side 1 MØTEINNKALLING Utvalg: Formannskapet Møtested: Kommunestyresalen, Rådhuset Møtedato: 21.09.2016 Tid: 09:00-00:00 Medlemmene innkalles med dette til overnevnte møte. Eventuelt forfall meldes til servicetorget, tlf. 611 26 410 snarest mulig. Varamedlemmer møter bare etter nærmere innkalling. TILLEGSSAKSLISTE Utvalgssakstype/nr. Arkivsaksnr. Tittel 158/16 16/1098 HØRING - FORSLAG TIL LOV OM ENDRING AV LOV OM KONSESJON VED ERVERV AV FAST EIENDOM (KONSESJONSLOVEN), LOV OM JORD (JORDLOVEN), Hov, den 16.09.2016 Terje Odden ordfører Knut Viset kontorsjef Hovsbakken 1, 2860 Hov Telefon: 61 12 64 00 E-post: epost@sondre-land.kommune.no www.sondre.landkommune.no Bankgiro: 2075 08 01995 Org. nr.: 961 381 630
HØRING - FORSLAG TIL LOV OM ENDRING AV LOV OM KONSESJON VED ERVERV AV FAST EIENDOM (KONSESJONSLOVEN), LOV OM JORD (JORDLOVEN), Saksbehandler: Einar Struksnæs Arkiv: V62 &13 Arkivsaksnr.: 16/1098 Saksnr.: Utvalg Møtedato 158/16 Formannskapet 21.09.2016 Innstilling: Søndre Land kommune støtter ikke forslagene til endringer i konsesjonslov, jordlov og odelslov med unntak av: Ny hjemmel for forskrift om beløpsgrense ved priskontroll. Endringer i reglene for driveplikt. Endringer i regler for tilbakebetaling av tilskudd. Begrunnelsen for dette er at forslagene strider mot formålsparagrafene i landbrukslovene og bidrar til å svekke kommunens virkemidler til å arbeide for bedring av eiendomsstrukturen og å opprettholde bosettingen. Forslagene innebærer heller ingen særlig forenkling og mindre byråkrati. Grunneiers råderett over egen eiendom styrkes heller ikke i særlig grad da plan- og bygningslovens bestemmelser har større innvirkning på eierens råderett over arealbruken enn landbrukslovgivningen. Vedlegg: Høringsnotat, datert 27. juni 2016. Bakgrunn: Landbruks- og matdepartementet har sendt på høring forslag til endringer i konsesjonsloven, jordloven og odelsloven. Høringsfrist er 26.9.2016. Hovedbegrunnelsene for endringsforslagene er ønsker om forenkling av regelverket, redusert byråkrati og å gi den enkelte bonde større råderett over egen eiendom. Forslaget vil føre til færre konsesjons og delingssøknader, færre erverv vil omfattes av priskontroll og færre vil få boplikt ved erverv av landbrukseiendom. Forslaget skal også stimulere til økt salg av tilleggsjord- og skog. Om forslaget: Det vises til vedlagt høringsdokument. Innholdet i forslagene er i hovedsak en oppfølging av Stortingets anmodningsvedtak nr. 483 til 490. Anmodningsvedtakene ble fattet i tilknytning til stortingsbehandlingen av Prop. 124 L (2013-2014) om endringer i konsesjonsloven og tvangsfullbyrdelsesloven (opphevelse av priskontroll). Stortinget vedtok å sende lovforslaget tilbake til regjeringen. Stortinget ba samtidig regjeringen om å utrede og legge fram for Stortinget en rekke ulike forslag til endringer i konsesjonsloven, odelsloven og jordloven. Departementet foreslår i tillegg noen endringer i reglene om deling, driveplikt og tilbakebetaling av tilskudd. Side 2 av 8
Forslagene innebærer at: 1. Arealgrensene for konsesjonsplikt, boplikt og odlingsjord heves fra 25 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord til 35 dekar. Endringene innebærer at færre eiendommer enn i dag vil bli omfattet av konsesjonsplikt og boplikt, og at færre eiendommer vil kunne odles. 2. Det innføres en hjemmel for forskrift om beløpsgrense ved priskontroll istedenfor i dag gjennom rundskriv. 3. Priskontrollen oppheves på rene skogeiendommer. Stortinget har i vedtak 16.februar 2016 lagt til grunn at priskontrollen ikke skal oppheves, men ber regjeringen utrede unntak for skog. Regjeringen mener det er viktig at skognæringen gis rammebetingelser som gjør næringen konkurransedyktig, og mener dagens lovgivning legger begrensninger på en naturlig omsetning av skogeiendommer i Norge. Mange av rammebetingelsene er tilpasset jordbruket, og virker mot aktivitet i skogbruket. 4. For bebygde eiendommer som består av både jord og skog, skal det bare være priskontroll hvis eiendommen har mer enn 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord. For ubebygde eiendommer foreslås det to alternativer: a) Slik som i dag, dvs. at det foretas priskontroll på alle slike eiendommer. b) Priskontroll unnlates hvis eiendommene består av mindre enn 35 da fulldyrka og overflatedyrka jord. 5. Det fastsettes på bestemte vilkår et unntak fra plikten til å søke delingssamtykke etter jordloven og plikten til å søke konsesjon hvis ervervet gjelder jord eller skog som skal legges til en annen landbrukseiendom for å styrke driften av den. Vilkårene er: - Eier kun deler fra ett tun, inkl. bolighus, på ikke mer enn fem dekar. - Resten av eiendommen selges til en som erverver den som tilleggsareal til egen eiendom med mer enn 5 dekar jordbruksjord eller 25 dekar produktiv skog. Gjelder ervervet jordbruksareal, må eiendommen arealet legges til være i drift. - Den som erverver tilleggsarealet er eier av tilgrensende eiendom, eller hvis ervervet dreier seg om jordbruksareal; har leid arealet i minst fem år forut for ervervet. - Det foreligger en skriftlig avtale mellom partene. 6. Det fastsettes på bestemte vilkår unntak fra plikten til å søke delingssamtykke etter jordloven og plikten til å søke konsesjon hvis ervervet gjelder tomt til bolighus, fritidshus eller naust. Vilkårene er: - tomt ikke over 2 daa - ikke på dyrket mark Deling av slike arealer er fortsatt betinget av godkjenning etter plan- og bygningsloven. Side 3 av 8
7. Driveplikt: - Opphevelse av kravet om at leieavtalen skal vare i minst 10 år. - Opphevelse av kravet om at leiejord skal være tilleggsjord til annen landbrukseiendom, og at avtalen skal føre til driftsmessig gode løsninger. - Eieren får en plikt til å sende kopi av leieavtalen til kommunen. - Oppheve kommunens myndighet til å inngå avtale om bortleie av jord når pålegg om bortleie, tilplanting eller andre tiltak ikke etterkommes. 8. Endelig vedtak om tilbakebetaling av tilskudd blir tvangsgrunnlag for utlegg. Vurdering: Landbrukslovgivningen fremstår samlet med mål og virkemidler for å ta vare på og utvikle landbruksnæringen i et langsiktig samfunnsperspektiv. Det vil være formålstjenlig å vurdere endringsforslagene i lys av landbrukslovenes overordnede siktemål. Jordlovens formålsparagraf lyder: «Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter.» Konsesjonslovens formålsparagraf lyder: «Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov. 2. landbruksnæringen. 3. behovet for utbyggingsgrunn. 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser. 5. hensynet til bosettingen.» Sentrale mål er eier- og bruksforhold som er gagnlig for samfunnet og landbruksnæringen, vern av ressursgrunnlaget og bosetting. Jordlovens delingsforbud ble innført på bakgrunn av flere hundre år med oppstykking og marginalisering av landbrukseiendommene, gjerne knyttet til generasjonsskifte. Det har ført til svært små eiendommer mange steder, dårlig arronderte teiger og teigblanding. Dagens økonomiske krav til landbruket både i jord- og skogbruket tilsier behov for større enheter gjennom bedring av eiendomsstrukturen. Både jord- og konsesjonslov understøtter en slik ønsket utvikling. Side 4 av 8
Et viktig mål er også bosetting. Dagens bopliktinstitutt gjennom konsesjonsloven gir kommunen anledning til å pålegge boplikt. Dette tar svært mange kjøpere for gitt og bopliktregelen har således en normativ effekt. I mange deler av landet med utfordringer i forhold til folketallsnedgang virker boplikten dempende på befolkningsnedgangen. Det gjelder også for Søndre Land. Ved å unnta flere eiendommer for konsesjons- og boplikt må det antas at prisnivået på disse eiendommene øker fordi de kan benyttes som ferieboliger, med tilhørende negativ effekt på bosettingen. I tillegg har dagens jord- og konsesjonslov mål og virkemidler for å ivareta hensyn til kulturlandskap, miljøforhold og muligheter for å forhindre disposisjoner som vanskeliggjør driftsforholdene, skaper uheldig arrondering eller interessekonflikter mv. At landbrukseiendommene er i drift og har fast bosetting vurderes også å være nødvendige forutsetninger for velpleide tun, bygninger og kulturlandskap - og dermed også for hvor attraktiv bygda eller kommunen fremstår som bokommune, for reiseliv og hyttebygging, samt annen næringsutvikling. Kommuneplanens samfunnsdel 2014-2026 omhandler i liten grad landbruket. I forhold til bosetting er det eksplisitt sagt at kommunen er en utpreget bostedskommune og at attraktivitet for bosetting er viktig. Det er også uttrykt at kommunen skal være positive til spredt boligbygging. I forhold til vern av arealressursene er det et mål å ta vare på dyrka mark og ta vare på naturressursene på en god måte. Rådmannen oppfatter at flere av Departementets forslag kommer i konflikt med sentrale mål og virkemidler i landbrukslovgivningen, men formålsparagrafene er på den andre siden ikke foreslått endret. Det må legges til grunn at mål og virkemidler i landbrukslovene fortsatt gjelder. Til de enkelte endringsforslagene: 1. Endring av arealgrense for konsesjon, boplikt og odel fra 25 til 35 daa dyrket mark. Ca. 40-50 landbrukseiendommer i Søndre Land vil omfattes av endringene, dette tilsvarer 20-25 % av alle landbrukseiendommer som har en viss omsetning (søker produksjonstilskudd). De aller fleste konsesjonssaker i Søndre Land innvilges etter administrativt vedtak og det er få søknader som ikke innvilges. Konsesjonsbehandlingen og spesielt ved rådgivning forut for denne gis kommunen muligheter til å påvirke salget slik at det oppnås en driftsmessig god løsning. Ved at færre eiendommer omfattes av søknadsplikten mister kommunen denne muligheten. At eiendomsoverdragelser utenom familie er gjenstand for konsesjonsbehandling gir kommunen anledning til å sette vilkår om boplikt. Erfaring viser at når nye eiere av landbrukseiendom har bebodd eiendommen i 5 år blir de gjerne boende videre. Søndre Land har utfordringer i forhold til fraflytting, slik at juridiske virkemidler som bidrar til bosetting vurderes som hensiktsmessig i vår kommune. Rådmannen vil også understreke bopliktens normative betydning. Departementets forslag oppfattes ikke å føre til vesentlige innsparinger i ressursbruk. Side 5 av 8
Det er andre sider ved eiendomsoverdragelsene som er vesentlig mer ressurskrevende for så vel kommunen som for konsesjonssøker. 2. Forskrift om beløpsgrense ved priskontroll. En er enig i at det vil gi klarere og tydeligere rammer å samle reglene for priskontroll i lov eller forskrift framfor i rundskriv, og støtter dette. 3. Priskontrollen oppheves på rene skogeiendommer. En deler Departementets syn om at skogbruket pga. næringens beliggenhet i, og orientering mot et internasjonalt marked har andre utfordringer enn jordbruket, men er med bakgrunn i erfaring fra Søndre Land, uenig i at konsesjonslovgivningen i seg selv virker begrensende på omsetning av skog. Priskontroll betyr at en gjennom håndheving av gjeldende lov skal sørge for en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling på landbrukseiendommer. Med en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling forstås en pris som bidrar til å realisere viktige mål i landbrukspolitikken, bl.a. sikring av rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og en langsiktig og god ressursforvaltning. For å sikre dette er det nødvendig at prisnivået ikke er høyere enn at det reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag. For skogeiendommer vil det si at prisen ikke bør være nevneverdig høyere enn at den gjenspeiler den avkastning eiendommen kan gi. Prisen bør altså ikke være vesentlig høyere enn at den årlige avkastningen av den løpende drifta av skogen skal kunne gi en rimelig forrentning på den kapitalen som er innsatt. Landbrukslovgivningen bør fortsatt inneha virkemidler som bidrar til inntektsgrunnlag for landbruksbefolkningen og verdiskapning med utgangspunkt i landbrukseiendommenes arealmessige og menneskelige ressurser. Dersom prisbestemmelsene bortfaller og jord- og konsesjonslovgivningen svekkes vil det bidra til å åpne for investeringer og spekulasjon i jord og skog som ikke uten videre er samfunnsgagnlig, og til priser som ikke eiere av naboeiendommer kan konkurrere mot. Det kan i denne sammenhengen pekes på enkeltinvestorer, investeringsselskap og pensjonsfond som ser på jord og skog som henholdsvis attraktive aktivaklasser i en verden med lav vekst og lav forventet avkastning innenfor finans. Av mange grunner er det positivt med ulike former for eierskap og drift av landbrukseiendommer, men en ser også at motivene for dette eierskapet grunnet annen interessebakgrunn i en del tilfelle kommer i motstrid til en mer aktiv ressursutnyttelse: at jakt- og frilufts perspektiv eller personlige interesser for skogvern prioriteres foran aktivt skogbruk, at engasjement for felles løsninger som skogbruksnæringen med dagens eiendomsstruktur har behov for, f. eks i vegbygging, vegvedlikehold eller organisering i, uteblir eller motarbeides. Ved fri prissetting antas det at prisene på mange eiendommer vil drives opp av kjøpere som har ledige midler de ikke krever forrentning på. Dette vil utelukke skogeiere som baserer driften sin på normal forrentning av innsatt kapital. Kommunen erfarer at prisen ofte kan være i høyeste laget vurdert etter gjeldende prisbestemmelser og kalkulasjonsrentefot. Det kan som Departementet påpeker føre Side 6 av 8
til et for lavt investeringsnivå på skogeiendommene, men en erfarer likevel at skogeierne utfører investeringer som ikke gir høyere avkastning enn 2 3 % realrente. Dagens kalkulasjonsrentefot ble fastsatt til 4 % i 2002. Da var Norges Banks styringsrente 6,7 % og 10-årige statsobligasjoner 6,4 %, mens styringsrenten i dag er 0,5 % og 10-årige statsobligasjoner 1,07 %. Det synes nokså åpenbart at rentekravet for erverv av skog er satt for høyt i dagens marked og med dagens rentenivå. Fremfor å fjerne prisbestemmelsene kan det derfor være mer formålstjenlig å sette ned kalkulasjonsrentefoten for skog, sannsynligvis også for jord. Det er ønskelig å øke omsetningshastigheten av landbrukseiendommer og at mange av disse omsettes i rasjonaliseringsøyemed med sikte på å forbedre eiendomsstrukturen i landbruket. Andre forhold er likevel trolig vel så viktige som prisbestemmelsene for å oppnå dette. Det kan nevnes redusert gevinstbeskatning, reduserte kostnader ved fradeling, matrikkelføring og oppmåling. Men også følelsesmessig tilknytning til eiendommen er en viktig faktor til hinder for salg. Departementet viser til Flemsæther, Stordal og Kroken (2011) som for eksempel fant at 45 % av eierne som ikke bodde på eiendommen sin oppga at det var uaktuelt å selge den uavhengig av hvilken pris de ville få ved et eventuelt salg. Det ble vist til at det er følelsesmessige grunner til at ubebodde eiendommer ikke legges ut for salg. Når dette gjelder en såpass høy andel av ubebodde eiendommer kan en vel gå ut fra at andelen er enda høyere for de bebodde. 4. Opphevelse av priskontroll på jord- og skogeiendommer med mindre enn 35 dyrket mark vil mest sannsynlig bidra til å gi økt prispress også på de eiendommer som er gjenstand for priskontroll, samt eiendommer som omsettes konsesjonsfritt ved odel og generasjonsskifte. Det vil gjøre det vanskeligere for de unge som skal inn i næringen. Det vises også til pkt 3 og det foreslås som alternativ å senke kalkulasjonsrentefoten i retning av dagens rentenivå. Fritak for priskontroll på skog for visse eiendommer vil, sammenholdt med liberalisering av jord- og konsesjonslov, kunne gi incitamenter til å dele fra jord forut for salg av landbrukseiendommer for på den måten helt eller delvis omgå priskontrollen. Det innebærer at lovverket indirekte premierer personlige økonomiske interesser i stor grad på bekostning av landbruksnæringens behov og langsiktige samfunnshensyn. 5. Vilkår for unntak fra plikt til å søke delingssamtykke etter jordloven og plikten til å søke konsesjon hvis ervervet gjelder tilleggsjord eller skog til annen landbrukseiendom. Erverv av tilleggsarealer er innenfor dagens formål og virkemidler i landbrukslovgivningen et prioritert område og søknader om slik bruksrasjonalisering innvilges nær sagt i 100 % av tilfellene innenfor dagens lovgivning. Departementet diskuterer en rekke kriterier for slike unntak og kontrollordninger for sikre at rasjonaliseringsgevinsten reelt oppstår. Det vil trolig være uoversiktlig både for landbruksnæring og forvaltning å forholde seg Side 7 av 8
til komplekse regler for unntak. Det synes derfor mer hensiktsmessig at vurderingene vedrørende fradeling og erverv av tilleggsjord vurderes innenfor jord- og konsesjonslov enn utenfor. Slik praktisering gir også bedre muligheter for dialog med søker om gode løsninger, lokale tilpasninger og skjønn enn forslaget legger opp til. 6. Vilkår for unntak fra plikten til å søke delingssamtykke etter jordloven og plikten til å søke konsesjon hvis ervervet gjelder tomt til bolighus, fritidshus eller naust. På samme måte som etter pkt. 5 vurderes det å være mer hensiktsmessig at vurderingene vedrørende fradeling og erverv bolig- og fritidstomter og naust vurderes innenfor jord- og konsesjonslov enn utenfor. Delingsforbudet er nokså sentralt i jordloven og en friere tilnærming til fradeling kan gi mange uheldige disposisjoner for landbruket i et langsiktig perspektiv. Problemstillingen kan f.eks. være kortsiktige gevinster fra tomtesalg som medfører klare driftsulemper. Selv om disse hensynene også kan ivaretas etter plan- og bygningsloven som fortsatt vil gjelde, vil en fraråde at så vidt sentrale sakstyper for landbruket tas ut fra sektorlovgivningen for landbruk som forutsetningsvis er best egnet til å ivareta landbrukshensyn. 7. Opphevelse av flere vilkår for å oppfylle driveplikten. En er enig med Departementet at 10 års regelen for avtalt jordleie som vilkår for oppfyllelse av driveplikten ved utleie er for rigid i mange tilfelle, og at det er behov for mer fleksible løsninger. En støtter at det legges opp til å videreføre driveplikten og at avtalen fortsatt skal være skriftlig. En er enig i at det ikke behøver å være krav til leieavtalens varighet, men mener det burde fastsettes noen bestemte krav til avtalens innhold. Det vurderes også som hensiktsmessig at kravet om at den som leier jord må ha landbrukseiendom fra før endres slik at personer uten tilknytning til næringen kan starte opp med jordbruksvirksomhet f. eks. forpaktere. 8. Endelig vedtak om tilbakebetaling av tilskudd blir tvangsgrunnlag for utlegg. Forslaget om tydeligere og mer effektive regler for håndtering av feilutbetalte tilskudd støttes. Side 8 av 8