VEDTEKTER for FOSSUMHAGEN EIERSEKSJONSSAMEIE Fastsatt i forbindelse med seksjonering 24/10 2012 i medhold av lov om eierseksjoner av 12. september 2009 nr. 93 Endret ved vedtak i ordinært sameiermøte 30.04.2015 og 28.04.2016 1 Eiendommen - formål Fossumhagen Eierseksjonssameie (heretter sameiet) er et kombinert eierseksjonssameie i eiendommen gnr. 99, bnr. 136, i Oslo kommune med påstående bygninger, installasjoner og anlegg (heretter eiendommen). Eiendommen er oppdelt i de eierseksjoner (heretter i fellesskap omtalt som seksjonene ) som fremgår av vedlagte seksjoneringsbegjæring (vedlegg 1), med situasjonsplan og plantegninger. Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendommen med fellesanlegg. 2 Organisering av sameiet Sameiet består av 1 næringsseksjon (heretter omtalt som næring ) og 128 boligseksjoner (heretter i fellesskap omtalt som bolig ). Bruksenhetenes hoveddel består av klart avgrensede og sammenhengende deler av bebyggelsen på eiendommen slik som angitt i seksjoneringsbegjæringen. De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter (inkl tilleggsareal) er fellesareal. Sameiebrøkene bygger på hoveddelens BRA areal, eksklusive balkonger. Eiendommen er et kombinasjonsbygg, og verken sameiermøte eller Sameiets styre kan fatte beslutninger som på en urimelig og vesentlig måte begrenser eller vanskeliggjør lovlig næringsvirksomhet i Eiendommens næringsseksjoner. 3 Rettslig råderett Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon med tilleggsareal, herunder rett til salg, pantsettelse og utleie. De andre sameierne har likevel panterett i seksjonen for krav mot sameieren for et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jfr. eierseksjonsloven 25. 3.1 Ved overføring av seksjon skal det straks sendes melding til styret og forretningsfører for registrering av erverver. Ved utleie av seksjon skal det leveres eget skjema for registrering av leietakere til styret. Leietaker av seksjonen skal godkjennes av styret. I henhold til Lov om eierseksjoner 22 kan godkjenning kun nektes dersom det foreligger saklig grunn. Eier er ansvarlig for at husordensreglene blir gjort kjent og overholdt av leietaker, hans/hennes husstand og/eller andre personer som gis tilgang til leiligheten eller eiendommen for øvrig. Eier blir erstatningspliktig for enhver skade som følge av overtredelse av husordensreglene eller annen mangel på aktsomhet.
4 Rett til bruk 4.1 Seksjonen Den enkelte sameier har med de presiseringer som fremgår nedenfor enerett til bruk av Seksjonen. Bruken av Seksjonen må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere. Seksjonene kan bare nyttes til det formål som er fastsatt i seksjoneringsbegjæringen for den enkelte seksjon. Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter eierseksjonsloven 13 (2). For butikk (næring) skal gjelde alminnelige åpningstider i hht. offentlige normer godkjent av Oslo kommune til enhver tid. Varelevering skal skje mellom kl 06:30 og kl 20:00. Sameiere med bruksrett til parkeringsplass har rett til for egen regning å installere strømuttak med egen undermåler for lading av el-bil, elektrisk rullestol eller lignende. De som kjøper El-bil skal søke styret om tillatelse til montering av stikkontakt for lading. Søknad skal til styret før arbeid med dette påbegynnes. Denne ladestrøm skal kobles fra egen måler og kun monteres av autorisert installatør. (Søknadsskjema utleveres ved henvendelse til styret) Det er begrenset antall plasser for El biler. 4.1.1 Parkeringsplass Sameiet eier 6 ekstra parkeringsplasser i garasjen som kan brukes til utleie for beboere i sameiet. Hvis beboere ønsker å kjøpe en plass ekstra har denne fortrinnsrett foran utleie. Det må søkes styret om utleie/kjøp. Utleieperiode minimum 1 år, 3 mnd. oppsigelse. Parkeringsplasser for øvrig som eies av beboer, kan kun brukes av beboer, eller noen som har tilhørighet til beboer. Det er ikke tillat å leie ut parkeringsplass til utenforstående. 4.2 Fellesareal Den enkelte sameier har, med de unntak og presiseringer som fremgår nedenfor, rett til å nytte eiendommens fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Bruken av fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere. Det er avtalt rett til eksklusiv bruk av enkelte fellesarealer for bolig og næring. Arealene er nærmere angitt i en bruks- og vedlikeholdsplan vedlagt disse vedtektene (vedlegg 2). 4.2.1 Eksklusiv bruk av fellesareal for næringsseksjonen Næringsseksjonen har rett til eksklusiv bruk av følgende arealer: - 26 utvendige parkeringsplasser sydvest for hus C, mot Fossumveien. - Utearealet inntil 2 meter fra veggliv, langs seksjonens sydvest- og sydøstvendte fasade, eksklusivt utearealet foran inngangspartiet for bolig til hus B og C. Bruksretten skal ikke være til hinder for normal ferdsel og adkomst for beboerne av boligseksjonene. Bruksretten omfatter rett til eksponering av varer og profilering så langt det ikke strider mot skiltplan, reguleringsbestemmelsene eller andre offentlige krav mv. vedrørende eiendommen. Eventuell serveringsvirksomhet skal godkjennes av sameiermøtet. 2
4.2.2 Eksklusiv bruk av fellesareal for boligseksjonene Boligseksjonene har rett til eksklusiv bruk av følgende arealer: - Gårdsrommet/atriet beliggende innenfor/mellom bygg A, B, C og D. Bruksretten omfatter alle arealer, konstruksjoner og installasjoner. - Inngangspartier/oppganger, trappeløp, svalganger og heiser som utelukkende betjener boligseksjonene. - Utvendig lekearealer samt gang- og adkomstarealer til disse. - Boder og tekniske rom som utelukkende betjener boligseksjonene i U1. - Parkeringsplasser, port, samt kjøre- og adkomstarealer til parkering i U2 5 Ordensregler Sameiermøtet kan med alminnelig flertall fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. 6 Bygningsmessige arbeider Arbeider som kan medføre endring av fasade eller flate mot fellesareal, som utskifting av vinduer og dører (på eller ut til fellesareal), utvendige lamper på balkong til den enkelte bruksenhet, oppsetting og fargevalg av markiser, endring av utvendige farger etc, kan bare gjennomføres etter godkjenning fra styret. Videre kreves styrets godkjennelse for arbeider som berører fellesanlegg som vann, avløp eller elektrisitet dersom arbeidene kan medføre en særlig risiko for skade eller kan innebære en urimelig belastning av fellesarealene. Reklame eller markedsføringsutstyr på fasaden til næring skal godkjennes av styret. Det forutsettes at eventuelle inngrep har nødvendige offentlige tillatelser og for øvrig ikke bryter med fasadens visuelle profil og ikke er til urimelig ulempe for andre seksjonseiere. For øvrig kan samtykke ikke nektes. Ledning, rør og lignende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene. En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. 7 Felleskostnader Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet (felleskostnader) fordeles på sameierne etter sameiebrøken med mindre annet fremgår av denne bestemmelse eller særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Kostnader forbundet med fellesarealer hvor det er gitt rett til eksklusiv bruk, jf 4.2.1 og 4.2.2, skal fordeles på de sameierne som har bruksretten. Kostnader forbundet med parkering fordeles mellom seksjonene som har bruksrett med en lik andel for hver parkeringsplass. Kostnader forbundet med kollektiv kabel-tv og evt. bredbånd/internett fordeles mellom seksjonene som er tilknyttet med en lik andel pr seksjon. Kostnader forbundet med administrasjon av sameiet som for eksempel, forretningsførsel, revisjon, styrehonorar og kontorkostnader skal fordeles med 5% på næring og 95% på bolig. 3
Den enkelte sameier betaler akontobeløp fastsatt av sameiermøtet eller styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet skal også dekke avsetning til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. 8 Den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt Den enkelte sameier skal fullt ut og for egen regning holde bruksenheten med tilleggsareal i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som balkonger, dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder, vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Sameieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til sameiets felles-/hovedledning. Sameieren skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger og lignende. Bodene i underjordisk parkeringsanlegg (dør, lås m.m.), skal vedlikeholdes av den enkelte sameier som har bruksrett. Sameieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter sameieren straks å melde fra skriftlig til sameiet. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. Oppdager sameieren skade i boligen som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter sameieren straks å melde fra skriftlig til sameiet. Ny eier av seksjonen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i seksjonen selv om det skulle ha vært utført av den forrige sameieren. 9 Sameiets vedlikeholdsplikt Sameiet skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på sameierne. Vedlikeholdsplikten for fellesarealer hvor det er gitt rett til eksklusiv bruk, jf 4.2.1 og 4.2.2, ligger på de sameierne som har bruksretten. Dette gjelder også sameiets fasader hvor næring har vedlikeholdsplikten for egen fasade i 1. etasje og bolig har vedlikeholdsplikten for egen fasade fra 2. til 6. etasje. Selv om bolig har eksklusiv bruksrett til utvendig oppholdsarealer i gårdsrommet/atriet i plan 1, har sameiet vedlikeholdsplikten for det underliggende dekket, membran og isolasjon mot næringsarealene og parkering. Tak, felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom seksjonene, skal sameiet holde ved like. 4
Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører knyttet til fellesarealer, reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, balkonger, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten slik at sameiet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for sameieren eller annen bruker av boligen. Selv om sameiet har vedlikeholdsplikten, skal kostnader fordeles slik som i hh. t 7. 10 Utbedringsansvar og erstatning Fører en sameiers/andelseiers mislighold til skade på sameiets eiendom eller på annen sameiers bruksenhet eller annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører bruksenheten/boligen til, skal skaden utbedres av sameiet. Utgiftene kan kreves dekket av sameier etter tredje ledd. Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte sameier eller andelseier. Sameiet hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre. Sameiet og skadelidte sameiere eller andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at sameieren misligholder sine plikter, etter samme regler i borettslagslovens 5-13 og 5-15. Sameier kan kreve erstatning for tap som følge av at sameiet ikke oppfyller pliktene sine, etter samme regler som borettslagslovens 5-18. 11 Mislighold. Pålegg om salg og krav om fravikelse Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf eierseksjonsloven 26. Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven, jf eierseksjonsloven 27. 12 Styret Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder og to til fire andre medlemmer med varamedlemmer. Styrets leder velges særskilt. Styremedlemmene tjenestegjør i to år med mindre en kortere eller lengre tjenestetid blir bestemt av det sameiermøtet som foretar valget. Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære sameiermøtet i det år tjenestetiden utløper. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. I felles anliggender forplikter styreleder og ett styremedlem i fellesskap sameiet og tegner dets navn. 5
13 Sameiermøtet Sameiets øverste myndighet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Styret innkaller til det ordinære sameiermøtet med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller til ekstraordinært sameiermøte med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Innkalling til sameiermøte skjer skriftlig og skal sammen med tid og sted for møtet, bestemt angi de saker som skal behandles. Uavhengig av om det er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet alltid behandle: styrets årsberetning styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning valg av styremedlemmer. I sameiermøtet har sameierne stemmerett etter sameiebrøk. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig som må være myndig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt, og fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Sameieren har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse. Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. 14 Sameiermøtets vedtak Ved avstemming regnes flertall etter sameiebrøk. Saker som kun angår Bolig avgjøres alene av boligseksjonene i fellesskap. Flertallet regnes etter antall seksjoner, slik at hver av boligseksjonene gir én stemme. Saker som kun angår næring avgjøres alene av næringsseksjonene i fellesskap. Flertallet regnes etter sameierbrøk. Med mindre annet følger av vedtektene eller lov om eierseksjoner, gjelder som sameiermøtets beslutning det som flertall av stemmene er avgitt for. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. 1. Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om blant annet. Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelse eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning eller vedlikehold Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjon i sameiet som tilhører sameierne i felleskap Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går over vanlig forvaltning Samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til et annet formål. Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn fem prosent av de årlige fellesutgiftene. 6
2. Følgende beslutninger krever tilslutning fra de sameierne det gjelder: At eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like utover det som følger av disse vedtekter jf. 4.2.1, 4.2.2 og 9. Innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen, Innføring av vedtektsbestemmelsene om en annen fordeling av felleskostnadene enn bestemt i 7. 3. Det kreves tilslutning fra samtlige sameiere for vedtak om salg eller bortfeste av hele eller deler av eiendommen. Sameiermøtet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 15 Forretningsfører Sameiet skal ha forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer i samsvar med lov om eierseksjoner 41 16 Forsikring Sameiet er ansvarlig for at eiendommen til enhver tid holdes forsvarlig forsikret i et godkjent selskap. Andre forsikringer er den enkelte sameier ansvarlig for. 17 Mindretallsvern Sameiermøtet, styret eller andre som representer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 18 Boder Sameiets boder i U1 er seksjonert som fellesareal. Seksjonseierne er allikevel tildelt eksklusiv bruksrett, jf 4.2. Bodene er tildelt egne nummer og hvilken seksjon som har bruksrett til hvilken bod er angitt i vedlagte bruks- og vedlikeholdsplan (vedlegg 2, del 2). 19 Parkeringsplasser for funksjonshemmede (HC-plasser) Sameiet har avsatt HC-plasser som er tilrettelagt for funksjonshemmede. HC-plassene vil rullere internt i sameiet etter behov. En seksjonseier som disponerer en HC-plass som ikke har et reelt behov for dette, kan ikke motsette seg bytte av p-plass dersom det kommer en ny seksjonseier som disponerer p-plass med et slikt behov. Seksjonseier som fremmer krav om bytte av p-plass er ansvarlig for og må bekoste en eventuell reseksjonering dersom en av partene krever dette. 20 Endringer i vedtektene Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer om ikke lov om eierseksjoner stiller strengere krav. Fordelingen av eksklusiv bruksrett til fellesareal i 4.2 og 18 kan ikke endres uten samtykke fra den det gjelder. 7
21 Kameraovervåking av fellesarealer Sameiermøtet har godkjent installering og kamera/videoovervåking av sameiets fellesarealer. Overvåking må skje i henhold til de til enhver tid gjeldene lover, regler og retningslinjer. Styret skal melde fra til Datatilsynet før overvåking iverksettes og forpliktes til enhver tid til å benytte den minst krenkende form for overvåking. 22 Generelle plikter Sameierne plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt ordensregler fastsatt av sameiermøtet. ooooo 8