse kap. 5 ovenfor. Ad 7: Ingen arealer innenfor planområdet er i faresonen i forhold til støy ihht. T Det er svært liten trafikk på tilgrensende veg (fv 473). Ad 8: Planområdets beliggenhet og bygningsstruktur tilsier at fortetting skjer i form av frittliggende småhus. Utforming av boliger vil måtte skje i henhold til nye forskrifter som trer i kraft 1. juli. Her er det blant annet stilt strengere krav i forhold til klima/energi. 4. Dagfinn Nes, datert Side 12 av 20

13 Det tilsendte skrivet inklusive kart over området har svært begrenset informasjon om videre prosess og ingen konkrete tanker/forslag om hvordan området er tenkt utnyttet. Det er derfor vanskelig å kommentere planarbeidet. Utnyttelsesgrad er for eksempel ikke nevnt i skrivet. Nes forutsetter at ny adkomstveg til øvre del av området ikke knyttes sammen med den allerede eksisterende vegen inn til området. Ved varsel om oppstart er man som regel så tidlig i planprosessen at man ikke kan si mye om detaljer i prosjektet. Det ble for øvrig avholdt åpent møte med naboer 24. november 2009, hvor det også ble sagt noe om prosess. Den nye adkomstvegen til øvre del av området knyttes ikke sammen med den allerede eksisterende vegen på annen måte enn med en turveg/sti. 5. Norsk sjøfartsmuseum (NSM), datert Dersom planen åpner for tiltak i sjøbunnen kan NSM kreve gjennomføring av en arkeologisk befaring under vann for å avklare om evt. tiltak kan komme i konflikt med undersjøiske kulturminner. Ber om å få oversendt 1. utkast av planen til vurdering. Det har vært dialog med NSM (nå NMM) vedrørende tiltaket. Se pkt Østfold fylkeskommune, planseksjonen, datert Det bemerkes at arealet er vist som nåværende boligområde i kommuneplanens arealdel og at det således ikke uten videre er samsvar med overordnet plan. I forslag til ny kommuneplan er dette formålet kun vist på arealer bak 100-m beltet. I 100-m beltet viser kommuneplanforslaget 2 stk. byggesirkler. Det forutsettes dialog med kommunen vedr. føringer fra forslag til ny kommuneplan som er under utarbeidelse. I tillegg må følgende problemstillinger vektlegges: 1. Formål og utnytting: Viser til arealbruksformål i kommuneplanens arealdel og føringer i Fylkesplanen for Østfold. På bakgrunn av dette må følgende legges til grunn for planarbeidet: En forsiktig foretetting av området kan aksepteres, men ny bebyggelse må begrenses og sees i sammenheng med total spredt utbygging på Hvaler. Det må ikke åpnes for ny bebyggelse i 100-m beltet. Det må legges strenge føringer for størrelse og utforming av bebyggelsen. Det må ikke legges til rette for utvikling av småbåthavn. 2. Trafikkforhold: Trafikksikkerhet må vektlegges. Det bør vurderes å utvide planområdet dersom dette er nødvendig for å oppnå gode løsninger. 3. Kollektivtrafikk: Området må kunne betjenes med kollektivtrafikk. Det bør avklares med busselskapet om det er aktuelt å legge til rette for busslomme. 4. Leke- og oppholdsarealer: Viser til RPR for barn og unge. Barnetalspersonens medvirkning i planprosessen bør dokumenteres. Det bør innarbeides rekkefølgebestemmelser som sikrer at lekearealer ferdigstilles samtidig med tiltaket. Ved omdisponering av fellesarealer/friområder/lekearealer/arealer som er egnet for lek skal det skaffes fullverdig erstatning. Viser til kommunens minimumskrav til leke- og oppholdsarealer. 5. Estetikk og byggeskikk: Bygningsuttrykk og utnyttelsesgrad må tilpasses eksisterende bebyggelse som skal inngå i planen og omkringliggende bebyggelse. Dette må sikres vha. bestemmelser. 6. Friluftsinteressene: Må kartlegges og ivaretas i planen. Side 13 av 20

14 7. Grønnstruktur: Det må legges til rette for en hensiktsmessig grønnstruktur som knyttes opp mot overordnet grønnstruktur. Bevaring/innføring av ny vegetasjon må vurderes. 8. Hensyn til natur- og landskapsverdier: Ny bebyggelse må tilpasses landskapet. Bebyggelsens fjernvirkning må vurderes, og uheldig eksponering unngås. 9. Universell utforming: Prinsippene for universell utforming bør legges til grunn i utforming av bygninger og uteområder. 10. Grunnforhold: Grunnforholdene må undersøkes og hensyntas. Planene må utarbeides ihht. gjeldende standarder. Det skal utarbeides planbeskrivelse. Ad 1: Planforslaget legger til rette for 7 nye tomter for frittliggende småhusbebyggelse. Dette må sies å være en forsiktig fortetting. Det er foreslått 1 ny tomt innenfor 100-metersbeltet. Landskapsanalysen viser imidlertid at denne tomten hører naturlig med til sentralområdet, og ligger godt skjermet i forhold til sjøen. Eksisterende bebyggelse er svært variert både i forhold til størrelse og form. Det er derfor ingen enhetlig karakter som ny bebyggelse må tilpasses. Bestemmelsene er forsøkt tilpasset dette. Ad 2: Se utredninger i planbeskrivelsen. Trafikkforhold anses godt ivaretatt. Ad 3: På grunn av vanskelige terrengforhold og svært begrenset trafikkmengde på fylkesvegen forutsettes at bussen kan stoppe i vegbanen. Passasjerene vil kunne vente trygt i forhold til trafikken på eksisterende møteplasser langs fylkesvegen. Ad 4: Det er vist to ulike lekeplasser i reguleringsplanen. Disse vil dekke noe ulike behov. I tillegg er det lagt stor vekt på sammenhengende grønnstruktur med tilrettelagt adkomst bl.a. for barn. Ad 5: Eksisterende bebyggelse har variert størrelse og uttrykk. Det er også noe eksisterende fritidsbebyggelse innenfor planområdet. Reguleringsbestemmelsene gir føringer for utformingen av bebyggelsen. Ad 6: Friluftsinteressene i området er begrenset. Det dreier seg i hovedsak om sjøen i form av noe bading og fritidsbåter. I tillegg er det eksisterende tråkk/stier gjennom området fra sjøen til fv 473 og til hytteområdet nordover mot Båsvika. Alle forholdene er søkt ivaretatt i reguleringsplanen. Allmennhetens tilgang til strandsonen vil bli opprettholdt som i dag. I tillegg sikres stiforbindelsene gjennom området. Ad 7: Se eget kap. om grønnstruktur/lek (kap. 4.3). Det er lagt vekt på å skape en sammenhengende grønnstruktur gjennom området. Ad 8: Se bestemmelsenes 2.2, 2.3, 3.1 h) og 5.2 a). Ad 9: Store deler av planområdet ligger på fjell. Det er ikke kjent at det skal være dårlig byggegrunn i området for øvrig. 7. Østfold fylkeskommune, kulturminneseksjonen, datert Fylkeskonservator varsler at det må foretas befaring i området før de kan gi en uttalelse. 8. Ole Amund Amundsen, datert Er eier av gnr/bnr 49/10. Foreslår 3 tomter på denne eiendommen, og at det legges til rette for brygge med 8 båtplasser for de 3 tomtene og øvrige hjemmelshavere med utg. pkt. i gnr/bnr 49/10. Planen er utformet i samråd med Amundsen. Småbåtanlegg er ikke tatt inn i planen. Side 14 av 20

15 9. Statens vegvesen, region øst, datert Statens vegvesen har følgende merknader til planarbeidet: 1. Det er ikke oppgitt hvor mange boenheter som planlegges i området. 2. Vil ikke motsette seg evt. ny avkjørsel. Denne må evt. bygges ihht. vegnormalen (håndbok 017). 3. Det må redegjøres for skolevegsproblematikken. Det er ca 1 km til nærmeste skole, og det er ikke tilrettelagt for gående og syklende langs FV Aksepterer byggegrense på 15 m mot veg. Ad 1: På varslingstidspunket var det ikke avklart hvor mange grunneiere som ønsket å være med på utbyggingen og hvor mage tomter den enkelte ønsket å ha med. Planforslaget omfatter nå 7 nye tomter, noe som må sies å være en forsiktig fortetting. Ad 2: Ny avkjørsel (V5) er tatt inn i planen. Ad 3: Se kap Ad 4: Byggegrense er vist på 15 meter. 10. Østfold fylkeskommune, kulturminneseksjonen, datert Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i planområdet, men nærheten til andre funnlokaliteter og topografien i planområdet tilsier at området har potensial for funn av fornminner. Det må foretas arkeologiske registreringer. 11. Østfold fylkeskommune, kulturminneseksjonen, datert Det arkeologiske registreringsarbeidet ble utført den 9., 10. og 22. juni. Det ble gjort funn av flere forhistoriske anlegg fra bronsealder/jernalder, totalt sju kokegroper og to anlegg med ukjent funksjon. Etter samtale med Kulturhistorisk museum og Riksantikvaren ble det bestemt at anleggene kunne graves ut som en del av en utvidet registrering. Anleggene ble derfor undersøkt og dokumentert i forbindelse med registreringen. Fylkeskonservatoren har dermed ingen merknader til planen. Ta hensyn til uttalelse fra Norsk Maritimt Museum. Dersom det gjøres funn av gjenstander fra forhistorisk tid i tiltaksområdet, skal disse leveres til Kulturminneseksjonen, Østfold fylkeskommune. Uttalelsen tas til etterretning. Se pkt. 12 nedenfor ang. uttalelse fra Norsk maritimt museum. 12. Norsk maritimt museum (NMM), datert Viser til telefonsamtale og e-post vedrørende inngrep i sjøbunnen. Det planlegges en liten småbåthavn med 8-10 plasser. Det er også tatt inn i reguleringsplanen at mudring ikke vil være tillatt. Brygga søkes lagt til et område hvor det ikke er foretatt systematiske registreringer under vann. Da omsøkte tiltak har et såpass begrenset omfang vurderes likevel faren for konflikt med kulturminner under vann som lav. NMM vil imidlertid minne om at dersom det påtreffes kulturhistorisk materiale må arbeidet stanses umiddelbart og museet varsles. På bakgrunn av ovennevnte opplysninger har NMM ingen anmerkninger til at tiltaket iverksettes som beskrevet. Tas til etterretning. Småbåtanlegget er nå tatt ut av planforslaget. Side 15 av 20

16 9.0 Sammendrag av høringsuttalelser m/planleggerens kommentarer. Følgende har avgitt uttalelse: 1. Sidsel Lauré Foss, datert Foss bemerker at arealer som ikke eies av noen av partene er innlemmet i planen. Undrer seg også på hvorfor strandlinjen ikke er med i planen. Ser også at turvegen T2 er trukket utenfor tomt som eies av part i saken. Reagerer på at «Katta» ikke er med i planen, da de ønsker å sikre allmennhetens ferdsel i strandsonen. Mener at veg V5 bør legges slik at det gir mulighet for nærliggende hytter å knytte seg til denne. Planen tar med seg andre eiendommer fordi kommunen ønsker å se arealbruken i sammenheng. Allmennhetens tilgang til strandlinjen og «Katta» er uansett ivaretatt gjennom andre lover og regler. Det er ikke nødvendig å ta dette med i en reguleringsplan. Grunnen til at T2 var endret noe, var for å ha muligheten til å tilpasse seg krav til universell utforming. Plankartet er nå endret slik at også eksisterende trasé er innlemmet og ivaretatt. V5 er lagt slik at den ligger mest mulig naturlig i terrenget. Hyttene har dessuten parkering og adkomst fra nord. 2. Kjell Espen Jahren, datert Tomtene 6-7, veg V5, grønnstruktur G7 og lekeplass FL2 er ikke tenkt opparbeidet i overskuelig framtid. Turveg T2 blir liggende som den er. Det er avklart med Jahren at de ikke vil motsette seg en enkel oppgradering av turvegen om nødvendig. 3. Østfold fylkeskommune (ØFK), datert I varsel om oppstart var arealet ned til sjøen tatt med. ØFK mener det med fordel kunne vært tatt med i reguleringsplanen. ØFK forutsatte at det ikke legges opp til ny bebyggelse i 100-metersbeltet. ØFK har innsigelse til planen. ØFK vil kunne vurdere hvilken status tomtene 49/370 og 49/62 skal ha i den endelige planen. Minner om at Løkkevika må regnes inn i kvoten for spredt bebyggelse. Det er viktig at rekkefølgebestemmelsen om T2 opprettholdes i planen. Det er avholdt møte med ØFK. Den nye tomta i 100-metersbeltet er tatt ut. Utnyttelsesgraden for 49/370 og 49/62 er begrenset slik at det kun er mulig å føre opp areal tilsvarende en garasje. Rekkefølgebestemmelsen om T2 (nå T3) opprettholdes. Grunnlaget for innsigelsen anses derfor å være borte. 4. Statens vegvesen (SVØ), datert SVØ finner det lite hensiktsmessig å regulere en vegbredde som er i strid med H-017. Ber derfor om at plangrensen legges i senterlinjen eksisterende fv Målsetting av byggegrense på 49/82 mangler. Frisiktsonene må endres. Frisikt for veg V5 skal være etablert før vegen kan tas i bruk (rekkefølgebestemmelse). Byggeplan for atkomstveg V5 skal forelegges Statens vegvesen for godkjenning før byggearbeidene kan starte opp (rekkefølgebestemmelse). Planen viser ikke interne avkjørsler. Det bør på sikt etableres fortau eller atskilt gang-/sykkelveg på strekninger som fungerer som skoleveg. SVØ aksepterer Side 16 av 20

17 imidlertid at det ikke stilles krav om dette i foreliggende plan. SVØ har ingen merknader til løsning for kollektivtrafikken. Det må tas inn rekkefølgebestemmelser om opparbeidelse av parkeringsplasser før nye boliger kan tas i bruk. P1 må utformes slik at det ikke blir mulig å parkere i frisiktsonen. Se på muligheten for å etablere renovasjonsområdet på vestsiden av Vauerveien. Støy er ikke tema i planen. Plangrensen er lagt midt i eksisterende veg. Frisiktsoner er justert i henhold til SVØs krav. Bestemmelser er tatt inn. Interne avkjørsler er nå vist på plankartet. Parkeringsplassene er ikke for boligene. Boligene vil ha parkering på egen tomt. Det er derfor ikke tatt inn rekkefølgekrav i bestemmelsene i forhold til parkering. P1 går ikke ut i frisiktsonen. Hvaler kommune ønsker ikke å flytte på renovasjonsområdet. 5. Sika Velforening, ikke datert. To av skolerutene som er vist i planbeskrivelsen går over private eiendommer. Man kan ikke uten videre basere seg på disse. Konsekvensen av dette blir at skolebarna må følge fv 473 til krysset fv 473/fv 472. Velforeningen anser ikke fv 473 å være så oversiktlig som planbeskrivelsen gir uttrykk for. De anser heller ikke trafikksikkerheten i krysset å være tilfredsstillende. Det stemmer at Hvaler kommune har gitt tillatelse til fradeling av to boligtomter som kan være uheldige i forhold til barns ferdsel i området. Nå er man imidlertid ikke avhengig av disse for skolebarna i Løkkevika. Disse kan, som velforeningen også påpeker, gå helt ut til fv 472 og følge gang-/sykkelveg derfra til skolen. Dette er heller ikke så veldig unaturlig. Konsekvensen av de to tomtene er egentlig verre for beboerne i Enghagen, Båsvika og Sika, som ikke kan benytte en trygg snarveg til skolen, men må gå rundt og via fv Når det gjelder utformingen og trafikksikkerheten i krysset, er dette en problemstilling uavhengig av utbyggingen i Løkkevika. 6. Løkkevikfjellet Vel, datert Velet er opptatt av adgang til strandsonen, mulighet til å gå på stier og veger og grønne lunger i området. Velet er bekymret for ferdsel og tilgjengelighet i området. Foreslår at den private vegen reguleres til offentlig og at strandsonen innlemmes i planforslaget. Velet støtter etablering av grønne lunger, men ønsker at vegetasjonen kan holdes på dagens nivå. Allmennhetens tilgang til strandlinjen og «Katta» er uansett ivaretatt gjennom andre lover og regler. Kommunen ønsker ikke å overta ansvaret for vegen. 7. JSL Consult pva Gunhild Grønnet, datert Finner det underlig at Grønnet kun er varslet som nabo, når hun virkelig er trukket inn i saken som part. 49/14/212 er tatt med i det regulerte området til tross for at fester ikke ønsket å komme inn under reguleringens hovedformål, boligbygging. Er forundret over at hele tomten ikke er med i planområdet. Stusser også på måten å regulere på, nesten á la punktfeste. Mener at sprengningsarbeidene på tomt B3 ikke er i tråd med bestemmelsene om tilpassing til tomta. Det ble innledningsvis avholdt et åpent møte for naboer og grunneiere, hvor alle hadde anledning til å delta. Avgrensningen av planen følger av kommuneplanens avgrensning. Side 17 av 20

18 Kommunen ønsker at tilsvarende areal skal reguleres. Måten å regulere hytta på er også et prinsipp som Hvaler kommune følger og som vi har fått beskjed om å benytte. Sprengningsarbeidene og byggingen på tomten innenfor B3 er gitt tillatelse gjennom en egen sak som dispensasjon. 8. Inger Marie Haraldsen, datert Reagerer på regulering av grønnstruktur på 49/99, 49/147 og 49/172. Det har gått en sti fra Krokebakken til badestranda Katta. Den andre stien har gått fra Røa og til Båsvika gjennom 49/147. Denne eiendommen er satt av til boligformål fra Haraldsens side med tanke på barn og barnebarn i fremtiden. Stien skal fortsatt være der. Haraldsen kan ikke akseptere at det legges sti inn på 49/172 og 49/99. Jordet er viktig for rådyr. Ble ikke invitert eller informert om åpent møte. Utbygger synes å legge grønnstruktur og lekeplasser på naboens eiendommer for selv å utnytte sine egne tomter maksimalt. Det påpekes at Inger Marie Haraldsen ikke er hjemmelshaver til de nevnte eiendommene. Så langt vi har brakt på det rene er hun kun leietaker i en av boligene. Vi har gjentatte ganger forsøkt å komme i kontakt med hjemmelshaver uten å lykkes, sågar sendt rekommandert henvendelse som ikke ble hentet ut. Ettersom vi ikke hadde oversikt over leietakere (ikke festere), er det grunnen til at hun ikke fikk spesifikk invitasjon til det åpne møtet. Når det gjelder stiene hun nevner, er det nettopp disse som er ivaretatt i planforslaget. Grønnstruktur berører både tiltakshaver og naboer ut fra det som er naturlig ut fra naturgitte forhold. Når det gjelder lekeplasser, er disse kun lagt på de eiendommene som opprinnelig var med som utbyggere. Selv om eier av 49/454 ikke har umiddelbare planer om å utvikle tomt 5 og 6, ligger muligheten der, med tilhørende lekeareal. 9. Fylkesmannen i Østfold (FMØ), datert Planforslaget avsetter arealer i 100-metersbeltet til boligbebyggelse og parkering/båtopplag. Det foreslås en ny boligtomt i tillegg til at 49/370 gis boligformål og 49/10/48 og 49/62 endres til boligformål. FMØ har innsigelse til område B2, parkeringsplass P3 og eiendom 49/10/48. Anbefaler dessuten å stille krav om utomhusplan og at møne- og gesimshøyder måles fra eksisterende terreng eller som kotehøyde. FMØ forutsetter videre at naturmangfoldloven 8-12 vurderes. Det er avholdt møte med FMØ. Konklusjonen ble at tomt B2 må tas ut av planen. FMØ var ikke klar over at eksisterende bebyggelse er boliger, slik at det ikke er snakk om bruksendring. De visste heller ikke at P3 er en eksisterende p-plass. Det ble gitt føringer i forhold til mulige utvidelser på boligene. Bestemmelsene er derfor justert slik at det kun er mulighet for å utvide med garasje. Når det gjelder P3, er bestemmelsene endret slik at det ikke skal være tillatt med asfaltdekke. Vurdering ifht naturmangfoldloven er tatt inn i planbeskrivelsen. 10. Fylkeskonservatoren, datert Innenfor planområdet er det registrert automatisk fredete kulturminner i form av et bosetnings- og aktivitetsområde fra jernalderen, primært bestående av kokegroper. Fylkeskonservatoren finner etter en samlet vurdering å kunne tillate at detaljreguleringsplan for Løkkevika vedtas uten vilkår om ytterligere arkeologisk undersøkelse. Kulturminner skal likevel avmerkes på kartet og gis bestemmelser. Side 18 av 20

19 Kulturminnet er markert i planen og gitt bestemmelser ihht fylkeskonservators beskrivelse. 11. Eldrerådet, datert Eldrerådet ber om at bebyggelsen tilpasses alle innbyggere og at det tas hensyn til eldre ved bygging av veg. Det er tatt inn krav om universell utforming. 12. Dagfinn Nes, datert Hva er begrunnelsen for å endre planområdet? Byggeforbudet i strandsonen bør følges. Byggestilen bør være tradisjonell. Ettersom kommuneplanen ble rullert, og boligområdets avgrensning redusert, ble dette også gjort med reguleringsplanen. Ny tomt innenfor B2 er tatt ut og utvidelsesmulighetene på eksisterende eiendommer i 100-metersbeltet er avgrenset. Det er gitt føringer i bestemmelsene i forhold til utforming av bebyggelsen. 13. Beboere i Enghagen, datert Beboerne protesterer på at Båsvika og Enghagen kan benyttes til skoleveg. Dette er private veger, og beboerne ønsker ikke gjennomgangstrafikk av den størrelse som dette vil medføre. Selv om det er en privat veg, vil det være mulig for allmennheten å gå eller sykle der. Dessuten vil det være svært få skoleelever man snakker om, slik at gjennomgangstrafikken ikke vil være stor. Se også kommentar til uttalelse fra Sika velforening (pkt. 5). 14. Bull & Co Advokatfirma AS pva Pål og Evy Elvenes, datert Elvenes har langvarig festekontrakt og eier hytte på 49/14/212. Elvenes motsetter seg forslaget til regulering av festetomta. Den er foreslått som grønnstruktur med unntak av en sirkel rundt eksisterende hytte. Elvenes mener de ikke har uttalt at de ikke ønsker å bruksendre hytta til bolig, men det stemmer at de pr. i dag ikke har behov for eller ønske om å bruksendre. At eiendommen i hovedsak er foreslått som grønnstruktur er imidlertid under ingen omstendighet ihht deres ønske. Elvenes oppfatter forslaget som frekt, og stiller spørsmål ved motivet. Elvenes mener det naturlige vil være å regulere hele tomta til fritidsbebyggelse. En del av eiendommen er også holdt utenfor planområdet. Vårt opprinnelige forslag hadde fritidsbebyggelse på hele tomta. Dette ønsket imidlertid ikke Hvaler kommune. Den viste løsningen er derfor etter kommunens ønske og mal. Vi ønsker med dette å påpeke at det ikke er forslagsstiller som har kommet med dette forslaget til løsning. Når det gjelder problemstillingen med at hele tomta ikke er innlemmet i planen, er dette begrunnet i at vi har fulgt den avgrensningen som ligger i kommuneplanens arealdel, etter kommunens ønske. Side 19 av 20

20 15. Aud Brouwer, e-post datert Vedlagt er to kart. Ett kart over strandsonen. Brouwer er opptatt av tilgang og ferdsel i strandsonen. Det andre kartet viser stier og vegnett. Viktigheten av sammenhengende stier og veger påpekes. Ønske om at vegen blir offentlig. Planen omfatter ikke strandsonen. Rett til ferdsel ivaretas i andre lover og regler. Når det gjelder de andre stiene og vegene som er nevnt i uttalelsen, er disse ivaretatt i planen. Det var de også i planforslaget som lå ute på høring. Side 20 av 20