DESEMBER 2016 Eiendom Norges boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Volum - antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Usolgte boliger 10 Boligtyper, prisutvikling 11 Datagrunnlag og metode 12 Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens 1 flg., samt 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde.
HOVEDPUNKTER Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i desember 2016 var: > 0,5 prosent høyere enn forrige måned. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene opp 1,1 prosent fra forrige måned. > 12,8 prosent høyere enn for et år siden. Prisene i 2016 var 8,3 prosent høyere enn de var i 2015. FIGUR 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger. 0,6% 0,4% 0,2% DESEMBER 0,3% 0,5% 0,0% -0,2% -0,4% -0,2% -0,1% -0,6% -0,5% -0,6% -0,8% -0,7% -1,0% -1,0% -1,0% -0,9% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 70 prosent av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2
FIGUR 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. Endring siste måned Endring siste år (m/m) 25,0% 23,3% 20,0% 15,0% 10,0% 10,3% 7,5% 5,0% 4,9% 4,3% 0,0% 0,9% 0,2% 0,2% 0,0% 0,1% 0,4% -5,0% -2,6% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø TABELL 1 Oppsummering prisendringer. Område Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 10 år (m/m) Oslo 0,9% 23,3% 58,4% 91,7 % Bergen 0,2% 4,9% 31,9% 56,0 % Trondheim 0,2% 10,3% 37,9% 71,5 % Stavanger 0,0% -2,6% -0,5% 49,7 % Kristiansand 0,1% 4,3% 8,9% 45,3 % Tromsø 0,4% 7,5% 55,5% 64,9 % Norge 0,5% 12,8% 37,6% 72,2 % Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3
PRISUTVIKLINGEN FIGUR 3 Prisutvikling gjennom året. 2,4 2016 Indeks (Jan 2003=1) 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 2015 2014 2012 2013 2011 2010 2009 2007 2008 1,2 1,0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. FIGUR 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 260 240 220 Indeks (Jan 2003 = 100) 200 180 160 140 120 100 80 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
FIGUR 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall. Prosent. 15% 10% 5% 0% -5% 2004 Nominell prisendring % 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall. Prosent. 30% Nominell prisendring % 20% 10% 0% -10% 30% 20% 10% 0% -10% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Oslo Bergen Trondheim Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
TABELL 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. Område 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Oslo -5,9 % 0,5 % 8,5 % 10,5 % 9,8 % 5,3 % 0,8 % 10,9 % 15,1 % Bergen -7,2 % -1,7 % 10,9 % 10,9 % 6,5 % 4,8 % 4,3 % 9,0 % 3,9 % Trondheim -5,8 % 2,0 % 10,5 % 11,5 % 9,3 % 7,3 % 2,3 % 6,6 % 6,7 % Stavanger 2,3 % 2,1 % 12,4 % 13,0 % 8,0 % 3,7 % -1,7 % -0,8 % -5,8 % Kristiansand 5,3 % 1,9 % 6,8 % 6,3 % 1,2 % -1,5 % -1,4 % 6,0 % 3,1 % Tromsø -5,5 % -2,0 % 5,2 % 4,3 % 6,0 % 9,7 % 11,3 % 11,2 % 5,1 % Norge -2,1 % 1,5 % 8,3 % 8,6 % 7,1 % 4,6 % 2,3 % 7,2 % 8,3 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. TABELL 3 Fordeling av kvadratmeterpris. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 43 473 56 776 72 401 71 417 84 892 96 592 Bergen 26 082 31 609 37 826 39 262 45 117 56 600 Trondheim 25 000 30 381 40 000 43 774 53 121 59 872 Stavanger 24 722 29 855 37 101 37 509 43 655 51 746 Kristiansand 18 670 22 982 27 321 30 568 35 488 47 959 Tromsø 30 071 34 083 41 647 43 085 51 976 58 753 Norge 14 844 21 957 31 936 38 017 48 444 73 119 TABELL 4 Fordeling av totalpriser for boliger. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 2 960 000 3 388 000 3 968 225 4 760 054 5 104 682 7 765 458 Bergen 1 929 280 2 431 262 2 834 629 3 262 743 3 737 500 5 055 000 Trondheim 2 063 745 2 449 845 2 990 000 3 404 015 3 890 000 5 228 050 Stavanger 1 976 001 2 534 111 3 125 000 3 562 128 3 825 000 5 200 000 Kristiansand 1 310 246 1 674 577 2 355 000 2 703 455 3 205 000 3 950 000 Tromsø 2 308 788 2 630 344 3 140 000 3 746 210 4 699 906 6 180 000 Norge 1 474 857 2 010 000 2 833 958 3 244 546 3 850 000 5 271 126 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 10 prosent av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25 prosent av boligene. Dette gjør vi for 50 prosent- (median), 75 prosent - og 90 proent-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
VOLUM // ANTALL SOLGTE BOLIGER FIGUR 7 Registrerte omsetninger. Månedlig. DESEMBER 3 000 2 500 2 000 1 500 3 168 737 497 2 509 728 438 3 095 833 485 3 081 2 933 935 803 449 499 2 404 715 412 2 807 814 454 3 149 940 504 2 977 878 441 2 645 755 393 1 000 500 1 934 1 343 1 777 1 681 1 647 1 277 1 539 1 705 1 658 1 497 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 8 Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. Eneboliger Delt bolig Leiligheter 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 76 917 20 728 12 118 65 465 19 088 11 033 70 853 20 437 11 489 77 073 21 808 12 075 DESEMBER 83 715 83 255 88 154 84 991 81 201 85 449 24 507 24 214 24 736 24 573 23 562 24 090 13 301 13 387 14 030 14 017 13 232 13 527 30 000 20 000 44 071 43 190 45 907 45 654 44 407 46 401 38 927 35 344 49 388 47 832 10 000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 7
OMSETNINGSTID FIGUR 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 70 60 50 Antall dager 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 10 Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk. Antall dager 62 60 52 50 46 45 40 30 41 42 49 DESEMBER 48 54 51 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 8
TABELL 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. Sortert etter omsetningstid siste måned. 2016 2015 des. nov. okt. sept. aug. juli juni mai april mars feb. jan des. OSLO 15 13 13 13 14 20 13 14 15 15 15 19 24 DRAMMEN 21 16 13 17 19 46 17 16 22 22 30 22 39 FREDRIKSTAD 26 31 22 26 27 45 16 23 30 32 40 40 40 Østfold utenom Fredrikstad 30 30 34 24 36 35 23 28 33 31 37 54 40 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 32 43 44 41 42 65 31 53 43 56 55 56 84 Akershus 33 18 17 20 25 37 18 21 20 19 28 32 40 ALTA 33 16 25 52 27 74 67 37 40 15 74 101 98 HAMAR 34 16 20 25 25 34 29 31 25 40 26 39 56 BERGEN 36 22 24 23 25 31 20 23 20 22 25 32 29 LILLEHAMMER 37 45 28 33 43 48 26 35 70 65 49 61 54 TØNSBERG 41 39 27 40 38 62 24 26 19 34 39 42 51 SKIEN 41 37 40 39 35 64 32 45 68 55 46 59 55 BODØ 42 20 28 31 17 47 26 30 20 22 27 33 46 TRONDHEIM 46 24 22 20 21 30 17 20 24 25 25 28 31 Troms utenom Tromsø 51 49 41 68 39 35 74 62 70 94 96 72 45 Vestfold utenom Tønsberg 53 44 30 30 37 54 30 28 38 34 52 64 67 Hedmark utenom Hamar 54 50 50 49 49 56 44 48 55 70 72 64 63 Hordaland utenom Bergen 55 65 49 50 59 67 34 43 44 54 50 70 69 Telemark utenom Skien 57 56 37 57 61 51 46 49 58 63 83 78 117 Sogn og fjordane 57 64 46 76 62 72 36 36 59 71 53 86 75 ÅLESUND 63 50 54 56 49 48 28 46 56 45 43 65 36 TROMSØ 69 46 32 34 33 34 32 31 38 40 52 45 36 Buskerud utenom Drammen 72 35 28 28 29 38 26 26 28 60 41 53 44 STAVANGER 77 63 79 75 105 130 68 85 76 74 77 90 67 Nord-Trøndelag 79 67 44 41 67 67 42 50 81 65 67 54 87 Nordland utenom Bodø 81 47 69 44 47 51 35 45 56 50 53 114 64 Rogaland utenom Stavanger 81 85 78 80 92 95 83 69 73 80 82 78 82 Oppland utenom Lillehammer 84 38 36 29 35 38 24 33 60 52 69 67 71 Møre og Romsdal utenom Ålesund 88 85 75 64 89 76 60 74 80 66 84 84 123 KRISTIANSAND 101 81 66 55 65 71 57 50 66 72 67 57 70 Vest-Agder utenom Kristiansand 110 72 88 82 97 123 73 79 86 84 84 86 91 Finnmark utenom Alta 121 57 80 55 57 94 50 80 108 50 79 128 116 Aust-Agder 152 81 114 96 120 84 90 101 105 106 119 159 119 NORGE 51 36 34 34 37 50 30 32 36 37 41 47 54 9
USOLGTE BOLIGER FIGUR 11 Antall boliger til salgs. 17 000 DESEMBER 16 000 15 000 2013 14 000 13 000 12 000 2015 11 000 10 000 2012 2016 9 000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 12 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. Median liggetid usolgte boliger 110 100 90 80 70 60 50 40 30 102 95 93 90 90 87 89 73 57 51 50 64 53 47 45 50 43 39 44 40 34 67 64 59 73 68 65 64 43 50 45 40 DESEMBER 61 58 51 60 48 49 60 85 84 81 83 20 10 0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 2013 2014 2015 2016 10
BOLIGTYPER PRISUTVIKLING FIGUR 13 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. november 2016 14,0% 14,5% 12,0% 10,0% 9,8% 8,0% 6,0% 6,1% 4,0% 2,0% 0,0% Enebolig Delt bolig Leilighet FIGUR 14 Utvikling pr. boligtype. 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Indeks (Jan 2003=1) Enebolig Delt bolig Leilighet 11
DATAGRUNNLAG OG METODE OM STATISTIKKEN Eiendom Norges boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 2014 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. DATAGRUNNLAG Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. METODE Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjons-modellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. SESONGJUSTERING Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 2003 2013 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 2014 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER Fra og med 2014 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 12