Kvartal Vest, Lørenskog. Management Accounts. Sjøkvartalet, Lervig Brygge

Transkript

1 Kvartal Vest, Lørenskog 2010/ /1. halvår kvartal Management Accounts Sjøkvartalet, Lervig Brygge

2 Redegjørelse for Management Accounts for 1. halvår 2010 Hansa Property Group AS ( HPRO, Selskapet og Konsernet ) ble etablert i november 2007 gjennom oppkjøp av fire større utviklingsporteføljer i Lørenskog, Stavanger, Bergen og Tønsberg. Sommeren 2008 ble det også ervervet 70 % av 6 eiendomsprosjekter i Oslo, hvor Selvaag Bolig AS eier de resterende 30 %. Målsetningen for HPRO er å utvikle gode og lønnsomme eiendomsprosjekter basert på Konsernets differensierte eiendomsportefølje. Konsernet eier og kontrollerer sammen med sine partnere utviklingsprosjekter med utbyggingspotensial på ca m2 hvorav hovedtyngden av potensialet, ca 70 %, er bolig. Dette gjør HPRO til en betydelig eiendomsaktør i Norge. Siden oppstarten av Selskapet sent i 2007, ble 2008 og 2009 i stor grad preget av en vanskelig markedssituasjon som en følge av finanskrisen. Konsernet har av den grunn i 2009 vært gjennom en finansiell og driftsmessig restrukturering. I 2010 er Konsernet kommet over i en fase hvor en er konsentrert om normale eiendomsutviklingsaktiviteter. Dette har resultert i at de første spadetakene i noen prosjekter er tatt og at det er igangsatt salg i en lang rekke prosjekter som skal bygges og selges de nærmeste årene. Hansa Property Groups konsoliderte Management Accounts omhandler perioden Kvartalsregnskapet er urevidert og avlagt etter samme vurderings- og måleprinsipper som årsregnskapet (IFRS). Tall i parentes er for resultatposter per og for balanseposter per Resultat På konsolidert nivå var konsernets omsetning i første halvår 2010 MNOK 22,3 (247,2). Konsernets perioderesultat var negativt med MNOK -18,8 (45,6). Balanse Totalkapitalen på konsolidert nivå var MNOK 1.889,6 (2.049,3) per Egenkapitalen utgjør MNOK 791,6 (810,4), og består av aksjekapital på MNOK 271,5 samt øvrig egenkapital på MNOK 520. Egenkapitalen utgjør 42 % av totalkapitalen (40 %). Konsernet har en langsiktig gjeld på MNOK 1.053,2 (1.192,7). I tillegg kommer den relative andel av felleskontrollerte virksomheters eksterne langsiktige gjeld som utgjør MNOK 586,1 (MNOK 580). I konsernregnskapet tas Stavangerporteføljen, Hansa/Selvaag-porteføljen og Stordselskapene inn som felleskontrollerte virksomheter (FKV) og tilknyttede selskap (TS). Per er det bokført MNOK 446,4 (454,6) som investering i Tilknyttet Selskap (TS) og Felleskontrollert virksomhet (FKV). Verdien på eiendomsprosjekter, tomter og ferdige bygg utgjør MNOK 979,6 (976,8).

3 Driftsutvikling 1. halvår 2010 Konsernet inngikk i januar i år managementavtale med Selvaag Bolig hvor de påtok seg ansvaret for drift og utvikling av det meste av Konsernets eiendomsporteføljer. Avtalen er implementert og Konsernet har med dette blitt tilført både kompetanse og kapasitet. Konsernet opplever at managementavtalen har økt tempoet i prosjektutviklingen, og høster nå effekter ved at flere prosjekter raskt har blitt salgsklare. Boligprosjekter for salg i 2010 Konsernet har i første halvår hatt salg i tilsammen fem prosjekter, fire i den felleseide Osloporteføljen (Mortensrud leiligheter, Mortensrud rekkehus, Løren 5 leiligheter og Kornmoenga leiligheter og rekkehus), samt i blokk 625 i Vestparken på Lørenskog. I tillegg ble det i september igangsatt salg fra 2 prosjekter på Lervig Brygge i den felleseide Stavangerporteføljen. Det er per solgt 96 boliger totalt for alle porteføljene. Per 20. september er antall solgte boliger økt til 182 som tilsvarer en omsetning på MNOK 544. I henhold til Konsernets regnskapsprinsipper (IFRS) resultatføres inntekter ved boligsalg først ved overlevering til kunde, noe som innebærer at selv med et betydelig forhåndssalg, vil regnskapsført omsetning være lav før konsernet er over i fasen der bygg kommer til overlevering. HPRO har i all hovedsak et krav til 60 % forhåndssalg før byggestart. Estimert salgsperiode før byggestart er 6 måneder. Gjennomsnittlig byggeperiode for boliger er ca 18 måneder. Næringseiendom Konsernets utleie av næringslokaler og leiligheter har til sammen generert leieinntekter tilsvarende 19 millioner kroner i 1. halvår, inkludert tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet. På tross av et tøffere leiemarked er utleiegraden per m2 stabil og forventet å holde seg på dagens nivå ut året. To betydelige leiekontrakter kommer til reforhandling i Dette er kontrakten med Bring på Skårer og Wärtsilä på Stord. Videre fremdrift i porteføljeutviklingen Som nevnt over estimeres det en salgsperiode på ca 6 måneder før bygging igangsettes, med en byggetid på ca 18 måneder. Dette medfører at årets salgsstarter er forventet å gi byggestarter mot slutten av 2010 og første halvår 2011, for overlevering i Rekkehusene på Mortensrud er løpende overlevert. Prosjektet antas å være avsluttet mot sommeren Finansiell stilling HPRO jobber aktivt og bredt i alle del-porteføljene med å tilrettelegge for realisere ulike bolig- og næringsprosjekter. Avdragsprofilen på konsernets låneportefølje sammenholdt med konsernets likvditetsreserve og ubenyttede trekkrettigheter gjør at konsernet 3

4 løpende vil vurdere salg av næringseiendom og/eller boligtomter i løpet av Konsernet har ikke avtalefestede avdrag før i 2012 og vil i perioden frem til dette derfor arbeide med å finne gode løsninger for best mulig utvikling av verdiene i eiendomsporteføljene. Kommentarer til hovedpostene i perioderegnskapet Omsetning Regnskapet for andre kvartal 2010 preges av at konsernet er i en byggeforberedende fase der boliger forhåndsselges som nødvendig sikkerhet for finansiering av byggeprosjekter. I henhold til IFRS resultatføres inntekter fra boligsalg ved overlevering til kunde, noe som innebærer at selv med et betydelig forhåndssalg, vil regnskapsført omsetning være lav før konsernet er over i fasen der bygg kommer til overlevering. Omsetningen for 2. kvartal består derfor først og fremst av leieinntekter og noe omsetning av leiligheter på Vestparken på Lørenskog. Omsetning per utgjør MNOK 22,3. Merk at omsetningen i 1. halvår 2009 er omarbeidet i forhold til halvårsrapporten som ble utarbeidet i Aksjenedsalget i Bo En-konsernet utløste en gevinst som ble presentert brutto i halvårsrapporten (Salgsinntekt og varekostnad eiendom). I årsregnskapet for 2009 ble det besluttet å presentere gevinsten netto. Sammenligningstallene for 1. halvår 2009 er derfor omarbeidet i samsvar med årsregnskapet. Driftskostnader Konsernet gjennomførte i 2009 betydelige kostnadsreduksjoner som tilpasset kostnadsnivået til aktivitetsnivået. Driftskostnadene for konsernet i 2010 ligger på samme nivå som ved utgangen av 2009, og anses å være et nøkternt og riktig kostnadsnivå for dagens virksomhet. Resultatet for 1. halvår viser en reduksjon mot 1. halvår 2009 dels som effekt av kostnadsreduksjoner, og dels som følge av regnskapsmessige konsekvenser knyttet til aksjenedsalget i Bo En-konsernet. I Konsernets halvårsregnskap for 2009 ble resultatposter fra Stavangerporteføljen konsolidert inn 100 %. Etter aksjenedsalget i juni 2009 blir bare HPROs andel av nettoresultatet i BoEn-konsernet resultatført i konsernregnskapet etter egenkapitalmetoden. Salg av prosjekter Det er i første halvår gjennomført et større tomtesalg på Jaasund i Stavanger. Tomt i størrelsesorden m2 er solgt til Østerhus AS for MNOK 100. Transaksjonen innebærer en betydelig infrastrukturforpliktelse og er således bokført med et tap i størrelsesorden MNOK 9,5. Kontanteffekten av transaksjonen fullfinansierer første del av infrastrukturinvesteringen på Jaasund, og utbyggingen av området er nå påbegynt. Salgstart er forventet omkring årsskifte 2010/2011. Resultateffekten av transaksjonen inngår i linjen for resultat fra FKV/TS i konsernregnskapet. Finansposter Renteutgiftene i konsernet er betydelig redusert sammenlignet med 1. halvår 2009 som følge av at rentevilkårene ble bedret gjennom konsernets restrukturering våren 2009, og 4

5 reduksjon av den samlede gjelden i konsernet. Totale renteutgifter per 1. halvår utgjør MNOK 21,2 hvorav MNOK 11,6 er balanseført. Alle renteutgifter i halvårsregnskapet 2009 ble balanseført. Resultatført effekt av konsernets rentesikringskontrakt er MNOK -7,5 for første halvår. Verdivurdering av konsernets eiendomsprosjekter Det ble i forbindelse med avleggelse av årsregnskapet gjort en verdsettelse av konsernets eiendomsprosjekter. Selskapet vil gjøre en ny verdivurdering av konsernets tomter og eiendomsprosjekter per

6 Konsolidert resultatregnskap Note Salg av eiendommer Annen driftsinntekt Driftsinntekter Kostnader solgte eiendommer Nedskrivninger varelager (tomter) Personalkostnader Avskrivninger Annen driftskostnad Driftskostnader Netto resultat fra tilknyttede selskaper/ felleskontrollerte virksomheter Driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader Resultat før skatt Skattekostnad Årsresultat Fordelt på: Majoritetens andel av årsresultat Minoritetens andel av årsresultat Ordinært resultat per aksje (hele NOK) 3 (0,07) 0,62 (0,56) Utvannet resultat per aksje (hele NOK) 3 (0,05) 0,30 (0,44) 6

7 Konsolidert balanse Noter Eiendeler Anleggsmidler Immaterielle eiendeler - Leiekontrakter Utsatt skattefordel Varige driftsmidler Investeringer i TS og FKV Andre langsiktige fordringer TS og FKV Andre langsiktige fordringer Sum anleggsmidler Varelager eiendomsprosjekter Varelager tomter Varelager ferdige bygg Kundefordringer og andre kortsiktige fordringer Kontanter og bank (herav bundet TNOK ) Sum omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Egenkapital tilordnet morselskapets aksjonærer Aksjekapital 2, Kommitert ikke innbetalt aksjekapital Egne aksjer Overkursfond Annen egenkapital Sum egenkapital tilordnet morselskapets aksjonærer Minoritetsinteresser 0 0 Sum egenkapital Andre langsiktige forpliktelser Langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner Annen langsiktig gjeld Sum langsiktig gjeld Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

8 Endringer i konsernets egenkapital Aksjekapital Kommitert ikke registrert aksjekapital Egne aksjer Overkursfond Annen egenkapital Sum Minoritetsinteresser Sum egenkapital Egenkapital Kapitalnedsettelse 18/ Kapitalnedsettelse 2/ Kontantemisjon 2/ Kontantemisjon 2/ Emisjonskostnader, etter skatt Kommitert ikke innbetalt aksjekapital Kjøp av egne aksjer Periodens resutat etter skatt Egenkapital Egenkapital Periodens resutat etter skatt Egenkapital

9 Noter til regnskapet Note 1 - Investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttede selskap For investeringer i felleskontrollert virksomhet hvor HPRO sin stemmeandel er markert med 62,5%, 66% eller 70%, eksisterer aksjonæravtaler som regulerer vesentlige avtalerettslige forhold mellom partene. For disse vesentlige forholdene er det regelen at det skal det være enstemmighet i styret (dermed har HPRO reelt 50% stemmeandel). For øvrige forhold, stemmer deltakerne i de felles kontrollerte virksomhetene tilsvarende sine eierandeler. Beløpene under viser konsernets respektive eierandel av eiendeler og gjeld samt av salg og resultat av investeringen i den felleskontrollerte virksomheten. Beløpene er inkludert i konsernregnskapet etter egenkapitalmetoden: Hansa Selvaag Bjørnåsen Syd II AS (70%) Hansa Selvaag Kornmoenga AS (70%) Hansa Selvaag Lillohøyden AS (70%) Hansa Selvaag Løren 2B AS (70%) Hansa Selvaag Løren 5 AS (70%) Hansa Selvaag Mortensrudhøyden AS (70%) Eiendeler Anleggsmidler Omløpsmidler Sum eiendeler Gjeld Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum gjeld Netto eiendeler Salgsinntekter Kostnader Årsresultat Bo En konsern (62,5%) Stord Industribygg AS (66%) Sum total TS/FKV Eiendeler Anleggsmidler Omløpsmidler Sum eiendeler Gjeld Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum gjeld Netto eiendeler Salgsinntekter Kostnader Årsresultat Av samlet gjeld på MNOK 727,7 utgjør gjeld til HPRO-konsernet MNOK 83,4. 9

10 Note 2 - Aksjekapital Vedtatt dato Type Aksjekapital (NOK) Antall aksjer etter endring Pålydende verdi (NOK) Aksjekapital Nedsettelse av pålydende ( ) Kontantemisjon Kontantemisjon Aksjekapital Aksjekapital halvår Gjennomsnittlig antall aksjer utestående Selskapets aksjekapital per består av aksjer pålydende NOK 1, alle aksjer har lik stemmerett. Liste over aksjonærer: Aksjonær Land Antall aksjer % SELVAAG BOLIG AS NO ,74 % IKM EIENDOM AS NO ,89 % VEIDEKKE EIENDOM AS NO ,25 % STOREBRAND LIVSFORSIKRING NO ,53 % MP PENSJON NO ,46 % SVITHUN FINANS AS NO ,97 % T S EIENDOM AS NO ,97 % SEB ENSKILDA ASA NO ,54 % HUSTADLITT AS NO ,33 % SJØLYST UTVIKLING AS NO ,26 % JASTO A/S NO ,84 % ROTAC AS NO ,78 % LEIF HÜBERT EIENDOM AS NO ,69 % GOLDMAN SACHS INT. - EQUITY - GB ,62 % MILEPEL AS NO ,17 % MORUD MINERALS AS NO ,15 % A.B.P. EIENDOM AS NO ,09 % Sum NO ,28 % Øvrige (eierandel < 1%) NO ,72 % Totalt antall aksjer NO ,00 % Aksjer som eies av styret og ledende ansatte i selskapet Ledende ansatte Antall aksjer Thomas Rygg Hannestad, administrerende direktør Petter M. Salomonsen, eiendomsdirektør Styret Ole J. Rettedal (styrets leder) - Leif E. Johansen - Rune I. Fløgstad - Åge Olsen Hodnefjell - Steinar Mejlænder-Larsen - Totalt

11 Note 3 Resultat per aksje Ordinært resultat per aksje beregnes ved å dividere majoritetseiernes resultat med et vektet gjennomsnitt av antall ordinære aksjer i omløp i løpet av året Resultat til aksjonærer i Hansa Property Group AS (NOK) Veiet gjennomsnittlig antall aksjer utstedt Utvanningseffekt av ikke innkalt aksjekapital Veiet gjennomsnittlig antall aksjer utstedt utvannet Ordinært resultat per aksje (NOK) -0,07 0,62 Utvannet resultat per aksje (NOK) -0,05 0,30 Hansa Property Group har ikke innkalt og ikke innbetalt aksjekapital på NOK 80 millioner. Når denne kapitalen blir innbetalt, senest innen juni 2011, vil dette vanne ut eksisterende aksjer med 80 millioner aksjer. Note 4 Lån Sum langsiktige lån til amortisert kost Samtlige lån er tatt opp i NOK. Forfallsstruktur langsiktige lån, basert på reforhandlede lånevilkår i 2009: TNOK 1-2 år år Over 4 år Totalt

12 Note 5 - Andre finansielle instrumenter, kontanter og bankinnskudd Kontanter og bankinnskudd (frie midler) Bundne bankinnskudd Sum kontanter og bankinnskudd Kontanter, bankinnskudd og ubenyttet ramme prosjektlån utgjør følgende: Kontanter og bankinnskudd Ubenyttet ramme prosjektlån *) 0 0 Total *) Dette gjelder lån ytet til finansiering av konkrete prosjekter, inkludert bankgarantier stillet overfor grunneiere. Midlene kan ikke benyttes til andre formål. Note 6 - Finansinntekter og kostnader Finansinntekter Renteinntekt Annen finansinntekt Totale finansinntekter Finanskostnader Rentekostnad Andre finanskostnader Totale finanskostnader Balanseførte renter i perioden Ingen finansielle poster er ført direkte mot egenkapitalen. 12

13 Note 7 - Leieinntekter Lørenskogporteføljen Kaldnesporteføljen Stavangerporteføljen (62,5%) Stord (66%) Annen inntekt Totale leieinntekter Inkludert i linjen "Netto resultat fra TS og FKV" Leieinntekter i konsernregnskapet

14 14