Årsrapport 2010 KONTORBYGG AS. Ibsenpassasjen - Mosaikkprosjektet

Transkript

1 Årsrapport 2010 KONTORBYGG AS Ibsenpassasjen - Mosaikkprosjektet

2 Innholdsfortegnelse Styrets beretning for Daglig leders orientering om virksomheten: 1. Organisasjonsforhold 5 2. Skjematisk oversikt over 6 eierandeler i andre selskaper 3. Eiendommene 7 4. Datterselskapene Forretningsførsel / vaktmestertjenester Prosjekt under utvikling / planlegging 16 Regnskap, balanse m.v.: Styret i Kontorbygg AS 2010 Fra venstre Nils-Olav Skilbred, Karianne Hansen, daglig leder Roger Wahlstrøm, Hilde Øvrebø, styreleder Trond Ballestad, Hedda Foss Five, Åse Gro Bakke, Lisbeth Drageset, Geir Arild Tønnessen og nestleder Rolf E. Andersen 7. Resultatregnskap Balanse Noter Revisors beretning Kontantstrømsanalyse Nøkkeltall Samfunnsregnskap 31 Administrasjonen Teknisk avdeling Fra venstre teknisk driftssjef Ola Strand, og vaktmesterne Kjell Roger Hansen, Terje Dale og Gøran Madsen Fra venstre sekretær Torhild Kjærnem, prosjektsjef Siri A. Steinbakk, daglig leder Roger Wahlstrøm, økonomikonsulent Anne Torunn Berge og advokat Rolf Haugen Side 2

3 Styrets beretning for 2010 Dette er Kontorbygg AS Kontorbygg AS er et heleid kommunalt aksjeselskap i Skien. Selskapets eiendommer har en sentral beliggenhet i Skien. De kjennetegnes for det meste med høy bygningsmessig standard og effektiv arealutnyttelse. I tillegg til ferdigutviklet eiendom har selskapet både egne arealer og opsjon på arealer som kan gi rom for nye prosjekter. Høy servicegrad og effektivitet står sentralt i den daglige driften av eiendommene. Kontorbygg fokuserer høy kvalitet i eiendomsmassen og skaper merverdi gjennom prosjektene. Kontorbyggs forretningsidé er verdiskapning gjennom utvikling og utleie av fast eiendom i Skien, samt å investere i og forvalte ferdigutviklede eiendommer. Organisasjon/miljø Ved årsskiftet hadde selskapet 8 ansatte med 7,6 årsverk. I tillegg har selskapet engasjert advokat Rolf Haugen på deltid. Arbeidsmiljøet anses å være godt. Det er derfor ikke iverksatt spesielle tiltak på dette området. Styret takker de ansatte for innsatsen i Styret anser at selskapets virksomhet som er å eie, drive og forvalte næringseiendommer for utleie, ikke forurenser det ytre miljø av betydning. Selskapet ønsker imidlertid å bidra til et bedre miljø. Dette gjelder både i forbindelse med nye eiendomsprosjekter og forvaltning av eksisterende eiendomsmasse. Når det gjelder likestilling er selskapets policy å oppfylle de til enhver tid gjeldende lovbestemmelser på dette området. Selskapet har 3 kvinner ansatt. I styret er det 5 kvinner og 4 menn. Aksjonærforhold Det er aksjer pålydende kr ,- i selskapet. Skien kommune eier alle aksjene. Styremøter Det er av holdt 7 styremøter i 2010 og opplysninger om godtgjørelse m.v. er gitt i note 2. Usikkerhetsfaktorer Da eiendomsinvesteringer i sin natur er langsiktig, må man ta hensyn til usikkerhet - særlig i et eiendomsmarked som synes å ha passert bunnen i denne konjunktursyklus. Vi føler at vi er godt rustet til å møte de litt usikre tidene. Side 3

4 Resultatet Kontorbygg driftsresultat var på kr ,- etter avskrivninger på kr ,-. Netto finanskostnader var på kr ,-. Resultatet før skattekostnad ble kr Selskapets driftsmargin avspeiler i stor grad at vedlikehold av de enkelte byggene blir kostnadsført direkte i resultatregnskapet. Sameie- og felleskostnadene har økt i forhold til i fjor. Styret anser resultatet i 2010 for å være tilfredsstillende. Utvikling i resultat og stilling Styret mener regnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets virksomhet og stilling. Selskapet har god likviditet og en sunn finansiering. Resultatet for 2010 er bedre enn budsjettert. I tråd med selskapets eierskapsmelding, som sier at en har som målsettingen å gi et årlig utbytte på 5% av egenkapital, er vi nå nær dette målet, ved å gi 5,7 mill. kroner i utbytte. Etter styrets vurdering er forutsetningene for fortsatt drift realistisk og regnskapet er avlagt under forutsetning av fortsatt drift. Styret foreslår at årets resultatet på kr ,- disponeres slik: Utbytte kr ,- Overføres fra annen egenkapital kr ,- Hendelser etter regnskapsårets slutt I januar 2011 ble eiendommen Bølevn. 2 solgt til Kirkens Sosialtjeneste, som var leietaker i bygget. Skien kommunale pensjonskasse flyttet inn i lokaler i det nye påbygget i Kverndalssenteret i februar For øvrig har det ikke inntruffet hendelser etter regnskapsårets utløp som påvirker vurderingen av resultatet og balansen for Side 4

5 Daglig leders orientering om virksomheten 1. Organisasjonsforhold Styret i Kontorbygg AS i 2010: Trond Ballestad (leder) - Sp Rolf E. Andersen (nestleder) - Ap Åse Gro Bakke - SV Lisbeth Drageset - H Hedda Foss Five Ap Karianne Hansen - Frp Nils-Olav Skilbred - Frp Geir Arild Tønnessen V Hilde Øvrebø - KrF Ansatte: Administrasjon: Daglig leder Roger Wahlstrøm Prosjektsjef Siri A. Steinbakk Økonomikonsulent Anne Torunn Berge Sekretær Torhild Kjærnem (60% stilling) Advokat Rolf Haugen (deltidsstilling) Teknisk avdeling: Teknisk driftssjef Ola Strand Vaktmester Kjell Roger Hansen Vaktmester Terje Dale Vaktmester Gøran Madsen Medlemskap: KS Bedrift Norges Bygge- og Eiendomsforening Firmaopplysninger: Kverndalsgt SKIEN Postboks 192, 3701 SKIEN Telefon: Fax: Org.nr.: Hovedbankforbindelse: MVA DnB NOR Bank ASA Kontonr.: Hjemmeside: E-post: Revisor: Revisjonsselskapet AS Roger Wahlstrøm adm. direktør Våre kontaktpersoner er post@kontorbygg.no Svein Foss og Jorunn A. Tørnes Side 5

6 Daglig leders orientering om virksomheten 2. Skjematisk oversikt over eierandeler i andre selskaper SKJEMATISK OVERSIKT OVER KONTORBYGG S ANDELER I ANDRE SELSKAPER KONTORBYGG AS Aksjekapital kr ,- DATTERSELSKAPER: ANDRE: Rødmyrlia 40 AS Aksjekapital: kr ,- Aksjer: á kr ,- Eiendom: Næringsbygg Rødmyrlia % Skien Investeringslag AS Kontorbygg AS: aksjer á kr. 250,- Eierandel: 50,47% Eiendom: Forretningsbygg Cappelensgt. 15 Citybygg AS Aksjekapital: kr ,- Aksjer: á kr ,- Eiendom: Forretningsbygg Torggt % Kjørbekk Eiendom AS Kontorbygg AS: aksjer á kr. 1,- Eierandel: 13,8% Eiendommer: Næringsbygg Bedriftsvn. 46 Kontorbygg Bedriftsvn. 50 Odd Stadion Syd AS Aksjekapital: kr ,- Aksjer: 100 á kr ,- Eiendom: Tribune syd, Skagerak Arena 100% Landmannsgården AS Kontorbygg AS: aksjer á kr ,- Eierandel: 11,2% Eiendom: Forretningsbygg Kongensgt. 9 Skien Sportell ANS Kontorbygg AS: Eierandel: 99% Eiendom: Moflatevn Sportellet 99% Grenland Arena AS Kontorbygg AS: aksjer á kr ,- Eierandel: 28,49% Eiendom: Tribune øst, Skagerak Arena Side 6

7 Daglig leders orientering om virksomheten 3. Eiendommene 1. Kongensgt. 31 Kverndalssenteret Bygget stod ferdig i 1976 og er på m² i 7. etasjer. I underetasjen er det et garasjeanlegg. Eiendomstomt på m². Kommunens helse- og velferdsseksjon er største leietaker. Øvrige leietakere er Kemneren og Lønn og Regnskap. Eek Auksjonsforretning og Tsjernobylaksjonen leier også i byggets første etasje. Når ombyggingen er ferdig, skal kommunens oppvekstseksjon også inn i Kverndalssenteret. Eiendommen er under totalrenovering. Et påbygg på ca m² stod ferdig februar Totalrenoveringen skal være ferdig ca. 1. juli Det er ca. 400 m² ledige lokaler i det nye påbygget. 2. Schweigaardsgt. 11 Selskapet eier 43,8% av Schweigaardsgt.11. De øvrige eierne er Skien kommunale pensjonskasse og Skien kommune (tilfluktsrom). Bygget ble reist i 1985 og er på ca m² + garasjeanlegg. Eiendomstomt på ca m². Bygget ble i 2009 rehabilitert for nye leietakere etter at Politiet flyttet ut. Leietakere: I byggets underetasje leier Norsk Personal kontorlokalene og Skien Pistolklubb leier skytebanen. Byggets 1. etasje er utleid til Skien Kirkelig Fellesråd og Skien kirkes menighetskontor. Parkeringshallen er utleid til DIA Bilvask. I byggets 2. etasje er Bufetat leietaker. Byggets 3. etasje er utleid til Grenland Familiekontor. For 1., 2. og 3. etasje er det inngått langsiktige leiekontrakter. 3. Henrik Ibsensgt. 2 Kaffehuset Side 7

8 Daglig leders orientering om virksomheten Eiendomstomt på 430 m². Kontobygg eier etasje, mens det i 5. etasje er 7 selveierleiligheter. I byggets 1. etasje har frisøren Bøllen og Blondinen og Uno Klær sine lokaler. Bygget ble kjøpt i 1990 og er på m². Eiendomstomt på m². Alle lokalene er leid ut til Skien kommune. 2. etasje er utleid til Telemark Pensjonistlag. I byggets første etasje er Servicekontoret i moderne og trivelige lokaler. De øvrige lokalene benyttes av tekniske etater. I 3. etasje leier kommunens helse- og sosialavdeling midlertidig inntil de flytter tilbake til Kverndalssenteret når det står ferdig. 4. Rødmyrlia 14 Det er ledig 2 kontorer i 2. etasje. Bygget ble bygd i 1991 med 800 m² og påbygd i 1993 med 400 m². 6. Henrik Ibsensgt. 10 I 2008 ble det reist et nytt lagerbygg på 432 m² på eiendommen Eiendomstomt på m². LabNett AS og Berendsen Tekstil Service AS leier lokalene. 5. Torggt. 9 Eiendommen ble kjøpt i 1993 og er bebygd med ca m² i 3 etasjer. Eiendomstomt på m². I byggets 1. etasje har Mosaikk og MerSmak Skien sine kontorer. En aromaterapeut leier også et mindre lokale i byggets 1. etasje. Bygget ble kjøpt i 1991 og er senere totalrenovert. I 2. etasje på fløybygningen er det utleid lokaler til Skien kommune kommunale fagforeninger. Bygget er på ca m² fordelt på 3 etasjer. Side 8

9 Daglig leders orientering om virksomheten I 3. etasje, og i fløybygningens 3. etasje holder Livskunstsenteret til. Det er ledig lokaler etter Louises Kaffe og Thesalong som har avsluttet sin virksomhet ved årsskiftet. Ibsenpassasjen. Gårdsrommene i Henrik Ibsensgt. 10 og Torggt. 9 ble fornyet i forbindelse med Mosaikk-prosjektet. I passasjen er det bygd et felles kontor for Mosaikk-prosjektet og MerSmak Skien. Byrommene er utstyrt med glasskunst, utført av glassartist Tuva Gonsholt og gir stedet et vakkert særpreg. I det øvre gårdsrommet er det en lyskrone som henger over hagebordene (se forsiden). I Nyhusvn. 6 leier Skien kommune en del av lokalene til helsestasjon for barn. Bruktbutikken Bruktbua er også leietaker, samt to fysioterapeuter. I 2. etasje i Nyhusvn. 6 er det 4 selveierleiligheter. I Nyhusvn. 8, 1. etasje, er det kontor for en psykolog og en frisørsalong. Gulset legekontor er eier av 2. etasje hvor de driver sin praksis. 8. Moflatevn. 67 Vandrerhjemmet I det nedre gårdsrommet vokser 25 håndblåste glassblomster opp fra hagen. 7. Nyhusvn. 6 og 8 på Gulset Vandrerhjemmet ble bygd i 1995 med 546 m². Bygningen er oppført på leietomt på ca m². Eiendommen er i sin helhet bortleid til Skien kommune. Vandrerhjemmet har et godt belegg og er et positivt bidrag til Skien Fritidspark. I 1994 ble det oppført to kontorbygg på Gulset. Byggene er på til sammen ca m². Tomten er på m². 9. Prinsessegt. 3 En sentral eiendomstomt på m² som ble kjøpt i 1995 og som i dag leies ut til parkering. Side 9

10 Daglig leders orientering om virksomheten 10. Telemarksgt. 24 Eiendommen består av et mindre lagerbygg på 200 m² som ble kjøpt i Bygget er utleid til Auensens Elektriske. Bygget ligger i tilknytning til Ibsenhuset. 11. Rødmyrsvingen Kverndalsgt. 10 Holtbygget Eiendommen ble kjøpt i Bygget har et totalt areal på m² og ble reist i I underetasjen er det et garasjeanlegg. Eiendomstomt på 645 m². Bygget er fullt utleid, for det meste til kommunale etater. Selskapets administrasjon har sine lokaler her. Underetasjen ble i 2009/2010 rehabilitert for Rusteamet, Skien kommune. Etter rehabiliteringen fremstår lokalene som lyse og trivelige. Eiendommen ble bygd i Det er et lagerbygg på m². Eiendomstomten på ca m². Eiendommen er i sin helhet utleid til Veolia Miljø AS. 12. Kongensgt. 27 Eiendommen ble kjøpt i Bygget er på 422 m² i 2 etasjer. Opprinnelig oppført i Tomten er på 450 m². Eiendommen er utleid til et renseri og en brukthandel. KIA leier 2. og 3. etasje. Hele bygget er fullt utleid. Her ser vi vår prosjektsjef Siri Steinbakk som har vært arkitekt for ombyggingen av underetasjen i Kverndalsgt. 10 og vår vaktmester Gøran Madsen som har vært utførende kunstner i lokalene til Rusteamet Side 10

11 Daglig leders orientering om virksomheten 14. Telemarksgt. 5 Eiendommen ble kjøpt i Bygget er oppført i 1890 med 400 m² i to etasjer samt kjeller og loft. Tomten er på 200 m². Hele eiendommen er bortleid til Skien kommune som benytter bygget til aktivitetshus for ungdom. 15. Bølevn. 4 B I 2001 ble denne eiendommen kjøpt fra Skien kommune. Bygget er oppført i 1895 og ombygd senest i Bygget er på m² fordelt på 3 etasjer samt kjeller og loft. Eiendomstomt på 540 m². Fotograf Nyblin leier i 1. etasje, mens Skien kommunes tekniske etat leier 2. og 3. etasje. Bygget er fullt utleid. 17. Moflatevn. 59 Sportellet Kontorbygg AS eier 99% og Skien Næringsfond AS 1% i selskapet Skien Sportell ANS, som eier Moflatevn. 59. Eiendommen ble kjøpt i Bygget er på ca m² i to etasjer. Store deler av 2. etasje vil bli tilrettelagt for EFD Induction AS virksomhet, som nå leier hele bygget. Bygget er på ca m² og ble kjøpt i Tomt på ca m². Bygget har i 2008 blitt totalrehabilitert og er i sin helhet utleid til Skien Fritidspark KF. 16. Rådhusgt. 1- Augustingården 18. Tomt i Voldsfjorden (Havnevn. 35) Selskapet har en tomt på ca m². Kebony Eiendom AS leier tomten. De har også opsjon på kjøp av tomten. Kebony Eiendom AS kjøpte for øvrig Havnevn. 35 i Side 11

12 Daglig leders orientering om virksomheten 19. Skistredet 8 Rutebilstasjonen Det ble i 2009 inngått en langsiktig leieavtale med Fylkestannlegen i Telemark om å bygge en sentraltannklinikk med spesialistklinikk. Bygget er reist på festet tomt ved Sykehuset Telemark. Bygget er på ca m² i to etasjer. 20. Prinsessegt. 5. Kontorbygg kjøpte i 2006 samtlige aksjer i Rutebilstasjonen AS av Skien kommune. I 2007 ble det vedtatt å fusjonere dette selskapet inn i Kontorbygg. Bygget er oppført på en tomt festet av Skien kommune. Bygget er i dag utleid til Skien Taxisentral, en kiosk og en elektrisk forretning. Bygget inneholder for øvrig offentlige toaletter og venterom. Sommeren 2010 ble det besluttet å kjøpe denne eiendommen. Den støter inntil vår eiendom Prinsessegt. 3 og gjør det mulig å utnytte begge eiendommene på en rasjonell og startegisk måte i fremtiden. 21. Sentraltannklinikk ved sykehuset Telemark. Eiendommen består av forretnings- kontorlokaler og 2 store leiligheter. Bebygd med ca. 650 m². Eiendomstomt på ca. 250 m². Leilighetene er utleid, men forretnings- og kontorlokalene står ledig. Side 12

13 Daglig leders orientering om virksomheten SOLGTE EIENDOMMER OVERFØRTE SELSKAPER BØLEVN. 2 TILJA. GEITERYGGEN. Lagerhall som ble kjøpt i 1995 og ombygd i 1996/1997 og 2003/2004. Bygningens areal er på ca m². I bystyremøte den ble besluttet å tilbakeføre Skien Lufthavn AS og Flyplassen AS til Skien kommune. Tomten er på ca m². Eiendommen har en fin beliggenhet ved Skienselva med en brygge på ca. 30 m. Eiendommen ble i januar 2011 solgt til Kirkens Sosialtjenste, som har vært leietaker der i flere år. Skagerak Arena Næringsarealene til Grenland Arena AS Side 13

14 Daglig leders orientering om virksomheten 4. Datterselskaper CITYBYGG AS RØDMYRLIA 40 AS Etter at Skiens Folkerestauranter AS ble fusjonert inn i Kontorbygg AS og vi kjøpte Skiens Aktiebakeris 50% av Citybygg AS, er dette nå blitt et heleid datterselskap. Vårt selskap kjøpte i desember 2004 eiendommen Rødmyrlia 40 for utleie til NordBook AS. I den forbindelse ble eiendomsselskapet Rødmyrlia 40 AS etablert. Bygget er på ca m² i 7 etasjer. NordBook AS gikk imidlertid konkurs i mars 2008 Lokalene er utleid til bl.a. Rosenvold Klær, Helland Musikksenter, Mariannes Bistro og Kulturskolen og ADHD-foreningen og Sykehuset Telemark. Bygget er oppført i 1987 og utbygd i Det er også foretatt påbygging av et kaldtlager på 450 m² i Samlet areal er på ca m² fordelt over 2 etasjer. Det er ledige lokaler i 7. etasje. Tomten er på m². ODD STADION SYD AS Eiendommen er lagt ut for salg. I forbindelse med vedtak i bystyret om at Kontorbygg AS skulle stå for finansieringen av tribune syd, ble dette selskapet opprettet. Det er noen få mindre og kortvarige leieforhold i bygget, men det meste står tomt. Selskapet eier og leier ut denne tribunen og tilstøtende hjørner. Administrasjonen arbeider med saken. Side 14

15 Daglig leders orientering om virksomheten 5. Forretningsførsel / vaktmestertjenester FORRETNINGSFØRSEL VAKTMESTERTJENESTER Kontorbygg er forretningsfører for følgende selskaper/sameier: Kontorbygg har avtaler om vaktmestertjenester for følgende eiendommer: Bedriftsvn. 46 og 50 (eier: Kjørbekk Eiendom AS) Citybygg AS Landmannsgården AS Odd Stadion Syd AS Rødmyrlia 40 AS Sameiet Kaffehuset Sameiene Nyhusvn. 6 og 8 Sameiet Schweigardsgt. 11 Kongensgt. 9 (eier: Landmannsgården AS) Rødmyrlia 40 (eier: Rødmyrlia 40 AS) Dessuten fører vi regnskapet for: Torggt. 10 (eier: Citybygg AS) Servicebyen Skien AS Skien Garantifond AS Skien Næringsfond AS Fra åpningen av Ibsenpassasjen, august 2010 Side 15

16 Daglig leders orientering om virksomheten 6. Prosjekter under utvikling / planlegging SKAGERAK ARENA Prosjektering i syd-vestre hjørne. I samarbeid med Skien Boligbyggelag tas det sikte på å bygge leiligheter i det sydvestre hjørne på Skagerak Arena. KVERNDALSSENTERET Det er satt i gang en omfattende rehabilitering av bygget. Det er også oppført et påbygg på ca m². Ombyggingen ble satt i gang i mai 2010 og planlegges ferdig i juli Kverndalssenteret (Kongensgt. 31) totalrenovering og påbygget 2010 / 2011 Side 16

17 Kontorbygg 7. Resultatregnskap AS 2010 Resultatregnskap for 2010 Note Driftsinntekter og driftskostnader Leieinntekter 5, Vaktmestertjenester Forretningsførsel Gevinst ved salg av fast eiendom Sum driftsinntekter Lønnskostnader Avskrivninger Netto felles-/sameierkostnader Annen driftskostnad 2, Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Renteinntekter Inntekt på investeringer 4, Inntektsføring av kompensasjon fra kommunen Inntektsføring av skattekompensasjon ifbm Skien Lufthavn AS Nedskrivning av aksjer i datterselskap 5, Rentekostnader Andre finanskostnader Netto finans Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad Ordinært resultat Årsresultat Overføringer Utbytte Annen egenkapital Sum Side 17

18 Kontorbygg AS 8. Balanse 2010 Balanse pr. 31. desember 2010 Note EIENDELER Anleggsmidler Varige driftsmidler Bygninger og tomter 1,8,9, Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap 4,5, Investering i tilknyttet selskap Investeringer i aksjer og andeler Andre fordringer Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer Andre fordringer Konsernfordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Side 18

19 Kontorbygg AS Balanse pr. 31. desember 2010 Note EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Innskutt egenkapital Aksjekapital (6.000 aksjer á kr ,-) 10, Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital Gjeld Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Andre avsetninger for forpliktelser SUM AVS. FOR FORPLIKTELSER Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 8, Øvrig langsiktig gjeld 5,8, Sum annen langsiktig gjeld Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Kortsiktig konserngjeld Utbytte Byggelån Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD I styret for Kontorbygg AS Skien, den 31. desember 2010 Side 19

20 Kontorbygg AS 9. Noter til Noter regnskapet til regnskapet for 2010 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak. Følgende klassifiserings- og vurderingsprinsipper er anvendt: Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen et år, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler / langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseført til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseført til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler: Anleggsmidler er bokført til historisk anskaffelseskost. Driftsmidlene avskrives årlig lineært med grunnlag i driftsmidlets økonomiske levetid. Anskaffelser knyttet til Geiteryggen er ikke avskrevet regnskapsmessig, da det før avleggelsen av regnskapet for 2010 er kjent at Skien kommune kjøper investeringene tilbake. Til grunn for vederlaget ligger anskaffelseskosten, og driftsmidlene har derfor ikke noe verdifall. Gevinst/tap ved salg av driftsmidler beregnes som forskjellen mellom bokført verdi og salgssummen på salgstidspunktet. Gevinst klassifiseres som driftsinntekt, og tap som driftskostnad. Aksjer og andeler i datterselskap og tilknyttet selskap: Investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper er vurdert til kostmetoden. Eierandel i deltakerlignet selskap er vurdert etter egenkapitalmetoden. Mottatt utbytte fra datterselskaper og tilknyttede selskaper som er aksjeselskap inntektsføres som finansinntekt. Det samme gjelder tilordnet resultatandel fra deltakerlignet selskap. Andre anleggsaksjer: Andre aksjer der Kontorbygg AS ikke har betydelig innflytelse, balanseføres til anskaffelseskost. Plasseringene er vurdert som anleggsmidler. Mottatt utbytte inntektsføres som annen finansinntekt. Fordringer: Kundefordringer og andre fordringer er bokført til pålydende med fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Pensjonsforpliktelser: Selskapet finansierer sine pensjonsforpliktelser overfor de ansatte gjennom kollektive pensjonsordninger. Forpliktelsen er ikke balanseført, og den årlige pensjonspremien anses som årets pensjonskostnad. Skatt: Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både årets betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% av de midlertidige forskjellene som er mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier i regnskapet. Skatteøkende og skattereduserende forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utliknet og nettoført. Offentlige tilskudd: Selskapet har ikke mottatt offentlige tilskudd de tre siste år. Når det gjelder kontantinnskudd og aksjer mottatt fra Skien kommune ifbm overtakelse av ansvaret for Skien Lufthavn AS, vises det til nærmere omtale i note 12. Side 20

21 NOTE 1 VARIGE DRIFTSMIDLER. Driftsløsøre Bygninger Tomter Sum Kostpris Tilgang Avgang Kostpris Akkumulerte nedskrivninger Akkumulerte ordinære avskrivninger Bokført verdi Skattemessig saldoverdi Midlertidige forskjeller Årets ordinære avskrivninger Årets nedskrivninger Avskrivningssats 0-20% 0-2% 0% Gevinst ved salg av driftsmidler NOTE 2 GODTGJØRELSER - ANSATTE, STYRET. Lønnskostnader består av følgende poster: Lønninger Folketrygdavgift Pensjonskostnader Refusjoner Andre lønnskostnader Sum lønnskostnader Antall årsverk 7,6 6,6 Godtgjørelser: Daglig leder: Styret: Lønn / honorar Annen godtgjørelse Pensjonspremier Side 21

22 NOTE 2 GODTGJØRELSER - ANSATTE, STYRET, FORTSETTELSE. Pensjonsforpliktelsene for ansatte er dekket ved medlemskap i Skien kommunale pensjonskasse. Forpliktelsene er ikke balanseført. Den årlige pensjonspremien anses som årets pensjonskostnad. Årets netto pensjonskostnad fremkommer på følgende måte: Årets pensjonspremie (resultatført som pensjonskostnad) Netto pensjonskostnad Selskapet har ingen forpliktelser - verken overfor styrets medlemmer eller andre - om vederlag ved opphør av verv eller ansettelsesforhold. Selskapet har heller ikke inngått noen avtaler om bonuser, opsjoner eller lignende. Revisjonshonorar: Kostnadsført revisjonshonorar for 2010 utgjør kr ,-, hvorav annen bistand kr ,-. NOTE 3 SKATTEKOSTNAD. Midlertidige forskjeller og grunnlag for utsatt skatt / utsatt skattefordel pr Endring Midlertidige forskjeller knyttet til: Anleggsmidler Omløpsmidler Kortsiktig gjeld Gevinst- og tapskonto Andre forskjeller Netto forskjeller Skattereduserende forskjeller som ikke kan utliknes Sum midlertidige forskjeller Utsatt skatt basert på 28% Årets skattekostnad og spesifikasjon over forskjellen mellom det regnskapsmessige resultat før skattekostnad og årets skattegrunnlag: Ordinært resultat før skattekostnad Permanente forskjeller: +/- Permanente forskjeller Midlertidige forskjeller: +/- Årets endring i midlertidige forskjeller Andre skattemessige poster 0 Sum årets skattegrunnlag Betalbar inntektsskatt for selskapet basert på 28% Skatt på konsernbidrag Sum betalbar skatt i balansen Forlite avsatt skatt tidligere år +/- Endring i utsatt skatt / utsatt skattefordel Sum skattekostnad i resultatregnskapet Side 22

23 NOTE 4 FINANSINNTEKTER. I henhold til eget regnskap for Skien Sportell ANS er vår eierandel 99% som for 2010 ga et overskudd på kr ,-. Eierandelen er oppført under Investeringer i datterselskap med kr ,-. Se note 5. NOTE 5 KONSERN, TILKNYTTET SELSKAP M.V. Forretnings- Eierandel / Kostpris, Selskapets Selskapets kontor: stemmerett: bokført verdi: egenkapital: resultat: Rødmyrlia 40 AS Skien 100% Citybygg AS Skien 100% Odd Stadion Syd AS Skien 100% Skien Sportell ANS Skien 99% Skien Investeringslag AS Skien 50,47% Sum datterselskap Grenland Arena AS Skien 28,49% Sum tilknyttet selskap Det er ikke utarbeidet konsernregnskap for morselskapet Kontorbygg AS. Investeringene er regnskapsført etter kostmetoden. Inntektsført resultat består av utbytte fra Skien Sportell ANS samt utbytte fra Skien Investeringslag AS, Skiens Aktiebakeri AS, Kjørbekk Eiendom og Skiens Aktiemølle ASA. Det er ytt konsernbidrag til Rødmyrlia 40 AS og Odd Stadion Syd AS. Netto konsernbidrag er tillagt kostprisen på aksjene med hhv kr og kr Odd Stadion Syd AS er nedskrevet med et tilsvarende beløp. Det er inngått gjenkjøpsavtale med investorene i Grenland Arena AS, se nærmere omtale i 8. Av selskapets samlede leieinntekter for 2010 utgjør kr , leieinntekter fra Skien kommune. Dette tilsvarer 53,5% av selskapets samlede leieinntekter i perioden. For transaksjoner med nærstående vises det også til note 12. Kundefordringer Andre fordringer Foretak i samme konsern Tilknyttet selskap Sum Øvrig gjeld Leverandørgjeld Foretak i samme konsern Tilknyttet selskap Sum Side 23

24 NOTE 6 AKSJER. Selskap Antall Pålydende Samlet Bokført verdi Kostpris aksjekapital pr Skiens Aktiemølle ASA , Skiens Aktiebakeri AS , BTV Investeringsfond AS , Kjørbekk Eiendom AS , Landmannsgården AS , Grenland Fotball AS , Sum Aksjene er oppført i regnskapet til anskaffelseskost. NOTE 7 BUNDNE MIDLER. I posten inngår bundne bankinnskudd med kr ,- på skattetrekkskontoen. NOTE 8 LANGSIKTIG GJELD / PANTSTILLELSER. Oversikt over gjeld (tall i hele 1.000) Gjeld til kredittinstitusjoner Øvrig langsiktig gjeld Byggelån Sum gjeld % av gjelden har fast rente, mens 70% har flytende rente Kontorbygg AS har inngått avtale med plikt til å løse ut private investorer i Grenland Arena AS Tribune Øst etter 10 år, dvs. pr Avdragsprofil (tall i hele 1.000) Deretter: Sum: Herav avdrag med spesielle låneavdrag, jfr. note 9 (tall i hele 1.000) Deretter: Pantstillelser (tall i hele 1.000) Gjeld sikret Eiendeler stillet Balanseført ved pant som sikkerhet Tomter og Gjeld til kredittinstitusjoner bygninger Side 24

25 NOTE 9 EIENDOMMER MED SPESIELLE LEIEAVTALER. Bokført verdi Bokført Renter og Leieinnbygning/tomt: saldo lån: avdrag: tekter: Rødmyrsvingen Bølevn. 4 B Sum NOTE 10 AKSJEEIER. Selskapets aksjekapital er på kr fordelt på aksjer à kr ,-. Selskapets aksjonær er: Skien kommune 100% eierandel NOTE 11 EGENKAPITAL. Aksje- Overkurs- Annen kapital fond egenkapital Sum Pr Avsatt utbytte Årets resultat Pr Side 25

26 NOTE 12 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE. Kontorbygg AS eies av Skien kommune, og gjennom den ordinære driften med utleie av fast eiendom, leier Kontorbygg AS ut lokaler til ulike etater i Skien kommune. Utleien skjer på vanlige vilkår, på lik linje med utleie til parter som ikke er å oppfatte som nærstående til Kontorbygg AS. I bystyret ble det besluttet å overføre eierskapet til Skien Lufthavn AS fra Skien kommune til Kontorbygg AS. Det ble ved gjennomføringen av transaksjonen lagt til grunn at ervervet av Skien Lufthavn AS med de pålegg og forpliktelser som fulgte av vedtaket i bystyret, pålegg fra Skien kommune og pålegg fra Luftfartstilsynet, representerte en negativ verdi på ca. kr 30,0 mill.. Som vederlag ble det derfor overført et tilsvarende beløp fra Skien kommune til Kontorbygg AS i På grunn av andre forutsetninger siden vedtaket ble fattet i bystyret , ønsket bystyret igjen at Skien Lufthavn AS skal organiseres direkte under bystyret. I ekstraordinær generalforsamling i Kontorbygg AS ble det inngått avtale mellom Skien kommune og Kontorbygg AS om å overdra aksjene i Skien Lufthavn AS, aksjene i Flyplassen AS, de investeringer som Kontorbygg AS har gjennomført på Geiteryggen samt en kompensasjon til Kontorbygg AS for utgifter pådratt ifbm eierskap til og drift av Skien Lufthavn AS. Avtalen av regulerer også oppgjør av vederlaget for overdragelsen. I forbindelse med tilbakeføringen av aksjene i Skien Lufthavn AS, Flyplassen AS og investeringene som ble gjennomført på Geiteryggen i Kontorbygg AS sin eiertid, er Kontorbygg AS godtgjort kr i for beregnet merskatt. Under vises resultatføringen av transaksjonene (unntatt driftsutgiftene) gjennomført ifbm overtakelse av Skien Lufthavn AS, Flyplassen AS og ansvaret for investeringer på Geiteryggen i 2009, samt tilbakeføringen av disse til Skien kommune i Inntektsført andel av vederlag mottatt fra Skien kommune Kompensasjon for beregnet merskatt ifbml Skien Lufthavn AS Nedskrivning investering i Skien Lufthavn AS Netto resultateffekt, utenom driftsutgifter Side 26

27 10. Revisors beretning Side 27

28 Side 28

29 11. Kontorbygg Kontantstrømsanalyse AS Kontantstrømanalyse Note Likvider tilført/brukt på virksomheten: Årsresultat /- Tap/gevinst ved salg av anleggsmidler Ordinære avskrivninger Nedskrivning av aksjer i Skien Lufthavn AS Nedskrivning av aksjer i Flyplassen AS Nedskrivning av aksjer i Odd Stadion Syd AS Til dekning av underskudd i Skien Lufthavn Innarbeidet resultatandel Skien Sportell ANS 4, Innarbeidet utbytte fra Skien Investeringslag AS /- Endring i utsatt skatt Tilført fra årets virksomhet /- Endring i debitorer og kreditorer /- Endring i andre tidsavgrensningsposter A = Netto likviditetsendring fra virksomhet Likvider tilført/brukt på investeringer: - Investeringer i varige driftsmidler Investering i driftsmidler knyttet til Geiteryggen Overføring ombygging Politihuset Salg av varige driftsmidler (salgssum) 1, Innskutt annen egenkapital Odd Stadion Syd AS Innskutt annen egenkapital Rødmyrlia 40 AS Salg av Skien Lufthavn AS og Flyplassen AS Investering i Skien Investeringslag AS Kapitalutvidelse i Grenland Arena AS Kapitalnedsettelse i Skien Investeringslag AS Utdeling fra Skien Sportell ANS 4, /- Endring andre investeringer B = Netto likviditetsendring fra investering Likvider tilført/brukt på finansiering: + Opptak av ny langsiktig og kortsiktig gjeld Netbetaling/innfrielse av gjeld Kontantinnskudd fra Skien kommune Oppggjør Skien kommune/skien Lufthavn AS Utbytte C = Netto likviditetsendring fra finansiering Likviditetsbeholdning A+B+C Netto endring i likvider gjennom året = Likviditetsbeholdning Side 29

30 Kontorbygg AS 12. Nøkkeltall N Ø K K E L T A L L Tall i hele kroner Driftsinntekter Driftskostnader Netto finanskostnader Driftsresultat før skatt Driftsinntekter Driftskostnader Netto finanskostnader Driftsresultat før skatt Side 30

31 KONTORBYGG AS 13. Samfunnsregnskap SAMFUNNSREGNSKAP 2010 Verdiskapning tilført: (Tallene i hele kroner) STAT OG KOMMUNE: Eiendomsavgift 712 Arbeidsgiveravgift 675 Kommune- og statsskatt Skattetrekk ansatte ANSATTE: Lønn og sosiale kostnader skattetrekk arbeidsgiveravgift LÅNGIVERE: Rentekostnader SELSKAPET: Ordinære avskrivninger Oppskrivninger/overføringer Verdiskapning i året % 25 % 24 % 12 % STAT OG KOMMUNE ANSATTE LÅNGIVERE SELSKAPET Side 31

32 sen AS Miljømerket trykksak Erik Tanche Nilssen AS