Nyere rettspraksis advokat (H) Arne Meidell og advokat Fredrik Poulsen

Transkript

1 Nyere rettspraksis advokat (H) Arne Meidell og advokat Fredrik Poulsen

2 Nyere rettspraksis 2016/2017 Antall dommer «siste» år; 23 per Høyesterett; 4 Agder lagmannsrett; 5 Borgarting lagmannsrett; 6 Eidsivating lagmannsrett; 1 Gulating lagmannsrett; 5 Frostating lagmannsrett; 2 Hålogaland lagmannsrett; 4

3 Nyere rettspraksis 2017 Anken ført frem; 7 Anken ført delvis frem; 5 Anke ført til verre resultat; 0 Anken forkastet 11 Kjøper anket 15 Selger anket 8 Selger «vunnet» 11 Kjøper «vunnet» 7 Delvis «vunnet» 5 Hva koster dette? veldig mye

4 Nyere rettspraksis 2017 Veien videre; Litt oppsummering nyere Høyesterettsdommer Jeg trekker frem noen særtrekk i året som har gått Rask gjennomgang av noen aktuelle dommer Fredrik ser på noen hevingsforsøk Fredrik ser litt på reklamasjonsspørsmålene

5 Nyere rettspraksis 2017 Høyesterett; Fradrag for innbo/bygningsforsikring Skade mellom kontrakt og overtakelse Grensen mellom prisavslag og erstatning Avhendingsloven 3-9 (2) og prosenten Eierskifteforsikring og megler HR HR HR HR HR

6 Noen særlige trekk i året som har gått? Flere krav knyttet til heving 7 krav; 5 ikke heving 2 heving Nyere problem; skadedyr Større krav; Fuktskader; Nektes adgang;

7 Borgarting lagmannsretts dom Parter; Kjøpesum; Alder; private, anke førte ikke frem kr. 10,3 mill., prisantydning; 13 mill. 23 år Krav; oppad begrenset til kr (8,7 %) Langmyrveien 1A Dom; kr (6,97 %) Fradrag; 20 % Problem; Mangel; ja fukt/vann i kjeller, innvendig arbeider Grunnlag; avhendingsloven 3-9 Kostnader; kr kr

8 Gulating lagmannsrett Parter; Kjøpesum; Alder; Protector/privat, anke førte ikke frem 37 år Krav; oppad begrenset til kr Dom; Fradrag; Problem; Mangel; selger frifinnes ikke aktuelt fukt/vann i kjeller, innvendig arbeider nei, alder Grunnlag; avhendingsloven 3-7, 3-8 og 3-9 (2) Kostnader; kr kr

9 Gulating lagmannsrett Parter; Protector/privat (dissens) Kjøpesum; Alder; 1973 delvis eldre grunnmur eldre hus Krav; prisavslag etter rettens skjønn Dom; delvis mangel, forventing iht. NBI Fradrag; 66 % drenering, 50 % basseng, noe på varme Problem; basseng (200 ), eldre grunnmur (100 ), fuktskader varmeanlegg (175 ). Mangel; fra kr til kr Grunnlag; avhendingsloven 3-9 Kostnader; delte kostnader i begge instanser

10 Borgarting lagmannsretts dom Parter; Protector/HELP, ekstern Kjøpesum; kr Alder; 1956 Krav; oppad begrenset til kr. ca Dom; Fradrag; Problem; Mangel; kr // (erstatning) el-anlegg doblet fra tingretten, men større fradrag el, tak, drenering(27), skader gravearbeid, kjellergulv ja, men anken førte ikke frem Grunnlag; avhendingsloven 3-9/erstatningsrett Dagaliveien 4A Kostnader; kr. 0.- kr

11 Eidsivating lagmannsretts dom Re-integra avtaleloven ledd; Ringte etter 3 timer og avlyste bud Tingretten; tilbakekalt Lagmannsretten; bundet Forbehold bortfalt kun 2 unntak; Ikke innrettet seg/særlig grunner; Selger hadde ikke innrettet seg Ikke særlige grunner; For høy pris angret megler burde opptrådt annerledes, enhetlig praksis Stavågsvegen 11 B, Elverum

12 Gulating lagmannsrett Parter; privat mot Suma Eiendom AS Kjøpesum; kr ) Problem; opplyst p-rom 94m2, faktisk 82m2. BRA; 125 m2 Krav; (tidligere mottatt kr takstmann) Mangel; arealavvik på 12,7 % = krav fratrukket Tingretten; ja, men ikke ut over kr Lagmannsretten; ja, men ikke ut over kr Bevisbyrden; kjøper; markedsmessig verdiminus trapperom, loft, bod, egen garasje Omkostninger; , redusert til kr delte for lagmannsretten

13 Borgarting lagmannsrett Parter; Private (HELP) - Protector Nordlysveien 31, Grefsen Kjøpesum; 12,8 millioner, prisantydning; 10,8 millioner Problem; solgt som 4 manns bolig var det 3 manns bolig? Avtale; prisavslag kr. 1,6 mill. Krav; ugyldig avtale Dom; ugyldig avtale, ingen mangel kr ugyldig avtale, ingen mangel kr Grunn; avtaleloven 36, urimelig å gjøre avtalen gjeldende forelå mulig forsikringsdekning megler frarådet dette kan tilbakeføres til 4 manns bolig.

14 Borgarting lagmannsretts dom Parter; privat/protector Skansen 16, Langhus Kjøpesum; Alder; 25 år Problem; svikt i foreliggende drenering Krav; , oppad begresnet Dom; frifinnelse, tingrett Under tvil 3-9 (2), pluss , lagmannsrett Omkostninger; delt Fradrag; 65 % Risiko? noe risiko, men en naturlig annen forklaring

15 Borgarting lagmannsretts dom Parter; HELP vs. Am Trust Singasteinveien 13 B, Oslo Kjøpesum; Alder; 1979 Problem; stokkmaur Krav; heving, betydelig Risikoopplysning?? Opplyst om; tidligere stokkmaur undersøke Tingrett; Lagmannsrett; frifinnelse kr kr

16 Borgarting lagmannsretts dom Parter; HELP/Am trust Voksenkollveien 36, Oslo Kjøpesum; Byggeår 1976 Krav; Problem; lekkasje terrasse, ikke godkjent kjeller og rørbrudd Dom tingrett frifinnelse, lagmannsretten kr kr de anførte forhold kjøpers risiko Nytt problem; begjært gjenåpnet annen årsak til lekkasje fra terrassen

17 Borgarting lagmannsretts En konkret problemstilling; Kjøper fikk erstatning på kr for utgifter HELP Forsikring har hatt Hjemmel; Rt side 289 Rettshjelp; forsikringsvilkårene formueskadeforsikring Regress/erstatning reguleres da av skadeserstatningsloven 4-2; 4-2.(skadevolderens stilling når skaden er dekket ved forsikring) 1. I det omfanget det er på det rene at en skade kan kreves dekket av forsikring for tingskade eller annen formuesskade, kan den skadelidte bare gjøre gjeldende sitt erstatningskrav mot den ansvarlige skadevolder dersom skaden er voldt: a) ved forsett eller grov uaktsomhet av den ansvarlige selv, eller b) i hans yrke, ervervsvirksomhet eller dermed likestilt virksomhet. 2. Dersom skadevolderen har betalt erstatning i større utstrekning enn han plikter etter paragrafen her, kan han kreve det overskytende fra vedkommende forsikringsselskap i det omfang skaden er dekket av forsikringen.

18 Heving LF LF LA LE LB (ikke rettskraftig) Reklamasjon LG LA LF Arealavvik på tampen LB

19 LF Enebolig i Bjugn fra 1968 Kjøpt i 2000 av selger og lagt ut for salg høsten 2014 Markedsført på Facebook Kontakt på Facebook, SMS og mail før avtale Kjøpesum kr Kun befart av søster og svoger til kjøper slapp ikke til over alt Kjøper var ikke til stede under overtakelse

20 LF Feil oppdaget på det meste av boligen Heving i tingretten Lagmannsretten: Feil på det elektriske var mangel både 3-7 og 3-8 Feil på tak Fukt under badet mot kjeller Totalt tilkjent kr i prisavslag

21 LF Gjennomgang av vilkår for heving selv om kostander ble satt til ca. 5 % av kjøpesum Sammenlikning med Rt hvor det var «høy standard» og «betydelig modernisert» I vår sak var det klart annen markedsføring og forventning: «har kjøpt et hus fra 1968 etter å ha sett bilder av boligen på Facebook, kommunisert på SMS og mail med selger og hennes ektemann, og uten å befare boligen selv eller av kyndig representant» Prisavslag blir naturlig nok en adekvat reaksjon

22 LF Ad sakskostnadene: her hadde kjøper kun påstand om heving i tingretten og endret dette for lagmannsretten til også å omfatte prisavslag. Kjøper taper hevingskravet for lagmannsretten og blir derfor idømt sakskostnader for tingretten på kr Delte sakskostnader for lagmannsretten

23 LF Enebolig i Kristiansund fra 1906 Arbeider på boligen mellom 1994 til 2010 Kjøpesum i oktober 2012 Forkjøpsrett til anneks med eget bruksnummer på eiendommen Kjøper flyttet inn i november 2012 og reklamerte første gang i mars 2013 Reklamert over en rekke forhold, blant annet at annekset var utleid selv om det var opplyst ikke byggemeldt. At det ikke var byggemeldt ga henne en forventning om at det ikke ville bli bebodd/innsyn

24 LF Kjøper ville selger eiendommen og fraflyttet i november 2013 Forsøk på salg men ingen kjøpere Solgt først i mai 2015 til kr tap på kr I perioden før salg innhentet kjøper en rekke rapporter vedrørende feil ved boligen. Disse ble opplyst om ved salg. Kjøper vant frem med 4-12 første ledd i tingretten, men fikk kun kr i prisavslag etter annet ledd i lagmannsretten

25 LF Hevingskravet fører klart ikke frem Hvorfor fikk man ikke her prisavslag utmålt etter første ledd? Etter en nøye gjennomgang av alle påberopte mangler konkluderer lagmannsretten med at de kontraktsrettslige manglene kan utbedres for kr Ikke «godgjort» annet prisavslag enn utbedringskostnadene

26 LF Salget ble gjort på en slik måte at prisen ble kunstig lav, det ble blant annet opplyst om feil ved konstruksjonen som ikke var reelle Boligen ble ikke solt på en slik måte at salgsprisen gjenspeilet eiendommen i mangelfull stand den var etter rettens mening verd mer. Når det ikke er sannsynliggjort en pris med mangel, så ender man opp med 4-12 annet ledd. Kjøper avslo tilbud om kr fra selger, og ender opp med å bli dømt til å betale sakskostnader

27 LA Enebolig fra 1996 i Larvik Kjøpt i 2014 for kr Generelt meget positiv omtale Oppdaget skjevheter innendørs osv. kort tid etter innflytting. Skjevhet med 1,5 til 2 cm over en lengde på ca. 2 meter Fyringsforbud rett før jul 2014 Protector erkjente ansvar for pipe med kr

28 LA Lagmannsretten konkluderer med at boligen ikke beveger seg nå, men har en skjevhet som de skulle opplyst om opplevde det selv som problem i samtale med nabo mangel etter 3-7 Lagmannsretten kumulerer mange forhold grunnet erkjennelsen av mangel ved pipe, og ender på et totalt krav for kjøper på kr Paviljong som blåste over ende i 2014 ser retten bort fra

29 LA Ikke heving da det i dette tilfellet ikke er vanskelig å få utbedret manglene. Ingen usikkerhet med tanke på om huset beveger seg fortsatt Totalt dømmes Protector og selger til prisavslag på kr samt sakskostnader på kr for begge instanser Protector avslo tilbud om minnelig ordning på kr i rettsmekling (protokollert)

30 LE Bolig i Rendalen solgt for kr Opplyst om sprekker i grunnmur og krysset av for dette i egenerklæringsskjemaet Reklamert over sig på eiendommen sammen med andre feil og mangler Kjøper vant frem med krav om heving i tingretten retten fant det sannsynliggjort at boligen fortsatt beveget seg. Fullstendig tap i lagmannsretten

31 LA Når målingene ikke stemmer: Lagmannsretten legger avgjørende vekt på svakheter og mangler ved kjøpers fagkyndige vitne. Det var stort sett målt inne uten fast punkt i fjell eller liknende. På et tidspunkt tilråder fagkyndig kjøperne å fraflytte boligen(!) Selgers fagkyndige fant gjennom målinger over 1,5 år ingen bevegelse Kjøper dømt til å betale kr i sakskostnader

32 LB (ikke rettskraftig) Enebolig i Sørkedalen kjøpt i januar 2015 for kr Ikke eierskifte eller boligkjøperforsikring, så vidt jeg vet Opprinnelig en maskinlaftet hytte fra 1920, påbygget mange ganger opp gjennom årene Selger kjøpte boligen i 1969 Oppdaget muggsopp før overtakelse og kjøper ba om nok en befaring og ville holde tilbake kr fikk ikke slippe til Selger tilbød heving uten kostand for kjøper to dager forut for overtakelse

33 LB (ikke rettskraftig) Avdekket omfattende skader på boligen riving et reelt alternativ Krav om heving førte ikke frem i tingretten kun tilkjent kr og dømt til å betale selgers sakskostnader på kr Lagmannsretten kommer raskt til at boligen er bygget mangelfullt gjennom alle ombygginger og påbygninger. Når det gjelder hva kjøperne kunne forvente, så hadde de en forventning om at det kunne påløpe ikke ubetydelige kostander terskelen var altså høy

34 LB (ikke rettskraftig) Likevel er det noe ganske annet enn nedriving av alle flater og tilnærmet rivning av uthus. Lagmannsretten ser bort fra opplysning i kontrakt som sier «fremgår det klart at bolig, uthus og garasje har behov for omfattende vedlikehold og oppgradering». Denne informasjonen ble først gitt på kontraktsmøtet og var dermed for sen. Blir ikke hørt med at det er analogi til avslag om retting ved å fremsette tilbud om heving

35 LB (ikke rettskraftig) Selger dømmes til å ta tilbake eiendommen Den er stort sett strippet og retten leger likevel til grunn at det har økt verdien Erstatning på kr Sakskostnader på over kr 1 million for kjøpersiden

36 LG Kjøp av tomannsbolig fra 1958 på Vestlandet i 2012 for kr Merker ett år etter overtakelse lekkasje inn fra tak reklamerer til NCL 24. juni 2013 Far til kjøper (som er advokat) ringer NCL 6. august 2013 angående fremdrift Far advokat får den 11. august 2013 avslag fra husforsikringen oversendt fra sin svigersønn Deretter opphører all kontakt det neste dokumenterte er telefonkontakt 5. februar 2015

37 LG Far advokat forklarer i innledningsforedraget at hans brev til NCL i september 2013 «sannsynligvis er på serveren den dag i dag» men at han ikke får den ut Senere på dagen, i vitneboksen, var han usikker på om det noensinne ble lagret Han hadde ikke fått tak i noen av personene ved sin gamle jobb som kunne sjekket dette Ikke dokumentert at han har tatt kontakt med noen, ikke ført bevis for noe

38 LG Kjøperne hadde i tillegg hatt «vassinntrenging» 5-6 ganger etter at de reklamerte første gangen. De hadde ikke økonomi til å gjøre noe med dette, ingen presenning eller enkel skadebegrensning Fullstendig tap: Tingretten idømte sakskostnader med kr Lagmannsretten plusset på kr I tillegg kommer egne og reparasjon av taket

39 LA Enebolig i Larvik fra 1998 Solgt i 2010 for Ferdigattest trukket tilbake i 2014 Tingretten idømte et prisavslag på kr mange forhold var det reklamert for sent på. Lagmannsretten er ikke enig og går gjennom alle punkter og finner at det er reklamert i tide

40 LA Påpekt at mange av kravene til AmTrust angående reklamasjon går utover hva loven krever Det var lojalt reklamert når man fikk oversendt rapporter Ad mangelsvurderingen ble selger ikke hørt med anførselen «Øvrige arbeider som var utført av selgeren selv [han er faglært elektriker], anså han for å være fagmessig utført, idet han har vid bygningsmessig erfaring utover sitt elektrikerfag.» Uansett grunnlag for 4-19 tredje ledd

41 LA Dom: Prisavslag på kr og erstatning på r I tillegg fant retten tungtveiende grunner for begge instanser til å idømme sakskostnader med totalt kr

42 LF Stor utbygger som har prosjektert parkeringskjeller med litt snaue plasser Styret i sameiet holdt kontakten med utbygger i lang tid. Spørsmål om styret kunne reklamere på sameiernes vegne. Løses på realitetsdrøftelse utbygger uttalte selv at de skulle levere plasser som var i henhold til forskrift- Den lange korrespondansen medfører at seksjonseierne ikke hadde grunn til å tro at for sen reklamasjon ville bli påberopt, og derfor var det reklamert i tide

43 LB Arealavvik i loftsleilighet på Frogner i Oslo med en takterrasse med 360-grader utsikt Kjøpt for kr i 2010 Selger hadde selv reklamert til selger i 2008 for det samme Gjelder uegentlig arealavvik gulvarealet var på 86 kvm I denne saken var ikke et avvik på 4-5 kvm nok (76 ble til 71-72). Andre forhold spilte inn. Kjøper hadde bodd i 3 år før de merket det

44 LB Markedet er annerledes for denne leiligheten enn vanlige leiligheter, og avviket er ikke nok til å utgjøre avvik etter 3-8 Frifinnelse uten sakskostnader

45 Takk for i år god tur hjem Son 2017