BESTEMMINGSPLAN ZANDDELWEG,VENHORST GEMEENTE BOEKEL

BESTEMMINGSPLAN ZANDDELWEG,VENHORST GEMEENTE BOEKEL

Gemeente Boekel Bestemmingsplan Zanddelweg, Venhorst Toelichting bijlagen Regels bijlage Verbeelding schaal 1:1000 projectgegevens: TOE03-BOE00137-01A RAO01-BOE00137-01A NAT01-BOE00137-01A REG03-BOE00137-01A SVB01-BOE00137-01A TEK03-BOE00137-01A Rosmalen, 14 april 2009 Vastgesteld: 2009 Telefoon: 073 52 33 900 Hoff van Hollantlaan 7 Postbus 435 5240 AK Rosmalen Telefax: 073 52 33 999 E-mail: bureau@croonen.nl

INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING 1 1.1 Aanleiding 1 1.2 Ligging plangebied 1 2 BESTAANDE SITUATIE 3 2.1 Locatie in groter verband 3 2.2 Locatie en directe omgeving 4 2.3 Verkeer en parkeren 5 3 BELEID 7 3.1 Rijksbeleid 7 3.2 Provinciaal beleid 7 3.3 Gemeentelijk beleid 11 4 MILIEUGEGEVENS EN ONDERZOEK 13 4.1 Relatie met de Wet geluidhinder 13 4.2 Water 13 4.3 Geurhinder intensieve veehouderij 14 4.4 Hinderlijke bedrijvigheid 15 4.5 Archeologische verwachtingen rond Venhorst 15 4.6 Bodem 16 4.7 Flora en fauna 16 4.8 Luchtkwaliteit 17 4.9 Externe veiligheid 17 4.10 Kabels en leidingen 17 5 PLANOPZET 19 5.1 Visie dorpsrand Venhorst 19 5.2 Inrichtingsplan BiO-woningen 21 6 FINANCIËLE HAALBAARHEID 23 7 TOELICHTING OP DE BESTEMMINGEN 25 7.1 Juridische plan 25 7.2 Beschrijving van de bestemmingen 25 8 PROCEDURES 27 Bijlagen: Bijlage 1: Rapport akoestisch onderzoek Zanddelweg te Venhorst Bijlage 2: Quickscan flora en fauna BiO-woningen

Historische kaart anno 1905 van Venhorst Zanddelweg Peelkensweg De Biezen Daandelendennen Ringbaan Sint Josephplein Telefoonstraat Statenweg Topografische kaart anno 2005 van Venhorst met een aanduiding van het plangebied

1 INLEIDING 1.1 Aanleiding Voorliggend bestemmingsplan betreft de realisatie van drie woningen aan de Zanddelweg/Peelkensweg in Boekel in het kader van de BiO-regeling afkomstig uit de nota Buitengebied in Ontwikkeling. De Zanddelweg ligt in het oosten van de gemeente Boekel, ten noorden van de kern Venhorst. De Peelkensweg is de weg die vanaf de Zanddelweg in de richting van het oosten voert. Het project betreft de sloop van agrarische bedrijfsbebouwing achter de woning aan de Zanddelweg 4 en de realisatie van drie woningen op naburige percelen. Twee woningen worden gerealiseerd aan de Zanddelweg en één woning wordt gerealiseerd aan de Peelkensweg. Het agrarisch bedrijf zal beëindigd worden. De sloop van de pluimveestallen en kalverenstallen en de bouw van drie vrijstaande woningen betekenen een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de kern Venhorst. De beoogde ontwikkeling past niet in het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld. Voorliggend bestemmingsplan biedt het juridisch kader voor de realisering van drie woningen. 1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt ten noorden van de kern Venhorst. Het wordt in het westen begrensd door de Zanddelweg. De zuidelijke begrenzing wordt gevormd door de Peelkensweg. De Wanroijseweg vormt de noordelijke begrenzing van het plangebied. Ten westen van het plangebied is een agrarisch perceel gesitueerd. Het plangebied ligt aan de rand van de bebouwde kom van Venhorst, waar het deel uit maakt van een klein cluster van woningen aan de Zanddelweg. Op onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied weergegeven. Wanroijseweg Zanddelweg Plangebied Peelkensweg 1.3 Overzicht vigerende bestemmingsplannen Momenteel vigeert voor het plangebied Bestemmingsplan Buitengebied 2005. Het Bestemmingsplan Buitengebied 2005 is vastgesteld door de gemeenteraad op 15 maart 2006 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 21 november 2006. Het plangebied heeft hierin de bestemming Kern Venhorst 1.3 Overzicht vigerende bestemmingsplannen Luchtfoto met aanduiding van het plangebied en stedenbouwkundige schets 1

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan Buitengebied, gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad op 15 maart 2006, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 22 november 2006 en onherroepelijk verklaard door de Raad van State op 5 maart 2008. Het plangebied heeft hierin de bestemming Agrarisch gebied en als detailbestemmingen Agrarisch bouwblok (iv) (intensieve veehouderij) en wonen. Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied 2005, plankaart 2, detailbestemmingen 2

2 BESTAANDE SITUATIE In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie van het plangebied. Allereerst zal de locatie in groter verband worden beschreven en de directe omgeving van het plangebied. Daarna volgt een beschrijving van de locatie zelf. 2.1 Locatie in groter verband Venhorst is een relatief jonge kern. De kern is ontstaan tijdens de ontginning van de Peel aan het begin van de twintigste eeuw. Op de hogere gronden zijn de kernen ontstaan, zo ook Venhorst. De ontginning en de opbouw van de kern in het bijzonder is naar ontwerp van de Nederlandsche Heide- Maatschappij en Ingenieurs- en architectenbureau Schaap en Van Straten opgezet. Oorspronkelijk is het dorp in 1932 gesticht als Sint-Jozefpeel, in 1936 staat de kern bekend als Venhorst. Venhorst is ontstaan ten noorden van de oost-west georiënteerde Statenweg. Centraal in de nederzetting en haaks op de Statenstraat ligt het Sint Josephplein. Aan dit plein ligt van oorsprong gemengde bebouwing. Het plein wordt omzoomd door linden. De naoorlogse uitbreidingen zijn voornamelijk aan de noordzijde van dit plein ontstaan. Venhorst kent de simpele stedenbouwkundige opbouw die kenmerkend is voor een ontginningsdorp in de Peel. Centraal in de kern ligt de kruising van het Sint Josephplein en de Zanddelweg met de Ringbaan. Het Sint Josephplein en de aanliggende bebouwing vormen het centrum van Venhorst. Aan dit centrale plein staan onder andere de kerk, de school en het gemeenschapshuis. De bebouwing heeft een zeer divers karakter, elk pand heeft een eigen individuele, bijna statige uitstraling. Langs de Statenweg en de Telefoonstraat zijn in de loop der jaren relatief grote, vrijstaande woningen gebouwd. De ruimte tussen de oudere bebouwing en deze woningen is tot nu toe onbebouwd gebleven. Ten oosten van het centrum bestaat deze onbebouwde ruimte uit achtertuinen en de pastorietuin. Ten westen van het centrum liggen een inbreidingslocatie voor woningbouw en de begraafplaats. Sportvelden ten westen van het plangebied Laatste uitbreiding aan Hoogmenneke Ten noorden van het centrum is de kern vooral na de Tweede Wereldoorlog gegroeid. De eerste uitbreidingen bestaan uit lange, rechte straten. De latere uitbreidingen kennen een meer kronkelige wegenstructuur. De bebouwing bestaat voornamelijk uit vrijstaande en halfvrijstaande woningen in één à twee bouwlagen met langskap en een constante rooilijn. Aan het Hoogmenneke is een recente uitbreiding gesitueerd. 3

De woningen zijn gebouwd in een jaren 30-architectuur. De woningen zijn individueel duidelijk herkenbaar. Kenmerkend is het gebruik van donkere bakstenen en verschillende kapvormen. Het overgrote deel van de bebouwing in Venhorst bestaat uit woningen. De aanwezige voorzieningen zijn geconcentreerd rond het Sint Josephplein en rond de kruising van de Statenweg en het Sint Josephplein. De bedrijvigheid is geconcentreerd op het bedrijventerrein aan de oostzijde van de kern. Daarnaast komt verspreid over de kern een aantal kleinere bedrijven voor. Ten noorden en westen van de kern komt een aantal agrarische bedrijven voor. 2.2 Locatie en directe omgeving Het plangebied ligt aan de Zanddelweg, één van de verbindingswegen vanuit de kern, in noordelijke richting, naar het buitengebied. De Zanddelweg loopt in zuidelijke richting over in het St. Josephplein en sluit aan op de Statenweg. In oost-west richting is tevens de Ringbaan van belang. Deze weg kruist het Sint Josephplein en de Zanddelweg en komt uit op de Telefoonstraat. De Telefoonstraat leidt naar de Statenweg. De bebouwing aan de Zanddelweg heeft een tweeledig karakter. Dit is het gevolg van de ligging op het overgangsgebied van stedelijk naar landelijk gebied. De bebouwing aan het zuidelijk deel van de straat bestaat overwegend uit vrijstaande woningen in twee bouwlagen met langskap. Deze woningen zijn gesitueerd op ruime, diepe en groene kavels. De bebouwing aan het noordelijk deel van de Zanddelweg, ter hoogte van het plangebied, bestaat overwegend uit vrijstaande (deels voormalige) agrarische bebouwing. De (woon)bebouwing aan de Zanddelweg is op de openbare weg georiënteerd. Zanddelweg ten westen van het plangebied Peelkensweg ten zuiden van het plangebied Het plangebied ligt ook aan de Peelkensweg, die vanaf de Zanddelweg in de richting van het oosten voert. De bebouwing aan de Peelkensweg bestaat ter hoogte van het plangebied uit de bebouwing van één voormalig agrarisch bedrijf. Deze bebouwing grenst aan een van de te realiseren woningen. Kenmerkend voor de omgeving van het plangebied is de losse bebouwingsstructuur en het grote aandeel groen in het straatbeeld. Het brede profiel van de wegen laat veel ruimte over voor brede, groene bermen. 4

Vooral in de woonbuurten ten noordoosten van het centrum wordt deze groene invulling als kwaliteit ervaren. De aanwezigheid van de voor- en zijtuinen versterkt dit groene beeld. Het plangebied maakt onderdeel uit van de kernrandzone aan de noordzijde van Venhorst. Een kernrandzone is de aanduiding van een gebied dat door de provincie is omschreven als een overgangszone tussen bebouwde kom en buitengebied behorende tot het buitengebied, met daarin relatief veel (agrarische) bebouwing op korte afstand van elkaar. Omdat het plangebied door de Gemeente Boekel en de provincie NoordBrabant is aangeduid als een kernrandzone, is het mogelijk gebruik te maken van de BiO-regeling (zoals opgenomen in de Nota BiO) op basis waarvan agrarische bebouwing plaats kan maken voor woonbebouwing. In hoofdstuk 3 en hoofdstuk 5 wordt hierop verder ingegaan. Het plan betreft de sloop van de bestaande agrarische bedrijfsgebouwen, behoud van de bestaande bedrijfswoning en de realisatie van drie vrijstaande woningen op de naastliggende percelen. De huidige bebouwing in het plangebied bestaat uit een bedrijfswoning aan de Zanddelweg 4 met achterliggende agrarische bedrijfsbebouwing in de vorm van pluimveestallen en kalverenstallen. Op de volgende afbeelding is de Zanddelweg in noordelijke richting gefotografeerd, met aan de rechterzijde een deel van de te slopen pluimveestallen. De omgeving wordt gekenmerkt door de woonfunctie ten zuiden van het plangebied en de agrarische functies ten westen, noorden en oosten van het plangebied. 2.3 Verkeer en parkeren Het plangebied ligt aan de Zanddelweg/Peelkensweg, één van de verbindingswegen vanuit de kern, in noordelijke richting, naar het buitengebied. De Zanddelweg loopt in zuidelijke richting over in het St. Josephplein en sluit aan op de Statenweg. In oost-west richting is tevens de Ringbaan van belang. Deze weg kruist het Sint Josephplein en de Zanddelweg en komt uit op de Telefoonstraat. De Telefoonstraat leidt naar de Statenweg. Dit zorgt voor een goede ontsluiting van de percelen in alle richtingen. Parkeren aan de Zanddelweg geschiedt uitsluitend op eigen terrein. Er zijn dan ook geen parkeervoorzieningen in de openbare ruimte opgenomen. 5

Echter, de inrichting van het straatprofiel laat langsparkeren op de weg wel toe. Het straatprofiel is dusdanig ruim dat langsparkeren mogelijk is. Dit geldt ook voor de Peelkensweg. De Peelkensweg is weergegeven op onderstaande afbeelding, gefotografeerd in de westelijke richting met zicht op het voormalige agrarische bedrijf dat grenst aan het plangebied. Te slopen pluimveestallen aan de Zanddelweg 6

3 BELEID 3.1 Rijksbeleid Nota Ruimte In de Nota Ruimte, die op 17 januari 2006 door de Eerste Kamer is goedgekeurd, heeft het Ministerie van VROM de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2020 vastgelegd. De nota heeft vier algemene doelen: versterken van de economie, krachtige steden en een vitaal platteland, waarborging van waardevolle groengebieden en veiligheid. Om tot krachtige steden te komen zet de Nota Ruimte het bestaande ruimtelijk beleid van bundeling van verstedelijking de komende jaren voort. Bundeling draagt bij aan economische schaalvoordelen, benutting van (overheids)investeringen in voorzieningen (zoals die in infrastructuur), versterkt het draagvlak voor diverse stedelijke voorzieningen en beperkt de druk op het landelijke gebied. Bundeling van verstedelijking en economische activiteit betekent dat nieuwe bebouwing voor deze functies grotendeels geconcentreerd wordt gelokaliseerd. Dat wil zeggen zo veel mogelijk in en bij het bestaand bebouwd gebied. De Nota Ruimte streeft daarmee naar een optimale benutting van het bebouwd gebied. Een bijzonder instrument om te komen tot een optimale benutting van het bestaand bebouwd gebied en zelfs leidt tot ontstening van het buitengebied, is de Ruimte-voor-Ruimte-regeling. Deze regeling biedt de mogelijkheid om, naast hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing, deze gebouwen te slopen en in ruil daarvoor, en ter financiering daarvan, woningen terug te bouwen (Ruimte-voor-Ruimte). De Nota Ruimte maakt melding van het feit dat in de praktijk al de nodige ervaring is opgedaan met dit soort mechanismen. Zo hebben rijk en de provincies in Oost- en Zuid-Nederland, in het kader van de reconstructie van de concentratiegebieden veehouderij, afspraken gemaakt over de bouw van woningen als compensatie voor het slopen van stallen en bedrijfsbeëindiging. Dit beleid biedt met de Nota Ruimte aan alle provincies de mogelijkheid om een kader op te stellen dat bepaalt onder welke omstandigheden en in welke gebieden een Ruimte-voor-Ruimte-aanpak aan de orde is. 3.2 Provinciaal beleid Streekplan Noord-Brabant 2002 Het provinciale beleidskader aangaande de ruimtelijke ordening betrof het Streekplan Noord-Brabant 2002 Brabant in Balans. In 2004 en 2006 hebben gedeeltelijke herzieningen plaatsgevonden van het Streekplan, beide onder de titel Partiële herziening van het Streekplan Noord-Brabant 2002. 7

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening zijn per 1 juli 2008 de Interimstructuurvisie Noord-Brabant Brabant in ontwikkeling en Paraplunota ruimtelijke ordening in werking getreden. De Interimstructuurvisie, vastgesteld door Provinciale Staten, geeft een overzicht van de ruimtelijke belangen en doelen van de provincie Noord-Brabant en de hoofdlijnen van het te voeren ruimtelijk beleid. Dit ruimtelijk beleid is uitgewerkt in de Paraplunota. De Paraplunota, vastgesteld door Gedeputeerde Staten, vormt de basis voor het dagelijks handelen van Gedeputeerde Staten en de inzet van de instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening. De Interimstructuurvisie komt inhoudelijk grotendeels overeen met de visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Noord-Brabant, zoals uiteengezet in het Streekplan Noord-Brabant 2002 Brabant in balans. Actualiseringen van beleid zijn meegenomen. Op de kaart Ruimtelijke Hoofdstructuur van de Interimstructuurvisie ligt het plangebied in de Agrarische Hoofdstructuur (AHS), met kenmerk landbouw. De AHS-landbouw omvat de meest pure landbouwproductiegebieden. De natuurwaarden en de daarmee samenhangende landschapswaarden die in deze gebieden voorkomen zijn zeer algemeen of komen alleen in zeer kleine gebiedjes voor. In de AHS-landbouw bevinden zich dan ook geen natuurwaarden en daarmee samenhangende landschapswaarden die van belang zijn voor het provinciale schaalniveau. AHS-landbouw Uitsnede Interimstructuurvisie Noord-Brabant met aanduiding plangebied Verstedelijkingsbeleid Het beleid met betrekking tot ontwikkeling van stedelijke functies is in het Streekplan enigszins gewijzigd ten opzichte van het voorgaand beleid. Het gaat dan met name over het proces om te komen tot locaties voor wonen en werken en niet zozeer over de inhoudelijke afweging welke plekken de voorkeur hebben. Wat dit laatste betreft is de provinciale koers onveranderd. De provincie streeft nog steeds naar een dusdanige verdeling van bouwlocaties dat het merendeel van de woningbouw in de stedelijke regio s plaatsvindt. 8

De mate waarin een bepaalde kern ruimte krijgt voor stedelijke ontwikkeling wordt in tegenstelling tot het verleden (contingentenbenadering) niet meer direct bepaald door de provincie. In plaats daarvan is de verdeling van ruimte voor wonen en werken een resultaat van regionale samenwerking. De provincie wijst iedere regio een programma toe welke in een regionaal uitwerkingsplan voor de regio verder is verdeeld naar de verschillende gemeenten. Nota Buitengebied in Ontwikkeling (BiO) (Provincie Noord-Brabant, 2004) De nota buitengebied in ontwikkeling (2004) geeft invulling aan de wens vanuit de praktijk om de mogelijkheden te verkennen om te komen tot een verbetering van het platteland en hiervoor ruimte te geven. De nota schetst zowel voor stoppende agrariërs als voor agrariërs die zoeken naar een nevenfunctie maar ook voor particulieren die over een voormalige agrarische bedrijfslocatie beschikken ruimtelijke kaders. De nota gaat specifiek in op bebouwingsconcentraties. Bij het zoeken naar nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden in de bebouwingsconcentraties (linten, bebouwingsclusters en kernrandzones) moet vooral gezocht worden naar een balans tussen de functie en de omgeving. Het behouden en waar mogelijk verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit staat voorop. Onder ruimtelijke kwaliteit wordt het behoud en de versterking van de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waardevolle kwaliteiten, maar ook een verbetering van de bebouwde omgeving verstaan. De nota maakt het mogelijk binnen de bebouwingsconcentraties nieuwe bedrijfsbebouwing en/of woningen te vestigen. Nieuwe woningen die in het buitengebied onder voorwaarden via gemeentelijke weg en planologische medewerking tot stand (kunnen) komen, worden, op basis van de Nota BiO, ook wel specifiek aangeduid als zogenaamde BiO-woningen. Het initiatief van dit bestemmingsplan betreft de realisatie van deze BiO-woningen. Onder andere door sloop van stallen in het plangebied wordt een bijdrage geleverd in het kader van de BiO-regeling. Uitwerkingsplan Uden-Veghel en omstreken Het beleid voor de stedelijke regio Uden-Veghel en de landelijke regio s Maashorst en Schijndel-Sint-Oedenrode-Boekel is uitgewerkt in één document: het Uitwerkingsplan Uden-Veghel en omstreken. Dit plan vormt een belangrijk kader voor ruimtelijke ontwikkelingen in Boekel en maakt onderdeel uit van het provinciale toetsingskader, op grond waarvan ruimtelijke plannen en initiatieven van gemeenten worden beoordeeld. Gedeputeerde Staten hebben op 21 december 2004 het uitwerkingsplan vastgesteld. In het uitwerkingsplan is het plangebied aangeduid als landelijk gebied, landschapsbeheer. 9

Kaartuitsnede Uitwerkingsplan Uden-Veghel en omstreken met een aanduiding van het plangebied (blauw omlijnd) Verstedelijkingsbeleid De voornaamste opgave van het uitwerkingsplan is het op regionaal niveau aanwijzen van geschikte locaties voor wonen en werken. Uitgangspunten zijn de lagenbenadering en concentratie van verstedelijking. Unieke kenmerken dienen hierbij gekoesterd te worden. Op basis van een opgesteld landschappelijk raamwerk en Duurzaam Ruimtelijk Structuurbeeld staat vast dat grote delen van de regio, zoals de beekdalen (Aa, Dommel, Leijgraaf), de bossen en natuurgebieden en waardevolle agrarische landschappen niet geschikt zijn voor verstedelijking. Bij elke bebouwde kom in het plangebied, zo'n 25 kernen, blijft echter in meer of mindere mate nog zoekruimte voor toekomstige verstedelijking over. Rekening houdend met de verkeersstructuur, de stedelijke structuur en bestaande plannen van de gemeenten zijn deze zoekgebieden voor verstedelijking in kaart gebracht. Voor de kern Venhorst is binnen het DRS ook zoekruimte voor verstedelijking gevonden. Deze zoekruimte (aanduiding transformatie afweegbaar ) ligt ten noorden, noordoosten en oosten van de kern Venhorst. De aanduiding transformatie afweegbaar geeft aan dat het transformeren van landelijk gebied naar stedelijk grondgebruik in de vorm van wonen, werken, voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur, al of niet in combinaties van meervoudig ruimtegebruik, afweegbaar is als dat nodig is om in de stedelijke ruimtebehoefte te voorzien. Aanvullende voorwaarden waaraan ruimtelijke plannen binnen deze gebieden moeten voldoen zijn: - De voorgestelde plannen moeten aansluiten bij de bestaande ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur van de kern. - Bij de inrichting van ruimtelijke plannen is rekening gehouden met kwaliteiten en structuren in het gebied en de omgeving. - Bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen is het uitgangspunt zorgvuldig met de ruimte om te gaan. Hier wordt richting aan gegeven door vorm te geven aan de vijf leidende principes uit het Streekplan. Het plangebied valt net buiten deze zoekruimte, en is aangeduid als gebied voor landschapsbeheer. Dit houdt in dat het beleid is gericht op het beheer en behoud van de bestaande landschappelijke verschijningsvorm. Dit zou betekenen dat de realisering van drie woningen op deze locatie niet mogelijk zou zijn, ware het niet dat het beleid een uitzondering maakt voor het ontwikkelingen in het kader van de BiO-regeling, zoals besproken in het planteam overleg van 29 januari 2008 (zie ook volgende paragraaf). 10

Rood-met-groen-koppeling Het Uitwerkingsplan Uden-Veghel en omstreken kent een nieuw soort compensatieplicht voor uitbreidingsplannen voor wonen en werken. Voor alle uitbreidingsplannen voor stedelijke ontwikkelingen, zal met ingang van 1 juli 2005 inzichtelijk moeten zijn hoe de realisering ervan gepaard gaat met kwaliteitsverbetering elders in het buitengebied (inclusief kernrandzones). Deze verplichting geldt ook voor het plangebied aan de Zanddelweg. De rood-met-groen-koppeling beoogt niet de aanleg van groen binnen een plangebied van een nieuw stedelijk gebied te bekostigen. Het gaat tenslotte om investeringen in groen in het buitengebied of kernrandzones. Een uitzondering hierop vormen grotere uitbreidingsplannen, omdat deze vaak in samenhang met het landschap ontwikkeld worden. In die gevallen kan de beoogde kwalitatieve verbetering van het buitengebied in het plan geïntegreerd zijn. In de Handreiking inzake Uitwerking rood-met-groen-koppeling beschrijft de provincie hoe door gemeenten invulling kan worden gegeven aan dit beleid. In de visie van de provincie zijn gemeenten zo veel mogelijk vrij in de uitwerking van de rood-met-groen-koppeling. Gemeenten worden uitgedaagd zelf een voorstel te doen en dit bestuurlijk te laten vastleggen met de provincie. De gemeente Boekel heeft een Groenfonds ingesteld waarin per m 2 uitgeefbare grond 3,00 wordt gestort. De provincie heeft reeds ingestemd met deze constructie ten behoeve van de rood-met-groen-koppeling. In het planteam overleg van 29 januari 2008 is geconcludeerd, dat het wenselijk is dat de agrarische bedrijfsactiviteiten op deze locatie stoppen. Woningbouw zoals aangegeven op die locatie is aanvaardbaar, heeft de provincie aangegeven. De provincie heeft aangegeven vanuit ruimtelijk oogpunt te kunnen instemmen met de locatie voor de betreffende drie woningen, omdat er sprake is van een kernrandzone waarbij er van uit wordt gegaan dat de locatie niet ligt in een gebied met bijzondere kwaliteiten. 3.3 Gemeentelijk beleid Woonvisie De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 19 mei 2005 de Woonvisie 2005 vastgesteld. In deze visie heeft de gemeente het beleid met betrekking tot woningbouw en volkshuisvesting vastgelegd. De woonvisie wordt jaarlijks geactualiseerd. Evaluatie Woonvisie 2007 In 2007 is de woonvisie geëvalueerd en geactualiseerd door de gemeenteraad. De oorspronkelijke woonvisie bevatte een inventarisatie van alle mogelijke woningbouwlocaties op zowel inbreidings- als uitbreidingslocaties. Deze overzichten bevatten woningbouwplannen, die wellicht pas op de langere termijn tot uitvoering komen. Wanneer ze op die overzichten blijven staan, vertroebelen ze het beeld van de werkelijke woningbouwmogelijkheden op de korte en middellange termijn. Daarom is het beeld opgeschoond. 11

Inbreidingsplannen dienen voorrang te krijgen op uitbreidingsplannen. Bij de ontwikkeling van woningbouwplannen dient rekening gehouden te worden met de behoefte van de eigen inwoners van de gemeente Boekel. In de volgende tabel is de behoefte weergegeven: Categorie Boekel Venhorst Totaal Percentage Appartementen 66 4 70 9,6% Halfvrijstaand 175 31 206 28,3% Hoek/tussenwoning 46 14 60 8,2% Seniorenwoning 36 1 37 5,1% Vrijstaand 304 51 355 48,8% Totaal 627 101 728 100,0% Uitgaande van deze tabel is er in Venhorst vooral behoefte aan vrijstaandeen halfvrijstaande woningen. De BiO-woningen zijn niet meegenomen in de gemeentelijke woningbouwplanning. De drie woningen worden buiten het reguliere woningbouwprogramma gerealiseerd, conform de voorwaarden van de BiO-regeling. Ruimtegebruik, woningdifferentiatie en grondgebruik De woningen zijn ruim van opzet en worden gerealiseerd op ruime kavels, passend bij het landelijk karakter van de omgeving. Het woonmilieu zal ruim en los van opzet zijn en worden ingevuld met vrijstaande woningen. Dit bestemmingsplan laat voldoende ruimte om de woningen individueel herkenbaar te maken, zodat recht gedaan wordt aan het open en landelijke karakter van het plangebied en de omgeving. De woningen sluiten aan bij het open karakter van het plangebied. Qua typologie en uitstraling sluit de bebouwing aan op de aanwezige woningen aan de Zanddelweg. Deze bescheiden woningbouwaantallen passen wat betreft aard en omvang binnen het reguliere woningbouwprogramma van de gemeente Boekel. Bestemmingsplan Buitengebied 2005 Het Bestemmingsplan buitengebied 2005 vormt het juridisch kader voor ruimtelijke ontwikkelingen in het grootste gedeelte van het buitengebied van Boekel. Dit bestemmingsplan vigeerde ook voor het plangebied van voorliggende bestemmingsplan. In het bestemmingsplan Buitengebied 2005 is opgenomen dat de gemeente Boekel de provinciale BiO-regeling waar mogelijk toepast. 12

4 MILIEUGEGEVENS EN ONDERZOEK 4.1 Relatie met de Wet geluidhinder In voorliggend bestemmingsplan wordt de realisatie van drie ruimte voor ruimte woningen aan de rand van Venhorst mogelijk gemaakt. De locatie is gelegen in de onderzoekszone van de Zanddelweg, Peelkensweg en Wanroijseweg. De overige wegen in de nabijheid van het plangebied zijn opgenomen in een 30 km-zone. Conform de Wet geluidhinder dient een akoestisch onderzoek te worden verricht indien er sprake is van het projecteren van nieuwe woningen binnen de zone van een weg. Uitzonderingen hierop zijn wegen die bestemd zijn als woonerf of opgenomen zijn in een 30 km-zone. Voor de eerder genoemde wegen zijn deze uitzonderingen niet van toepassing. Het akoestisch onderzoek, dat als bijlage is toegevoegd, heeft tot doel de geluidbelasting op de gevels van de te projecteren woningen te bepalen en te toetsen aan de grenswaarden die in de Wet geluidhinder (artikel 76 en 77 Wgh). Indien niet aan de grenswaarde wordt voldaan moet worden bezien of geluidsbeperkende maatregelen te realiseren zijn. Vanwege de Zanddelweg, Peelkensweg en Wanroijseweg voldoen te projecteren woningen aan de voorkeursgrenswaarde van 48 db. Daarmee zijn geen akoestische belemmeringen voor de realisatie van de woningen. 4.2 Water Het plangebied valt onder het beheer van Waterschap Aa en Maas. Bij ruimtelijke ontwikkelingen hanteert Waterschap Aa en Maas ten aanzien van het duurzaam omgaan met water de volgende uitgangspunten (bron: Uitwerking uitgangspunten watertoets Aa en Maas): - wateroverlastvrij bestemmen; - hydrologisch neutraal bouwen; - voorkomen van vervuiling; - gescheiden houden van schoon en vuil water; - doorlopen van de afwegingsstappen: hergebruik infiltratie - buffering afvoer ; - meervoudig ruimtegebruik; - water als kans; - waterschapsbelangen. Watertoets De herontwikkeling betreft de sloop van de vrijkomende agrarische bebouwing en de bouw van drie woningen. Een beschrijving van de wijziging van de waterhuishoudkundige situatie wordt gegeven door onderstaande tabel. Oppervlakte Huidig m² Toekomstig m² Daken Circa 4.100 Circa 1.900 Terreinverharding Circa 700 Circa 1.000 Totaal Circa 4.800 Circa 2.900 13

Afvalwater Het afvalwater van de woningen wordt afgevoerd op het aanwezige rioleringsstelsel. Door de toename van het aantal woningen neemt de hoeveelheid afvalwater toe. De capaciteit van het aanwezige rioleringsstelsel is voldoende voor verwerking van deze toename. Hemelwater De herontwikkeling heeft een aanzienlijke afname van het verhard oppervlak met circa 1.900 m² tot gevolg. De ontwikkeling voldoet derhalve aan het uitgangspunt hydrologisch neutraal ontwikkelen. Uit de waterkansenkaart van Waterschap Aa en Maas volgt dat de gronden van het plangebied goed infiltreren, omdat de gemiddelde hoogste grondwaterstand > 70 cm onder maaiveld ligt. Bij de planontwikkeling is het daarom prima mogelijk om bovengrondse infiltratiebekkens (WADI s) aan te leggen voor de infiltratie van het hemelwater. Eventueel kan het incidentele overtollige water via een geknepen overloop gedoseerd worden afgevoerd op het omringende stelsel van bermsloten en waterlopen. Het waterschap heeft aangegeven dat de maximale afvoercoëfficiënt daarvan 0,67 l/s/ha mag bedragen en heeft geadviseerd de wadi s niet dieper dan 70 cm beneden maaiveld aan te leggen. Voor infiltratie/buffering hanteert Waterschap Aa en Maas in geval van nieuwe, en bij voorkeur ook vervangende bebouwing/verharding, een piekbergingscapaciteit van 43 m/m². De exacte bergingscapaciteit is locatieafhankelijk. Voor de infiltratie/buffering van het hemelwater dient in deze situatie bij voorkeur c.q. zo mogelijk nog een infiltratie/buffervoorziening van circa (2.900 m² x 43 mm/m² =) 125 m 3 te worden gerealiseerd. Op advies van Waterschap Aa en Maas, die de benodigde capaciteit heeft berekend met behulp van het door hen gehanteerde HNO-instrumentarium, zal de bergingscapaciteit worden verruimd tot 139 m 3. In overleg met gemeente en waterschap zal bezien worden welke dimensionering en technische uitvoering wenselijk/noodzakelijk is. Bij de bouw van de woningen zal verder gebruik worden gemaakt van nietuitlogende materialen. Hierdoor kan vervuiling van bodem en grondwater worden voorkomen. Conclusie De ontwikkeling heeft een afname van het verhard oppervlak tot gevolg. Het afvalwater wordt afgevoerd op het aanwezige rioleringsstelsel. Het hemelwater kan infiltreren op eigen terrein. 4.3 Geurhinder intensieve veehouderij De ligging van de geurcontouren blijkt in de praktijk van de planvorming in deze provincie -en met name in het oostelijk deel ervan- vaak van groot belang te zijn. Ze spelen dikwijls een rol als harde belemmeringen vanwege de hoge kosten die het wegnemen van de hinder kost. Op de kaart Gebiedsvisie Wet geurhinder en veehouderij (Gemeente Boekel/RMB, 28-11-2007) zijn in de omgeving van het plangebied geen agrarische bedrijven aangeduid waarvan geurcontouren over het plangebied vallen. 14

4.4 Hinderlijke bedrijvigheid Er dient een noodzakelijke ruimtelijke scheiding te worden aangebracht tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming en/of vergroting van de leefkwaliteit. De milieuhinder van bedrijven dient te worden geanalyseerd op hun invloed op mogelijke ontwikkelingen. Indien milieubelastende functies in het plangebied mogelijk worden gemaakt, dient de invloed op de omgeving inzichtelijk te worden gemaakt. 4.5 Archeologische verwachtingen rond Venhorst De plaats Venhorst ligt aan de westkant van de Peelhorst. In dit gebied ligt een betrekkelijk dunne laag dekzand op pleistoceen rivierzand, de middelhoge dekzandgronden. Vanwege de gunstige waterhuishouding werden dergelijke gronden het eerst door de landbouw in gebruik genomen. Venhorst ligt op een combinatie van geomorfologische eenheden, namelijk een dekzandrug en plateauachtige horsten waarop esdekken te vinden zijn. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant is het plangebied aangeduid als een gebied met een lage indicatieve archeologische waarde. In onderstaande figuur is een uitsnede van de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant te zien. Uitsnede uit de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant (2005) Daarnaast zijn de gronden binnen het plangebied naar verwachting verstoord, aangezien op deze locatie reeds bebouwing aanwezig is. Een inventariserend archeologisch onderzoek is voor de voorliggende locatie dan ook niet noodzakelijk en gelet op de bestemming ook niet van toepassing. 15

4.6 Bodem Een bodemonderzoek zal plaatsvinden in het kader van de aanvraag van de bouwvergunning voor de betreffende BiO-woningen. 4.7 Flora en fauna Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. In dit kader heeft ten behoeve van voorliggend plan een verkennend onderzoek (quickscan flora en fauna) plaats gevonden van de aanwezige natuurwaarden, dat in de bijlage is toegevoegd. Op basis van deze quickscan wordt geconstateerd dat het onderzoeksgebied een potentiële habitat biedt voor een aantal (algemene) beschermde soorten. Hoewel er geen gerichte veldinventarisatie heeft plaatsgevonden, is op basis van de beschikbare literatuurgegevens en een veldbezoek vastgesteld dat het terrein mogelijk van belang is voor enkele licht beschermde soorten (tabel 1-soorten) en voor strikter beschermde broedvogels en vleermuizen. De ingreep zal naar verwachting leiden tot een beperkt verlies van leefgebied van enkele soorten van tabel 1 van de Flora- en faunawet. Dit heeft geen invloed op de gunstige staat van instandhouding van deze soorten omdat er voldoende leefgebied aanwezig blijft en het relatief algemene soorten betreft. Voor deze soorten geldt dan ook een vrijstelling. Een ontheffing Flora- en faunawet is derhalve niet noodzakelijk. In de gebouwen en bomen zijn geen concrete indicaties voor vleermuisverblijfplaatsen aangetroffen. Het onderzoeksgebied is mogelijk van belang als foerageergebied voor vleermuizen. Met het huidige en toekomstige gebruik van het terrein is en blijft het terrein geschikt als vleermuisfoerageergebied. Derhalve zijn geen belemmeringen vanuit de Flora- en Faunawet te verwachten. Met broedvogels kan in het algemeen relatief eenvoudig rekening worden gehouden door eventuele kapwerkzaamheden niet uit te voeren in de broedtijd (circa maart tot en met juli) indien concreet broedgevallen aanwezig zijn. Op deze wijze zijn geen belemmeringen vanuit de Flora- en faunawet aan de orde. Er is een aantal vogelsoorten waarvan de broedplaatsen jaarrond beschermd zijn en bij verwijdering van de broedplaats altijd ontheffing moet worden aangevraagd. De bebouwing in het plangebied biedt mogelijkheden voor enkele van deze vogelsoorten. Indien, bij een concrete aanwezigheid van deze soorten, in de nieuwbouw weer nestmogelijkheden worden geboden voor de eventueel aanwezige jaarrond beschermde vogels zijn geen belemmeringen Floraen faunawet aan de orde. 16

4.8 Luchtkwaliteit Op 15 november 2007 is de Wet tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) in werking getreden. Vanaf dat moment zijn in de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO 2 ) en fijn stof (PM 10 ). Nieuw zijn het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen). Voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeft niet langer te worden getoetst aan de grenswaarden. In de Regeling niet in betekenende mate bijdragen zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als niet in betekenende mate worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 1.000 woningen omvat. Het initiatief betreft de realisering van in totaal drie woningen. Het aantal woningen ligt hiermee ver onder de genoemde drempel. Een specifiek luchtkwaliteitsonderzoek is derhalve niet noodzakelijk. Er worden vanwege het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen verwacht voor de beoogde ontwikkeling. 4.9 Externe veiligheid Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Risicobronnen kunnen onderscheiden worden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof en elektriciteit). Om voldoende ruimte te scheppen tussen risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten) moeten afstanden in acht worden genomen. Uit de gegevens op provinciale risicokaart blijkt dat het initiatief niet gelegen is in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, van transportroutes en van leidingen. Dit wordt bevestigd door de gemeente. Op het gebied van externe veiligheid zijn derhalve geen belemmeringen te verwachten voor de beoogde ontwikkeling. 4.10 Kabels en leidingen Binnen het plangebied komen geen kabels en leidingen voor die een belemmering vormen voor de voorgestelde ontwikkeling. 17

18

5 PLANOPZET Voor de realisering van de drie BiO-woningen aan de Zanddelweg/Peelkensweg is een inrichtingsplan opgesteld. Dit inrichtingsplan is een concrete uitwerking van de Visie dorpsrand Venhorst, voor het plangebied aan de Zanddelweg. In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de Visie dorpsrand Venhorst en wordt het inrichtingsplan voor de betreffende locatie gepresenteerd. 5.1 Visie dorpsrand Venhorst In de Structuurvisie is aangegeven dat de kern Venhorst alleen in noordelijke en oostelijke richting mag uitbreiden. Dit geldt voor zowel nieuwe ontwikkelingen ten aanzien van bedrijvigheid als uitbreiding van de woningbouw. Bedrijvigheid dient aansluitend aan het bestaande bedrijventerrein ontwikkeld te worden. Aan de oostzijde richting Midden Peelweg en aan de westzijde tussen het bestaande bedrijventerrein en de Daandelendennen wordt een combinatie van wonen en werken nagestreefd. De visie dorpsrand Venhorst geeft ruimte voor wonen door uitbreiding van Buurtschap Zanddelweg met een aantal BiO-woningen. Hierdoor is het van belang te definiëren hoe moet worden omgegaan met de dorpsrand. Onderstaande figuur geeft de relatie tussen dorpsrand en omgeving weer. Analyse Dorpsrand Venhorst 19

De huidige dorpsrand is een harde grens tussen woonbebouwing ten zuiden van de Biezen en een rommelige groenzone ten noorden van deze grens. In deze groenzone bevinden zich onder andere een dierenweide en een oud papierverzamelpunt. Het is hierdoor een onduidelijk gedefinieerd gebied dat zich tussen buitengebied en bebouwde kom begeeft, maar geen vorm geeft aan de overgang tussen beide. De Visie dorpsrand Venhorst hanteert de volgende uitgangspunten: - Het buurtschap aan de Zanddelweg, op de hoek met de Peelkensweg dient een zelfstandig en losliggend bebouwingscluster te blijven. - Het tussenliggende (overgangs)gebied dient een schakel te vormen tussen de dorpsrand en het open landschap. Dit dient te worden vormgeven door aan te sluiten op de bestaande structuur, zichtlijnen te creëren en het gebied vorm te geven als een patchwork van open en gesloten velden. - De dierenweide wordt behouden. Andere hierbij passende functies, zoals een paardenweide, worden ingepast, en zo nodig uitgebreid. - Bestaande waardevolle beplanting wordt geïntegreerd in het patch-work en wordt waar mogelijk versterkt. Zo worden ook de bestaande groene kamers ondersteund. - Een mix van bebouwingstypologieën wordt gecreëerd op de overgang gesloten-open ruimte. - Aan de Zanddelweg/Peelkensweg kunnen drie BiO-woningen worden gerealiseerd in combinatie met de sloop van de bestaande agrarische bedrijfsbebouwing aan de Zanddelweg 4. - De BiO-woningen dienen georiënteerd te worden op de Zanddelweg en Peelkensweg. De visie schept een kader waarbinnen de noordelijke rand van de kern kan worden ontwikkeld tot een groene zone die vorm geeft aan de overgang tussen buitengebied en bebouwde kom. Door vrijstaande woningen af te laten wisselen met groene ruimten ontstaat een zachte overgang tussen bebouwing en omgeving. Op een aantal plaatsen zijn doorzichten vanaf de Biezen, door dit gebied naar het buitengebied. Onderstaande figuur is de ruimtelijke weergave van de Visie Dorpsrand Venhorst. 20

Visie Dorpsrand Venhorst De Visie dorpsrand Venhorst kenmerkt zich door: - het behouden van bestaande lindebeplanting en bijbehorende groenzone aan De Biezen; - de wegenstructuur te laten aansluiten op bestaande wegen waardoor directe doorzichten naar het open landschap worden gecreëerd; - aansluitend aan de dorpsrand vrijstaande woningen te situeren in de categorie zoals aan De Biezen, meer richting de Peelkensweg een aantal riante kavels te laten afwisselen met open kamers met functies zoals een paardenweide en een speeltuin en dergelijke; - kavels met een directe relatie met de bebouwing aan de Zanddelweg/Peelkensweg vrijwaren van bebouwing om de zelfstandige ligging van de buurtschap te realiseren; - hiermee een dorpse overgang te creëren van het bestaande dorp richting het open landschap. 5.2 Inrichtingsplan BiO-woningen Aan het inrichtingsplan liggen de volgende randvoorwaarden ten grondslag: - Aansluiten bij de bestaande bebouwingscluster aan de Zanddelweg door realisering van vrijstaande woningen op ruime kavels die zijn gericht naar de weg. - BiO-woningen situeren aan de Zanddelweg en Peelkensweg om het buurtschap Zanddelweg te versterken. Landschappelijke kamers creëren waarin de woningen een plek krijgen. - Bestaande laan- en kavelbeplanting handhaven als robuuste structuur, waar mogelijk versterken. De drie te realiseren woningen en de bestaande woning, krijgen een groene omranding waarmee het plan aansluit op de omgeving. Bij nieuwe beplanting aansluiten op de huidige beplantingssoorten. 21

- De bestaande woonbebouwing aan de Zanddelweg 4 blijft behouden, de agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Een klein gedeelte van de bestaande agrarische bedrijfsbebouwing kan eventueel worden behouden om te dienen als bijgebouw voor de betreffende woning. De volgende afbeelding geeft het inrichtingsplan voor de BiO-woningen weer. Inrichtingsplan BiO-woningen Zanddelweg/Peelkensweg 22

6 FINANCIËLE HAALBAARHEID De realisering van dit plan is een particulier initiatief. Het betreft het saneren van een agrarisch bedrijf met een als intensieve veehouderij aangemerkt deel (scharrelkippen) en een niet als intensieve veehouderij aangemerkt deel (rosé vleeskalveren) binnen het extensiveringsgebied overig. De verantwoordelijkheid voor het saneren van dit bedrijf ligt bij de gemeente. De gemeente Boekel vindt het gewenst, dat het bedrijf op deze locatie verdwijnt (afwaartse beweging). De bedrijfsactiviteiten worden beëindigd. De geurhinder op de kom Venhorst wordt hierdoor aanzienlijk teruggebracht. Voor 140 woningen geldt, dat het geurniveau van een slecht geurniveau wordt teruggebracht naar een afweegbaar geurniveau. Voorwaarde voor de ontwikkeling van rode functies via BiO en/of Ruimte voor Ruimte is, dat de kwaliteitswinst is gegarandeerd. Uitgangspunt is, dat de bouw van drie woningen op de onderhavige locatie een bestemmingswinst oplevert van 3 x 140.000,00, ofwel 420.000,00. Ingevolge de provinciale BiO-notitie dient hier een tegenprestatie tegenover te staan. Deze kan bestaan uit de sloopkosten van de betreffende agrarische bedrijfsbebouwing alsmede de waardevermindering (verdwijning) van de bedrijfsgebouwen. De waarde van deze bedrijfsbebouwing wordt berekend op basis van de vervangingswaarde van de bedrijfsbebouwing volgens de VIV-methode. Op basis van de provinciale VIV-regeling is daarom een taxatie uitgevoerd door beëdigd taxateur Taxatie- en Adviesbureau Gloudemans. De waarde van de scharrelkippenstal, de twee vleeskalverenstallen en de mestopslag bedraagt in totaal 412.064,00. De sloopkosten van de onderhavige opstallen worden geraamd op 3.358 m² x 25,00, ofwel in totaal 83.950,00. De bijdrage voor de BiO-regeling wordt daarom geraamd op 496.014,00. Hiermee is de beoogde kwaliteitswinst ten volle gerealiseerd. Een exploitatieplan behoeft voor dit bestemmingsplan niet te worden vastgesteld. Het kostenverhaal is reeds anderszins verzekerd. 23

24

7 TOELICHTING OP DE BESTEMMINGEN 7.1 Juridische plan Het bestemmingsplan is het instrument bij uitstek voor de gemeentelijke ruimtelijke ordening. Afhankelijk van het beleid kan een bestemmingsplan een meer of minder globaal karakter dragen. Veelal wordt in relatie tot globaliteit in één adem ook het begrip flexibiliteit genoemd. Het betreft hier echter verschillende begrippen. In een globale regeling zijn veel activiteiten zonder nadere toetsing toegelaten. Alleen die activiteiten zijn verboden waarvan zeker lijkt dat deze uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening in het betreffende plangebied niet kunnen worden toegelaten. Het betreft dus een regeling die veel ruimte biedt. Een flexibele regeling daarentegen biedt in beginsel minder ruimte en laat zonder nadere toetsing alleen die activiteiten toe, waarvan zeker lijkt dat die uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening geen bezwaar ontmoeten. Andere activiteiten zijn verboden maar kunnen, als er in het concrete geval geen bezwaar tegen bestaat alsnog worden toegelaten aan de hand van een nadere beoordeling. Overigens kan zowel met globaliteit als flexibiliteit uiteindelijk tot hetzelfde resultaat worden gekomen. Er zijn namelijk allerlei tussen- en mengvormen mogelijk. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een planologisch-juridische regeling gegeven voor de ten behoeve van woningbouw te ontwikkelen gronden binnen het plangebied. Voor de gronden van de planlocatie is voor de bouw van de drie woningen een relatief gedetailleerde woonbestemming opgenomen. De planregels sluiten verder aan bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2008, versie 10 april 2008. 7.2 Beschrijving van de bestemmingen In totaal kent dit bestemmingsplan twee bestemmingen welke hierna worden uitgewerkt: Agrarisch- Agrarisch Onbebouwd Het gebied met de bestemming Agrarisch Agrarisch Onbebouwd bevindt zich ter plaatse van de te slopen pluimveestallen. Om te voorkomen dat het gebied in de toekomst bebouwd gaat worden is in de regels, met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen, geen bebouwing toegelaten. Wonen In de bestemming Wonen zijn de BiO-woningen opgenomen. De woningen (woonhuis met bijbehorend erf) zijn met een territoriaal getekend bouwblok op de kaart aangegeven, waarbij het Inrichtingsplan het uitgangspunt is geweest. Door middel van de planregels wordt de bouw van vrijstaande woningen mogelijk gemaakt. Middels aanduidingen en verwijzingen in de regels zijn bebouwingspercentage, goot- en bouwhoogten en dergelijke van de bebouwing geregeld. Onder voorwaarden zijn aan huis verbonden beroepen en lichte bedrijvigheid als nevengeschikte activiteit bij de woonfunctie rechtstreeks toegestaan. 25

Binnen de bestemming is tevens een ontheffingsmogelijkheid opgenomen voor het toestaan van lichte bedrijvigheid als nevengeschikte activiteit bij de woonfunctie, die niet voorkomt in de Staat van Bedrijfsactiviteiten (bijlage), maar naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieucategorieën 1 en 2. 26

8 PROCEDURES Het plan heeft van 15 januari 2009 tot 12 februari 2009 ter inspraak gelegen op het gemeentehuis. Er zijn geen inspraakreacties ingediend In het kader van het vooroverleg heeft het Waterschap Aa en Maas een reactie ingediend. Naar aanleiding van deze reactie is de waterparagraaf licht gewijzigd door verruiming van de bergingscapaciteit van 125 m³ tot 139 m³. De provincie heeft in het planteamoverleg d.d. 4 december 2008 aangegeven akkoord te gaan met het plan. Rosmalen, 14 april 2009 Vastgesteld: 2009 Croonen Adviseurs b.v. 27

Bijlage 1 Rapport akoestisch onderzoek Zanddelweg te Venhorst

Bijlage 2 Quickscan flora en fauna BiO-woningen