APRIL 2017 Eiendom Norges boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Avvik pris/prisantydning 7 Lagt ut for salg 8 Volum / antall solgte boliger 9 Omsetningstid 10 Usolgte boliger 12 Boligtyper, prisutvikling 13 Datagrunnlag og metode 14 Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens 1 flg., samt 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde.
HOVEDPUNKTER Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i april 2017 var: > 0,5 prosent høyere enn forrige måned. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene uendret fra forrige måned. > 10,7 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i 2017 er 7,9 prosent høyere enn de var i 2016. Uendrete priser ut året gir en årsendring på 8,5 prosent. FIGUR 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger. 1,8% 1,8% APRIL 1,6% 1,4% 1,3% 1,3% 1,3% 1,4% 1,2% 1,1% 1,1% 1,1% 1,0% 0,8% 0,6% 0,5% 0,4% 0,3% 0,2% 0,0% 0,2% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si rundt 70 prosent av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2
FIGUR 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. Endring siste måned % Endring siste 12 mnd % 20,0% 20,7% 15,0% 10,0% 5,0% 6,7% 5,3% 0,0% 0,6% 0,1% 0,0% -0,3% -0,2% -0,3% 2,4% -1,2% 1,5% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø TABELL 1 Oppsummering prisendringer. Område Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 10 år (m/m) Oslo 0,6% 20,7% 57,9% 91,6% Bergen -0,3% 2,4% 27,5% 49,1% Trondheim -0,2% 6,7% 33,0% 66,9% Stavanger 0,1% -1,2% -3,4% 37,4% Kristiansand -0,3% 1,5% 6,6% 35,0% Tromsø 0,0% 5,3% 51,0% 59,4% Norge 0,5% 10,7% 35,6% 67,7% Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3
PRISUTVIKLINGEN FIGUR 3 Prisutvikling gjennom året. 2,8 2,6 2017 2016 2,4 Indeks 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 2015 2014 2012 2013 2011 2010 2009 2008 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. FIGUR 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 260 240 220 Indeks (Jan 2003 = 100) 200 180 160 140 120 100 80 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
FIGUR 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall. Prosent. 15% 10% 5% 0% -5% 2004 Nominell prisendring % 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall. Prosent. 30% Nominell prisendring % 20% 10% 0% -10% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Oslo Bergen Trondheim 30% 20% 10% 0% -10% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
TABELL 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. Område 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Oslo 1 % 8 % 10 % 10 % 5 % 1 % 11 % 15 % 13,8 % Bergen -2 % 11 % 11 % 6 % 5 % 4 % 9 % 4 % 2,4 % Trondheim 2 % 11 % 11 % 9 % 7 % 2 % 7 % 7 % 5,0 % Stavanger 2 % 12 % 13 % 8 % 4 % -2 % -1 % -6 % 0,2 % Kristiansand 2 % 7 % 6 % 1 % -2 % -1 % 6 % 3 % 2,1 % Tromsø -2 % 5 % 4 % 6 % 10 % 11 % 11 % 5 % 4,5 % Norge 2 % 8 % 9 % 7 % 5 % 2 % 7 % 8 % 7,9 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. TABELL 3 Fordeling av kvadratmeterpris. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 47 713 58 762 70 707 71 539 82 430 94 236 Bergen 28 383 32 786 40 229 43 459 51 679 65 283 Trondheim 29 839 36 563 44 388 46 104 55 519 64 562 Stavanger 25 638 29 308 37 350 38 661 45 909 55 904 Kristiansand 18 338 22 296 29 220 30 625 36 618 44 877 Tromsø 33 440 38 674 44 479 46 011 53 167 59 686 Norge 17 344 24 232 35 607 41 116 54 234 74 577 TABELL 4 Fordeling av totalpriser for boliger. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 3 000 000 3 438 250 4 169 831 5 036 735 5 690 723 8 100 000 Bergen 2 116 191 2 483 865 3 048 440 3 502 788 4 200 000 5 600 000 Trondheim 2 246 103 2 579 548 3 219 701 3 714 475 4 189 170 5 800 000 Stavanger 2 312 771 2 650 000 3 461 270 3 912 596 4 700 000 6 057 500 Kristiansand 1 657 139 2 011 371 2 495 000 3 035 351 3 262 500 4 882 000 Tromsø 2 368 631 2 730 758 3 500 000 3 753 255 4 587 500 5 643 000 Norge 1 750 000 2 350 000 3 136 618 3 626 968 4 300 000 5 994 885 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 10 prosent av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25 prosent av boligene. Dette gjør vi for 50 prosent- (median), 75 prosent - og 90 proent-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
AVVIK PRIS/PRISANTYDNING FIGUR 7 Alle boliger. Månedstall. Prosent 5,0% 4,0% Gjennomsnittlig avvik Pris/Prisantydning 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -5,0% -6,0% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 8 Alle boliger. Månedstall. Prosent 5,0% 5,1% Gjennomsnittlig avvik Pris/Prisantydning 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 1,3% 2,2% 3,5% 4,3% 4,1% 1,8% 3,9% 4,3% 2,8% 0,0% -0,3% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 7
LAGT UT FOR SALG FIGUR 9 Antall boliger lagt ut for salg. Siste måned. 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 8 865 2 671 1 448 9 484 2 688 1 576 7 776 2 532 1 285 10 114 10 228 2 848 2 985 1 613 1 640 7 979 2 366 1 303 3 000 2 000 4 746 5 220 3 959 5 653 5 603 4 310 1 000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 10 Antall boliger lagt ut for salg. Hittil i kalenderåret. Eneboliger Delt bolig Leiligheter 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 27 839 7 226 4 429 33 070 30 636 30 240 30 705 31 090 29 304 28 983 8 709 8 567 8 107 8 358 8 036 7 968 8 271 5 396 4 637 4 997 5 022 4 988 4 989 4 870 10 000 16 184 18 965 16 699 17 072 17 182 17 610 15 842 17 743 5 000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 8
VOLUM // ANTALL SOLGTE BOLIGER FIGUR 11 Registrerte omsetninger. Siste måned. april 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 5 744 1 533 3 217 8 212 2 322 1 412 1 062 994 967 915 4 478 5 398 1 493 2 990 6 105 5 993 1 599 3 444 1 656 3 370 6 674 1 876 1 121 3 677 8 254 2 187 1 387 4 680 7 104 2 061 1 193 3 850 8 157 2 155 1 332 4 670 8 961 2 458 1 445 5 058 6 387 1 822 1 031 3 534 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 12 Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. april Eneboliger Delt bolig Leiligheter 30 000 25 000 20 000 15 000 24 365 5 959 3 901 25 314 6 589 4 263 21 026 5 664 3 620 22 784 5 697 3 751 24 791 6 391 4 040 26 337 26 594 26 352 7 000 6 825 7 125 4 350 4 451 4 482 30 034 7 674 4 955 27 614 7 080 4 512 26 824 7 200 4 340 10 000 5 000 14 505 14 462 14 987 15 318 14 745 13 336 14 360 11 742 17 405 16 022 15 284 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 9
OMSETNINGSTID FIGUR 13 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 70 60 50 Antall dager 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 14 Omsetningshastighet. Siste måned 55 52 50 48 april 45 Antall dager 40 35 30 25 26 38 38 34 32 32 29 36 33 20 15 10 5 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 10
TABELL 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. Sortert etter omsetningstid siste måned. 2017 2016 april mars feb. jan. des. nov. okt. sept. aug. juli juni mai april OSLO 14 14 13 14 15 13 13 13 14 20 13 14 15 Akershus 16 15 18 22 32 18 18 20 25 37 18 21 20 DRAMMEN 17 12 12 16 21 16 13 17 19 46 17 16 22 TRONDHEIM 17 19 20 28 45 24 22 20 21 30 17 20 24 HAMAR 19 27 19 35 34 16 20 25 25 34 29 31 25 Buskerud utenom Drammen 20 28 40 36 70 35 28 28 29 38 26 26 28 FREDRIKSTAD 20 23 32 36 26 31 22 26 27 45 16 23 30 BODØ 21 16 25 27 42 20 28 31 17 47 26 30 20 BERGEN 21 18 22 32 37 22 24 23 25 31 20 23 20 Østfold utenom Fredrikstad 23 25 27 31 30 30 34 24 34 35 23 29 33 LILLEHAMMER 25 55 43 62 37 45 28 33 43 48 26 35 70 SKIEN 28 31 33 45 40 37 40 39 35 64 32 45 69 Oppland utenom Lillehammer 29 42 44 61 82 38 36 29 35 38 24 33 60 TROMSØ 31 27 37 37 69 46 32 34 33 34 32 31 38 TØNSBERG 32 25 29 24 41 39 26 39 37 62 24 26 19 Vestfold utenom Tønsberg 36 28 37 59 57 44 30 31 37 51 30 28 38 Telemark utenom Skien 39 41 50 56 57 48 36 58 60 51 46 49 58 STAVANGER 40 56 69 68 77 64 79 75 105 130 68 85 76 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 42 40 52 47 35 43 44 41 42 61 31 53 43 Sogn og fjordane 43 74 34 86 56 64 46 76 62 72 33 36 59 ALTA 44 53 54 43 33 16 25 52 27 74 67 37 40 Hordaland utenom Bergen 44 47 64 66 56 65 49 50 60 66 34 43 44 Hedmark utenom Hamar 50 52 53 81 54 50 50 49 49 56 44 52 55 ÅLESUND 50 63 51 51 68 50 54 56 49 48 28 46 56 Nordland utenom Bodø 51 64 74 81 80 47 69 44 47 51 35 45 56 Finnmark utenom Alta 55 117 87 94 121 57 81 55 57 94 50 80 108 Nord-Trøndelag 56 56 66 58 79 67 45 40 67 67 43 50 81 Troms utenom Tromsø 60 48 60 79 51 49 41 68 39 35 74 62 70 KRISTIANSAND 63 67 60 65 101 80 66 55 65 71 57 50 66 Rogaland utenom Stavanger 79 81 88 99 81 84 78 80 92 95 83 69 73 Møre og Romsdal utenom Ålesund 92 83 98 84 89 85 75 64 87 76 60 74 80 Vest-Agder utenom Kristiansand 111 104 125 169 113 75 87 84 98 126 73 82 85 Aust-Agder 123 137 107 144 152 81 114 98 119 84 90 101 105 NORGE 33 34 37 44 51 36 34 34 37 50 30 32 36 11
USOLGTE BOLIGER FIGUR 15 Antall boliger til salgs. Alle boliger. Daglige tall. jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 16 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. Median liggetid usolgte boliger 110 100 90 80 70 60 50 40 30 96 94 91 89 90 103 92 91 88 85 76 59 66 54 50 49 48 46 52 44 40 45 41 35 68 65 60 73 69 66 65 44 52 51 47 50 49 49 41 62 59 61 61 86 85 82 84 20 10 0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 2013 2014 2015 2016 2017 12
BOLIGTYPER PRISUTVIKLING FIGUR 17 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. april 2017 12,0% 12,2% 10,0% 9,4% 8,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Enebolig Delt bolig Leilighet FIGUR 18 Utvikling pr. boligtype. 2,8 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Indeks Enebolig Delt bolig Leilighet 13
DATAGRUNNLAG OG METODE OM STATISTIKKEN Eiendom Norges boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 2014 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. DATAGRUNNLAG Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. METODE Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjons-modellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. SESONGJUSTERING Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 2003 2013 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 2014 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER Fra og med 2014 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 14