TAKSERING AV EIGEDOMAR I LOM KOMMUNE

Transkript

1 TAKSERING AV EIGEDOMAR I LOM KOMMUNE Dette dokumentet omhandlar rammer og retningsliner for taksering av eigedomar i Lom kommune. Retningslinene skal medverke til likebehandling i takseringsarbeidet. Innhaldsliste 1. Ytre rammer Juridiske rammer Politiske rammer Takseringsmetode Fakta om eigedomen Vurdering av eigedomen Skattetakstnemndas hovudrammer for takseringen Hovudretningsliner: Eigedomane som skal takserast Element som inngår i omgrepet fast eigedom Gruppering av eigedomar Sjablonverdiar for eigedomsgruppene Sonefaktorar Rammer for enkelttakseringar Bruk av faktorar Spesielle eigedomar Andre rammer for taksering Juridiske avklaringar Rammer for kommunikasjon med eigedomshavarane Ope og proaktiv kommunikasjon Krav til kunnskap Kommunikasjonsåtferd Saksbehandling av takstforslag Saksbehandling av klager på takst Kvalitetssikring Dokumentasjon Riktige areal Riktige vurderingar Riktig saksbehandling Opplegg for behandling av klager på takst og feil Feil og feiloppretting Behandling av klager Framtidige endringar i 10-års perioden Vedlegg

2 1. Ytre rammer 1.1. Juridiske rammer Lovverket, uttaler frå finansdepartementet og andre juridiske miljø og rettsavgjersle trekkjer opp dei juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knytt til lov om eigedomsskatt. Området er komplekst da lov av 1975 berre delvis er vedtatt teken i bruk. Juridiske problemstillingar som spesielt er vurdert i samband med dette dokumentet er: Fritak frå eigedomsskatt Takseringsmessige konsekvensar av differensiering av skattesatsar Taksering av våningshus på gardsbruk 1.2. Politiske rammer Kommunestyrets rammevedtak påverkar takseringsarbeidet. Det gjeld: Skattesone Kommunestyret har gjort vedtak om utskriving av eigedomsskatt innanfor Lom sentrum. Alle eigedommar innanfor dette området skal takserast med unntak av eigendommar som får fritak frå eigedomsskatt i høve til eigedomsskatteloven 5. Vedtekter Lom kommune har i kommunestyremøte vedtatt vedtekter som trekkjer opp rammer for arbeidet knytt til generell taksering og forvaltning av lov om eigedomsskatt. Tidsrammer Kommunestyrets vedtak om at nye takstar skal nyttast som grunnlag for utskriving av eigedomsskatt for 2012, og fyrstegongs innføring av botnfrådrag, medfører at skattetakstnemnd skal være ferdig med generell taksering innan 1. april Fritak Kommunestyret skal ved dei årlege budsjettbehandlingane ta stilling til om eigedomsgrupper som er omtalt i 7 i eigedomsskatteloven skal ha fritak frå eigedomsskatt. Slike vedtak skal i etterkant følgjast opp med liste over enkelteigedommar som skal ha fritak etter 5 og 7 i eigedomsskatteloven. Botnfrådrag Kommunestyret kan innføre botnfrådrag for sjølvstendige bustadeiningar. Kommunestyret tar kvart år stilling til bruk av botnfrådrag ved berekning av eigedomsskatt. Botnfrådraget skal i utgangspunktet ikkje påverke takseringsarbeidet. Skattesats Kommunestyret tar kvart år stilling til skattesats for eigedomsskatt. Skattesatsen skal ikkje overstige 7 promille. Det blir lagt opp til ein taksering som gjer det mogleg for kommunestyret å velje differensierte skattesatsar for bustad- og næringseigedomar. 2

3 2. Takseringsmetode Kommunen har vald å taksere etter ein metode som er nytta i fleire kommunar. Taksten byggjar på: Fakta om eigedommen Vurderingar av eigedommen 2.1. Fakta om eigedomen Fakta om eigedomen er: Eigarforhold (type eigedom, eigedomsidentifikasjon, eigar og eigarrepresentant) Tomtestorleik, m2 Faste installasjonar (identifiser installasjonar som skal tas med i taksten) Bygningstypar og bygningsstørrelsar med areal for kvar etasje Faktaopplysningar om tomt og bygningar hentast frå kommunen sitt arkiv og fakturasystem. Kvar eigar får tilsendt skjema med registrerte opplysningar for kontroll og attendemelding før takst blir fastsett. Når det gjeld areal på bygningar, tar ein utgangspunkt i bruksareal (BRA) som grovt sett er arealet innanfor ytterveggene på bygningen. Arealet målast for kvar etasje i bygningen. Etasjane grupperast i: Kjellaretasje Underetasje Hovudetasje(r) Loftsetasje Dette er same gruppering som Matrikkelen nyttar Vurdering av eigedomen Eigedomene vurderast gjennom generelle vurderingar som trekkjast opp i dette dokumentet og spesielle vurderingar som gjerast ved taksering/synfaring. Generelle vurderingar: Kva er ein hensiktsmessig gruppering av eigedomar i skattesonen Kva for sjablonverdiar veljast for eigedomsgruppene. Areal på tomt og bygningar fordelt på etasjar og valte sjablonverdiar gir sjablontakstar for eigedomane. Kva for sonevise forskjellar på verdinivået vel ein for eigedomsgruppene. Valte sonefaktor korrigerer sjablontaksten for eigedomen. Spesielle vurderingar: Gjennom takseringa/synfaringa vurderer ein om det er: Lokale forhold rundt eigedomen som medfører korreksjon av taksten. (Ytre faktor) Forhold på eigedomen som medfører korreksjon av taksten. (Indre faktor) 3. Skattetakstnemndas hovudrammer for takseringen 3.1. Hovudretningsliner: Vurdering av eigedomar er vanskelig. Skattetakstnemnd i Lom kommune legg difor tre viktige retningsliner til grunn for vurderingane ved taksering: Vær prinsipiell (likebehandling). Rammedokumentet trekkjer opp prinsipp som ein må vere tro mot i forslag til enkelttakstar. 3

4 Aksepter grovkornheit. Synfaringa vil i hovudsak være ein utvendig synfaring som gir grovkorna vurderingar. Vær varsam. Utvendig synfaring gir oss eit grovkorna beslutningsgrunnlag som kan gi usikkerheit. Tvil bør kome eigedomshavar til gode 3.2. Eigedomane som skal takserast Alle faste eigedomar i Lom sentrum skal takserast med unntak av eigedomar som har fritak etter 5 i eigedomsskattelova. Ein taksering av disse eigedomene vil eventuelt skje dersom eigedomane av ulike årsaker skal betale eigedomsskatt. Eigedomar som kan ha fritak frå eigedomsskatt etter 7 i eigedomsskattelova, takserast nå Element som inngår i omgrepet fast eigedom Eigedomane som skal takserast kan bestå av tre hovudelement: Tomt. Bygningar. Faste anlegg og installasjonar (verkar og bruk). Faste anlegg og installasjonar kan vere faste driftsmidlar i industrieigedomar og spesielle anlegg som veger, parkeringsplassar etc. Desse anlegga vurderast i kvart enkelt tilfelle. Ved taksering vurderast alle elementa, men takstforslaget viser takst for eigedomen som heilskap Gruppering av eigedomar Utgangspunktet for gruppering av eigedomar som skal takserast, er bygningstypane i Matrikkelen, dvs. bygninganes funksjon. Skattetakstnemnd i Lom kommune ynskjer å gruppere eigedomene slik: Einebustad, tomannsbustad unntatt bustadtype 112 (110, 120) Einebustad med sokkelleilighet (112) Rekkehus, kjedehus, andre småhus (130, 190) Våningshus (113) Fritidsbustader (160, 170) Bustadgarasjar og uthus (180) Industri (210, 220, 290) Lagerbygning (230) Landbruksbygningar (240) Kontor-, forretningsbygg (300) Samferdsels og kommunikasjonsbygningar (400) Hotell og restaurantbygningar (500) Kultur og forskingsbygningar (600) Helsebygningar (700) Beredskapsbygningar mm (800) Tomt Fleire eigedomar i Lom har fleire funksjoner. I slike tilfeller takserast kvar funksjon for seg. 4

5 3.5. Sjablonverdiar for eigedomsgruppene Sjablonverdiar på tomter og hovudetasjar på bygningar (bruksareal på bygning): Tomter og bygningar Eining Pris (kr) Einebustad, tomannsbustad Pr m Einebustad med sokkelleilighet (112) Pr m Rekkehus, kjedehus, andre småhus Pr m Våningshus Pr m Fritidsbustader Pr m Bustadgarasjar og uthus Pr m Tomt, bustad Pr m2 100 Tomt, næring Pr m2 100 Tomt fritidsbustad Pr m2 100 Tomt, regulert til næring, med både bustad- og næringsbygg Pr m2 100 Når det gjeld taksering av næringsbygg blir det vist til eigne retningsliner, jf eiga dokument. For verker og bruk er det for kraftanlegg lister frå Skatt Øst som ligg til grunn for taksta. For linjenett/trafoar er det eksternt firma som takserer, og firmaet veljast seinare av administrasjonen. For teleinstallasjonar er det takstdokument frå Teleplan Consulting AS som ligg til grunn for taksta. Etasjefaktorar Etasjefaktorar for bustader, fritidsbustader, terrassehus: Etasjar Etasjefaktor Hovudetasjar 1,0 Loft 0 Underetasje /sokkel 0,6 Kjellar 0,2 Bustad med ekstra leilegheit i sokkel, bygningsgruppe (112) i Matrikkelen, får etasjefaktor 0,8 for underetasjen. Bustadhus med innreidde toppetasje med skråtak får ein faktor på 0,6. Garasje har etasjefaktor 1,0 uansett etasjetype. Underetasje og kjellarrom målast til faktisk m2 som grunnlag for takst. Garasje som er innreidd med bueining (soverom/opphalsrom) over sjølve garasjen skal takserast som bustadhus med faktor 0,4. Har det innreidde huset skråtak, nyttast ein faktor på 0, Sonefaktorar På grunnlag av ei totalvurdering vel skattetakstnemnda å nytte slike sonefaktorar for bustadeigedomar, fritidseigedomar, landbrukseigedomar og næringseigedomar. Overføringsanlegg, kraftverk og teleanlegg har sonefaktor 1,0: Sted Sonefaktor Sone 1 (Lom sentrum) 1,0 5

6 4. Rammer for enkelttakseringar For å sikre mest mogleg likebehandling, ynskjer skattetakstnemnda å trekkje opp rammer og retningsliner for synfaring og taksering av enkelteigedomar. Alle eigedomar skal synfarast. Som hovudregel gjennomførast utvendig synfaring. Det gjennomførast innvendig synfaring når det er openbart at utvendig synfaring ikkje gir nok grunnlag saman med annan informasjon til å foreta ein taksering, eller når eigedomshavar ber om det. Rammene nedanfor er retningsgjevande. Nemnda kan avvike rammene ved synfaring. Ved avvik gis det kommentarar på kvifor rammene avvikast Bruk av faktorar Skattetakstnemnd nyttar ytre faktor og indre faktor i takseringsarbeidet slik: Ytre faktor: 1,0 i ytre faktor speglar ein situasjon der eigedomar ligg i eit opparbeida tomteområde (tomteteknisk tilrettelagt). Synfarar kan nytte ytre faktor dersom enkelteigedomars verdi påverkast av spesielle lokale forhold rundt eigedomen. Faktor nyttast for å vurdere: o Åtkomst /tilgjengelegheit (manglande kjøreveg for bil) o Trafikksikkerheit. (Direkte utkøyring til riksveg) Ytre faktor for bustadeigedomar og fritidseigedomar nyttast innanfor området 0,6 1,1. Bustadeigedomar og våningshus som har privat åtkomst over 200m får reduksjon 0,1 i ytre faktor. Eigedomar som ikkje har moglegheit til å knytte seg til offentleg vassforsyning og avløp, får ein reduksjon i ytre faktor på 0,1. Takstnemnda har nytta ytre faktor til å justere for sonevise forskjellar i omsetningsverdi innanfor den eksisterande eigedomsskatteområde. Indre faktor: Takstmann nyttar indre faktor for å korrigere sjablontaksta ut frå forhold på eigedomen. Funksjonalitet, standard og kvalitet kan variere frå eigedom til eigedom. Eksempel på låg funksjonalitet kan vere store våningshus med lite hensiktsmessige arealløysingar i forhold til dagens bruk. Eksempel på låg standard kan vere dårleg isolerte bygningar med enkle ytterglas. Eksempel på låg kvalitet kan vere ròtne ytterglas, drenering som ikkje fungerar, setningar i fundament. Eigedomar med stort bygningsareal kan få ein reduksjon i indre faktor grunna at kvadratmeterprisen er avtakende dess større bustaden er, sett i forhold til ein bustad med normal storleik. Retningsgjevande for bruk av indre faktor i forhold til bygningens standard er: Bygningens alder (byggjeår) Byggjeår vil i dei fleste tilfella gje ein peikepinn på bygningsmassens standard, og kan difor nyttast som utgangspunkt for den vidare skjønnsmessige vurdering av eigedomen med tilhøyrande bygningsmasse. 6

7 Faktor for alder: Bygningar ferdigstilt før 1970: 0,7 Bygningar ferdigstilt i tidsrommet : 0,8 (0,7 0,9) Bygningar ferdigstilt etter 1990: 1,0 Er delar av bygningsmassen restaurert/renovert må ein sjå på kor stor del av bygningsmassen som er standard- eller kvalitetsheva i forhold til totalmassen, og ut frå det foreta ein faktorjustering. I dei tilfella kor bygningsmassen har behov for openbare utbetringar og reparasjonar reduserast faktor i forhold til kva det vil koste å utbetre dei påpeikte manglane. Nødvendige manglar må dokumenterast gjennom kommentarar frå takstmann. Bygningar som er totalrenovert kan få faktorheving, men kan ikkje overstige 0,9. Framskreda forfall vurderast som renoveringsobjekt som får faktor ned til 0,4. For rivningsobjekt med fråkopla vassforsyning og strøm settes bygningsverdi til 0. Punktane ovanfor gjeld alle typar bygningar med unntak av fritidsbustader. Indre faktor påverkar ikkje tomter. Tomter blir berre korrigert for ytre faktor. Fritidseigedomar Fritidsbustader kan variere sterkt i standard og kvalitet. Dette handterast gjennom bruk av indre faktor. Fritidseigedomar utan strøm reduserast med 0,1 i indre faktor Spesielle eigedomar Andre bygningar med avvikande m 2 pris Drivhus takserast til kr 500,- pr m2. Dette gjeld større drivhus. Drivhus i hage til privat bruk takserast ikkje. Næringseigedomar blir taksert etter kapitaliseringsmetode. (Sjå eige dokument). Kraftanlegg blir taksert av Skatt Øst. Linjenett/trafoar blir taksert særskilt av takseringsfirma. Teleanlegg blir taksert særskilt av Teleplan Consulting AS. Spesielle eigedomar leggjast fram for skattetakstnemnd som enkeltsaker. Årsak til fråvik frå sjablontakst skal grunngjevast Andre rammer for taksering Landbrukseigedomar: Våningshus/kårbustad med tilhøyrande garasje og tomt takserast på same måte som bustader elles. Tilhøyrande tomt settes til 1 daa. Landbruksbygningar takserast etter funksjon og får i regelen fritak etter 5. Landbruksbygningar som har fått ein heilt ny funksjon, takserast. Eksempel på dette er garasje i landbruksbygning. 7

8 Ikkje måleverdig areal i Matrikkelen som likevel har takseringsverdi: Det kan finnast tilfelle der bygningsdelar eller etasjar ikkje er definert som måleverdig i Matrikkelen, men som heilt klart har takseringsmessig verdi. Slike tilfeller identifiserast under synfaring, merkast og leggjast fram for skattetakstnemnd Juridiske avklaringar Lovverket, uttale frå finansdepartementet og rettsavgjersler trekker opp dei juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knytt til lov om eigedomsskatt. Nedanfor følgjer nokre viktige juridiske avklaringar som vil være viktig for Lom kommune i samband med generell omtaksering. Det er eigedomen som objekt som skal takserast Det leggast ikkje vesentlig vekt på eigedomens potensial. Det er eigedomen som objekt slik den står fram per 1. januar 2012, som takserast. Privatrettslige avtaler og heftingar skal ikkje vektleggast i særleg grad ved taksering Det er eigedomen som objekt som skal takserast. Kven som drar nytte av eigedomen gjennom eksempelvis private avtaler, skal ikkje vurderast. Eksempelvis vil ei avtale om burett ikkje påverke taksten. Festetomter med langsiktige festekontraktar skal vurderast som sjølveigartomt Med langsiktigheit meines festekontrakt med moglegheit til forlenging og/eller innløysing av kontrakt. Alle bustader og fritidseigedomar har moglegheit for forlenging av kontrakt. Statlege og kommunalt eigde AS Alle organisasjonar som før var del av kommunens eller statens verksemd og som nå er omdanna til offentlig eide AS og dermed eigne, juridiske organisasjonar, skal betale eigedomsskatt på lik line med andre juridiske organisasjonar dersom lovverk eller forskrift til lovverket ikkje eintydig seier noko anna. Kva for eigedomar som skal ha fritak etter eigedomsskatteloven 5, er ikkje gjenstand for politisk vurdering Administrasjonen sett opp liste som skattetakstnemnd vurderar. Lista leggjast fram for kommunestyret til orientering. 5. Rammer for kommunikasjon med eigedomshavarane Skattetakstnemnda er ansvarleg for takstane som leggjast ut til offentlig ettersyn. Nemnda har difor interesse av at eigedomshavarane har kunnskap om korleis takseringen er lagt opp og kva for rettigheitar eigedomshavarar har i samband med takseringen. Nedanfor følgjer strategi og konkrete tiltak når det gjeld kommunikasjon Ope og proaktiv kommunikasjon Alle som ynskjer det, får innsyn i takseringsgrunnlaget for sin eigen eigedom både når det gjeld metode for taksering, faktagrunnlag, sjablonar og vurderingar. Informer med sikte på å skape brei forståing for omtakseringa. Vi skiljar mellom politisk informasjon og administrativ informasjon, men samordnar denne slik at informasjonen blir enkel å ta imot for eigedomshavar. 8

9 Vi informerer om problemstillingar som vi av erfaring veit eigedomshavarane spør om. Dette skal bidra til at eigedomshavarane får informasjon dei etterspør og at prosjektet får mindre spørsmål. Vi krev skriftlege spørsmål frå eigedomshavarar når det gjeld spørsmål om faktafeil der dei dokumenterar feila. Det utarbeidast forklarande brosjyre til taksten og takstdokument blir lagt ut på heimesida til kommunen. Kommunen bør informere sine innbyggarar om 7 i lov om eigedomsskatt slik at innbyggarane i størst mulig grad har informasjon om kva loven seier og kva kommunestyret har vedtatt om bruk av 7. Det skal gis informasjon om berekningsmetode ved taksering i forbindelse med utsending av brev om takst og skatt Krav til kunnskap Alle som skal kommunisere med publikum skal kunne informere om: Lovgrunnlag og viktige element i lovgrunnlaget Politiske rammer for arbeidet Rammer som skattetakstnemnd trekker opp, her i blant o Takseringsmetode o Gruppering av eigedomar o Metode for arealberekning o Sjablonar som nyttast o Metode for vurderingar av eigedomane Administrasjonssjefen ser til at alle som skal kommunisere med eigedomshavarane har kunnskap om taksering som spesifisert ovanfor Kommunikasjonsåtferd Prosjektet vil få mange typar spørsmål. Viktige rammer for åtferda er: Skil klart mellom takseringsfaglige spørsmål og politiske spørsmål. Rett politiske spørsmål til politisk leiing. Vær vennleg, presis, imøtekomande og fast. Spørsmål som avvik vanlig høflegheit, visast til administrasjonssjefen. Munnlege spørsmål svarast munnleg. Skriftlege spørsmål svarast skriftlig. 6. Saksbehandling av takstforslag Skattetakstnemnd får tilsendt takstlister for kontroll. Takstlistene har informasjon om eigar, eigaradresse, sjablontakst for den enkelte eigedom og forslag til takst. Nemndmedlemmane merkar eigedomar som dei ønskjer skal gjennomgåast spesielt i møte. Skattetakstnemnd gjennomgår listene i plenum med storskjerm der ein har anledning til å undersøke takseringsgrunnlaget for eigedomane. Nemnda gjer stikkprøver for å sjekke ut at rammene gitt i dette dokumentet følgjast. Enkeltsaker som er vanskelige å vurdere, registrerast av administrasjonen og leggjast fram for skattetakstnemnd som enkeltsaker. 9

10 7. Saksbehandling av klager på takst Klager behandlast av skattetakstnemnda som retter opp eventuelle feil som er gjort. Spesielt for saker der det visast til feil faktagrunnlag, gis administrasjonen rett til å korrigere og gi svar til klager om at faktagrunnlag og takst er retta opp. Klager får nå ny frist for å klage på korrigert takst. Klager der skattetakstnemnda ikkje gir fullt og heilt medhald, oversendast til overskattetakstnemnda til endelig behandling. 8. Kvalitetssikring 8.1. Dokumentasjon Dokumentasjon av verksemda er viktig. Det gjelder både dokumentasjon av grunnlag for takseringa og dokumentasjon av saksbehandlinga knytt til takseringa Riktige areal Fakta om eigedomar og adresser sendast eigedomshavar som gis anledning til å melde eventuelle avvik Riktige vurderingar Dette dokumentet skal bidra til riktig taksering gjennom riktig gruppering av eigedomar fastsetting av gjennomsnittsverdiar på eigedomsgrupper (sjablonar) val av sonefaktorar retningsliner for bruk av ytre faktor og indre faktor ved taksering Riktig saksbehandling Alle takstvedtak gjerast foreløpige inntil skattetakstnemnd har gjennomgått alle takstforslag. Når det ligg føre foreløpige vedtak på alle eigedomar, vurderar skattetakstnemnd prinsipp, takstnivå og takstforskjellar på nytt. Dette for å revurdere om valte parameterar og prinsipp for enkelttakseringar er riktige. Skattetakstnemnd kan nå justere gjennom endring av rammene for takseringen, for deretter å gjere endelege takstvedtak. 9. Opplegg for behandling av klager på takst og feil Offentleg ettersyn og behandling av klager på takst er viktige element i arbeidet med å sikre likebehandling av eigedomshavarane. Behandlinga av takstar bør få sterkt kvalitetsfokus. Ved sidan av den enkelte eigedomshavar har også formannskap klageåtgang på takstar fastsett av skattetakstnemnd. Praktisk opplegg for klagebehandling kan kommunen ta stilling til når resultatet frå offentlig ettersyn ligg føre Feil og feiloppretting Dersom skattetakstnemnd har gjort openbare feil, kan dette rettast opp av nemnda sjølv. Saken bringast ikkje fram for overskattetakstnemnd. Ved feilretting av takst skal eigedomshavar få nye tre vekers klagefrist på ny takst Behandling av klager Det finnes fleire metodar for praktisk behandling av klager på takst. Det praktiske behandlingsopplegget kan nemndene ta stilling til seinare i prosessen. Administrasjonen skal uansett val av opplegg for klagebehandling: 10

11 Journalføre og skanne alle klager og innvendingar om feil. Kategorisere klager og meldingar om feil. 10. Framtidige endringar i 10-års perioden Prisane som er nytta i dette dokumentet skal gjelde for framtidig taksering inntil ny generell taksering blir gjennomført. Dersom det i løpet av denne takseringsperioden blir gjort vedtak om å utvide eigedomsskatteområdet til å gjelde heile kommunen, blir det gjort atterhald om spesielle tilpassingar i bruk av områdefaktor (sonefaktor), indre faktor og ytre faktor. Dette vil spesielt gjelde for fritidseigedomar som ikkje er tilstrekkeleg testa ved denne takseringa. 11. Vedlegg Taksering av næringseigedomar i Lom kommune. Vedtatt i takstnemnd for eigedomsskatt: Lom, 7. februar 2012 Trygve Husom Ola Plassen Randi Slålien Øyvind Mork Leiar 11