ØVRE ROMERTKE TINGRETT

ØVRE ROMERTKE TINGRETT m Avsagt: Saksnr.: 15. mai 2014 i Øvre Romerike tingrett, 13-128292TV1-OVRO Dommer: Dommerfullmektig Christopher Bårtvedt Eriksen med alminnelig fullmakt Saken gjelder: Krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av bolig Torben Stig Johansen June Pejl Advokat Glenn Advokat Glenn Ulrik Halvorsen Ulrik Halvorsen mot Anticimex Forsikring Ab Norsk Avdeling Av Utenlandsk Foretak Advokat Anne-Lise Knoph Birkeland lngen begrensninger i adgangen til offentlig gjengivelse

DOM Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter avhendingslova. Sakens bakgrunn Saksøkerne Torben Stig Johansen og June Pejl (heretter Johansen/Pejl eller kjøperne) kjøpte i2007 eiendommen Solheimveien 1A og B på Råholt i Eidsvoll kommune. Selgere var Tore Erik Nilsen, Astrid Kofstad Nilsen, Ken Jørgen Kofstad og Reidun Kofstad. Kjøpesummen var kr 3 000 000, pluss omkostninger. Eiendommen består av en seksjonert tomannsbolig. Den ene seksjonen (seksjon nr. 1) er oppført i 1964, men med et tilbygg opplørt i2004. Den andre seksjonen (seksjon nr.2) er opplørt i 2001. Saken dreier seg utelukkende om påståtte mangler ved seksjon nr. 1. I forbindelse med salget tegnet selgeme eierskifteforsikring hos saksøkte Anticimex Forsikring AB NUF (heretter Anticimex). Før salget ble det utarbeidet en boligsalgsrapport. I rapporten for seksjon nr. t heter det følgende om "rom under terreng": "Det er "kjellerlukt" i etasjen. Kjeller egner seg ikke for innredning med organiske bygningsmaterialer, Det ble målt for høye fuktverdier i rom innredet som soverom vha hammerelektrode. Rommet egner seg ikke med denne innredningen," I rapporten het det videre om VVS: "Observerte vannrør i kobber og malt metall (eldre). Nyere plastrør i tilbygget del." Johansen/Pejl overtok eiendommen 28. april 2007. Den 30. aprrl2007 fremmet kjøperne reklamasjon overfor Anticimex. Reklamasjonen gjaldt dårlig vannforsyning i seksjon 1. Dette ble etter kort tid utbedret for selgemes regning. I august 2009 hadde kjøpeme vannlekkasje i kjelleren i seksjon 1. I kjølvannet av dette hadde kjøperne fagkyndige i boligen. Det ble da avdekket at kjellerrommet i påbygget til seksjon i ikke kunne godkjennes som rom til varig opphold. I e-post 1. oktober 2009 fremsatte kjøperne reklamasjon over manglende godkjenning av kjellenommet, og feil ved rørsystemet som også var avdekket. I tillegg ble det reklamert over det elektriske anlegget - nærmere bestemt at sikringene ofte røk. - 2-13-128292TV1-OVRO

I brev 9. desember 2009 ble kravet avslått av Anticimex. I januar 2010 sendte selgerne på bakgrunn av reklamasjonen, søknad til kommunen om godkjenning av kjellenommet i tilbygget. Ved vedtak 4, februar 2010 ble rommet godkjent som "tilleggsareal bolig, dvs. til bod-/lagerformå1, ikke til varig oppholdsrom." Kjøperne engasjerte takstingeni ør Karl Erik Pettersen til å vurdere de påberopte feil. Han avla rapport datert 2. mai2010. På bakgrunn av rapporten fremmet advokat Halvorsen i brev 10. mai 2010 pä vegne av kjøperne krav om prisavslag/erstatning med til sammen kr 334 700. Kravet ble avslått av Anticimex. I januar 2011 brakte kjøpeme saken inn for Finansklagenemnda. Den 15. november 2012 ble saken awist fra nemnda uten realitetsbehandling. Stevning ble tatt ut26.juli 2013. Tilsvar innkom rettidig 9. septembet20t3. Hovedforhandling ble holdt 7. mai2014 i Øvre Romerike tingrett. Saksøker Johansen avga forklaring. Det ble avholdt befaring på eiendommen. Det vises for øvrigtll rettsboken. Partenes påstander og påstandsgrunnlag Saksøkerne har i korte trekk gjort gjeldende. Det foreligger hre feil ved eiendommen som utgjør mangel: - Kjelleren i tilbygget er ikke godkjent som rom til varig opphold' - Inngangspartiet er oppført i strid med byggetillatelsen. Det må søkes om ny godkjenning i henhold til faktisk utførelse. - Det er feil i fall på badegulvet i første etasje og det er ikke lagt rør-í-rørsystem, samt at det er flatklemte rør. - Det elektriske anlegget tåler ikke normal bruk. Sikringene går ofte og er ikke samsvat med det som ble opplyst i salgsdokumentene. Prinsipalt anføres at den samlede effekten av de fire feilene medfører at eiendommen har en mangel etter avhendingslova $ 3-9 annet punktum. Subsidiært utgtrør samtlige feil en mangel etter reglene om selgers opplysningsplikt etter avhendingslova $$ 3-7 og 3-8. Det kreves prisavslag for utbedringskostnadene med kr 285 900, jf. avhendingslova $ 4-12. Det kreves i tillegg erstatning etter $ 4-14 for utgifter til fagkyndige og til advokatbistand - 3-13-128292TV1-OVRO

med til sammen k 75 000, Forsinkelsesrenter kreves fra30 dager etter reklamasjonen 1. oktober 2009. Saksøkeme har lagt ned slikpdstand: 1. Anticimex Forsikring AB NUF dømmes til å betale prisavslag til Torben Stig Johansen og June Pejl, oppad begrenset etter rettens skjønn med kr 285 900 inkl. mva., med tillegg av renter. 2. Anticimex Forsikring AB NUF dømmes til å betale erstatning til Torben Stig Johansen og June Pejl med k 75 000 inkl. mva. med tillegg av renter. 3. Anticimex Forsikring AB NUF dømmes til å betale sakens omkostninger. Saksøkte har i korte trekk gjort gieldende: Det foreligger ingen mangel ved eiendommen. Kjøperne har bevisbyrden for at det foreligger mangler. De hre påberopte feil utgjør ingen mangel hverken isolert eller samlet. - Kjelleren: Det er ikke opplyst at dette var et rom til varig opphold. Når taksten henviser til et boligareal, siktes det til rommet ved siden av, dvs. rommet under eksisterende bygg. Det er uansett reklamert for sent. Forholdene i kjeller er lett synlige. Kravet er under enhver omstendighet tapt etter de ulovfestede reglene om passivitet. - Badet: Det er dusjkabinett og følgelig ingen feil at fall ikke er tilstrekkelig. Det er ikke noe krav om rør-i-rør-system. Det er uansett reklamert for sent, og kravet er tapt etter ulovfestede passivitetsregler. - Elektrisk anlegg: Feilen kn ter seg til manglende kapasitet i anlegget. Anlegget er fra 1964 og kjøperen kan ikke forvente at el-anlegget er perfekt. Det er uansett reklamert for sent. Feilen burde havært oppdaget tidligere. Kravet er tapt etter ulovfestede passivitetsregler. - Inngangsparti: Det bestrides at forholdet utgjør en mangel, da dette enkelt kan utbedres ved at kjøperne sender inn melding til kommunen om tiltak. Det kreves ikke arkitekttegning. Eiendommen har ingen mangel etter avhendingslova S 3-9, eller $$ 3-7 og 3-8. Eventuelle krav er uansett tapt som følger av for sen reklamasjon, jf. avhendingslova $ 4-19, og ulovfestede regler om passivitet. - 4-13-128292TVI-OVRO

Subsidiært er mangelskravet uansett forhøyt. Dette gjelder både prisavslaget og erstatningskravet. Kravene fremstår som udokumenterte. Forsinkelsesrenter kan først kreves fra domsavsigelsen. Saksøkte har Iagt ned slikprístand: Anticimex NUF AB frif,rnnes og tilkjennes sakens kostnader. Rettens vurdering I Utgangspunkter Det er enighet om at kontraktsforholdet reguleres av avhendingslova. Eiendommen er solgt "som den er" etter avhendingslova $ 3-9,if. kjøpekontrakten punkt 13. Avhendingslova $ 3-9 lyder: "Endå om eigedomen er selt <som han er> eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av $$ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også maugel dersom han er i vesentleg ríngare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles." Bestemmelsene i $$ 3-7 og 3-8 gjelder selgerens ansvff for manglende eller feilaktige opplysninger. Kjøperen må i tillegg ha reklamert over feilen innen rimelig tid, jf. avhendingslova $ 4-19. II Kan de anlørte feil påberopes som mangel? Kjelleruommet Nybygget i seksjon I har en kjeller som ligger delvis under terreng. Kjelleren fremstår som en råkjeller. Det er på det rene at kjelleren i dag - etter søknad fra selgeme i 2010 - er godkjent av kommunen som rom til "bod-/lagerformå1, ikke til varig oppholdstom". Saksøker Johansen var på minst én visning før kjøpet. På den ene visningen var også selger Tore Erik Nilsen til stede. Retten legger etter bevisførselen til grunn som sannsynliggjort at Johansen fikk opplyst av Tore Erik Nilsen om at det aktuelle kjellenommet var godkjent som beboelsesrom - altså som et rom til varig opphold. Retten fester lit til Johansens forklaring, som virket troverdig. Han forklarte at han hadde tatt opp nettopp dette spørsmålet med selger fordi Johansen/Pejl ønsket å innrede kjelleren til hybel for en au - 5-13-128292M-OVRO

pair. Tore Erik Nilsen hadde da sagt at rommet var godkjent til varig opphold, og hadde blant annet vist til athøyden i rommet tilfredsstilte forskriftskravet (220 cm) - i motsetning til de kjellerrommene som lå under det opprinnelige bygget i seksjon 1. Retten kan ikke se at det i boligsalgsrapporten fremkommer noe som ga kjøperne grunn til å tro at Nilsens opplysning var gal. Opplysningen i rapporten om at kjelleren il<ke egner seg for irurredning, betyr ikke nødvendigvis at rommet ikke er godlcjent til varig opphold. Det er på det rene at kjellenommet ikke er godkjent til varig opphold. JohanserVPejl fikk en uriktig opplysning om boligen, jf. avhendingslova $ 3-8 første ledd. Opplysningen har virket inn på avtalen, jf. avhendingslova $ 3-8 annet ledd. Det kreves ikke at opplysningen ville ha medført at boligen ikke ble kjøpt,jf. Rt. 2003 side 612. Retten viser til at det var viktig for Johansen/Pejl at kjelleren kunne innredes som en boenhet for en au pair. Retten legger til grunn at Johansen/Pejl i det minste ville ha lagt inn et noe lavere bud på boligen. Den uriktige opplysningen om kjellerrommet ble heller ikke rettet av selgersiden før kjøpet. Siden det ble gitt en uriktig opplysning på visningen, kan det ikke avskjære mangelen at kjellerrommet ikke så ut som et rom egnet for beboelse. Med den opplysning Johansen hkk om rommets godkjenning, var det ingen grunn for ham til å foreta ltterligere undersøkelser. Avhendingslova $ 3-10 avskjærer ikke kravet. Forholdet utgjør en mangel etter avhendingslova S 3-8. Retten finner det klart at det er reklamert iwrcnrimelig tid, jf. avhendingslova $ 4-19. Retten legger etter bevisførselen til grunn at mangelen - det forhold at rommet ikke var godkjent til varig opphold - ble oppdaget av Johansen/Pejl i august 2009 forbindelse med at fagkyndige vurderte kjeilerrommet etter en vannlekkasje. Det er selvfølgelig riktig, som påpekt av Anticimex, at tal<høyde, rømningsvei og lysforhold er synlig for en kjøper. Men dette er kun de underliggende årsakene tll at rommet ikke kan godkjennes til varig opphold. At disse forholdene medførte at slik godkjenning ikke var til stede, hadde JohansenÆejl ingen forutsetning for å kjenne til før fagkyndig påpekte forholdet. Det er således ikke grunnlag for at de burde ha oppdaget mangelen tidligere. Reklamasjon ble fremsatt overfor Anticimex ved e-post 1. oktober 2009. Dette er innenfor kravet til rimelig tid, jf. Rt. 2010 side 103. 6 13-128292TVt-OVRO

Anticimex har videre anført at kravet er tapt som følge av uloufestede passivitetsregler. Sä vidt retten forstår, anføres det at kravet ikke kan gjøres gjeldende fordi reklamasjonen ikke er fulgt opp, Til dette viser retten til at etter at reklamasjonen ble fremsatt, ble kravet avslått av Anticimex i brev 9. desember 2009.I februar 2010 ble kjellerrommet - etter selgers søknad - godkjent som rom til bod-/lagerformå1. Etter l4terligere korrespondanse mellom partene, engasjerte Anticimex i juni 2010 egen sakkyndig, og kravet ble på nytt avslått ibrev 12. juli 2010. Det var deretter videre korrespondanse mellom partene i august 2010 og november 2010, før saken ble brakt inn for Finansklagenemnda i j anuar 20ll. Saken ble avsluttet i nemnda i november 2012. Etter ytterligere korrespondanse mellom partene våren 2013, ble stevning tatt ut 26. juli2013. Sakens historikk frem til stevning viser at Johansen/Pejl ikke på noen måte har forholdt seg unormalt passive over lang tid overfor selgerne og Anticimex. Kravet er åpenbart ikke tapt etter ulovfestede passivitetsregler, Inngangsparti Det er på det rene at inngangspartiet er bygd lukket. Tegningen som er godkjent av kommunen i forbindelse med oppføringen, viser imidlertid at inngangspartiet skulle være åpent. Dette var et forhold som selger i det minste "måtte kjenne til", jf. avhendingslova $ 3-7. Det vises til at tilbygget var oppført av selgerne Tore Erik Nilsen og Kofstad Nilsen i2004. Det er videre sannsynliggjort at den manglende opplysningen har hatt betydning for kjøpesummen. Det vises til at det er snakk om en sentral opplysning, nemlig om bygget er oppført i henhold til de tegninger som bygningsmyndighetene har godkjent, Forholdet utg ør en mangel etter avhendingslova $ 3-7. Forholdet ble oppdaget ved takstmann Pettersens besiktigelse og rapport datert 2. mai 2010. Det er ikke holdepunkter for at Johansen/Pejl burde ha oppdaget dette tidligere. Det ble reklamert over forholdet i brev datert 10. mai 2010 fra advokat Halvorsen. Reklamasjonen er rettidig, jf. avhendingslova $ 4-19, Når det gjelder Anticimex' anførsel om ulovfestede passivitetsbetraktninger, vises det til det som er sagt ovenfor om kjellenommet. De samme synspunkter og konklusjon gjør seg gjeldende også for feilen ved inngangspartiet. -7-13-128292TV -OVRO

Baderommel De anførte manglene knytter seg til feil fall i badegulvet, samt at det ikke er lagt et tilfredsstillende rørsystem. Retten tar ikke stilling til om feil fall i badegulvetutg ør en mangel. Dette fordi det etter rettens oppfatning ikke er reklamert i tide for så vidt gjelder denne feilen. Feilen består i at fallet i gulvet er i motsatt retning i forhold til sluket. Dette fører blant annet til problemer ved dusjing når det kommer vann på gulvet ved dusjkabinettet. Feilens karakter g ør at retten legger til grunn at dette ble oppdaget, eller i det minste burde havært oppdaget, etter kort tids bruk av badet - og således nokså umiddelbart etter overtakelsen, Det ble imidlertid ikke reklamert over feilen før ibrev 10. mai 2010 fua advokat Halvorsen, etter at takstmann Pettersen hadde befart eiendommen. Reklamasjonen er fremsatt for sent, jf. avhendingslova $ 4-19. Når det gjelder rørsystemet opplyste selger Nilsen at dette var ttlørt av en rørlegger. Arbeidet må derfor vurderes ut fra alminnelig god byggeskikk. Opplysningene i boligsalgsrapporten rokker ikke ved dette. Retten legger til grunn som sannsynliggjort at det fulgte av alminnelig god byggeskikk på oppføringstidspunktet - 2004 - at vannrør som legges i konstruksjonen skal være et såkalt " rør-i-rør-system. Dette for å minske risikoen for at lekkasjer lekker ut i konstruksjonen. Det vises til forklaringen fra takstmann Pettersen. Det er således i utgangspunktet en feil at det ikke er laglrør-i-rør-system. Det er i tillegg feil ved atvamrør til servant er klemt flate. Hvorvidt disse feilene utgjør mangel, beror på avhendingslova $ 3-9 annet punktum. Retten kommer tilbake til dette nedenfor, da samtlige påberopte feil må vurderes i sammenheng etter denne bestemmelsen. Retten legger til grunn at feilen knyttet til rørsystemet ble oppdaget da Johansen/Pejl hadde fagkyndige i boligen i forbindelse med vannlekkasjen i august 2009. Det ble reklamert over feilen i e-post 1. oktober 2009. Reklamasjonen er rettidig, jf. avhendingslova $ 4-19. Elektrisk anlegg Retten legger etter bevisførselen til grunn at det elektriske anlegget har for dårlig kapasitet i forhold til det som er nødvendig for en velfungerende boenhet. Dette ble illustrert på befaringen hvor det ble påvist at anlegget ikke tåler bruk av flere kjøkkenmaskiner samtidig som det brukes strøm i andre etasje. - 8-13-128292rV -OVRO

Feilen ble oppdaget da Johansen/Pejl i september 2009 tok i bruk rom i andre etasje til au pair. Retten fester lit til forklaringen om at det var førstpä dette tidspunktet at andre etasje ble brukt fullt ut, og kjøperne kan da ikke ses å burde ha oppdaget feilen tidligere. Reklamasjon ble inngitt i e-post 1. oktober 2009. Reklamasjonen er rettidig, jf. avhendingslova $ 4-19. For så vidt gjelder Anticimex' anførsel om at kravet er tapt ved ulovfestede passivitetsbetraktninger, vises det til drøftelsen ovenfor. Anførselen kan heller ikke for denne feilen føre frem. Retten kan ikke se at det fremkommer opplysninger i salgsdokumentene som gjør at Johansen/Pejl er avskåret fra å påberope feilen, jf. avhendingslova $ 3-10. Det vises spesielt til at det er krysset av for "nei" på spørsmålet om sikringene ryker ofte. Hvorvidt feilen utgsør en mangel, må vurderes etter avhendingslova $ 3-9 annet punktum, jf. nedenfor. Avhendingslova $ 3-9 annet punktum Når det gjelder manglene knyltet til kjellenommet og inngangsparti, er dette forhold som utg ør en mangel allerede etter reglene i avhendingslova $$ 3-7 og 3-8, jf, ovenfor. Feilene knyttet til manglende rør-i-rør-system og elektrisk anlegg må vurderes etter vesentlighetsbestemmelsen i avhendingslova $ 3-9 annet punktum. Isolert sett er feilene åpenbart ikke vesentlige. Men det skal foretas en samlet vurdering, hvor det ogsri skal ses hen til de feil som utgjør mangler etter $$ 3-7 og 3-8, jf. Benestad Anderssen: Avhendingsloven med kommentarer, side 183. Derimot skal det i vesentlighetsvurderingen ikke tas med feil som det ikke er reklamert over i tide, jf. Benestad Anderssen, op. cit. Anticimex har vist til at eventuell mangel ved det elektriske anlegget ikke faller inn under eierskifteforsikringens virkeområde. Det er vist til forsikringsvilkårenes punk 2.3, hvor det heter: "Forskriftsmangel på det elektriske anlegget dekkes kun dersom anlegget er kontrollert av en elektrofagmann godkjent av Selskapet. " Det er uklart hva som hva som menes med "forskriftsmangel". Det er heller ikke fremlagt rettskilder fra Anticimex sin side for å presisere begrepet. Retten ser det slik at feilen i vår sak kn ter seg til el-anleggets manglende kapasitet. Feilen kn ter seg ikke til at anlegget er installert forskriftsstridig eller på annen måte lider av sikkerhetsfeil. Anlegget er fungerende, men har ikke kapasitet til å håndtere flere elektriske appanter samtidig. Retten ser ikke dette som en forskriftsmangel i forsikringsvilkårenes forstand. Den tvil som - e - 13-128292TV -OVRO

foreligger med hensyn til tolkingen av forsikringsvilkårene, må uansett gå ut over Anticimex. Feilen anses dekningsberettiget - såfremt den utgjør en mangel. Avhendingslova $ 3-9 annet punktum gir anvisningpä at kjøperens forventing skal vurderes opp mot både et kvantitativt element - kjøpesummen - og et kvalitativt element - forholdene ellers, jf. Rt. 2010 side 103 (avsnitt 39). Misforholdet må være utvilsomt. Det skal foretas en konkret vurdering, men rettspraksis viser at der hvor utbedringskostnadene utgør mer enn fem-seks prosent av kjøpesummen, vil vesentlighetskravet ofte være oppfylt. Retten legger til grunn takstmann Pettersens estimat over utbedringskostnadene i vår sak. Utbedringskostnadene til elektrisk anlegg ufgsør kr 18 600. Utbedringskostnadene for røranlegg - med fradrag for feil som ikke er reklamert over i tide - settes skjønnsmessig til k 30 000. Med tillegg av utbedringskostnadene for kjellerrom og søknad for inngangsparti, utgjør utbedringskostnadene til sammen l<r 228 700. Dette utgjør 7,6 prosent av kjøpesummen. Det kvantitative elementet taler klart for at misligholdet er vesentlig. Når det gjelder det kvalitative - forholdene ellers - peker retten særlig på feilenes betydning. Det er snakk om feil på sentrale funksjoner i boligen; kjellerrom som ikke kan brukes som forutsatt, inngangsparti ikke bygd i henhold til byggetegninger, feil ved varrnrør - med risiko for lekkasje -, og feil knyttet til elektrisk anlegg - som gjør at flere elektriske apparater ikke kan brukes samtidig. Johansen/Pejl har utvilsomt grunn til å besvære seg over den samlede virkningen som feilene har for bruken av boligen. Misforholdet fremstår som utvilsomt. Retten finner etter en samlet vurdering at eiendommen ved overtakelsen var i vesentlig dårligere stand enn det Johansen/Pejl kunne forvente ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig. Rettens konklusjon er således at feilene knytte til rørsystemet og elektrisk anlegg, sett i sammenheng med øvrige mangler, utg ør mangel etter avhendingslova $ 3-9 annet punktum. ili Mangelskrav Prisavslag Kjøperne har krav på prisavslag etter avhendingslova $ 4-12, if. $ 4-8. Prisavslaget settes lik utbedringskostnadene, jf. S 4-12 annet ledd. Retten legger til grunn takstmann Pettersens estimat over utbedringskostnadene. -'10-13-1282921V1-OVRO

Kostnadene til utbedring av kjelleren - som gjelder tiltak som må gjøres for at rommet skal godkjennes til varig opphold - beløper seg til kr 157 100. Kostnader til søknad om endring av inngangsparti i forhold til byggetegninger beløper seg til l<r 23 000, som også omfatter søknad for kjelleren. Inngangspartiet må tegnes inn på nylt, noe som utløser behov for arkitekt. Kostnadene til utbedring av rørsystemet settes skjønnsmessig til kr 30 000. Det er således gjort et fradrag i forhold til takstmann Pettersens estimat, som følge av at feil fall på badet ikke kan gjøres gjeldende som mangel. Kostnadene til forsterking av det elektriske anlegget settes til kr 18 600. Ytterligere utbedringskostnader forbundet med det elektriske anlegget kan ikke ses å være tilstrekkelig dokumentert eller sannsynliggj ort. Prisavslag tilkjennes etter dette med til saírmen kr 228 700. Erstatning Kjøperne har krevd erstatning for utgifter til fagkyndige og advokat, jf. avhendingslova $ 4-14. Utgifter til fagkyndige for å vurdere feilene ved boligen er angitt äbeløpe seg til kr 30 000. Kravet anses sannsynliggjort. Dette har vært en nødvendig utgift for å få feilene dokumentert og utgjør således et direkte økonomisk tap, jf. avhendingslova $ 7-1. Ansvarsgrunnlag - som er kontrollansvar - er klart til stede. Kravet tas til følge. Det er videre krevd erstatning for utgifter til advokat med kr 45 000. Det er på det rene at utgifter til advokat i forbindelse med selgers mislighold, kan kreves dekket som direkte tap, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-91). Kravet er ikke dokumentert ved timelister, men anses likevel sannsynliggjort. Det har vært langvarig korrespondanse mellom partene, og Anticimex har hele veien bestridt ansvar. Retten legger også til grunn at utgifter til advokatbistand for å bringe saken inn for finansklagenemnda kan kreves erstattet. Dette er et tvisteløsningsorgan som det er naturlig ä bringe saken inn for når forsikringsselskapet bestrider ansvar. Kjøper må kunne kreve advokatbistand dekket som et erstatningskrav nar han velger å la seg bistå av en advokat for å bringe saken inn for nemnda. Kravet på advokatutgifter fremstår etter dette som påregnelig og tilkjennes med kr 45 000. Erstatning tilkjennes med til sammen kr 75 000. - 11-13-128292TV1-OVRO

Forsinkelsesrenter Kjøperne har krevd forsinkelsesrenter fra forfall for kravet på prisavslag og erstatning. Det er anført at forfallstidspunktet er 30 dager etter reklamasjonen som ble sendt 1. oktober 2009. Anticimex har anført at forsinkelsesrenter først løper fra domsavsigelsen, Denne anførselen kan åpenbart ikke føre frem. Ved pengekrav som følge av mislighold har kreditor krav på forsinkelsesrenter fra30 dager etter påkravstidspunktet, jf. forsinkelsesrenteloven $ 2, jf. avhendingslova $ 7-3. Retten kan imidlertid ikke se at reklamasjonen 1. oktober 2009 utg ør et påkrav i forsinkelsesrentelovens forstand. Påkrav krever at det fremsettes et "bestemt og definitivt betalingskrav", jf. Hagstrøm: Obligasjonsrett(2011), side 594.Ireklamasjonen L oktober 2009 bes det avslutningsvis om en tilbakemelding fra Anticimex angående "videre fremdrift", og det angis at prisoverslag fra handverker vil bli oversendt. Det fremsettes ikke noe bestemt betalingskrav overfor forsikrings selskapet. Advokat Halvorsens brev 10. mai2070 utgjør derimot er påkrav for så vidt gjelder prisavslaget. I dette brevet fremsettes det er prisavslagskrav for de feil som utgjør manglene i saken. Forsinkelsesrenter lor prisavslaget tllkjennes etter dette fra og med 10. juni 2010. Når det gjelder erstatningskravet legger retten til grunn stevningen som tidspunktet for når det ble fremsatt et "bestemt og dehnitivt" betalingskrav for så vidt gjelder utgiftene som kreves dekket etter avhendingslova $ 4-14. Forsinkelsesrenter av erstatningskravet tilkjennes fra og med26. august 2013. IV Sakskostnader Ut fra det resultat retten har kommet til har kjøperne -yunnet saken i det vesentlige, jf. tvisteloven ç 20-2 første og annet ledd. Domsresultatet ligger riktignok noe under påstanden i stevningen for så vidt gjelder prisavslaget, men hensett sakens reelle tvistepunkter har kjøperne fått medhold i det aller meste. Beløpet er redusert fordi Anticimex fikk medhold i at det var reklamert for sent på én feil - fall på badegulv - som retten gjorde et skjønnsmessig fradragfor, samt at påstanden ble redusert noe under hovedforhandlingen for så vidt gjaldt kravet på utbedring av elektrisk anlegg. Samlet sett har Johansen/Pejl likevel fått medhold på alle vesentlige punkter. - 12-13-128292TV -OVRO

Johansen/Pejl har etter hovedregelen krav på å få dekket sine sakskostnader av motparten. Retten finner ikke grunnlag for å frita Anticimex fra sakskostnadsansvaret etter tvisteloven S 20-2 tredje ledd. Advokat Halvorsen har fremlagt kostnadsoppgave på til sammenþ'r 323 050 inkl. mva. Beløpet er ualminnelighøyt. Retten mener kravet overstiger det som er rimelig og nødvendig arbeid i saken, jf. tvisteloven $ 20-5. Advokatsalær for å bringe saken inn for finansklagenemnda kan kreves dekket som et alminnelig erstatningskrav, og er også tilkjent i var sak. Etter rettens oppfatning kan ylterligere salær for dette arbeidet ikke kreves dekket som sakskostnader, Sakskostnader skal være utgifter forbundet med "saken" - det vil si rettssaken. Før stevning omfatter dette arbeid med forliksdrøftelser, undersøkelser forut for stevning, bevisinnhenting og lignende, jf. Schei m,fl.: Tvisteloven kommentarutgave 2. utg., side 724. Salær for arbeid knyttet til et annet tvisteløsningsorgan kan etter rettens oppfatning ikke kreves dekket. Det er oppgitt salær med k 168 000 ekskl. mva. for arbeid frem til stevning. Retten finner at salær for rimelig og nødvendig arbeid kan settes til kr 75 000 ekskl. mva. for denne posten. Sakskostnader tilkjennes etter dette med k 206 800. - 13-13-1282921V1-OVRO

DOMSSLUTNING 1. Anticimex Forsikring AB NUF dømmes til å betale kr 228 700 - tohundreogtjueåttetusensyvhundre - i prisavslag til Torben Stig Johansen og June Pejl innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse med tillegg av forsinkelsesrenter fra og med 10. juni 2010 og til betaling skjer. 2. Anticimex Forsikring AB NUF dømmes til å betale kr 75 000 - s ttifemtusen - i erstatning til Torben Stig Johansen og June Pejl innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse med tillegg av forsinkelsesrenter fra og med26. august 2013 og til betaling skjer. 3. I sakskostnader betaler Anticimex Forsikring AB NUF kr 206 800 - tohundreogsekstusenåttehundre - til Torben Stig Johansen og June Pejl innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse. Retten hevet Christopher Bårtvedt Eriksen Rettledning om ankeadgangen i sivile saker vedlegges. Riktig utsl<ri{1 Øvro ñotleril'tc tirr3rett s,wl - 14-13-1282921V1-OVRO

Rettledning om ankeadgangen i sivile saker Reglene i tvisteloven kapitler 29 og 30 om anke til lagmannsretten og Høyesterett regulerer den adgangen partene har til ä fä avg ørelser overpr øvd av høyere domstol. Tvisteloven har noe ulike regler for anke over dommer, anke over kjennelser og anke over beslutninger. Ankefristen er én måned fra den dagen avgjørelsen ble forkynt eller meddelt, hvis ikke.noe annet er uttrykkelig bestemt av retten. Ankefristen avbrytes av rettsferien. Rettsferie er følgende: Rettsferiene varer fra og med siste lørdag før palmes øndag til og med annen påskedag, fra og med 1. juli til og med 15. august og fra og med 24. desember til og med 3. januar, jf domstolloven $ 140. Den som anker må betale behandlingsgebyr. Den domstolen som har avsagt avgiørelsen kan gi nærmere opplysning om størrelsen på gebyret og hvordan det skal betales. Anke til lagmannsretten over dom i tingretten Lagmannsretten er ankeinstans for tingrettens avgjørelser. En dom fra tingretten kan ankes på grunn av feil i bedømmelsen av faktiske forhold, rettsanvendelsen, eller den saksbehandlingen som ligger til grunn for avgjørelsen. Tvisteloven oppstiller visse begrensninger i ankeadgangen. Anke over dom i sak om formuesverdi tas ikke under behandling uten samtykke fra lagmannsretten hvis verdien av ankegjenstanden er under 125 000 kroner. Ved vurderingen av om samtykke skal gis skal det blant annet tas hensyn til sakens karakter, partenes behov for overprøving, og om det synes å være svakheter ved den avgjørelsen som er anket eller ved behandlingen av saken. nektes fremmet når lagmannsretten finner det klart at anken ikke vil føre fram. Slik nekting kan begrenses til enkelte krav eller enkelte ankegrunner. I tillegg kan anke - uavhengig av verdien av ankegienstanden - Anke framsettes ved skriftlig ankeerklæring til den tingretten som har avsagt avgjørelsen. Selvprosederende parter kan inngi anke muntlig ved personlig oppmøte i tingretten. Retten kan tillate at også prosessfullmektiger som ikke er advokater inngir muntlig anke. I ankeerklæringen skal det særlig påpekes hva som bestrides i den avgjørelsen som ankes, og hva som i tilfelle er ny faktisk eller rettslig begrunnelse eller nye bevis. Ankeerklæringen skal angi: - ankedomstolen - navn og adresse på parter, stedfortredere og prosessftillmektiger - hvilken avgjørelse som ankes - om anken gjelder hele avgjørelsen eller bare deler av den - det krav ankesaken gjelder, og en påstand som angir det resultatet den ankende parten krever de feilene som gjøres gjeldende ved den avgjørelsen som ankes den faktiske og rettslige begrunnelse for at det foreligger feil de bevisene som vil bli ført grunnlaget for at retten kan behandle anken dersom det har vært tvil om det den ankende parts syn på den videre behandlingen av anken

Anke over dom avgjøres normalt ved dom etter muntlig forhandling i lagmannsretten. A kebehandlingen skal konsentreres om de delene av tingrettens avgiørelse som er omtvistet og tvilsomme når saken står for lagmannsretten. Som hovedregel kan en kjennels ankes på grunn av feil i bevisbedømmelsen, rettsanvendelsen eller saksbehandlingen. Men dersom kjennelsen gjelder en saksbehandlingsavgjørelse som etter loven skal treffes etter et skjønn over hensiktsmessig og forsvarlig behandling,kan avg ørelsen for den skjønnsmessige aweiningen bare angripes på det grunnlaget at avgjørelsen er uforsvarlig eller klart urimelig. En beslutningkanbare ankes på det grunnlaget at retten har bygd på en uriktig generell lovforståelse av hvilke avgjørelser retten kan treffe etter den anvendte bestemmelsen, eller på at avgjørelsen er åpenbart uforsvarlig eller urimelig' Kravene til innholdet i ankeerklæringen er som hovedregel som for anke over dommer. Etter at tingretten har avgjort saken ved dom, kan tingrettens avgjørelser over saksbehandlingen ikke ankes særskilt. I et slikt tilfelle kan dommen isteden ankes på grunnlag av feil i saksbehandlingen. Arke over kjennelser og beslutninger settes fram for den tingretten som har avsagt avgjørelsen. Anke over kjennelser og beslutninger avgjøres normalt ved kjennelse etter ren skriftlig behandling i lagmarursretten. Anke til Høyesterett Høyesterett er ankeinstans for lagmannsrettens avgjørelser. Anke til Høyesterett over dommer krever alltid samtykke fra Høyesteretts ankeutvalg. Slikt samtykke skal bare gis nar anken gjelder spørsmål som har betydning utenfor den foreliggende saken, eller det av andre gmnner er særlig viktig å få saken behandlet av Høyesterett. - Anke over dommer avgjøres normalt etter muntlig forhandling. Høyesteretts ankeutvalg kan nekte ätatilbehandling anker over kjennelser og beslutninger deriom de ikke reiser spørsmål av betydning utenfor den foreliggende saken, og heller ikke andre hensyn taler for at anken bør prøves, eller den i det vesentlige reiser omfattende bevisspørsmå1. Når en anke 6ver kjennelser og beslutninger i tingretten er avgjort ved kjennelse i lagmannsretten, kan avgjørelsen som hovedregel ikke ankes videre til Høyesterett' Anke over lagmannsrettens kjennelse og beslutninger avg øres normalt etter skriftlig behandling i Høyesteretts ankeutvalg.