Plan-, bygg- og miljøavdelingen

Transkript

1 Trysil kommune Plan-, bygg- og miljøavdelingen «MOTTAKERNAVN» Vår ref. 2014/ /2015 «KONTAKT» Deres ref. «REF» «ADRESSE» Arkiv L13 «POSTNR» «POSTSTED» Saksbehandler Alvar Verdugo «UTLANDSADRESSE» Direkte telefon Telefaks Dato Detaljregulering Mosetra hyttegrend 2 - HB1518 offentlig ettersyn Vedlagt følger utskrift fra møte i hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift den til orientering. Planforslaget er lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Dokumentene er utlagt på kommunens servicetorg, biblioteket, Høringsuttalelser sendes skriftlig innen Bruk elektronisk høringsskjema som fins på eller e-post til postmottak@trysil.kommune.no, eller i posten til Trysil kommune, postboks 200, 2421 Trysil. Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes derfor uten signatur. Evt svar på dette brevet bes sendt postmottak@trysil.kommune.no merket 2014/1661. Med hilsen Alvar Verdugo Arealplanlegger Sendt til: Fylkesmannen i Hedmark Postboks Hamar Hedmark Fylkeskommune Fylkeshuset, Parkgt Hamar Statens Vegvesen Region Øst Stein Erik Myren Postboks Lillehammer

2 Trysil kommune Saksframlegg Dato: Referanse: 28524/2014 Arkiv: L13 Vår saksbehandler: Alvar Verdugo Detaljregulering Mosetra hyttegrend 2 - HB gangs behandling Saksnr Utvalg Møtedato 15/10 Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift /10 Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift Saksdokumenter vedlagt: Vedlegg: 1 Planbeskrivelse - forslag 2 Reguleringsplan - GJELDER Overvannsavrenning Mosetra hyttefelt 4 Reguleringsbestemmelser Øvrige saksdokumenter: Rådmannens innstilling: Trysil kommune godkjenner i henhold til plan- og bygningslovens 12-2, ved 1. gangs behandling å legge forslag til detaljplan for Mosetra 2 HB 1518 datert , tilhørende reguleringsbestemmelser datert , og planbeskrivelse datert ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Nytt punkt 2.8 i bestemmelsene: Opparbeidelse og finansiering av offentlig infrastruktur søkes løst gjennom utbyggingsavtale jfr Plan- og bygningslovens kap. 17 og bestemmelser i kommuneplanens arealdel pkt 3.4. Nytt punkt 1.9 i bestemmelsene: Vann og avløp innenfor området skal være offentlig jfr Plan- og bygningslovens 18-1 Punkt 1.3.4: Gjerde, flaggstenger, frittstående levegger eller portaler tillates ikke. Trysil kommune ber om at muligheten for ny felles avkjørsel til både gammelt og nytt hytteområde og til driftssentralen, utredes og vurderes nærmere i høringsperioden.

3 Behandling i Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift : Kommunalsjefen er medlem i Trysilfjell utmarkslag og fratrådte derfor møtet. Økonomisjef David Sande tiltrådte som setterådmann. Tilleggsforslag fra H, Frp, Ap og Sp v/morten O. Lutnæs: Trysil kommune ber om at lokaliseringen av planfri kryssing og alternative løsninger utredes nærmere i høringsperioden. Votering: 1. Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. 2. Hovedutvalgets tilleggsforslag enstemmig vedtatt. Vedtak i Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift : Trysil kommune godkjenner i henhold til plan- og bygningslovens 12-2, ved 1. gangs behandling å legge forslag til detaljplan for Mosetra 2 HB 1518 datert , tilhørende reguleringsbestemmelser datert , og planbeskrivelse datert ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Nytt punkt 2.8 i bestemmelsene: Opparbeidelse og finansiering av offentlig infrastruktur søkes løst gjennom utbyggingsavtale jf plan- og bygningslovens kap. 17 og bestemmelser i kommuneplanens arealdel pkt 3.4. Nytt punkt 1.9 i bestemmelsene: Vann og avløp innenfor området skal være offentlig jf plan- og bygningslovens 18-1 Punkt 1.3.4: Gjerde, flaggstenger, frittstående levegger eller portaler tillates ikke. Trysil kommune ber om at følgende utredes og vurderes nærmere i høringsperioden: 1. muligheten for ny felles avkjørsel til både gammelt og nytt hytteområde og til driftssentralen. 2. lokaliseringen av planfri kryssing og alternative løsninger. TRYSIL KOMMUNE Kristian Trengereid rådmann (Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes derfor ut uten signatur.)

4 Bakgrunn Arkitektbua fremmer forslag til privat detaljplan for Mosetra 2 HB 1518 på vegne av Trysilfjell Utmarkslag. Detaljreguleringsplanen legger opp til oppbygging av 130 fritidseiendommer med maks 140 m2 og HB-standard. Planområdet er på ca. 518 daa og berører flere eiendommer - 59/12; 59/4; 26/78; 26/97; 26/131; 37/1, 26/2; 26/16; 26/591, og Vestbyvegen (93/13). Planområdet ligger på sørsiden av Trysilfjellet. Arealbruken i dag er skogbruk. Tilgrensende områder er fritidsboliger, vegareal, skog og utmarksarealer. Landskapet består av skog, med innslag av mindre myrdrag. Oppstart av planarbeid ble varslet i Østlendingen den og i Trysil Posten uke , med frist for å komme med merknader den , og er sendt grunneiere, aktuelle interesseorganisasjoner og offentlige instanser m.fl. Merknad 1, Hedmark Fylkeskommune, datert Fylkesdirektøren er positiv til at man justerer plangrensene for å oppnå bedre landskapstilpasning, samt at man unngår unødvendige naturinngrep. Er også positiv til at det legges til rette for at skibussen kan kjøre gjennom området, da dette bidrar til redusert privatbilisme og behov for parkeringsplasser i området rundt skianleggene. Nyere tids kulturminner Fylkesdirektøren kan ikke se at tiltaket vil ha vesentlige virkninger for kulturminner fra nyere tid. Automatiske fredete kulturminner Planområde er registrert tidlig på høsten i Det ble ikke påvist automatisk fredete kulturminner. Fylkesdirektøren må likevel ta forbehold om eventuelle ikke registrerte kulturminner. Det må derfor vises til varslingsplikt etter kulturminnelovens 8. Merknad 2, Eidsiva Nett AS, datert Eidsiva Nett har ikke noe nettanlegg innenfor reguleringsområdet. Det er behov for flere nettstasjoner for å kunne dekke hele området. Da detaljreguleringen ikke er gjennomført er det vanskelig å si noe om nøyaktig antall og plassering. Det er derfor ønskelig at en involveres i en tidlig fase for best mulig nettløsning. Utbygger dekker kostnadene ved utbygging i henhold til gjeldende regelverk for anleggsbidrag. Kommentar: Utbygger har avsatt areal til fire trafoer i området i samråd med Eidsiva. Merknad 3, Statens vegvesen, datert Statens vegvesen har ingen merknader til endringene av planområde i forhold til kommuneplanen. Viser til rekkefølgekravene knyttet til vegløsninger i sentrum som utløses ved et visst antall utbygde senger i fjellet. På denne delen av Vestbyvegen betyr det mye for framkommeligheten på de mest trafikkerte dagene og trafikksikkerheten å ha så få kryss/avkjørsler som mulig. I den sammenheng ber vi om at det gjøres en vurdering av muligheten til å anlegge en avkjørsel (ett vegkryss) fra Vestbyvegen som kan være felles for både ny og eksisterende hyttebebyggelse og maskinsentralen. Behov for passeringslomme eller venstresvingefelt i Vestbyvegen må inngå i trafikkvurderingene. Krav til vegtiltak i tilknytning til fylkesvegen må være i henhold til vegvesenets Håndbok 017. Kommentar: Se mer under «Vurdering» for mer informasjon. Alle vegtiltak blir bygd i henhold til Håndbok 017.

5 Merknad 4, Fylkesmannen i Hedmark, datert Fylkesmannen er opptatt av at utbyggingen tilpasses landskapet på en god måte og har ingen merknader til justeringer av plangrenser for å gi mulighet for bedre terrengtilpasning. Det ønskes en vegstandard som åpner for buss. Dette er positivt med tanke på reduksjon av privat bilkjøring, behov for parkeringsplasser ved skianleggene og er et godt tilbud til hyttebefolkningen. Dette kan derimot stille strengere krav til vegkurvatur, bredde og breddeutvidelser i svinger. Det bør derfor gjøres en grundig vegplanlegging slik at nødvendige skjæringer, fyllinger og atkomster til hytter får en god tilpasning til veg og terreng. Det forventes at nødvendige hensyn til biologisk mangfold og friluftsliv innarbeides i planforslaget. Forutsetter at bestemmelser og kart utformes i samsvar med gjeldende nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister, samt gjeldende SOSI format. Han ber at ett eksemplar av SOSI-fil og pdf-fil til alle arealplaner som sendes på høring, oversendes Statens kartverk Hamar for kontroll. Viser til nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging. Kommentar: Naturmangfoldloven er blitt vurdert. SOSI-fil skal oversendes Statens kartverk Hamar for SOSI kontroll. Bestemmelser og kart skal utformes i samsvar med gjeldende nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister. Det er i detaljplanleggingen tatt hensyn til bekkedrag og fuktige områder, ved at disse ikke inngår som byggeområder. Merknad 5, Trysil Hytteeierforening, datert «Trysilfjell Hytteeierforening förväntar sig att Trysil kommuns Rekkefölgekrav följs upp och att utbyggnad inte påbörjas förrän: Innan bygglov lämnas skall planfri korsning av Vestbyvegen för skidspår etableras, samt att det etableras gång och cykelväg längs Vestbyvägen ner till Arenaområdet KP 2.2.i. Enligt vår uppfattning bör denna väg förlängas och börja vid bommen och kan därigenom nyttjas av alla i Tysilfjell Sör. Detta för att förbättra trafiksäkerheten. Av protokollet från uppstartsmöte avseende delaljreguleringsplanen framgår att det kan finnas olika lösningar att hantera kommunplanens bestämmelser individuellt med alternativa lösningar. Detta kan vi inte acceptera utan att veta vad det konkret innebär. Kommunplanen är ett juridiskt bindande dokument att förhålla sig till. Vad avser 30-metersgränsen bör varje enskild fastighetsägare få preciserat vad detta innebär. Vidare bör utredas vilka konsekvenserna blir av att skidbussen kommer att trafikera området. Det kan finnas alternativa lösningar genom ski in/ski out.» Kommentar: Område egner seg ikke for ski inn/ski ut. Meningen med skibusstilbudet er å minimere privatbilisme og trafikken. Avstand mellom eksisterende hyttefelt og Mosetra 2 er minst 30 m fra tomtegrenser til tomtegrenser. Men hvis en ser på avstand mellom hytte fra eksisterende felt til tomtegrensen fra Mosetra 2 er avstanden mer enn 40 m. Merknad 6, Trysil Hytteeierforening, datert Fra oppstartsmøtereferatet leser jeg at man ønsker å ha 30 m til nabofeltet. Det er noe uklart for meg hvilken avstand dette gjelder. Fra den vedlagte tegningen 1311 forstår jeg at det ikke gjelder fra planområdet til eksisterende tomter, så jeg vil gjerne ha de angitte 30 m forklart presist i forhold til eksisterende tomter. Jeg ønsker også å få forklart reglene for hvilket spillerom utbygger og kommunen ønsker å legge i dette. Når det gjelder gjennomkjøring av skibussen er jeg i sterk tvil også om dette. Det vil lett kunne medføre øket trafikk med bussene, og jeg er også usikker på hvilken garanti/ forpliktelse mot trafikkøkning det kan etableres. For vår familie, og sikkert andre familier, var

6 det et poeng at Mosetra hyttegrend var et fredelig område. Vi var heller ikke klar over at det ville kunne komme nye hyttefelt ganske tett innpå oss. Tvert imot sto det i det skrivet vi fikk i forbindelse med at vi festet tomt 295 at Trysilfjell Utmarkslag hadde et begrenset antall tomter for selvbyggere på sydsiden av Vestbyvegen, som vist på vedlagte skisse. Vi mener en slik uttalelse er sterkt forpliktende. Det er vanskelig for oss å se at Mosetra Hyttegrend 2 er i henhold til de uttalelsene som lå til grunn for vårt kjøp. Kommentar: Skibussen bidrar til å redusere trafikken. Det skal ikke være mulig for alle å gjennomkjøre via eksisterende hytteområde til Mosetra 2 vegforbindelse skal stenges med bom. Vurdering Kulturverninteresser Området ble befart for kulturminner tidlig på høsten Det ble ikke påvist automatisk fredete kulturminner. Tiltaket kommer ikke i konflikt med kulturminner fra nyere tid. Naturmangfoldloven I henhold til naturmangfoldloven er det viktig å vurdere hvordan prinsippene i 8-12 i loven er vurdert. I forhold til 8 og kunnskapsgrunnlaget er det tatt utgangspunkt i kjent kunnskap i ulike databaser som naturbase og kommunens egen base over egne registreringer. Det er ikke funnet noe i disse basene som tilsier at det er spesielt verdifulle elementer av arter eller naturtyper innenfor området. Imidlertid finnes det en miljøregistrering i skogbruket (MIS). Mis-figuren er regulert gjennom skogsbruksloven med tilhørende forskrifter, men denne virkningen faller hvis arealet der Mis-figuren ligger i, blir regulert til annet formål enn skog. Da blir Plan- og bygningsloven være styrende for området. Lovens 9 omtaler føre-var-prinsippet og at når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger tiltaket kan ha for naturmiljøet, skal det legges til grunn at en må unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. I dette tilfellet er det gjort en beslutning basert på tilstrekkelig kunnskap og føre var prinsippet vil ikke komme til anvendelse i denne saken. Lovens 10 omhandler den samlede belastning tiltaket vil kunne påføre økosystemet. I denne saken vil den samlende belastningen tiltaket vil påføre økosystemet være veldig liten. Jf lovens 11 skal tiltakshaver dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. Det framkommer ikke at det i denne saken er spesielle tiltak som må settes i verk, da tiltaket ikke vil ha vesentlige skadevirkninger på naturmangfoldet. Det er tilpasninger for å sikre fuktig områder, og bekkedrag mot utbygging. Lovens 12 omhandler miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, og det skal tas utgangspunkt i driftsmetoder og teknikk som ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og framtidig bruk av naturmangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater.

7 Trysilfjell Utmarkslag blir ansvarlig for drift av vann- og avløpsanlegg. Det legges og til en skånsom utbygging som tar hensyn til sine omgivelser. Det er etter en samlet vurdering av naturmangfoldloven konkludert med at kommunen ikke har betenkeligheter med å godkjenne dette tiltaket med tanke på naturmangfoldet. ROS-analyse Skjema for ROS-analyse er blitt gjennomgått. Det er ikke blitt funnet noen farekategorier. Barn og unges interesser / friområder Det reguleres tre områder til felles lekeplass. Disse lekeplassene er tenkt for de minste barna og som en samlingsområde for hytteeierne. I tillegg er det blitt skrevet rekkefølgebestemmelse for å sikre at lekeplassene blir opparbeidet før fritidsboligene tas i bruk. I tillegg er store deler av planområde regulert som friluftsformål. Det reguleres og skiløypetrasé som skal knyttes til det øvrige løypenettet. Universell utforming Det går fram av planforslaget at både bygg og anlegg skal utformes i samsvar med gjeldende lov og regelverk og at ved utbygging skal det sikres god tilgjengelighet for alle. Vann og avløp Søker har engasjert Norconsult AS som rådgiver for vann og avløp. Det ligger VA-nett innenfor område som betjener naboområder. Bebyggelsen skal kobles til offentlig vann - og avløpsanlegg. Overvann Norconsult har vurdert håndtering av overvann. Konklusjonen presenteres i planbeskrivelsen side 24 25: Andelen av hyttefeltet som benyttes til veger, parkering og takflater for hytter utgjør et totalt areal på 80 daa. For beregning av dimensjonerende overvannsmengder fra hyttefeltet er det vurdert regnskyll med varighet på 5, 10 og 15 min. Ut fra hyttefeltets utstrekning vil et regnskyll på min være dimensjonerende. Ut fra erfaringstall fra tilsvarende hytteområder vil økning i overvannsmengde fra hyttefeltet utgjøre maksimalt l/s, kfr vedlegg. Området på nedsiden av hytteområdet består av skog og mindre myrdrag og utgjør et totalt areal på daa ned til golfanlegget. Avstand til golfanlegget er 600 m. Ut fra områdets bonitet og berggrunn samt avstand til golfanlegget ansees dette området for å kunne infiltrere de økte overvannsmengdene fra hyttefeltet. Det legges opp til at utslippet av overvann fordeles på 7-8 punkter/steder langs nedre adkomstveg i hyttefeltet, for å kunne fordele vannmengden over et større areal før infiltrasjon i skogområdet på nedsiden av hytteområdet. Erfaring fra tidligere utbygde hyttefelt i Trysilfjellet sør tilsier at det planlagte hyttefeltet ikke skulle medføre ekstra ulempe for nedenforliggende områder. Ut i fra Norconsult sin vurdering har søker valgt at overvann skal dreneres i grøntarealer. Søkeren sier at det er gode bunnforhold for drenering av overvann i området. I tillegg skal bekkegjønnomføringer -/ stikrenner dimensjoneres på vannføringer tilsvarende 200 års nedbørsintensitet og med en sikkerhetsmargin på + 20%. I tillegg skal håndtering av overvann

8 på de enkelte tomtene angis på situasjonsplan ved søknad om tillatelse til tiltak. Rådmann mener at dette er en akseptabel og miljøforsvarlig løsning. Justering av formålsgrenser Søker sier at det finnes noen avvik i formålsgrensene fra kommuneplanen. Dette er pga. tilpasninger til terreng og forekomst av bekkedrag / myr innenfor byggeområdene. Det er ikke blitt gjort noen endringer i henhold til antall hyttetomter. Rådmann er positiv til at noen av grensene ble justert litt for å unngå unødvendige naturinngrep og dårlig byggegrunn. HB-standard Planen legger opp til å bygge 130 fritidsboliger med HB-standard. Dette betyr at maksimal tillatt bruksareal (BRA) skal ikke overstige 140 m2 mens bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 17%. Det kan også godkjennes inntil to bygninger per tomt. Den eneste forskjell er at søker ønsker å heve mønehøyde fra 5,0 m, som er HB-standard, til 5,5 m. Søkeren begrunner unntaket med at: Dette gir mulighet for en romsligere og mer funksjonell hems- og oppstuguløsning enn en mønehøyde på 5,0 m. Reguleringsbestemmelsene krever at det bygges opp til fire p-plasser for en hytte på 140 m2, og ved å kunne bygge en hems/oppstuguløsning som gir noe mer plass vil hyttestørrelsen harmonere bedre med kravet om parkeringsplasser. Å heve mønehøyde med 0,5 m. har ikke så veldig stor betydning i denne saken. Utsikten kommer ikke til å bli ødelagt pga løsningen utbygger ønsker seg. Område ligger lenger ned i terrenget i henhold til eksiterende hyttefelt og i tillegg finnes skog mellom nytt og gammelt hyttefelt. Slik terrenget og vegetasjon er, blir utsikten ikke redusert. Krav til rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtale Det er aktuelt å inngå utbyggingsavtale med Trysilfjell Utmarkslag. Avtalen vil ta for seg bygging og finansiering av offentlig infrastruktur. I kommuneplanens arealdel pkt 2.2 i) står det at før «byggetillatelse gis for fritidsbolig nr. 20 skal gangvegløsning langs Vestbyvegen og ned til Arenaområdet være etablert. Dette kravet er videreført i planens rekkefølgebestemmelser». I pkt 2.2 m) er det nedfelt rekkefølgebestemmelse knyttet til vegløsninger i sentrum som utløses ved et visst antall utbygde senger. Dette er og videreført i planens rekkefølgebestemmelser. Det står også i pkt 2.2 b) at det «ny utbygging skal ikke skje før stier og skiløyper (planfri kryssing) er etablert. Før byggetillatelse gis for første fritidsbolig innenfor HB 1518 skal det etableres planfri kryssing av Vestbyvegen for skiløype». Søker ønsker å endre pkt 2.2 b) til følgende: Ny utbygging skal ikke skje før stier og skiløyper er etablert. Denne bestemmelsen gjelder ikke planfri kryssing av Vestbyvegen Før byggetillatelse gis for fritidsbolig nr. 20 (antall) skal planfri kryssing av Vestbyvegen for skiløype være etablert.

9 Søkeren begrunner dette med følgende: «Bakgrunnen for dette er i hovedsak at en planfri kryssing er et relativt stort økonomisk løft. Utbyggingskravene til tomteområdet beløpet seg til omlag 30 mill. (dersom man inkluderer planfri kryssing) før man kan selge hyttetomter her, fordelt som følger: Overføringsledning vann fra Vestbyvegen til område ved golfbanen til Mosetra, ca 1100 m - kr. 4.5 mill. Vannledning fra golfområde til Mosetra - kr. 1.0 mill. Andel avkløpsledning fra golfområde til Mosetra - min kr. 1.0 mill. Planfri kryssing kr. 3.0 mill. Gangveg fra Mosetra til Turistsenteret - kr. 3.0 mill. Infrastruktur utbyggingstrinn 1 - kr mill. Høydebasseng vann - kr. 3.0 mill. Derfor er det ønskelig fra utbyggers side å forskyve kostnadene som knytter seg til planfri kryssing fram til en har en viss inntekt fra hytte-/tomtesalg, foreslått til fritidsbolig nr. 20 innenfor området. I tillegg er det såpass få som vil bruke kryssingen før man får utbygd et visst antall hytter her at det vurderes som forsvarlig sett i forhold til de økonomiske kostnadene å utsette etablering av planfri kryssing til man har kommet opp i et visst antall utbygde tomter her». Rådmann kan forstå utbyggerens ønske ut i fra alle økonomiske utgifter den har og at det er forsvarlig å opparbeide kravene (planfri kryssing og gangvegløsning til sentrum) etter at den har fått muligheten til å skaffe seg mer kapital etter fritidsbolig nr. 20. Gangvegløsning til sentrum Gangvegløsning til sentrum skal være løst før byggetillatelse gis for fritidsbolig nr. 20. Gangvegløsningen er ikke en del av dette reguleringsplanforslaget. Dermed må løsningen reguleres. Planfri kryssing Kryssing av Vestbyvegen er planlagt plassert slik at den gir tilgang til eksisterende hyttefelt og Mosetra 2. Det er tenkt en skibru med bredde 7m. Terrenget godt til rette for det og er tenkt løst som vist på følgende illustrasjon: Atkomst til planområde Statens vegvesen skrev i brev datert at behov for passeringslomme eller venstresvingefelt for trafikken som går oppover Vestbyvegen må inngå i trafikkvurderingene. Søker har avsatt areal til passeringslomme.

10 Rådmannen ser regulering av passeringslomme som et bra tiltak som kommer til å ha en positiv effekt. Likevel må nødvendigheten av en avkjøringsfil på andre siden av Vestbyvegen for trafikken som kommer nedover også vurderes. Vegen er bratt og uoversiktlig. En mener og at på vinter kan det være glatt og dermed vanskelig å stoppe. Statens vegvesen ber også om at det gjøres en vurdering av muligheten til å anlegge en avkjørsel (ett vegkryss) fra Vestbyvegen som kan være felles for både ny og eksisterende hyttebebyggelse og maskinsentralen. Søkeren har sagt at «etablering av felles avkjøring med det eksisterende hytteområde vurderes ikke som aktuelt». Rådmann mener at muligheten for en felles avkjørsel må utredes og vurderes nærmere. Bestemmelser Rådmann foreslår følgende endringer i bestemmelsene: I opprinnelig forslag til bestemmelser var det tatt inn muligheter for å sette opp gjerder som markering for innkjøring til de enkelte tomtene. Bestemmelsen er endret og lagt inn med følgende ordlyd: Punkt 1.3.4: Gjerde, flaggstenger, frittstående levegger eller portaler tillates ikke. Endringen er blitt gjort for å tilpasse bestemmelsene i henhold til kommuneplanens arealdel punkt bokstav h. Det er ikke tillatt med gjerder, flaggstenger eller frittstående portaler. Endringene er blitt også gjort for å unngå at en får et sammenhengende gjerde på området. Det foreslås videre to nye punkter i bestemmelsene. Punktene er følgende: Nytt punkt 2.8 i bestemmelsene: Opparbeidelse og finansiering av offentlig infrastruktur søkes løst gjennom utbyggingsavtale jfr Plan- og bygningslovens ledd og bestemmelser i kommuneplanens arealdel pkt 3.4. Nytt punkt 1.9 i bestemmelsene: Vann og avløp innenfor området skal være offentlig jfr Planog bygningslovens 18-1 Konklusjon Planforslaget med de foreslåtte endringer, legges ut til offentlig ettersyn.