VEDTEKTER for RØA BOLIGSAMEIE

Transkript

1 VEDTEKTER for RØA BOLIGSAMEIE Tilpasset og vedtatt i sameiermøte den 26. April 1999 i medhold av lov om eierseksjoner 23. Mai 1997 nr. 31 Endret i sameiermøtet , , og SAMEIETS NAVN RØA BOLIGSAMEIE 2 OMFANG Sameiet omfatter boligbyggene i Porfyrveien 2,3,4,5,6,7,8 og 10 og garasjeanlegget på gnr 11, bnr 277 festet av Oslo kommune. Sameierne er de enkelte seksjoners eiere som har plikt til å delta i sameiet. 3 SAMEIETS FORMÅL Drift av de i 2 nevnte eiendommer. Sameiet skal ikke ha eget økonomisk formål, men utelukkende være et organ for sameierne for å frita disse fra funksjoner som ikke angår de enkelte seksjoner. 3A GARASJEANLEGGET Administrasjon av garasjene er tillagt styret i Røa Boligsameie. Drift og vedlikehold av garasjene skal finansieres av sameiere med bruksrett. Styret fastsetter årlig det beløp som skal gå til dekning av fellesutgifter for garasjene og disse innkreves sammen med fellesutgifter for Røa Boligsameie. Styret kan ved behov kreve tilleggsbetalinger fra sameier med bruksrett dersom behov tilsier det. Ved salg av seksjon følger bruksrett til en bestemt garasje med. Dersom den nye seksjonseieren ikke ønsker å kjøpe bruksrett til garasjen, skal garasjeeieren enten selge til en annen seksjonseier i Røa Boligsameie eller stille den til disposisjon for styret i sameiet. I sistnevnte tilfelle plikter styret å gjøre kjent blant de øvrige seksjonseierne at garasjen er ledig. Hvis flere av disse er interessert i å kjøpe bruksrett til garasjen, skal styret selge til høystbydende. Eier av garasje som ikke benytter denne selv, kan fritt leie den bort, men i første omgang til medlem av Røa Boligsameie. Så vel salg som fremleie skal meddeles styret i boligsameie. Eier av garasje som ikke benytter denne selv, kan fritt leie den bort. Sameiere i Røa Boligsameie har fortrinnsrett til leie av garasjeplass. De kan dermed tre inn i en Side 1 av 8

2 avtale med en ekstern leietaker til de samme kontraktsfestede betingelser. Så vel salg som fremleie skal meddeles styret i boligsameie. Styret plikter å ajourholde venteliste. 4 STYRET Sameiet ledes av et styre som skal bestå av 1 leder, 2 styremedlemmer og 2-3 vararepresentanter, alle valgt av ordinært sameiermøte (årsmøte). Ett av styrets medlemmer skal være leder, som velges særskilt. Styrets funksjonstid er ett år og utløper ved avslutningen av neste ordinære sameiermøte. Administreringen av garasjeanlegget ligger til styret i boligsameiet. 5 STYREMØTER Styrets leder innkaller til styremøte når det finnes nødvendig eller når minst et styremedlem eller forretningsfører forlanger det. Innkallelsen skal inneholde sakslisten for møtet. Styremøtet ledes av styrelederen. Hvis denne er fraværende velger styret en møteleder. Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av dets medlemmer er tilstede personlig eller ved vararepresentant. Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger, undertegnet av de fremmøtte styremedlemmer. 6 STYRETS KOMPETANSE Styret er bemyndiget til å opptre på sameiernes vegne i alle forhold som går inn under sameiets formål - i samsvar med lov, vedtekter og vedtak truffet av sameiermøtet. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen. Sameierne forpliktes ved underskrift av to styremedlemmer i fellesskap. Styret kan gi prokura. Styret ansetter forretningsfører og fastsetter dennes godtgjørelse. Styret utarbeider instruks for forretningsførerens virksomhet. Side 2 av 8

3 7 REGNSKAP OG REVISJON Styret skal utarbeide regnskap for sameiets drift i kalenderåret og fremlegge dette til behandling og godkjennelse i ordinært sameiermøte. Regnskapet skal revideres av revisor valgt av sameiermøtet. 8 ORDINÆRT SAMEIERMØTE (ÅRSMØTE) Ordinært sameiermøte er sameiets øverste organ. Det holdes hvert år innen utgangen av april. Møtet varsles av styret med et skriftlig varsel på minst 8 dager og høyst 20 dager. Varselet skal angi tid og sted for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Innkallelsen skjer skriftlig og skal omfatte dagsorden, herunder forslag som skal behandles i møtet. Med innkallelsen skal også følge styrets årsberetning med revidert regnskap. Forslag som krever 2/3 flertall for å bli vedtatt, må være beskrevet i hovedtrekk i innkallelsen for å kunne bli behandlet i sameiermøtet. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av boligseksjon har rett til å være til stede i sameiermøtet og til å uttale seg. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig, eller de har gyldig forfall. Sameier har rett til å møte ved fullmektig som må fremlegge skriftlig og datert fullmakt, og fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Foruten eieren har ett husstandsmedlem fra hver seksjon møte- og talerett i sameiermøtet. Sameieren har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse. Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemming om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærstående ansvar. 9 EKSTRAORDINÆRT SAMEIERMØTE Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig eller når minst 7 sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene forlange det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller skriftlig til ekstraordinært sameiermøte med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Sakslisten skal medsendes. 10 SAKSBEHANDLING Side 3 av 8

4 Sameiermøtet ledes av styrets leder. Hvis denne ikke er tilstede, kan møteleder velges blant de tilstedeværende sameiere. Uavhengig av om det er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet alltid: 1 behandle årsberetning fra styret 2.behandle og godkjenne årsregnskapet 3.velge styreleder, 2 styremedlemmer og 2 vararepresentanter. Ekstraordinært sameiermøte skal behandle de saker som er nevnt i innkallelsen. Under møtelederens ansvar skal det føres protokoll over de saker som er behandlet og de vedtak som er truffet i sameiermøtet. Protokollen leses opp før møtets avslutning og underskrives av møtelederen og den valgte medunderskriver. Protokollen sendes samtlige sameiere. 11 SAMEIERMØTETS KOMPETANSE I sameiermøtet har sameierne stemmerett med 1 stemme for hver seksjon. Vedtak treffes med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget. På følgende saksområder kreves det dog 2/3 flertall for gyldig vedtak: 1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, 2. omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter, 3. salg, kjøp, bortleie a<v fast eiendom, 4. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning, 5. samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål, 6. samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonsloven 12 annet ledd annet punktum, 7. tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- og bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene, 8. fastsettelse av vedtekter eller endring av disse. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever enstemmighet blant alle sameierne. Side 4 av 8

5 12 SAMEIERENS RETTSLIGE RÅDERETT Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon med tilknyttede rettigheter og kan fritt disponere over denne ved salg, gave, bytte, testament, pantsettelse, utleie e.l. Ved overdragelse eller utleie av seksjon skal skriftlig melding om dette sendes styret med opplysning om erververs eller leietakerens navn. Den enkelte seksjon skal kun benyttes til sitt opprinnelige formål, med mindre tillatelse til bruksendring blir gitt i sameiermøte. Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter eierseksjonsloven 13. Det må ikke innenfor boligene foretas vesentlige bygningsmessige arbeider, eller arbeider som kan berøre bygningens tekniske anlegg, uten at arbeidene på forhånd er forelagt for og godkjent av sameiets styre. Styret har rett til å kontrollere at bestemmelsene overholdes og kreve eventuelle mangler rettet. Styret kan ikke nekte samtykke uten saklig grunn. En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. 13 VEDLIKEHOLD Generelt Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger (inkl. garasjeanlegg), fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, inngangsdører til oppgangene er sameiets ansvar. Styret plikter å overholde sameiets vedlikeholdsansvar samt holde alle bygningene i sameiet fullverdiforsikret. Alle seksjonseiere er selv ansvarlige for innvendig vedlikehold av egen seksjon, herunder bad, vinduer, inngangsdør, grenrør og elektrisk anlegg. Ved bytte av vinduer er seksjonseier ansvarlig for at fasadens utseende ikke endres mtp farge og vindusform (ruteinndeling). Vedr. grenrør og elektrisk anlegg vises til utdypende avsnitt under. Seksjonseier plikter å behandle seksjonen og tilhørende ytre rom med tilbørlig aktsomhet og holde alt forsvarlig vedlikeholdt slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Det samme gjelder for fellesareal der en seksjonseier er gitt midlertidig enerett til bruk. Sameier skal gi styret adgang til bruksenheten for å foreta ettersyn, installasjoner og reparasjoner når det er nødvendig av hensyn til de øvrige brukerne. Vann- og avløpsrør (grenrør, inkl. radiatorer) Sameiet, ved styret, står ansvarlig for å vedlikeholde og utbedre brudd på alle tilførselsrør, det vil si hovedvann- og avløpsrør. Innvendige vann- og avløpsrør (grenrør) omfattes av vedlikeholdsplikten til den Side 5 av 8

6 enkelte seksjonseier til og med forgreningspunktet inn til seksjonen. Dette gjelder også alle radiatorer i hver seksjon. Unntaket er vann- og avløpsrør i bærende konstruksjoner. Seksjonseier har allikevel ansvar for vedlikehold av sluk og avløp i bærende konstruksjoner som er umiddelbart tilgjengelig fra seksjonen, samt å forhindre at avløp for øvrig tettes eller forringes. Arbeid på rør og tilkoblinger skal utføres forskriftsmessig av godkjent håndverker. Elektrisk anlegg Seksjonseier har vedlikeholdsansvar for seksjonens elektriske anlegg til og med seksjonens sikringsboks. Dette innebærer at det elektriske anlegget til enhver tid er i forsvarlig stand og i henhold til lover og forskrifter. Arbeider på elektrisk anlegg skal utføres forskriftsmessig av godkjent håndverker. Bygningsmessige arbeider Ledninger, rør o.l. nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene. Side 6 av 8

7 14 HUSORDENSREGLER Sameierne plikter å overholde de husordensregler som fastsettes av sameiermøtet. 15 FORDELING AV FELLESUTGIFTENE Styret fastsetter det beløp som skal gå til dekning av fellesutgiftene, og som skal fordeles på de enkelte seksjoner i henhold til den sameierbrøk som er benyttet i oppdelingsbegjæringen. Styret fastsetter også det beløp som skal gå til dekning av fellesutgifter for garasjeanlegget og som skal deles likt på garasjeierne. Beløpene betales forskuddsvis i månedlige terminer. Ved fastsettelsen av de månedlige beløp kan det tas hensyn til at det bør legges opp rimelige reserver til å møte uforutsette eller større fremtidige utgifter til nødvendig vedlikehold og påkostninger. Felleskostnader for de som har garasje vil innkreves sammen med de ordinære felleskostnadene til boligsameiet og inntektsføres i sameiets regnskap. Beløpet vil komme frem som egen post på innbetalingsblanketten. Både Inntekter og kostnader relatert til garasjeanlegget vil bli skilt ut som en egen notespesifikasjon for å ha oversikt og kontroll med at inntektene minst dekker garasjeanleggets utgifter. Opparbeidede og akkumulerte midler av garasjeinntektene skal kun brukes til vedlikehold av garasjene. Der særlige grunner taler for det kan en kostnad fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. 16 PANTERETT De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren for et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jfr. eierseksjonsloven 25.1.ledd. 17 MISLIGHOLD Sameier som vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige sameiere, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. eierseksjonsloven 26. Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven, jfr. eierseksjonsloven 27. Som vesentlige mislighold anses det bl.a. at en sameier etter påkrav unnlater å betale utlignet andel av fellesutgiftene eller gjør seg skyldig i gjentatte brudd på husordensreglene eller vedtektene. Side 7 av 8

8 18 MINDRETALLSVERN Sameiermøtet, styret eller andre som representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 19 GENERALLE PLIKTER Sameierne plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt ordensregler fastsatt av sameiermøtet. Vedtektene opprettet Endret i sameiermøte 1983 Endret i sameiermøte Endret i sameiermøte Endret i sameiermøte Endret i sameiermøte Endret i sameiermøte Side 8 av 8