FRN Olav Thon Eiendomsselskap ASA sikret obligasjonslån 2012/2015.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 01.10.2012 Verdipapirdokument ISIN NO001065967.5 FRN Olav Thon Eiendomsselskap ASA sikret obligasjonslån 2012/2015. Verdipapirdokument Tilrettelegger: Oslo, 01.10.2012 Verdipapirdokumentet er utarbeidet i henhold til Kommisjonsforordning (EF) nr 809/2004 vedlegg XIII 1

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 01.10.2012 Verdipapirdokument ISIN NO001065967.5 Viktig informasjon Verdipapirdokumentet har utelukkende blitt utarbeidet i forbindelse med søknad om opptak av Lånet på Oslo Børs. Finanstilsynet har kontrollert og godkjent Verdipapirdokumentet i henhold til Verdipapirhandellovens 7-7. Ny informasjon av vesentlig betydning for Selskapet eller dets datterselskaper kan bli kjent etter datering av Verdipapirdokumentet, men før notering av Lånet. Slik informasjon vil bli publisert som et tillegg til Verdipapirdokumentet i henhold til Verdipapirhandellovens 7-15. Verdipapirdokumentet er underlagt norsk lov, såfremt ikke annet er uttrykkelig uttalt. Enhver uenighet vedrørende Verdipapirdokumentet skal bli løst ved norsk rett. Distribusjon av Verdipapirdokumentet kan være begrenset ved lov i enkelte jurisdiksjoner, dette kan gjelde eksempelvis USA og Storbritannia. Finanstilsynets kontroll og godkjennelse av Verdipapirdokumentet innebærer at dokumentet kan benyttes i enhver annen EØS-stat. Ut over dette er det ikke blitt foretatt noen handling for å få tillatelse til å distribuere Verdipapirdokumentet i noen jurisdiksjoner hvor slik handlig er påkrevd. Enhver person som mottar Verdipapirdokumentet er pålagt av Selskapet og Tilrettelegger til selv å sette seg inn i og overholde slike restriksjoner. Dette Verdipapirdokumentet er ikke et tilbud om å selge eller en anmoding om å kjøpe Obligasjoner. Innholdet i Verdipapirdokumentet er ikke en juridisk, økonomisk eller skattemessig rådgivning. Enhver Obligasjonseier bør konsultere med sin egen juridiske og/eller økonomiske rådgiver og/eller skatterådgiver. Kopier av Verdipapirdokumentet kan fås ved henvendelse til Låntager eller Tilretteleggeren. Verdipapirdokumentet bør leses sammen med Registreringsdokumentet datert 12.06.2012. Disse dokumentene utgjør til sammen et Prospekt. 2

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 01.10.2012 Verdipapirdokument ISIN NO001065967.5 Innhold 1. Risikofaktorer... 4 2. Ansvarlige... 5 2.1 Ansvarserklæring... 5 2.2 Medvirkning til utarbeidelse av Verdipapirdokumnentet... 5 3. Verdipapirinformasjon... 6 4. Annet... 12 5. Vedlegg:... 13 5.1 Låneavtalen... 13 5.2 Verdivurdering Amfi Os... 13 5.3 Verdivurdering Amfi Vågsbygd... 13 3

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 01.10.2012 Verdipapirdokument ISIN NO001065967.5 1. Risikofaktorer Alle obligasjonsinvesteringer er forbundet med risiko. Risikoen knytter seg til generelle svingninger i verdipapirmarkedet, varierende likviditet i en obligasjon og selskapsspesifikke risikofaktorer. I hovedsak er det fire risikoforhold som samlet utgjør investors totale risikoeksponering ved investering i et obligasjonslån; likviditetsrisiko, renterisiko, oppgjørsrisiko og generell markedsrisiko. Samlet vil disse fire risikiene gjenspeile seg i svingninger i omsetningskursen for obligasjoner markedet ( Kursrisiko ). Kursen på Lånet vil svinge i forhold til rente- og kredittmarkedet generelt, markedets syn på risikoen knyttet til Lånet og omsetteligheten til Lånet i markedet. Til tross for underliggende positiv utvikling i Låntagers forretningsmessige aktiviteter, vil kursen på Lånet kunne gå ned uavhengig av dette. Lån med relativt kort løpetid og flytende rente har dog generelt lavere kursrisiko enn tilsvarende lån med fast rente. Kursen på obligasjoner med fast rente vil være følsom for endringer i markedsrentene. Stiger markedsrentene i perioden, vil prisen på obligasjonslånet falle. For Lånet med flytende rente vil avviket mot den generelle markedsrisikoen være begrenset da kupongen på Lånet er knyttet opp mot referanserenten NIBOR 3 måneder og er gjenstand for kvartalsvis justering over Lånets totale løpetid på 2,5 år. Videre vil den primære kursrisikoen for et flytende rente lån være knyttet til en endring i markedets vurdering av gjeldende kredittmarginpåslag i forhold til Lånets avtalte marginpåslag over NIBOR-referanserenten på et gitt tidspunkt. En eventuell endring i Lånets marginpåslag i forhold til avtalt marginpåslag kan skyldes generelle endringer i markedsforholdene og/eller selskapsspesifikke forhold. Imidlertid er det normalt slik at marginpåslaget vil reduseres ettersom gjenværende løpetid for et lån blir kortere. Det er ikke inngått market-maker avtale for Lånet, slik at omsetteligheten til Lånet vil avhenge av de til enhver tid tilgjengelige og etablerte kredittlinjer hos de ulike markedsaktørene. Investor har risiko på sin plassering dersom Olav Thon Eiendomsselskap ASA ikke klarer å gjøre opp sine forpliktelser ved forfallstidspunktet. Prisen på obligasjonslånet vil i hele Lånets løpetid variere med kredittmarkedets oppfatning av Olav Thon Eiendomsselskap ASA som utsteder. 4

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 01.10.2012 Verdipapirdokument ISIN NO001065967.5 2. Ansvarlige Dette verdipapirdokumentet, sammen med registreringsdokumentet datert 12.06.2012 ( Registreringsdokument ), utgjør prospektet ( Prospektet ). Prospektet er utarbeidet av Olav Thon Eiendomsselskap ASA som er ansvarlig for innholdet i dette dokumentet. Se for øverig Registreringsdokumentet for ytterligere informasjon om utstederen. 2.1 Ansvarserklæring Olav Thon Eiendomsselskap ASA bekrefter at opplysningene i prospektet så langt Olav Thon Eiendomsselskap ASA kjenner til er i samsvar med de faktiske forhold, at det ikke forekommer utelatelser fra prospektet som er av en slik art at det kan endre betydningsinnholdet, og at de ansvarlige har truffet alle rimelige tiltak for å sikre dette. Oslo, 01.10.2012 Olav Thon Eiendomsselskap ASA 2.2 Medvirkning til utarbeidelse av Verdipapirdokumnentet Handelsbanken har som Tilrettelegger for Låntager bistått med å utarbeide dette verdipapirdokumentet. De opplysninger som fremkommer i verdipapirdokumentet er så langt Tilrettelegger kjenner til i samsvar med de faktiske forhold. Opplysningene er ikke særskilt kontrollert av Tilrettelegger eller ansatte hos Tilrettelegger kan derfor ikke påta seg noen slags form for ansvar for innholdet av eller fullstendigheten av informasjonen i verdipapirdokumentet. Tilsvarende kan ikke Tilrettelegger påta seg noe ansvar for eventuelle supplerende opplysninger som blir gitt i forbindelse med presentasjon av Selskapet eller av dette dokumentet. Enhver som mottar dette verdipapirdokumentet bør selv vurdere innholdet i dette verdipapirdokumentet og sitt behov for å innhente supplerende informasjon eller søke særskilt bistand før vedkommende tar sin investeringsbeslutning. Oslo, 01.10.2012 Handelsbanken Capital Markets, Svenska Handelsbanken AB (publ) 5

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 01.10.2012 Verdipapirdokument ISIN NO001065967.5 3. Verdipapirinformasjon Presiseringer og definisjoner I Avtalen gjelder følgende presiseringer og definisjoner av ord og uttrykk: Avtalen: Bankdag: Bankdagkonvensjon: Denne avtale med tillegg av de eventuelle Vedlegg avtalen viser til, og eventuelle senere endringer og tillegg som partene avtaler. Dag som norske banker kan gjennomføre valutatransaksjoner og som også er åpningsdag for Norges Banks oppgjørssystem (NBO). Konvensjon som angir hva som skal gjelde dersom Rentebetalingsdato, Calldato, Putdato eller Forfallsdato ( Betalingsdato ) ikke er en Bankdag: (i) Er Bankdagkonvensjon angitt som Modifisert påfølgende flyttes Betalingsdato til første påfølgende Bankdag. Medfører flyttingen at Rentebetalingsdato/ Forfallsdato faller i påfølgende kalendermåned, flyttes derimot Betalingsdato til siste Bankdag forut for opprinnelig Betalingsdato; eller (ii) Er Bankdagkonvensjon angitt som Ujustert fastholdes Betalingsdato selv om den ikke er Bankdag (betalinger gjennomføres da på første Bankdag etter Betalingsdato). Egne Obligasjoner: Emisjon: Emisjonsbeløp: Emisjonsdato: Emisjonsramme: Obligasjoner som eies av Utstederen, noen som har bestemmende innflytelse over Utstederen eller noen som Utstederen har bestemmende innflytelse over. Utstedelse av Obligasjoner i henhold til Avtalen. Summen av Pålydende på de Obligasjoner som (minimum) skal inngå i første Emisjon. Dato for første Emisjon. Det beløp som summen av Pålydende av samtlige Obligasjoner høyst kan utgjøre. Er NA angitt i feltet for Emisjonsramme, kan det ikke emitteres ut over det beløp som er angitt under Emisjonsbeløp. Finansinstitusjon: Foretak med tillatelse etter finansieringsvirksomhetsloven (lov 1988/40). Forfallsdato: Innfrielseskurs: Datoen Obligasjonene forfaller til betaling. Forfallsdato justeres i henhold til Bankdagkonvensjon. Kursen, fastsatt i prosent av Pålydende, som Obligasjonene skal innløses til på Forfallsdato. ISIN: Identifikasjonsnummeret for Obligasjonene (International Securities Identification Number). Margin: Markedsplass: Det tillegg, angitt i prosentpoeng, som skal tillegges Referanserenten (hvis Marginen er negativ skal den trekkes fra Referanserenten). Er Margin angitt som NA anvendes ikke Margin. Den verdipapirbørs eller annen anerkjent markedsplass for verdipapirer, hvor Utstederen har eller søker Obligasjonene notert. Om NEI er angitt under Notering gjelder ikke bestemmelsene i Avtalen som henviser til Markedsplass. 6

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 01.10.2012 Verdipapirdokument Mislighold av Obligasjonene: NIBOR: Notering: Noteringssted: Obligasjon: Defineres som en hendelse definert i klausul 3.8. ISIN NO001065967.5 (Norwegian Interbank Offered Rate) renteavlesning for en nærmere angitt periode på Reuters side NIBR kl 12.00 i Oslo. Dersom Reuters side NIBR ikke er tilgjengelig, fjernet, eller endret slik at den oppgitte rente etter Tillitsmannens oppfatning ikke gir et riktig uttrykk for Referanserenten, skal det benyttes en annen side på Reuters eller annen elektronisk nyhetsformidler som Tillitsmannen mener angir den samme rente som Reuters side NIBR. Er dette ikke mulig beregner Tillitsmannen rentesatsen basert på sammenlignbar kvotering mellom banker i Oslo. Avgjør spørsmålet om notering på Markedsplass av Obligasjonene. Er JA angitt i feltet for Notering er Utstederen forpliktet til å søke Obligasjonene notert på Markedsplass. Er NEI angitt i feltet for Notering foreligger ingen forpliktelse til å søke notering på Markedsplass, men er samtidig ikke et hinder for at dette kan gjøres. Markedsplass(er) hvor Obligasjonene søkes notert ved første Emisjon. Verdipapirer emittert under Avtalen og som er registrert i Verdipapirregisteret. Obligasjonseiermøte: Møte av Obligasjonseiere avholdt i henhold til Avtalens kap 5. Obligasjonsrente: Den rentesats som Obligasjonene forrentes med: (i) Er Obligasjonsrenten angitt som en prosentsats skal Obligasjonene forrentes til denne prosentsatsen pro anno (basert på Rentekonvensjonen angitt i kap 3) fra og med Rentestartdato til Forfallsdato. (ii) Er Obligasjonsrenten angitt som Referanserente + Margin skal Obligasjonene forrentes pro anno med den rentesats som svarer til Referanserente + Margin (basert på den i kap 3 angitte Rentekonvensjonen), fra og med Rentestartdato til første Rentebetalingsdato og deretter løpende fra og med hver Rentebetalingsdato til neste Rentebetalingsdato inntil Forfallsdato. Referanserenten reguleres med virkning fra og med hver Rentebetalingsdato til neste Rentebetalingsdato/Forfallsdato. Panteobjekt: Obligasjonene er sikret ved 1. prioritetspant i: Amfi Vågsbygd, Kirsten Flagstadsvei 32, 4621 Kristiansand, gnr. 13 / bnr. 477; og Amfi Os, Prestegardskogen, 5200 Os, gnr. 54 / bnr. 368/504 Pålydende: Referanserente: Det nominelle beløp på hver Obligasjon. NIBOR på hver Rentefastsettelsesdato, avrundet til nærmeste hundredels prosentpoeng, for den renteperiode som er angitt under Referanserente. Referanserenten reguleres med virkning fra og med hver Rentebetalingsdato til neste Rentebetalingsdato. Er Referanserenten angitt som NA anvendes ikke Referanserente. Rentebetalingsdato: De(n) dato(er) Obligasjonsrenten forfaller til betaling (hvert år). Rentebetalingsdato justeres i henhold til Bankdagkonvensjon. Rentefastsettelsesdato: De datoer Referanserenten fastsettes for kommende renteperiode for Obligasjoner med regulerbar rente. Første Rentefastsettelsesdato er to Bankdager før Rentestartdato. Deretter er Rentefastsettelsesdato to 7

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 01.10.2012 Verdipapirdokument Bankdager før hver Rentebetalingsdato. ISIN NO001065967.5 Rentekonvensjon: Rentestartdato: Signering: Sikkerhet: Stemmeberettigede Obligasjoner: Tilleggsbeløp: Utestående Obligasjoner: Konvensjon for beregning av Obligasjonsrenten: (i) Er Rentekonvensjon angitt som 30/360 skal rentebetaling fra og med en Rentestartdato /Rentebetalingsdato til neste Rentebetalingsdato beregnes på grunnlag av et år som består av 360 dager med 12 måneder à 30 dager. Unntatt fra dette er:(a) Hvis den siste dag i perioden er den 31. kalenderdag i måneden og den første dag i perioden ikke er den 30. eller den 31. kalenderdag i måneden, så skal den måned som inneholder siste dag i perioden ikke avkortes til 30 dager.hvis den siste dag i perioden er den siste kalenderdag i februar måned, så skal februar måned ikke forlenges til en måned bestående av 30 dager. (ii) Er Rentekonvensjon angitt som Faktisk/360 skal rentebetaling beregnes på grunnlag av faktisk antall påløpte kalenderdager fra og med Rentestartdato/ Rentebetalingsdato til neste Rentebetalingsdato. Antallet rentedager divideres med 360. Den dato Obligasjonene er rentebærende fra. Er Rentestartdato angitt som NA anvendes ikke Rentestartdato. Den dato som denne Avtalen er signert. Enhver pantstillelse, sikkerhetsstillelse, sikringsoverdragelse, factoring, finansiell lease forpliktelse, salg eller sikkerhetsstillelse i vederlagskrav eller enhver ordning eller avtale som vil ha tilsvarende effekt. Utestående Obligasjoner fratrukket Egne Obligasjoner. Hvis JA er angitt under Tilleggsbeløp gjelder særlige bestemmelser for Obligasjonenes avkastning m.v. fastsatt i Vedlegg. Er Tilleggsbeløp angitt som NA foreligger ikke bestemmelser om Tilleggsbeløp. Summen av Pålydende av alle Obligasjoner som ikke er innfridd og slettet i Verdipapirregisteret. Valuta: Den valuta Obligasjonene er denominert i. Vedlegg: Verdipapirregister: Eventuelle vedlegg til Avtalen. Det register der Obligasjonene er registrert. Parter: Låntager: Utsteder: Døtre: Gruppen: Obligasjonseier: Tilrettelegger: Oppgjørsagent: Olav Thon Eiendomsselskap ASA (Utsteder), Stenersgata 2, 0105 Oslo, Org. nr. 914 594 685. Den/det foretak som er skyldner (debitor) for Obligasjonene. Selskaper som defineres som datterselskap etter Aksjeloven datert 13 juni 1997 nr. 44 seksjon 1-3 ( Datter ). Låntager og dens døtre ( Konsern ) De(n) som er registrert i Verdipapirregisteret som eier av Obligasjon(ene). Handelsbanken Capital Markets, Svenska Handelsbanken AB (publ.) Fokus Bank, Norwegian branch of Danske Bank A/S Registerfører: Det foretak som av Utsteder er utpekt til å administrere (føre 8

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 01.10.2012 Verdipapirdokument utstederkonto for) Obligasjonene i Verdipapirregisteret. ISIN NO001065967.5 For Obligasjonene: Fokus Bank, Norwegian branch of Danske Bank A/S Tillitsmann/-en: Norsk Tillitsmann ASA, Postboks 1470 Vika, 0116 Oslo, org. nr 985 198 292. Kalkulasjonsagent: Oslo Børs: Verdipapirregisteret: Reuters: Tillitsmann Oslo Børs, Postboks 460 Sentrum. 0105 Oslo Det foretak med tillatelse etter Vprl. til å drive registrering av finansielle instrumenter, hvor Lånet er innført. Fra Innbetalingsdato: Verdipapirsentralen ASA (VPS), Postboks 4, 0051OSLO Finansiell informasjon elektronisk formidlet av nyhetsbyrået Reuters Norge AS. Emisjonskurs: 100 % Fasilitet Lånet/Lånets navn: FRN Olav Thon Eiendomsselskap ASA Sikret obligasjonslån 2012/2015 Type lån: Lånebeløp: Obligasjonsandeler á: Pålydende rentesats/kupong: Innbetalingsdato: Sikret obligasjonslån med flytende rente NOK 350.000.000 (tre hundre og femtimillioner) NOK 1.000.000 - likestilte og sideordnede. 3 mnd NIBOR pluss 102 bp 20. september 2012 ( Emisjonsdato ) Forfallsdato: 20. mars 2015 Rentebærende fra og med dato: Rentebærende til dato: Antall rentedager 1. termin: Åpning/Lukking: Renteberegningsmet ode Kupong: Renteberegningsmetode 2.hånds omsetning: Rentefastsettelsesdato: Rentereguleringsdato: Rentetermindato: Innbetalingsdato Forfallsdato 91 dager Lånet vil åpnes på Innbetalingsdato og lukkes senest fem bankdager før Forfallsdato. act/360, modifisert påfølgende Bankdag act/360, modifisert påfølgende Bankdag 18. mars, 18. juni, 18. september og 18. desember hvert år. 20. mars, 20. juni, 20. september og 20. desember hvert år. Renten betales etterskuddsvis på hver Rentereguleringsdato. Første rentetermin forfaller på første Rentereguleringsdato etter Innbetalingsdato. Neste rentetermin løper f.o.m. denne dato frem til neste Rentereguleringsdato. Siste rentetermin forfaller på Forfallsdato. 9

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 01.10.2012 Verdipapirdokument ISIN NO001065967.5 Effektiv rente: Avhengig av markedskurs. Effektiv rente for første renteperiode blir fastsatt 2 Bankdager før Innbetalingsdato. Sikkerhet: Førsteprioritets pant i Panteobjektet. Ekstern verdivurdering av Panteobjektene ligger vedlagt dette prospektet. Generelle vilkår Avdrag: Lånet løper uten avdrag og forfaller i sin helhet til betaling på Forfallsdato. Innløsning: Forfalt rente og forfalt hovedstol vil bli godskrevet den enkelte obligasjonseier direkte fra Verdipapirregisteret. Foreldelsesfristen for eventuelle krav på renter og hovedstol følger norsk lovgivning, p.t. 3 år for renter og 10 år for hovedstol. Markedspleie: Obligasjonsandelenes form: Godkjennelser/ Tillatelser: Låneavtale/-n: Obligasjonseiernes rettigheter: Prospekt: Det er ikke inngått market-maker avtale for Lånet Kun elektroniske verdipapirer registrert i Verdipapirregistret. Fullmakt til opptak av Lånet er gitt i Låntagers styre den 10. september 2012. Prospekt vil forelegges Oslo Børs for godkjenning i forbindelse med søknad om notering av Lånet. Det vil før Innbetalingsdato bli inngått en Låneavtale mellom Låntager og Tillitsmannen som regulerer rettigheter og plikter i låneforholdet. Tillitsmannen inngår denne på vegne av obligasjonseierne og gis også myndighet til å opptre på vegne av disse så langt Låneavtalen gir grunnlag for. Obligasjonseierne har ved tegning av obligasjoner i Lånet tiltrådt Låneavtalen. Låneavtalen kommer til anvendelse på ethvert beløp som tegnes i det åpne Lånet etter inngåelse av Låneavtalen. Partenes rettigheter og forpliktelser gjelder også for senere utstedte obligasjoner innenfor angitt ramme. Obligasjonseierne er bundet av Låneavtalens vilkår så fremt det i verdipapirdokumentet er gitt opplysninger om tiltredelsen. Låneavtalen er tilgjengelig for enhver og kan fås ved henvendelse til Tillitsmannen eller Låntageren. Obligasjonseiernes rettigheter omtales i Låneavtalens kapittel 5. Registreringsdokumentet med tillegg samt aktuelt Verdipapirdokument utarbeidet i forbindelse med tilbud om tegning eller kjøp av obligasjoner og/eller søknad om notering av obligasjonslån på Oslo Børs, ABM (Oslo Børs' Alternative Bond Market) eller annen relevant børs. Registreringsdokument: Dokument som beskriver Låntager datert 12. juni 2012. Gyldig i 12 måneder etter at det er blitt publisert i forbindelse med notering på Oslo Børs. Prospekt vil i denne perioden kunne utgjøres av Registreringsdokumentet med tillegg sammen med nytt Verdipapirdokument for hvert nytt obligasjonslån som utstedes. Verdipapirdokument: Tilgang til dokumentasjon: Notering av Lånet: Prospekt og Noteringsavgifter: Dette dokumentet. Beskriver Lånet som en del av Prospekt. www.olavthon.no Lånet vil bli søkt opptatt til notering på Oslo Børs. Søknad om notering vil bli sendt etter innbetalingsdato og så raskt som mulig etter at prospektet er kontrollert og godkjent av Oslo Børs. Obligasjonene er fritt omsettelige. Prospektkontroll for Verdipapirdokumentet er NOK 11.000,- per ISIN.. Kursnoteringsavgiften for 2012 utgjør for de respektive Lånet som følger: 10

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 01.10.2012 Verdipapirdokument ISIN NO001065967.5 ISIN NO 001065967.5 MNOK 350*35,78 = NOK 12.523,00; Honorar til Norsk Tillitsmann: 40.000,- Noteringsagent: 75.000,- Avgifter: Lovgivning: Låntager skal dekke eventuelle dokumentavgifter eller andre offentlige avgifter i forbindelse med Lånet. Eventuelle offentlige avgifter og skatter på 2. håndsomsetning av obligasjoner skal betales av obligasjonseierne, med mindre annet er bestemt i lov eller forskrift. Låntager er ansvarlig for at eventuell kildeskatt pålagt ved lov blir tilbakeholdt. Utstedelse av Lånet er regulert av norsk lov, og eventuelle søksmål skal reises ved Tillitsmannens alminnelige verneting. 11

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 01.10.2012 Verdipapirdokument ISIN NO001065967.5 4. Annet Det foreligger ikke offisiell rating av Låntager eller Lånet. Handelsbanken har vært Tilrettelegger av Lånet, og har bistått Olav Thon Eiendomsselskap ASA med utarbeidelse av dette verdipapirdokument. Tilrettelegger kan inneha posisjoner i Lånet, eller eventuelt andre obligasjons- og sertifikatlån samt aksjer utstedt av Låntager. Tilrettelegger bekrefter for øvrig, så langt Tilrettelegger kjenner til, at det ikke foreligger interessekonflikter som er av betydning for utstedelsen av Lånet. 12

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 01.10.2012 Verdipapirdokument ISIN NO001065967.5 5. Vedlegg: 5.1 Låneavtalen 5.2 Verdivurdering Amfi Os 5.3 Verdivurdering Amfi Vågsbygd 13

:- :--- - -. -~- --_.: -. -.~-...,.. Norsk Tillitsmann ASA Obligasjonsavtale Inngått: 13. september 2012 mellom Utstederen: Olav Thon Eiendomsselskap ASA med org nr: 914594685 og Tillitsmannen: med org nr: 963342624 Norsk Tillitsmann ASA på vegne av Obligasjonseierne i: FRN Olav Thon Eiendomsselskap ASA sikret obligasjonslån 2012/2015 med ISIN NOO010659675 Utstederen har forpliktet seg til å emittere Obligasjonene på de vilkår som følger av Avtalen. 1. Obligasjonenes særlige vilkår Med de presiseringer og definisjoner som følger av Avtalens kap 2 har Obligasjonene følgende særlige vilkår: Emisj onsramme: NA Emisjons beløp 350000000 Pålydende: 1000000 Valuta: NOK Emisjonsdato: 20. september 2012 Forfallsdato: 20. mars 2015 Innfrielseskurs: 100 % av Pålydende Can: NA NA Put: NA NA Rentestartdato : Emisj onsdato Obligasj onsrente: Referanserente + Margin Referanserente: 3 måneder (NIBOR) Margin: 1,02 prosentpoeng p.a. Rentebetalingsdato : 20. mars, 20, juni, 20. september, 20. desember hvert år Rentekonvensjon: Tilleggsbeløp: Bankdagkonvensj on: Notering: Noteringssted : Faktiske/360 NA Modifisert påfølgende JA Oslo Børs

..-'--,---- ----.:--:-",--- Norsk Til!itsmann ASA 2. Presiseringer og definisjoner la vta en gle. Ider tiøigen l de presrsennger og deti misjoner.. aval' d og uttrylkk Avtalen: Denne avtale med tillegg av de eventuelle Vedlegg avtalen viser til, og eventuelle senere endringer og tillegg som partene avtaler. Bankdag: Dag som norske banker kan gjennomføre valutatransaksjoner og som også er åpningsdag for Norges Banks oppgjørssystem (NBO). Bankdagkonvensj on: Konvensjon som angir hva som skal gjelde dersom Rentebetalingsdato, Calldato, Putdato eller Forfallsdato ("Betalingsdato") ikke er en Bankdag. (i) Er Bankdagkonvensjon angitt som "Modifisert påfølgende" flyttes Betalingsdato til første påfølgende Bankdag. Medfører flyttingen at Rentebetalingsdato/Forfallsdato faller i påfølgende kalendermåned, flyttes derimot Betalingsdato til siste Bankdag forut for opprinnelig Betalingsdato. (ii) Er Bankdagkonvensjon angitt som "Ujustert" fastholdes Betalingsdato selv om den ikke er Bankdag (betalinger gjennomføres da på første Bankdag etter Betalingsdato). Call: Utstederens rett til førtidig å innløse Obligasjoner på angitte tidspunkt(er) ("Calldato") og tilhørende kurs (er) ("Calikurs")jfpkt 3.6 og pkt 3.7. Calldato skal justeres ihenhold til Bankdagkonvensjon. Er Call angitt som NA gjelder ikke bestemmelsene om Call. Egne Obligasjoner: Obligasjoner som eies av Utstederen, noen som har bestemmende innflytelse over Utstederen eller noen som Utstederen har bestemmende innflytelse over. Emisjon: Emisj ans beløp: Emisjonsdato: Emisjonsramme: Utstedelse av Obligasjoner i henhold til Avtalen. Summen av Pålydende på de Obligasjoner som (minimum) skal inngå i første Emisjon. Dato for første Emisjon. Det beløp som summen av Pålydende av samtlige Obligasjoner høyst kan utgjøre. Er NA angitt ifeltet for Emisjonsrarnme, kan det ikke emitteres ut over det beløp som er angitt under Emisjonsbeløp. Finansinstitusjon: Foretak med tillatelse etter finansieringsvirksomhetsloven (lov 1988/40). Forfallsdato: Datoen Obligasjonene forfaller til betaling. Forfallsdato justeres i henhold til Bankdagkonvensjon. Gruppen: Utstederen med datterselskaper. InrdlielseskJlrs: Kursen, fastsatt iprosent av Pålydende, som Obligasjonene skal innløses til på Forfallsdato, ISIN: Identifikasjonsnummeret for Obligasjonene (International Securities Identification Number). Margin: Det tillegg, angitt i prosentpoeng, som skal tillegges Referanserenten. Er Margin angitt som NA anvendes ikke Margin. Markedsplass: Den verdipapirbørs eller annen anerkjent markedsplass for verdipapirer, hvor Utstederen hal' eller søker Obligasjonene notert, Om NEI er angitt under Notering gjelder ikke bestemmelsene i Avtalen som henviser til Markedsplass. 2

- ':~"._._ - -'":~'-. -..:".... Norsk Tillitsmann ASA " NIBOR: (Norwegian Interbank Offered Rate) renteavlesning for en nærmere angitt periode på Reuters side NIBR kl 12.00 i Oslo. Dersom Reuters side NffiR ikke er tilgjengelig, fjernet, eller endret slik at den oppgitte rente etter Tillitsmannens oppfatning ikke gir et riktig uttrykk for Referanserenten, skal det benyttes en annen side på Reuters eller annen elektronisk nyhetsformidler som Tillitsmannen mener angir den samme rente som Reuters side NIBR. Er dette ikke mulig beregner Tillits-mannen rentesatsen basert på sammenlignbar kvotering mellom banker. Notering: Avgjør spørsmålet om notering på Markedsplass av Obligasjonene, Er JA angitt i feltet for Notering er Utstederen forpliktet til å søke Obligasjonene notert på Markedsplass. Er NEI angitt ifeltet for Notering foreligger ingen forpliktelse til å søke notering på Markedsplass, men er samtidig ikke et hinder for at dette kan gjøres. Noteringssted: Markedsplass(er) hvor Obligasjonene søkes notert ved første Emisjon. Obligasjon: Verdipapirer emittert under Avtalen og som er registrert i Verdipapirregisteret. Obligasjonseier: De(n) som er registrert i Verdipapirregisteret som eier av Obligasjon(ene). Obligasjonseiermøte : Møte av Obligasjonseiere avholdt i henhold til Avtalens kap 5. Obligasj onsrente : Den rentesats som Obligasjonene forrentes med: (i) Er Obligasjonsrenten angitt som en prosentsats skal Obligasjonene forrentes til denne prosentsatsen pro anno (basert på Rentekonvensjonen angitt i kap 1) fra og med Rentestartdato til Forfallsdato. (ii) Er Obligasjonsrenten angitt som Referanserente + Margin skal Obligasjonene forrentes pro anno med den rentesats som svarer til Referanserente + Margin (basert på den i kap 1 angitte Rentekonvensjonen), fra og med Rentestartdato til første Rentebetalingsdato og deretter løpende fra og med hver Rentebetalingsdato til neste Rentebetalingsdato inntil Forfallsdato. Referanserenten reguleres med virkning fra og med hver Rentebetalingsdato til neste Rentebetalingsdato/Forfallsdato. Panteobjektene: Obligasjonene er sikret ved 1. prioritets pant i eiendommene: Amfi Vågsbygd, Kirsten Flagstadsvei 32, 4621 Kristiansand gnr. BIb nr 477 med pålydende NOK 250000000 og Amfi Os, Prestegardskogen, 5200 OS gnr, 541b ill' 368/504 med pålydende NOK 200 000 000 (med tillegg av renter og omkostninger), til fordel for Tillitsmannen (på vegne av Obligasjonseierne) til sikkerhet for Utsteders forpliktelser under denne Avtalen. Put: Obligasjonseiernes rett til førtidig å innløse Obligasjoner til angitte tidspunkt(er) ("Putdato") og tilhørende kurs (er) (Putkurs") jfpkt 3.6 og pkt 3.7. Putdato skal justeres i henhold til Bankdagkonvensjon. Er Put angitt som NA gjelder ikke bestemmelsene om Put. Pålydende: Det nominelle beløp på hver Obligasjon. Referanserente: NTBOR på hver Rentefastsettelsesdato, avrundet til nærmeste hundredels prosentpoeng, for den renteperiode soro er angitt under Referanserente. Referanserenten reguleres med virkning fra og med hver 3

Norsk Tillitsmann ASA Registerfører: Rentebetalingsdato til neste Rentebetalingsdato. Er Referanserenten angitt som NA anvendes ikke Referanserente. Det foretak som av Utsteder er utpekt til å administrere (føre utstederkonto for) Obligasjonene iverdipapirregisteret. Rentebetalingsdato: De(n) dato(er) Obligasjonsrenten forfaller til betaling (hvert år). Rentebetalingsdato justeres i henhold til Bankdagkonvensjon. Rentefastsettelsesdato : De datoer Referanserenten fastsettes for kommende renteperiode for Obligasjoner med regulerbar rente. Første Rentefastsettelsesdato er to Bankdager før Rentestartdato. Deretter er Rentefastsettelsesdato to Bankdager før hver Rentebetalingsdato. Rentekonvensj on: Konvensjon for beregning av Obligasjonsrenten. (i) Er Rentekonvensjon angitt som 30/360 skal rentebetaling fra og med en Rentestartdato/Rentebetalingsdato til neste Rentebetalingsdato beregnes på grunnlag av et år som består av 360 dager med 12 måneder il 30 dager. Unntatt fra dette er: (a) Hvis den siste dag iperioden er den 31. kalenderdag i måneden og den første dag iperioden ikke er den 30. eller den 31. kalenderdag imåneden, så skal den måned som inneholder siste dag iperioden ikke avkortes til30 dager. (b) Hvis den siste dag iperioden er den siste kalenderdag i februar måned, så skal februar måned ikke forlenges til en måned bestående av 30 dager. (ii) Er Rentekonvensjon angitt som Faktisk/360 skal rentebetaling beregnes på grunnlag av faktisk antall påløpte kalenderdager fra og med Rentestartdato/ Rentebetalingsdato til neste Rentebetalingsdato. Antallet rentedager divideres med 360. Rentestartdato : Den dato Obligasjonene er rentebærende fra. Er Rentestartdato angitt som NA anvendes ikke Rentestartdato. Stemmeberettigede Utestående Obligasjoner fratrukket Egne Obligasjoner. Obligasjoner: Tilleggsbeløp: Hvis JA er angitt under Tilleggsbeløp gjelder særlige bestemmelser for Obligasjonenes avkastning m.v. fastsatt i Vedlegg. Er Tilleggsbeløp angitt som NA foreligger ikke bestemmelser om Tilleggsbeløp. Tillitsmann: Norsk Tillitsmann ASA eller dens etterfølger(e).. Utestående Summen av Pålydende av alle Obligasjoner som ikke er innfridd og Obligasjoner: slettet i Verdipapirregisteret. Utsteder: Den/det foretak som er skyldner (debitor) for Obligasjonene. Valuta: Den valuta Obligasjonene er denominert i. Vedlegg: Eventuelle vedlegg til Avtalen. Verdipapirregister: Det register der Obligasjonene er registrert. 4

Norsk Tillitsmann ASA 3. Obligasjonens øvrige vilkår 3.1. Formålet med Emisjonen 3.1.1. Emisjonen inngår i Utsteders generelle finansiering. 3.2. Obligasjonenes notering og prospekt 3.2.1. Ved notering av Obligasjonene på Markedsplass skal spørsmål om noteringen som krever obligasjonseiernes samtykke avgjøres etter bestemmelsene i Avtalen. 3.2.2. Er Obligasjonene notert på Markedsplass skal Utstederen fremskaffe de dokumenter og den informasjon som er nødvendig for å opprettholde noteringen. 3.2.3. Utstederen skal sørge for at Avtalen vedlegges som en del av prospekt og annet tegningsog informasjonsmateriell for Obligasjonene. 3.3. Obligasjonenes status 3.3.1. Obligasjonene utgjør en ordinær gjeldsforpliktelse for Utstederen, som bare står tilbake for forpliktelser som ved lov skal dekkes foran ordinære gjeldsforpliktelser. 3.4. Obligasjonenes sikkerhet 3.4.1. Obligasjonene er sikret ved 1. prioritets pant ipanteobjektene. 3.4.2. Ved eventuell motstrid mellom bestemmelsene i pantobligasjonene e) og Låneavtalen, går Låneavtalens bestemmelser foran. 3.5. Utstederens særlige forpliktelser 3.5.1. Utstederen forplikter seg til ikke (enten dette skjer som en, eller flere handlinger, frivillig eller ufri villig): (a) å overdra hele eller deler av virksomheten, (b) å endre virksomhetens art eller (c) å foreta fusjon, fisjon eller almen form for reorganisering av virksomheten, hvis dette medfører en vesentlig svekkelse av Utstederens forpliktelser etter Avtalen. evne til å oppfylle sine 3.5.2. Utstederen forplikter seg til ikke (enten dette skjer som en, eller flere handlinger, frivillig eller ufrivillig) å selge Panteobjektet eller disponere over Panteobjektet på en slik måte at Obligasjonenes sikkerhet settes i fare. Utstederen forplikter seg til å sørge for forsvarlig forvaltning, vedlikehold og fullverdiforsikring av Panteobjektet. 3.5.3. For Utstederens opplysningsplikt, se pkt 4.7. 3.6. Utstederens betalinger 3.6.1. Utstederen skal på hver Rentebetalingsdato etterskuddsvis betale påløpte Obligasjonsrenter til Obligasjonseierne. 3.6.2. Utstederen skal på Forfallsdato betale til Obligasjonseierne Pålydende på Obligasjonen multiplisert med Inn:frielseskursen. 3.6.3. Utstederen skal på Forfallsdato betale eventuelle Tilleggsbeløp til Obligasjonseierne. 3.6.4. Utstederen kan ikke påberope seg motkrav eller gjermomføre mot regning i betalingsforpliktelser som følger av Avtalen. 5

Norsk Tillitsmann ASA 3.6.5. Ved utøvelse av eventuell Call eller Put skal Utstederen på dato angitt under Call eller Put betale til Obligasjonseierne Pålydende på Obligasjonene som skal innfris multiplisert med den kurs som skal gjelde for den angitte dato, med tillegg av påløpt Obligasjonsrente. 3.6.6. Et hvert beløp som Utstederen skal betale til Obligasjonseierne skal være disponibelt for Obligasjonseierne den dato beløpet skal betales i henhold til Avtalen. 3.6.7. Hvis Utstederen ikke har betalt forfalte krav etter Avtalen, uavhengig av om Obligasjonene er erklært misligholdt, skal det betales en forsinkelsesrente av det forfalte kravet tilsvarende det høyeste av: a) NIBOR for en periode på en uke med tillegg av 3 % p.a. (fastsettes to Bankdager før forfallet, og deretter ukentlig), og b) gjeldende Obligasjonsrente på det aktuelle forfallstidspunkt med tillegg av 3 % p.a. Forsinkelsesrenter rente). skal månedlig legges til det forfalte krav og forrentes med dette (renters 3.7. Utøvelse av førtidig innløsningsrett av Obligasjonene 3.7.1. Hvis Utstederen ønsker å utøve eventuell Call, skal dette meldes til Obligasjonseierne og Tillitsmannen senest 30 - tretti - Bankdager før innløsning skal gjennomføres. 3.7.2. Utsteders innløsning av mindre enn alle Obligasjonene skal gjennomføres ved uttrekning mellom Obligasjonene. 3.7.3. Hvis Obligasjonseieren ønsker å utøve eventuell Put, skal dette meldes Obligasjonseierens egen registerfører i Verdipapirregisteret senest 15 - femten - Bankdager før innløsning skal gjennomføres. 3.8. Mislighold av Obligasjonene 3.8.1. Obligasjonene kan av Tillitsmannen erklæres misligholdt dersom: (a) Utstederen ikke rettidig har overholdt sine betalingsforpliktelser etter pkt. 3.6, med mindre betaling etter Tillitsmannens oppfatning åpenbart vil bli gjennomført, og er gjennomført, innen 5 ~ fem - Bankdager etter at beløpet forfalt, (b) Utstederen ikke oppfyller øvrige vesentlige forpliktelser etter Avtalen, med mindre forholdet etter Tillitsmannens oppfatning kan rettes og er rettet, innen 10 - ti- Bankdager etler at Utstederen ble oppmerksom på forholdet, (c) Utstederen, eller annet selskap i Gruppen, ikke er i stand til å oppfylle andre låneforpliktelser (inklusive garantiforpliktelser) som er forfalt, eller kan bringes til førtidig forfall som følge av Utstederens mislighold, forutsatt at summen av nevnte låneforpliktelser utgjør mer enn det høyeste av NOK 10 000000 (norske kroner ti millioner) eller 1 prosent av Utstederens bokførte egenkapital ved avgivelsen av siste årsregnskap, (d) Utstederen tas under konkursbehandling, offentlig administrasjon, innleder gjeldsforhandling, erkjenner å være insolvent, eller en vesentlig andel av Utstederens aktiva er gjenstand for dekningssalg, tvangsfullbyrdelse, arrest, utlegg eller beslag, (e) (f) eg) Utstederen blir besluttet oppløst, Utstederen i tilknytning til Obligasjonene eller Avtalen (etter Tillitsmannens vurdering) har avgitt mangelfulle eller feilaktige opplysninger, erklæringer, bekreftelser, eller inneståelser av vesentlig betydning, eller Utstederen er i en situasjon som gir Tillitsmarmen, etter konsultasjon med Utstederen, rimelig grurm til å anta at Utstederen ikke el' i stand til å oppfylle sine forpliktelser etler Avtalen. 6

--r,--'_' Norsk Tillitsmann ASA 4. Andre bestemmelser 4.1. Krav til dokumentasjon 4.1.1. Tillitsmannen skal ha mottatt fra Utstederen den dokumentasjon som er angitt nedenfor senest to Bankdager før dato for første Emisjon. (a) (b) Avtalen undertegnet, Utstederens beslutning om Emisjon, (c) dokumentasj on som viser at den som undertegner Avtalen har rett til å forplikte Utstederen (firmaattest, fullmakter m.v.), (d) Utsteders vedtekter, (e) bekreftelse på at kravene i verdipapirhandelloven kap 7 (prospektkrav) er oppfylt, (f) eventuelle offentlige godkjennelser som er nødvendige for Emisjonen, (g) bekreftelse på at Obligasjonene er registrert i Verdipapirregisteret, (h) eventuell underskrevet avtale om dekning av Tillitsmannens honorarer og utgifter i henhold til pkt 4.9.2, (i) eventuell erklæring i henhold til pkt 4.2.2, G) all øvrig relevant dokumentasjon som er fremlagt i tilknytning til Emisjonen, og (k) eventuelle erklæringer (herunder advokaterklæringer) som Tillitsmannen ber om i forbindelse med forhold nevnt under dette pkt 4.1.1. (l) bekreftelse på etablering av Panteobjektet som nevnt i pkt 3.4.1. Tillitsmannen kan godkjenne inneståelseserklæring fra norsk bank eller annen fmansinstitusjon om at pantedokumentene vil få riktig prioritet som midlertidig oppfyllelse av kravet til riktig prioritet for pantedokumentene. (m) bekreftelse på tilfredsstillende forsikring av Panteobjektet. 4.1.2. Tillitsmannen kan, når Tillitsmannen finner det forsvarlig, endre fristen eller dokumentasj onskravene etter pkt 4.1.1. 4.1.3. Før Obligasjonene kan emitteres skal Tillitsmannen skriftlig meddele Utstederen, Emisjonens tilrettelegger og Registerføreren at dokumentene el' kontrollert og at dokumentasjonskravene er oppfylt. 4.2. Erklæring fra Utsteder 4.2.1. Ved enhver Emisjon er Utstederen ansvarlig for at: Ca) alle opplysninger som er avgitt i forbindelse med Emisjonen, så langt Utstederen kjenner til, er i samsvar med de faktiske forhold, og at det ikke forekommer utelatelser som er aven slik art at de kan endre de gitte opplysningenes betydningsinnhold med hensyn til vurderingen av Obligasjonene, og at Utstederen har gjort alle rimelige tiltak for å sikre dette, (b) Utstederen har fattet gyldig beslutning om Emisjonen, og at Emisjonen ikke er i konflikt med Utstederens øvrige forpliktelser, og (c) offentlige kraver oppfylt (herunder verdipapirhandelloven kap 7 og emisjonsforskriften av 1996 nr. 1247), og at påkrevde offentlige godkjennelser foreligger. 4.2.2. Tillitsmannen kan før enhver Emisjon kreve at Utstederen ved særskilt erklæring bekrefter oppfyllelsen av pkt. 4.2.1. 7

r -:: ".-~-~~. -,... - -_... Norsk Tillitsmann ASA 4.3. Emisjoner etter første Emisjon 4.3.1. Dersom det er angitt Emisjonsramme i pkt.1, kan Utstederen foreta ytterligere Emisjoner innenfor Emisjonsrammen, forutsatt at: Ca) Emisjonen skjer senest fem (5) Bankdager før Forfallsdato, og at (b) kravene som følger av pkt 4.1.1 og pkt 4.2.1 fortsatt er oppfylt. Gjennomføring av ytterligere Emisjoner krever skriftlig bekreftelse fra Tillitsmannen til Utstederen på at vilkårene foreligger med mindre (i) Utstederen er en Finansinstitusjon og (H) Obligasjonene for Utstederen utgjør en usikret ordinær gjeldforpliktelse (ikke ansvarlig lån). 4.3.2. 4.4. 4.4.1. 4.5. 4.5.1. 4.6. 4.6.1. 4.7. 4.7.1. Utstederen kan med skriftlig samtykke fra Tillitsmannen utvide Emisjonsrammen. Eventuell utvidelse av Emisjonsrammen skal meddeles Obligasjonseierne og ~arkedsplassen. Registrering av Obligasjonene Utstederen skal løpende besørge korrekt registrering av Obligasjonene i Verdipapirregisteret. Rentefastsettelse Dersom Avtalen fastsetter at Obligasjonsrenten skal reguleres i Obligasjonenes løpetid, foretas rentefastsettelse av Tillitsmannen. Obligasjonsrenten frem til neste Rentebetalingsdato skal meddeles Obligasjonseierne, Utstederen, Registerføreren og Markedsplassen. Utsteders erverv av Obligasjoner Utstederen kan erverve Obligasjoner og beholde, avhende eller slette disse Obligasjonene i Verdi papirregisteret. Utstederens Utstederen opplysningsplikt skal: Ca) straks informere Tillitsmannen om ethvert mislighold av Avtalen, og om ethvert forhold som Utstederen forstår eller burde forstå vil kunne føre til mislighold, (b) uoppfordret informere Tillitsmannen om øvrige forhold hos Utstederen av vesentlig betydning for Utstederens oppfyllelse av Avtalen, (c) uoppfordret informere Tillitsmannen før Utstederen gjennomfører overdragelse av hele eller deler av virksomheten eller endrer virksomhetens art, (d) på anmodning oversende Tillitsmannen Utstederens årsrapport og delårsrapport samt annen informasjon som Tillitsmannen har saklig behov for, (e) på anmodning fra Tillitsmannen sende oversikt over Utstederens beholdning av Egne Obligasjoner, (f) uoppfordret sende kopi til Tillitsmannen av meldinger som innebærer at kreditorvarsel skal utstedes i henhold til lov og forskrifter, (g) uoppfordret sende kopi til Tillitsmannen av meldinger til Markedsplassen som er relevante for Utstederens forpliktelser i henhold til Avtalen, (h) uoppfordret informere Tillitsmannen om endringer i registreringen av Obligasjonene i Verdipapirregisteret, og 8

.. o._._,.,_..._. ", -"".", ------;---".:,---'. Norsk Tillitsmann ASA (i) uoppfordret i forbindelse med avleggelse av årsrapport, eller på forespørsel fra Tillitsmannen, sende til Tillitsmannen bekreftelse på overholdelse av særskilte forpliktelser som følger av Avtalen. O) årlig i forbindelse med avleggelse av årsrapport, eller på forespørsel fra Tillitsmannen, sende til Tillitsmannen beheftelse på overholdelse av særskilte forpliktelser som følger av Avtalen. 4.8. 4.8.1. 4.8.2. 4.9. 4.9.1. 4.9.2. 4.9.3. 4.9.4. 5. 5.l. 5.1.1. 5.2. 5.2.1. Meddelelser Tillitsmannens skriftlige meddelelser, varsler, innkallinger mv. til Obligasjonseierne, skal sendes via Verdipapirregisteret, med kopi til Utstederen og Markedsplassen. Informasjon til Obligasjonseierne kan også bli publisert på web-siden www.stamdata.no. Utstederens skriftlige meddelelser til Obligasjonseierne skal sendes via Tillitsmannen, eventuelt via Verdipapirregisteret med kopi til Tillitsmannen og Markedsplassen. Omkostninger Utstederen skal dekke alle egne utgifter i forbindelse med Avtalen og gjennomføring av AvtaLens bestemmelser, herunder utarbeidelse av Avtalen, eventuell notering av Obligasjonene på Markedsplass og registrering og administrasjon av Obligasjonene i Verdipapirregisteret. Tillitsmannens vederlag og omkostninger skal dekkes av Utstederen. For Finansinstitusjoner, kommuner og fylkeskommuner fastsettes årlig honorar i henhold til gjeldende honorarsats og vilkår på tillitsmannens hjemmeside (www.trustee.no) på Emisjonsdato, med mindre annet er særskilt avtalt med Tillitsmannen. For andre utstedere fastsettes honorar i egen avtale. Tillitsmannens omkostninger som ikke kan inndrives på grunn av insolvens euer lignende hos Utstederen, skal kunne dekkes ved å avkorte utbetaling til Obligasjonseierne. Eventuelle offentlige avgifter i forbindelse med Avtalen og gjennomføring av Avtalens bestemmelser skal dekkes av Utstederen. Utstederen har ikke ansvar for eventuelle offentlige avgifter på omsetning av Obligasjonene. Utstederen er ansvarlig for at eventuell kildeskatt i henhold til norsk lov blir tilbakeholdt. Obligasj onseiermøte Obligasjonseiermøtets myndighet Obligasjonseiermøtet er obligasjonseierfellesskapets øverste organ. Dersom Obligasjonseiernes beslutning eller samtykke er nødvendig etter Avtalen eller etter lov, treffes vedtak om dette på Obligasjonseiermøte. Vedtak truffet på Obligasjonseiennøte er bindende og gjelder for alle Obligasjoner. InnkalUng og gjennomføring av Obligasjonseiermøte Obligasjonseiermøte (a) Utstederen, avholdes etter begjæring fra: (b) Obligasjonseiere som representerer minst 1110 av Stemmeberettigede Obligasjoner, (c) Tillitsmannen, eller (d) Markedsplassen. 9

Norsk Tillitsmann ASA 5.2.2. Obligasjonseiermøtet innkalles av Tillitsmannen. Begjæring om avholdelse av Obligasjonseiermøte sendes Tillitsmannen skriftlig og skal presist angi de saker som ønskes behandlet. 5.2.3. Har Tillitsmannen ikke etterkommet en gyldig begjæring om avholdelse av Obligasjonseiermøte innen 10 ~ti ~ Bankdager etter mottak av begjæringen, kan den som begjærte Obligasjonseiermøtet selv forestå innkalling. 5.2.4. Obligasjonseiermøtet innkalles senest 1O~ ti - Bankdager før Obligasjonseiermøtet. Innkallingen og oversikt over den enkelte Obligasjonseierens beholdning av Obligasjoner sendes til de Obligasjonseierne som er registrert iverdipapirregisteret på utsendelsestidspunktet. Innkallingen sendes også Markedsplassen for offentliggjøring. 5.2.5. Innkallingen skal angi de saker som skal behandles på Obligasjonseiermøtet. Tillitsmannen kan iinnkallingen også sette andre saker på dagsordenen enn de som omfattes av begjæringen. Er Avtalen foreslått endret skal hovedinnholdet av forslaget angis iinnkallingen. 5.2.6. Tillitsmannen kan kreve at Utstederen ikke endrer antall Stemmeberettigede Obligasjoner i perioden fra Obligasjonseiermøte er begjært til møtet er avholdt. 5.2.7. Saker som ikke er meddelt Obligasjonseierne etter reglene om innkalling til Obligasjonseiermøtet, kan bare avgjøres med samtykke fra samtlige Stemmeberettigede Obligasjoner. 5.2.8. Obligasjonseiermøtet avholdes i lokaler anvist av Tillitsmannen. Obligasjonseiermøtet åpnes og, med mindre Obligasjonseiermøtet vedtar noe annet, ledes av Tillitsmannen. El' Tillitsmannen ikke til stede åpnes Obligasjonseiermøtet aven Obligasjonseier, og ledes av en representant som velges av Obligasjonseiermøtet. 5.2.9. Det skal føres protokoll fra Obligasjonseiermøtet. I protokollen skal det angis hvilke Obligasjonseiere som er representert, og antall Obligasjoner de kan avgi stemme for. Videre skal protokollen inneholde de vedtak som fattes på møtet og utfallet av stemmegivningen. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst en annen person som velges av Obligasjonseiermøtet. Protokollen skal oppbevares av Tillitsmannen og være tilgjengelig for Obligasjonseierne. 5.2.10. På Obligasjonseiermøtet har Obligasjonseierne, Tillitsmannen og Markedsplassen adgang til å møte. Møteleder kan gi andre adgang til møtet, med mindre Obligasjonseiermøtet bestemmer noe annet. Obligasjonseier kan møte ved fullmektig. Obligasjonseier har rett til å stille med rådgiver. Tillitsmannen avgjør i tvilstilfelle hvem som har møterett for Obligasj onen. 5.2.11. Representanter for Utstederen har adgang til å møte på Obligasjonseiermøtet. Obligasjonseiermøtet kan bestemme at Utsteders representanter ikke deltar i behandlingen aven sak. Utstederen har rett til å være til stede under avstemningen. 5.3. Vedtak på Obligasjonseiermøtet 5.3.1. På Obligasjonseiermøtet gir hver Stemmeberettigede Obligasjon rett til en stemme i henhold til registrerte Obligasjoner i Verdipapirregisteret ved utløpet av dagen føl' avholdelse av Obligasjonseiermøtet, Den som åpner Obligasjonseiermøtet avgjør hvilke Obligasjoner som skal anses som Egne Obligasjoner. Egne Obligasjoner har ikke stenunerett. 5.3.2. I alle saker som behandles på Obligasjonseiermøtet kan Utstederen, Tillitsmannen og enhver Obligasjonseier kreve skriftlig avstemning. Ved stemmelikhet gjelder det møtelederen slutter seg til, selv om møtelederen ikke er Obligasjonseier. 10

!.""-.. ~.': Norsk Tillitsmann ASA 5.3.3. For at Obligasjonseiermøtet skal kunne fatte gyldig vedtak må minst halvparten (112) av Stemmeberettigede Obligasjoner være representert, jf. dog pkt 5.4..Selv om mindre enn halvparten (1/2) av Stemmeberettigede Obligasjoner er representert, skal Obligasjonseiermøtet avholdes og avstemning gjennomføres. 5.3.4. Et vedtak på Obligasjonseiermøtet krever tilslutning fra et flertall av de avgitte stemmer, om ikke annet er bestemt i pkt 5.3.5. 5.3.5. I følgende saker kreves tilslutning fra minst to tredeler (2/3) av de avgitte stemmer: Ca) endringer av Avtalens bestemmelser om Obligasjonsrenten, løpetid, innløsningskurs og øvrige bestemmelser som har betydning for Obligasjonenes kontantstrøm, (b) (c) overføring av Avtalens rettigheter og forpliktelser til annen utsteder (skyldner), eller bytte av Tillitsmannen. 5.3.6. Obligasjonseiermøtet kan ikke treffe vedtak som er egnet til å gi enkelte Obligasjonseiere eller andre en urimelig fordel på andre Obligasjonseieres bekostning. 5.3.7. Tillitsmannen skal sørge for at vedtak truffet på Obligasjonseiermøtet blir iverksatt. 5.3.8. Vedtak truffet på Obligasjonseiermøtet skal meddeles Utstederen, Obligasjonseierne og Markedsplassen. 5.4. Gjentatt Obligasjonseiermøte 5.4.1. Hvis Obligasjonseiermøtet ikke kan fatte gyldig vedtak etter pkt. 5.3.3, kan det innkalles til gjentatt Obligasjonseiermøte for behandling av samme sak. I innkallingen til gjentatt Obligasjonseiermøte skal det opplyses om fremmøtet og resultatet av avstemninger på det første Obligasjonseiermøtet, 5.4.2. Ved behandling av saken i gjentatt Obligasjonseiermøte, kan det treffes gyldig vedtak selv om mindre enn halvparten (1/2) av Stemmeberettigede Obligasjoner er representert. 6. Tillitsmannen 6.1. Tillitsmannens oppgaver og myndighet 6.1.1. Tillitsmannen skal overvåke Utstederens oppfyllelse av sine forpliktelser etter Avtalen, og etter lov og forskrift i forhold som hal' sitt grunnlag i Avtalen, herunder kontrollere rettidig og korrekt betaling av Obligasjonene og Obligasjonsrente, informere Obligasjonseierne, Registerføreren og eventuell Markedsplass om relevant informasjon som innhentes og mottas i egenskap av Tillitsmann (dette er ikke til hinder for at Tillitsmannen drøfter konfidensielle forhold med Utstederen), gjennomføre obligasjonseiermøter og treffe beslutninger og iverksette vedtak truffet i henhold til Avtalen. Tillitsmannen er ikke forpliktet til å vurdere Utstederens finansielle stilling utover de forpliktelser som måtte følge direkte av Avtalen. 6.1.2. Tillitsmannen kan ta ethvert skritt for å ivareta Obligasjonseiernes rettigheter ialle forhold som har sitt grunnlag i Avtalen. Tillitsmannen kan avvente handlinger til saken er forelagt Obligasjonseiermøtet. 6.1.3. Tillitsmannen kan med bindende virkning for Obligasjonseierne treffe beslutninger vedrørende Avtalen, herunder foreta endringer i Avtalen, som etter Tillitsmannens vurdering ikke vesentlig forringer Obligasjonseiernes rettigheter eller interesser etter Avtalen, jfdog pkt 6.1.5. 11

Norsk Tillitsmann ASA 6.1.4. 6.1.5. 6.1.6. 6.1.7. 6.1.8. 6.2. 6.2.1. 6.2.2. 6.2.3. 6.3. 6.3.1. 6.3.2. 6.4. 6.4.1. 6.4.2. Tillitsmannen kan med bindende virkning for Obligasjonseierne treffe beslutninger i andre tilfeller enn nevnt i pkt 6.1.3 etter forhåndsvarsel til Obligasjonseierne, jf dog pkt 6.1.5. Varselet skal inneholde forslaget til endring og Tillitsmannens vurdering av dette. Det skal opplyses om at forslaget ikke kan besluttes av Tillitsmannen alene med bindende virkning for obligasjonseierne dersom en Obligasjonseier inngir skriftlig protest mot forslaget innen en frist fastsatt av Tillitsmannen. Fristen kan ikke være kortere enn 5 - fem - Bankdager fra utsendelsen av varselet. Tillitsmannen kan ikke treffe beslutninger etter pkt 6.1.3 eller 6.1.4 som angår forhold nevnt i pkt 5.3.5, unntatt for å rette åpenbare uriktigheter, uklarheter eller ufullstendigheter. Tillitsmannen kan ikke treffe beslutninger som er egnet til å gi enkelte Obligasjonseiere eller andre en urimelig fordel på andre Obligasjonseieres bekostning. Beslutninger truffet av Tillitsmannen etter pkt 6.1 skal meddeles Utstederen, Obligasjonseierne og Markedsplassen, med mindre det er åpenbart unødvendig. Obligasjonseiermøtet kan vedta bytte av Tillitsmannen uten samtykke fra Utstederen, jf pkt 5.3.5. Erklæring av mislighold, heving og inndrivelse Dersom det inntreffer forhold som nevnt i pkt 3.8 kan Tillitsmannen gjennomføre ethvert tiltak Tillitsmannen finner påkrevd for å ivareta Obligasjonseiernes interesser, herunder å erklære mislighold, heve Avtalen og erklære Obligasjonene med tillegg av renter og omkostninger forfalt til betaling, samt forestå inndrivelse av alle utestående beløp under Avtalen. Dersom Tillitsmannen får skriftlig krav om å gjennomføre tiltak som nevnt i pkt 6.2.1 fra Obligasjonseiere som representerer minst 115av Stemmeberettigede Obligasjoner skal Tillitsmannen gjennomføre tiltakene med mindre Obligasjonseiermøtet har truffet beslutning om andre løsninger. Tillitsmannen skal holdes skadesløs av Obligasjonseieme for virkningen av tiltak (herunder omkostninger og ansvar) som er iverksatt etter pkt 6.2.2. eller etter vedtak om mislighold på Obligasjonseiermøtet, og kan kreve skadesløsholdelse og sikkerhet fra de Obligasjonseiere som har fremsatt krav etter pkt 6.2.2 eller stemt for beslutningen på et Obligasj onseiennøte. Ansvar Tillitsmannen er kun ansvarlig for direkte tap Obligasjonseierne eller Utstederen lider som følge av at Tillitsmannen uaktsomt eller forsettlig har forsømt sine oppgaver etter Avtalen. Tillitsmannen har ikke ansvar for innholdet av informasjon som Tillitsmannen videreformidler til Obligasjonseierne på vegne av Utstederen. Utstederen er ansvarlig for direkte tap (herunder omkostninger og ansvar) Tillitsmannen pådrar seg som følge av at Utstederen har forsømt sine plikter etter Avtalen, herunder tap som følge av at Tillitsmannen har innrettet seg etter erklæringer og opplysninger Utstederen har avgitt i forbindelse med etablering og gjennomføring av Avtalen. Bytte av tillitsmann Bytte av tillitsmann avgjøres av Obligasjonseiermøtet fungerer inntil ny tillitsmann eventuelt er valgt. etter reglene i kap 5. Tillitsmannen Utgifter til ny tillitsmann dekkes av Utstederen etter pkt 4.9, men kan - helt eller delvis - kreves refundert av Tillitsmannen dersom byttet skyldes brudd på Tillitsmannens forpliktelser etter Avtalen eller andre forhold Tillitsmannen er ansvarlig for. 12

Norsk Tillitsmann ASA 6.4.3. Tillitsmannen plikter å medvirke til at den nye tillitsmannen uten ugrunnet opphold etler Obligasjonseiermøtet, får de nødvendige dokumenter og opplysninger for å utføre sine oppgaver etler Avtalen. 7. Generelle bestemmelser 7.1. Obligasjonseierfelleskap 7.1.1. Gjennom tegning, kjøp eller annen overføring av Obligasjoner, vil Obligasjonseierne anses å ha tiltrådt Avtalen og herunder akseptert at: Ca) Obligasjonseierne er bundet av Avtalen. (b) Tillitsmannen har fullmakt til å opptre på vegne av Obligasjonseierne. (c) Tillitsmannen har, for sin saksbehandling vedrørende Avtalen, rett til innsyn i Verdipapirregisteret om eierforholdet til Obligasjonene i Verdipapirregisteret, (d) Avtalen etablerer et fellesskap mellom Obligasjonseierne som innebærer at: (i) Obligasjonene er seg imellom sideordnede og likestilte, (H) Obligasjonseierne ikke med grunnlag iavtalen kan opptre direkte overfor Utstederen, herunder ikke selv ta ut søksmål mot Utstederen, (Hi) Utstederen ikke kan med grunnlag i Avtalen opptre direkte overfor Obligasj onseierne, (iv) Obligasjonseierne ikke kan oppheve obligasjonseierfellesskapet, og (v) at den enkelte Obligasjonseier ikke kan tre ut av obligasjonseierfellesskapet. 7.1.2. Avtalen er tilgjengelig for enhver og kan fås hos Tillitsmannen eller Utstederen. 7.2. Lovvalg og verneting 7.2.1. Konflikter som måtte oppstå under Avtalen og som ikke kan løses i minnelighet, skal avgjøres etter norsk rett og med Oslo Tingrett som verneting. 7.3. Endring av Avtalen 7.3.1. Endring av Avtalens bestemmelser kan bare foretas med samtykke fra partene i denne Avtale, med unntak av endring som nevnt i pkt 6.1.8. 7.4. Kontaktopplysninger 7.4.1. Utstederen og Tillitsmannen skal holde hverandre informert om endring i postadresse, e- postadresse, telefon- og telefaksnummer og kontaktpersoner. Lb(... ~.. Utstederen ~~I\I~ f" <:)PG~fG...~. Tillitsmannen 13

VERDIVURDERING AMFI OS PRESTEGARDSKOGEN, 5200 OS GNR 54 BNR 368/504 AUGUST 2012 NEWSEC AS Filipstad Brygge 1, Postboks 1800 Vika, 0123 Oslo www.newsec.no

VURDERING 1 Oppdragsgiver Oppdragsgiver for verdivurderingen er Olav Thon Eiendomsselskap ASA. 2 Vurderingsdato Vurderingen av bygget er utført per 30.8.2012. Informasjonen som er lagt til grunn er oppdatert per 30.6.2012. 3 Newsecs mandat Olav Thon Eiendomsselskap ASA har engasjert Newsec AS for å gjennomføre en uavhengig vurdering av dagens markedsverdi av Amfi Os, Prestegardskogen 2 i Os kommune. Mandatet til Newsec er å vurdere eiendommens verdi i dagens marked. Newsec verdivurderer til virkelig verdi i henhold til standard i IFRS IAS 40. 4 Generelle forutsetninger Vi har i våre beregninger tatt høyde for 2% friksjonsledighet. Vi har vurdert senterets eierkostnader til ca. 14,5%. Eierkostnaden inkluderer festeavgift da deler av tomten er festet. Vi har forutsatt at leiene vil reforhandles på omtrent samme nivå som i dag. Vi vurderer avkastningskravet på eiendom av denne typen til 7,00%. Primært er det beliggenheten som skyldes påslaget fra prime yield. Det er også lagt på et påslag for teknisk standard og kontraktsmotpart. Vi har lagt til grunn et oppussingsbehov på 10 MNOK for en oppgradering av senteret. 5 Habilitet Undertegnende analytikere i Newsec Advice har ikke relasjoner til parter i saken som kan utgjøre habilitetsproblemer i forhold til å utføre en uavhengig verdivurdering av eiendommen. 6 Befaring Senteret ble befart av Newsec ved direktør Jon H.D. Årstad den 28.8.2012 i forbindelse med denne verdivurderingen. 7 Grunnlagsinformasjon og basisdata Grunnlagsinformasjonen for rapporten er som følger: Leietakerlister fra Olav Thon Eiendomsselskap ASA Norges Eiendommer Transaksjonseksempler http://www.amfi.no/os

8 Senterinformasjon 500 000 000 Omsetning siste 5 år 375 000 000 250 000 000 125 000 000 0 2007 2008 2009 2010 2011 I 2011 ble eiendommen påbygget for Coop Hordaland med ca 2.300 kvm + p-kjeller som gikk inn på lang kontrakt. Senteret forventer å omsette for over 500 MNOK i 2012. Største leietakere Senterinformasjon Coop Hordaland BA 3 500 000 16 % Butikkareal 15 750 Norgesgruppen Vest AS 1 706 375 8 % Antall Butikker 46 Os Elektriske AS 1 696 143 8 % Parkeringsplasser 560 Os Sport AS 1 205 400 5 % Os Lavpris AS 911 000 4 % Største leieforfall 2012 Osbutikken AS 861 888 4 % S. Klingsheim AS 793 216 4 % SUM 9 880 806 45 % Kid Interiør AS 324 500 1 % 9 Sammenliknbare transaksjoner Vedlagt er et utvalg sammenliknbare transaksjoner det siste året. Amfi Os sine verdier er også lagt ved som sammenlikningsgrunnlag. Kjøpesenter Pris Leie Direkte Yield Areal Verdi per m2 Tidspunkt Amfi Os, Os 255 000 000 21 250 000 7,1 % 17 000 15 000 Nå Gullgruven, Bergen 500 000 000 30 000 000 5,6 % 26 500 18 868 apr.12 Steen & Strøm Magasin, Oslo 1 050 000 000 60 375 000 5,0 % 33 000 31 818 mai.11 Kjøpesenter Vest, Bergen 480 000 000 31 500 000 6,2 % 30 900 15 534 aug.11 Sjøsiden Senter, Mosjøen 165 000 000 13 600 000 6,3 % 13 000 12 700 nov.11 Rortunet Kjøpesenter, Slemmestad 257 000 000 19 700 000 6,9 % 11 700 21 966 nov.11

10 SWOT-analyse Styrker Svakheter Interne - Lang historikk og etablert senter for lokalbefolkningen - Få, om ingen, direkte konkurrenter - God parkeringsdekning - Lang vektet gjenværende leietid - Ingen ledighet - Behov for oppgradering av fasade og fellesarealer - Noe eldre bygningsmasse - Mangel på store kundedragere (H&M, Dressmann og Vinmonopol) Muligheter Trusler Eksterne - Etter påbygget i 2011 begynner senteret å bli stort nok til å tilrekke seg større og etablerte kjeder. - Os kommune vokser i folketall - Utbedring av E39 kan øke i folketilveksten og kundegrunnlaget - Lavt leienivå - Mulighet for bedre utnyttelse av fellesarealet - Begrensede utbyggingsmuligheter 11 Konklusjon Ut i fra de gitte forutsetningene har vi vurdert eiendommen til å ha en markedsverdi på 255 millioner. Verdien er beregnet gjennom nettokapitaliserings- og kontantstrømsmetode. Beregningene er vedlagt. 12 Ansvarsforhold Newsec AS plikter å gjøre sine vurderinger etter beste evne og overbevisning, og vil basere sine vurderinger på eksempler, modeller og antakelser som er kjent i markedet. Newsec AS kan ikke ta ansvar for feil eller mangler i informasjonsgrunnlaget, eller eventuelle misforståelser som kan oppstå. Oppdragsgiver plikter å sette seg grundig inn i innleverte vurderinger, og gi tilbakemeldinger dersom feil eller misforståelser har oppstått. Newsec har ikke foretatt tekniske undersøkelser av bygget. Oslo 30.08.2012 NEWSEC AS Martin Nyberg Analytiker Jon H D Årstad Direktør Advice

VERDIVURDERING Amfi Os, Prestegardskogen 2, 5200 Os Verdivurdering for Olav Thon Eiendomsselskap ASA. Vurdert av Jon H. D. Årstad, den 30.08.2012 Beskrivelse Amfi senteret ligger i Os kommune i Hordaland ca 2 km fra Os sentrum. Senteret har god eksponering mot innfartsveien til Os langs riksvei 557. Senteret ble opprinnelig bygget i 1988, og modernisert og påbygget i 2006 og 2011. Senteret går over 2 plan og har totalt 46 butikker. Omsetningen de siste årene har vært stabil og svakt voksende og var på ca 425 millioner kroner i 2011. Det er ingen ledighet i bygget. I 2011 ble eiendommen påbygget for Coop Hordaland med ca 2.300 kvm + p-kjeller som gikk inn på lang kontrakt. Vektet gjenværende leietid er 5 år noe som er høyt for et etablert kjøpesenter. Deler av tomten er festet. Kontrakten ble signert i 1972 og løper i 99 år. Årlig festeavgift er inkludert som en årlig eierkostnad i kontantstrømsvurderingen. Av leieinntektene for handel utgjør 87% av leien fastleie, mens 13% utgjør omsetningsleie. Eiendomsinformasjon Registrert hjemmelshaver ihht. "Norges Eiendommer" Tysseland, Bolme Andersen Gnr 54, Bnr 368 i Os kommune Tomteareal Utleid Areal Ledig Areal Parkering areal Brutto gulvareal bygninger (BTA) 28 056 kvm 16 934 kvm 0 kvm 4 124 kvm 21 055 kvm Leietakersituasjon Bruttoleie Markedsleie Leieareal kr 21 259 000 kr 22 204 000 Parkering kr 0 kr 0 Totalt kr 21 259 000 kr 22 204 000 Leie kr/m2 ex park inntekt kr 1 255 kr 1 311 Parkering pr/plass kr 0 kr 0 Totalt kr/m2 kr 1 010 kr 1 054 Vektet gjenværende leietid 5,0 år Andel utleid 100% Eierkostnader (normalisert) Totalt kr/m2 Forsikring kr 169 000 10 Vedlikehold kostnad kr 1 524 000 90 Administrative kostnader kr 888 000 52 Eiendomsskatt kr 0 0 Festeavgift kr 630 000 37 Sum eierkostnader kr 3 211 000 190 Eierkost av bruttomarkedsleie 14,5% Avkastningskrav/yield Realavkastningskrav 7,00% Direkte yield (nåleie) 7,08% Diskonteringsfaktor (nom) 9,67% Kalkulert realavkastning 7,06% Eventuelt potensial Utbyggbart areal Tomtebelastning År før realisering Verdi 0 kvm 0 kr/m2 0,0 år kr 0 Verdivurdering Netto kapitalisert verdi Cash flow verdi Teknisk verdi 15 035 kr/m2 15 085 kr/m2 13 000 kr/m2 kr 254 600 000 kr 255 409 540 kr 220 100 000 Konklusjon Markedsverdi 15 061 kr/m2 Markedsverdi av potensialet På bakgrunn av ovenstående og vårt helhetsinntrykk av eiendommen settes normal salgsverdi til kr 255 000 000 - kr 255 000 000 Side 1 av 3

VERDIVURDERING Sammendrag av verdivurderingen: Oppdragsnummer: Adresse: Registerbet.: Hjemmelshaver: Oppdragsgiver: Amfi Os Amfi Os, Prestegardskogen 2, 5200 Os Gnr 54, Bnr 368 i Os kommune Tysseland, Bolme Andersen Olav Thon Eiendomsselskap ASA Registrert dato: 27.08.2012 Besiktiget dato: 28.08.2012 Diskonteringsfaktor: Inflasjonsprosent: 9,67 % 2,50 % Kategori Areal Fordeling Handel 15 755 kvm 93,05% Kontor 768 kvm 4,54% Lager 408 kvm 2,41% 16 931 kvm Utleid areal Areal Nåleie Årl. Nåleie M.leie Årl.M.leie UtløpRegLedig Type Tilpas Overleie Diverse 1 405 835 405 835 400 000 400 000 04-15 100 0 Annet 0 13 852 Handel 15 755 1 337 21 067 834 1 330 20 954 150 10-17 100 0 Handel 0 482 874 Kontor 768 756 580 677 1 000 768 000 12-14 100 0 Kontor 0-395 163 Lager 408 149 60 902 200 81 600 09-16 100 0 Lager 0-71 975 Rabattleie 2012 1-588 427-588 427 0 0 12-12 100 0 Rabattle 0-195 230 Rabattleie 2013 1-268 000-268 000 0 0 12-13 100 0 Rabattle 0-255 237 16 934 21 258 821 22 203 750 Snitt: 5,0 år -420 880 Side 2 av 3

VERDIVURDERING Inntektsbilde: Brutto markedsleie: Eiend.skatt: Forsikring: Eiers and vedl.: kr/m2 1 311 22 203 750 0 169 310 1 523 790 Festeavgift: 37 630 000 Adm/forv./div: (4,00%) 52 888 150 Sum eierkostnad: (14,46%) 190 3 211 250 Netto kapitalisert verdi kr/m2 Utleid areal: 16 934 kvm Netto markedsleie: 1 122 18 992 500 90 Totalt 18 992 500 Verdi fullt utleid: 16 025 271 321 428 Fradrag ikke utleid: 0 0 Fradrag fast ledighet: -375-6 343 928 Sum leietap: -375-6 343 928 Investering 2012-591 -10 000 000 Investering 2013 0 0 Investering 2014 0 0 Tilpasninger ledig areal: 0 0 Tilpasninger ved leieutløp: 0 0 Total fratrekkssum: -965-16 343 928 Salgssum: 15 060 254 977 499 Overskuddsleie: -25-420 900 Ledighet etter utløp: 0 0 Sum: 15 035 254 556 599 Verdivurderingssammendrag (IPD) Nåleie Brutto Markedsleie (100% utleid) Eierkostnader Netto Markedsleie (inntektsoverskudd) 0 10 Teknisk verdi: Vurdert kostpris nybygg: Fradrag slit og elde: Tekn.v. eks tomt: 16 000 kr/m2 6 000 kr/m2 28 056 kvm 270 896 000 101 586 000 169 310 000 Tomteverdi: (av byggareal 3 000 kr/m2) 50 793 000 Teknisk verdi sum: 13 000 220 103 000 Oppbygging Avk. Krav Inflasjon (Grl. Tall) Nominelt 2,50% Reelt 0,00% Sum 0,00% Risikofri rente (2,60%) 0,10% 0,10% 0,10% Swap Spread (3,80%) 1,14% 1,11% 1,21% Lånemargin (5,30%) 1,50% 1,46% 2,67% Eiendomsrisiko 2,64% 2,58% 5,25% Beliggenhet - By 1,03% 1,00% 6,25% Beliggenhet - Mikro 0,26% 0,25% 6,50% Type eiendom 0,00% 0,00% 6,50% Teknisk standard 0,26% 0,25% 6,75% Kontraktsforhold - Kontr 0,00% 0,00% 6,75% Kontraktsforhold - Motp 0,26% 0,25% 7,00% Andre forhold 0,00% 0,00% 7,00% Diskonteringsrente 9,68% 7,00% Utviklingspotensiale: Tillatt utbyggbart areal: Tomtebelastning kr/m2: 0 År før realisering: Diskonteringsrente: 10,00% Verdi utbyggingspotensiale: 0 30.08.2012 21 258 821 22 203 750 3 211 250 18 992 500 Realavkastningskrav 7,00% Brutto Nåverdi (Netto Kap verdi) +/- Nåverdi over/underleie +/- Nåverdi ledighet +/- Nåverdi Investeringer (tilpasninger) +/- Nåverdi annet (rest) Markedsverdi 271 321 427-420 900-6 343 928-10 000 000 443 401 255 000 000 Kalkulert realavkastning Direkte yield (nåleie) 7,06% 7,08% Side 3 av 3

Amfi Os, Prestegardskogen 2, 5200 Os Vurdert for: Olav Thon Eiendomsselskap ASA Vurdert av: Jon H. D. Årstad Investment period: 10 Yr Tennancy Schedule 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Diverse 135 278 415 981 426 380 432 851 441 525 452 563 463 877 475 474 487 361 499 545 341 356 Handel 7 022 611 21 594 530 22 134 393 22 687 753 23 254 947 23 814 883 24 300 390 24 907 900 25 530 597 26 168 862 17 882 056 Kontor 193 559 595 194 610 074 827 052 847 728 868 922 890 645 912 911 935 733 959 127 655 403 Lager 20 301 62 425 63 985 65 585 72 936 92 323 94 631 96 997 99 422 101 907 69 637 Rabattleie 2012-196 142 Rabattleie 2013-274 700 Gross Rent 7 175 607 22 393 429 23 234 832 24 013 241 24 617 136 25 228 691 25 749 543 26 393 281 27 053 113 27 729 441 18 948 451 Loss permanent vacancy 148 025 455 177 466 556 478 220 490 176 502 430 514 991 527 866 541 062 554 589 378 969 Net rent 7 027 582 21 938 252 22 768 276 23 535 020 24 126 961 24 726 261 25 234 552 25 865 416 26 512 051 27 174 852 18 569 482 Owner's cost 1 070 417 3 291 531 3 373 820 3 458 165 3 544 619 3 633 235 3 724 065 3 817 167 3 912 596 4 010 411 2 740 448 Investment vacant area Investment renewal Investering 2012 10 000 000 Investering 2013 Investering 2014 Invest / divest property -255 000 000 342 576 897 Net CF -4 042 835 18 646 721 19 394 457 20 076 855 20 582 341 21 093 026 21 510 486 22 048 249 22 599 455 23 164 441 15 829 035 342 576 897 Yield - CF year 1-10 7,00 % Exit Yield 7,00 % Discount factor 9,68 % IRR 9,74 % Real IRR 7,06 % NPV CF -3 920 277 16 486 392 15 634 828 14 757 186 13 794 152 12 889 363 11 984 921 11 200 860 10 468 094 9 783 265 6 286 052 136 044 704 Property value 255 409 540

Sensitivitetsanalyse av: Amfi Os, Prestegardskogen 2, 5200 Os Yield intervall 0,25 % Markedsleie intervall 5,00 % Alle tall i 1 000 Markedsleie justeringer Yield justering 5,00 % 5,25 % 5,50 % 5,75 % 6,00 % 6,25 % 6,50 % 6,75 % 7,00 % 7,25 % 7,50 % 7,75 % 8,00 % 8,25 % 8,50 % 8,75 % 9,00 % -40,00 % 221 406 211 920 203 276 195 366 188 097 181 394 175 190 169 432 164 071 159 067 154 384 149 991 145 861 141 971 138 299 134 827 131 539-35,00 % 238 997 228 471 218 886 210 118 202 067 194 645 187 781 181 413 175 489 169 961 164 791 159 945 155 392 151 105 147 062 143 242 139 625-30,00 % 256 587 245 023 234 496 224 871 216 036 207 897 200 372 193 395 186 906 180 855 175 199 169 899 164 922 160 240 155 825 151 656 147 712-25,00 % 274 178 261 575 250 106 239 624 230 006 221 148 212 963 205 376 198 323 191 749 185 606 179 853 174 453 169 374 164 588 160 070 155 798-20,00 % 291 769 278 126 265 716 254 377 243 976 234 400 225 554 217 357 209 740 202 643 196 014 189 807 183 984 178 509 173 351 168 485 163 884-15,00 % 309 359 294 678 281 326 269 130 257 945 247 651 238 145 229 339 221 158 213 537 206 421 199 761 193 514 187 643 182 114 176 899 171 970-10,00 % 326 950 311 229 296 936 283 883 271 915 260 903 250 736 241 320 232 575 224 431 216 829 209 716 203 045 196 778 190 878 185 313 180 057-5,00 % 344 540 327 781 312 546 298 635 285 885 274 154 263 327 253 301 243 992 235 325 227 236 219 670 212 576 205 912 199 641 193 728 188 143 0,00 % 362 131 344 333 328 156 313 388 299 854 287 406 275 918 265 283 255 410 246 219 237 644 229 624 222 107 215 047 208 404 202 142 196 229 5,00 % 379 722 360 884 343 766 328 141 313 824 300 658 288 509 277 264 266 827 257 114 248 052 239 578 231 637 224 181 217 167 210 556 204 316 10,00 % 397 312 377 436 359 375 342 894 327 794 313 909 301 099 289 245 278 244 268 008 258 459 249 532 241 168 233 316 225 930 218 971 212 402 15,00 % 414 903 393 987 374 985 357 647 341 763 327 161 313 690 301 227 289 661 278 902 268 867 259 486 250 699 242 450 234 693 227 385 220 488 20,00 % 432 493 410 539 390 595 372 400 355 733 340 412 326 281 313 208 301 079 289 796 279 274 269 440 260 229 251 585 243 456 235 799 228 575 25,00 % 450 084 427 091 406 205 387 152 369 703 353 664 338 872 325 189 312 496 300 690 289 682 279 394 269 760 260 719 252 219 244 214 236 661 30,00 % 467 674 443 642 421 815 401 905 383 673 366 915 351 463 337 171 323 913 311 584 300 089 289 349 279 291 269 854 260 982 252 628 244 747 35,00 % 485 265 460 194 437 425 416 658 397 642 380 167 364 054 349 152 335 331 322 478 310 497 299 303 288 821 278 988 269 745 261 042 252 834 40,00 % 502 856 476 746 453 035 431 411 411 612 393 418 376 645 361 133 346 748 333 372 320 904 309 257 298 352 288 123 278 508 269 457 260 920

VERDIVURDERING AMFI VÅGSBYGD KIRSTEN FLAGSTADS VEI 32, 4621 KRISTIANSAND GNR 13 BNR 477 AUGUST 2012 NEWSEC AS Filipstad Brygge 1, Postboks 1800 Vika, 0123 Oslo www.newsec.no