Transkript

1 1 Marienlyst Park Boligsameie Protokoll fra ordinært sameiermøte i Marienlyst Park Boligsameie Møtedato: Møtetidspunkt: 18:00 Møtested: Majorstuen Seniorsenter, Oslo Til stede: 63 seksjonseiere, 11 representert ved fullmakt, totalt 74 stemmeberettigede. Forretningsfører OBOS Eiendomsforvaltning AS, ble representert ved Stine Veiberg. Møtet ble åpnet av Gunn-Helen Øye Konstituering A Valg av møteleder Som møteleder ble Stine Veiberg foreslått. Vedtak: Valgt B Godkjenning av de stemmeberettigede Det ble foreslått å anse de innleverte registreringsblankettene og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede. Vedtak: Godkjent C Valg av en til å føre protokoll og minst en seksjonseier som protokollvitne Som fører av protokoll ble Stine Veiberg foreslått. Som protokollvitne ble Stein Kaartvedt foreslått. Vedtak: Valgt D Godkjenning av møteinnkallingen Det ble foreslått å godkjenne den måten sameiermøtet var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. Vedtak: Vedtatt 2. Behandling av årsberetning for 2016 Styrets årsberetning ble gjennomgått og foreslått godkjent. Vedtak: Godkjent 3. Behandling av årsregnskap for 2016 Resultatregnskap og balanse ble gjennomgått og foreslått godkjent. Årets resultat foreslås overført til egenkapitalen. Vedtak: Godkjent 4. Fastsettelse av styrets godtgjørelse Godtgjørelse til det sittende styret ble foreslått satt til kr ,-. Vedtak: Vedtatt

2 5. Behandling av innkomne forslag og saker 2 Marienlyst Park Boligsameie A) Reklamasjon i forbindelse med vannlekkasje fra terrassene i sameiet (Styret) Forslag: Etter nøye vurdering i samråd med vår advokat har styret besluttet å anbefale at vi skal gå til sak mot PEAB og sende stevning til Tingretten. Begrunnelse: Det må forventes at rehabilitering vil bli nødvendig også på andre terrasser i tiden som kommer, da det som nevnt er avdekket alvorlige mangler ved arbeidene (tak) under terrassegulvene. Ved å gå til sak vil en i beste fall oppnå at PEAB må ta ansvar for en stor del av disse rehabiliteringskostnadene. For å få saken grundig belyst vil både Styret og advokaten orientere om saken og deretter avholde en avstemning. Styrets innstilling og forslag til vedtak: Årsmøtet i Marienlyst Park støtter styret beslutning om å anlegge sak mot PEAB i Tingretten. Vedtak: Sameierforsamlingen ber styret om å etablere en intern ekspertkomité for å vurdere alle sider av lekkasjeproblemene fra terrassene og hvordan utbygger kan stilles rettslig ansvarlig. Styret vil på grunnlag av komitéarbeidet komme med en innstilling om rettslig oppfølging til et ekstraordinært sameiermøte, høsten B) Delvis endring av Husordensreglene 2 (Aanonsen og Wennevold) Forslag: Gebyr ved innflytting bortfaller, og setningene nedenfor fjernes fra Husordensreglene: "Det er innført et "flyttegebyr" i Sameiet. Et gebyr på kr 5000,- skal betales av den som flytter inn. Seksjonseier er ansvarlig for at flyttegebyret blir betalt. Dette beløpet skal bidra til å dekke vedlikeholdsutgifter for utbedringer av mindre skader som riper på heisevegger og gulv." Forslagsstillernes konklusjon: Både boere og innflyttere kan komme til å påføre bygningen skader. Den slitasjen som eventuelt skjer ved innflytting, er å regne som driftskostnad som dekkes av sameiet. Styrets innstilling og forslag til vedtak: Styret anbefaler at flyttegebyret opprettholdes. Erfaringene over tid er at det ofte skjer skader i heiser, oppganger og dører ved flytting, der store mengder møbler og apparater transporteres inn og ut av leilighetene gjennom felles oppganger. Styret finner det rimelig at disse kostnadene i noen grad dekkes av en særskilt avgift på flyttingen og ikke belastes sameiefellesskapet i sin alminnelighet. En tilleggsbegrunnelse for "flyttegebyret" er at det lar seg enkelt administrere i forbindelse med flyttemelding/eiendomsovertakelse. Vedtak: Det ble stemt over styrets innstilling som ble vedtatt. 13 stemte imot.

3 3 Marienlyst Park Boligsameie C) Tilføyelse til Vedtektene 4 (Styret) Forslag: Styret foreslår at vedtektenes 4 annet avsnitt, tilføyes følgende setning: "Hyppig korttidsutleie regnes ikke som bruk til boligformål." Begrunnelse: Sameiet Marienlyst Park er opprettet for boligformål, noe som også fremgår av vedtektene. Det er anledning til å leie ut seksjoner i boligsameier. Digitale tjenester gjør det stadig enklere å leie ut boliger, særlig for kortere perioder. Styret mener at hyppig korttidsutleie ikke er i samsvar med boligformålet i Marienlyst Park, idet utleie fort vil nærme seg næringsvirksomhet. Styret mener det vil være hensiktsmessig at vedtektene presiserer dette. Vedtak: Vedtatt med 2/3 flertall. 3 stemte imot. 3 stemte blank. 68 stemte for. D) Vedtektsendring 2 (Styret) Begrunnelse: I Marienlyst Park Boligsameie var det opprinnelig 255 seksjoner. 4 seksjoner har blitt slått sammen til 2 seksjoner. Seksjon 188 og seksjon 212 eksisterer ikke lenger. Styrets innstilling og forslag til vedtak: Endring av antall boligseksjoner i 2 fra 255 til 253 seksjoner. 2 Organisering av sameiet Sameiet består av 253 boligseksjoner. Til hver seksjon er knyttet enerett til bruk av bruksenheten. En bruksenhet består av en hoveddel, samt av tilleggsareal. Vedtak: Enstemmig vedtatt

4 4 Marienlyst Park Boligsameie 6. Valg av tillitsvalgte A Som styremedlem for 2 år, ble Tore Johan Brevik foreslått. Som styremedlem for 2 år, ble Trond Bjercke foreslått. Vedtak: Begge valgt ved akklamasjon B Som varamedlem for 1 år, ble Arne Rønning foreslått. Vedtak: Valgt ved akklamasjon C Som representanter i valgkomitéen for 1 år, ble foreslått Inger Stray Lien Tone Vold-Sarnes Torunn Haavardsholm Vedtak: Alle tre valgt ved akklamasjon Møtet ble hevet kl.: 20:02. Protokollen signeres av Møteleder og protokollfører, Stine Veiberg /sign/ Protokollvitne, Stein Kaartvedt /sign/ Ved valgene på sameiermøtet og i konstituerende styremøte har styret fått følgende sammensetning: Navn Adresse Valgt for Leder Gunn-Helen Øye Suhms gate Styremedlem Atle Midttun Gydas vei Styremedlem Tore Johan Brevik Gydas vei Styremedlem Trond Bjercke Gydas vei Varamedlem Arne Rønning Suhms gate Valgkomite Inger Stray Lien Gydas vei Valgkomite Tone Vold-Sarnes Gydas vei Valgkomite Torunn Haavardsholm Suhms gate

5 VEDTEKTER FOR MARIENLYST PARK BOLIGSAMEIE Fastsatt på konstituerende sameiermøte den 4. november 2003 Endret på sameiermøter , og Endret ekstraordinært sameiermøte Endret ekstraordinært sameiermøte Endret på ordinært sameiermøte Endret på ordinært sameiermøte Endret på ordinært sameiermøte Endret på ordinært sameiermøte Eiendommen formål Eierseksjonssameiet (heretter sameiet) omfatter gnr. 46, bnr. 115 i Oslo med påstående bygninger. Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendommen med fellesanlegg. 2 Organisering av sameiet Sameiet består av 253 boligseksjoner. Til hver seksjon er knyttet enerett til bruk av bruksenheten. En bruksenhet består av en hoveddel, samt av tilleggsareal. Sameiebrøkene bygger på hoveddelens bruttoareal, BRA. 3 Rettslig råderett Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon med tilleggsareal, herunder rett til salg, pantsettelse og utleie. De andre sameierne har likevel panterett i seksjonen for krav mot sameieren for et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jfr. eierseksjonsloven 25. Parkeringsplasser som utgjør tilleggsdeler til seksjonene, kan overdras til andre av sameiets seksjonseiere. Ved slikt eierskifte av tilleggsareal plikter de berørte sameiere snarest å sørge for å bekoste reseksjonering slik at de reelle eierforhold blir tinglyst. Vedtektsfestet enerett til bruk av parkeringsplass, jfr. vedtektenes 5 kan overdras til andre av sameiets seksjonseiere. Det gjelder ingen slik begrensning for utleie av parkeringsplass. Ved overdragelse eller utleie av parkeringsplass skal styret snarest mulig gis melding om navn og adresse på erverver eller leietaker. 4 Rett til bruk Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet med tilleggsareal og rett til å nytte fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til. Bruksenheten og fellesarealene kan bare brukes i samsvar med formålet og må ikke benyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner. Hyppig korttidsutleie regnes ikke som bruk til boligformål. Bodene og parkeringsplassene må bare benyttes til det de er beregnet eller vanlig brukt til. Dette gjelder også for stikkontakt i bod. Denne kan ikke benyttes til faste installasjoner, for eksempel fryseboks. Det er ikke adgang til å tette igjen nettingveggene i bodene. 1

6 Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter eierseksjonsloven 13 annet ledd. 5 Parkering Ethvert bytte av parkeringsplass må meldes styret. Permanent bytte av parkeringsplass krever reseksjonering av sameiet. Reseksjonering settes frem av de byttende seksjonenes hjemmelshavere og må bekostes av disse. 6 Husordensregler Sameiermøtet kan med alminnelig flertall fastsette vanlig ordensregler for eiendommen. 7 Bygningsmessige arbeider Alle arbeider på fasader, brystninger, vinduer/dører og andre fellesområder krever godkjenning på forhånd av styret. Godkjente arbeider må utføres faglig forsvarlig av en godkjent leverandør under hensyn til risiko for skader og spesielt lekkasjer inn i fasade. Den enkelte seksjonseier er ansvarlig for eventuelle skader arbeid medfører og skal også sørge for garanti fra leverandør. Dersom styret godkjenner utvendige arbeider som gir synlige endringer på fasaden, skal samtlige seksjonseiere varsles om dette. I varselet skal det settes en rimelig frist for seksjonseierne til å klage på styrets godkjenning av arbeidene. Om en eller flere seksjonseiere motsetter seg de planlagte arbeidene, må saken legges frem for sameiermøtet. Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer av ikke uvesentlig betydning for de øvrige sameiere, skal styret forelegge spørsmålet på sameiermøtet til avgjørelse. I denne sammenheng regnes enhver endring som er synlig utenfra som en ikke uvesentlig endring. Ledning, rør og lignende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene. En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. Inngrep i bygningen og dens tekniske systemer, som f. eks vifter, varmesystem eller elektriske systemer må ikke svekke systemenes funksjon eller skape ulemper for andre beboere. Ved slike inngrep må man rådføre seg med Vaktmester/Styret. 8 Felleskostnader Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet (felleskostnader) fordeles på sameierne etter sameiebrøken. Dette gjelder ikke kostnader ved drift og indre vedlikehold av parkeringsanlegget som fordeles forholdsmessig på sameierne etter antall parkeringsplasser den enkelte seksjon disponerer, enten som tilleggsareal eller som bruksrett etter 5. Der særlige grunner taler for det skal en kostnad fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Den enkelte sameier betaler akontobeløp fastsatt av sameiermøtet eller styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet skal også dekke avsetning til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. 2

7 9 Vedlikehold Den enkelte sameier skal fullt ut og for egen regning vedlikeholde egen bruksenhet med tilleggsareal slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Det samme gjelder for fellesareal der en seksjonseier er gitt midlertidig rett til bruk. Den enkelte sameier plikter også å vedlikeholde eget tilleggsareal utomhus slik at det holdes i alminnelig god stand. På disse arealene er det ikke tillatt å ha trær, busker, eller hekker som er høyere enn to meter, eller planter som unødig hindrer sol eller utsyn fra andre boliger. Gjerder, levegger og boder som ligger på eller avgrenser tilleggsareal er sameiets ansvar. Disse må ikke endres og nye må ikke monteres uten at sameiermøtet har godkjent det med to tredjedels flertall. Innvendige flater på utgangsdører fra seksjon samt innvendig vedlikehold av vinduer hører under den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt. Utvendig vedlikehold av vinduskarmer og utgangsdører og utskifting av vinduer og utgangsdører er derimot sameiets ansvar. Vedlikehold av balkonger/terrasser hører inn under sameiet. Dette gjelder likevel ikke trelemmer på gulv som er den enkelte sameiers ansvar. Den enkelte sameier plikter også å påse at sluk på balkong/terrasse holdes fritt for skitt. Bodene i parkeringsanlegg (dør, lås m.m.) skal vedlikeholdes av den enkelte sameier. Innvendig vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgreningspunktet til seksjonen, og de elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsskap/tavle. Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr er sameiets ansvar. Styret er ansvarlig for at nødvendig vedlikehold blir gjennomført. Sameierne kan ikke pålegges å utføre dugnad på fellesarealer. 10 Mislighold. Pålegg om salg og krav om fravikelse Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf eierseksjonsloven 26. Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven, jf eierseksjonsloven Styret Sameiet skal ha et styre som skal bestå av minimum 4 medlemmer, inkludert styreleder og minimum 1 varamedlem. Styreleder og styremedlemmer velges for to år dersom annet ikke angis. Varamedlemmer velges for ett år. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noen spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. I felles anliggender forplikter styreleder og ett styremedlem i fellesskap sameiet og tegner dets navn. 3

8 12 Sameiermøtet Sameiets øverste myndighet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte holdes hver år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Styret innkaller til det ordinære sameiermøtet med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller til ekstraordinært sameiermøte med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Innkalling til sameiermøte skjer skriftlig og skal sammen med tid og sted for møtet, bestemt angi de saker som skal behandles. Uavhengig av om det er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet alltid behandle: styrets årsberetning styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning valg av styremedlemmer valg av valgkomité på tre til fem personer Sameiermøte velger valgkomité bestående av tre til fem personer. Valgkomitéens mandat er å foreslå kandidater til ledige verv i sameiet. Valgkomitéen skal legge vekt at styret og andre valgte organer blir bredest mulig sammensatt (kjønn / alder / bygg / annen bakgrunn). Valgkomitéens innstilling trykkes i årsberetningen. I sameiermøtet har sameierne stemmerett med en stemme for hver seksjon de eier. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig som må være myndig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt, og fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Sameieren har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse. Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning om avtale med seg selv eller nærstående eller som sitt eget eller nærstående ansvar. 13 Forretningsfører Sameiet skal ha forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer i samsvar med lov om eierseksjoner Mindretallsvern Sameiermøtet, styret eller andre som representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 15 Endringer i vedtektene Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer om ikke lov om eierseksjoner stiller strengere krav. Sameiermøtets kompetanse til å endre bestemmelsene om enerett til bruk av parkeringsplasser fremgår av Generelle plikter Sameierne plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt ordensregler fastsatt av sameiermøtet. 4