Statens kartverks eiendomsseminar Sundvolden 11 september 2014 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk NOU 2014:6 REVISJON AV EIERSEKSJONSLOVEN 1. Utvalgets mandat og sammensetning 1.1 Lovutvalget - Utvalgsleder: sorenskrivar h.v. Christian Fr. Wyller - Utredningen overlevert KMD 18.08.2014. - Høring, lovproposisjon, behandling i Stortinget. 1.2 Mandat overordnede hensyn - Et regelverk som i størst mulig grad skal hindre interne konflikter mellom sameierne. - Loven må legge til rette for at finansierings- og pantsettelsesmarkedet kan fungere optimalt. - Loven må fungere godt for dem som skal ta stilling til seksjoneringsbegjæringer og klager. 1.3 Mandat virkemidler for å nå hensynene - Omlag 15 utvalgte problemstillinger som skulle utredes. - Utvalget har stått fritt til å foreslå lovendringer. - Forundersøkelse gjennomført av Høgskolen i Bergen. 1.4 Dissenser Omredigering ved ledige paragrafer - Et fåtall dissenser i utvalget. - Ved bortfall av kjøperetten foreslås ledige paragrafer 14 18 fortsatt benyttet. Endel paragrafendringer. 2. Lovens anvendelse på Svalbard esl 1 2.1 Eierseksjonsloven foreslås gjelde på Svalbard - Seksjoneringer har vært tinglyst både ved Nord-Troms tingrett og ved Kartverket. Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 20014 1
- Har fungert godt, men ikke gitt at det har vært hjemmel for å la de offentligrettslige bestemmelsene i esl kap II gjelde på Svalbard. Svalbardloven 2 - Utvalget: Størstedelen av reglene i kap II (de offentligrettslige regler) får idag ikke anvendelse på Svalbard. - Utvalget: Dagens praksis formaliseres. 3. Seksjoneringsrett esl 1 A 3.1 Irregulære seksjonssameier - Forbud mot kombinasjon av sameieandel i bebygget eiendom og eksklusiv bruksrett til boenhet i slik eiendom, når eiendommen ikke er seksjonert. Unntak finnes. - Faktisk sanksjon: vanskelig / umulig å oppnå lån med pantesikkerhet i sameieandelen. - Seksjonering er avhengig av medvirkning fra samtlige sameiere. Kan være vanskelig å få til, f.eks fordi noen sameiere mener sameieformen fungerer godt for dem, og disse ikke har behov for pantesikret lån. 3.2 Utvalget foreslår - En sameier med bruksrett til bolig får en rett til å kreve sameiet seksjonert. Individualrettighet. Ikke fritidsbolig. - Seksjoneringsretten utgår ved påføring av urimelige omkostninger for en sameier. Tilsvarende ved andre tungtveiende grunner. Snever sikkerhetsventil. Dissens, der det skilles mellom økonomiske forhold og andre tungtveiende grunner. - Den aktuelle sameier starter med et varsel (og frist) til de øvrige sameiere. Når fristen er utløpt, må sameieren gå videre og kreve seksjonering, selv om alle sameiere da skulle være enige om seksjonering. Bordet fanger, og taksameteret løper, gitt at tingretten tar tilfølge seksjoneringskravet. - Krav om seksjonering fremmes for tingretten. Ikke forliksmegling. - Diverse prosessregler. Forenklet rettergang / allmennprosess. Sameieloven 15 er mønster. Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 20014 2
- Tingretten oppnevner en medhjelper. Noe i likhet med oppgavene ved tvangssalg, men nok mer omfattende særlig i tilfeller der standardkrav må oppfylles. - Seksjonering kan skje selv om standardkrav ikke er oppfylt. En sameier får da pålegg om utbedring, med frist. Pålegget skal tinglyses. Dissens mht standardkrav til bolig. Se punkt 4.6 - Salgspålegg etter esl 26 for en sameier som ikke oppfyller utbedringsplikten innen fristen. Tvangssalg. - Gjennomføring og medhjelperens oppgaver reguleres i forskrift. - Bestemmelser om regulering av sameiebrøker, bruksenhetenes arealer, panteheftelser, stemmerettsfordeling, særrettigheter til fellesareal. Reglene søker i størst mulig grad å bevare sameiernes etablerte rettigheter, også der etablerte ordninger vil kunne stride mot eierseksjonslovens normalordning. - Grunnleggende syn: Seksjoneringen skal gripe minst mulig inn i interne forhold i sameiet. - Ifall kjøperetten opprettholdes, utløses det ikke kjøperett ved slik tvangsseksjonering. 4. Diverse endringer i esl 6 (Hva seksjoneringen kan gå ut på) 4.1 Formålstjenlig avgrensning esl 6 (1) - Bestemmelsen om at bruksenhetene skal ha en formålstjenlig avgrensning, utgår. - Begrunnelse: Endel kommuner har stilt vilkår om formålstjenlighet som ikke er hjemlet i loven. Bestemmelsen er blitt strukket for langt. 4.2 Arealer som må være fellesareal med referanse til pbl Vaktmesterbolig / Garasje esl 6 (2) - Betydelig forenklet tekst. Henvisningen til kontroll med arealer som skal være felles for sameierne etter regler i pbl, utgår. - Ikke kontrolloppgave for kommunen ved behandling av Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 20014 3
seksjoneringsbegjæring. Et prinsipielt spørsmål om i hvor stor grad offentlige reguleringsplaner skal inngå i en privatrettslig lov. - Få vaktmesterboliger igjen. Utgår. - Ikke heldig at kommunen bestemmer hvorledes parkeringsog garasjeplasser skal organiseres i et sameie. Det bør være opp til dem som seksjonerer om garasjen eller de enkelte garasjeplasser skal være fellesareal eller ikke. - Personer med nedsatt funksjonsevne: Parkerings- og garasjeplasser som etter reguleringsbestemmelser er avsatt til HC-plasser, skal være fellesareal. Styret bestemmer disponeringen av slike plasser. Styret må på kort varsel kunne gjøre slik HC-plass tilgjengelig for trengende. Sameiet kan kreve betaling for bruk av slik HC-plass. Styret vil kunne tildele andre sameiere en eventuell vanlig p-plass som den handicapede allerede måtte disponere (tilleggsdel eller fellesareal). Ingen eksklusiv rett for styret. Esl 21 - Bestemmelsen om at visse arealer må være fellesareal når disse er nødvendige til bruk for andre bruksenheter, skal bestå. 4.3 Seksjonering over flere matrikkelenheter - Unntaksordningen utgår. Esl 6 (3) - Kun én matrikkelenhet skal være gjenstand for seksjonering. 4.4 Tidspunktet for seksjonering esl 6 (5) - Lovteknisk forenkling - Nybygg: Rammetillatelse - Nye bruksenheter i bestående bygg: Rammetillatelse - Kommunen får hjemmel til å pålegge reseksjonering der bruksenhet ikke blir utbygd som planlagt. Kommunen kan ilegge tvangsmulkt, som tilfaller kommunen. Ny 14. - Det innbyrdes styrkeforhold mellom gjenværende seksjoner vil bestå, ved slik reseksjonering. - Kommunen får hjemmel til å slette eierseksjonssameie der ikke minst to seksjoner blir utbygd som planlagt. Ny 14. - Ingen plikt for kommunen til å følge opp. Sikkerhetsventil. - Forøvrig: Tidspunktet for etablering av anleggseiendom Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 20014 4
bør ikke endres. Igangsettingstillatelse. 4.5 Seksjonering i samsvar med arealplanformålet - Kravet utgår for næringsseksjoner. Esl 6 (6) - Det blir kun boligseksjoner som kreves etablert samsvarende med arealplanformålet. Også fritidsbolig. - Dissens, som går på at også boligseksjoner skal frigjøres fra arealplanformålet. 4.6 Kjøkken, bad og wc i boligseksjoner - Flertallet foreslår regelen videreført. Esl 6 (7) - Et mindretall (av flertallet) foreslår tilføyd et krav om boligstandard til vern av liv og helse. - Et mindretall ønsker ikke å sette noe krav om kjøkken, bad og wc. 5. Kommunal saksbehandlingstid og gebyr 5.1 Saksbehandlingstid esl 7 - Seksjoneringsvedtak skal foreligge innen seks uker. - Saksbehandlingstiden kan suspenderes ved mangelfull begjæring / dokumentasjon. - Trinnvis reduksjon av gebyret ved oversittelse av fristen. - Matrikkelforskriften 18 er mønster. 5.2 Saksbehandlingsgebyr esl 7 - Gebyret settes til selvkost. Ingen øvre grense. - Dissens: Selvkost, men høyst 9R eller høyst 15R ved befaring. - SOMB / rettspraksis: Selv ved standardiserte satser må kommunen ha en viss kontroll med den konkrete gebyrberegning! Gebyrene i enkle og lite ressurskrevende saker må ikke bli for høye. 5.3 Kompetansefordeling mellom kommune og Kartverket - Klargjøring mht hvem som skal kontrollere hva, s 86-87. Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 20014 5
6. Oppmåling av utendørs tilleggsdeler Anleggseiendom 6.1 Mindre strenge krav til oppmåling - I det vesentlige tilbake til ordningen som gjaldt før matrikkelloven trådte ikraft, 01.01.2010. Tidligere praksis og uttalelser kan være relevante tolkningsmomenter. - Tilleggsdel G kan fastsettes ved utmål, der dette kan gjøres etter kriterier som følger av loven. Situasjonskartet skal målsettes. Eksempler i NOUen. - Andre tilfeller: Oppmåling, som idag. - Uttalelse / påminnelse s 53: Oppmålt grense er ikke avgjørende for hvor den reelle grense går. Bevis. 6.2 Anleggseiendom som subsidiær løsning - Svært vanskelig for kommunene å vurdere om et volum mest tjenlig kan etableres som del av et eierseksjonssameie. Rettslige og praktiske hensyn : Overlate slike vurderinger til utbyggerne. - Matrikkelloven 11 (4) foreslås opphevet. 7. Eierseksjonssameie som rettighetshaver i realregister 7.1 Et eierseksjonssameie er intet rettssubjekt - I likhet med et vanlig tingsrettslig sameie. - Et registrert sameie skal likevel kunne innføres i realregister som hjemmelshaver / rettighetshaver. Eiendomsrett og andre rettigheter. - Vil klart gjøre realregisteret mer oversiktlig. - Det er fortsatt sameierne som er rettighetshavere! - Legitimasjonsregel i tgll 13 (6), jf esl 43 (1). 8. Kjøperetten Ervervsbegrensningen 8.1 Kjøperetten utgår - Et flertall foreslår at kjøperetten utgår. Esl 14. Erstattes ikke av andre løsningsretter. Tiden er løpt fra en slik Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 20014 6
ordning; ikke lenger husleieregulering. - Dissens: Et bortfall av kjøperetten vil faktisk svekke oppsigelsesvernet i leieforhold. Kjøperetten bør opprettholdes, men eventuelt til full markedspris. - Hele utvalget: Ikke kjøperett ved oppføring av nybygg der bolig overtas av kjøper og leies ut forut for seksjonering. 8.2 Ervervsbegrensningen utgår esl 22 (3) - Man vil kunne erverve så mange boligseksjoner man vil. - Vedtektsbestemmelse vil fortsatt kunne inneholde ervervsbegrensning. Selv om vedtekter inneholder slik antalls-begrensning, eller forbud mot at juridisk person kan erverve seksjon, vil en kreditor likevel kunne erverve boligseksjon for å redde sin pantesikrede fordring. 9. Eksklusiv bruksrett til fellesarealer ny 15 9.1 Midlertidig eksklusiv bruksrett - Ordningen opprettholdes - Uttalelse s 106: Bruksretten er midlertidig dersom eneretten kan sies opp, eller hvis den bare gjelder for en bestemt tid. - Lange uoppsigelighetsperioder vil representere en uthuling av midlertidighetskravet. Et behov for slike langsiktige ordninger i nærings- og blandingssameier. 9.2 Varig eksklusiv bruksrett - Slik rett kan vedtektsfestes i sameier der det er én eller flere næringsseksjoner. Tilslutning. - Retten kan være eksklusiv for én eller en gruppe sameiere. - Kan settes vilkår knyttet til bruksretten. - Vil nok kunne utløse matrikuleringsplikt. Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 20014 7
10. Vedlikeholdsplikt for fellesareal og bruksenheter 10.1 En tilnærming til borettslagslovens regler - Mer spesifikt hva som tilligger sameiet å vedlikeholde ( 16), og hva som tilligger den enkelte sameier å vedlikeholde ( 17). - Spesifikke regler om vedlikehold av våtrom og avløpsledninger i en seksjon vil her bli lovfestet i eierseksjonsloven. Tilsvarende regler vil trolig også gjelde i borettslagsforhold, tross manglende lovregulering. - Lovfesting av en seksjonseiers selvhjelpsvedlikehold for fellesareal, etter mønster av sameieloven 8. Trolig en kodifisering av gjeldende rett for eierseksjonssameier. 11. Erstatningsansvar for sameier og sameierne (sameiet) 11.1 Kontrollansvar - Kontrollansvaret er utgangspunktet for både den enkelte sameier ( 18), og for sameiet ( 19). - Et avdempet kontrollansvar. - Ansvaret for den enkelte sameier: Et modifisert kontrollansvar: To unntak fra det alminnelige kontrollansvar, nemlig a) vedlikeholdsmangel som sameieren ikke kunne kjenne til. b) feil og forsømmelse som skyldes tredjemenn som er engasjert til å utføre vedlikehold. - Selv om fellesskapet plikter å utbedre tilfeldige skader på fellesarealene, rekker ikke nødvendigvis erstatningsansvaret like langt. 12. Pålegg om salg, og begjæring om fravikelse 12.1 Sameie med kun to seksjoner esl 26 og 27 - Pålegg om salg kan kreves av kun én sameier; dvs den andre sameieren enn den pålegget retter seg mot. Styret Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 20014 8
opptrer ikke. - Begjæring om fravikelse kan fremmes av kun én sameier. - Gjelder for alle typer eierseksjonssameier (bolig, næring, kombinerte), og uavhengig av hvilken stemmefordeling det er mellom de to seksjonene. - Namsmyndighetene vil måtte vurdere de materielle krav som ligger bak begjæring om fravikelse og tvangssalg, for å hindre uheldige utslag av sjikane. 13. Begrensning i sameiermøtets myndighet 13.1 Øvre grense for hvor kostnadskrevende tiltak som kan vedtas, selv med kvalifisert flertall esl 30 (2) g, annet punktum - Tiltak som påfører en sameier en økonomisk byrde på mer enn 1/2 G, krever tilslutning fra sameieren. - Totalansvaret for det enkelte tiltak. Oppstykking av beløpet i rater hindrer ikke at bestemmelsen kan påberopes. - Et tiltak må vurderes uavhengig av andre tiltak. - Størrrelsen på G når vedtaket treffes. 13.2 Tilslutning fra samtlige sameiere esl 30 (3) - Redaksjonell endring. En mer presis tekst. - Supplement til generalklausulen i esl 32 (mindretallsvern) - Tilslutning kan skje i ettertid, dvs etter sameiermøtet. - Uttalelse s 114: Så lenge man forholder seg til vedlikehold, vil det alltid være tilstrekkelig med simpelt flertall, uavhengig av hvor omfattende eller kostnadskrevende vedlikeholdet er. - Uttalelse s 72: Alt som kan karakteriseres som konservativ forvaltning av eiendommen, kan besluttes av et simpelt flertall, uten hensyn til hvor store omkostninger det medfører. Til denne konservative beslutningsmyndighet hører også en viss oppgradering av eiendommen, hvis det fremstår som et naturlig ledd i vedlikeholdsarbeidet. Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 20014 9
14. Liberalisering av habilitetsreglene på sameiermøtet 14.1 Aktiv deltakelse på sameiermøtet esl 37 (3) - Mønster etter aksjeloven 5-3 og boligbyggelagsl 5-4. - Fullt legitimt å ivareta sine egne interesser og stemme for vedtak man selv har nytte av. Eller motsatt. - Det er på sameiermøtet at interessekonflikter mellom sameierne skal drøftes og løses. - Hovedregelen bør også i et eierseksjonssameie være at en sameier ikke er inhabil på sameiermøtet. - Ved saker som har med å gjøre ansvar gjeldende for en sameier, overfor de øvrige sameiere, vil den aktuelle sameier ikke kunne stemme. Men sameieren kan delta på hele sameiermøtet, og kan ta ordet. - Tilsvarende ved sak om søksmål mot sameieren. - Utvalget: Det bør vurderes å endre borettslagsloven tilsvarende. 15. Rett for styret til å gjøre krav gjeldende overfor utbygger fellesareal 15.1 Sameieres krav mot utbygger grunnet mangler ved, eller forsinket ferdigstillelse av, fellesareal esl 43 (1) - Lovbestemt rett for styret til å tre inn i én eller flere enkeltsameieres krav. Intet selvstendig krav for sameiet. - Alle typer misligholdskrav (retting, prisavslag, erstatning). - Det er kontrakten mellom utbygger og seksjonseier som er basis for det krav styret kan gjøre gjeldende. Tilstrekkelig at kun én seksjonseier har slikt krav. - Ingen eksklusiv rett for styret til å gjøre slikt krav gjeldende. Hvis et flertall av sameierne ikke ønsker å forfølge et tvilsomt mangelskrav, kan sameiermøtet instruere styret om ikke å reise sak. - Hvis én (eller flere) sameiere ikke ønsker å gjøre krav gjeldende mot utbyggeren, eller selv vil fremme slikt krav, har ikke styret rett til å opptre på sameiernes vegne. Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 20014 10
16. Regnskap og revisjon 16.1 Regnskap - Uendret utgangpunkt: Styret er ansvarlig for tilstrekkelig regnskapsføring. Esl 44 (1) - Forenkling. Kun to grupper. 1-20 seksjoner, eller 21 seksjoner og flere. (Ordningen for 9-20 seksjoner utgår.) - 21 eller flere seksjoner: Lemping av kravene til å føre regnskap etter regnskapslovens regler. I ordinært sameiermøte kan det vedtektsfestes fritak fra regnskapsplikt etter regnskapsloven. - Slikt fritak kan ikke vedtas i opprinnelige vedtekter. - Slik vedtektsbestemmelse kan oppheves ved tilslutning fra minst en tredjedel av avgitte stemmer på senere ordinært sameiermøte. Mindretallsvern. - Uttalelse s 83: Bod kan være seksjon. 16.2 Revisjon - Gjennomført oppmykning i aksjeloven. - Forenkling i eierseksjonsloven. Kun to grupper: 1-20 seksjoner, eller 21 seksjoner og flere. Esl 45 (Ordningen for 9-20 seksjoner utgår.) - Ordinært sameiermøte kan vedtektsfeste at sameiet ikke skal ha revisor. Kan ikke vedta dette i opprinnelige vedtekter. - Ordinært sameiermøte kan med en tredjedels flertall av avgitte stemmer vedtektsfeste at fritaket utgår. 16.3 Driftsbudsjett - Ikke tilstrekkelig behov for å lovfeste krav om driftsbudsjett, slik det er i borettslagsloven. - Strukturell forskjell mellom borettslag og eierseksjonssameie, hva gjelder finansiering. (Avdrag og renter på felleslån kun i borettslag). Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 20014 11
17. Utbyggingsmodeller 17.1 Problemstilling - Ikke nevnt i mandatet - Utbygging av et prosjekt i flere byggetrinn. Hvorledes skape et sluttresultat med ett eierseksjonssameie og derved oppnå stordriftsfordeler, uten at utbyggeren må gi fra seg styringsretten til de avhendede seksjoner fortløpende med ferdigstillelse av den enkelte bruksenhet (seksjon). 17.2 Forskjellige modeller - Utvalget skisserer tre modeller, men konkluderer ikke. - Borettslagsloven 2-13 (2) kan være én modell. - Utbyggingsseksjon - Sterkt forenklede regler for sammenslåing av etablerte seksjonssameier kan være en annen modell. - Øvrige modeller? - Her bør mange mene noe i høringsfasen! Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 20014 12
5 Utvalgets lovforslag - regjeringen.no Page 1 of 6 http://www.regjeringen.no/nb/dep/kmd/dok/nouer/2014/nou-2014-6/6.html?id=7658... 19.09.2014 Du er her: Kommunal- og moderniserings... < Dokumenter < NOU-er < 5 Utvalgets lovforslag NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven Bla i dokumentet: < 4 Merknader til utvalgets... 1 Illustrasjoner til... > Dokumentets forside 5 Utvalgets lovforslag I dette avsnittet har utvalget samlet de endringer som foreslås i eierseksjonsloven og i matrikkelloven. For å gjøre det lettere å finne riktig ledd i paragrafene, har utvalget nummerert leddene og satt nummeret i klammeparentes i egen spalte til venstre. Dagens lov er ikke nummerert slik og utvalget foreslår ikke at dette innføres. En del endringsforslag er en følge av at flertallet alle unntatt Wyller foreslår å oppheve kapittel III. Ved disse endringsforslagene er det ikke spesielt anført at Wyller dissenterer. 5.1 Endringer i eierseksjonsloven 5.1.1 Kapittel I Innledende bestemmelser I 1 gjøres denne endring: Nytt fjerde ledd skal lyde: [4] Loven gjelder på Svalbard. Kommunens oppgaver i kapittel II legges til den Kongen bestemmer. Klage over seksjoneringsvedtak, jf. 10, avgjøres av departementet eller den det bestemmer. Ny 1 a skal lyde: 1a Seksjoneringsrett [1] I et ikke-seksjonert sameie som er omfattet av 1 første ledd annet punktum, kan en sameier med bruksrett til en bolig, etter skriftlig varsel til de øvrige og med rimelig frist, kreve sameiet seksjonert etter reglene i kapittel II. Denne retten gjelder ikke dersom seksjonering vil påføre noen sameier urimelige kostnader eller det er andre tungtveiende grunner til å motsette seg kravet. [2] Krav om seksjonering kan tas til følge uten at det foreligger dom eller annet tvangsgrunnlag. Avgjørelsen hører under tingretten der eiendommen ligger og treffes ved kjennelse som kan ankes. Kongen kan gi nærmere regler om saksbehandlingen i tingretten. Har noen sameier innvendinger mot kravet som ikke er klart grunnløse, kan det ikke tas til følge uten etter behandling i allmennprosess. [3] Når kravet er rettskraftig tatt til følge, oppnevner tingretten en medhjelper til å gjennomføre seksjoneringen. For medhjelperen gjelder habilitetsreglene i domstolloven 106-108 så langt de passer. Seksjonering kan gjennomføres selv om lovens standardkrav, jf. 6 syvende ledd, ikke er oppfylt i en eller flere bruksenheter hvis eierne av disse er gitt et skriftlig pålegg om utbedring med en frist som ikke er kortere enn tre og ikke lengre enn ni måneder. Pålegget skal tinglyses. Manglende oppfyllelse av utbedringskravet gir rett til salgspålegg etter 26 uten forutgående advarsel og pålegget skal opplyse om dette. Krever oppfylling av seksjoneringsvilkårene i 6 arbeid på fellesareal, kan medhjelperen iverksette disse og fordele kostnadene etter den fastsatte fordelingsnøkkel. Kongen kan gi nærmere regler om gjennomføring av seksjonering og medhjelperens oppgaver; herunder regler som gir medhjelperen rett til å fastsette vedtekter og undertegne seksjoneringsbegjæring og andre dokumenter som skal tinglyses ved seksjoneringen. [4] Ved seksjonering etter paragrafen her, skal sameiebrøken fastsettes i samsvar med de tinglyste ideelle andeler og bruksenheten avgrenses i samsvar med den ordning som er etablert. Panterett i ideelle andeler skal overføres til den tilsvarende seksjon med samme prioritet. Gjeldende stemmerettsfordeling skal videreføres uavhengig av bestemmelsene i 37. Vedtekter eller avtaler om særrettigheter til fellesareal som ellers er i strid med loven, skal videreføres i vedtektene som fastsettes ved seksjoneringen. Andre gyldig fastsatte bestemmelser, herunder fordelingsnøkkel for felleskostnader, skal videreføres med mindre de er i strid med loven her. [5] Oppstår det tvist om medhjelperens avgjørelser etter bestemmelsene her, kan enhver sameier bringe spørsmålet inn for tingretten som treffer avgjørelse i kjennelse som kan påankes. [6] Bestemmelsen i denne paragraf gjelder ikke for fritidsboliger.
5 Utvalgets lovforslag - regjeringen.no Page 2 of 6 http://www.regjeringen.no/nb/dep/kmd/dok/nouer/2014/nou-2014-6/6.html?id=7658... 19.09.2014 Dissens: Anderssen og Zimmermann foreslår at første ledd annet punktum skal lyde: Denne retten gjelder ikke dersom [ ] det er [ ] tungtveiende grunner til å motsette seg kravet. Dissens: Anderssen og Zimmermann foreslår at tredje ledd tredje punktum utgår. Dissens: Wyller foreslår et nytt tredje punktum i forslaget til fjerde ledd: Bestemmelser om kjøperett for leiere av bolig, gjelder ikke. 5.1.2 Kapittel II Seksjonering I 6 gjøres følgende endringer: Første ledd siste punktum oppheves. Annet ledd skal lyde: [2]Enerett til bruk av fellesareal kan ikke knyttes til noen sameieandel. Med fellesareal forstås deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter. Deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen [ ] skal være fellesareal. Det samme gjelder garasje- og parkeringsplasser som etter vedtak etter plan- og bygningsloven skal benyttes av personer med nedsatt funksjonsevne. Tredje ledd skal lyde: [3] Seksjoneringen skal omfatte bare én grunneiendom eller anleggseiendom [ ]. Femte ledd første punktum skal lyde: [5] Planlagt bygning eller bruksenhet kan ikke seksjoneres før det foreligger rammetillatelse etter plan- og bygningsloven. Annet punktum oppheves. Sjette ledd annet punktum skal lyde: [6] Ved seksjonering av boligseksjoner skal formålet være i samsvar med gjeldende arealplanformål, med mindre det foreligger tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningslovgivningen. Dissens: Anderssen og Zimmermann foreslår dette punktum opphevet. Syvende ledd: Utvalgets flertall alle unntatt Anderssen og Zimmermann foreslår ingen endring. To av flertallet Stene og Wyller foreslår tilføyet nytt tredje punktum: Boligseksjoner skal også tilfredsstille krav i lov eller forskrift som er gitt til vern av liv og helse. Dissens: Anderssen og Zimmermann foreslår syvende ledd opphevet. I 7 gjøres følgende endringer: Annet ledd fjerde punktum oppheves. Tredje ledd annet punktum oppheves. Nytt femte ledd skal lyde: [5] Kommunen skal behandle og avgjøre seksjoneringsbegjæringen innen seks uker etter at den kom inn. Har begjæringen mangler som medf rer at den blir returnert til rekvirenten uten unødvendig opphold, suspenderes fristen frem til kommunen mottar en rettet begjæring. Oversitter kommunen disse frister, reduseres seksjoneringsgebyret etter sjette ledd med tredjeparten. Varer oversittelsen mer enn tre uker, reduseres gebyret med to tredjeparter. Femte ledd blir nytt sjette ledd og skal lyde: [6] For behandling av seksjoneringsbegjæringen kan det kreves et seksjoneringsgebyr som kommunen fastsetter. Gebyret kan ikke være høyere enn summen av de nødvendige kostnader kommunen har med slike saker. I tillegg kan kommunen kreve gebyr etter reglene i matrikkelloven for oppmålingsforretning, og for matrikkelbrev som må utarbeides etter bestemmelsen i 9 annet ledd. Dessuten skal gebyr for tinglysing av seksjoneringsvedtaket innbetales til kommunen. Blir begjæringen avslått, skal tinglysingsgebyret og halvparten av seksjoneringsgebyret betales tilbake. Dissens: Torgersen og Wyller foreslår i tillegg et nytt tredje punktum som skal lyde: Gebyret må ikke overstige ni rettsgebyr i ordinære saker og femten rettsgebyr i saker der det er nødvendig med befaring. I 8 gjøres følgende endringer: Første ledd oppheves. Annet ledd bokstav c oppheves.
5 Utvalgets lovforslag - regjeringen.no Page 3 of 6 http://www.regjeringen.no/nb/dep/kmd/dok/nouer/2014/nou-2014-6/6.html?id=7658... 19.09.2014 Fjerde ledd oppheves. I 9 gjøres følgende endringer: 9 annet ledd skal lyde: [2] Skal noen av bruksenhetene omfatte ubebygde deler av eiendommen, og arealene kan avgrenses av bygningsdeler eller som utmål fra slike, kan grensene avmerkes og målsettes på situasjonskart som er i målestokk. Tilleggsdelen må ha minst én linje som er felles med en bygningsdel. Dersom arealene ikke kan avgrenses på denne måten, kan bruksenhetene ikke registreres i matrikkelen før det er holdt oppmålingsforretning. Matrikkelbrev skal ved oppmåling utarbeides av kommunen etter reglene i matrikkelloven uten særskilt søknad. Tredje ledd oppheves og fjerde ledd blir nytt tredje ledd. I 11 gjøres følgende endringer: Første ledd første punktum skal lyde: [1] Når [ ] seksjoneringsvedtaket er truffet, skal kommunen føre seksjonene inn i matrikkelen. I annet ledd skal nytt fjerde punktum lyde: Et sameie som er registrert i foretaksregisteret, kan registreres som hjemmelshaver til et formuesgode registrert i et realregister. 12 og 13 flyttes til kapittel III. 5.1.3 Kapittel III Kjøperett for leier av bolig Utvalgets flertall alle unntatt Wyller foreslår kapittel III ( 14-18) opphevet. Under denne forutsetning foreslår hele utvalget at et nytt kapittel III får overskriften Reseksjonering og skal omfatte 12 og 13 uten endringer, samt ny 14: 14 Kommunens rett til å kreve reseksjonering [1] Dersom en eiendom eller bruksenhet seksjoneres før den er ferdig utbygd, og det ved ferdigattest eller etter fem år fra seksjoneringen er tinglyst, viser seg at det er avvik av betydning mellom det som er seksjonert og det som blir bygget, kan kommunen pålegge de aktuelle sameierne å gjennomføre en reseksjonering slik at seksjoneringen stemmer overens med det som er bygget. Reseksjonering etter denne paragrafen kan gå ut på både å endre antall seksjoner og endre seksjonens omfang. Sameiebrøken skal endres tilsvarende. Reseksjoneringen kan gjennomføres uten panthavers samtykke og uten hinder av eventuelle rådighetsinnskrenkninger som hefter på de aktuelle seksjonene. [2] Dersom en eiendom seksjoneres før den er ferdig utbygd, og det ikke er minst to seksjoner ferdig utbygd innen fem år fra seksjoneringen er tinglyst, kan kommunen slette seksjoneringen fra matrikkelen. Kommunen sender melding om dette til tinglysingsmyndigheten, som gjennomfører tilsvarende sletting i grunnboken. Sletting kan gjennomføres uten hinder av eventuelle rådighetsinnskrenkninger som hefter på noen av seksjonene. [3] Med ferdig utbygd menes i denne paragraf at en seksjon er bygget i slik utstrekning at den oppfyller minstekravene til den type seksjon (boligseksjon eller næringsseksjon) det er tale om. [4] Kommunen skal gi en frist for å begjære reseksjonering etter første ledd som skal være minst 30 dager. Etterkommes ikke pålegget om å begjære reseksjonering innen fristen, kan kommunen etter forutgående varsel ilegge de aktuelle sameierne tvangsmulkt. Tvangsmulkten løper fra et tidspunkt fastsatt i varselet og frem til begjæring om reseksjonering er mottatt av kommunen. Tvangsmulkten tilfaller kommunen. 5.1.4 Kapittel IV Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform Utvalget foreslår at dagens 19 blir ny 15. I 15 (tidligere 19) gjøres følgende endring: Nytt femte ledd annet punktum skal lyde: I sameier som inneholder næringsseksjoner kan vedtektene, med tilslutning fra de sameiere det gjelder, bestemme at eneretten skal være varig. Utvalget foreslår at følgende nye paragrafer skal lyde: 16 Vedlikeholdsplikt for fellesareal m.m. [1] Sameierne plikter å vedlikeholde bygningen, utvendige og innvendige fellesarealer og andre felles installasjoner på forsvarlig vis og unngå ulemper for den enkelte sameier, og forebygge skader på fellesareal og de enkelte bruksenheter. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt etter 17 annet og tredje ledd. Den omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader. [2] Vedlikeholdsplikten omfatter også felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom bruksenheter. Sameierne har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenheter hvis det
5 Utvalgets lovforslag - regjeringen.no Page 4 of 6 http://www.regjeringen.no/nb/dep/kmd/dok/nouer/2014/nou-2014-6/6.html?id=7658... 19.09.2014 ikke er til vesentlig ulempe for vedkommende sameier. En sameier plikter å gi adgang til bruksenheten for utføring av slikt vedlikehold og for ettersyn i anledning vedlikehold, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og arbeid i bruksenhetene skal gjennomføres etter rimelig varsel og på en måte som ikke er til unødvendig ulempe for den enkelte sameier eller annen bruker. [3] Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan vedtektene fastsette at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like. Med godkjenning fra sameiermøtet kan det også avtales en større eller mindre vedlikeholdsplikt for en eller flere sameiere. Avtalen kan gjøres uoppsigelig i inntil ti år. [4] Hvis sameierne forsømmer å utføre forsvarlig vedlikehold etter første og annet ledd, kan en sameier, etter rimelig varsel til de øvrige, utføre vedlikeholdet selv og kreve sine nødvendige utgifter dekket i samme forhold som andre vedlikeholdskostnader, jf. 23 fjerde ledd. 17 Vedlikeholdsplikt for bruksenheten [1] Den enkelte sameier skal vedlikeholde bruksenheten på forsvarlig vis slik at det ikke oppstår ulemper for andre sameiere, og forebygge skader på fellesareal og andre bruksenheter. Har bruksenheten tilleggsdeler, omfatter vedlikeholdsplikten også disse. [2] Sameieren har plikt til innvendig vedlikehold av bruksenheten. Dette omfatter slikt som vinduer og ytterdører, rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring, inventar, utstyr inkludert vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, varmekabler, membran, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Våtrom må vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Vedlikeholdsplikten omfatter også oppstaking og rensing av avløpsledninger frem til fellesledning, og rensing av sluk på balkong e.l. som ligger til bruksenheten. [3] Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon eller utskifting av det som er nevnt i annet ledd, men ikke utskifting av vinduer og ytterdører. Reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner omfattes ikke av vedlikeholdsplikten. Vedlikeholdsplikten gjelder også utbedring av tilfeldige skader, herunder skade som følge av uvær, innbrudd e.l. [4] I vedtektene kan det bestemmes at vedlikeholdsplikten etter denne bestemmelse helt eller delvis skal påligge alle sameierne i fellesskap. [5] Ved eierskifte har erververen plikt til å utføre vedlikehold, medregnet reparasjoner og utskifting, etter bestemmelsene her selv om det skulle ha vært utført av overdrageren. Dissens: Anderssen foreslår at ordene «på forsvarling vis» i første ledd første punktum går ut. 18 Sameiers erstatningsansvar [1] En sameier kan kreve erstatning for tap som følge av at en annen sameier ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt etter 17. Det gjelder likevel ikke så langt den ansvarlige sameier godtgjør at det manglende vedlikehold skyldes en hindring utenfor hans kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at han skulle ha regnet med hindringen, overvunnet eller unngått følgene av den. Som hindring regnes også at den ansvarlige var aktsomt uvitende om at vedlikeholdet var mangelfullt. [2] Skyldes det manglende vedlikehold en tredjeperson som sameieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å utføre vedlikeholdet, er han fri for ansvar hvis valget av tredjeperson var fullt forsvarlig. [3] For indirekte tap kan en sameier bare kreve erstatning dersom det manglende vedlikehold skyldes feil eller forsømmelse hos den ansvarlige. Som indirekte tap regnes a. tap i næring, b. tap som følge av at bruksenheten eller deler av den ikke kan brukes, likevel ikke nødvendig innlosjering av brukere av en boligseksjon, c. tap som følge av skade på annet enn bruksenheten og vanlig tilbehør til den. [4] Den ansvarlige sameier svarer bare for tap som han med rimelighet kunne regne med som en mulig følge av vedlikeholdsmangelen. Forsømmer skadelidte å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må han selv bære den tilsvarende del av tapet. [5] Ansvaret kan nedsettes dersom det vil virke urimelig for den ansvarlige sameier. Ved vurderingen skal det legges vekt på tapets størrelse sammenlignet med tap som vanligvis oppstår i lignende tilfeller, og forholdene ellers. [6] Ved eierskifte er erververen ansvarlig etter reglene i paragrafen her for den del av tapet som skyldes manglende vedlikehold i hans eiertid. [7] Fører en vedlikeholdsmangel til skade på bygning, fellesareal eller annet som sameierne skal vedlikeholde og utbedre etter 16, kan styret kreve erstatning etter reglene i paragrafen her. 19 Sameiernes erstatningsansvar [1] Fører en vedlikeholdsmangel på bygning, fellesareal eller annet som sameierne skal vedlikeholde og utbedre etter 16, til skade på en bruksenhet, kan en sameier kreve erstatning etter reglene i 18 første til femte ledd. Reglene i 18 første ledd tredje punktum og annet ledd gjelder ikke.
5 Utvalgets lovforslag - regjeringen.no Page 5 of 6 http://www.regjeringen.no/nb/dep/kmd/dok/nouer/2014/nou-2014-6/6.html?id=7658... 19.09.2014 [2] Skyldes det manglende vedlikehold en tredjeperson som styret har gitt i oppdrag helt eller delvis å utføre vedlikeholdet, er sameierne fri for ansvar bare hvis tredjepersonen også ville vært ansvarsfri etter regelen i første ledd. [3] Kravet rettes mot styret. Fører kravet frem, er kostnaden en felleskostnad. I 20 gjøres følgende endringer: Utvalget foreslår at 20 skal lyde: 20 Krav mot tidligere avtalepart En sameier eller styret kan gjøre sitt krav etter 18 og 19 og andre misligholdskrav gjeldende mot en tidligere avtalepart som har gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Det gjelder bare i den utstrekning den ansvarlige etter 18 eller 19 kan gjøre krav gjeldende mot en tidligere avtalepart. I 21 gjøres følgende endringer: Utvalget foreslår at overskriften og første ledd skal lyde: 21 Tiltak for sameiere med nedsatt funksjonsevne [1] Styret bestemmer hvem som skal ha rett til å bruke garasje- og parkeringsplasser som etter vedtak etter plan- og bygningsloven skal benyttes av personer med nedsatt funksjonsevne, jf. 6 annet ledd fjerde punktum. Styret kan fastsette nærmere regler om dette; herunder at det skal betales leie for slike plasser. Dersom en sameier som tildeles slik plass, disponerer annen garasje- eller parkeringsplass, kan han pålegges å stille denne til disposisjon for en annen sameier. I 22 gjøres følgende endringer: Tredje og femte ledd oppheves. Tidligere fjerde blir nytt tredje ledd. Nytt fjerde ledd skal lyde: [4] Selv om det er nedlagt forbud mot at juridiske personer kan erverve seksjoner, eller det er fastsatt en begrensing på hvor mange seksjoner noen kan eie, kan en kreditor erverve boligseksjoner for å redde sin fordring som er sikret med pant i seksjonen. Sjette ledd blir nytt femte ledd. I 26 gjøres følgende endring: Tredje ledd skal lyde: [3] I sameier med to seksjoner ligger styrets rettigheter og plikter etter denne paragraf til den enkelte sameier. I 27 gjøres følgende endring: Tredje ledd skal lyde: [3] I sameier med to seksjoner ligger styrets rettigheter og plikter etter denne paragraf til den enkelte sameier. I 28 gjøres følgende endring: Annet ledd annet punktum skal lyde: Om ikke loven stiller andre krav, kan slike vedtak bare treffes med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer. 5.1.5 Kapittel V Beslutningsmyndighet I 30 gjøres følgende endringer: Annet ledd bokstav g skal lyde: tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige felleskostnadene. Fører tiltaket med seg økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte sameiere på mer enn halvparten av grunnbeløpet i folketrygdloven, kan det bare gjennomføres med tilslutning fra disse. Tredje ledd skal lyde: [3] Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, om oppløsning av sameiet samt vedtak som er særlig inngripende eller særlig viktige, krever tilslutning fra samtlige sameiere. 5.1.6 Kapittel VI Sameiermøte I 37 gjøres følgende endring: Tredje ledd skal lyde: [3] Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning om søksmål mot seg selv eller nærstående eller eget eller nærståendes ansvar overfor sameierne. Det samme gjelder avstemning om
5 Utvalgets lovforslag - regjeringen.no Page 6 of 6 http://www.regjeringen.no/nb/dep/kmd/dok/nouer/2014/nou-2014-6/6.html?id=7658... 19.09.2014 andres ansvar dersom han har en vesentlig interesse i saken som kan stride mot fellesinteressen. Det samme gjelder for avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter 26 og 27. 5.1.7 Kapittel VII Styre og forretningsfører I 43 gjøres følgende endring: I første ledd skal nytt annet punktum lyde: Styret kan også gjøre gjeldende krav sameierne har mot utbygger og som knytter seg til mangler ved, eller forsinket ferdigstillelse av, fellesareal. 5.1.8 Kapittel VIII Regnskap og revisjon I 44 gjøres følgende endring: Annet ledd skal lyde: [2] I sameier med 21 eller flere seksjoner skal styret sørge for at det blir ført regnskap og utarbeidet årsregnskap og årsberetning i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av regnskapsloven. I det ordinære sameiermøte kan det vedtektsfestes fritak fra denne regnskapsplikten. Et slikt fritak kan oppheves med tilslutning fra minst en tredjedel av de avgitte stemmene på et senere ordinært sameiermøte. Slike vedtektsendringer får anvendelse fra og med første regnskapsår etter at vedtak er fattet. Fritak fra regnskapsplikt etter første punktum kan ikke fastsettes i de opprinnelige sameievedtektene. I 45 gjøres følgende endring: Første ledd skal lyde: [1] Sameier med 21 eller flere seksjoner skal ha en eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer. Det ordinære sameiermøte kan vedtektsfeste at sameiet ikke skal ha revisor. Dersom dette er vedtektsfestet, kan et senere ordinært sameiermøte med minst en tredjedels flertall av de avgitte stemmer vedtektsfeste at fritaket fjernes. Vedtektsendringer etter annet og tredje punktum får virkning fra og med første regnskapsår etter at vedtak er fattet. Fritak fra bruk av revisor som bestemt i første punktum kan ikke fastsettes i de opprinnelige sameievedtektene. For øvrig kan sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer vedta at sameiet skal ha en revisor valgt av sameiermøtet. 5.2 Endringer i matrikkelloven Matrikkelloven 6 første ledd bokstav e oppheves Matrikkelloven 11 fjerde ledd oppheves. 5.3 Ikrafttredelse Overgangsbestemmelser Utvalget foreslår følgende bestemmelse om lovendringenes ikrafttreden og overgangsregler: [1] Lovendringene trer i kraft fra den tid Kongen bestemmer. [2] Endringene i lovens kapittel II gjelder bare seksjoneringsbegjæringer som er kommet inn til kommunen etter at endringene trer i kraft. [3] For kjøperett som er utløst før lovendringen trådte i kraft, gjelder de tidligere regler selv om kjøperetten ikke er gjort gjeldende. [4] Endringene i 18, 19 og 20 gjelder ikke der den skadevoldende handling har skjedd før endringene trådte i kraft. Bla i dokumentet: < 4 Merknader til utvalgets... 1 Illustrasjoner til... > Dokumentets forside