NITO Takst Service AS Ketil Krohn Venås Advokat MNA Dæhli Bull & Co Advokatfirma DA kkv@dblaw.no Tlf. 975 800 72
Tvistesaker og dommer, hvor tråkker takstingeniøren feil? Viktig at takstmenn har et bevisst forhold til dette temaet. - unngå ansvar - ubehagelig - tidkrevende - meget kostbart. - forsikring - høye egenandeler. - regresskrav fra forsikringsselskapet - ikke alltid dekning.
Kjøperne som henvender seg til oss, vil rette krav både mot selger av eiendommen, takstmann og eiendomsmegleren. Selger identifiseres med alt som megler og takstmann gjør av feil, men dette har endret seg. Klimaet hardner til der ute, og dette spesielt overfor takstmenn. - flere dommer i den senere tid, - flere saker på trappene. - prinsipielle dommmer i høyesterett. - Kjøperne og eierskifteselskapene og banker kommer derfor til å intensivere «jakten» på takstmenn i tiden fremover.
Takstmannsansvaret ikke lovregulert. Takstmannsansvaret er et ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere, eller det vi kaller profesjonsansvar. Reglene utvikler seg gjennom domspraksis og praksisen til klagenemnder o.l. og trekker veksler fra andre profesjoner, som eksempelvis advokatansvar, eiendomsmegleransvar. Lite juridisk litteratur - tidligere avsagte dommer viktig. Rettspraksis meget viktig og man bør ha en viss kontroll på hva som til enhver tid sies der.
Utgangspunktet er at det er et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for takstmenn. Høyesterett 1995. Domstolene legger altså en meget streng vurdering til grunn. Det skal derfor ikke så mye til av slurv eller uoppmerksomhet, før man blir dømt til å betale erstatning. Tre grunnvilkår som må være oppfylt, for at dere skal komme i ansvar. 1. Ansvarsgrunnlag. 2. Årsakssammenheng. 3. Økonomisk tap.
Arealavvik hovedtyngden av saker Multimur økende mengde saker Ulovlighetssaker -romstørrelse -takhøyde De krav og forventninger, som man med rimelighet må kunne stille til takstmannen, i den konkrete situasjonen - rolleforventninger. Hvilke forventninger? - høye kvalifikasjonskrav på bakgrunn av utdannelse og praksis. - særskilt høyt kunnskapsnivå om byggteknikk. - takstmenn skal være observante. - feil får store økonomiske konsekvenser - strenge krav til takstmannsrollen.
Hvilke momenter vektlegger domstolene. Forhold domstolen legger vekt på ved sin vurdering: 1. Handlet i strid med interne instrukser eller retningslinjer takseringsorganisasjonene. 2. Feil formuleringer, upresise formuleringer og skrivefeil. Det forventes høy grad av nøyaktighet fra takstmenn. 3. Oppfordring til spesielle undersøkelser eks. multimur. 4. Gitt oppfordring til å foreta ytterligere undersøkelser selv. 5. Tatt forbehold. Eks. spesifisert at han ikke har vært på loftet.
TFRED-2012-207938 isolajson/kledning takstmann dømt - erstatning på kroner 179 281 Retten mener imidlertid at disse generelle forbeholdene ikke er tilstrekkelige til å avhjelpe det feilaktige inntrykket som taksten ga. A burde ha presisert i taksten at opplysningene om ny panel og etterisolering stammet fra selger, men han tok ingen konkrete forbehold av noe slag knyttet til hvor han hadde fått opplysningene fra eller at han ikke hadde foretatt noen kontroll av dette utover visuelt nivå. Det bemerkes i denne forbindelse at i følge rapporten som AmTrust har innhentet i sakens anledning, er forholdet vedrørende gammel kledning lett synlig for fagperson. Retten mener derfor at når det gjaldt eventuell ny kledning, burde takstmannen uaktet hva selger opplyste om dette, ha vurdert forholdet nærmere og gjort en anmerkning om det i taksten. Det vises til LB-2000-1364. Etter en samlet vurdering har retten kommet til at takstmannen ikke har opptrådt i henhold til de strenge krav som gjelder for profesjonsutøvere.
TOSLO-2013-26710-1- arealavvik 8,3% takstmann dømt - erstatning på kroner 127.179 (Codan var enig med eierskifte om at det var uaktsomt, og hadde utbetalt sin del) Ved vurderingen av om det foreligger ansvarsgrunnlag, tar retten utgangspunkt i det alminnelige profesjonsansvaret, som også gjelder for takstmannen og hans selskap. I utgangspunktet gjelder det et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar, jf. Rt-1995-1350. En takstmanns ansvar betegnes gjerne som informasjonsansvaret. Retten finner det klart at informasjonen fra takstmann A var klart villedende da det fremgikk av taksten at boligarealet var 48 m2, mens det korrekte tallet er 44 m2. Avviket er på 8,3%. Det er også erkjent fra A AS at det er angitt feil areal i taksten. I vår sak er det tale om en relativt liten leilighet som har blitt redusert med 4 m2 eller 8,3%. Retten finner det klart at dette representerer et arealavvik som gjør at leiligheten har en mangel i forhold til avhendingsloven 3-8 første ledd
TOSLO-2012-164496- Arealavvik 6,9 % takstmann dømt - erstatning på kroner 108.700 Retten finner det klart at informasjonen var villedende, idet det fremgikk av taksten at BRA var 65 m², mens det korrekte tallet var 60,5 m². Det er videre klart at den villedende informasjonen skyldtes uaktsomhet fra takstmann A side. Det må betegnes som kvalifisert uaktsomt å glemme å ta hensyn til at leiligheten er smalere i den ene enden enn i den andre, slik han selv har forklart. Etter en helhetsvurdering, hvor også rettspraksis de siste årene er hensyntatt, er retten av den oppfatning at prisavslaget skjønnsmessig kan fastsettes til 100 000, som tilsvarer ca. 66 %.
LB-2011-46585- Arealavvik takstmann frifunnet dømt til sakskostnader I vår sak er det ikke tvilsomt at takstmann opptrådte erstatningsbetingende uaktsomt ved arealangivelsen, og at det er årsakssammenheng mellom hans culpøse adferd og det forhold at selger har måttet tilbakebetale kr 190 000 til kjøper. Men da prisavslag skal sikre balanseforholdet mellom kjøper og selger i henhold til kontrakten, kan lagmannsretten ikke se at det foreligger noe økonomisk tap på selgers hånd. Utbetalingen til kjøper medførte kun at en skjevhet i kontraktsforholdet mellom selger og kjøper ble rettet opp ved at Tyrsett tilbakebetalte den delen av salgssummen hun hadde fått for meget grunnet arealsvikten.slik lagmannsretten ser det, er hun ved de ilagte sakskostnadene påført et økonomisk tap som er foranlediget av takstmanns uaktsomhet. På denne bakgrunn gis Tyrsett medhold i erstatningskravet på kr 34 087,25 til dekning av ilagte sakskostnader.
TOSLO-2012-199592 - Skjevheter takstmann dømt - erstatning på kroner 592.400 Retten finn at takstmann sin visuelle kontroll under synfaring ikkje var så grundig som det ein kan krevje av ein fagkunnig av di han gjekk ut frå at seljar Olsen si opplysning om at alt var i orden med huset, var korrekt, og derfor ikkje hadde fokus på om huset hadde setningsskadar. Fôringane over og under kjøkkeninnreiinga gav så tydleg indikasjon på at huset var skeivt, at dersom han også hadde fokusert på om huset var skeivt, meiner retten at han ville ha oppdaga forholdet. Dermed var det aktlaust av takstmann ikkje å legge merke til det, men i staden å skrive i taksten at han ikkje avdekka teikn til setningar. Konklusjonen er at AmTrust International Underwriters blir tilkjend i alt kr 592.400 i erstatning til dekning av sitt økonomiske tap.
LB-2013-137241- Informasjonsansvar Der det kan påvises skyld på begge sider - deling Eierforsikringsselskap kunne fremme direkte erstatningskrav mot ansvarsforsikringsselskapet til takstmann, selv om også selger av eiendommen hadde utvist uaktsomhet i relasjon til mangel ved eiendommen. Et moment i vurderingen vil være at det generelt må stilles strenge krav til profesjonsutøveren, takstmannen. I mange tilfeller vil nok det medføre at det er mer å legge takstmannen til last enn selgeren, selv om de begge har opptrådt uaktsomt i relasjon til samme mangel eller skade. I denne saken er det etter lagmannsrettens syn ikke grunn til å legge takstmannen mer til last enn selger av eiendommen. Takstmannens uaktsomhet består i at han under en befaring av eiendommen ikke avdekket skjevhetene. Selgernes uaktsomhet består i at de ikke oppdaget skjevhetene i løpet av flere års botid på eiendommen. Det kan heller ikke ses å foreligge andre omstendigheter som tilsier at en av partene bør bære en større del av ansvaret enn den andre.
HR-2015-01092- Informasjonsansvar Der det kan påvises skyld på begge sider - deling Høyesterett kom som de tidligere instanser til at takstmannens ansvarsforsikringsselskap heftet direkte overfor eierforsikringsselskapet for det tap takstmannens feil hadde medført. Det hindret ikke erstatningskravet at det var basert på selskapets dekning av kjøperens prisavslagskrav mot selgeren. Eierskifteforsikringsselskapet hadde også rimelig og berettiget grunn til å stole på at taksten var utført på aktsomt vis. Da det var adgang til å sette ned takstmannens ansvar ut fra en nærmere vurdering av aktørenes innbyrdes forhold, kunne ansvaret reduseres til en halvpart, slik lagmannsretten hadde gjort, på grunn av selgernes egen uaktsomhet. Ankene over lagmannsrettens dom ble forkastet.
LB-2014-117062 Ansvar for selger/eierskifte fuktskader baderom prisavslag 293 213,-. Som redegjort for ovenfor under saksframstillingen, var det i salgsdokumentene gitt visse risikoopplysninger. Det var gitt opplysninger om at badet var pusset opp i 2004/2005, og i egenerklæringsskjemaet var det krysset av for at arbeidet var «utført av ufaglært/egeninnsats/dugnad». Det var gitt opplysning om at sluket ikke var byttet, og at varmekablene ikke fungerte. Det fremgikk også under opplysningene om badet i verdi- og lånetaksten at oppussing måtte påregnes. Generelt ble kjøpere oppfordret til å undersøke leiligheten grundig, gjerne ved bruk av sakkyndig. Lagmannsretten er enig med tingretten i at disse opplysningene ikke er tilstrekkelige til at risikoen for fuktskadene er overført til Eriksen. Opplysningene er vage og generelle, og opplysningene om ufaglært arbeid er gitt ved et kryss i egenerklæringsskjemaet, mens det i verdi- og lånetaksten bare er framholdt at badet er pusset opp. Fra AmTrust Internationals side er det under ankeforhandlingen framholdt at opplysningene om at sluket ikke var byttet ga et tydelig signal om at det kunne være lekkasjer, og det er vist til forklaringer fra de sakkyndige vitnene om at det for dem ville være påregnelig med lekkasjer når sluket var fra byggeåret 1959. Om det skulle være slik at opplysningen om sluket i seg selv ga grunn til å tro at det forelå fuktskader, er det vanskelig å forstå hvorfor dette ikke er sagt i klartekst i verdi- og lånetaksten som er utarbeidet av takstmann og bygg- og tømrermester A
LB-2014-101740 Multimur - verdi- og lånetakst Begge framhevde to karakteristiske trekk ved denne ytterveggen som klart pekte i retning av multimur. Det var at det var synbar sprøytebetong på utsiden, og at det ikke var synbare skruehull i veggen/plata av gips. Dessuten mente begge en slik konstruksjon framviste en karakteristisk lyd ved banking. Selv om det kan være at de nevnte kjennetegnene ved multimur ikke har gitt Biørnstad en fullgod klarhet i om det forelå en slik konstruksjon, er lagmannsretten kommet til at kjøperne hadde grunn til å regne med å bli orientert om at det var en nærliggende mulighet for og/eller høy grad av sannsynlighet for at det forelå en slik klar risikofaktor som eksistensen av en slik konstruksjon som multimur. Dersom Biørnstad mente det lå utenfor hans oppdrag å bringe fullstendig klarhet i om ytterveggene i kjelleren bestod av en multimur, var det likevel mange måter han kunne ha beskrevet det åpenbare risikomomentet som forelå; for eksempel at det var nærliggende å anta det var multimur, at det var sannsynlig eller høyst sannsynlig, enten som en del av beskrivelsen av konstruksjonen på innsiden av betongen eller som en beskrivelse av grunnmuren. Når en slik beskrivelse ikke er gitt, framstår taksten som misvisende, og den mangler en type opplysninger kjøperne hadde grunn til å regne med å få i en takst, jf. avhendingsloven 3-7. Det er ikke tilstrekkelig at taksten ikke inneholder noe direkte uriktig.
Hva sier domstolene? Terskelen for å komme i ansvar er meget lav, -nøyaktige, -grundige -konkrete forbehold. Tiltak fra deres side: Nito og NTF tar seg av det politiske Fagkyndige meddommere engasjer dere. Sakkyndige vitner i enkeltsaker
Takk for oppmerksomheten!