OSLO TINGRETT DOM Avsagt: Saksnr.: 01.06.2017 i Oslo tingrett, 17-026454TVI-OTIR/06 Dommer: Dommerfullmektig Camilla Elvevoll Saken gjelder: Tvist om sluttoppgjør i entrepriseforhold. Hallmaker Balkong og Fasade AS Advokat Erik Bjørn mot Vestre Ullern Boligsameie Advokat Harald Fosse v/advokatfullmektig Gaute Løchen Ingen begrensninger i adgangen til offentlig gjengivelse
DOM Saken gjelder tvist om sluttoppgjør i entrepriseforhold. Framstilling av saken Saksøkte Vestre Ullern boligsameie (Vestre Ullern/sameie) er et eierseksjonssameie, som ønsket å rehabilitere og oppgradere fasaden på sameiets bebyggelse. Etter avholdt anbudsrunde valgte sameiet å inngå kontrakt om rehabilitering av gavlfasader med Hallmaker balkong og fasade AS (Hallmaker) som entreprenør. Tilbudet fra Hallmaker forelå sommeren 2014, og arbeidet ble påstartet 25. august 2014. Kontrakten ble først inngått 2. desember 2014, og kontraktssummen var på kr 36 129 660 eks. mva. Byggeprosjektet ble forsinket. Det oppsto også uenigheter knyttet til endringer/tillegg, dagmulkt og mangler. Hallmaker oppdaget vinteren 2014/2015 at de hadde feilprosjektert kostnadene i prosjektet og selskapet fikk dårlig likviditet som følge av dette. I retten er det økonomiske tapet de har lidt som følge av feilprosjekteringen anslått til kr 16 000 000. For å unngå konkursåpning, inngikk Hallmaker forhandlinger med sine kunder, for å forsøke å finne løsninger som sikret at påstartede prosjekter ble fullført og for å få oversikt over hvilke kostnader det ville påføre Hallmakerkonsernet. Eierne av firmaet innskjøt også betydelige midler for å forhindre konkurs i selskapet. Uenigheter mellom Hallmaker og Vestre Ullern ble løst ved forliksavtale I, som er inngått 2. mars 2016. Avtalen tok sikte på å lukke enhver uenighet mellom partene som forelå på dette tidspunktet. Det fremgår blant annet av avtalen at: 1. Fremdrift VUB frafaller kroner 2 612 966 eksklusive mva. av opptjent krav på dagmulkt. HBF frafaller ethvert fremdriftsrelatert krav herunder regulering av rigg utover det som blir dekket under pkt. 2. 2. Vederlagsjustering som følge av endringer og byggherrens forhold HBFs samlede krav utenom kontraktssum pr. dags dato godkjennes med kroner 1.900.000 eksklusive mva. inklusive tidligere fakturert tillegg for kroner 171120 eksklusive mva. av VUB. 75 % av beløpet faktureres av HBF til VUB umiddelbart etter denne avtaleinngåelse, resterende så snart tilleggs/endringsarbeidene er ferdigstilt. VUB betaler i henhold til byggekontraktens betalingsbetingelser, Dersom det skulle oppstå tillegg/endringer for gjenstående arbeid, som tidligere ikke har vært kjent etter at denne avtale er signert, behandles de i henhold til byggekontrakten. ( ) 3. Kontraktssummen Bestemmelser om mengdeavregning tas ut av byggekontrakten i sin helhet. Eventuelle krav knyttet til utførte mengdeberegninger bortfaller. Partene forholder seg til prisen som er avtalt for prosjektet i sin helhet. 4. Sluttdato og overtakelse Sluttdato settes til 27. mai 2016. Dersom arbeidene inklusive opprydding, tilbakestlllelse av balustraderekkverk samt grøntområder ikke er ferdigstilt innen denne dato, kan VUB kreve dagmulkt iht NS 8405 pkt. 34.3. 5. Sluttoppgjør Sluttoppgjør sendes av HBF etter overtakelse i henhold til pkt. 4 og beregnes slik: 5.1. 0ppsett sluttoppgjør + Kontraktssum +Avtalt vederlagsjustering jf. pkt. 2 +Vederlagsjustering oppstått etter denne avtalens inngåelse Dagmulkt etter denne avtalens pkt. 1-2 - 17-026454TVI-OTIR/06
Dagmulkt for evt. forsinket ferdigstillelse jf. pkt. 4 = Sum sluttoppgjør 5.2. Oppsett sluttnota +Sum sluttoppgjør fakturert =Sum sluttfaktura For sluttoppgjøret gjelder NS 8405 pkt. 33, dog slik at innsigelses- og betalingsfristen jf. er redusert til l måned. Forliksavtale I forutsatte ferdigstillelse 27. mai 2016. Forsinkelsene i prosjektet vedvarte, slik at overtakelse fant sted 21. juni 2016. Hallmaker oversendte sluttoppgjørsoppstilling 30. august 2016. I sluttoppgjøret krevde Hallmaker utbetalt kr 2 018 192 eks. mva. Dagmulkt i henhold til forliksavtale I er ikke hensyntatt i sluttoppgjøret. Sameiet fremmet sine innsigelser til sluttoppgjøret 29. september 2016. Under punktet "Dagmulkt" følger det under punktet "Godkjent av byggherresiden eks.mva." at dagmulkt er satt til kr 1 047 760 "Iht. eget brev datert 29.09.2016". Ved brev fra sameiet til Hallmaker 29. september 2016, hvor forliksavtale I var ett av vedleggene, fremgår det blant annet at: "Hallmaker Balkong og Fasade AS klarte som kjent heller ikke å overholde ny inngått avtale og overtakelse fant først sted den 04.07.2016. Dette innebærer følgende dagmulktsberegning: 29 dager a kr 36.130 = totalt 1 047 770 eks mva. Sum inkl mva = kr 1 309 700." Partene klarte ikke å bli enige om sluttoppgjøret. Sameierne ved advokat Harald Fosse innkalte til møte på sitt kontor 12. desember 2016: "Hei Som avtalt. Formålet med møtet er å få endelig landet sluttoppgjøret i forbindelse med Hallmakers arbeider for Vestre Ullern Boligsameie. Jeg har notert meg at tre punkter gjenstår; 1. Ferdigstillelse og sluttføring av arbeidene. Her bør vi ta mål av oss til å få en plan for ferdigstillelse, med endelig sluttdato. 2. Erstatningskrav fra byggherren Her er avstanden mellom partene ca kr 500 000,-. Punktet bør lukkes i møtet 3. Dagmulkt Her er også avstanden stor, ca 1 000 000,- ekskl. mva. Også dette punktet bør vi lande Deltakere: For sameiet møter Harald Manheim og Unni Fürst. Fra Grette kommer Line Kornmo Fjellheim og undertegnede. Dag Solvang og Ørnulf Koppervik fra Øyvind Moen vil delta pr. telefon ved behov." I møtet ble partene enige om en ny forliksavtale (forliksavtale II): Partene har inngått følgende forliksavtale i anledning tvist om sluttoppgjør og motkrav i forbindelse med prosjekt "Vestre Ullern Boligsameie": 1. Hallmaker Balkong og Fasade AS utfører gjenstående kontraktsarbeider, samt oppfølgning av reklamasjoner fra sameiets beboere innen 1. mai 2017. Frem til disse arbeidene er utført utøver Vestre Ullern Boligsameie et tilbakehold med kr 50 000 inkl. mva. - 3-17-026454TVI-OTIR/06
2. Vestre Ullern Boligsameie sitt motkrav i saken settes til kr 800 000 eks. mva. 3. Med dette er ethvert kjent mellomværende mellom partene i anledning prosjekt Vestre Ullern Boligsameie å anse som endelig avgjort. 4. Partene dekker egne advokat- og andre omkostninger i anledning saken. Hallmaker oversendte revidert sluttfaktura 16. desember 2016 på kr 1 518 575 inkl mva, med forfallsdato 15. januar 2017. Fakturaen ble avvist av Vestre Ullern 21. desember 2016. De fremsatte krav om betaling av kr 1 000 000 eks. mva. i dagmulkt i henhold til forliksavtale I, i tillegg til beløpet i forliksavtale II. Partene er uenige om sameiet fortsatt har krav på fratrekk for kr 1 000 000 eks mva i sluttoppgjøret etter forliksavtale I. Hallmaker balkong og fasade AS ved advokat Erik Bjørn tok på denne bakgrunn ut stevning for Oslo tingrett 13. februar 2017. Vestre Ullern boligsameie ved advokat Harald Fosse innga tilsvar 7. mars 2017. Hovedforhandling ble avholdt 22. og 23. mai 2017 i Oslo tingretts lokaler. For saksøker møtte daglig leder Geir Opdal etter fullmakt, og avga partsforklaring. For saksøkte møtte styreleder Harald Manheim som avga partsforklaring. Det ble videre ført to vitner. Det vises for øvrig til rettsboken. Hallmaker balkong og fasade AS ved advokat Erik Bjørn har i det vesentlige gjort gjeldende Sameiet dagmulkskrav må avvises. Vestre Ullern må bære ansvaret for at dagmulktskravet på kr 1 000 000 eks mva fra forliksavtale I ikke ble medtatt i sluttoppstillingen, og heller ikke nevnt i forliksavtale II. Ordlyden i forliksavtale II er klar. Det samme er bestemmelsene i NS 8405 om sluttoppgjør. Sameiet har fått betydelig kompensasjon for forsinkelsene. De fikk godskrevet kr 2 600 000 i dagmulkt i forliksavtale I, ved at Hallmakers endringskrav ble redusert tilsvarende. De har i tillegg fått kr 800 000 eks mva ved forliksavtale II, til sammen kr 3 400 000 eks mva. I forliksavtale II fremgår det klart og tydelig at den skal løse tvist om sluttoppgjør og motkrav. Sameiets motkrav settes til kr 800 000 etter omfattende forhandlinger om dette. I beløpet inngår krav om dagmulkt. Det forhold at det foreligger et annet dagmulktskrav, som ikke er del av motkravene, men som likevel skal godtgjøres harmonerer ikke med ordlyden i avtalen. Formulering "ethvert kjent mellomværende", jf punkt 3 er formuleringer som enhver praktiserende advokat kjenner meget godt. Innholdet et uomtvistelig. Det betyr at fra det tidspunktet avtalen er signert, er partene ferdig med hverandre. Målet med formuleringen er å avskjære muligheten fra den type uventede krav som sameiet har fremmet. Begge forliksavtalene er ført i pennen av sameiets advokat. Sameiet og sameiets advokat kjente godt til innholdet i forliksavtale I ved inngåelse av forliksavtale II. Det er sameiet som var nærmest til å innta forbehold om at de mente at det lå andre krav utenfor sluttoppgjøret. Hallmaker hadde all grunn til å tro at forliksavtale II var en endelig avslutning. Dersom forliksavtale II ikke avskjærer sameiets rett til å fremme ytterligere dagmulkskrav, anføres at kravet er tapt etter reglene om preklusjon i NS 8405. Partene i kontrakten er - 4-17-026454TVI-OTIR/06
ansvarlig for å fremme sine krav i sluttoppgjøret. Det er ikke motpartens ansvar å gjøre dette. Kravet ble fremsatt tre måneder etter fristen og følgelig for sent, jf NS 8405 punkt 33.1. Preklusjonsreglene er strenge. Sameiet har vært bistått av Øyvind Moen AS, og Dag Solvang hadde omfattende erfaring med inngåelse av entreprisekontrakter. Sameiet har ikke bevisst latt dagmulkskravet fra forliksavtale I ligge gjennom sluttoppgjørsforhandlingene. De har trolig glemt det. Verken vitnene Harald Mannheim eller Ørnulf Kopperud kunne gi noe meningsfylt svar på når de hadde tenkt å fremme dagmulkskravet, hvis det ikke var i sluttoppgjøret. Dersom sameiet mener at de var berettiget til fortsatt dagmulkt på kr 1 000 000 eks mva fra forliksavtale I, ville det naturlige vært å rette et krav mot Øyvind Moen og ikke mot Hallmaker. Det totale dagmulktskravet fra sameiet overstiger uansett 10 %, jf NS 8405 punkt 34.3. Det kan ikke legges til grunn at dagmulkskravet etter forliksavtale I ble fremmet i telefonsamtale mellom vitnene Ørnulf Kopperud og Trond Syversen 22. november 2016. NS 8405 stiller strengt krav til skriftlighet for når det skal fremmes krav, jf NS 8405 punkt 8. Sameiet er ikke å anse som forbrukere. Et eierseksjonssameie kan ikke anses som forbruker. Lovgivers syn fremgår i forarbeider til forbrukerkjøpsloven. Sameiet har videre fått bistand fra profesjonell byggeleder og samtlige avtaler er inngått med Vestre Ullern boligsameie, angitt med organisasjonsnummer og adressen til forretningsfører. Det er ingen indikasjoner i saken på at det i realiteten er den enkelte seksjonseier som er part i saken. Det er heller ingen skriftlig dokumentasjon om at det er håndverkertjenesteloven, og ikke NS 8405 som skal gjelde mellom partene. Sameiet har med profesjonell bistand valgt at NS 8405 skal gjelde. Bestemmelser og beslutninger i sameiets organer er omstendigheter som regulerer forholdet mellom sameierne. Sameiet kan ikke ved interne bestemmelser og vedtak binde en tredjepart. Selv om retten skulle komme til at sameie er å anse som forbrukere og at håndverkertjenesteloven kommer til anvendelse, er likevel resultatet fortsatt preklusjon, jf håndverkertjenesteloven 36. Saksøkerens påstand 1. Vestre Ullern boligsameie dømmes til å betale kr 1 451 971 inkl mva til Hallmaker balkong og fasade AS med tillegg av forsinkelsesrente fra 15. januar 2017 til betaling skjer. Betaling skal finne sted innen to uker fra dommens forkynnelse. 2. Vestre Ullern boligsameie dømmes til å erstatte Hallmaker balkong og fasade AS' saksomkostninger. Vestre Ullern boligsameie ved advokatfullmektig Gaute Løchen har i det vesentlige gjort gjeldende Prinsipalt anføres at det er inngått to selvstendige forliksavtaler mellom partene som uttømmende regulerer partenes mellomværende. Partene har ved inngåelsen av forliksavtalene avtalt at totalt kr 1 800 000 eks. mva skal gå til fradrag på Hallmakers vederlagskrav, slik at gjenstående å fakturere for Hallmaker er kr 161 575. Utgangspunktet for avtaletolkning er en objektiv forståelse av avtalens ordlyd. To inngåtte avtaler gjelder ved siden av hverandre, med mindre partene eksplisitt fraviker den ene avtalen i ordlyden i den andre. Forliksavtale I skal forstås som et fullt og endelig oppgjør mellom partene for - 5-17-026454TVI-OTIR/06
alle forhold kjent per forliksdato og frem til ny avtalt dato for overlevering av arbeidene den 27. mai 2016. Forliksavtalene regulerer hver sin periode av prosjektet. Forliksavtale II innebærer ingen fravikelse av forliksavtale I. Sameiet oppfattet partene som enige om at forliksavtale II kun oppfattet motkrav oppstått etter 4. mars 2016. Dette ble bekreftet i samtale mellom vitnene Ørnulf Koppervik og Trond Syversen 22. november 2016. Hallmaker er uansett ikke i god tro om sin forståelse av avtalen. Dersom den ene parten burde vært klar over den andre parts avtaleforutsetninger, skal avtalen forstås i tråd med disse forutsetningene selv om de fraviker ordlyden. Hallmaker var kjent med at det var uaktuelt for sameie å frafalle kravet, jf e-post fra Karl Kleiva til Geir Opedal 4. mars 2016. Hallmaker truet med konkurs, og sameiet ga derfor kreditt på kr 1 000 000 eks mva som skulle motregnes i sluttavregningen. Beløpet er kostnadsdekning for sameiets utgifter som følge av Hallmakers forsinkelser. Hallmaker hadde ingen berettiget forventning om at sameiet skulle frafalle dette dagmulkskravet. Bakgrunnen for forliksavtale II var fortsatt forsinkelser, slik at sameiet opparbeidet et nytt dagmulkskrav og krav på erstatning. Dagmulkskravet i forliksavtale I var ikke et tema i forhandlingsmøte knyttet til dagmulkskrav påløpt etter 4. mars 2016. Ingen av partene ga uttrykk for at forliksavtale I skulle fravikes. Sameiet hadde heller ingen grunn til å frafalle dagmulkskravet fra forliksavtale I. Etter sameiets oppfatning måtte, eller i hvert fall burde Hallmaker forstå at sameiet la til grunn at de samlet sett hadde krav på at kr 1 800 000 eks mva som skulle trekkes fra Hallmakers vederlagskrav. Subsidiært anføres at de entrepriserettslige reglene om preklusjon av oppdragsgivers innsigelser til sluttoppgjør ikke kommer til anvendelse. Preklusjonsbestemmelsene kommer ikke til anvendelse på omforente krav, som dette dagmulkskravet er. Dagmulkskravet er et beløp partene allerede har avtalt at skal komme til fradrag i den endelige avregningen for prosjektet. Hallmakers onde tro forhindrer uansett preklusjon. Hallmaker har spekulert i preklusjon og bevisst utelatt å innta kr 1 000 000 i sluttoppgjørsoppstillingen 30. august 2016. Dette minner om et forsøk på bedrageri. Partene har også gjennom sin praksis og konkludente atferd fraveket preklusjonsbestemmelsene. Hallmaker endret 17. november 201 oppstillingen med ca kr 500 000 i egen favør 1 ½ måned etter preklusjonsfristen de mener skal gjelde for sameiet. Sameierne er å anse som forbrukere. Av forarbeider, rettspraksis og juridisk litteratur følger det at et eierseksjonssameie omfattes av forbrukerbegrepet. Det preseptoriske forbrukervernet gjør at de entrepriserettslige preklusjonsreglene i NS 8405 ikke kommer til anvendelse på sameiets dagmulkskravet, jf håndverkertjenesteloven 1, 2 og 3. Det er ingen preklusjonsregler i håndverkertjenesteloven. Det er ikke krav om synbarhet for motparten. Kravet fra Boligsameiet på dagmulkt på kr 1 000 000 eks mva i henhold til forliksavtale I er i behold, fremsatt og skal gå til fradrag på sluttoppgjøret fra Hallmaker. - 6-17-026454TVI-OTIR/06
Saksøktes påstand 1. Vestre Ullern Boligsameie frifinnes mot å betale kr 161 575. 2. Vestre Ullern Boligsameie tilkjennes saksomkostninger. Rettens vurdering Sakens hovedspørsmål er om dagmulktskravet etter forliksavtale I på kr 1 000 000 eks mva skal medtas i sluttoppgjøret eller ikke. De øvrige krav i sluttoppgjøret er partene enige om. Beviskravet er sannsynlighetsovervekt. Det er saksøkerne som har bevisbyrden, med mindre annet fremgår av sammenhengen. Tvisten må løses på bakgrunn av en tolkning av de avtaler som foreligger i saken, og hva som følger av bakgrunnsretten der avtalene eventuelt er taus. Sameiet er et eierseksjonssameie bestående av 286 seksjoner, med egen revisor, forretningsfører, regnskapsfører og som har et styre med 7 medlemmer. De har i avtaleperioden med Hallmaker blitt bistått av firmaet Øyvind Moen AS, som er et profesjonelt byggelederfirma. Kontrakten vedrørende rehabilitering av gavlfasaden er inngått ved bruk av NS 8405, som er en standard for entreprisekontrakter mellom profesjonelle parter. Avtalen er inngått med sameiet ved deres organisasjonsnummer, og ikke med de enkelte sameierne. Sameiet har videre vært bistått av advokatfirmaet Grette DA i avtaleperioden. Dette viser at begge parter i tvisten er å anse som profesjonelle. Utgangspunktet er at kontrakter mellom profesjonelle parter må tolkes objektivt, og at kontraktens ordlyd må tillegges stor vekt, jf blant annet Rt 2002 side 1155 og Rt 2003 side 1132 med videre henvisning. En avtalepart som gjør gjeldende en avtaleforståelse i strid med ordlyden, har bevisbyrden for at dette var partenes felles forståelse på avtaletidspunktet, jf Haaskjold, Kontraktsforpliktelser, Oslo 2002, side 102. Ved inngåelse av forliksavtale I var partene enige i at dagmulkt på kr 1 000 000 eks mva etter punkt 1 skulle trekkes fra Hallmakers vederlagskrav i sluttoppgjøret. Sameiet har i sluttoppstillingen 29. september 2016 ikke medtatt dette kravet, og ved forliksavtale II er heller ikke dette dagmulktskravet nevnt. Sameiet har anført at partene var enige i at forliksavtale II kun omfattet motkrav oppstått etter 4. mars 2016. Retten må ta stilling til hvilken betydning det har at forliksavtale II er taus om dagmulktskravet partene ble enige om i forliksavtale I. Retten legger til grunn i tråd med saksøker at hver av partene er ansvarlige for å fremme sine egne krav i sluttoppgjøret. Hallmaker hadde ikke plikt til å ta med omforent krav etter forliksavtale I i sin sluttoppgjørsoppstilling 30. august 2016. Sameie ved Karl Kleva sendte e-post til Hallmaker ved Geir Opedal 4. mars 2016, hvor det følger at: "I vårt tilbud datert onsdag 2. mars 2016 har vi sagt oss villige til å redusere vårt krav på dagbøter med kr 2,6 millioner pluss mva, jf. kontrakt datert 2. desember 2014. Vårt gjenstående krav om dagbot med kr 1 millioner pluss mva. er ikke nok til å dekke de kostnader vi er påført ifbm at prosjektet er sterkt forsinket, og vi er ikke villige til å frafalle dette kravet." Vitnet Ørnulf Koppervik, ansatt hos Øyvind Moen AS, sa i sin rettslige forklaring at han 22. november 2016 ringte Hallmaker ved Trond Syversen, og spurte om dagmulktskravet - 7-17-026454TVI-OTIR/06
på kr 1 000 000 eks mva og hvorfor det ikke var tatt med, samt hvorfor Hallmaker i sluttoppstillingen hadde medtatt krav som var skiftelig avslått tidligere. Han sa videre i sin rettslige forklaring at Trond Syversen hadde sagt at det var ikke han som bestemte hva som skulle stå i oppsettene lenger og at Koppervik kunne sende tallene over pr mail. Vitnet Trond Syversen bekreftet i retten at den aktuelle telefonsamtalen fant sted 22. november 2016. Han sa i sin rettslige forklaring at han ikke kan huske samtalen i detalj, at han følte at saken var kommet i helt andre hender på det tidspunket og at han ikke ville begi seg innpå å gi noe svar muntlig. I ettertid har det ikke blitt oversendt noe referat, e-post eller brev knyttet til dagmulktskravet etter forliksavtale I. Det har heller ikke vært noe annen korrespondanse mellom partene om dette kravet i perioden 4. mars 2016, og frem til 3. januar 2017. Telefonsamtalen oppfyller ikke de vilkår til varsling av krav som følger etter NS 8405 punkt 8. Før inngåelse av forliksavtale II hadde partene forhandlet og diskutert sluttoppgjøret over en periode på nesten tre måneder. Forhandlingene startet 30. september 2016, da sluttoppgjøret fra sameiet ble oversendt Hallmaker. Forhandlingstemaet var hvor mye sameiet skulle betale til Hallmaker. Retten legger til grunn at sameiet ikke på noe tidspunkt har uttrykt verken muntlig eller skriftlig at deres krav på dagmulkt var totalt kr 1 800 000 eks mva. Før forhandlingsmøte 12. desember 2016 gjensto to tvistepunkter: sameiets dagmulktskrav slik det var fremmet i sluttgjørsoppstillingen 29. september 2016 og sameiets erstatningskrav for merkostnader som følge av forsinkelser og mangler. Under møtet ble partene som kjent enige om forliksavtale II. I avtalen er sameiets motkrav uttømmende angitt til kr 800 000 eks. mva, jf avtalens punkt 2. Det fremgår videre av forliksavtale II punkt 3 at: "Med dette er ethvert kjent mellomværende mellom partene i anledning prosjekt Vestre Ullern Boligsameie å anse som endelig avgjort." Det fremkom under bevisførselen at partene under forhandlingsmøtet i advokatfirmaet Grette DAs lokaler, diskuterte kontraktens innhold før advokat Line Kornmo Fjellheim gikk på sitt kontor og utarbeidet kontraktens ordlyd. Advokat Fjellheim er ansatt i Grette DA og var rettslig medhjelper under hovedforhandlingen. Det er også advokatfirmaet Grette DA som utarbeidet forliksavtale I, slik at sameiernes juridiske rådgivere var vel kjent med begge forliksavtalene i forhandlingsmøte. Ordlyden i forliksavtale II er ikke spesifisert til kun å gjelde fremtidige krav oppstått etter 4. mars 2016. Avtalen sier heller intet om at den kommer i tillegg til forliksavtale I, eller at det fortsatt skal gjøres fratrekk for dagmulkt etter forliksavtale I. Forliksavtale II lest i sammenheng gir ingen holdepunkter for at den kun regulerer nye krav oppstått etter 4. mars 2016. Dersom det var sameiets intensjon og forutsetning at deres motkrav var kr 800 000 med tillegg av kr 1 000 000 eks mva, ville det vært naturlig at dette kom klart til uttrykk i avtalen. Sameiet har hatt tilgang på profesjonell bistand gjennom firmaet Øyvind Moen AS og på juridisk bistand under sluttoppgjørsforhandlingene. Dersom det var sameiets forventning at det skulle betales totalt kr 1 800 000 eks mva, ville det vært naturlig at dette ble tatt opp både i sluttoppgjørsoppstillingen 29. september 2016, og i hvert fall senest i forliksavtale II. Forliksavtale II er etter rettens oppfatning klar. Partene - 8-17-026454TVI-OTIR/06
har avtalt hvilke vilkår som skal gjelde for sluttoppgjør, og det er ikke rom for å innfortolke ytterligere vilkår. Det har heller ikke fremkommet holdepunkter i bevisførselen for retten for at partene hadde noen felles forståelse om at forliksavtale II kun omfatter nye krav, som avviker fra avtalens ordlyd. Dette understøttes av Hallmakers handlemåte 3. januar 2017, hvor advokat Erik Bjørn oversender en e-post, hvor det blant annet fremgår følgende: "Forliksavtalen som ble inngått 13. desember 2016 synes klar med hensyn til å ta inn nye krav nå. Det kan sameiet ikke gjøre. Dersom sameiet hevder at den eldre avtalen 2. mars 2016 skal gjelde ved siden av den nyere avtalen 13. desember 2016, oppstår en situasjon hvor sameiet krever kr 1 000 000 eks. mva. i dagmulkt iht. den gamle avtalen, i tillegg til kr 800 000 eks. mva. iht. den nye avtalen. Det samlede kravet blir da langt høyere enn hva sameiet tidligere har krevd i sluttoppgjøret. I den forbindelse ble det krevd kr 1 047 760 eks. mva. i dagmulkt og kr 406 250 eks. mva. i erstatning for tidsbruk." Dette ble igjen fulgt opp og nærmere utdypet i brev fra Hallmaker ved advokat Erik Bjørn til sameie 11. januar 2017, hvor det fremgår blant annet at: "Da vårt forhandlingsmøte ble avholdt, forelå kun to poster til behandling. Dette fremgår av møteinnkallingen. Tvistesummen ble der angitt til cirka kr 1,4 millioner eks. mva. Et forlik på kr 800 000 eks. mva. er en naturlig konsekvens av dette. At forlikssummen i stedet skulle være kr 1,8 millioner eks. mva. stemmer dårlig med partenes forutsetninger for dette møtet." Retten kan heller ikke se at det er sannsynliggjort at Hallmaker burde vært klar over at sameiet ville medta det aktuelle dagmulktskravet i sluttoppgjørsoppstillingen, og at forliksavtale II derfor skal forstås i lys av denne forutsetningen selv om den avviker fra ordlyden. Retten viser igjen til at avtalen er inngått mellom profesjonelle, at sameie både har blitt bistått av et profesjonelt byggefirma og juridiske rådgivere under kontraktsforhandlingene og at sluttgjørsoppstillingen 29. september 2016 viser til forliksavtale I, men at dagmulktskravet likevel ikke inkluderer dagmulktskravet etter forliksavtale I. Sameie var fornøyd med den jobben som var utført av Hallmaker og de var godt kjent med at Hallmaker hadde lidt store tap på grunn av prosjektet. Partene var videre enige ved signering av forliksavtale I at maksimal dagmulkt på 10 % av kontraktssummen i henhold til NS 8405 punkt 34.3 var opptjent på det tidspunktet. Sameiet var også kompensert for Hallmakers forsinkelser med kr 2 612 966 eks mva etter forliksavtale I punkt 1 og kr 800 000 eks mva etter forliksavtale II punkt 2. Disse forholdene taler samlet sett for at Hallmaker ikke burde vært klar over at det totale dagmulktskravet i tilknytning til sluttoppgjøret fra sameiet var på kr 1 800 000 eks mva. Slik retten ser det, må sameiet selv være ansvarlig for ikke å fulgt opp dette kravet etter mars 2016, eller inntatt et forbehold i forliksavtale II om dette kravet. Etter rettens syn hadde Hallmaker på bakgrunn av ordlyden i forliksavtale II sammenholdt med de forliksforhandlinger som førte frem til avtalen, grunn til å tro at denne avtalen var en endelig avslutning på avtaleforholdet. Slik retten vurderer det har partene ved forliksavtale II fraveket sluttoppstillingen de ble enige om i forliksavtale I punkt 5.1. Retten har på denne bakgrunn kommet til at dagmulktskravet etter forliksavtale I på kr 1 000 000 eks mva ikke skal medtas i sluttoppgjøret. Vestre Ullern boligsameie dømmes etter dette til å betale kr 1 451 971 inkl mva til Hallmaker balkong og fasade AS. Oppfyllelsesfrist er to uker fra dommens forkynnelse, jf tvisteloven 19-7 (1) tredje punktum. - 9-17-026454TVI-OTIR/06
Saksøker har fremmet krav om forsinkelsesrente. Retten finner at Hallmaker balkong og fasade AS har krav på forsinkelsesrente av beløpet etter forsinkelsesrenteloven 2 med den til enhver tid gjeldende sats etter lovens 3, regnet fra 15. januar 2017, jf revidert sluttfaktura 16. desember 2016. Sakskostnader Hallmaker har vunnet saken og har krav på full erstatning for sakskostnader etter hovedregelen i tvisteloven 20-2 første ledd. Retten finner ikke at det foreligger tungtveiende grunner som gjør det rimelig å frita sameiet helt eller delvis for erstatningsansvaret, jf 20-2 tredje ledd. Hallmaker ved advokat Erik Bjørn har inngitt sakskostnadsoppgave på kr 129 800 eks mva, med tillegg av rettsgebyr på kr 8 392, totalt kr 138 192. Det er ikke krevd merverdiavgift fordi saksøker er merverdiavgiftspliktig. Retten mener at omkostningene har vært nødvendige og at det ut fra betydningen av saken har vært rimelig å pådra dem, jf tvisteloven 20-5 første ledd, jf femte ledd. Vestre Ullern boligsameie dømmes til å erstatte Hallmaker balkong og fasade AS' saksomkostninger med kr 138 192. Dommen er avsagt innen lovens frist. - 10-17-026454TVI-OTIR/06
DOMSSLUTNING 1. Vestre Ullern boligsameie dømmes til å betale 1 451 971 enmillionfirehundreogfemtientusennihundreogsyttien kroner inkl mva til Hallmaker balkong og fasade AS, med tillegg av forsinkelsesrente fra 15. januar 2017 til betaling skjer. 2. Vestre Ullern boligsameie dømmes til å erstatte Hallmaker balkong og fasade AS' saksomkostninger med 138 192 etthundreogtrettiåttetusenogetthundreognittito kroner. 3. Oppfyllelsesfristen er to uker etter forkynningen av dommen. Retten hevet Camilla Elvevoll Rettledning om ankeadgangen i sivile saker vedlegges. - 11-17-026454TVI-OTIR/06
Rettledning om ankeadgangen i sivile saker Reglene i tvisteloven kapitler 29 og 30 om anke til lagmannsretten og Høyesterett regulerer den adgangen partene har til å få avgjørelser overprøvd av høyere domstol. Tvisteloven har noe ulike regler for anke over dommer, anke over kjennelser og anke over beslutninger. Ankefristen er én måned fra den dagen avgjørelsen ble forkynt eller meddelt, hvis ikke noe annet er uttrykkelig bestemt av retten. Ankefristen avbrytes av rettsferien. Rettsferie er følgende: Rettsferiene varer fra og med siste lørdag før palmesøndag til og med annen påskedag, fra og med 1. juli til og med 15. august og fra og med 24. desember til og med 3. januar, jf. domstolloven 140. Den som anker må betale behandlingsgebyr. Den domstolen som har avsagt avgjørelsen kan gi nærmere opplysning om størrelsen på gebyret og hvordan det skal betales. Anke til lagmannsretten over dom i tingretten Lagmannsretten er ankeinstans for tingrettens avgjørelser. En dom fra tingretten kan ankes på grunn av feil i bedømmelsen av faktiske forhold, rettsanvendelsen, eller den saksbehandlingen som ligger til grunn for avgjørelsen. Tvisteloven oppstiller visse begrensninger i ankeadgangen. Anke over dom i sak om formuesverdi tas ikke under behandling uten samtykke fra lagmannsretten hvis verdien av ankegjenstanden er under 125 000 kroner. Ved vurderingen av om samtykke skal gis skal det blant annet tas hensyn til sakens karakter, partenes behov for overprøving, og om det synes å være svakheter ved den avgjørelsen som er anket eller ved behandlingen av saken. I tillegg kan anke uavhengig av verdien av ankegjenstanden nektes fremmet når lagmannsretten finner det klart at anken ikke vil føre fram. Slik nekting kan begrenses til enkelte krav eller enkelte ankegrunner. Anke framsettes ved skriftlig ankeerklæring til den tingretten som har avsagt avgjørelsen. Selvprosederende parter kan inngi anke muntlig ved personlig oppmøte i tingretten. Retten kan tillate at også prosessfullmektiger som ikke er advokater inngir muntlig anke. I ankeerklæringen skal det særlig påpekes hva som bestrides i den avgjørelsen som ankes, og hva som i tilfelle er ny faktisk eller rettslig begrunnelse eller nye bevis. Ankeerklæringen skal angi: - ankedomstolen - navn og adresse på parter, stedfortredere og prosessfullmektiger - hvilken avgjørelse som ankes - om anken gjelder hele avgjørelsen eller bare deler av den - det krav ankesaken gjelder, og en påstand som angir det resultatet den ankende parten krever - de feilene som gjøres gjeldende ved den avgjørelsen som ankes - den faktiske og rettslige begrunnelse for at det foreligger feil - de bevisene som vil bli ført - grunnlaget for at retten kan behandle anken dersom det har vært tvil om det - den ankende parts syn på den videre behandlingen av anken
Anke over dom avgjøres normalt ved dom etter muntlig forhandling i lagmannsretten. Ankebehandlingen skal konsentreres om de delene av tingrettens avgjørelse som er omtvistet og tvilsomme når saken står for lagmannsretten. Anke til lagmannsretten over kjennelser og beslutninger i tingretten Som hovedregel kan en kjennelse ankes på grunn av feil i bevisbedømmelsen, rettsanvendelsen eller saksbehandlingen. Men dersom kjennelsen gjelder en saksbehandlingsavgjørelse som etter loven skal treffes etter et skjønn over hensiktsmessig og forsvarlig behandling, kan avgjørelsen for den skjønnsmessige avveiningen bare angripes på det grunnlaget at avgjørelsen er uforsvarlig eller klart urimelig. En beslutning kan bare ankes på det grunnlaget at retten har bygd på en uriktig generell lovforståelse av hvilke avgjørelser retten kan treffe etter den anvendte bestemmelsen, eller på at avgjørelsen er åpenbart uforsvarlig eller urimelig. Kravene til innholdet i ankeerklæringen er som hovedregel som for anke over dommer. Etter at tingretten har avgjort saken ved dom, kan tingrettens avgjørelser over saksbehandlingen ikke ankes særskilt. I et slikt tilfelle kan dommen isteden ankes på grunnlag av feil i saksbehandlingen. Anke over kjennelser og beslutninger settes fram for den tingretten som har avsagt avgjørelsen. Anke over kjennelser og beslutninger avgjøres normalt ved kjennelse etter ren skriftlig behandling i lagmannsretten. Anke til Høyesterett Høyesterett er ankeinstans for lagmannsrettens avgjørelser. Anke til Høyesterett over dommer krever alltid samtykke fra Høyesteretts ankeutvalg. Slikt samtykke skal bare gis når anken gjelder spørsmål som har betydning utenfor den foreliggende saken, eller det av andre grunner er særlig viktig å få saken behandlet av Høyesterett. Anke over dommer avgjøres normalt etter muntlig forhandling. Høyesteretts ankeutvalg kan nekte å ta til behandling anker over kjennelser og beslutninger dersom de ikke reiser spørsmål av betydning utenfor den foreliggende saken, og heller ikke andre hensyn taler for at anken bør prøves, eller den i det vesentlige reiser omfattende bevisspørsmål. Når en anke over kjennelser og beslutninger i tingretten er avgjort ved kjennelse i lagmannsretten, kan avgjørelsen som hovedregel ikke ankes videre til Høyesterett. Anke over lagmannsrettens kjennelse og beslutninger avgjøres normalt etter skriftlig behandling i Høyesteretts ankeutvalg.