NY EIERSEKSJONSLOV (PROP 39 L) HYBLIFISERING OG KORTIDSUTLEIE - Notat til Stortingets Kommunal- og forvaltningskomité

Transkript

1 Notat om hyblifisering m.m. fra en juristgruppe. 22/ x s. 1 NY EIERSEKSJONSLOV (PROP 39 L) HYBLIFISERING OG KORTIDSUTLEIE - Notat til Stortingets Kommunal- og forvaltningskomité 1. INNLEDNING I forbindelse den politiske behandlingen av forslaget til ny eierseksjonslov i Prop. 39 L ( ) har det vært stor fokus på visse irregulære og intense former for utnyttelse av boliger i seksjonssameier, som medfører særlige problemer for sameiet i form av økte kostnader og ulike former for belastning for de øvrige sameierne og bomiljøet. Det gjelder særlig tilfeller med omfattende oppkjøp av seksjoner med henblikk på utleie; såkalt "hyblifisering", dvs ombygging av en boligseksjon til mange utleiehybler; og dessuten omfattende kortidsutleie via Airbnb eller tilsvarende plattformer. I Prop. 39 L foreslo man ikke en nærmere regulering av slike problemer, dels fordi Delingsøkonomiutvalget skulle se nærmere på spørsmålet om korttidsutleie (side 35 i proposisjonen), og dels fordi man mente at problemene lot seg løse ved kommunal regulering med hjemmel i plan- og bygningsloven. I delingsøkonomiutvalgets utredning (NOU 2017:4) foreslo utvalget imidlertid ikke noen regulering, blant annet fordi det feilaktig la til grunn at et eierseksjonsameie har anledning til å begrense omfanget av kortidsutleie gjennom bestemmelser i husordensreglene (side 121). Samtidig synes det å være slik at de offentligrettslige reguleringshjemlene i praksis ikke blir brukt etter hensikten. Under komitehøringen om lovforslaget var slike problemstillinger et gjennomgående tema. Flere aktører fremsatte konkrete forslag til hvordan hyblifisering og kortidsutleie kunne reguleres, herunder Huseiernes Landsforbund, Leieboerforeningen, NHO reiseliv, Amanuensis Gert-Fredrik Malt, Advokat Dag Stadheim og Norske boligbyggelags Landsforbund SA (NBBL). I tillegg var det en rekke aktører som etterlyste lovregulering. Vi er en gruppe fagpersoner som har gått sammen for å lage et forslag til hvordan problemene kan reguleres i eierseksjonsloven. Nedenfor fremgår det hvem vi er og hvor vi arbeider. Det understrekes at vi ikke representerer våre arbeidsgivere i arbeidet, men at forslaget av avgitt av oss som fagpersoner på egne vegne.

2 Notat om hyblifisering m.m. fra en juristgruppe. 22/ x s. 2 Vår ambisjon har vært å lage forslag til bestemmelser som, gir boligsameier en mulighet til å begrense eller stille vilkår knyttet til irregulære og intense former for utnyttelse av bruksenheter, når dette kan føre til skader eller ulemper og kostnadsøkninger for de øvrige sameierne eller for sameiet som helhet. Samtidig har det vært en ambisjon å utvikle ett felles og samordnet forslag som kan benyttes i stedet for alle de ulike løsningene som ulike aktører er kommet med under høringen og ellers, bl.a. fordi disse forslagene ikke er fremsatt med henblikk på hverandre. Våre forslag er inntatt i pkt 2. Kommentarer til bestemmelsene følger i pkt. 3 Følgende personer deltok i juristgruppen og står med nærmere angitte forbehold, som gruppe bak forslaget (i alfabetisk rekkefølge): Henning Lauridsen, Advokat/avdelingsdirektør, NBBL SA Anders Leisner, Advokat/avdelingsleder i Huseiernes Landsforbund Ragnhild Løseth, Advokat, Leieboerforeningen Gert-Fredrik Malt, Amanuensis, Det juridiske fakultet, UiO Dag Stadheim, Partner/adv., Adv.firmaet Stadheim, Vollen, Parelius DA I tillegg har følgende deltatt i drøftelser, i egenskap av fagpersoner, sammen med juristgruppen: Atle Torvund, Advokat, Kommuneadvokaten i Oslo Mathias C.M. Bjornes, Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune

3 Notat om hyblifisering m.m. fra en juristgruppe. 22/ x s FORSLAG TIL LOVTEKST 24 nytt tredje ledd 1 : Alternativ 1: Seksjonseier som ønsker å leie ut hele eller deler av en boligseksjon på døgn- eller ukesbasis, skal søke om samtykke til dette senest 14 dager før utleien skal starte. Styret kan bare nekte slik utleie med saklig grunn. Samtykket kan gjøres tidsbegrenset, og det kan settes nærmere vilkår for det. Alternativ 2: Døgn- eller ukesutleie av enkeltrom i boligseksjoner i mer enn 90 dager årlig er ikke tillatt, med mindre det i vedtektene fastsettes en høyere grense. Omfatter slik utleie hele boligen, er grensen 30 dager med mindre det i vedtektene fastsettes en høyere grense. Disse reglene gjelder ikke i sameier hvor alle bruksenhetene er fritidsboliger. Etter begge alternativer: Lovforslagets 24 tredje til sjette ledd blir nye fjerde til syvende ledd. 25 annet ledd nye annet, tredje og fjerde punktum: (...) Bruken av bruksenheten må ikke uten samtykke fra styret endres slik at det vil kreve en endring av felles installasjoner eller fellesareal forøvrig, dersom bruken av alle bruksenheter endres på samme måte. I vedtektene kan det fastsettes at boligseksjoner ikke kan bygges om eller på annen måte fysisk tilrettelegges for utleie til mer enn to husstander innenfor én bruksenhet uten styrets samtykke. Samtykke etter annet punktum kan bare nektes dersom det er fare for at slik utleie kan være til vesentlig ulempe for andre beboere eller føre til en vesentlig forringelse av bomiljøet ledd nytt 4 pkt: (...) En annen fordeling kan også fastsettes dersom endret bruk av en bruksenhet medfører vesentlig økte felleskostnader. 1 Anders Leisner, Huseiernes Landsforbund og Ragnhild Løseth, Leieboerforeningen stiller seg ikke bak noen av gruppens forslag om 24 nytt tredje ledd. Disse deltakerne viser i stedet til følgende forslag utarbeidet i fellesskap av Huseiernes Landsforbund og Leieboerforeningen, som er vedtatt av styrene i de to organisasjonene, og som også ble fremsatt under Høringen i Stortinget 14/2: "Døgn- eller ukesutleie i mer enn 90 dager per år er ikke tillatt, med mindre det i sameiets vedtekter uttrykkelig er fastsatt en annen grense".

4 Notat om hyblifisering m.m. fra en juristgruppe. 22/ x s KORT BEGRUNNELSE FOR FORSLAGENE MED NOEN TILLEGGS- KOMMENTARER Generelt Vi har konsentrert oss om å vurdere og foreslå tilleggsregler som hører hjemme under lovforslagets kap. V; særlig om rettslig rådighet ( 24), fysisk rådighet (bruk og ombygging, særlig 25) og om kostnadsansvar ( 29). Vi har spesielt tenkt på tilfeller der vedkommende problem ikke, ikke enkelt eller ikke like effektivt kan løses etter andre bestemmelser i lovforslaget, og heller ikke ved kommunale bestemmelser etter reglene i plan- og bygningsloven. Vi har tatt for gitt at det er ønskelig å beholde den alminnelige og vide adgangen seksjonseiere har til å råde rettslig og fysisk over seksjonen med den tilhørende bruksenheten. En regulering som her omtalt har derfor bare til formål å ramme visse former for irregulær og intens utnyttelse av bruksenheter som ikke har vært forutsatt ved opprettelsen av sameiet, som i særlig grad medfører skade eller ulempe for andre sameiere og for sameiet som helhet. Til 24: Seksjonseieren rettslige disposisjonsrett A. Generelt Lovforslaget i Prop 39 L gir i 24 første ledd hovedregelen om sameiernes frie juridiske rådighet over sine seksjoner, med en ekstra tydeliggjøring av hva dette innebærer. Bestemmelsen er ikke egnet til å begrense omfattende utleie når en aktuell eller potensiell utleier setter seg i mot det. Vi foreslår en tilleggsregel til 24 for å muliggjøre en begrensning av omfattende utleieforhold på døgn- eller ukesbasis, i tilfeller hvor en slik utleie medfører særlige ulemper for andre beboere, en særlig belastning av felles installasjoner eller fellesareal forøvrig, eller en forringelse av bomiljøet på annen måte. Hensikten med bestemmelsen er som sagt ikke å ramme den alminnelige - og vide - adgangen en seksjonseier har til fritt å leie ut sin seksjon, og til å erverve seksjoner med henblikk på utleie. Som en mulig formulering foreslår vi tilføyd et nytt tredje ledd i 24, i to alternativer. Anders Leisner, Huseierne og Ragnhild Løseth, Leieboerforeningen stiller seg ikke bak noen av gruppens forslag om tilføyelse til 24 - se side 3 i note til 24. B. Nærmere om forslaget - første alternativ Bestemmelsen rammer bare utleie på døgn- eller ukesbasis, ikke andre utleieforhold. Bestemmelsen gir en regel om samtykke, noe som gir styret en friere stilling enn om ordet godkjennelse var brukt. 3 Dette innebærer først og fremst at saklighetskravet etter annet punktum her tillater flere grunner til nektelse. Grunnen til nektelse kan ikke bare være egenskaper ved den enkelte leietaker (noe som her vil være av liten verdi). Grunner til nektelse kan også være tidligere 3 Normalt er det bare regler om godkjennelse som kobles til et krav om saklig grunn til nektelse; se til sammenligning på den ene side husleiel 5-4 første og annet ledd samt eisl annet ledd, og på den annen side 5-4 tredje ledd, samt eisl annet og tredje ledd.

5 Notat om hyblifisering m.m. fra en juristgruppe. 22/ x s. 5 erfaringer med utleie fra vedkommende seksjonseier av den enkelte seksjon, erfaringer med utleie av andre seksjoner, eller andre konsekvenser for sameiet av omfattende utleie; derunder momenter som fremgår av forslaget her om nye annet, tredje og fjerde punktum i 25 annet ledd. Grunnen kan som sagt derimot ikke være et alminnelig ønske om å begrense utleie av seksjonene. Regelen tillater f.eks. ikke at styret setter alminnelige begrensninger i adgangen til utleie svarende til begrensningene i borettsloven 5-4, 5-5 eller 5-6. Styret har adgang til å sette vilkår for utleie, se tredje punktum. Mulige slike vilkår kan bl.a. være at seksjonseieren påtar seg et utvidet ansvar for vedlikehold eller ombygging av fellesarealer med sikte på å avbøte skade eller ulemper påført andre sameiere ved utleieforholdet, at vedkommende ved registrering eller på annen måte gjør det mulig for sameiet i påtrengende tilfeller å få kontakt med leietakere og/eller med en representant for seksjonseieren, at utleieren sørger for oversettelse av husordensreglene til et språk leietakerne forstår og ellers informerer dem om disse, eller at vedkommende gir et særlig eller større bidrag til dekning av merutgifter påført sameiet ved utleieforholdet. Det kan også tenkes at det senere inntrer endrede forhold med tilsvarende behov for å trekke samtykket tilbake. Med henblikk på slike tilfeller kan samtykket gjøres tidsbestemt, f.eks. med en klausul om at det gjelder for ett år. Søknad om samtykke skal inngis til styret senest 14 dager før utleien skal starte, dvs før det første utleieforholdet i en rekke begynner. C. Nærmere om forslaget - annet alternativ I annet alternativ til 24 nytt tredje ledd har vi videreutviklet forslaget fremmet bl.a. av Huseierne og Leieboerforeningen om en maksimal periode for døgn- eller ukesleie. Med henblikk på rene fritidsboligsameier hvor det kan være åpent forutsatt en plikt til utleie når bruksenheten ellers står tom, har vi tatt med en regel om at reglene i første og annet punktum ikke gjelder i slike tilfeller. Til 25: Seksjonseierens rett til å bruke bruksenheten og fellesarealer. A. Generelt Mens lovforslaget i Prop. 39 L 25 første ledd gir positive hovedregler om seksjonseieres rett til å bruke sin bruksenhet og fellesarealer, gir 25 annet ledd gir en alminnelig regel om begrensninger i denne retten, svarende til lignende regler i bl.a. naboloven 2 og sameieloven 3. Under begrepet om "bruk" hører i utgangspunktet her også forskjellige former for indre ombygging av bruksenheten, iallfall når dette ikke berører fellesarealer. Ifølge bestemmelsen må bruksenheten og fellesarealene ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte 4. 4 Ordlyden i 25 annet ledd er litt endret i forhold til ordlyden i gjeldende eisl 19 annet ledd, som i sin tur avviker litt fra reglene i nabol 2 og sameiel. 3 - men vi antar meningen ikke har vært å endre reglenes innhold.

6 Notat om hyblifisering m.m. fra en juristgruppe. 22/ x s. 6 Vi antar at visse former for omfattende hyblifisering eller utleie vil kunne rammes av bestemmelsen, allerede slik den lyder. Men bestemmelsen er en skjønnsregel og den kan være vanskelig både å forstå og anvende, særlig for ikke-jurister. Det synes uansett å være behov for en eller flere tilleggsregler som presiserer hovedregelen spesielt med henblikk på tilfeller som her omtalt; da de ellers kunne volde unødig tvil - også i tilfeller hvor de utvilsomt skulle rammes. Vi foreslår å ta inn to nye regler som tillegg til annet ledd, henholdsvis som et nytt annet punktum og som nye tredje og fjerde punktum: For det første foreslår vi en alminnelig begrensning gjeldende for alle sameier, hvoretter det kreves styrets samtykke dersom bruken av bruksenheten endres på en måte som vil kreve en endring av felles installasjoner eller fellesareal forøvrig, dersom bruken av alle bruksenheter endres på samme måte, se 25 annet ledd nytt annet punktum. For det andre foreslår vi en regel om at det i vedtektene kan fastsettes at boligsesksjoner ikke kan bygges om eller på annen måte fysisk tilrettelegges for utleie til mer enn to husstander innenfor en bruksenhet uten styrets samtykke; med en tilleggsregel om at samtykke bare kan nektes dersom det er fare for at slik utleie kan være til vesentlig ulempe for andre beboere eller føre til en vesentlig forringelse av bomiljøet; se 25 annet ledd nye tredje og fjerde punktum. B. Nærmere om regelen i nytt annet punktum Regelen i nytt annet punktum vil gjelde ubetinget for alle sameier. Regelen knyttes til en antakelse av (hypotese om) hvilke følger det vil få om bruken av alle bruksenheter endres på samme måte som bruken av den enkelte bruksenhet. Dette gjelder også om det synes klart at ikke bruken av alle andre bruksenheter faktisk vil bli endret slik. Det vil også gjelde om det tidligere er gitt samtykke - eller det ikke er søkt om samtykke - om tillatelse til lignende endringer av bruken av andre bruksenheter. En ny seksjonseier i rekken av utbyggere eller som endrer bruken kan altså ikke påberope seg et likhetsprinsipp som begrunnelse for et ubetinget krav om samtykke. Samtykkeregelen i første punktum er ikke formelt koblet til en regel om saklig grunn (tredje punktum gjelder heller ikke her). Dette betyr i utgangspunktet at styret har en fri rett til å nekte i tilfeller som rammes av regelen. Praktisk betyr det at styret også fritt kan stille ethvert relevant og ikke uforholdsmessig eller urimelig vilkår for samtykket, så som at vedkommende seksjonseier - alene eller sammen med andre tilsvarende seksjonseiere - selv sørger for nødvendige oppgraderinger av fellesanlegg eller bekoster slike anlegg. Styrets handlinger er likevel her som ellers undergitt alminnelige regler om likebehandling og myndighetsmisbruk, jfr lovforslagets 58 annet ledd. C. Nærmere om reglene i nye tredje og fjerde punktum Særreglene i tredje og fjerde punktum kommer bare til anvendelse i tilfeller hvor det tas inn en bestemmelse i vedtektene om at de skal gjelde.

7 Notat om hyblifisering m.m. fra en juristgruppe. 22/ x s. 7 Regelen er ment også å kunne anvendes i eksisterende sameier, og slik at bestemmelsen kan vedtas med 2/3 flertall, uten et krav om tilslutning fra hver enkelt seksjonseier. Dette kan begrunnes med at en adgang til å nekte slike ombygginger allerede kan anses forutsatt i hovedregelen i annet ledd. (Det er eventuelt mulig å gi regelen en utsatt ikrafttredelse, ved en særregel om dette i 67.) Regelen rammes både tilfeller hvor bruksenheten bygges om på en måte som fremstår som praktisk ugjenkallelig - så som ved etablering av flere kjøkken og bad i bruksenheten, og hvor bruken tilrettelegges fysisk på annen måte for utleie til mer enn to husstander - så som kanskje ved oppsetting av lett fjernbare lettvegger. Etter regelen i tredje punktum kan samtykke bare nektes dersom det er fare for at en utleie til mer enn to husstander kan være til vesentlig ulempe for andre beboere eller føre til en vesentlig forringelse av bomiljøet. D. Forholdet til første punktum Reglene foreslått som nye annet, tredje og fjerde punktum tenkes i utgangspunktet som presiseringer og videreutviklinger av hovedreglene i 25 første og annet ledd med henblikk på å regulere visse irregulære utnyttelsesformer som her omtalt. De er ikke ment å skulle tolkes antitetisk i forhold til andre utslag av hovedreglene. Til 29: Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter A. Generelt Bestemmelsene i lovutkastet i Prop. 39 L 29 første ledd svarer i utgangspunktet - med noen mulige små nyanseforskjeller - til bestemmelsen i gjeldende eisl første ledd. Reglene der er ikke helt lette verken å forstå eller å anvende. Et vanskelig spørsmål er bl.a. i hvilken utstrekning en seksjonseier som leier ut sin bruksenhet på døgn- eller ukesbasis eller som bygger den om til hybelutleie og som påfører sameiet merkostnader på grunn av dette, kan pålegges å betale disse merkostnadene. Etter gjeldende rett beror svaret både på om slike merkostnader skal eller kan regnes som felleskostnader eller som særkostnader, og på om det er mulig å anvende regelen i bestemmelsen om særfordeling av visse felleskostnader på slike merutgifter. Samtidig er det rimelig at en seksjonseier som står for omfattende utleie eller hyblifisering helt eller delvis pålegges å dekke merkostnader påført sameiet gjennom tiltaket. En regel som åpenbart ville gjelde for slike tilfeller fantes i den første eierseksjonsloven av annet ledd. Det er forsåvidt også mulig å sette som vilkår for samtykke etter våre forslag til tilleggsregler i 24 og 25 at seksjonseieren betaler merkostnadene for sameiet. For å slippe unødige diskusjoner om dette ut fra lovens alminnelige regler, foreslår vi at det tilføyes en særlig regel om dette, som et nytt fjerde punktum i 29 første ledd.

8 Notat om hyblifisering m.m. fra en juristgruppe. 22/ x s. 8 B. Nærmere om forslaget Grunnvilkårene for anvendelse av regelen er at det skjer (påvises) en endring av bruken av en bruksenhet, og at denne endringen medfører vesentlig økte felleskostnader. Avgjørelsen av om det skal skje en særfordeling etter regelen kan i første omgang treffes av styret - eller av sameiermøtet, men må i siste instans - om det er uenighet om vilkårene er oppfylt - avgjøres på vanlig måte av domstolene. Det stilles ikke her, som i tredje punktum, i tillegg opp et krav om at særlige grunner taler for en særfordeling. Selv om det ikke sies uttrykkelig, er det selvfølgelig forutsatt at en særfordeling etter regelen vil innebære at vedkommende seksjonseier som står for den endrede bruken også skal dekke merkostnadene påført sameiet, eventuelt en del av disse. Ang. 23: Begrensninger i muligheten til å kjøpe boligseksjoner Vi fremmer intet forslag når det gjelder reglene om ervervsbegrensning i 23. Vi ser at det kan være behov for en tilleggsregel til lovforslagets hovedregel om ervervsbegrensning for å ramme åpenbare omgåelser av regelen, særlig ved bruk av stråmannsselskaper. Dersom man ønsker å hindre omgåelser av bestemmelsen kan det være hensiktsmessig å be departementet se nærmere på spørsmålet, eventuelt med sikte på senere tilføyelse. Forslag om mulige formuleringer for en tilleggsregel har vært fremsatt under høringen av NOU 2014:6 av NBBL (Høringsbrev 15/ s. 4), og i tilknytning til høringen i Stortinget av Malt (Notat 20/ s ). Ved en eventuell tilleggsregulering av dette kan det være hensiktsmessig også å se hen til lignende regler om nærståendes erverv i andre lover, så som i aksjeloven 1-3 til 1-5. Et alternativ kan være å gi en enkel hovedregel, supplert med en hjemmel for departementet til å gi utfyllende forskrifter om anvendelse og gjennomføring. En regel om dette bør utformes eller suppleres på en måte som muliggjør en effektiv kontroll av overholdelsen, ved bruk av egenerklæring og eventuelt på annen måte. Ang. 49: Flertallskrav ved ulike beslutninger på årsmøtet (...) Lovforslaget i Prop. 39 L 49 annet ledd gir i likhet med gjeldende lovs 30 annet ledd, flere regler om krav om samtykke fra årsmøtet, bl.a. til ombygging eller andre endringer av bebyggelsen som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet (pkt a), til endring av bruksenhetens hovedformål (pkt d) og til visse andre større eller betydningsfulle tiltak i sameiet (pkt b og c). I tråd med dette er noen problemer med hyblifisering under høringen og ellers foreslått løst ved tilføyelse av en særregel om dette i 49 annet ledd. Vi har vurdert det slik at det er mer naturlig å plassere slike regler i - 25 som her foreslått, og vi har ikke utviklet videre forslagene om endring i 49. Oslo, 24. mars 2016 for deltakerne i gruppen Henning Lauridsen Gert-Fredrik Malt